2022年上半年中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告

2022年上半年中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告勢保理酒店簽約量顯著回落，投資市場再度受挫2022年上半年，中國大陸地區(qū)中檔及以上定位酒店簽約量為296家，較去年同期減少11%?；仡?022年上半年，地產(chǎn)“三道紅線”實施已一年有余，政策效力逐步顯現(xiàn)。受此影響，作為酒店投資的傳統(tǒng)主力軍，各大房企在投資酒店領(lǐng)域明顯采取收斂策略。此外，盡管在“動態(tài)清零”政策下，國內(nèi)疫情形勢總體平穩(wěn)，但市場依舊受到此起彼伏的區(qū)域性疫情影響。尤其是作為文化和經(jīng)濟中心的北京、上海等地歷經(jīng)疫情管控，使得國內(nèi)整體經(jīng)濟的恢復受到顯著沖擊，導致國內(nèi)酒店投資市場活力大幅受挫，酒店簽約數(shù)量再度出現(xiàn)負增長。從增長率來看，2018至2022年上半年酒店簽約量的五年復合增長率僅為1%。盡管2021年上半年簽約量實現(xiàn)了后疫情時期的逆勢回暖，但整體簽約增長率自2018年上半年起呈現(xiàn)波動下滑的態(tài)勢。近年來，中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的快速推進為國內(nèi)酒店投資奠定了有利的發(fā)展基礎。然而，在后疫情時期，面對經(jīng)濟增長明顯放緩、國際政治不穩(wěn)定性加強、全球貿(mào)易局勢緊張、地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)緊縮和新冠病毒不斷變異的嚴峻挑戰(zhàn)下，酒店投資者明顯秉持更為理性克制的觀望情緒。400%0200333291-18%2018FH400%0200333291-18%2018FH2019FH2020FH2021FH2022FH簽約量增長率22009592009593342506503中高檔及以上層級簽約量下降中檔酒店投資復蘇勢頭維穩(wěn)2018年至2022年各層級酒店簽約量及占比250201820192020202120222022年上半年，中高檔及以上層級酒店簽約量較去年同期均有所下滑，其中奢華酒店降幅達到44%，中高檔及超高檔酒店降幅分別為34%和26%，高檔酒店同比降幅為13%。這主要是由于在整體經(jīng)濟大環(huán)境下行、國際形勢不穩(wěn)定和疫情形勢不明朗等負面影響下，投資者對市場發(fā)展信心不穩(wěn)，尤其對這類投資強度大、回報周期長、運營成本高的酒店投資決策有所放緩，投資者更多秉持著審慎保守的態(tài)度。而作為一直以來酒店投資市場的簽約主力，中檔酒店在2022年上半年展現(xiàn)出了較強的發(fā)展韌勁，簽約量仍然領(lǐng)跑各個層級酒店，并且較2021年上半年增長了2%，也是上半年唯一實現(xiàn)簽約量提升的酒店層級。近年來，在鄉(xiāng)村振興、城市更新等政策加持下，下沉市場逐漸崛起成為酒店投資高地，也使得國內(nèi)中檔酒店經(jīng)歷了前所未有的高速發(fā)展。而在市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整、消費升級的趨勢下，傳統(tǒng)的中檔酒店也逐漸向新型模式迭代，在保有其運營靈活性的同時，品牌力和產(chǎn)品力的提升有助于更好地穿越市場周期，實現(xiàn)逆向增長。在后疫情時期，邁入存量時代的中國酒店投資也從過去的飛速成長逐漸踏向成熟理性的軌道，酒店投資者的決策不論是基于長期資產(chǎn)持有價值還是短期現(xiàn)金流回報，均呈現(xiàn)出更加理性務實的一面。33二線城市回歸投資主力戰(zhàn)場三線城市投資熱度顯著回落22020年至2022年上半年各城市層級酒店簽約數(shù)量及占比8060373539402014%11%14%02020FH2021FH2022FH2020FH2021FH2022FH44%48%%%%2022年上半年一線城市酒店簽約數(shù)量較去年同期實現(xiàn)了11%的增長率，達到39家，其中近三成源于物業(yè)改造簽約。