單縣房地產(chǎn)調(diào)研市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議

2018年01月03日單縣湖西幸幸福城項目目市場調(diào)研研報告及產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建建議提報綱綱要PART1、單縣市場場分析PART2、項目自身身透析PART3、項目發(fā)展展戰(zhàn)略PART4、產(chǎn)品規(guī)劃劃建議PART5、目標(biāo)客群群分析PART6、項目營銷銷策略PART1：單縣市市場分析城市屬性對對房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有何影影響？房地產(chǎn)市場場環(huán)境如何何？競爭對手是是誰？有何何特點？一、城市屬屬性區(qū)位優(yōu)勢明明顯——位于山東省省西南部，，蘇魯豫皖皖四省八縣縣交界處。。單縣總面面積1702平方公里，，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道辦事事處和1個省級經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，是全全國唯一的的四省八縣縣接壤的縣縣區(qū)，區(qū)位位優(yōu)勢非常常明顯。交通便利——公路運輸有有四條國道道、省道貫貫穿全境，，已經(jīng)立項項建設(shè)中的的山東省南南外環(huán)——菏(澤)嵐(山)高速在此通通過，鐵路路運輸位于于京九、京京滬、隴海海、新石四四大鐵路干干線“井””字結(jié)構(gòu)中中間，正在在規(guī)劃中的的菏(澤)徐(州)鐵路經(jīng)過境境內(nèi)。將要要建設(shè)的菏菏徐高速、、濟(jì)商高速速在單縣呈呈“十字””交叉。至至徐州機(jī)場場、濟(jì)南機(jī)機(jī)場、鄭州州機(jī)場均在在3個小時以內(nèi)內(nèi)。濟(jì)寧都都市圈規(guī)劃劃臨沂—棗莊—微山—豐縣—單縣—菏澤公路。?！性i鑰、、四省通衢衢單縣是山東東省投資環(huán)環(huán)境與縣域域經(jīng)濟(jì)最具具發(fā)展?jié)摿αΑ半p十佳佳”縣、山山東省適宜宜人居環(huán)境境縣、山東東省長壽第第一縣、山山東省生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)強(qiáng)縣、平安安山東建設(shè)設(shè)先進(jìn)縣、、中國最具具有創(chuàng)新發(fā)發(fā)展?jié)摿h縣。1、單縣概況況——全國唯一連連接四省八八縣的門戶戶城市區(qū)域次中心心城市爭創(chuàng)國家級級園林城市市單縣區(qū)位示示意圖2、城市發(fā)展展定位單縣城鎮(zhèn)空空間發(fā)展布布局城鎮(zhèn)空間發(fā)發(fā)展布局根據(jù)空間發(fā)發(fā)展階段、、區(qū)域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)狀集聚聚特征，結(jié)結(jié)合城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展趨勢，，規(guī)劃形成成“一城、、六軸、五五點”，核核心放射、、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展展的空間格格局。一城：即單單縣城，提提升核心城城市功能，，強(qiáng)化核心心城市集聚聚和輻射能能力。五點：即五五個中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)，分別是是黃岡鎮(zhèn)、、終興鎮(zhèn)、、郭村鎮(zhèn)、、蔡堂鎮(zhèn)、、徐寨鎮(zhèn)，，是與周邊邊城市的過過渡城鎮(zhèn)，，也是主要要交通干線線發(fā)展條件件好的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。六軸：即沿沿105國道、定碭碭、單虞、、單豐等干干線公路以以縣城為中中心向西北北、東北、、東、東南南、南、西西南方向延延伸的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展軸，，其中西北北、東北和和東向由于于周邊城市市發(fā)展水平平較高，對對縣城呈吸吸引態(tài)勢，，縣城主要要接受這些些城市的輻輻射，向東東南、南、、西南方向向的城市發(fā)發(fā)展水平相相對較低，，縣城主要要呈現(xiàn)向這這些地區(qū)輻輻射的態(tài)勢勢。一城——單縣城五點——五個中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)黃岡鎮(zhèn)-終興鎮(zhèn)-郭村鎮(zhèn)-蔡堂鎮(zhèn)-徐寨鎮(zhèn)。六軸——城鎮(zhèn)發(fā)展軸軸105國道-定碭-單虞-單豐等干線線公路以縣縣城為中心心向西北、、東北、東東、東南、、南、西南南方向延伸伸。一城五點六軸城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃城市性質(zhì)：：以地產(chǎn)資源源深加工為為支撐的商商貿(mào)城市。。