2022年上半年中國(guó)大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報(bào)告

2022年上半年中國(guó)大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報(bào)告勢(shì)保理酒店簽約量顯著回落，投資市場(chǎng)再度受挫2022年上半年，中國(guó)大陸地區(qū)中檔及以上定位酒店簽約量為296家，較去年同期減少11%?；仡?022年上半年，地產(chǎn)“三道紅線”實(shí)施已一年有余，政策效力逐步顯現(xiàn)。受此影響，作為酒店投資的傳統(tǒng)主力軍，各大房企在投資酒店領(lǐng)域明顯采取收斂策略。此外，盡管在“動(dòng)態(tài)清零”政策下，國(guó)內(nèi)疫情形勢(shì)總體平穩(wěn)，但市場(chǎng)依舊受到此起彼伏的區(qū)域性疫情影響。尤其是作為文化和經(jīng)濟(jì)中心的北京、上海等地歷經(jīng)疫情管控，使得國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)受到顯著沖擊，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)酒店投資市場(chǎng)活力大幅受挫，酒店簽約數(shù)量再度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從增長(zhǎng)率來(lái)看，2018至2022年上半年酒店簽約量的五年復(fù)合增長(zhǎng)率僅為1%。盡管2021年上半年簽約量實(shí)現(xiàn)了后疫情時(shí)期的逆勢(shì)回暖，但整體簽約增長(zhǎng)率自2018年上半年起呈現(xiàn)波動(dòng)下滑的態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)為國(guó)內(nèi)酒店投資奠定了有利的發(fā)展基礎(chǔ)。然而，在后疫情時(shí)期，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩、國(guó)際政治不穩(wěn)定性加強(qiáng)、全球貿(mào)易局勢(shì)緊張、地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)緊縮和新冠病毒不斷變異的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，酒店投資者明顯秉持更為理性克制的觀望情緒。400%0200333291-18%2018FH400%0200333291-18%2018FH2019FH2020FH2021FH2022FH簽約量增長(zhǎng)率22009592009593342506503中高檔及以上層級(jí)簽約量下降中檔酒店投資復(fù)蘇勢(shì)頭維穩(wěn)2018年至2022年各層級(jí)酒店簽約量及占比250201820192020202120222022年上半年，中高檔及以上層級(jí)酒店簽約量較去年同期均有所下滑，其中奢華酒店降幅達(dá)到44%，中高檔及超高檔酒店降幅分別為34%和26%，高檔酒店同比降幅為13%。這主要是由于在整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下行、國(guó)際形勢(shì)不穩(wěn)定和疫情形勢(shì)不明朗等負(fù)面影響下，投資者對(duì)市場(chǎng)發(fā)展信心不穩(wěn)，尤其對(duì)這類投資強(qiáng)度大、回報(bào)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本高的酒店投資決策有所放緩，投資者更多秉持著審慎保守的態(tài)度。而作為一直以來(lái)酒店投資市場(chǎng)的簽約主力，中檔酒店在2022年上半年展現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展韌勁，簽約量仍然領(lǐng)跑各個(gè)層級(jí)酒店，并且較2021年上半年增長(zhǎng)了2%，也是上半年唯一實(shí)現(xiàn)簽約量提升的酒店層級(jí)。近年來(lái)，在鄉(xiāng)村振興、城市更新等政策加持下，下沉市場(chǎng)逐漸崛起成為酒店投資高地，也使得國(guó)內(nèi)中檔酒店經(jīng)歷了前所未有的高速發(fā)展。