南通房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告

經(jīng)典房地地產(chǎn)管理理資料資料由百百事可樂(lè)樂(lè)整理南通市場(chǎng)場(chǎng)投資可可行性分分析報(bào)告告一.南通城市市宏觀環(huán)環(huán)境分析析二.南通房產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)產(chǎn)投資可可行性研研判四.R0737地塊分析析一.南通城市市宏觀環(huán)環(huán)境分析析地理位置置南通地處處沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶與與長(zhǎng)江經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交交匯點(diǎn),位于長(zhǎng)江江北岸,是長(zhǎng)江三三角洲洲洲頭的城城市.南通“據(jù)江海之之會(huì)、扼扼南北之之喉”,北接廣袤袤的蘇北北大平原原,隔江與中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)最發(fā)達(dá)達(dá)的上海海及蘇南南地區(qū)相相依,被譽(yù)為“北上海”.素有“江海明珠珠”、“揚(yáng)子第一一窗口”之美譽(yù).分析:南通在快快速融入入長(zhǎng)三角角經(jīng)濟(jì)圈圈的同時(shí)時(shí)坐擁廣廣袤的蘇蘇北經(jīng)濟(jì)濟(jì)腹地.南通擁有有水、陸陸、空相相配套的的立體交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò).204、328國(guó)道和寧寧通高速速公路縱縱橫全市市，輔之之通沙、、通常、、海太三三座長(zhǎng)江江汽渡,貫通大江江南北;溝通蘇北北蘇南的的新長(zhǎng)鐵鐵路南通通段已實(shí)實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)運(yùn).南通興東東機(jī)場(chǎng)、、如皋機(jī)機(jī)場(chǎng)和啟啟東直升升飛機(jī)場(chǎng)場(chǎng),構(gòu)筑了南南通與外外界便捷捷的空中中通道.南通港口口已與美美國(guó)、俄俄羅斯、、加拿大大、等國(guó)國(guó)家和地地區(qū)的199個(gè)港口通通航,并開(kāi)通3條國(guó)際集集裝箱航航線(xiàn).正在建設(shè)設(shè)的蘇通通大橋?qū)⒂?007底完工,該項(xiàng)工程程的完工工將徹底底打破南南通與蘇蘇南和上上海的交交通瓶頸頸,“難通”的歷史將將一去不不返.對(duì)南通的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展將產(chǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響響.交通情況況人口與環(huán)環(huán)境據(jù)公安部部門(mén)統(tǒng)計(jì)計(jì),2006年末全市市戶(hù)籍人人口769.79萬(wàn)人,其中市區(qū)區(qū)人口86.64萬(wàn)人.2006年,南通市建建成“國(guó)家環(huán)境境保護(hù)模模范城市市”,并被授予予“保護(hù)臭氧氧層示范范市”稱(chēng)號(hào).城市發(fā)展展規(guī)劃為了使南南通經(jīng)濟(jì)濟(jì)更加穩(wěn)穩(wěn)定健康康和快速速的發(fā)展展,融入蘇南南和上海海經(jīng)濟(jì)圈圈,南通的整整體城市市規(guī)劃為為向南發(fā)發(fā)展,即將新城城區(qū)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)作為為政府重重點(diǎn)打造造的區(qū)域域,新城區(qū)和和經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)的的房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)力度度在加大大,受關(guān)注度度和認(rèn)可可度因?yàn)闉檎牡恼邔?dǎo)導(dǎo)向而逐逐步提高高.GDP縱向比較較從圖表可可以看出出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)穩(wěn)定的上上升勢(shì)頭頭,平均保持持在20%左右,高于長(zhǎng)三三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展平平均水平平.2007年南通GDP首季增長(zhǎng)長(zhǎng)16.4%,增幅繼續(xù)續(xù)在全省省領(lǐng)先.預(yù)計(jì)全年增幅幅將保持持在16%左右.2007年GDP將超過(guò)2000億.GDP橫向比較較右邊的兩兩組數(shù)據(jù)據(jù)分別為為04年和06年長(zhǎng)三角角地區(qū)各各城市GDP排名,可以看出出,南通的經(jīng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)超過(guò)傳傳統(tǒng)的蘇蘇南經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)市常常州,并且不斷斷與其他他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)市接近近上海10138蘇州4820無(wú)錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺(tái)州1429上海7450蘇州3450杭州2515無(wú)錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺(tái)州1174常州110104年排名06年排名人均可支支配收入入情況表中數(shù)據(jù)據(jù)顯示,南通市人人均可支支配收入入逐年增增高,增幅保持持在13%以上,高于長(zhǎng)三三角平均均增長(zhǎng)水水平.