某商品城營銷策劃報(bào)告之營銷推廣篇

PAGE83/NUMPAGES83營銷推廣篇營銷推廣前言營銷，不是天馬行空，而是帶著鐐銬的舞蹈。營銷，是真正深入地了解市場，認(rèn)識(shí)產(chǎn)品，分析消費(fèi)者。然后，十分重要的是：切實(shí)可行地做出策劃，推動(dòng)銷售，最終達(dá)到產(chǎn)品的市場去化與品牌的建立。營銷內(nèi)容具體的營銷內(nèi)容，確實(shí)是在最合理的時(shí)刻完成最合理的情況。因此，針對(duì)不同時(shí)期，我們必須進(jìn)行不同方向的資源整合。三、營銷思路（一）營銷基點(diǎn)利用商業(yè)治理公利用商業(yè)治理公司資源進(jìn)行招商項(xiàng)目優(yōu)勢宣傳推廣商業(yè)市場繁榮商業(yè)物業(yè)成功項(xiàng)目優(yōu)勢宣傳推廣商業(yè)市場繁榮商業(yè)物業(yè)成功通過項(xiàng)目推廣吸引眾商家通過項(xiàng)目推廣吸引眾商家我們能夠看出，不論利用何種資源進(jìn)行招商，促進(jìn)市場繁榮，從而促進(jìn)本商業(yè)物業(yè)的成功，其整個(gè)營銷的基點(diǎn)在于項(xiàng)目的推廣宣傳。（二）推廣宣傳綱要1、推廣目的實(shí)現(xiàn)銷售+品牌確立2、推廣步驟2.1品牌推廣2.1.1品牌推廣目的關(guān)于任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷推廣而言，在產(chǎn)品得到消費(fèi)者認(rèn)知之前，首先應(yīng)該讓其充分認(rèn)知開發(fā)商形象。如此做的益處為：A為產(chǎn)品的后期推廣奠定有利的產(chǎn)品形象基礎(chǔ)。B為開發(fā)商后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)奠定良好的市場基礎(chǔ)。2.1.2品牌推廣內(nèi)容A開發(fā)商總體形象包裝形象推廣B開發(fā)商企業(yè)形象包裝推廣C開發(fā)商個(gè)人形象包裝推廣2.1.3品牌推廣時(shí)刻品牌先行原則選擇在銷售預(yù)熱期進(jìn)行開發(fā)商形象的推廣，以奠定良好的市場基礎(chǔ)。產(chǎn)品推廣2.2.1產(chǎn)品推廣目的產(chǎn)品推廣以消費(fèi)者為基礎(chǔ)，使得消費(fèi)者認(rèn)識(shí)產(chǎn)品——認(rèn)同產(chǎn)品——購買產(chǎn)品2.2.2產(chǎn)品推廣內(nèi)容A產(chǎn)品形象包裝推廣B產(chǎn)品賣點(diǎn)包裝推廣2.2.3產(chǎn)品推廣時(shí)刻先形象，后賣點(diǎn)原則不僅是開發(fā)商形象，產(chǎn)品本身的形象也是十分重要的。在產(chǎn)品的整體形象未能被寬敞的消費(fèi)者所同意之前，產(chǎn)品賣點(diǎn)的推出是不合理的。A在銷售預(yù)熱期前期進(jìn)行著重產(chǎn)品形象的推廣B在銷售預(yù)熱期后期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期著重進(jìn)行產(chǎn)品賣點(diǎn)的宣傳。四、營銷推廣具體執(zhí)行第一時(shí)期：預(yù)熱期（2003.11.18——2004.2.17）（一）目標(biāo)預(yù)熱期的目標(biāo)是使得開發(fā)商形象與產(chǎn)品形象得以廣泛推廣，從而得到投資者與經(jīng)營者擁有對(duì)其的第一認(rèn)知。（二）具體執(zhí)行★企劃工作1、宣傳手段選擇1.1選擇講明在這一時(shí)期，要緊是形象的建立。形象建立的目標(biāo)是大眾。因此，選擇的推廣渠道首先是也是大眾的。針對(duì)本項(xiàng)目的人群，選擇高性價(jià)比的媒體進(jìn)行宣傳。1.2選擇渠道報(bào)紙報(bào)紙一直是房地產(chǎn)宣傳推廣的要緊渠道。它覆蓋率高，實(shí)效性強(qiáng)，效果明顯。1、具體內(nèi)容主題內(nèi)容：開發(fā)商形象+產(chǎn)品形象■開發(fā)商形象開發(fā)商形象切入點(diǎn)：A開發(fā)商整體形象——中國浙商哪里有浙商，哪里就有市場。中國浙商崛起在漂亮富饒的東南沿海，他們以堅(jiān)韌務(wù)實(shí)、勤勞嚴(yán)謹(jǐn)開創(chuàng)了寬敞的商業(yè)時(shí)常，同時(shí)，他們建立了特有的商業(yè)品牌和特有的商業(yè)文化——浙商文化。B開發(fā)商企業(yè)形象——南京浙商投資有限公司把浙商寫進(jìn)歷史，把我們寫進(jìn)浙商。