作為開發(fā)趨于飽和的成熟市場，一線城市一直以來都是酒店投資的價值高地，在酒店市場供需相對穩(wěn)定、投資門檻逐年提高的趨勢下，伴隨著城市更新的存量物業(yè)改造展現(xiàn)出更明顯的增長潛能。二線城市和三線城市酒店簽約數(shù)量共計244家，占簽約總量的82%。其中二線城市酒店簽約數(shù)量穩(wěn)中有升，實現(xiàn)了1%的增長率，達到135家，占比簽約總量近半，再度成為各城市層級酒店簽約首位。二線城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和消費升級的趨勢下迅速崛起，酒店市場長期需求看好，酒店投資熱度不減。三線城市酒店簽約數(shù)量自去年同期躍居首位后，在今年上半年呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，簽約量僅為109家，較去年同期減少25%。近年來，國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化的推進為投資者加碼下沉市場資產(chǎn)布局提供了發(fā)展契機，推動三線城市投資熱度持續(xù)提高。然而，在疫情的反復沖擊下，三線城市酒店業(yè)績表現(xiàn)不甚理想，使得愈加成熟理性的投資者也逐漸放緩投資步伐。4200%200%50目的地市場投資低迷酒店簽約量持續(xù)回落目的地酒店簽約數(shù)量持續(xù)走低，2022年上半年簽約量僅為13家，較去年同期下滑28%，與疫情前 (2019年上半年簽約酒店27家)相比，差距甚遠。目的地酒店投資市場活躍度的降低，與大疫三年宏觀環(huán)境不明朗、國內(nèi)度假市場表現(xiàn)波動起伏休戚相關(guān)。雖然旅游“內(nèi)循環(huán)”模式的開啟促使出境旅游需求回流，從而推動國內(nèi)近郊游和度假市場的迅速崛起；借助鄉(xiāng)村振興的東風也推動目的地旅游產(chǎn)業(yè)跨越式的發(fā)展和創(chuàng)新，旅游消費轉(zhuǎn)型升級、目的地產(chǎn)品迭代更新。然而，隨著不少“投機者”涌入市場，度假市場火熱表象的背后，新一輪的洗牌悄然開啟。在后疫情時期，經(jīng)歷一輪接一輪的疫情洗禮后，既能看到受到眾人擁躉的市場贏家，也不乏在困境中岌岌可危的跟風者。對于投資者而言，相較于城市酒店投資，目的地度假酒店的投資運營風險更高。在現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟下行、旅游地產(chǎn)政策面臨嚴調(diào)緊控、國際形勢不穩(wěn)定性持續(xù)和國內(nèi)疫情形勢反復波動等負面影響下，本就對外部環(huán)境較為敏感的目的地酒店業(yè)績波動更為明顯。當下的目的地度假市場正在經(jīng)歷從舊時代向新時代的躍進，要想在新興度假市場中“站穩(wěn)腳跟”而避免成為被時代淘汰的“曇花一現(xiàn)”者，投資者們已然學會謹慎觀望，日趨理性務實，秉持嚴謹克制的決策態(tài)度。2020年至2022年上半年目的地酒店簽約數(shù)量及同比增速2530%2020%-26%-28%FH5 806040200202020212022長三角酒店簽約量持續(xù)下降但仍穩(wěn)居首位西南、華中、華北及東北市場投資活力逆勢回暖30%40%50%60%渤海灣東北西南西北華北80%70%20%90%0%從2022年上半年簽約酒店的地域分布來看，長三角地區(qū)(52)酒店簽約量雖然較去年同期減少了33%，但仍然領(lǐng)跑全國，可見其雄厚的經(jīng)濟基礎和優(yōu)渥的自然資源稟賦為酒店投資開發(fā)帶來持續(xù)動力。西南及華中地區(qū)酒店簽約量均達到49家，超越渤海灣地區(qū)(48)來到第二梯隊。