居民消費(fèi)費(fèi)能力不不斷提高高.城鎮(zhèn)居民民收入增增長(zhǎng)情況況從右圖可可以看出出,南通的城城鎮(zhèn)居民民收入在在長(zhǎng)三角角16市中的排排名在第第14位,并不如前前面GDP排名,這是因?yàn)闉槟贤ǖ牡漠a(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)有待待優(yōu)化,生產(chǎn)力水水平有待待需進(jìn)一一步提升升.但是居民民收入的的增長(zhǎng)速速度排名名第3,發(fā)展較快快.與其他發(fā)發(fā)達(dá)城市市差距在在縮小.城市化水水平南通的城城市化進(jìn)進(jìn)程在加加速推進(jìn)進(jìn),城市化率率不斷提提高.可見(jiàn),隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展,南通人民民的收入入水平不不斷提高高,城市化率率隨之穩(wěn)穩(wěn)步提升升.2007年1-7月份南通通市區(qū)區(qū)投資平平穩(wěn)快速速遞增2007年1-7月份南通通市區(qū)投投資總額額為154.29億元,同比增長(zhǎng)長(zhǎng)18.97%.其中以崇崇川區(qū)和和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)投資所所占比重重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投投資總額額的41.9%和26.8%.說(shuō)明崇川區(qū)和和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)為政府府重點(diǎn)投投資區(qū)域域.上半年南南通市第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增速位位居全省省第二今年上半半年,南通市第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增增加值356.88億元,按可比價(jià)格計(jì)計(jì)算,同比增長(zhǎng)16.0%,比2006年提高0.3個(gè)百分點(diǎn),增幅高于全省省平均水平0.7個(gè)百分點(diǎn),在全省13個(gè)省轄市中總總量居第四位位.第三產(chǎn)業(yè)水平平是衡量現(xiàn)代代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)程度的重重要標(biāo)志.加快發(fā)展第三三產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三三大產(chǎn)業(yè)比例例關(guān)系、優(yōu)化化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟(jì)濟(jì)生活中深層層次矛盾和促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更快快發(fā)展的一個(gè)個(gè)有效途徑.可見(jiàn)南通的三三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)日趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越越,交通發(fā)達(dá),跟外界經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)系日益密切切,蘇通大橋的開(kāi)開(kāi)通將會(huì)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)南通經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展新的一頁(yè)頁(yè).城市規(guī)劃重點(diǎn)點(diǎn)為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明明顯.經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速速,人均可支配收收入穩(wěn)定快速速增長(zhǎng).城市化水平不不斷提升,居民消費(fèi)能力力不斷增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)總量較高高,但是人口眾多多,所以城鎮(zhèn)居民民收入相對(duì)其其他發(fā)達(dá)城市市來(lái)說(shuō)稍低,但增長(zhǎng)迅速,與發(fā)達(dá)區(qū)域差差距在逐漸縮縮小.