《房地產法原理與案例教程》第六章-房地產原理與案例教程

房地產法原理與案例教程第六章房地產轉讓法律制度第一節(jié)房地產轉讓的基本理論第二節(jié)房地產轉讓合同第三節(jié)房地產轉讓合同雙方的權利和義務第四節(jié)經濟適用房的購買及其再轉讓引例李某與建設有限公司商品房買賣合同糾紛第一節(jié)房地產轉讓的基本理論一、房地產轉讓的概念、特征二、房地產轉讓的基本原則三、房地產轉讓的程序四、房地產轉讓的條件一、房地產轉讓的概念、特征（一）房地產轉讓的概念房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與、交換或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其內容包括以下幾點：1.房地產轉讓的主體是對房地產擁有合法處分權的人，包括自然人、法人和其他組織。2.房地產轉讓的客體是房地產。3.房地產轉讓的形式主要是買賣、贈與和交換。4.房地產轉讓的效果是房地產權利在不同民事主體之間發(fā)生轉移。一、房地產轉讓的概念、特征（二）房地產轉讓的特征1.房地產轉讓的標的是不動產。2.房地產轉讓時，原土地使用者在土地使用權出讓合同中所享有的權利和義務隨之轉移給受讓方，原合同中所載明的各種權利和義務均由受讓方享有和履行。3.房地產轉讓屬于要式法律行為。4.以出讓方式取得土地使用權的，非經法律程序，受讓方不得改變原土地用途。二、房地產轉讓的基本原則（一）房地產一體轉讓原則房地產轉讓的標的既包括房屋等地上建筑物，也包括建筑物所附著的土地使用權。（二）成交價格申報原則為實現(xiàn)國家對房地產行業(yè)的調控和管理，防止偷逃稅收，國家對房地產價格實行評估和申報制度。（三）轉讓登記原則房地產轉讓未履行登記變更手續(xù)的，不能對抗第三人。三、房地產轉讓的程序1.房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；2.房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；3.房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；4.房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估；5.房地產轉讓當事人按照有關規(guī)定繳納有關稅費；6.房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。四、房地產轉讓的條件（一）房地產轉讓的積極條件房地產轉讓的積極條件是指房地產轉讓時必須具備的條件。1.房地產轉讓方和受讓方必須具備主體資格，這是房地產進行轉讓的前提條件。2.房地產轉讓的客體必須符合法定的要求。3.房地產轉讓須簽訂書面轉讓合同。四、房地產轉讓的條件（二）房地產轉讓的消極條件房地產轉讓的消極條件是指房地產轉讓時不得具有的情形。進行轉讓的房地產在法定情形下，由于權屬不定，或者處分權存在瑕疵，為避免爭議，法律禁止其進行轉讓。四、房地產轉讓的條件1.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產。2.依法收回土地使用權的房地產。3.未經其他共有人書面同意的共有房地產。4.權屬有爭議的房地產。5.未依法登記領取權屬證書的房地產。6.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。第二節(jié)房地產轉讓合同一、合同在房地產轉讓中的地位和作用二、房地產轉讓合同的內容三、房地產轉讓合同的效力【案例6—1】乙某請求確認買賣房屋合同無效案本案涉及房地產轉讓合同的效力認定和房地產轉讓登記的公信力問題。在《物權法》頒布之前，對不動產是否適用善意取得，理論和司法實踐中都存在爭議。一、合同在房地產轉讓中的地位和作用房地產轉讓合同是指房地產的轉讓人與受讓人為明確雙方在房地產轉讓過程中各自的權利和義務而達成的書面一致意見。轉讓合同是房地產權利發(fā)生轉移的基礎，在房地產轉讓過程中發(fā)揮著以下功能：第一，證明交易。第二，明確責任。第三，防止糾紛和爭訟。二、房地產轉讓合同的內容房地產轉讓合同的內容是指房地產轉讓人和受讓人在合同中約定的權利和義務。房地產轉讓合同的內容主要是通過合同條款來表現(xiàn)的。房地產轉讓合同的條款可分為必備條款和非必備條款兩大類。二、房地產轉讓合同的內容按照我國相關法律的規(guī)定，房地產轉讓合同中應具備下列條款：第一，雙方當事人的姓名或名稱、住所。第二，房地產權屬證書名稱及編號。第三，房地產坐落位置、面積、四至界限。第四，土地宗地號，土地使用權的取得方式、時間及年限。第五，房地產的用途或使用性質。第六，成交價格及支付方式。第七，房地產交付使用的時間及過戶時間。第八，違約責任。第九，雙方約定的其他事宜。三、房地產轉讓合同的效力（一）房地產轉讓合同效力的概念房地產轉讓合同的效力是指依法成立的房地產轉讓合同在當事人之間產生的法律拘束力。對房地產合同效力的判斷可以從四個方面進行考查。第一，看房地產轉讓合同的主體是否具備相應的民事行為能力。第二，看房地產轉讓雙方意思表示是否真實。第三，看合同的標的是否合法、合同的內容是否違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定和公序良俗。第四，看合同的形式是否符合法律的要求。三、房地產轉讓合同的效力（二）無效的房地產轉讓合同