而在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整、消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)下，傳統(tǒng)的中檔酒店也逐漸向新型模式迭代，在保有其運(yùn)營(yíng)靈活性的同時(shí)，品牌力和產(chǎn)品力的提升有助于更好地穿越市場(chǎng)周期，實(shí)現(xiàn)逆向增長(zhǎng)。在后疫情時(shí)期，邁入存量時(shí)代的中國(guó)酒店投資也從過(guò)去的飛速成長(zhǎng)逐漸踏向成熟理性的軌道，酒店投資者的決策不論是基于長(zhǎng)期資產(chǎn)持有價(jià)值還是短期現(xiàn)金流回報(bào)，均呈現(xiàn)出更加理性務(wù)實(shí)的一面。33二線城市回歸投資主力戰(zhàn)場(chǎng)三線城市投資熱度顯著回落22020年至2022年上半年各城市層級(jí)酒店簽約數(shù)量及占比8060373539402014%11%14%02020FH2021FH2022FH2020FH2021FH2022FH44%48%%%%2022年上半年一線城市酒店簽約數(shù)量較去年同期實(shí)現(xiàn)了11%的增長(zhǎng)率，達(dá)到39家，其中近三成源于物業(yè)改造簽約。作為開發(fā)趨于飽和的成熟市場(chǎng)，一線城市一直以來(lái)都是酒店投資的價(jià)值高地，在酒店市場(chǎng)供需相對(duì)穩(wěn)定、投資門檻逐年提高的趨勢(shì)下，伴隨著城市更新的存量物業(yè)改造展現(xiàn)出更明顯的增長(zhǎng)潛能。二線城市和三線城市酒店簽約數(shù)量共計(jì)244家，占簽約總量的82%。其中二線城市酒店簽約數(shù)量穩(wěn)中有升，實(shí)現(xiàn)了1%的增長(zhǎng)率，達(dá)到135家，占比簽約總量近半，再度成為各城市層級(jí)酒店簽約首位。二線城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)下迅速崛起，酒店市場(chǎng)長(zhǎng)期需求看好，酒店投資熱度不減。三線城市酒店簽約數(shù)量自去年同期躍居首位后，在今年上半年呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，簽約量?jī)H為109家，較去年同期減少25%。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)為投資者加碼下沉市場(chǎng)資產(chǎn)布局提供了發(fā)展契機(jī)，推動(dòng)三線城市投資熱度持續(xù)提高。然而，在疫情的反復(fù)沖擊下，三線城市酒店業(yè)績(jī)表現(xiàn)不甚理想，使得愈加成熟理性的投資者也逐漸放緩?fù)顿Y步伐。4200%200%50目的地市場(chǎng)投資低迷酒店簽約量持續(xù)回落目的地酒店簽約數(shù)量持續(xù)走低，2022年上半年簽約量?jī)H為13家，較去年同期下滑28%，與疫情前 (2019年上半年簽約酒店27家)相比，差距甚遠(yuǎn)。目的地酒店投資市場(chǎng)活躍度的降低，與大疫三年宏觀環(huán)境不明朗、國(guó)內(nèi)度假市場(chǎng)表現(xiàn)波動(dòng)起伏休戚相關(guān)。雖然旅游“內(nèi)循環(huán)”模式的開啟促使出境旅游需求回流，從而推動(dòng)國(guó)內(nèi)近郊游和度假市場(chǎng)的迅速崛起；借助鄉(xiāng)村振興的東風(fēng)也推動(dòng)目的地旅游產(chǎn)業(yè)跨越式的發(fā)展和創(chuàng)新，旅游消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)、目的地產(chǎn)品迭代更新。然而，隨著不少“投機(jī)者”涌入市場(chǎng)，度假市場(chǎng)火熱表象的背后，新一輪的洗牌悄然開啟。在后疫情時(shí)期，經(jīng)歷一輪接一輪的疫情洗禮后，既能看到受到眾人擁躉的市場(chǎng)贏家，也不乏在困境中岌岌可危的跟風(fēng)者。對(duì)于投資者而言，相較于城市酒店投資，目的地度假酒店的投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更高。