區(qū)域次中中心城市。。人口規(guī)模：：2017年城區(qū)人口口規(guī)模為35余萬人；近近期2020年城區(qū)人口口規(guī)模為40萬人。城市用地規(guī)規(guī)模：規(guī)劃近期2017年城市用地地為37.09平方公里，，人均建設(shè)設(shè)用地為118.61平方米/人；規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)期2020年城市用地地為41.27平方公里，，人均建設(shè)設(shè)用地為117.31平方米/人。城市發(fā)展方方向：城市發(fā)展方方向應(yīng)以向向東拓展為為主，向北北發(fā)展為輔輔，南部適適當(dāng)完善，，控制向西西發(fā)展。依托城市東東、北外環(huán)環(huán)路，以單單父路和單單豐路為主主要支撐，，自西向東東逐步推進(jìn)進(jìn)。城市規(guī)劃布布局：形成“一環(huán)環(huán)、兩軸、、三帶、三三片區(qū)”的的城市用地地布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。一環(huán)指指城市外環(huán)路路；兩周周指平樂路路南北軸線線和勝利路路東西發(fā)展展軸線；三三帶指淶河河、東溝溝河以及城城區(qū)中心綠綠化景觀帶帶；三片區(qū)區(qū)指老城片片區(qū)、新新城片區(qū)、、東部工工業(yè)區(qū)片區(qū)區(qū)。一環(huán)、兩軸軸、三帶、、三片區(qū)的的城市發(fā)展展布局，項項目位于老老城區(qū)域城城市發(fā)展的的核心地帶帶，借勢城城市發(fā)展將將毋庸置疑疑！城市發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀貫徹“一城城兩區(qū)”的的發(fā)展戰(zhàn)略略，形成老老城區(qū)和新新城區(qū)兩大大組團(tuán)和開開發(fā)區(qū)工業(yè)業(yè)三大主力力組團(tuán)。單縣城市發(fā)發(fā)展形態(tài)可可以概括為為：故城為為心，兩路路為軸，碧碧水為輻，，新城做軒軒，新舊結(jié)結(jié)合，協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。老城區(qū)“城城中村”改改造項目已已經(jīng)獲得浙浙商集團(tuán)、、閩商集團(tuán)團(tuán)的投資開開發(fā)，預(yù)計計投入資金金達(dá)到30億元?！叭舆B城城，五帶環(huán)環(huán)翠”的城城市總體景景觀特征。?！叭印薄奔醇螁魏雍印Z河、、東溝河；；“五帶：：即單張路路防護(hù)林、、北外環(huán)防防護(hù)林、西西外環(huán)防護(hù)護(hù)林、南外外環(huán)防護(hù)林林、東外環(huán)環(huán)防護(hù)林。。幵山公園園是縣政政府投資資6000萬元精心心打造的的一處文文化、旅旅游、休休閑、娛娛樂場所所?？梢砸哉f，幵幵山公園園是菏澤澤單縣大大投資帶帶來大變變化的一一個縮影影。山東省政政府授予予的“山東省最最適宜人人居環(huán)境境獎”.居住片區(qū)規(guī)劃范圍片區(qū)面積（平方公里）居住人口（萬人）城北居住區(qū)環(huán)堤路以北，淶河以西2.65.5老城居住區(qū)環(huán)堤路以內(nèi)2.75.7城西居住區(qū)環(huán)堤路以西，單父路以北，興元路以南1.63.4西南居住區(qū)單父路以南，湖西路以西2.45.1城中居住區(qū)環(huán)堤路以東，單父路以北，行政中心以西2.24.7城南居住區(qū)單父路以南，湖西路以東2.45.1東部居住區(qū)東溝河以西，行政中心以東，新城工業(yè)區(qū)以南1.53.2東部工業(yè)區(qū)居住南區(qū)東部工業(yè)區(qū)中部0.551.2東部工業(yè)區(qū)居住北區(qū)東部工業(yè)區(qū)北部0.511.1合計16.4635九大居住住片區(qū)的的人口承承載量為為35萬人。按按照土地地集約節(jié)節(jié)約用地地的原則則，目前前新出讓讓土地的的容積條條件，住住宅區(qū)規(guī)規(guī)劃將以以高層住住宅為主主。城市屬性性小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)小結(jié)：：總量相對對發(fā)達(dá)---人均不足足---有一定發(fā)發(fā)展?jié)摿α慰h經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)強(qiáng)勁，近近期招商商力度大大，區(qū)域域認(rèn)可度度提升明明顯；區(qū)區(qū)域次中中心城市市定位，，四省八八縣門戶戶城市等等獨特優(yōu)優(yōu)勢將保保持城市市發(fā)展的的穩(wěn)健步步伐。居民人均均可支配配收入較較低，消消費力有有限。未來伴隨隨著濟(jì)寧寧城市圈圈的崛起起，多條條高速網(wǎng)網(wǎng)路的通通達(dá)，單單縣的區(qū)區(qū)位價值值將得到到明顯提提升。