二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀狀1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資力度度加大今年1-7月份,全市完成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資71.24億元,同比增長(zhǎng)36.02%,增速比去年同同期上升10.1個(gè)百分點(diǎn),比1-6月份上升0.7個(gè)百分點(diǎn),從走勢(shì)來(lái)看,除1－2月份增長(zhǎng)較快快外,基本呈平穩(wěn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì).上半年商品房房建設(shè)與銷(xiāo)售售概況商品房施工住宅施工商品房新開(kāi)工住宅新開(kāi)工房屋竣工住宅竣工面積(萬(wàn)㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長(zhǎng)率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷(xiāo)售住宅銷(xiāo)售空置商品房空置住宅面積(萬(wàn)㎡)84.4176.3621.0313.89銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)387603--------各自同比增長(zhǎng)率(%)16.515.443.295.83245.93從表中的數(shù)據(jù)據(jù)可以看出,南通房地產(chǎn)建建設(shè)面積的增增長(zhǎng)較快，施施工面積為1152.15萬(wàn)㎡,可以預(yù)見(jiàn)在未未來(lái)1-2年內(nèi),南通市區(qū)有較較足的商品房房供應(yīng)量.其中,住宅開(kāi)發(fā)面積積為935.25萬(wàn)㎡,占總開(kāi)發(fā)面積積的81.2%,可以看出南通通房產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍仍以住宅類(lèi)為為主,但商用房、辦辦公樓等商務(wù)務(wù)房建設(shè)也有有相應(yīng)的增長(zhǎng)長(zhǎng),與城市發(fā)展、、市場(chǎng)需求相相適應(yīng).分析(一):從銷(xiāo)售情況來(lái)來(lái)看,住宅類(lèi)銷(xiāo)售情情況良好,住宅類(lèi)商品房房占總銷(xiāo)售面面積的89.3%,空置的商品房房面積為36.34萬(wàn)㎡,商辦類(lèi)商品房房占空置面積積的1/3,綜合上述開(kāi)工工面積和竣工工面積來(lái)看,住宅商品房的的銷(xiāo)售情況要要明顯優(yōu)于商商辦商品房.分析(二):從圖表中我們們可以看出:商品房的銷(xiāo)售售金額的漲幅幅明顯快于銷(xiāo)銷(xiāo)售面積的漲漲幅,可見(jiàn)今年1-7月份,南通的商品房房銷(xiāo)售價(jià)格漲漲幅較大.分析(三):南通市區(qū)歷年年來(lái)地塊成交交數(shù)分析(不完全統(tǒng)計(jì))南通土地市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)在逐逐年增大,呈逐漸放量態(tài)態(tài)勢(shì).01-07年土地成交總總面積呈上升升趨勢(shì),02-03年成交面積快快速上升,03-07年都保持在170公頃以上.南通市區(qū)歷年年來(lái)土地成交交總面積分析析(不完全統(tǒng)計(jì))圖表顯示的為為01年-07年南通市區(qū)土土地的成交均均價(jià),整體來(lái)看,土地價(jià)格呈上上升趨勢(shì),07年均價(jià)大約為為01年均價(jià)的3倍,06年-07年的漲幅最大大,為54.8%.南通市區(qū)歷年年來(lái)土地成交交均價(jià)分析(不完全統(tǒng)計(jì))從01年至07年的成交總地地價(jià)看,成交總價(jià)格有有漲有跌,這跟土地成交交面積、均價(jià)價(jià)有關(guān)系,但總體呈上升升趨勢(shì).南通市區(qū)歷年年來(lái)土地成交交總價(jià)情況(不完全統(tǒng)計(jì))總的說(shuō)來(lái),南通土地出讓讓面積、價(jià)格格都呈上揚(yáng)趨趨勢(shì),06-07年上漲幅度稍稍大,這跟當(dāng)前南通通整體房地產(chǎn)產(chǎn)的良好發(fā)展展形勢(shì)是分不不開(kāi)的.蘇通大橋的即即將開(kāi)通將進(jìn)進(jìn)一步刺激南南通房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展和和投資者對(duì)南南通樓市的信信心.根據(jù)南通市區(qū)區(qū)各區(qū)域的商商品房的區(qū)域域性特征,我們將將南通通樓市分為5大板塊,即:市中心板塊,城東板塊,新城區(qū)(城南)板塊,港閘區(qū)板塊和和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊.市中心板塊市中心板塊樓樓盤(pán)相對(duì)較少少,因?yàn)楣╅_(kāi)發(fā)的的土地不多,零星分布著少少部分體量不不大的商住樓樓在建,猶如“見(jiàn)縫插插針”.城東板塊城東板塊為目目前南通市房房產(chǎn)的熱點(diǎn)板板塊,市民認(rèn)可程度度較高,主要在售樓盤(pán)盤(pán)集中在人民民東路兩側(cè),平均房?jī)r(jià)為南南通市最高,達(dá)7000以上.