南京浙商投資有限公司是由幾家在寧頗具實(shí)力的浙資企業(yè)共同出資成立的實(shí)力投資開發(fā)企業(yè)，他擁有浙商企業(yè)固有的企業(yè)文化和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在結(jié)合了浙江商業(yè)市場與南京實(shí)際情況下，打造出一個(gè)跨時(shí)代的商業(yè)航母——浙江商品城。該項(xiàng)目的建立，將是浙商公司前進(jìn)的一座里程碑，記載他們的艱辛，記載他們的光榮。C開發(fā)商個(gè)人形象——南京浙商有限公司總經(jīng)理張國安核心人物——成功企業(yè)的核心品牌。王石，是萬科的靈魂；陳興漢，是棲霞的支點(diǎn)；張國安，確實(shí)是浙商的核心。在我們充分體會(huì)到張總的人格魅力，當(dāng)我們足夠了解張總的經(jīng)營思想，我們就充分知曉了浙商與浙商投資公司的品牌與文化?！霎a(chǎn)品形象產(chǎn)品形象切入點(diǎn)產(chǎn)品形象價(jià)值包裝：浙江商品城——都市財(cái)寶新絲路浙江商品城，現(xiàn)代絲路的商業(yè)價(jià)值浙江商品城，現(xiàn)代絲路的社會(huì)價(jià)值浙江商品城，現(xiàn)代絲路的文化價(jià)值浙江商品城，現(xiàn)代絲路的歷史價(jià)值宣傳形式軟文+硬廣告3、內(nèi)容軟文：1、關(guān)注浙商2、深入浙商——深入南京浙商投資有限公司3、對(duì)話張總——浙商公司總經(jīng)理張國安先生訪談4、浙江商品城——都市財(cái)寶新絲路浙江商品城——2004年南京十大最具潛力投資樓盤硬廣告：1、財(cái)寶英雄2、浙江商品城——都市財(cái)寶新絲路3、得獎(jiǎng)，確實(shí)是一種確信。4報(bào)紙媒體選擇由于項(xiàng)目針對(duì)目標(biāo)人群的不同，選擇江蘇、浙江兩地主流報(bào)紙進(jìn)行形象推廣。江蘇：《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》《金陵晚報(bào)》浙江：《鈔票江晚報(bào)》《都市快報(bào)》《溫州都市報(bào)》網(wǎng)絡(luò)講明網(wǎng)絡(luò)是近年來興起的新興媒體。其特點(diǎn)為閱讀人群較為集中、專業(yè)。例如：房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的掃瞄人群多為房地產(chǎn)專業(yè)人士和有購房意向的消費(fèi)人群（其中包括專業(yè)炒房的投資客）。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)費(fèi)用較一般報(bào)紙廣告而言相對(duì)較低，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)中的信息能夠通過定期維護(hù)而不斷更新，達(dá)到資訊的及時(shí)公布，有利于意向客戶對(duì)產(chǎn)品的深入了解。浙商項(xiàng)目為一商業(yè)項(xiàng)目，其消費(fèi)人群不同于一般住宅項(xiàng)目的消費(fèi)人群，其更會(huì)利用網(wǎng)絡(luò)來獵取相關(guān)信息。2、具體內(nèi)容1）對(duì)話張總，對(duì)話浙江商品城，對(duì)話浙商——“2004年南京最具潛力樓盤”老總在線交流2）搜房網(wǎng)為期一個(gè)月網(wǎng)絡(luò)推廣3）溫州房產(chǎn)網(wǎng)項(xiàng)目形象廣告3、網(wǎng)絡(luò)選擇南京搜房網(wǎng)、溫州房產(chǎn)電視1、講明電視宣傳關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在兩種宣傳方式：專業(yè)房地產(chǎn)欄目制作宣傳和硬廣告宣傳。前者價(jià)格較低，效果較差；后者價(jià)格過高，效果較好?？傮w而言，性價(jià)比不高，故較少房地產(chǎn)項(xiàng)目通過電視廣告進(jìn)行宣傳。浙江商品城差不多參加“2004年南京最具潛力樓盤”活動(dòng)，其宣傳活動(dòng)由電視臺(tái)免費(fèi)提供制作，只需提供制作單位相應(yīng)的資料。通過專業(yè)電視房產(chǎn)欄目的宣傳，更加提升了浙商項(xiàng)目的品牌地位。2、具體內(nèi)容南京電視臺(tái)生活頻道對(duì)“2004年南京最具潛力樓盤”進(jìn)行跟蹤報(bào)道。