未未來城市市發(fā)展?jié)摑摿Υ?。。城市小結(jié)結(jié)：三河五帶帶---一城三區(qū)區(qū)。經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展、、棚改政政策加大大，城市市化進(jìn)程程加快，，為房地地產(chǎn)市場場發(fā)展帶帶來良好好的歷史史機(jī)遇。。單縣房地地產(chǎn)市場場概況1、整體房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展數(shù)據(jù)據(jù)分析：：根據(jù)國際際通行算算法，當(dāng)當(dāng)城市人人均GDP在1000－3000美元、且且人均住住房面積積不足30平方米時時，住房房需求會處于一一個旺盛盛期；當(dāng)當(dāng)人均住住房面積積在30－50平方米之之間，需需求會趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)。單縣人均均GDP2017年達(dá)到20496元，住房房需求處處于旺盛盛期。單縣房地地產(chǎn)從2008年開始初初步發(fā)展展，房地地產(chǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)較快增增長勢頭頭。得益益于政府府招商引引資力度度，房地地產(chǎn)發(fā)展展進(jìn)入快快速軌道道，發(fā)展展迅猛。。單縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均居居住面積積2017年達(dá)到26㎡，接近國國家平均均發(fā)展水水平，未未來市場場需求平平穩(wěn)。未未來5年城鎮(zhèn)人人口凈增增長10萬以上（（隨著大大型商業(yè)業(yè)項目的的開業(yè)，，此類需需求將繼繼續(xù)呈放放大態(tài)勢勢），按按照此基基數(shù)計算算，新增增人口未未來需求求量將達(dá)達(dá)到250萬㎡以上上，加之之平穩(wěn)增增長的市市場需求求，未來來市場發(fā)發(fā)展極具具潛力。。單縣房地地產(chǎn)市場場概況2、市場發(fā)發(fā)展格局局劃分：：老城區(qū)——老城的規(guī)規(guī)劃秩序序感差，，生活便便利性好好，生活活舒展空空間相對對較好。。但在售售項目不不多，放放量低于于新城區(qū)區(qū)，總體體售價也也低于新新城區(qū)。。區(qū)域多多為中低低收入者者為客群群主題。。新城區(qū)——東區(qū)是單單城發(fā)展展的主方方向，全全新的市市政、路路網(wǎng)、景景觀、行行政、將將成單城城新的生生活居住住區(qū)，但但總體商商業(yè)配套套差，居居民生活活非常不不便。老城區(qū)4200--4900元/㎡新城區(qū)3800--5500元/㎡3、房地產(chǎn)產(chǎn)市場概概述供應(yīng)量：：整整體體爆發(fā)，，大量新新項目入入市。價格格：一一年平平均上漲漲1000元，上升升空間巨巨大。產(chǎn)品形式式：小高高層為主主、將逐逐步向超超高層過過渡，別別墅、類類別墅產(chǎn)產(chǎn)品開始始出現(xiàn)少少量供應(yīng)應(yīng)。營銷水平平：營銷銷水平差差距明顯顯，但隨隨著外來來開發(fā)商商和新項項目的不不斷增加加，營銷銷水平逐逐漸提高高。單縣房地地產(chǎn)市場場概況單城主要要在售項項目位置置示意圖圖圖例：●●在在售項目目本本案四、主要要在售項項目●東城新新苑●鳳來邑紫玉東郡郡○康樂胡胡小區(qū)●中央花園園、明泰泰第一城城●清華園○時代廣廣場鳳凰城●翰林府邸邸、鴻儒儒雅苑天昆太陽陽城●本案中港豪庭庭●幸福小鎮(zhèn)鎮(zhèn)●伯爵公館館明泰第一一城明泰?第1城地處君君子路、、向陽路路、勝利利路、人人民路四四條城市市主干道道交匯，，位于單單縣新老老城區(qū)核核心地帶帶，各大大知名學(xué)學(xué)府，四四大步行行街、四四大公園園綠地、、四大醫(yī)醫(yī)院眾星星環(huán)繞，，借城市市騰飛之之勢，將將尊貴、、現(xiàn)代、、國際際元素匯匯于一體體，集國國際ARTDECO建筑、純純法式立立體森活活情境園園林、新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、保利利物業(yè)、、小區(qū)立立體智能能化、完完美戶型型組合，，以62萬㎡大社社區(qū)規(guī)模模，國際際化的包包容，成成就城市市精神代代表，傳傳承品質(zhì)質(zhì)美宅明泰第一一城———單縣銷銷售最專專業(yè)的案案場中央花園園一二期已已交付使使用，三三期封頂頂，目前前剩余350余戶在售售，項目目位置較較好，但但口碑非非常差，，三期本本已擱置置，鑒于于目前市市場形勢勢非常好好，又重重新啟動動，開發(fā)發(fā)商為東東山地產(chǎn)產(chǎn)，寓意意東山再再起。