中恒地產(chǎn)清新項(xiàng)目前期策劃案（共62）

關(guān)于于清清新新項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前期期思思考考謹(jǐn)呈呈:廣東東省省中中恒恒房房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有有限限公公司司本報(bào)報(bào)告告的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想本報(bào)報(bào)告告基基于于世世聯(lián)聯(lián)地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)清清新新市市場(chǎng)場(chǎng)的的調(diào)調(diào)查查及及對(duì)對(duì)本本地地塊塊的的理理解解而而作作出出相相關(guān)關(guān)定定位位方方面面的的建建議議關(guān)于于市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)背背景景分分析析清新新縣縣，，連連續(xù)續(xù)三三年年廣廣東東省省縣縣級(jí)級(jí)GDP總量量增增長長第第一一名名，，是是清清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市市最最具具增增長長潛潛力力和和發(fā)發(fā)展展的的區(qū)區(qū)域域清新縣縣2002-2006年全縣縣GDP增長圖圖06年年GDP增長32.6%，其中中房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)增長長26.3%。06年固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長50.6%，其中中房地地產(chǎn)開開發(fā)增增長80%06年商品品房銷銷售面面積30.24萬平米米，增增長6.4%，其中中住宅宅增長長13.1%，商品品房銷銷售額額3.41億元，，增長長23.8%，其中中縣城城住宅宅價(jià)格格增長長近30%。清遠(yuǎn)市市區(qū)清新縣縣城清新縣縣城與與清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市區(qū)區(qū)緊密密相連連，距距廣州州60多公里里，境境內(nèi)107國道，，京廣廣復(fù)線線，清清連一一級(jí)公公路，，清四四一級(jí)級(jí)公路路貫通通全縣縣，在在清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市區(qū)區(qū)位位位置具具有明明顯的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。隨著城城市規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展，，清新新縣與與清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市區(qū)區(qū)的關(guān)關(guān)系越越來越越密切切，可可能成成為另另一個(gè)個(gè)“禪禪桂”。清新概概況市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)國圖圖1234567981110①瑞楓楓花園園②恒信·凱旋華華庭③帝景花花園④御峰⑤駿豪城城⑥金色家家園⑦美林宏宏景新新城⑧龍泉花花園⑨怡德居居⑩陽光光麗居居⑾中山麗麗景⑿百合華華園清新縣縣城區(qū)區(qū)以清清和大大道和和清新新大道道為兩兩條中中軸線線，以以清和和大道道為界界，北北面為為老城城區(qū)，，南面面為新新城區(qū)區(qū)，目目前大大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目都集集中在在老城城區(qū)，，新城城區(qū)的的發(fā)展展?jié)摿α€很很大。。本案107國道清新縣縣在售售項(xiàng)目目多，，市場(chǎng)場(chǎng)處于于初級(jí)級(jí)發(fā)展展階段段，基基本上上本地地消化化為主主，外外力的的作用用還沒沒有顯顯現(xiàn)12編號(hào)項(xiàng)目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價(jià)推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房

172的四房2400健康家園、成就未來2凱旋華庭約2萬多層114-130的三房

154-180的四房1700新銳地標(biāo)、精英領(lǐng)地3帝景花園約1萬多層85-116的三房

130-139的四房

157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地，原味Townhouse5駿豪城6.2萬多層/小高層124-160的三房

159-196的四房

260-340的頂樓復(fù)式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬多層/小高層140-151的三房