主要代表性的的樓盤(pán)有:天虹花園物業(yè)地址：崇崇川區(qū)小石橋橋向東800米，德民花苑苑對(duì)面開(kāi)發(fā)單位:南通開(kāi)發(fā)區(qū)天天虹房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司占地面積:135000㎡容積率:1.1綠化率:42%規(guī)劃戶(hù)數(shù):1002規(guī)劃形態(tài):聯(lián)排別墅、多多層、多層主力戶(hù)型及面面積：110㎡的三房?jī)r(jià)格：7400（多層）、13000（別墅）客戶(hù)群：私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶(hù)、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無(wú)無(wú)蘇建花園城物業(yè)地址：崇崇川人民東路路508號(hào)（小石橋以以東）開(kāi)發(fā)單位:江蘇省蘇建集集團(tuán)股份有限限公司南通分分公司占地面積:288700㎡容積率:1.04規(guī)劃戶(hù)數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層層、高層排屋屋、別墅(240㎡㎡)主力戶(hù)型及面面積：四期(8月18日)推出2幢132戶(hù)的小高層，，以100-140平米左右的3房為主價(jià)格：7300(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶(hù)群：本地地及周邊六縣縣私營(yíng)業(yè)主、、企業(yè)白領(lǐng)去化率：本期期售出10套左右后續(xù)供應(yīng)：無(wú)無(wú)東暉花園物業(yè)地址:崇川區(qū)北臨人人民東路,西靠園林路（（麥德龍東東側(cè)）開(kāi)發(fā)單位:南通富誠(chéng)置業(yè)業(yè)發(fā)展有限公公司占地面積:95000㎡容積率:1.50規(guī)劃戶(hù)數(shù):1330規(guī)劃形態(tài):多層、小高層層主力戶(hù)型及面面積：90㎡(70%)價(jià)格：7300(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶(hù)群：本地地及周邊六縣縣私營(yíng)業(yè)主、、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%以上后續(xù)供應(yīng)：10月推出多層,預(yù)計(jì)價(jià)格在5000~5500小區(qū)配套：中中小學(xué):師院附中、南南通大學(xué)（鐘鐘繡校區(qū)）、、市三中、實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué),綜合商場(chǎng):麥德龍、沃爾爾瑪,銀行:各大銀行,醫(yī)院:城東醫(yī)院新城區(qū)板塊新城區(qū)板塊位位于市中心區(qū)區(qū)域的南側(cè),是南通市重點(diǎn)點(diǎn)打造區(qū)域,板塊認(rèn)可度非非常高,發(fā)展前景較好好.區(qū)內(nèi)代表性的的樓盤(pán)有:鳳凰萊茵苑物業(yè)地址：崇川洪江路9號(hào)(西傍工工農(nóng)南路，北北靠洪江路)開(kāi)發(fā)單位:萊茵達(dá)集團(tuán)有有限公司占地面積:213519.51㎡㎡容積率:1.22綠化率:45%規(guī)劃戶(hù)數(shù):1800規(guī)劃形態(tài):高層、小高層層、疊加連排別墅主力戶(hù)型及面面積：40-300㎡，以三房為主主價(jià)格：6500(小高層客戶(hù)群：公務(wù)務(wù)員、私營(yíng)業(yè)業(yè)主為主去化率：85%小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部:幼幼兒園、商業(yè)業(yè)服務(wù)用房、、文化活動(dòng)站站、衛(wèi)生站等等,區(qū)外:南郊中學(xué)、、南通大學(xué)、、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校校,幼兒園,麥客隆超超市、易初蓮蓮花超市,中中國(guó)銀行、、中國(guó)建設(shè)銀銀行,紫瑯瑯醫(yī)院中南世紀(jì)城物業(yè)地址:崇川桃園路8號(hào)體育會(huì)展展中心正北面面開(kāi)發(fā)單位:南通中南新世世界中心開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司建筑面積:250萬(wàn)㎡,住宅40萬(wàn)㎡規(guī)劃形態(tài):辦公樓、商鋪鋪、住宅、酒酒店開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2005年價(jià)格:6500元/㎡客戶(hù)群:高級(jí)白領(lǐng)、公公務(wù)員、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、教師師為主，小部部分上海等地地投資者去化率:90%后續(xù)供應(yīng):120萬(wàn)㎡港閘區(qū)該板塊內(nèi)在售售樓盤(pán)不多,且樓盤(pán)檔次以以中低檔為主主,拆遷安置房較較多.港閘區(qū)板塊開(kāi)開(kāi)發(fā)較晚,所以區(qū)內(nèi)配套套缺乏,與主城區(qū)僅一一河之隔,但群眾認(rèn)可度度不高,本地人認(rèn)為是是“鄉(xiāng)下”.主要代表性的的樓盤(pán)有:長(zhǎng)航地中?