天昆太陽陽城天昆太陽陽城位于于單縣向向陽路石石馬東88米路南（（湖西公公園旁））占地面面積：41295㎡建筑面積積：187795㎡㎡，規(guī)劃建建有高層層建筑10棟，其中中8棟17層，2棟31層，沿仙仙人湖畔畔建有6層大型商商場，目目前在售售已經(jīng)尾尾盤，剩剩余1棟150戶即將加加推，均均價5000元/m2左右時代廣場場億隆時代代廣場位位于單縣縣經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)舜舜師路南南側(cè)，東東距單縣縣重點中中學(xué)——單縣新一一中僅3分鐘路程程，南臨臨寬闊的的南園路路，西傍傍景觀路路及東溝溝河，東東溝河西西岸便是是東大醫(yī)醫(yī)院，北北面正對對單縣千千山公園園。由12層—18層單元樓樓4層復(fù)式疊疊拼樓組組成。占占地面積積：120000平方米建建筑面積積：500000平方米容容積率率：：2.20，目前在在售三期期高層，，單縣售售價最高高樓盤，，銷售均均價5500元一二期期交付使使用，三三期開始始建設(shè)，，自16年9月開始三三期銷售售，16個月銷售售700多戶，也也是目前前單縣大大戶型銷銷售典型型，主力力戶型為為130-165平米，但但是160平米戶型型主要為為花園洋洋房，銷銷售均價價6500元中港豪庭庭一期年前前交房，，二期18年年底交交房，項項目位于于向陽路路和創(chuàng)新新路交匯匯處，東東面緊鄰鄰東外環(huán)環(huán)，銷售售均價4200元紫玉東郡郡總建24萬平，開開發(fā)商為為金鄉(xiāng)九九星地產(chǎn)產(chǎn)，是金金鄉(xiāng)最大大的開發(fā)發(fā)公司，，目前開開工4棟，已銷銷售完3棟，剩余余一棟未未定開盤盤時間，，銷售均均價為5200元，位于于政府東東臨，環(huán)環(huán)亞商場場北側(cè)，，精裝大大堂，全全指紋入入戶，車車位9萬元，此此項目應(yīng)應(yīng)為最大大的競爭爭樓盤，，后期會會特別關(guān)關(guān)注！?。?！伯爵?國際花園園伯爵國際際花園位位于單縣縣的南部部，項目目東邊緊緊挨南城城交通要要道單虞虞路，北北靠環(huán)縣縣主干道道南外環(huán)環(huán)，西面面是湖西西南路，，總建筑筑面積約約50萬平方米米。是一一個以住住宅為主主.目前在售售伯爵國國際花園園二期分分別是7層8層11層的電梯梯花園洋洋房，面面積區(qū)間間100㎡㎡-125㎡之間。所所剩房源源已經(jīng)不不多，銷銷售均價價4200.三期即將將加推競品項目目解析---點評項目名稱項目評述紫玉東郡小高層及高層產(chǎn)品，地理位置較好。戶型設(shè)計120平三室為主。目前售價5200元左右，已銷售3棟。天昆太陽城已基本銷售完畢，剩余1棟150戶正在認(rèn)籌，預(yù)計銷售均價4800元，基本無競爭壓力伯爵花園多元化產(chǎn)品組合，疊墅、多層等低密產(chǎn)品有配比?？诒^好，小區(qū)內(nèi)景觀以雕塑為主，對單縣市場吸引力較大，周邊配套一般。離本項目較遠(yuǎn)。中央花園在建規(guī)模大，一二期已經(jīng)基本完工?，F(xiàn)場售樓處，單調(diào)空曠，由于前期房源基本售罄，經(jīng)常閉門謝客。銷售員非常不專業(yè)，服務(wù)態(tài)度差。將推為小高層產(chǎn)品，主體結(jié)構(gòu)已起，即將封頂。為政府機(jī)構(gòu)團(tuán)購較多。明泰第一城預(yù)計總規(guī)模達(dá)百萬㎡，但二期拆遷困難，一期售完后已擱置半年以上，因項目口碑較好，如果18年拆遷完成，將對本項目造成較大影響。時代廣場一二期已交付使用，三期在售，是目前引領(lǐng)單縣房價的風(fēng)向標(biāo)，已大戶型為主，對本項目有很大競爭力。鳳凰城總規(guī)模120萬㎡，是單縣目前最大規(guī)模的社區(qū)。項目已完工，引進(jìn)銀座商城，對本項目有增值作用多元產(chǎn)品品組合（（多小高高層）為為主流，，基本沒沒有超高高層，營營銷水平平及包裝裝水平一一般。價價格增長長非常大大，一年年平均漲漲價1000元，銷售售速度較較快，客客戶購買買力較強(qiáng)強(qiáng)！單縣地產(chǎn)產(chǎn)市場---未來展望望隨著房地地產(chǎn)調(diào)控控政策進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)揮作用用，棚改改政策的的加快實實施，單單縣房地地產(chǎn)的泡泡沫成分分會進(jìn)一一步減少少，大部部分消費費者的購購房態(tài)度度會進(jìn)一一步明朗朗，人們們的消費費觀念也也正從理理想化的的單一高高標(biāo)準(zhǔn)要要求逐漸漸走向多多樣化、、個性化化、理性性化，房房產(chǎn)市場場正逐漸漸開始瘋瘋狂。從總體上上看，房房地產(chǎn)投投資在全全社會投投資中所所占的比比重很大大，單縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展處于于高速增增長狀態(tài)態(tài)，已體體現(xiàn)出城城市支柱柱性產(chǎn)業(yè)業(yè)的作用用。因此此，房地地產(chǎn)投資資的潛力力與空間間比較大大。