其中西南地區(qū)更是實現(xiàn)了23%的同比增長率，近半數(shù)簽約酒店分布在區(qū)域內(nèi)核心城市成都和重慶。而渤海灣和華中地區(qū)仍然依托都市圈輻射帶動眾多中低線城市，使得中檔及中高檔酒店投資市場保持較高活躍度。在粵港澳大灣區(qū)政策的戰(zhàn)略加持下，珠三角地區(qū)穩(wěn)中有升。除渤海灣外的華北地區(qū)(11)和東北地區(qū)(6)在增長率方面表現(xiàn)突出，同比增速分別達到57%和50%。但顯著增速的背后是緣于兩地市場在2021年受疫情沖擊強烈，簽約量大幅下滑，而2022年上半年兩地疫情形勢相對可控，投資市場有利復蘇，從而推動簽約量回升。6北京簽約量再度領(lǐng)跑核心市場成都穩(wěn)坐二線簽約城市榜首在一線城市中，2022年上半年北京酒店簽約量達到16家，同比增長7%，自去年同期超越上海后，再度成為上半年酒店簽約數(shù)量最多的一線城市。新簽約酒店中，超過八成為中檔及中高檔酒店，物業(yè)類型主要為存量更新改造?？梢姲殡S著城市更新，在整體投資風向更趨平穩(wěn)務實的北京，簽約中檔及中高檔酒店無疑成為存量資產(chǎn)“重煥新生”的有力途徑。相較之下，上海上半年簽約酒店僅為9家，較去年同期減少31%，是簽約量唯一下降的一線城市。在嚴峻的疫情形勢之下，上半年上海歷經(jīng)了數(shù)月之久的疫情管控，期間城市活動全面停滯，投資市場的活躍度也受到強烈滯礙，致使城市酒店簽約量顯著下滑。值得注意的是，廣州上半年簽約酒店數(shù)量達到7家，實現(xiàn)了250%的同比增長率，超越疫情發(fā)生前 (2019年上半年簽約酒店5家)水平。而此次酒店簽約量的提升，主要得益于在粵港澳大灣區(qū)重大利好政策激勵下的中高檔及高檔酒店品牌的發(fā)力。與此同時，同處大灣區(qū)的深圳上半年簽約酒店同樣達到7家，同比增長率40%，簽約酒店主要為聚焦城市重點建設項目的增量開發(fā)需求。除此之外，位于核心市場酒店簽約量末位的三亞上半年無簽約酒店。在后疫情時期經(jīng)濟復蘇疲軟的壓力下，隨著區(qū)域內(nèi)核心灣區(qū)的投資開發(fā)趨于飽和，其簽約量持續(xù)處于低位。重點二線城市中，成都在上半年以22家簽約酒店顯著引領(lǐng)市場，同比增長率達到100%，簽約量創(chuàng)下歷史新高。其中，中檔及中高檔酒店占比近九成，近半數(shù)簽約酒店為存量更新物業(yè)。作為西南地區(qū)的重要中心城市，成都旅游資源稟賦優(yōu)異且經(jīng)濟發(fā)展活力強勁，為酒店投資開發(fā)帶來了多元市場機遇。2020年至2022年上半年核心市場酒店簽約數(shù)量2022年上半年重點二線市場酒店簽約數(shù)量864209977332233222020FH2021FH2022FH 0520057%235228%235228475055 13 5%4%5%76%2020年至2022年上半年新建及改造開發(fā)類型簽約數(shù)量2020202120222022年上半年酒店開發(fā)類型分布2022年上半年酒店開發(fā)定位層級分布新建翻新改造奢華超高檔高檔中高檔中檔新建酒店仍為主導投資類型后疫情時期存量改造模式日趨蓬勃22022年上半年酒店簽約項目中，新建酒店為228家，雖然較去年同期減少18%，是簽約量唯一下降的開發(fā)類型，但仍然為市場主導投資類型，占比近8成。對比各層級城市，隨著城市層級的提高，翻新改造及其他存量開發(fā)酒店數(shù)量也隨之提升。一線城市翻新改造及其他項目占比已超過三成，較疫情前2019年同期(占比20%)有顯著增長，存量改造趨勢更為鮮明。從簽約品牌層級分布來看，由于品牌標準更加靈活且能夠適配多樣化存量空間，中檔及中高檔酒店成為超過九成翻新改造項目選擇的簽約對象，是消化存量物業(yè)的絕對中堅力量。8 %100% %100%93%72%%28%特許經(jīng)營仍為主流管理模式并持續(xù)向更高層級品牌延伸從簽約酒店管理模式來看，2022年上半年簽約酒店中，采取特許經(jīng)營管理模式的酒店占比達到72%，仍然為市場主流的酒店管理模式。