160-175的四房多層1900

小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景

多層/小高層76-85的二房

99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬多層120-138的三房

147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房

156的四房1400住理想舒適的房子、過怡然自得的日子10陽光麗居約2萬多層120多的三房

140多的四房1400幸福的日子總有陽光清新市市場(chǎng)開開始出出現(xiàn)一一批中中高檔檔樓盤盤，將將整個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格水平平突破破2000元，價(jià)價(jià)值提提升明明顯，，但仍仍以多多層為為主，，小高高層已已經(jīng)出出現(xiàn)，，但未未形成成主流流。市場(chǎng)總總況案例分分析1瑞楓花花園戶型設(shè)設(shè)計(jì)較較方正正實(shí)用用，目目前的的小高高層是是項(xiàng)目目價(jià)值值最大大的單單位，，但整整個(gè)小小區(qū)規(guī)規(guī)劃建建筑密密度大大，樓樓間距距小，，園林林設(shè)計(jì)計(jì)簡單單，地地上停停車位位，缺缺乏品品質(zhì)感感。瑞景馨馨庭盈盈楓楓人家家縣城區(qū)區(qū)普通通住宅宅的典典范，，客戶戶主要要是本本地公公務(wù)員員，周周邊生生意人人，，項(xiàng)目目接近近尾期期，在在清新新市場(chǎng)場(chǎng)有一一定的的影響響力。。案例分分析2純山地地，原原味Townhouse廣州番番禺海海倫堡堡的復(fù)復(fù)制產(chǎn)產(chǎn)品，，清新新市場(chǎng)場(chǎng)最具具影響響力的的項(xiàng)目目，景景觀資資源優(yōu)優(yōu)越。。在清清新市市場(chǎng)上上首次次推出出Townhouse的概念念。清清新房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者。目前主主推連連排別別墅，，4、6連排為為主，，定價(jià)價(jià)100萬左右右/套，市市場(chǎng)接接受度度較好好。但但別墅墅產(chǎn)品品花園園面積積偏小小。另另則清清遠(yuǎn)本本地人人不看看好該該項(xiàng)目目位置置的風(fēng)風(fēng)水。。客戶本本地公公務(wù)員員，私私企老老板，，廣州州等外外地投投資客客戶，，第二二居所所。御峰案例分分析3駿豪城城城市中中軸尊尊尚府府邸戶型設(shè)設(shè)計(jì)是是本項(xiàng)項(xiàng)目的的亮點(diǎn)點(diǎn)：清清新首首創(chuàng)入入戶花花園設(shè)設(shè)計(jì)、、外飄飄窗臺(tái)臺(tái)60cm、、三房三三洗手手間、、首層層帶私私家花花園約約60平米、、復(fù)式式三花花園。。清遠(yuǎn)首首個(gè)小小區(qū)商商業(yè)步步行街街設(shè)計(jì)計(jì)。產(chǎn)品豐豐富，，戶型型面積積從124-360平米，，沒有有兩房房?？蛻糁髦饕鞘潜镜氐毓珓?wù)務(wù)員、、清新新的原原住民民。120130140150160170180清新城城區(qū)在在售樓樓盤主主力面面積范范圍御峰瑞楓花花園駿豪城城金色家家園美林宏宏景凱旋華華庭龍泉花花園怡德居居陽光麗麗居10080清新縣縣城區(qū)區(qū)樓盤盤主力力面積積分布布圖單位：：平方方米帝景花花園中山麗麗景主流產(chǎn)產(chǎn)品：：120-150m2市場(chǎng)主主流戶戶型單價(jià)超超2000元的面面積偏偏大發(fā)展趨趨勢(shì)：清新縣縣房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅迅猛，，政府府支持持房地地產(chǎn)開開發(fā)力力度大大，一一批中高檔檔樓盤盤開始始涌現(xiàn)現(xiàn)，但受受外來來力量量的影影響還還比較較小。。客戶趨趨勢(shì)：基本上上以本地的的公務(wù)務(wù)員，，私營營業(yè)主主為主主，外地地客戶戶還沒沒有顯顯示出出明顯顯的增增加趨趨勢(shì)，，這與與本地地樓盤盤檔次次偏低低，投投資潛潛力不不高有有關(guān)。。價(jià)格趨趨勢(shì)：以御峰峰，瑞瑞楓，，駿豪豪，金金色，，美林林為代代表的的一批批中高高檔樓樓盤的的單價(jià)價(jià)超過2000元大關(guān)關(guān)，價(jià)格格拉升升明顯顯，資資源型型及產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新的的樓盤盤具有有明顯顯的價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。