；ɑ▓@-長(zhǎng)江一號(hào)物業(yè)地址:港閘區(qū)城北區(qū)區(qū)黃海路與永永揚(yáng)路路口開(kāi)發(fā)單位:南通長(zhǎng)輪房屋屋開(kāi)發(fā)公司占地面積:76900㎡容積率:1.56綠化率:32.3%規(guī)劃戶(hù)數(shù):1046(一期2幢11層小高層,131戶(hù))規(guī)劃形態(tài):多層、小高層層、高層主力戶(hù)型及面面積：122㎡價(jià)格：4080客戶(hù)群：港閘閘區(qū)工薪階層層及私營(yíng)業(yè)主主,自住為主一期去化率：：售罄(2天)后續(xù)供應(yīng)：預(yù)計(jì)9月底10月初推出1號(hào)、4號(hào)小高層，戶(hù)戶(hù)型以100、130平米為主，均均價(jià)預(yù)計(jì)在4200怡園錦居物業(yè)地址：港港閘區(qū)外環(huán)北北路與濠西路路交匯處開(kāi)發(fā)單位:南通市城鎮(zhèn)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司占地面積:53960㎡容積率:1.20規(guī)劃戶(hù)數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層層、高層、別別墅主力戶(hù)型及面面積：80-140㎡價(jià)格：4500元/㎡客戶(hù)群：本地地及周邊私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)領(lǐng)去化率：售罄罄后續(xù)供應(yīng)：2棟小高層（10月推出）小區(qū)配套：鴻鴻鳴金屬?gòu)V場(chǎng)場(chǎng)、奧特萊斯斯購(gòu)物中心、、商貿(mào)街（規(guī)規(guī)劃中）、港港閘區(qū)中心醫(yī)醫(yī)院盛和永興花苑苑(售罄)物業(yè)地址:港閘區(qū)港閘永永興開(kāi)發(fā)永揚(yáng)揚(yáng)路開(kāi)發(fā)單位:江蘇盛和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限責(zé)任公司占地面積:11.5萬(wàn)㎡容積率:1.27規(guī)劃形態(tài):28幢多層、2幢小高層(拆遷安置房占占多數(shù))主力戶(hù)型及面面積：139㎡價(jià)格：4000客戶(hù)群：港閘閘區(qū)工薪階層層及私營(yíng)業(yè)主主,自住為主去化率：售罄罄(2個(gè)月前)后續(xù)供應(yīng)：無(wú)無(wú)蘇建陽(yáng)光新城城(未開(kāi)盤(pán))物業(yè)地址:港閘區(qū)永和路路南、工農(nóng)路路西開(kāi)發(fā)單位:江蘇省蘇建集集團(tuán)股份有限限公司南通分分公司占地面積:2144350㎡容積率:1.7綠化率:40.6%總戶(hù)數(shù):2948規(guī)劃形態(tài):小高層,高層價(jià)格：預(yù)計(jì)11月左右開(kāi)盤(pán)，，價(jià)格在5000元/平米左右，開(kāi)開(kāi)盤(pán)會(huì)有優(yōu)惠惠小區(qū)配套：小小區(qū)內(nèi)部配套套:幼兒園、衛(wèi)生生站、文化站站開(kāi)發(fā)區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊位位于南通市東東南側(cè),主要以工業(yè)發(fā)發(fā)展為主,區(qū)內(nèi)環(huán)境相對(duì)對(duì)較差,所以開(kāi)發(fā)的樓樓盤(pán)比較少,目前基本沒(méi)有有樓盤(pán)在售.優(yōu)山美地物業(yè)地址：開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)星湖大大道1888號(hào)（軍山往南南100米）開(kāi)發(fā)單位:南通融匯房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司占地面積:330000㎡容積率:1.21規(guī)劃戶(hù)數(shù):2400規(guī)劃形態(tài):獨(dú)棟別墅、雙雙拼別墅、花花園洋房以及及小高層主力戶(hù)型及面面積：100-400㎡（別墅）、200多㎡（洋房）價(jià)格：6000(洋房)客戶(hù)群：周邊邊私營(yíng)業(yè)主去化率：95%以上后續(xù)供應(yīng)：小小高層（20萬(wàn)㎡）中南軍山半島島(未開(kāi)盤(pán))物業(yè)地址：星星湖大道南側(cè)側(cè)（瑞慈醫(yī)院院對(duì)面）開(kāi)發(fā)單位:南通中南新世世界中心開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司占地面積:23萬(wàn)㎡容積率:1.24綠化率:42.48%規(guī)劃戶(hù)數(shù):1578停車(chē)位數(shù):1:1規(guī)劃形態(tài):別墅、花園洋洋房主力戶(hù)型及面面積：110㎡的三房?jī)r(jià)格：7400（多層）、13000（別墅）客戶(hù)群：私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶(hù)、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無(wú)無(wú)房產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)結(jié)一、市場(chǎng)較火火爆,銷(xiāo)售狀況良好好目前前南南通通房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較火火爆爆,市民民購(gòu)購(gòu)房房的的積積極極性性較較高高,整體體銷(xiāo)銷(xiāo)售售情情況況良良好好.