1）采訪入選樓盤老總制作電視專題節(jié)目30分鐘◆戶外高炮1）滬寧高速滬寧高速連接上海、南京兩大對(duì)外經(jīng)濟(jì)窗口，同時(shí)輻射到整個(gè)長江三角洲，在此設(shè)立高炮能夠?qū)υ跍麑幘€上來往的大量人群進(jìn)行產(chǎn)品形象宣傳推廣。同時(shí)，在地段的選擇上，應(yīng)該在車輛可能減速的地點(diǎn)設(shè)立高炮，保證能夠高炮設(shè)立的效果。在將近南京地段設(shè)置該塊高炮。機(jī)場高速機(jī)場至南京的人群多為商人與政府人員，其中必定有專門大一部分為浙商項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體。在該地點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，能夠引起以上人群的關(guān)注，擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度。從杭州方向到南京，將會(huì)通過機(jī)場高速公路。在該地段設(shè)置高炮，產(chǎn)生的效果與在寧杭高速上設(shè)置高炮的效果相近，然而同時(shí)能夠兼顧到從機(jī)場到南京與從杭州方向到南京的客戶群。在機(jī)場高速與寧高高速交匯處設(shè)立該高炮。3）工地現(xiàn)場現(xiàn)場形象十分重要。在未能達(dá)到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的時(shí)期，工地的包裝、宣傳即為開發(fā)商實(shí)力與產(chǎn)品的最好體現(xiàn)。目前項(xiàng)目周邊擁有萊茵達(dá)財(cái)寶廣場，該項(xiàng)目在一定程度上對(duì)本項(xiàng)目存在一定的競爭。若在現(xiàn)場包裝上不能對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣造成關(guān)心，會(huì)使得到場的客戶產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品與開發(fā)商實(shí)力的懷疑。同時(shí)，該高炮在項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)期則成為了經(jīng)營商的廣告推廣渠道，后期的公布費(fèi)用能夠制造較好的經(jīng)濟(jì)收益?？窗?）市區(qū)新街口、鼓樓、珠江路等均可設(shè)置戶外看板。良好的地段與良好的視覺效果，能夠充分展示浙商項(xiàng)目的品牌形象。然而地段與價(jià)格存在著必定的關(guān)系。能夠在市區(qū)其余地段設(shè)立看板，達(dá)到同樣的宣傳效果。2）工地現(xiàn)場在工地現(xiàn)場設(shè)置看板，與工地圍墻相互呼應(yīng)，達(dá)到充分樹立形象的作用。★配合營銷執(zhí)行的銷售落實(shí)工作1、招商工作的進(jìn)行（要緊是招商建議）品牌移植與義烏政府聯(lián)合，將“義烏小商品城”品牌移植至浙江商品城，利用明星商業(yè)市場的品牌效應(yīng)，進(jìn)行招商。利用招商公司資源進(jìn)行招商。有步驟地與商管公司聯(lián)系，利用商管公司自身資源進(jìn)行招商。利用自身資源進(jìn)行招商A通過遍地撒網(wǎng)的方法進(jìn)行招商與經(jīng)營公司聯(lián)系，向其進(jìn)行本項(xiàng)目的推廣，吸引其在浙江商品城設(shè)立銷售點(diǎn)。B有目的地進(jìn)行推廣再次對(duì)競爭對(duì)手進(jìn)行商業(yè)考察，找出其經(jīng)營產(chǎn)品的空缺。針對(duì)市場的空缺產(chǎn)品，與商品生產(chǎn)廠商聯(lián)系，對(duì)其進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳推廣，吸引其在浙江商品城設(shè)立該產(chǎn)品的一級(jí)銷售點(diǎn)進(jìn)行銷售?！鴤渥ⅲ阂陨险猩坦ぷ魇且蚤_發(fā)商為主，本司只是建議和參與。2、銷售工作落實(shí)產(chǎn)品銷售價(jià)格的確定項(xiàng)目銷售操縱方案的差不多制定銷售團(tuán)隊(duì)的組建售樓處的落實(shí)銷講資料、銷售文件的確定銷售人員的培訓(xùn)銷售市場的詳細(xì)市場調(diào)查企化工作的及時(shí)信息整理、反饋第二時(shí)期：蓄水期（2004.2.18——2004.4.28）（一）目標(biāo)聚攏營銷勢能，產(chǎn)生營銷爆點(diǎn)。蓄水期的目標(biāo)是將產(chǎn)品的形象再一次得到推廣，同時(shí)逐漸進(jìn)入產(chǎn)品的賣點(diǎn)推廣時(shí)期。