市場(chǎng)的的大背背景產(chǎn)品趨趨勢(shì)：市場(chǎng)上上絕大大部分分產(chǎn)品品為多層，面積積區(qū)間間在120-150平米，，產(chǎn)品品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。。小高層層開始始出現(xiàn)現(xiàn)，并顯顯示出出強(qiáng)勁勁的勢(shì)勢(shì)頭，，在價(jià)價(jià)格、、品質(zhì)質(zhì)及戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新上上都有有明顯顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，小高高層即即將成成為市市場(chǎng)的的主流流。關(guān)于地塊塊地塊價(jià)值值挖掘107國道項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)目位位于新城城核心區(qū)區(qū)，地塊塊面積大大。緊鄰鄰清新大大道城市市中軸線線和107國道，交交通便利利。占地：15萬平方米米容積率：：2.2-3.0建筑密度度：≦30%綠化率：：≧30%清新大大道道區(qū)域位置置本項(xiàng)目位位于新城城核心區(qū)區(qū)，周邊邊配套設(shè)設(shè)施較齊齊備。居居住、商商業(yè)氛圍圍正在逐逐漸形成成。①清新商商貿(mào)城②清遠(yuǎn)市城城北汽車車客運(yùn)站站③商業(yè)步行行街④振興市場(chǎng)場(chǎng)⑤縣第二小小學(xué)⑥清新文化化體育中中心⑦清新縣少少年宮⑧縣人民醫(yī)醫(yī)院⑨清新縣汽汽車站本案107國道清新大道243175689項(xiàng)目四至至清新大道道太和路新寧路路南面：臨107國道，有有噪音隱患患東面：臨清新大大道，縣縣城中軸軸線西面：林規(guī)劃路路，太和和路北面：緊鄰瑞楓楓花園107國道地塊方正正，周邊邊交通便便利，但但區(qū)位整整體形象象不高。。地塊面積積大，大大盤開發(fā)發(fā)，可塑性高高。可以實(shí)實(shí)現(xiàn)多種種產(chǎn)品組組合，具具有打造造市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)型品品質(zhì)樓盤盤的空間間。緊臨城市市主干道道，交通通便利，，但有一一定的噪音影響響。新寧路路將地塊塊一分為為二，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的整體性性有一定定的影響響。周邊配套較齊齊全，居住氛氛圍正在在逐漸形形成，地地處新城城區(qū)，未未來的商商務(wù)交通通核心區(qū)域域，發(fā)展?jié)摑摿Υ?。。地塊價(jià)值值項(xiàng)目鄰街街面長，，通過合合適的商商業(yè)布置置，可以以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值值的最大大化。S（優(yōu)勢(shì)）：：W（劣勢(shì)）：：O（機(jī)會(huì)）：：T（威脅）：：1、城市中軸軸主干道道清新大大道和107國道的交交匯處，，交通便便利，昭昭示性好好2、周邊配配套較齊齊全，未未來的城城市發(fā)展展核心區(qū)區(qū)。3、地塊規(guī)規(guī)模大，，可塑性性高4、項(xiàng)目山山水資源源優(yōu)勢(shì)明明顯1、市場(chǎng)發(fā)展展不成熟熟，片區(qū)區(qū)整體形形象還不不高2、107國道噪音音大，新新寧路將將地塊一一分為二二，地塊塊不完整整。1、縣城擴(kuò)張張，城區(qū)區(qū)發(fā)展方方向2、市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品空缺缺，小高高層前景景看好。。3、發(fā)展商商為本地地著名企企業(yè)家，，同時(shí)企企業(yè)的知知名度在在本地具具有很強(qiáng)強(qiáng)的影響響力和帶帶動(dòng)力。。市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較大大，未來來競爭較較大項(xiàng)目分析析SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格格—產(chǎn)品有不不可重復(fù)復(fù)性—過河拆橋橋追隨者—搭便車，，借勢(shì)—以小博大大，殺傷傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的的制造者者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確確，挖掘掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品品和需求求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評(píng)估