在現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)下行、旅游地產(chǎn)政策面臨嚴(yán)調(diào)緊控、國(guó)際形勢(shì)不穩(wěn)定性持續(xù)和國(guó)內(nèi)疫情形勢(shì)反復(fù)波動(dòng)等負(fù)面影響下，本就對(duì)外部環(huán)境較為敏感的目的地酒店業(yè)績(jī)波動(dòng)更為明顯。當(dāng)下的目的地度假市場(chǎng)正在經(jīng)歷從舊時(shí)代向新時(shí)代的躍進(jìn)，要想在新興度假市場(chǎng)中“站穩(wěn)腳跟”而避免成為被時(shí)代淘汰的“曇花一現(xiàn)”者，投資者們已然學(xué)會(huì)謹(jǐn)慎觀望，日趨理性務(wù)實(shí)，秉持嚴(yán)謹(jǐn)克制的決策態(tài)度。2020年至2022年上半年目的地酒店簽約數(shù)量及同比增速2530%2020%-26%-28%FH5 806040200202020212022長(zhǎng)三角酒店簽約量持續(xù)下降但仍穩(wěn)居首位西南、華中、華北及東北市場(chǎng)投資活力逆勢(shì)回暖30%40%50%60%渤海灣東北西南西北華北80%70%20%90%0%從2022年上半年簽約酒店的地域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)(52)酒店簽約量雖然較去年同期減少了33%，但仍然領(lǐng)跑全國(guó)，可見其雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和優(yōu)渥的自然資源稟賦為酒店投資開發(fā)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。西南及華中地區(qū)酒店簽約量均達(dá)到49家，超越渤海灣地區(qū)(48)來(lái)到第二梯隊(duì)。其中西南地區(qū)更是實(shí)現(xiàn)了23%的同比增長(zhǎng)率，近半數(shù)簽約酒店分布在區(qū)域內(nèi)核心城市成都和重慶。而渤海灣和華中地區(qū)仍然依托都市圈輻射帶動(dòng)眾多中低線城市，使得中檔及中高檔酒店投資市場(chǎng)保持較高活躍度。在粵港澳大灣區(qū)政策的戰(zhàn)略加持下，珠三角地區(qū)穩(wěn)中有升。除渤海灣外的華北地區(qū)(11)和東北地區(qū)(6)在增長(zhǎng)率方面表現(xiàn)突出，同比增速分別達(dá)到57%和50%。但顯著增速的背后是緣于兩地市場(chǎng)在2021年受疫情沖擊強(qiáng)烈，簽約量大幅下滑，而2022年上半年兩地疫情形勢(shì)相對(duì)可控，投資市場(chǎng)有利復(fù)蘇，從而推動(dòng)簽約量回升。6北京簽約量再度領(lǐng)跑核心市場(chǎng)成都穩(wěn)坐二線簽約城市榜首在一線城市中，2022年上半年北京酒店簽約量達(dá)到16家，同比增長(zhǎng)7%，自去年同期超越上海后，再度成為上半年酒店簽約數(shù)量最多的一線城市。新簽約酒店中，超過(guò)八成為中檔及中高檔酒店，物業(yè)類型主要為存量更新改造?？梢姲殡S著城市更新，在整體投資風(fēng)向更趨平穩(wěn)務(wù)實(shí)的北京，簽約中檔及中高檔酒店無(wú)疑成為存量資產(chǎn)“重?zé)ㄐ律钡挠辛ν緩?。相較之下，上海上半年簽約酒店僅為9家，較去年同期減少31%，是簽約量唯一下降的一線城市。在嚴(yán)峻的疫情形勢(shì)之下，上半年上海歷經(jīng)了數(shù)月之久的疫情管控，期間城市活動(dòng)全面停滯，投資市場(chǎng)的活躍度也受到強(qiáng)烈滯礙，致使城市酒店簽約量顯著下滑。值得注意的是，廣州上半年簽約酒店數(shù)量達(dá)到7家，實(shí)現(xiàn)了250%的同比增長(zhǎng)率，超越疫情發(fā)生前 (2019年上半年簽約酒店5家)水平。而此次酒店簽約量的提升，主要得益于在粵港澳大灣區(qū)重大利好政策激勵(lì)下的中高檔及高檔酒店品牌的發(fā)力。與此同時(shí)，同處大灣區(qū)的深圳上半年簽約酒店同樣達(dá)到7家，同比增長(zhǎng)率40%，簽約酒店主要為聚焦城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增量開發(fā)需求。除此之外，位于核心市場(chǎng)酒店簽約量末位的三亞上半年無(wú)簽約酒店。