二、、商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格飛飛速速漲漲勢(shì)勢(shì)趨趨緩緩，，房房?jī)r(jià)價(jià)逐逐步步趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定上半半年年南南通通商商品品房房平平均均價(jià)價(jià)格格為為3697.94元/平方方米米，，同同比比上上漲漲10.34%.其中中商商品品住住宅宅平平均均價(jià)價(jià)格格為為3324.48元/平方方米米，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)8.58%.市區(qū)區(qū)商品品房房平平均均價(jià)價(jià)格格為為4273.76元/平方方米米，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)7.60%，其其中中住住宅宅平均均價(jià)價(jià)格格為為3914.7元/平方方米米，，同同比比上上漲漲0.41%，剔剔除除低低價(jià)價(jià)位位商品品房房后市市區(qū)區(qū)住住宅宅平平均均價(jià)價(jià)格格為為5076.83元/平方方米米,比去去年年同同期期上上漲漲24.08%.三、、本本地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商為為主主,外地地主主要要為為上上海海浙浙江江開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商南通通市市區(qū)區(qū)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商以以本本地地中中小小型型為為主主,明星星樓樓盤(pán)盤(pán)相相對(duì)對(duì)較較少少.本地地比比較較有有實(shí)實(shí)力力的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商為為南通通中中南南新新世世界界中中心心開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)有有限限公公司司,其其他他大大都都為為中中小小開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商.外地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)駐駐不不多多,比較較有有名名的的有有南南京京的的蘇蘇建建集集團(tuán)團(tuán)股股份份有有限限公公司司.杭州州綠綠城城等等.四、、“蘇通通大大橋橋”的開(kāi)開(kāi)通通對(duì)對(duì)南南通通影影響響深深遠(yuǎn)遠(yuǎn)蘇通通大大橋橋?qū)⒂谟?7年年年底底開(kāi)開(kāi)通通,此項(xiàng)項(xiàng)工工程程給給南南通通的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展將將帶帶來(lái)來(lái)深深遠(yuǎn)遠(yuǎn)影影響響.同樣樣會(huì)會(huì)刺刺激激南南通通的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)快快速速發(fā)發(fā)展展,投資資客客看看中中南南通通的的良良好好發(fā)發(fā)展展前前景景,南通通也也將將是是下下一一個(gè)個(gè)被被外外地地實(shí)力力開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)駐駐的的一一個(gè)個(gè)潛潛力力區(qū)區(qū)域域.五、、南南通通商商品品房房市市場(chǎng)場(chǎng)主主要要集集中中在在三三個(gè)個(gè)板板塊塊目前前，，南南通通市市區(qū)區(qū)的的主主要要樓樓盤(pán)盤(pán)集集中中在在主主城城區(qū)區(qū)板板塊塊、、新城城區(qū)區(qū)板板塊塊和港閘閘區(qū)區(qū)板板塊塊，市市中中心心板板塊塊土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)趨趨于于飽飽和和,在售售樓樓盤(pán)盤(pán)不不多多且且以以商商辦辦樓樓為為主主,住宅宅多多集集中中在在城東東板板塊塊.六、、市市民民對(duì)對(duì)各各個(gè)個(gè)板板塊塊認(rèn)認(rèn)可可度度不不一一南通通市市的的未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃側(cè)側(cè)重重于于“南拓拓東東進(jìn)進(jìn)”,受政政策策導(dǎo)導(dǎo)向向的的影影響響,市民民對(duì)對(duì)新新城城區(qū)區(qū)板板塊塊和和城城東東板板塊塊認(rèn)認(rèn)可可度度較較高高,而港港閘閘區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展起起步步較較晚晚,雖然然離離火火車(chē)車(chē)站站較較近近,但是是整整體體發(fā)發(fā)展展成成熟熟尚尚需需時(shí)時(shí)日日.