《房地產(chǎn)法原理與案例教程》第十一章-房地產(chǎn)原理與案例教程

房地產(chǎn)法原理與案例教程第十一章房地產(chǎn)糾紛的解決第一節(jié)房地產(chǎn)糾紛概述第二節(jié)房地產(chǎn)糾紛的行政處理第三節(jié)房地產(chǎn)糾紛的訴訟第四節(jié)房地產(chǎn)糾紛的仲裁引例周××訴深圳市××局收回土地使用權(quán)案本案涉及房地產(chǎn)爭(zhēng)議的協(xié)商、行政處理、訴訟等解決機(jī)制。第一節(jié)房地產(chǎn)糾紛概述一、房地產(chǎn)糾紛的概念和特征二、房地產(chǎn)糾紛的分類三、我國解決房地產(chǎn)糾紛的基本原則四、我國房地產(chǎn)糾紛的解決機(jī)制一、房地產(chǎn)糾紛的概念和特征房地產(chǎn)糾紛，作為社會(huì)糾紛和法律糾紛的一種，是指自然人、法人、其他組織之間以及他們與房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間，因土地和房屋而引起的以房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的糾紛，其中包括對(duì)人民政府及主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或使用權(quán)歸屬所作的處理決定或者就房地產(chǎn)問題所作的行政處罰決定不服等而發(fā)生的爭(zhēng)議。一、房地產(chǎn)糾紛的概念和特征

與其他法律糾紛相比較，房地產(chǎn)糾紛具有如下主要特征：第一，房地產(chǎn)糾紛的主體之間既不是單純的民事糾紛主體之間的平等關(guān)系，也不是純粹的行政糾紛主體之間的隸屬關(guān)系，而是二者兼具。第二，房地產(chǎn)糾紛的引發(fā)因素眾多，導(dǎo)致房地產(chǎn)糾紛的種類復(fù)雜、解決機(jī)制特別、政策性較強(qiáng)。第三，房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議的標(biāo)的價(jià)值大、涉及范圍廣，導(dǎo)致房地產(chǎn)糾紛的解決直接影響到人民生活的穩(wěn)定和整個(gè)社會(huì)的和諧。二、房地產(chǎn)糾紛的分類（一）依房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人違反義務(wù)的性質(zhì)劃分依房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人違反義務(wù)的性質(zhì)的不同，可分為房地產(chǎn)民事糾紛和房地產(chǎn)行政糾紛甚或房地產(chǎn)刑事糾紛。（二）依房地產(chǎn)糾紛的標(biāo)的物劃分依房地產(chǎn)糾紛的標(biāo)的物的不同，即爭(zhēng)議的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)所指向的物質(zhì)對(duì)象的不同，可以分為土地糾紛、房屋糾紛、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目糾紛。二、房地產(chǎn)糾紛的分類（三）依房地產(chǎn)糾紛發(fā)生的歷史時(shí)期劃分依房地產(chǎn)糾紛發(fā)生的歷史時(shí)期和適用的法律規(guī)范的不同，可以分為歷史遺留的房地產(chǎn)糾紛和改革開放后的房地產(chǎn)糾紛，其主要?jiǎng)澐纸缇€為20世紀(jì)70年代末、80年代初在我國落實(shí)房地產(chǎn)政策前后。（四）依房地產(chǎn)糾紛所涉及的法律關(guān)系是否有涉外因素劃分依房地產(chǎn)糾紛所涉及的法律關(guān)系是否具有涉外因素，分為國內(nèi)房地產(chǎn)糾紛和涉外房地產(chǎn)糾紛。三、我國解決房地產(chǎn)糾紛的基本原則解決房地產(chǎn)糾紛的基本原則，應(yīng)當(dāng)是能夠體現(xiàn)處理各類法律糾紛的共同原理和處理房地產(chǎn)糾紛的特殊原理，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)糾紛的解決起指導(dǎo)作用的基本規(guī)則。鑒于房地產(chǎn)糾紛有別于單純的民事糾紛和行政糾紛的特征，在其處理過程中存在一系列特殊的原理和規(guī)則，在解決房地產(chǎn)糾紛的主要階段或者某一階段，需要貫徹和遵循如下一些特殊的基本原則：三、我國解決房地產(chǎn)糾紛的基本原則（一）優(yōu)先保護(hù)公民住宅權(quán)利的原則（二）協(xié)調(diào)、兼顧各方利益的原則（三）主管部門與相關(guān)部門各司其職、相互配合的原則（四）適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的原則四、我國房地產(chǎn)糾紛的解決機(jī)制【案例11—1】深圳金××花園延期交房糾紛案解決始末房地產(chǎn)糾紛的解決機(jī)制，是指緩解和消除房地產(chǎn)糾紛的方法和制度。房地產(chǎn)糾紛解決機(jī)制的合理性基礎(chǔ)及其應(yīng)當(dāng)追求的價(jià)值目標(biāo)，在于緩解和消除房地產(chǎn)糾紛、保護(hù)房地產(chǎn)合法權(quán)益、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序狀態(tài)。