在后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟的壓力下，隨著區(qū)域內(nèi)核心灣區(qū)的投資開發(fā)趨于飽和，其簽約量持續(xù)處于低位。重點(diǎn)二線城市中，成都在上半年以22家簽約酒店顯著引領(lǐng)市場(chǎng)，同比增長(zhǎng)率達(dá)到100%，簽約量創(chuàng)下歷史新高。其中，中檔及中高檔酒店占比近九成，近半數(shù)簽約酒店為存量更新物業(yè)。作為西南地區(qū)的重要中心城市，成都旅游資源稟賦優(yōu)異且經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力強(qiáng)勁，為酒店投資開發(fā)帶來(lái)了多元市場(chǎng)機(jī)遇。2020年至2022年上半年核心市場(chǎng)酒店簽約數(shù)量2022年上半年重點(diǎn)二線市場(chǎng)酒店簽約數(shù)量864209977332233222020FH2021FH2022FH 0520057%235228%235228475055 13 5%4%5%76%2020年至2022年上半年新建及改造開發(fā)類型簽約數(shù)量2020202120222022年上半年酒店開發(fā)類型分布2022年上半年酒店開發(fā)定位層級(jí)分布新建翻新改造奢華超高檔高檔中高檔中檔新建酒店仍為主導(dǎo)投資類型后疫情時(shí)期存量改造模式日趨蓬勃22022年上半年酒店簽約項(xiàng)目中，新建酒店為228家，雖然較去年同期減少18%，是簽約量唯一下降的開發(fā)類型，但仍然為市場(chǎng)主導(dǎo)投資類型，占比近8成。對(duì)比各層級(jí)城市，隨著城市層級(jí)的提高，翻新改造及其他存量開發(fā)酒店數(shù)量也隨之提升。一線城市翻新改造及其他項(xiàng)目占比已超過(guò)三成，較疫情前2019年同期(占比20%)有顯著增長(zhǎng)，存量改造趨勢(shì)更為鮮明。從簽約品牌層級(jí)分布來(lái)看，由于品牌標(biāo)準(zhǔn)更加靈活且能夠適配多樣化存量空間，中檔及中高檔酒店成為超過(guò)九成翻新改造項(xiàng)目選擇的簽約對(duì)象，是消化存量物業(yè)的絕對(duì)中堅(jiān)力量。8 %100% %100%93%72%%28%特許經(jīng)營(yíng)仍為主流管理模式并持續(xù)向更高層級(jí)品牌延伸從簽約酒店管理模式來(lái)看，2022年上半年簽約酒店中，采取特許經(jīng)營(yíng)管理模式的酒店占比達(dá)到72%，仍然為市場(chǎng)主流的酒店管理模式。從近三年上半年簽約酒店管理模式分布情況來(lái)看，隨著后疫情時(shí)期泛中檔酒店投資市場(chǎng)愈發(fā)堅(jiān)挺，簽約酒店采取特許經(jīng)營(yíng)模式的占比也隨之顯著提升。對(duì)比各層級(jí)酒店，近九成中檔簽約酒店和近七成中高檔簽約酒店均采用特許經(jīng)營(yíng)的管理模式；而在高檔層級(jí)酒店中特許經(jīng)營(yíng)模式占比也達(dá)到43%，較去年同期增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)；雖然奢華層級(jí)酒店由于對(duì)建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)要求較高，尚未有特許經(jīng)營(yíng)模式的簽約案例，但在超高檔簽約酒店中，特許經(jīng)營(yíng)模式占比已達(dá)到7%，同比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，可見特許經(jīng)營(yíng)模式正逐步向更高層級(jí)的酒店推進(jìn)。國(guó)內(nèi)相關(guān)法律、政策和商業(yè)環(huán)境等外部條件的逐漸成熟為酒店特許經(jīng)營(yíng)模式的推進(jìn)提供了良好的土壤，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)主的投資經(jīng)驗(yàn)也日趨豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力不斷提升，管理公司也逐步放大特許經(jīng)營(yíng)模式的開放力度以吸引投資者，預(yù)期未來(lái)特許經(jīng)營(yíng)模式覆蓋的品牌深度和廣度有望進(jìn)一步擴(kuò)大。