市場分析結(jié)論論單縣整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件良好，，人口基數(shù)大大，發(fā)展前景景樂觀；房地產(chǎn)總體市市場開發(fā)量增增長過快，供供小于求；政策環(huán)境對房房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展構(gòu)成一定定的影響；老城區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)市場剛剛起步且發(fā)展展迅速，由于于項目定位及及地緣客戶消消費水平等原原因，老城區(qū)區(qū)房價呈現(xiàn)明明顯的上揚現(xiàn)現(xiàn)象；大量項目以中中低價充斥著著商品房市場場，中高端項項目主力客群群需求量持續(xù)續(xù)增加，價格格有待進(jìn)一步步上揚；開發(fā)區(qū)因配套套不完善，老老城區(qū)價值開開始受到普遍遍認(rèn)可，本項項目價值有待待進(jìn)一步提升升；房地產(chǎn)市場總總體環(huán)境對本本項目營銷入入市構(gòu)成一定定威脅，需通過價值挖挖掘和營銷策策略解決市場場的不利影響響。PART2:項目自身透析析1、地塊先天條條件如何？2、SWOT分析給我們帶帶來哪些思考？1、項目先天條條件分析（1）項目四至：：北至健康路路路；東至鳳鳳凰大道；西西至文化路；；南至舜師路路，四面臨路路。交通配套套便利暢達(dá)。。（2）項目基本資料料：規(guī)劃占地地面積：201畝，容積率:4規(guī)劃建面55萬㎡以上。建建筑類型：超超高層為主，，四面臨街可可規(guī)劃商業(yè)門門面。（3）項目位于城城市發(fā)展的老老城區(qū)核心地地段，周邊市市政配套設(shè)施施齊全（4）項目北臨巴巴黎步行街、、湖西公園，，西面中心醫(yī)醫(yī)院，南挨銀銀座商城。實實驗小學(xué)，周周邊配套齊全全，購物、休休閑、就醫(yī)、、入學(xué)一應(yīng)俱俱全，為項目目入市銷售提提供天然優(yōu)秀秀，而周邊新新建設(shè)項目較較少，產(chǎn)品上上市供應(yīng)時間間已避開，彼彼此之間的競競爭壓力不大大，本案必須須從開發(fā)時機(jī)機(jī)、總體規(guī)劃劃理念、產(chǎn)品品定位、戶型型設(shè)計、景觀觀園林打造、、物業(yè)管理、、社區(qū)配套多多方面入手，，以綜合競爭爭優(yōu)勢傲立于于市場，方能能取得品牌與與利潤的雙豐豐收?！駯|城美地●實驗中學(xué)●實驗小學(xué)幼兒兒園仟山公園東溝溝河河綠綠色色生生態(tài)態(tài)長長廊廊老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園---北區(qū)舜師路東西發(fā)發(fā)展軸產(chǎn)業(yè)-科教研發(fā)東大醫(yī)院行政辦公、商商務(wù)金融、文文化體育、生生活居住為主主的綜合新城城區(qū)。二類工業(yè)用地地生產(chǎn)生活用地地為主，城市市文教科研中中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展重點，城城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展支柱。本案商業(yè)服務(wù)、文文教衛(wèi)生、生生活居住、商商貿(mào)物流為主主的綜合組團(tuán)團(tuán)展現(xiàn)古城風(fēng)貌貌，突出歷史史文脈為主的的綜合功能區(qū)區(qū)域發(fā)展條件綜述述：與城市發(fā)展同同脈動—地處老城區(qū)發(fā)發(fā)展之核心區(qū)區(qū)域，是城市市發(fā)展的主力力方向。與自然生態(tài)零零距離—背靠湖西公園園，單縣地標(biāo)標(biāo)生態(tài)公園。。一站式明星教教育鏈—孟母情節(jié)，催催熱教育地產(chǎn)產(chǎn)。單縣一中中、實驗小學(xué)學(xué)與實驗幼兒兒園，15年一貫制教育育構(gòu)筑教育名名邸，讓孩子子贏在起跑線線上！高起點規(guī)劃可可實施—55萬㎡的大體量量超高層建筑筑，入市就可可大量吸引客客戶眼球，而而周邊高品質(zhì)質(zhì)樓盤少之又又少，具有一一定的規(guī)劃操操作空間，創(chuàng)創(chuàng)新型文化、、幸福理念可可以得到很好好的發(fā)揮，本本案可獨領(lǐng)單單縣房地產(chǎn)業(yè)業(yè)潮流，具有有極高的發(fā)展展空間！2、項目SWOT分析1、Strength（優(yōu)勢）項目北臨巴黎黎步行街、湖湖西公園，西西面中心醫(yī)院院，南挨銀座座商城。實驗驗小學(xué)，周邊邊配套齊全，，購物、休閑閑、就醫(yī)、入入學(xué)一應(yīng)俱全全，超高層建建筑引領(lǐng)單縣縣地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，周邊可競競爭樓盤較少少，銷售壓力力不大。2、Weakness（劣勢）項目位于老城區(qū)東部邊邊緣，交通擁擁堵壓力較大大；2、項目SWOT分析3、Opportunity（機(jī)會）棚改政策進(jìn)一一步實施，客客戶群體擁有有大量現(xiàn)金，，將持續(xù)引發(fā)發(fā)購房熱潮。。區(qū)域認(rèn)可度極極高，目前已已經(jīng)超過新城城區(qū)成為新的的熱點區(qū)域，，尤其是周邊邊配套齊全，，將提升項目目區(qū)域價值；；市場機(jī)會—目前老城區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)質(zhì)樓盤尚屬空空白，擁有一一個非常好的的市場占位先先機(jī)。