七、、樓樓盤(pán)盤(pán)品品質(zhì)質(zhì)由由南南至至北北從從高高到到低低南通通市市區(qū)區(qū)高高品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤(pán)盤(pán)主主要要集集中中在在新新城城區(qū)區(qū),即城城南南板板塊塊,有別別墅墅、、花花園園洋洋房房等等高高檔檔住住宅宅;該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有4A級(jí)的的狼狼山山景景區(qū)區(qū),其他他公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施齊齊全全,是南南通通市市區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展的的重重要要板板塊塊,該板板塊塊比比較較受受客客戶(hù)戶(hù)歡歡迎迎.主城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)濠濠河河風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)也也屬屬4A級(jí)景景區(qū)區(qū),但市市中中心心可可供供開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的土土地地幾幾近近沒(méi)沒(méi)有有,所以以住住宅宅多多向向城城東東板板塊塊發(fā)發(fā)展展,主要要是是沿沿城城市市主主干干道道人人民民東東路路沿沿線(xiàn)線(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā).港閘閘區(qū)區(qū)樓樓盤(pán)盤(pán)主主要要以以拆拆遷遷安安置置房房為為主主,樓盤(pán)盤(pán)品品質(zhì)質(zhì)不不高高.主要要針針對(duì)對(duì)的的普普通通工工薪薪階階層層.八、、各各個(gè)個(gè)板板塊塊房房?jī)r(jià)價(jià)差差距距較較大大南通通市市區(qū)區(qū)各各板板塊塊由由于于受受自自身身?xiàng)l條件件及及其其他他因因素素的的影影響響,中高高北北低低南南穩(wěn)穩(wěn).商品品房房均均價(jià)價(jià)最最高高的的區(qū)區(qū)域域?yàn)闉楹撕诵男某浅菂^(qū)區(qū)和和城城東東板板塊塊,均價(jià)價(jià)在在7000-9000左右右;新城城區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)格格低低于于城城東東,價(jià)格格范范圍圍在在6000~6500;價(jià)格格相相對(duì)對(duì)較較低低的的板板塊塊為為港港閘閘區(qū)區(qū)板板塊塊和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)港港閘閘區(qū)區(qū)均均價(jià)價(jià)在在4500左右右.開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為4000左右右.九、、各各個(gè)個(gè)板板塊塊的的成成交交量量差差異異明明顯顯圖表表所所示示為為07年07月09日~09月09日各各區(qū)區(qū)域域成成交交情情況況可以以看看出出,主城城區(qū)區(qū)的的成成交交量量獨(dú)獨(dú)占占半半壁壁江江山山,為48%,港閘閘區(qū)區(qū)和和新新城城區(qū)區(qū)各各占占1/4左右右,開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)成成交交量量最最小小,只占占3%.港閘閘區(qū)區(qū)之之所所以以能能與與新新城城區(qū)區(qū)相相當(dāng)當(dāng),主要是是因?yàn)闉槠渖躺唐贩糠啃詢(xún)r(jià)價(jià)比較較高.受到普普通大大眾的的歡迎迎.十、各各個(gè)區(qū)區(qū)域購(gòu)購(gòu)房客客戶(hù)群群呈現(xiàn)現(xiàn)階層層化差差異港閘區(qū)區(qū)板塊塊:市民購(gòu)購(gòu)房主主要以以自住住為主主,主要人人群群為港港閘區(qū)區(qū)附近近居民民;城東區(qū)區(qū)板塊塊:購(gòu)房客客戶(hù)群群主要要來(lái)自自老市市區(qū)和和周邊邊六縣縣,他們換換一種種居住住環(huán)境境,即可以以避開(kāi)開(kāi)城市市的喧喧囂,又可以以享受受到市市區(qū)的的配套套服務(wù)務(wù);購(gòu)房的的另一一部分分客戶(hù)戶(hù)來(lái)自自投資資客,占30%左右.新城區(qū)區(qū)板塊塊以高高檔樓樓盤(pán)為為主,客戶(hù)群群主要要來(lái)自自南通通市區(qū)區(qū)公務(wù)務(wù)員、、白領(lǐng)領(lǐng)階層層和六六縣市市的私私營(yíng)業(yè)業(yè)主,也有部部分來(lái)來(lái)自上上海、、蘇州州的客客戶(hù)群群.十一、、90-120㎡㎡面積的的戶(hù)型型最受受歡迎迎南通房房產(chǎn)市市場(chǎng)上上目前前90~120㎡㎡面積的的住宅宅是最最為熱熱銷(xiāo)的的,主要是是因?yàn)闉橹行⌒?hù)型型的總總價(jià)相相對(duì)較較小.但市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)主流流仍然然是大大戶(hù)型型,中小戶(hù)戶(hù)型的的需求求明顯顯處于于饑渴渴狀態(tài)態(tài).十二、、收入入房?jī)r(jià)價(jià)比偏偏高按戶(hù)均均3人計(jì)算算,年收入入大約約為48000,買(mǎi)一套套100㎡的房子子需要要55萬(wàn)(按均價(jià)價(jià)5500計(jì)算),南通目目前收收入房房?jī)r(jià)比比為1:11,明顯偏偏高.