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色色和價(jià)值值行業(yè)老大大非行業(yè)老老大，中中大規(guī)模模市場(chǎng)次/非主流市市場(chǎng)敏銳的機(jī)機(jī)會(huì)主義義者充分發(fā)揮揮項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢(shì)，抓抓住機(jī)會(huì)會(huì)，做行行業(yè)老大大，引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇擇關(guān)于客戶戶我們的客客戶是誰誰關(guān)于客戶戶本項(xiàng)目的的需求客客戶群體體客戶分類購房關(guān)注點(diǎn)特征與本項(xiàng)目的契合度個(gè)體經(jīng)營者實(shí)用性、配套、性價(jià)比、風(fēng)水有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，對(duì)價(jià)格不十分敏感☆☆☆☆☆企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對(duì)居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份☆☆☆☆政府公務(wù)員交通、附加值，性價(jià)比對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感☆☆☆☆☆原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境☆☆☆☆外地客戶升值潛力，價(jià)格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場(chǎng)嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所?！睢睢畋镜匕最I(lǐng)交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感，教育水平能夠高☆本地私營營業(yè)主，，本地中中高層公公務(wù)員、、本地企企業(yè)中高高管理者者以及二二次置業(yè)業(yè)的原住住民是本本項(xiàng)目的的核心客客戶隨著項(xiàng)目目開發(fā)，，本項(xiàng)目目的客戶戶范圍逐逐漸擴(kuò)大大，層次次不斷提提升，客客戶類型型多元化化啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期3.本地個(gè)體體經(jīng)營者者1.本地中高高級(jí)公務(wù)務(wù)員2.本地企業(yè)業(yè)中高層層管理者者1.本地原住住民二次次置業(yè)者者2.本地及清清遠(yuǎn)市區(qū)區(qū)的投資資客3.本地高收收入者，，成功人人士,企業(yè)老板板1.外地投資資客2.外地第二二居所客客戶注：1、不同階階段的客客戶構(gòu)成成是包括括前面階階段的全全部客戶戶2、排序順順序?yàn)榭涂蛻羲颊急壤龔膹拇蟮叫⌒】蛻糇兓卷?xiàng)目必必須通過過外地客客戶的拉拉動(dòng)，來來提高項(xiàng)項(xiàng)目的整整體價(jià)值值，如何何整合外外地資源源客戶是是營銷的的重點(diǎn)。。關(guān)于產(chǎn)品品啟動(dòng)模式式大盤啟動(dòng)動(dòng)模式1時(shí)間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價(jià)格走勢(shì)勢(shì)20.325.9分期規(guī)模模8.4萬M22000.5——2002.122002.5——2003.4主力戶型型70-120的的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏乏配置居住氛圍圍不濃項(xiàng)目總建建55萬，首期期周邊居居住氣氛氛不濃，，缺乏配配套，開開發(fā)8.4萬，僅為為總體1/7，一期建建成，社社區(qū)氛圍圍及配套套到位，，二期開開始啟動(dòng)動(dòng)，迅速速放量。。蔚藍(lán)海岸岸的開發(fā)發(fā)策略蔚藍(lán)海岸岸每期套數(shù)數(shù)均價(jià)值值：1667套“畫餅””模式：：描繪宏宏偉藍(lán)圖圖啟動(dòng)模式式啟動(dòng)配置置：缺乏每期開發(fā)發(fā)均值：：18.3萬m2啟動(dòng)規(guī)模模：8.4萬萬m2適用范圍圍：1、價(jià)格低低開高走走，有充充分的上上揚(yáng)空間間（郊區(qū)區(qū)物業(yè)或或市政規(guī)規(guī)劃有重重大利好好）2、存在前前提：早早期地產(chǎn)產(chǎn)營銷不不充分大盤啟動(dòng)動(dòng)模式1“畫餅””模式，，描繪宏宏偉藍(lán)圖圖大盤啟動(dòng)動(dòng)模式23-419分期規(guī)模模物業(yè)類型型時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅宅、多層層花遠(yuǎn)洋洋房、townhouse、、house首期開發(fā)發(fā)周邊生生活配套套不足，，居住氣氣氛不濃濃，項(xiàng)目目三條產(chǎn)產(chǎn)品線開開發(fā)規(guī)模模均較小小。