4、Threat（威脅）新城區(qū)和北城城區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)量較大，存存在潛在競爭爭威脅；政策威脅——房地產(chǎn)調(diào)控政政策不明，共共享地產(chǎn)已開開始逐步進(jìn)入入市場；項目認(rèn)知的思思考1、如何對抗區(qū)區(qū)域發(fā)展臟亂亂差認(rèn)知障礙礙，實現(xiàn)高端形象象，回報高額額利潤？2、如何整合自自身的綜合優(yōu)優(yōu)勢，以優(yōu)勢價值占領(lǐng)領(lǐng)市場？3、如何挖掘區(qū)區(qū)域價值，引引導(dǎo)客戶接受受更先進(jìn)的居住住觀？我們的解決方方案1、締造差異化市場產(chǎn)品，形形成直接的市市場區(qū)隔，打打造高端市場形象象。2、深入挖掘區(qū)域域配套價值、、產(chǎn)品價值以以及附加價值值，提高綜合合價值優(yōu)勢，，打造高性價比產(chǎn)品品。3、以一場獨特特的文化幸福居住住理念變革，引領(lǐng)單縣奢適宜居的新潮流！PART3:項目發(fā)展戰(zhàn)略略如何做好產(chǎn)品品定位即贏得得市場又獲得得利潤？總體發(fā)展戰(zhàn)略略利用品牌戰(zhàn)略略創(chuàng)新和產(chǎn)品品戰(zhàn)略創(chuàng)新，，做到兩手都都要抓，兩手手都要硬！樹立項目品牌牌價值帶動公公司品牌價值值，讓湖西幸福城項目成為集團(tuán)團(tuán)品牌戰(zhàn)略的的執(zhí)旗手！成成為標(biāo)桿，責(zé)責(zé)無旁貸！品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新新樹立品牌運營營意識，延續(xù)續(xù)開發(fā)項目的的品牌知名度度積累；重新梳理集團(tuán)團(tuán)品牌，確立立品牌核心主主張，并將單單縣湖西幸福城項目作為延伸伸品牌的根據(jù)據(jù)地和出發(fā)點點；積極打造項目目品牌，依靠靠項目品牌帶帶動公司品牌牌；依靠單縣縣湖西幸福城項目獨特品牌牌形象，開創(chuàng)創(chuàng)集團(tuán)品牌發(fā)發(fā)展新紀(jì)元；；產(chǎn)品戰(zhàn)略創(chuàng)新新項目定位領(lǐng)航航，總體規(guī)劃劃先行，用足足容積率，爭爭取最大利潤潤；選擇適銷對路路的產(chǎn)品組合合策略，摒棄棄純粹虛空的的概念性操作作，以扎實的的產(chǎn)品功底叫叫板市場；從產(chǎn)品組合、、戶型配比、、內(nèi)部配套以以及相應(yīng)配套套指標(biāo)鎖定單單縣第一高端端樓盤；產(chǎn)品價值與附附加價值聯(lián)動動，配合品牌牌物管涵養(yǎng)高高貴世家情懷懷！品牌+品質(zhì)+品位（服務(wù)））=高檔住宅的新新標(biāo)準(zhǔn)！產(chǎn)品定位1、在售主流項項目產(chǎn)品定位位及訴求主題題對比：樓盤名稱產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃類型訴求主題訴求價值核心紫玉東郡高端物業(yè)專注者(中高檔）18層高層以品質(zhì)締造領(lǐng)先，以物業(yè)服務(wù)客戶，以誠心、御城心；府東首席住區(qū)，臻善生活家天昆太陽城湖心景觀社區(qū)（中檔）小高層+高層（北側(cè)31層）俯瞰湖西公園老城區(qū)唯一公園社區(qū)伯爵花園唯一景觀雕塑群（高檔）別墅、洋房、小高層單縣首席歐式景觀英式特拉法加入口廣場

、法式皇家園林景觀雕塑群明泰第一城國際建筑規(guī)劃設(shè)計（中高檔）小高層、高層（11/18/27）打造單縣核心城中城集國際ARTDECO建筑、純法式立體森活情境園林、新風(fēng)系統(tǒng)、保利物業(yè)、立體智能化、完美戶型

中央花園單縣政治中心住宅多層為主，小高層、高層，2棟商務(wù)大廈核心政務(wù)區(qū)配套住宅片區(qū)開發(fā)大手筆，黑龍江鶴崗市進(jìn)魯首作。百萬規(guī)?？氨瘸鞘猩罹C合體。時代廣場62萬平米單縣新城市中心，全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)（高端）12層—18層單元樓4層復(fù)式疊拼樓

一生之城，幸福一生，左手繁華，右手寧靜熱水供給方式；斷橋鋁中空雙玻鍍膜高檔落地窗；雙語幼兒園、彩色門禁對講系統(tǒng)；室內(nèi)醫(yī)療緊急呼叫系統(tǒng)等等，一系列人性化的高級配置

產(chǎn)品定位2、周邊戶型面面積區(qū)間與總總價對比：樓盤名稱主力戶型總價區(qū)間1居2居3居4居紫玉東郡

------110、123、130㎡、270戶157㎡30余戶58-85萬均價5200元天昆太陽城------95-120㎡1000余戶137-159㎡150戶48-80萬；均價5000元伯爵花園------㎡㎡㎡調(diào)研時銷售人員態(tài)度非常惡劣，任何信息不對外透露。明泰第一城---85/89㎡130戶100-137㎡1000余戶150㎡、150戶復(fù)試，4戶42-75萬，不含復(fù)試；均價4900元中央花園------128-147㎡/300余戶59-68萬，均價4600元時代廣場---