使得投資者、經(jīng)營者關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)生第二次認(rèn)知并達(dá)到認(rèn)可的程度，使得產(chǎn)品的專門大一部分在開盤前就在市場得到去化。（二）具體執(zhí)行★企劃工作1、講明該時(shí)期為產(chǎn)品的著重推廣時(shí)期。因此，必須最大程度的進(jìn)行推廣手段的整合，達(dá)到促進(jìn)銷售的作用。2、媒體廣告投放◆報(bào)紙主題內(nèi)容產(chǎn)品賣點(diǎn)——產(chǎn)品核心價(jià)值推廣之一產(chǎn)品核心價(jià)值切入點(diǎn)1、產(chǎn)品總體規(guī)劃源于市場、高于市場、引領(lǐng)市場浙江商品城，是在立足市場的基礎(chǔ)上，在結(jié)合了成功商業(yè)市場的進(jìn)展過程和進(jìn)展趨勢下，通過深入的研究和理性的分析產(chǎn)生出了產(chǎn)品。它是時(shí)代商業(yè)進(jìn)展的產(chǎn)物，也必將是領(lǐng)導(dǎo)時(shí)代商業(yè)進(jìn)展的產(chǎn)品。2、產(chǎn)品經(jīng)營規(guī)劃繁榮的市場，收益的保證。商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，關(guān)鍵在于商業(yè)市場的形成與進(jìn)展。浙江商品城的經(jīng)營規(guī)劃與運(yùn)作模式，是秉承了浙江成熟成功的商業(yè)市場的固有模式，再與南京本地市場相結(jié)合，再充分考慮有效經(jīng)營的前提下做出的。這種經(jīng)營規(guī)劃必定能夠吸引眾多的經(jīng)營者。他們是經(jīng)營利潤，確實(shí)是投資者投資回報(bào)的直接來源。3、政府宏觀規(guī)劃江寧的特區(qū)，南京的特區(qū)。本項(xiàng)目位于江寧區(qū)科學(xué)園內(nèi)，江寧區(qū)政府給予江寧區(qū)科學(xué)園眾多有利的政策扶持；本項(xiàng)目位于南京的江寧區(qū)內(nèi)，南京市政府給予江寧區(qū)眾多的利好政策；政策的優(yōu)惠是經(jīng)濟(jì)騰飛的最大保證。4、投資前景規(guī)劃有利的前景規(guī)劃=美好的投資前景。項(xiàng)目所在地內(nèi)部市政配套的長遠(yuǎn)規(guī)劃，為市內(nèi)消費(fèi)者提供了良好的條件；項(xiàng)目所在地外圍交通條件的長遠(yuǎn)規(guī)劃，為周邊都市消費(fèi)者制造了便利的環(huán)境。內(nèi)外有利的前景規(guī)劃，為項(xiàng)目價(jià)值的提升奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，給投資者一個(gè)美好而現(xiàn)實(shí)的投資前景。2）宣傳形式軟文+硬廣告軟文：1、投資商業(yè)地產(chǎn)，也許是你人生財(cái)寶的第一桶金?！虡I(yè)地產(chǎn)投資分析2、規(guī)劃浙江商品城，規(guī)劃以后財(cái)寶?！憬唐烦且?guī)劃系列報(bào)導(dǎo)3、投資長三角，投資浙江商品城——長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇后續(xù)報(bào)道4、良好的產(chǎn)品，目光的聚焦?！憬唐烦且齺肀姸喈惖赝顿Y者5、再獲殊榮——浙江商品城再獲“中國最佳策劃樓盤二十強(qiáng)”硬廣告1、啟動(dòng)都市資本，制造時(shí)代財(cái)寶。2、見證新一代財(cái)寶英雄的誕生！3、聚焦長三角，聚焦浙江商品城。4、金榜題名3）報(bào)紙媒體選擇由于項(xiàng)目針對(duì)目標(biāo)人群的不同，選擇江蘇、浙江兩地主流報(bào)紙進(jìn)行形象推廣。江蘇：《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》《金陵晚報(bào)》浙江：《鈔票江晚報(bào)》《都市快報(bào)》《溫州都市報(bào)》網(wǎng)絡(luò)1、宣傳內(nèi)容浙江商品城施工建設(shè)動(dòng)態(tài)報(bào)導(dǎo)“投資長三角，投資浙江商品城”——長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇網(wǎng)絡(luò)直播浙江商品城內(nèi)部認(rèn)購情況報(bào)導(dǎo)4）金榜題名——浙江商品城再獲“中國最佳策劃樓盤二十強(qiáng)”2、網(wǎng)絡(luò)選擇搜房網(wǎng)或南京房地產(chǎn)網(wǎng)更替選擇講明：依照前期廣告效果的評(píng)定，在以上兩個(gè)網(wǎng)站中選擇其中一家網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳推廣。