隨著著一期社社區(qū)環(huán)境境成功營營造，項(xiàng)項(xiàng)目三條條產(chǎn)品線線同時(shí)放放量增長長一倍。。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置置：會(huì)所所波托菲諾諾的開發(fā)發(fā)策略華僑城·波托菲諾諾每期套數(shù)數(shù)均價(jià)值值：1667套“以點(diǎn)帶帶面”模模式：形形象配套套先行啟動(dòng)模式式啟動(dòng)配置置：會(huì)所（售售樓部））每期開發(fā)發(fā)均值：：11.98萬m2啟動(dòng)規(guī)模模：7.1萬萬m2理論基礎(chǔ)礎(chǔ)：——心理學(xué)觀觀點(diǎn)：當(dāng)當(dāng)一個(gè)人人在某方方面具有有突出的的表現(xiàn)時(shí)時(shí)，會(huì)被被大多數(shù)數(shù)人認(rèn)為為此人在在各方面面都具有有超凡的的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)觀點(diǎn)：：消費(fèi)者者是有限限理性的的“以點(diǎn)帶帶面”模式，形形象、配配套先行行8.844.25分期規(guī)模模物業(yè)類型型時(shí)間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價(jià)格走勢(shì)勢(shì)4100390038003950390033003600多層普通通住宅、、低層花花園洋房房、聯(lián)排排別墅首期配置置：交通通、商業(yè)業(yè)花城街街，提供供日常服服務(wù)首期開發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，前前期一年年推一期期，后期期一年推推兩期，，分期開開發(fā)的規(guī)規(guī)模和節(jié)節(jié)奏以市市場(chǎng)可以以接受的的容量和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的一般規(guī)規(guī)律進(jìn)行行開發(fā)，，有效保保證項(xiàng)目目的可持持續(xù)發(fā)展展。萬M2深圳萬科四四季花城的的開發(fā)策略略大盤啟動(dòng)模模式3萬科四季花花城每期套數(shù)均均價(jià)值：641套“以小搏大大”模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：：300米花城商業(yè)業(yè)街每期開發(fā)均均值：7.57萬萬m2啟動(dòng)規(guī)模：：7.64萬萬m2理論基礎(chǔ)：：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀觀點(diǎn)：消費(fèi)費(fèi)者以廣義義的幸福而而不以財(cái)富富為終極需需求“以小搏大大”模式，形象象、配套先先行“以點(diǎn)帶面面”“以小博大大”“畫餅”模式式低成本營銷銷手法，成成為目前主主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的的萌芽狀態(tài)態(tài)地產(chǎn)營銷初初始階段的的產(chǎn)物啟動(dòng)規(guī)模通通常不大于于10萬m2，1000套大盤啟動(dòng)模模式的適用用性結(jié)合本項(xiàng)目目區(qū)位，市市場(chǎng)、地塊塊及核心客客戶屬性，，“以點(diǎn)帶面””的低成本本營銷手法法是最適合合的開發(fā)模模式。采取取配套，形形象先行的的策略。關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)和價(jià)值值最大化的的考慮，采采取中-高-中高的開發(fā)發(fā)節(jié)奏。地塊價(jià)值項(xiàng)目形象開發(fā)期價(jià)值中級(jí)高級(jí)中高級(jí)高端地位確確立高姿態(tài)入市市形象延續(xù)客戶價(jià)值多樣型本地型擴(kuò)散型開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃中的價(jià)價(jià)值點(diǎn)和開開發(fā)節(jié)奏與與市場(chǎng)和客客戶情況相相符，同時(shí)時(shí)利于價(jià)值值最大化的的實(shí)現(xiàn)。