十三、、房屋屋空置置面積積增加加，市市區(qū)空空置房房進(jìn)一一步增增多,反映出供需需結(jié)構(gòu)構(gòu)存在在較大大問(wèn)題題.至6月底，，全市市空置置商品品房面面積57.99萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)8.4%，其中中空置住住宅36.47萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)9.66%，空置置面積積中空空置1-3年的房屋面面積為為35.89萬(wàn)平方方米，，占61.89%.至6月底，，市區(qū)區(qū)空置置商品品房面面積21.03萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)95.83%，其中中空置置住宅宅13.89萬(wàn)平方方米，，同比增增長(zhǎng)245.93%，空置置面積積中空空置1-3年的房房屋面面積為為18.16萬(wàn)平方方米，占占86.32%.三.南通房房產(chǎn)投投資可可行性性研判判結(jié)合南南通的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展情況況和其其房地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀來(lái)來(lái)看:隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的穩(wěn)定定快速發(fā)發(fā)展,該市將將進(jìn)一一步融融入長(zhǎng)長(zhǎng)三角角城市市群,并成為為其中中重要要的一一員,該市的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)在在現(xiàn)在在的基基礎(chǔ)上上將會(huì)會(huì)得到到更大大的發(fā)發(fā)展,當(dāng)然競(jìng)爭(zhēng)也也將日日益激激烈,目前該該市大大開(kāi)發(fā)發(fā)商不不多,市場(chǎng)總總體來(lái)來(lái)說(shuō)還還是比比較健康康的,房?jī)r(jià)趨趨于平平穩(wěn)增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì),是個(gè)入入市的的較好好時(shí)機(jī)機(jī).但應(yīng)該該注意幾個(gè)個(gè)問(wèn)題題.分析:一、區(qū)區(qū)域的的選擇擇上,新城區(qū)區(qū)和狼狼山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)板塊塊認(rèn)可可度較較高,已經(jīng)成成為南通高高收入入階層層的聚聚集區(qū)區(qū)域域.在這些些區(qū)域域拿地地,風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較較低,但拿地地成本較較高.而開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)目目前成成交非非常不不活躍躍,同時(shí)居居住價(jià)價(jià)值相相對(duì)較較低,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)較大大.港閘區(qū)區(qū)雖然然區(qū)域域不成成熟,但相對(duì)對(duì)較低低的價(jià)價(jià)格成成為了了工薪薪階層聚聚集的的一個(gè)個(gè)區(qū)域域,價(jià)格是是這個(gè)個(gè)區(qū)域域最大大的優(yōu)優(yōu)勢(shì).因此具具有拿拿的價(jià)價(jià)值.二、鑒鑒于目目前南南通市市場(chǎng)房房?jī)r(jià)已已經(jīng)達(dá)達(dá)到一一個(gè)相相當(dāng)?shù)牡母叨榷?低總價(jià)價(jià)的中中小戶(hù)型型供應(yīng)應(yīng)嚴(yán)重重不足足.至少兩兩年內(nèi)內(nèi)中小小戶(hù)型型的剛剛性需需求將將處于于一個(gè)個(gè)較為旺旺盛的的態(tài)勢(shì)勢(shì).因此主主打中中小戶(hù)戶(hù)型的的項(xiàng)目目入市市將會(huì)會(huì)很好好的迎迎合市市場(chǎng)需求求同時(shí)時(shí)又響響應(yīng)了了70/90政策.三、南南通是是一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)飛速速發(fā)展展的城城市,蘇通大大橋年年底通通車(chē)將將極大大刺激該該市樓樓市的的發(fā)展展,對(duì)昆山山上海海等地地的投投資者者有著著較大大的吸吸引力,他們看看中該該市的的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的發(fā)發(fā)展,但我們們同時(shí)時(shí)也應(yīng)應(yīng)該清清醒的的看到到,隨著國(guó)家家針對(duì)對(duì)投機(jī)機(jī)炒房房投機(jī)機(jī)者的的一系系列宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策的的出臺(tái)臺(tái),將會(huì)進(jìn)一步步打壓壓他們們施展展的空空間,因此樓樓盤(pán)的的定位位應(yīng)該該以該該市的的剛性性需求為為主,這樣項(xiàng)項(xiàng)目才才會(huì)盡盡可能能少的的受到到政策策的影影響.四.R0737地塊分分析地塊編編號(hào)：：R0737地塊座