四、我國房地產(chǎn)糾紛的解決機(jī)制關(guān)于糾紛也即爭(zhēng)議的解決方法，《消法》在其第34條規(guī)定了消費(fèi)者和經(jīng)營者發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過下列途徑解決：（1）雙方協(xié)商和解；（2）請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解；（3）向有關(guān)行政部門申訴；（4）根據(jù)達(dá)成的仲裁協(xié)議請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；（5）向人民法院起訴。四、我國房地產(chǎn)糾紛的解決機(jī)制（一）解決房地產(chǎn)糾紛的自力機(jī)制——自決與和解（二）解決房地產(chǎn)糾紛的社會(huì)機(jī)制——訴訟外調(diào)解與仲裁（三）解決房地產(chǎn)糾紛的公力機(jī)制——行政處理與訴訟第二節(jié)房地產(chǎn)糾紛的行政處理一、房地產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解二、房地產(chǎn)糾紛的行政裁決三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議一、房地產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解房地產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解，是指土地、房產(chǎn)等行政管理部門，依據(jù)職權(quán)或者當(dāng)事人的申請(qǐng)，作為第三人，對(duì)涉及房地產(chǎn)的民事糾紛，根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，依法主持當(dāng)事人雙方就糾紛進(jìn)行協(xié)商達(dá)成協(xié)議，從而解決房地產(chǎn)糾紛的活動(dòng)。一、房地產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解（一）行政機(jī)關(guān)調(diào)解房地產(chǎn)糾紛的理論和法律依據(jù)行政機(jī)關(guān)調(diào)解房地產(chǎn)糾紛主要包括兩大類型：一是房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛，諸如土地使用權(quán)、所有權(quán)和房屋所有權(quán)等的爭(zhēng)議；二是需要由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)作出決定的糾紛，諸如土地征用補(bǔ)償糾紛、房屋拆遷補(bǔ)償糾紛等。許多法律、法規(guī)中都有明文規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)調(diào)解房地產(chǎn)糾紛。一、房地產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解（二）房地產(chǎn)糾紛行政調(diào)解的原則和程序如同其他訴訟外調(diào)解，房地產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解，也必須遵循自愿、合法的原則。房地產(chǎn)糾紛行政調(diào)解的主要程序有：1.申請(qǐng)與受理2.征求意見3.調(diào)查取證4.調(diào)解與處理二、房地產(chǎn)糾紛的行政裁決房地產(chǎn)糾紛的行政裁決，是指土地、房產(chǎn)等行政主管部門根據(jù)法律的授權(quán)，裁決當(dāng)事人之間發(fā)生的與房地產(chǎn)行政管理事項(xiàng)密切相關(guān)的特定房地產(chǎn)民事糾紛的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)糾紛的行政裁決（一）房地產(chǎn)糾紛的行政裁決的特征1.房地產(chǎn)糾紛的行政裁決是行政機(jī)關(guān)居間裁斷特定房地產(chǎn)民事糾紛的活動(dòng)。2.房地產(chǎn)糾紛的行政裁決的主體是各級(jí)人民政府及其房地產(chǎn)主管部門。3.房地產(chǎn)糾紛的行政裁決的程序依當(dāng)事人的申請(qǐng)而開始。4.房地產(chǎn)糾紛的行政裁決的程序是一種準(zhǔn)司法程序。二、房地產(chǎn)糾紛的行政裁決（二）房地產(chǎn)糾紛的行政裁決的種類房地產(chǎn)糾紛的行政裁決歸納起來主要包括但不限于如下幾種：1.權(quán)屬糾紛的裁決2.補(bǔ)償糾紛的裁決3.損害賠償糾紛的裁決4.侵權(quán)糾紛的裁決三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議（一）房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議概述房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議，是指公民、法人或其他組織認(rèn)為房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)的行政處罰或者行政處理決定等具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法向上一級(jí)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由受理申請(qǐng)的行政機(jī)關(guān)對(duì)該具體行政行為是否合法、是否適當(dāng)進(jìn)行審查，并作出行政復(fù)議決定的活動(dòng)。