---110-135㎡150-160㎡洋房61-75萬，高層均價5500元；洋房最高110萬，均價6500元小面積戶型供供應(yīng)量少較為為稀缺，小2居和小3居市場空間大大；主力供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品為3居為主流，適適當(dāng)增加4室戶型。如此，項目的的市場定位即即脫穎而出：：單縣少有的好好房子，高端奢適宜居居住區(qū)。重新樹立單縣縣好房子的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，那就是是舒適宜居；；通過產(chǎn)品規(guī)劃劃，打破傳統(tǒng)統(tǒng)的兵營式排排布，塑造有有韻律感的功功能空間；通過戶型設(shè)計計增加實際使使用空間，打打造高性價比比樣板工程；；高標(biāo)準(zhǔn)的園林林景觀設(shè)計，，讓單縣人見見識“原來園園林也可以這這樣造”，通通過樣板展示示體驗空間，，不一般的奢奢適宜居社區(qū)區(qū)來到單縣；；高端并不意味味著超大戶型型和超高總價價，我們倡導(dǎo)導(dǎo)的是奢適空空間，符合居居住者尺度和和空間需求即即可，避免空空間浪費良好好動線設(shè)計是是我們勝出的的關(guān)鍵。產(chǎn)品定位項目戶型配比比及圖示？項目商業(yè)規(guī)劃劃建議？PART4:產(chǎn)品規(guī)劃建議議產(chǎn)品/戶型設(shè)設(shè)計建議產(chǎn)品設(shè)計建議議：超高層的情景景花園洋房，，1F戶型設(shè)計贈送送下沉式庭院院（半地下室室），2F及以上戶型做做景觀式大陽陽臺，頂層加加半閣樓適當(dāng)當(dāng)退臺，增加加露臺空間，，降低頂層復(fù)復(fù)式面積，頂頂層的坡屋頂頂較高，層高高方面可考慮慮局部挑高至至一層半高度度，客廳層高高可至4.2米。戶型設(shè)計建議議：產(chǎn)品建筑層高高建議設(shè)計為為滿足客戶敏敏感性的3米。產(chǎn)品戶型應(yīng)盡盡量設(shè)計為大大面寬、小進(jìn)進(jìn)深戶型。產(chǎn)品戶型應(yīng)盡盡量設(shè)計較多多的贈送面積積、空間。提高產(chǎn)品性價價比的手段提高性價比的的手段面積贈送（半半贈送）不僅賣面積，，更賣體積（（空間）戶戶有景觀產(chǎn)品類型創(chuàng)新新、優(yōu)化廚衛(wèi)舒適度（（適用性）家居工作間、、儲藏禮儀空間（門門廳）酒店式大堂首層、二層立立面的人性化化設(shè)計部分頂層坡屋屋頂復(fù)式露臺臺（極具個性性的別樣生活活空間）…戶型配比建議議本項目容積率率為4.1，共計3600余戶，（因不不確定回遷戶戶數(shù)，特按此此作戶型配比比）85㎡以下兩室小戶戶型3%108戶110-130㎡三室居家戶型型85%3060戶140-160㎡四室大戶型10%360戶大平層或復(fù)式式2%72戶（單縣大平平層和復(fù)式較較少，可適當(dāng)當(dāng)增加）戶型圖例（3室）戶型圖例（4室）商業(yè)規(guī)劃建議議經(jīng)過目前市場場調(diào)研，單縣縣商業(yè)銷售整整體狀況較差差，銷售價格格基本為6500-8500元之間（除個個別項目特殊殊位置突破萬萬元）；建議議本項目商業(yè)業(yè)面積盡量縮縮小。根據(jù)調(diào)研情況況，項目周邊邊門面房一般般為單層，開開間為3米，進(jìn)深8-15米，非常不利利于實際使用用。建議商業(yè)業(yè)開間不低于于3.5米，進(jìn)深不低低于18米。單縣購房人群群有哪些特點點？項目所在區(qū)域域現(xiàn)有客戶的的特點是什么么？本項目的目標(biāo)標(biāo)客戶構(gòu)成如如何？PART5:目標(biāo)客群分析析1、購房人群整整體概況客戶需求層次次較低家庭化帶來的的需求以及婚婚房需求是現(xiàn)階段單縣縣市場的最重重要購房需求求，與之相對對應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)濟(jì)型產(chǎn)品。而而改善型需求求數(shù)量及比例例開始逐漸增增加。包括中高端客客戶在內(nèi)，均首先考慮所所謂地段，而非生活品品質(zhì)，可謂之之“低層次需需求”。根據(jù)調(diào)查，目目前市場中的的中高端購房房客群從職業(yè)業(yè)上分，以私企老板、、壟斷行業(yè)人人員、拆遷改改造的居民、、政府機(jī)關(guān)、、事業(yè)單位等等中高收入階階層為主。一、購房人群群整體梳理2、未來購房人人群需求“發(fā)達(dá)城市””的先進(jìn)理念念將引導(dǎo)中高端端客戶升級居居住理念隨著本項目進(jìn)進(jìn)入單縣，將將進(jìn)一步促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品品的精細(xì)化進(jìn)進(jìn)程，改善型型需求將逐漸漸從混沌的購購房需求中分分離出來，快速提提高購購房者者的識識別力力，項項目綜綜合品品質(zhì)高高，將將取得得競爭爭優(yōu)勢勢。