溫州房產(chǎn)3、戶外媒體３.１講明車身廣告的針對(duì)人群是能夠看到車輛的所有人群。隨著車輛的流淌，使大范圍人群同意到樓盤信息?！艄囓嚿韽V告目前，車身廣告是眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目戶外媒體的一個(gè)重要方面。線路大致從兩個(gè)方面考慮：第一：該車輛車程范圍較廣。例如：16路。城南雨花臺(tái)至城北南京西站。第二：途經(jīng)項(xiàng)目所在地并其行車路線涉及范圍較為廣泛的車輛，就本項(xiàng)目而言，為時(shí)雨線。針對(duì)本項(xiàng)目，結(jié)合兩路公交車：16路+時(shí)雨線◆出租車后屏風(fēng)廣告出租車后屏風(fēng)廣告隨著該出租車而流淌，并無固定路線而言，并覆蓋范圍較廣。選擇南京市內(nèi)5000輛出租車進(jìn)行項(xiàng)目廣告的投放。3、SP活動(dòng)3.1活動(dòng)名稱長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇3.2活動(dòng)目的聯(lián)合南京眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，舉辦商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇活動(dòng)。通過媒體后續(xù)的新聞炒作，使得浙江商品城的社會(huì)形象與社會(huì)價(jià)值得以體現(xiàn)與提升，為浙江商品城的銷售奠定社會(huì)基礎(chǔ)。3.3后續(xù)報(bào)道江、浙兩省相關(guān)報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等眾多媒體后續(xù)報(bào)道。4、異地聯(lián)動(dòng)4.1聯(lián)動(dòng)目的通過異地宣傳推廣，使得異地投資者與經(jīng)營者充分了解浙江商品城并擁有來寧實(shí)地考察浙江商品城的便利條件，實(shí)現(xiàn)浙江商品城的異地去化。4.2聯(lián)動(dòng)形式■異地售樓處■異地媒體組建購房團(tuán)★銷售執(zhí)行配合1、招商工作（要緊是建議）的進(jìn)一步實(shí)施通過第一時(shí)期招商工作的進(jìn)行，現(xiàn)時(shí)期大致的情況應(yīng)該較為明朗。（特不是義烏市場的品牌移植工作）則應(yīng)該立足本項(xiàng)目、商管公司資源、開發(fā)商自身資源進(jìn)行招商。2、銷售工作落實(shí)預(yù)熱情況匯總、分析、反饋依照現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行銷售方案的調(diào)整SP活動(dòng)預(yù)備、參與開盤預(yù)備三、第三時(shí)期：開盤強(qiáng)銷期（2004.4.28——2004.6.28）（一）目標(biāo)進(jìn)一步推出產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售。通過了開盤，項(xiàng)目的銷售情況則逐漸明朗。現(xiàn)在的營銷重點(diǎn)是針對(duì)產(chǎn)品，進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目的賣點(diǎn)闡述，力求將產(chǎn)品在短時(shí)期內(nèi)進(jìn)行實(shí)現(xiàn)市場去化。（二）具體執(zhí)行★企劃工作1、講明該時(shí)期同樣為產(chǎn)品的著重推廣時(shí)期。同時(shí)通過前期的市場反映，能夠更有效的整合營銷手段，達(dá)到產(chǎn)品的營銷推廣。2、媒體廣告投放◆報(bào)紙主題內(nèi)容產(chǎn)品賣點(diǎn)——產(chǎn)品核心價(jià)值推廣之二產(chǎn)品核心價(jià)值切入點(diǎn)：1、項(xiàng)目擁有良好的招商情況成功招商，信心保障項(xiàng)目是否招商成功，是投資者保持市場觀望的最大因素。在本項(xiàng)目擁有眾多商家入駐的前提下，必定使得眾多的投資者不再觀望而進(jìn)行投資購買。