從近三年上半年簽約酒店管理模式分布情況來看，隨著后疫情時期泛中檔酒店投資市場愈發(fā)堅挺，簽約酒店采取特許經(jīng)營模式的占比也隨之顯著提升。對比各層級酒店，近九成中檔簽約酒店和近七成中高檔簽約酒店均采用特許經(jīng)營的管理模式；而在高檔層級酒店中特許經(jīng)營模式占比也達到43%，較去年同期增長5個百分點；雖然奢華層級酒店由于對建設、管理和運營等方面的經(jīng)驗要求較高，尚未有特許經(jīng)營模式的簽約案例，但在超高檔簽約酒店中，特許經(jīng)營模式占比已達到7%，同比增長2個百分點，可見特許經(jīng)營模式正逐步向更高層級的酒店推進。國內(nèi)相關(guān)法律、政策和商業(yè)環(huán)境等外部條件的逐漸成熟為酒店特許經(jīng)營模式的推進提供了良好的土壤，與此同時，國內(nèi)酒店業(yè)主的投資經(jīng)驗也日趨豐富、經(jīng)營管理能力不斷提升，管理公司也逐步放大特許經(jīng)營模式的開放力度以吸引投資者，預期未來特許經(jīng)營模式覆蓋的品牌深度和廣度有望進一步擴大。2020年至2022年上半年簽約酒店管理模式分布2022年上半年簽約酒店管理模式層級分布2020FH2021FH奢華超高檔高檔中高檔中檔委托管理特許經(jīng)營其他9結(jié)語回顧2022年上半年，進入飽受新冠疫情沖擊的第三個年頭以來，在此起彼伏的區(qū)域性疫情影響下，整體經(jīng)濟恢復頻頻受阻，兼及地產(chǎn)行業(yè)嚴控收緊，導致國內(nèi)酒店投資市場復蘇受挫，酒店簽約數(shù)量再度下滑。從酒店定位層級分布來看，作為酒店投資市場簽約主力的中檔酒店投資復蘇勢頭穩(wěn)健，也是唯一簽約量同比實現(xiàn)小幅增長的層級；而中高檔及以上層級酒店簽約勢頭顯著放緩，上半年簽約量均有所下降。在城市層級布局方面，二線城市酒店簽約量穩(wěn)中有升，再度成為簽約首位；而在疫情反復沖擊下，三線城市投資熱度顯著減弱，目的地市場投資也持續(xù)低迷。從地理區(qū)域分布來看，長三角投資活力仍然領(lǐng)跑全國，西南及華中地區(qū)簽約量超越渤海灣進入第二梯隊，復蘇態(tài)勢顯著。從項目開發(fā)類型來看，新建酒店仍然為主要投資類型，但隨著頭部城市逐漸邁入存量時代，后疫情時期存量開發(fā)項目占比日趨提升。在管理模式方面，特許經(jīng)營仍為主流管理模式，預期未來在品牌深度和廣度的覆蓋面有望進一步擴大。展望未來，疫情或?qū)⒊掷m(xù)伴隨行業(yè)發(fā)展，我們看到歷經(jīng)疫情淬煉的國內(nèi)酒店業(yè)在這場持久的危機中求存思變，而邁入后疫情時代的中國酒店投資也逐漸踏向更為成熟理性的軌道。我們相信，在思變與創(chuàng)新后，因時而變，因勢而動，順勢而為，行業(yè)在時代變革中依然未來可期。以城市類型劃分，四個一線城市貢獻了11%以城市類型劃分，四個一線城市貢獻了11%的酒店簽約量，而二、三線城市酒店簽約量占據(jù)總簽約量超過八成，是酒店開發(fā)的主力戰(zhàn)場。城市 %%以開發(fā)類型劃分，2022年上半年74%的簽約項目仍為新建類型，翻修改造占比18%。其中，翻修改造類型項目主要來自一、二線城市，這些項目絕大多數(shù)定位中檔，客房體量在150間以內(nèi)。附錄奢華超高檔1%4%中高檔2022年上半年酒店簽約總量為482家，其中中檔酒店簽約量占比近六成，中高檔及高80604020098060402009087附錄(續(xù))以地理區(qū)域來看，2022年上半年長三角區(qū)域簽約量仍領(lǐng)跑全國，達108家。西南 (80家)及渤海灣(69家)地區(qū)分別位列簽約量第二、第三位。長三角是中國最具經(jīng)濟與旅游活力的區(qū)域，酒店投資市場持續(xù)火熱，簽約量級遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。具具體到城市維度，一線城市中北京簽約量最高，簽約類型以核心區(qū)域翻新改造項目為主。重點二線城市中，成都酒店簽約量遙遙領(lǐng)先，市場投資活力良好。關(guān)于浩華