啟動(dòng)區(qū)位及及規(guī)模原則：1、進(jìn)入性、、昭示性優(yōu)優(yōu)先2、控制規(guī)模模，制造稀稀缺，不大大于10萬平米建面面啟動(dòng)區(qū)2002.106萬M29萬M29萬M22005.5第一期第二期10萬M22003.52003.102004.52004.10第三期第四期8萬M25萬M2確定項(xiàng)目東東北角臨新新寧路和清清新大道處處為啟動(dòng)區(qū)區(qū)案例廣州雅居樂樂注：啟動(dòng)區(qū)區(qū)要結(jié)合最最終的規(guī)劃劃方案后再再確定結(jié)合清新山山水資源豐豐富的特點(diǎn)點(diǎn)，合理營營造山水資資源，通過過產(chǎn)品創(chuàng)新新和制造市市場(chǎng)稀缺的的手法，以以高端形象象入市，確確立市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位。。創(chuàng)新小高層層普通小高層連排別墅市場(chǎng)小高層層產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量少，有有一定的稀稀缺性創(chuàng)新性小復(fù)復(fù)式單位，，空中別墅墅單位標(biāo)桿建立市場(chǎng)引爆，，建立地地位，樹立立標(biāo)桿，創(chuàng)創(chuàng)建品牌原則：1、制造稀缺缺性2、多產(chǎn)品有有機(jī)組合。。擴(kuò)大客戶戶層面。打打造清新和和諧、溫馨馨的社區(qū)居居住環(huán)境。。3、高姿態(tài)入入市。樹立立形象，制制造價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿。產(chǎn)品定位剖面示意特色小高層層：1）外廊式布布置2）6米層高不算算面積增加加實(shí)用率3）錯(cuò)層小復(fù)復(fù)式，客廳廳層高4.5米，其它空空間3米4）考慮老年年人需要，，部分戶型型可做平層層假日賽維納納（GOLF公寓）位于觀瀾湖湖GOLF內(nèi)總建筑面積積：34216m2基本單元58m2可拼合最大大面積為230m2外墻微傾，，與下部退退臺(tái)照應(yīng)，，立面處理理參考下圖圖小高層的主主力產(chǎn)品如如何建立市市場(chǎng)稀缺性性，成為項(xiàng)項(xiàng)目成敗的的重點(diǎn)產(chǎn)品意象特色小高層層產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復(fù)復(fù)式改房改房改房改房改房小復(fù)式附加加值高，入入戶花園贈(zèng)贈(zèng)送8-14個(gè)平米米，可可改一一間房房270度景觀觀陽臺(tái)臺(tái)，120平米左左右的的小復(fù)復(fù)式。。連排TOHO可借鑒鑒點(diǎn)：：餐廳、、客廳廳間完完美利利用內(nèi)內(nèi)庭院院景觀觀，客客廳南南北通通利用次次臥與與主臥臥間的的躍式式設(shè)計(jì)計(jì)，使使客廳廳層高高達(dá)到到3.9m內(nèi)庭院院解決了了采光光問題題產(chǎn)品意意象聯(lián)排TOHO可借鑒鑒點(diǎn)：：餐廳兩兩層通通高，，并利利用天天窗采采光利用客客廳與與餐廳廳的躍躍式設(shè)設(shè)計(jì)，，使客客廳層層高稍稍高樓上獨(dú)獨(dú)立主主臥空空間+南向大大露臺(tái)臺(tái)餐廳兩兩層通通高三層為為獨(dú)立立主臥臥南向大大露臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品意意象啟動(dòng)配配套對(duì)未來來的市市場(chǎng)的的發(fā)展展有一一定的的預(yù)先先性，，在規(guī)規(guī)劃中中保證證相關(guān)關(guān)功能能的預(yù)預(yù)留與與彈性性。原則：：1、“以以點(diǎn)帶帶面””的模模式，，配套套，形形象先先行，，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)牽引引。2、人氣聚聚集和和轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，先先期展展示提提升價(jià)價(jià)值特色商業(yè)街1高級(jí)會(huì)所2社區(qū)生活廣場(chǎng)3社區(qū)營造景觀帶4其他相關(guān)市政配套5教育配套（學(xué)校）6社區(qū)生生活廣廣場(chǎng)會(huì)所中中泳池池關(guān)于形形象形象思思考著力打打造一一個(gè)風(fēng)風(fēng)情小小鎮(zhèn)形象關(guān)關(guān)鍵詞詞：現(xiàn)代感感歐式風(fēng)風(fēng)格浪漫風(fēng)風(fēng)情豐富明明快的的色彩彩細(xì)節(jié)山水生生態(tài)清新··人居居典范范山花尖尖頂，，歐式式坡屋屋面，，拱頂頂，尖尖塔，，法式式建筑筑元素素演繹繹別樣樣浪漫漫風(fēng)情情。形象意意象造型外立面面要有有強(qiáng)烈烈的視視覺沖沖擊性性，彰彰顯昭昭示性性。