三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議具有如下特征：1.房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議是以房地產(chǎn)行政爭(zhēng)議為處理對(duì)象的行政行為2.房地產(chǎn)行政復(fù)議以房地產(chǎn)具體行政行為為審查對(duì)象，并附帶審查部分抽象行政行為3.房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議是由行政相對(duì)人啟動(dòng)的一種行政司法行為三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議（二）房地產(chǎn)糾紛行政復(fù)議的受案范圍主要包括1.對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)的行政處罰決定不服的2.對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的行政強(qiáng)制措施決定不服的3.對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的4.對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)確認(rèn)土地等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的決定不服的5.認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯合法的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營自主權(quán)的6.認(rèn)為房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)的其他具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議（三）房地產(chǎn)糾紛行政復(fù)議的程序

房地產(chǎn)行政復(fù)議的程序，顯然應(yīng)當(dāng)遵循行政復(fù)議的基本程序規(guī)范。針對(duì)房地產(chǎn)行政復(fù)議程序中需要注意的一些問題陳述如下：1.房地產(chǎn)行政復(fù)議的審查范圍2.行政賠償3.復(fù)議前置與復(fù)議終局4.行政復(fù)議決定的執(zhí)行第三節(jié)房地產(chǎn)糾紛的訴訟一、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的概念和特征二、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的受案范圍、管轄法院和法律適用三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序一、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的概念和特征房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟，是指人民法院、房地產(chǎn)糾紛的雙方當(dāng)事人和其他訴訟參與人，在審理和解決房地產(chǎn)民事糾紛案件的過程中所進(jìn)行的各種訴訟活動(dòng)（或稱訴訟行為），以及由此而產(chǎn)生的各種訴訟法律關(guān)系的總和。一、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的概念和特征房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟具有如下顯著特征：（1）房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟，屬于解決房地產(chǎn)糾紛的公權(quán)力機(jī)制。（2）人民法院就房地產(chǎn)民事糾紛所作的生效民事判決書，如同房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)作出的、已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、決定書或裁決書，具有終局性和強(qiáng)制執(zhí)行的效力。二、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的受案范圍、管轄法院和法律適用房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的受案范圍目前主要有：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛案件，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛案件，商品房銷售（預(yù)售）糾紛案件，房地產(chǎn)抵押糾紛案件，房地產(chǎn)的贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)糾紛案件，房地產(chǎn)相鄰糾紛案件等，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還會(huì)出現(xiàn)更多新型的房地產(chǎn)民事糾紛案件。