2、項(xiàng)目擁有良好的市場反映羊群效應(yīng)，永不改變的市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。“羊群效應(yīng)”一直是投資的一個(gè)明顯現(xiàn)象。當(dāng)觀望的投資者看到產(chǎn)品擁有良好的市場反映，則可不能再保持觀望的態(tài)度而往往直接進(jìn)行購買。浙江商品城前期良好的市場反映會(huì)使得原來的市場觀望者決定不再觀望而選擇購買。3、項(xiàng)目擁有良好的投資回報(bào)理性投資，良性收益。此刻給予投資者與經(jīng)營者的投資回報(bào)分析，更是應(yīng)該立足于市場的實(shí)際數(shù)據(jù)，為投資者與經(jīng)營者算一筆帳，幫他們計(jì)算出投資浙江商品城所擁有巨大的投資前景。2）宣傳形式軟文+硬廣告軟文：1、做品牌店的房東——浙江商品城引來眾多知名品牌經(jīng)營店2、浙江商品城——掀起購買熱潮3、幫您計(jì)算那個(gè)地點(diǎn)的投資回報(bào)——浙江商品城投資回報(bào)分析4、房展會(huì)上的熱點(diǎn)——浙江商品城成為房展會(huì)的焦點(diǎn)。驚見浙江商品城——浙江商品城緣何差不多進(jìn)入二三級(jí)市場？硬廣告1、做品牌店的房東！2、今天，浙江商品城將譜寫都市財(cái)寶的傳奇！（開盤廣告）3、浙江商品城，您值得擁有！3）報(bào)紙媒體選擇由于項(xiàng)目針對(duì)目標(biāo)人群的不同，選擇江蘇、浙江兩地主流報(bào)紙進(jìn)行形象推廣。江蘇：《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》《金陵晚報(bào)》《南京日?qǐng)?bào)》浙江：《鈔票江晚報(bào)》《都市快報(bào)》《溫州都市報(bào)》《溫州晚報(bào)》網(wǎng)絡(luò)1、宣傳內(nèi)容浙江商品城開工盛典網(wǎng)絡(luò)直播浙江商品城房展會(huì)剪輯浙江商品城最新建設(shè)情況報(bào)導(dǎo)2、網(wǎng)絡(luò)選擇１）搜房網(wǎng)或南京房地產(chǎn)網(wǎng)２）溫州房產(chǎn)3、戶外媒體◆燈箱1、沿街燈箱2、候車亭燈箱１）講明：燈箱制作精美，通過人群覆蓋范圍廣泛。同時(shí)候車亭燈箱保持24小時(shí)的可看性，達(dá)到廣告宣傳的最大力度，有利于樓盤形象的提升。燈箱價(jià)格比較昂貴，大范圍制作公布會(huì)增加一定的宣傳費(fèi)用。就本項(xiàng)目而言，燈箱的制作是十分必要的。在項(xiàng)目進(jìn)行全方位宣傳時(shí)，在市區(qū)繁華地段（效果與市區(qū)大牌相似，起到形象推廣作用）或天元路附近（起到指示作用）制作燈箱（市區(qū)是否設(shè)置不定），必定會(huì)達(dá)到良好的宣傳效果。２）地段選擇：市區(qū)繁華地段：龍?bào)绰讽?xiàng)目所在地附近：天元路、竹山路３）公布時(shí)刻：選擇在開盤前后進(jìn)行該類廣告的投放。◆戶外飛艇１）公布講明：雇飛艇在都市上空飛行，產(chǎn)生十分轟動(dòng)的廣告效果。事實(shí)證明，其關(guān)于企業(yè)品牌的提升和銷售都有相當(dāng)大的推動(dòng)用。采納該種方式關(guān)于本項(xiàng)目形象的推廣將產(chǎn)生積極的作用。同時(shí)就費(fèi)用而言，南京地區(qū)性價(jià)比較高。２）公布地點(diǎn)：南京３）公布時(shí)刻：在開盤當(dāng)天進(jìn)行戶外飛艇的廣告投放?！舴空箷?huì)地圖１）講明：在房展會(huì)上紛發(fā)的地圖的閱讀人群多為有意向購房者和專業(yè)人士（專業(yè)人士中不乏投資者），就此種閱讀人群而言，具有較強(qiáng)的針對(duì)性。同時(shí)，其廣告價(jià)格并不昂貴。在項(xiàng)目的強(qiáng)銷期會(huì)經(jīng)歷江、浙兩地的房展會(huì)，由于客觀存在的緣故，在不能現(xiàn)場參加房展會(huì)的情況下，可選擇在各地房展會(huì)上分發(fā)的房地產(chǎn)專業(yè)地圖上印刷項(xiàng)目的有關(guān)資料，能夠起到良好的宣傳效果。２）公布時(shí)刻：依照各地房展會(huì)時(shí)刻而定。3、SP活動(dòng)3.1活動(dòng)名稱：今日，浙江商品城將譜寫都市財(cái)寶新傳奇！——浙江商品城盛大開盤。3.2活動(dòng)目的通過浙江商品城的盛大開盤，再次掀起項(xiàng)目銷售的熱潮。3.3后續(xù)報(bào)道江、浙兩省相關(guān)報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等眾多媒體對(duì)浙江商品城的盛大開盤進(jìn)行現(xiàn)場報(bào)道與后續(xù)報(bào)道。4、二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)4.1聯(lián)動(dòng)目的