2020年至2022年上半年簽約酒店管理模式分布2022年上半年簽約酒店管理模式層級(jí)分布2020FH2021FH奢華超高檔高檔中高檔中檔委托管理特許經(jīng)營(yíng)其他9結(jié)語(yǔ)回顧2022年上半年，進(jìn)入飽受新冠疫情沖擊的第三個(gè)年頭以來(lái)，在此起彼伏的區(qū)域性疫情影響下，整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)頻頻受阻，兼及地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控收緊，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)酒店投資市場(chǎng)復(fù)蘇受挫，酒店簽約數(shù)量再度下滑。從酒店定位層級(jí)分布來(lái)看，作為酒店投資市場(chǎng)簽約主力的中檔酒店投資復(fù)蘇勢(shì)頭穩(wěn)健，也是唯一簽約量同比實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)的層級(jí)；而中高檔及以上層級(jí)酒店簽約勢(shì)頭顯著放緩，上半年簽約量均有所下降。在城市層級(jí)布局方面，二線城市酒店簽約量穩(wěn)中有升，再度成為簽約首位；而在疫情反復(fù)沖擊下，三線城市投資熱度顯著減弱，目的地市場(chǎng)投資也持續(xù)低迷。從地理區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角投資活力仍然領(lǐng)跑全國(guó)，西南及華中地區(qū)簽約量超越渤海灣進(jìn)入第二梯隊(duì)，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)顯著。從項(xiàng)目開發(fā)類型來(lái)看，新建酒店仍然為主要投資類型，但隨著頭部城市逐漸邁入存量時(shí)代，后疫情時(shí)期存量開發(fā)項(xiàng)目占比日趨提升。在管理模式方面，特許經(jīng)營(yíng)仍為主流管理模式，預(yù)期未來(lái)在品牌深度和廣度的覆蓋面有望進(jìn)一步擴(kuò)大。展望未來(lái)，疫情或?qū)⒊掷m(xù)伴隨行業(yè)發(fā)展，我們看到歷經(jīng)疫情淬煉的國(guó)內(nèi)酒店業(yè)在這場(chǎng)持久的危機(jī)中求存思變，而邁入后疫情時(shí)代的中國(guó)酒店投資也逐漸踏向更為成熟理性的軌道。我們相信，在思變與創(chuàng)新后，因時(shí)而變，因勢(shì)而動(dòng)，順勢(shì)而為，行業(yè)在時(shí)代變革中依然未來(lái)可期。以城市類型劃分，四個(gè)一線城市貢獻(xiàn)了11%以城市類型劃分，四個(gè)一線城市貢獻(xiàn)了11%的酒店簽約量，而二、三線城市酒店簽約量占據(jù)總簽約量超過(guò)八成，是酒店開發(fā)的主力戰(zhàn)場(chǎng)。城市 %%以開發(fā)類型劃分，2022年上半年74%的簽約項(xiàng)目仍為新建類型，翻修改造占比18%。其中，翻修改造類型項(xiàng)目主要來(lái)自一、二線城市，這些項(xiàng)目絕大多數(shù)定位中檔，客房體量在150間以內(nèi)。附錄奢華超高檔1%4%中高檔2022年上半年酒店簽約總量為482家，其中中檔酒店簽約量占比近六成，中高檔及高80604020098060402009087附錄(續(xù))以地理區(qū)域來(lái)看，2022年上半年長(zhǎng)三角區(qū)域簽約量仍領(lǐng)跑全國(guó)，達(dá)108家。西南 (80家)及渤海灣(69家)地區(qū)分別位列簽約量第二、第三位。長(zhǎng)三角是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)與旅游活力的區(qū)域，酒店投資市場(chǎng)持續(xù)火熱，簽約量級(jí)遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。具具體到城市維度，一線城市中北京簽約量最高，簽約類型以核心區(qū)域翻新改造項(xiàng)目為主。重點(diǎn)二線城市中，成都酒店簽約量遙遙領(lǐng)先，市場(chǎng)投資活力良好。關(guān)于浩華