房地產(chǎn)糾紛民事案件，主要涉及有級(jí)別管轄和特殊地域管轄、專屬管轄以及移送管轄、指定管轄。二、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的受案范圍、管轄法院和法律適用房地產(chǎn)糾紛民事訴訟在法律適用方面的主要特點(diǎn)：（1）在實(shí)體法律適用方面，除了要適用《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等基本法律以外，還可能適用相關(guān)的法律、行政法規(guī)；除了全國范圍內(nèi)適用的法律規(guī)范以外，還可能適用地方性法規(guī)、部門規(guī)章和地方政府規(guī)章。（2）鑒于房地產(chǎn)糾紛民事案件的復(fù)雜性，最高人民法院在不同時(shí)期就審理房地產(chǎn)糾紛民事案件如何具體應(yīng)用法律、法令的問題所制定的一系列司法解釋，也是審理案件的重要依據(jù)。三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序民事訴訟法將民事訴訟的程序分為審判程序、執(zhí)行程序、涉外民事訴訟程序，其中審判程序又分為第一審普通程序、簡易程序、第二審程序、特別程序、審判監(jiān)督程序、督促程序、公示催告程序和企業(yè)法人破產(chǎn)還債程序。三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序（一）第一審普通程序1.起訴和受理2.審理前的準(zhǔn)備3.開庭審理4.訴訟中止和終結(jié)5.判決和裁定三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序（二）簡易程序1.簡易程序的適用范圍一是適用的法院是基層法院及其派出的法庭。二是房地產(chǎn)糾紛民事案件適用簡易程序?qū)徖恚仨毻瑫r(shí)具備3個(gè)條件：（1）事實(shí)清楚；（2）權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確；（3）爭(zhēng)議不大；2.簡易程序的特征三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序（三）第二審程序第二審程序與第一審程序相比，具有如下幾個(gè)方面的區(qū)別：1.適用的審級(jí)不同。2.啟動(dòng)的原因不同。3.具體的程序不同。4.裁判的效力不同。三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序（四）審判監(jiān)督程序1.當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彂?yīng)當(dāng)符合法定情形。2.當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彂?yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)提出。3.當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彶煌Ｖ古袥Q、裁定的執(zhí)行；但法院接到再審申請(qǐng)，經(jīng)審查認(rèn)為符合法定條件而決定再審的，應(yīng)當(dāng)裁定中止原判決的執(zhí)行。三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序（五）執(zhí)行程序人民法院就房地產(chǎn)糾紛民事案件所作的已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書、裁定書以及調(diào)解書，當(dāng)事人同樣必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可向法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行程序相對(duì)于審判程序有獨(dú)立性。三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序申請(qǐng)執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：1.申請(qǐng)執(zhí)行應(yīng)向有管轄權(quán)的法院提出。2.申請(qǐng)執(zhí)行應(yīng)在法定期限內(nèi)提出。3.申請(qǐng)執(zhí)行應(yīng)提交相關(guān)文件和證件。三、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的基本程序（六）涉外民事訴訟程序房地產(chǎn)糾紛的涉外民事訴訟程序，是指人民法院在處理具有涉外因素的房地產(chǎn)民事糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照我國《民事訴訟法》第四編“涉外民事訴訟程序的特別規(guī)定”進(jìn)行；該編沒有規(guī)定的，適用該法的一般規(guī)定。