泛銷售結(jié)果泛銷售確實(shí)是通過銷售點(diǎn)或銷售人員的增加，達(dá)到增加銷售人群的覆蓋面作用。

引起市場銷售錯(cuò)覺產(chǎn)品流入二三級(jí)市場，證明產(chǎn)品前期市場的火熱程度，使得消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有更大的信心，容易使他們產(chǎn)生更大的消費(fèi)愿望。4.2聯(lián)動(dòng)形式利用江、浙兩省知名的房地產(chǎn)二三級(jí)市場經(jīng)營公司進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，使得產(chǎn)品擁有了比以往更大的售樓處、更多的銷售人員，則面對(duì)更多的消費(fèi)人群，從而增加了更大的銷售可能性。4.3二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)存在的弊端若消費(fèi)者足以理性或者投資經(jīng)驗(yàn)足夠豐富，則會(huì)明確了解開發(fā)商或銷售代理公司運(yùn)用的這種銷售手段的目的，使得他們關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)生不利的想象，從而關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)生不良的社會(huì)效應(yīng)，反而會(huì)阻礙銷售?！镤N售執(zhí)行配合1、二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)執(zhí)行配合二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)需要大量的資料收集、市場調(diào)查，然后進(jìn)行聯(lián)動(dòng)對(duì)象的選擇、落實(shí)。必須配合企劃人員進(jìn)行各類工作的落實(shí)。2、銷售工作落實(shí)1）銷售情況匯總、分析、反饋2）依照現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行銷售方案的調(diào)整3）開盤活動(dòng)的參與4）聯(lián)動(dòng)活動(dòng)的參與商業(yè)市場資料收集、不間斷市場調(diào)查。四、第四時(shí)期：持續(xù)銷售期（2004.6.29——2004.9.15）（一）目標(biāo)通過了強(qiáng)銷期，本項(xiàng)目的所有賣點(diǎn)幾乎差不多全部在前期進(jìn)行了宣傳推廣。剩余的房源可能是價(jià)格過高或位置較差的鋪位。本時(shí)期工作重點(diǎn)是再生市場熱點(diǎn)，使得產(chǎn)品得以順利銷售。（二）具體執(zhí)行★企劃工作1、講明：該時(shí)期企劃工作的重點(diǎn)是策劃一些活動(dòng)，使得有些冷卻的市場熱度再次高漲，從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。2、媒體廣告投放◆報(bào)紙主題內(nèi)容產(chǎn)品賣點(diǎn)——產(chǎn)品的核心價(jià)值推廣之三產(chǎn)品核心價(jià)值切入點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)營的真正差異——查找市場空缺，真正形成差異化經(jīng)營南京是商業(yè)市場有什么？南京的商業(yè)市場沒什么？我們的市場能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來什么？回答了這三個(gè)問題，就保證了浙江商品城真正了解了南京是商業(yè)市場同時(shí)切實(shí)做到了“人無我有”的經(jīng)營戰(zhàn)略。浙江商品城，擁有南京其他市場所沒有的經(jīng)營產(chǎn)品，消費(fèi)者想要的，在南京其余市場購買不到的，都能夠在那個(gè)地點(diǎn)得到消費(fèi)需求的滿足。4）宣傳形式軟文+硬廣告軟文：1、實(shí)實(shí)在在的“人無我有”——談?wù)憬唐烦侨绾握嬲龅疆a(chǎn)品的差異化經(jīng)營。2、那個(gè)地點(diǎn)有什么？