白，米米白，，米黃黃，橘橘紅，，深褐褐，豐豐富的的色彩彩鄣顯顯浪漫漫情懷懷。形象意意象外立面面、色色彩檐口，，窗套套，陽陽臺(tái)，，花臺(tái)臺(tái)，注注重細(xì)細(xì)節(jié)。。細(xì)部更更見品品質(zhì)，，強(qiáng)化化細(xì)部部處理理，以以提煉煉歐風(fēng)風(fēng)韻致致代替替建筑筑符號(hào)號(hào)的粗粗俗堆堆砌形象意意象細(xì)節(jié)—點(diǎn)滴之之中成成就精精品園林意意象法式園園林設(shè)設(shè)計(jì)林蔭環(huán)環(huán)道應(yīng)應(yīng)當(dāng)成成為區(qū)區(qū)內(nèi)園園林的的重要要組成成部分分，對(duì)對(duì)林蔭蔭環(huán)道道的設(shè)設(shè)計(jì)是是此次次園林林設(shè)計(jì)計(jì)的一一個(gè)重重點(diǎn)。。有休息息座椅椅的單單邊人人行道道車行道道采用用人行行道的的處理理手法法，成成為一一道景景觀環(huán)道旁旁點(diǎn)綴綴別致致的小小景點(diǎn)點(diǎn)園林設(shè)設(shè)計(jì)元素一一：林林蔭環(huán)環(huán)道采用““現(xiàn)代代生態(tài)態(tài)”的的風(fēng)格格，通通過硬硬質(zhì)景景觀現(xiàn)現(xiàn)代材材料的的運(yùn)用用與軟軟質(zhì)景景觀原原始自自然的的對(duì)比比，產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的的視覺覺沖擊擊力，，給人人以震震撼，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感。。如用用玻璃璃作棧棧橋，，用混混凝土土處理理自然然水岸岸線等等等?！，F(xiàn)代生生態(tài)意意味著著從現(xiàn)現(xiàn)代與與生態(tài)態(tài)兩個(gè)個(gè)方向向出發(fā)發(fā)，將將兩種種不同同感覺覺的元元素揉揉合在在一起起節(jié)點(diǎn)之之二園林設(shè)設(shè)計(jì)元素二二：景景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)之一引水入戶戶，水成成為建筑筑庭院中中最重要要的組成成成份。。山水成為為建筑表表現(xiàn)最重重要的背背影元素素。園林設(shè)計(jì)計(jì)山水建筑筑—山水成為為建筑設(shè)設(shè)計(jì)的必必要元素素完全親水水平臺(tái)戶戶見水水，營造造尊貴水水生活。。園林設(shè)計(jì)計(jì)山水建筑筑—建筑與水水系最大大限度的的融合瀑布，雙雙層水景景概念設(shè)置立體體園林，，豐富景景觀層次次臺(tái)地式水水景立體水景景車庫園林設(shè)計(jì)計(jì)山水社區(qū)區(qū)—立體山水水園林設(shè)設(shè)計(jì)具流水韻韻味的木木板橋，，雕塑，，水底遍遍布的卵卵石，無無不體現(xiàn)現(xiàn)出傳神神的浪漫漫意境。。園林設(shè)計(jì)計(jì)山水庭院院—精巧別致致的小品品配合園園林山水水，營造造“日子子緩緩，，生活悠悠悠”之之氛圍園林設(shè)計(jì)計(jì)山水文化化—?jiǎng)?chuàng)意會(huì)所所，構(gòu)筑筑社區(qū)特特設(shè)山水水文化關(guān)于營銷銷世聯(lián)的直直銷客戶戶資源營銷模式式市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的大大盤旺銷銷模式提升產(chǎn)品品附加值值形象至上上產(chǎn)品稀缺缺，創(chuàng)新新性簡單而純純粹，建建立通暢暢的客戶戶渠道多產(chǎn)品形形式，客客戶跟著著客戶渠道營銷銷直銷客戶戶資源隨著項(xiàng)目目開發(fā)，，本項(xiàng)目目的客戶戶范圍逐逐漸擴(kuò)大大，層次次不斷提提升，客客戶類型型多元化化本項(xiàng)目除除體驗(yàn)營營銷—即項(xiàng)目全全方位展展示外，，針對(duì)客客戶變化化情況，，更重要要的是渠渠道營銷銷—直銷的客客戶資源源世聯(lián)擁有有大量的的直銷客客戶資源源客戶渠道道是關(guān)鍵鍵世聯(lián)在珠珠三角區(qū)區(qū)域擁有有大量的的豪宅客客戶資源源世聯(lián)客戶戶資源世聯(lián)豪宅客戶戶已儲(chǔ)備上門客戶戶約70萬人成交客戶戶約12萬人客戶資源源利用方式：短短信、直直郵、電電話通知知范圍：二二三級(jí)市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，客戶戶資源最最大化挖挖掘利用用目的：拓拓寬客戶戶層面、、儲(chǔ)備誠誠意客戶戶世聯(lián)客戶戶資源利利用世聯(lián)行尊尊貴會(huì)利利用尊貴會(huì)職職能為物業(yè)投投資客戶戶提供市市場(chǎng)上第第一手樓樓盤咨詢?cè)?，造就就地產(chǎn)投