第四節(jié)房地產(chǎn)糾紛的仲裁一、仲裁概述二、仲裁的原則三、仲裁的程序四、仲裁裁決的效力及執(zhí)行一、仲裁概述（一）仲裁的概念如前所述，仲裁（arbitration）作為一種解決糾紛的社會(huì)救濟(jì)機(jī)制，又稱公斷,是指在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后，糾紛主體雙方自愿，達(dá)成協(xié)議，將糾紛交給第三者由其居中作出裁決的解決糾紛的方法和制度。一、仲裁概述（二）仲裁的特征1.專業(yè)性和公正性2.自治性3.保密性4.及時(shí)性和快捷性二、仲裁的原則【案例11—2】郭強(qiáng)與王虎商鋪?zhàn)赓U合同糾紛仲裁案（一）自愿原則（二）根據(jù)事實(shí)、合法合理原則（三）依法獨(dú)立仲裁原則（四）保密、不公開原則（五）一裁終局原則三、仲裁的程序【案例11—3】申偉與名進(jìn)公司、鴻進(jìn)公司商品房買賣合同、物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛訴訟、仲裁案仲裁的程序，是指當(dāng)事人提出仲裁申請(qǐng)直至仲裁庭作出裁決的整個(gè)過程和各項(xiàng)工作的先后順序。我國《仲裁法》第四章分三節(jié)共37個(gè)條文詳細(xì)規(guī)定了仲裁的程序，包括申請(qǐng)和受理、仲裁庭的組成、開庭和裁決。三、仲裁的程序（一）申請(qǐng)和受理程序

1.仲裁的申請(qǐng)仲裁的申請(qǐng)是指當(dāng)事人依據(jù)仲裁協(xié)議，向仲裁協(xié)議中選定的仲裁委員會(huì)提出具體的仲裁請(qǐng)求和事實(shí)、理由，請(qǐng)求采用仲裁方式解決糾紛。當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁應(yīng)當(dāng)符合一定的條件，包括：（1）有仲裁協(xié)議；（2）有具體的仲裁請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（3）屬于仲裁委員會(huì)的受理范圍。三、仲裁的程序2.仲裁的受理仲裁的受理，是指仲裁委員會(huì)收到仲裁申請(qǐng)書后，根據(jù)受理?xiàng)l件，決定是否受理仲裁申請(qǐng)。根據(jù)《仲裁法》的規(guī)定，在仲裁的申請(qǐng)和受理程序中，仲裁委員會(huì)在審查、受理仲裁申請(qǐng)以后，還需要進(jìn)行如下程序性工作：（1）仲裁文書的提交與送達(dá)（2）仲裁與訴訟的確定，以及對(duì)仲裁協(xié)議效力異議的處理（3）財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)與提交（4）仲裁代理人的委托三、仲裁的程序（二）仲裁庭的組成程序1.仲裁庭的組成方式仲裁庭是一個(gè)臨時(shí)性的組織，即每個(gè)仲裁案件仲裁庭的組成人數(shù)和仲裁員并不固定。按組成仲裁庭的仲裁員人數(shù)，可分為合議制仲裁庭和獨(dú)任制仲裁庭。法律對(duì)仲裁庭組成方式的規(guī)定也充分體現(xiàn)了當(dāng)事人自愿、自治的原則，一是組成合議制仲裁庭還是成立獨(dú)任制仲裁庭，可以由當(dāng)事人雙方約定。二是組成仲裁庭的仲裁員也由當(dāng)事人雙方選定。三、仲裁的程序2.仲裁員的回避和除名仲裁員的回避，是指仲裁員選定或者指定以后，遇有可能影響公正仲裁而不宜履行仲裁職責(zé)的情形時(shí)，退出對(duì)某一糾紛的仲裁或者與仲裁有關(guān)的活動(dòng)。仲裁員的除名，是指仲裁員私自會(huì)見當(dāng)事人、代理人，或者接受當(dāng)事人、代理人的請(qǐng)客送禮，情節(jié)嚴(yán)重的，或者在仲裁案件時(shí)有索賄受賄、徇私舞弊、枉法裁決行為的，仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其除名，并依法承擔(dān)法律責(zé)任。三、仲裁的程序（三）開庭和裁決程序關(guān)于仲裁進(jìn)行的方式，《仲裁法》第39、40條規(guī)定了兩個(gè)原則：第一，以開庭進(jìn)行為原則、協(xié)議不開庭為例外；第二，以不公開進(jìn)行為原則、協(xié)議公開為例外。三、仲裁的程序

在開庭和裁決程序中，需要注意以下幾個(gè)方面的問題：1.缺席審理與裁決2.證據(jù)的提供與自行收集，以及證據(jù)保全的申請(qǐng)與提交3.首席仲裁員的職責(zé)權(quán)限四、仲裁裁決的效力及執(zhí)行（一）仲裁裁決的效力及仲裁裁決的申請(qǐng)撤銷和所有經(jīng)濟(jì)糾紛的仲裁程序一樣，在房地產(chǎn)糾紛的仲裁程序中，當(dāng)事人自愿調(diào)解的，仲裁庭在作出裁決前，應(yīng)當(dāng)先行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁決。仲裁裁決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力。農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)以及勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)作出的仲裁裁決，并非一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力。四、仲裁裁決的效力及執(zhí)行但當(dāng)事人提出證據(jù)證明仲裁裁決存在《仲裁法》第58條第1款規(guī)定的下列情形之一的，可以申請(qǐng)仲裁委員會(huì)所在地的中級(jí)人民法院撤銷該仲裁裁決：（1）沒有仲裁協(xié)議的；（