——浙江商品城經(jīng)營產(chǎn)品解析硬廣告1、差異2、滿足3）報(bào)紙媒體選擇由于項(xiàng)目針對(duì)目標(biāo)人群的不同，選擇江蘇、浙江兩地主流報(bào)紙進(jìn)行形象推廣。江蘇：《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》《金陵晚報(bào)》浙江：《鈔票江晚報(bào)》《都市快報(bào)》《溫州都市報(bào)》網(wǎng)絡(luò)1、宣傳內(nèi)容浙江商品城SP活動(dòng)剪輯浙江商品城最新建設(shè)情況報(bào)導(dǎo)浙江商品城最新銷售動(dòng)態(tài)2、網(wǎng)絡(luò)選擇1）搜房網(wǎng)或南京房地產(chǎn)網(wǎng)２）溫州房產(chǎn)3、特不規(guī)媒體相關(guān)組織信息公布講明有關(guān)組織內(nèi)部信息公布的效果比一般大眾傳媒中的信息公布的有效性強(qiáng)。特不關(guān)于某些商業(yè)組織而言，其信息公布更具有權(quán)威性。關(guān)于本項(xiàng)目而言，聯(lián)系某些商業(yè)組織進(jìn)行項(xiàng)目信息公布，將起到較大的宣傳效果。例如：溫州商會(huì)等等。４、SP活動(dòng)４.1活動(dòng)名稱：走進(jìn)浙江商品城——浙江商品城模擬消費(fèi)活動(dòng)４.2活動(dòng)目的通過本次模擬消費(fèi)，讓眾多消費(fèi)者了解浙江商品城里面到底能夠進(jìn)行如何樣的消費(fèi)，到底有什么東西能夠消費(fèi)。這種經(jīng)營規(guī)劃的差異化，確實(shí)是使得浙江商品城成功的緣故。從而使得投資者再次關(guān)注浙江商品城，引起他們的消費(fèi)。４.3后續(xù)報(bào)道相關(guān)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體對(duì)本次活動(dòng)后續(xù)報(bào)道?！镤N售執(zhí)行配合1、銷售工作落實(shí)1）銷售情況匯總、分析、反饋2）依照現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行銷售方案的調(diào)整3）SP活動(dòng)的參與4）商業(yè)市場資料收集、不間斷市場調(diào)查。四、第五時(shí)期：銷售清盤期（2004.9.16——2004.12.15）（一）目標(biāo)產(chǎn)品的銷售時(shí)刻差不多較長了。這時(shí)期所剩余的房源一般是較為不理想的房源或者講消費(fèi)者認(rèn)為不理想的房源?，F(xiàn)在的工作，則是通過一些促銷手段，將剩余房源進(jìn)行消化。（二）具體執(zhí)行★企劃工作1、講明：重點(diǎn)是關(guān)心消費(fèi)者找出剩余房源的優(yōu)勢或通過一些促銷手段進(jìn)行尾房的去化。2、媒體廣告投放◆報(bào)紙產(chǎn)品賣點(diǎn)的再次發(fā)掘每一個(gè)硬幣都有兩面。任何一個(gè)產(chǎn)品都具有兩面性，好的一面往往被隱藏。因此，我們來關(guān)心消費(fèi)者再次挖掘產(chǎn)品的優(yōu)勢，達(dá)到產(chǎn)品的去化。產(chǎn)品銷售最直接方式——降價(jià)合理的價(jià)格永久是促進(jìn)銷售的直接動(dòng)力。通過促銷活動(dòng)，使得產(chǎn)品變相降價(jià)，使得產(chǎn)品得以順利去化。3）宣傳形式軟文+硬廣告軟文：1、實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)，真真切切的感謝?！憬唐烦怯谜嬲\的行動(dòng)感謝新老客戶的信賴與支持。2、新價(jià)值，新財(cái)寶?！憬唐烦菐湍诰蛏啼佇聝r(jià)值。硬廣告1、每一個(gè)硬幣都有兩面。2、機(jī)會(huì)，不容錯(cuò)過。3）報(bào)紙媒體選擇由于項(xiàng)目針對(duì)目標(biāo)人群的不同，選擇江蘇、浙江兩地主流報(bào)紙進(jìn)行形象推廣。江蘇：《現(xiàn)代快報(bào)》《金陵晚報(bào)》浙江：《都市快報(bào)》《溫州都市報(bào)》網(wǎng)絡(luò)1、宣傳內(nèi)容1）浙江商品城SP活動(dòng)講明、剪輯2）浙江商品城最新建設(shè)情況報(bào)導(dǎo)浙江商品城最新銷售動(dòng)態(tài)2、網(wǎng)絡(luò)選擇1）搜房網(wǎng)或南京房地產(chǎn)網(wǎng)2）溫州房產(chǎn)3、SP活動(dòng)3.1活動(dòng)名稱買商鋪，送保險(xiǎn)。