對產(chǎn)品品細(xì)節(jié)節(jié)更加加關(guān)注注，尤尤其是是一二二線城城市購購房人人群對對自然然環(huán)境境、人人造景景觀的的重視視，對生態(tài)態(tài)、文文化、、健康康居住住理念念的追追求將影響響單縣縣購房房人群群的心心理偏偏好，，特別別是外外地經(jīng)經(jīng)商及及在外外工作作回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)群體體等。。從單縣縣現(xiàn)有有項目目來看看，市市場缺缺乏真真正的的好房房子，，當(dāng)?shù)氐刂懈吒叨巳巳巳阂岩驯憩F(xiàn)現(xiàn)出對對居住住環(huán)境境的潛潛在要要求，，如果果輔以以引導(dǎo)導(dǎo)，未未來客客戶心心理偏偏好排排序?qū)⒅饾u漸發(fā)生生變化化，從從首選選“好房房子””向首選選“好項項目””過渡。一、購購房人人群整整體梳梳理二、區(qū)區(qū)域購購房人人群特特征從區(qū)域域現(xiàn)有有項目目的客客戶特特征看看——◎客源源地：：以地緣緣性客客戶為為主，，主要要來源源于以私企企老板板、壟壟斷行行業(yè)人人員、、拆遷遷改造造的居居民、、政府府機(jī)關(guān)關(guān)、事事業(yè)單單位；；其中中不乏外外地置置業(yè)購購房群群體。?！蚰挲g齡：25-50歲，范范圍較較廣。。◎產(chǎn)品品需求求：以110-130㎡中小小三室室戶型型最受受青睞睞，140㎡以上上改善善型需需求較較少，，◎置業(yè)業(yè)目的的：以首次次置業(yè)業(yè)；改改善型置置業(yè)為主，，包括括婚房房、外外來人人口進(jìn)進(jìn)城；；拆遷遷改造造等需需求，，投資資型置置業(yè)較較少。。◎置業(yè)業(yè)關(guān)注注點：：對商業(yè)業(yè)、教教育、、醫(yī)療療等配配套設(shè)設(shè)施非非常關(guān)關(guān)注，，強(qiáng)調(diào)調(diào)居家家生活活的便便利性性。初步定定位：：產(chǎn)品類類型——決定了了目標(biāo)標(biāo)客群群以高高端客客群為為主；；區(qū)域?qū)賹傩浴獩Q定了了目標(biāo)標(biāo)客群群生活活依賴賴區(qū)域域級的的城市市配套套；價格屬屬性——決定了了本項項目客客戶圈圈層基基數(shù)相相對較較少；；因此，，目標(biāo)標(biāo)客群群定位位應(yīng)著著眼于于整個個單縣縣和各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)高端端人士士，以改善居居住條條件、、追求求生活活品質(zhì)質(zhì)、向向往新新鮮事物物為主訴訴求的的高端端人群群。三、項項目客客戶群群定位位根據(jù)項項目的的調(diào)研研及客客戶的的溝通通，本本項目目應(yīng)樹樹立高高端形形象，，結(jié)合合合理理的價價格，，將要要重點點吸引引單縣縣的中中高收收入階階層：：政府府官員員、大大中私私營業(yè)業(yè)主、、大企企業(yè)中中高層層管理理人員員、拆遷改改造的的居民民、醫(yī)院院醫(yī)生生，高高端教教育人人群等等。從從而帶帶動項項目形形象的的整體體提高高。整個項項目客客戶將將以公公司企企業(yè)管管理人人員和和中小小型私私營業(yè)業(yè)主、、公務(wù)務(wù)員和和個體體私營營業(yè)主主、醫(yī)醫(yī)院醫(yī)醫(yī)生為為主。。拆遷改改造的的居民民，公司司職員員、專專業(yè)技技術(shù)人人員為為輔，，各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)高高端置置業(yè)客客戶為為補(bǔ)充充。四、本本項目目的整整盤客客戶來來源一期客客戶定定位：：城城市市中堅堅財財富新新貴從事行行業(yè)：：政府府公務(wù)務(wù)員、、私企企業(yè)主主、國國企、、事業(yè)業(yè)單位位中高高、高高新企企業(yè)中中高層層管理理具有較較寬的的視野野及豐豐富經(jīng)經(jīng)歷大多具具有多多次置置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷對投資資具有有敏銳銳的眼眼光，，看中中宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)對整整體區(qū)區(qū)域的的價值值帶動動作用用（看中中土地地的增增值及及保值值而非非短期期的投投資回回報率率）生活方方式：：熱愛愛都市市生活活，追追求時時尚，，對生生活的的品質(zhì)質(zhì)要求求較高高。有著積積極向向上的的生活活心態(tài)態(tài)、追追求健健康、、溫暖暖、舒舒適的的現(xiàn)代代生活活；對對陽光光偏愛愛有加加。購買目目的：：居住住兼長長期投投資，，距離離自己己的生生活圈圈子較較近客戶想想要什什么？？要求產(chǎn)產(chǎn)品具具有稀稀有性性、新新穎性性、獨獨特性性。與與均好好性相相比，，更注注重樓樓盤有有可以以向他他人炫炫耀的的獨特特個性性。（凸顯顯其好好面子子的本本性））非常注注重環(huán)環(huán)境。。包括括大的的區(qū)域域環(huán)境境和小小區(qū)內(nèi)內(nèi)的住住宅環(huán)環(huán)境；；入則則寧靜靜，出出則繁繁華對品牌牌有強(qiáng)強(qiáng)烈的的追隨