無效的房地產轉讓合同是指房地產轉讓合同雖然成立，但由于嚴重欠缺合同生效的要件，而依法不能產生法律效力的房地產轉讓合同。無效的房地產轉讓合同自始、絕對、確定、當然地不按照當事人的意思表示發(fā)生法律效力。三、房地產轉讓合同的效力按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，房地產合同無效的情形包括：1.無民事行為能力人簽訂的房地產轉讓合同。

2.一方通過欺詐、脅迫而簽訂的損害國家利益的房地產轉讓合同。3.當事人惡意串通損害國家利益、集體或者第三人利益而簽訂的房地產轉讓合同。4.以合法形式掩蓋非法目的的房地產轉讓合同。

5.違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者損害社會公共利益的房地產轉讓合同。三、房地產轉讓合同的效力（三）效力待定的房地產轉讓合同

效力待定合同是指合同成立之后，是否發(fā)生效力尚不能確定，有待于其他行為或事實使之確定的合同。效力待定的房地產轉讓合同可分為三類：第一，限制民事行為能力訂立的合同。第二，無權代理訂立的房地產轉讓合同。第三，無處分權的人訂立的房地產轉讓合同。三、房地產轉讓合同的效力（四）可撤銷的房地產轉讓合同可撤銷的房地產轉讓合同是指房地產轉讓合同在訂立時，因意思表示不真實，法律允許撤銷權人通過行使撤銷權而使已經生效的房地產轉讓合同歸于無效?？沙蜂N的房地產轉讓合同包括三種情形：第一，因重大誤解而訂立的房地產轉讓合同。第二，房地產轉讓合同顯失公平。第三，一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意思表示情況下訂立的房地產轉讓合同。三、房地產轉讓合同的效力（五）房地產轉讓合同的效力與不動產變更登記2007年頒布的《物權法》也確認了，將合同的成立和生效相區(qū)分，合同簽訂之后，當事人未履行變更登記手續(xù)可能發(fā)生物權未變動的后果，但不影響當事人根據生效的轉讓合同要求對方承擔違約責任。第三節(jié)房地產轉讓合同雙方的權利和義務一、轉讓方的義務二、受讓人的義務三、房屋轉讓合同的救濟【案例6—2】王某買賣房屋面積誤差案本案涉及房地產轉讓雙方的權利和義務。房地產轉讓合同的主要內容是主體雙方的權利和義務。當事人通過約定權利義務來劃分各自在權利交接過程中的責任，實現(xiàn)合同目的。一、轉讓方的義務（一）瑕疵擔保義務

瑕疵擔保義務又稱瑕疵擔保責任。房地產轉讓人的瑕疵擔保義務包括對房地產權利的瑕疵擔保義務和對房地產的品質擔保義務兩個方面。房地產權利擔保義務是指房地產轉讓人應當保證自己對轉讓的房地產擁有合法、完全的處分權，受讓人受讓房地產后不會受到第三人的追奪。一、轉讓方的義務房地產品質擔保義務是指房地產轉讓人應當保證轉讓標的符合房地產品質的一般質量標準和當事人約定的特殊質量標準。房地產轉讓人承擔瑕疵擔保義務需要符合三個條件：第一，房地產權利瑕疵或者品質瑕疵在轉移前已經存在。第二，受讓人不知有瑕疵存在。第三，受讓人需在法定期間內通知轉讓人。一、轉讓方的義務（二）附隨義務附隨義務是指合同當事人依據誠實信用原則所產生的，根據合同的性質、目的和交易習慣所應當承擔的通知、協(xié)助、保密等義務。（三）轉讓方的納稅義務房地產轉讓是一種商業(yè)交易行為,轉讓人應按照國家規(guī)定納稅。一、轉讓方的義務（四）房地產的交付義務

房地產的交付是指轉讓人將房地產交由受讓人實際控制的行為。需要指出的是，對不動產而言，交付并不是構成權利移轉的唯一條件。受讓人要取得房地產的權利需要有轉讓房地產的合意和登記兩個條件。二、受讓人的義務（一）支付房價款的義務當事人對付款時間有明確規(guī)定的，受讓人應按合同約定支付價款，沒有約定或者約定不明的，當事人可以訂立補充協(xié)議，若不能達成補充協(xié)議，則依合同條款或者交易習慣來確定付款時間。（二）受讓人的其他義務受讓人的其他義務主要是指受讓人辦理房地產權利變更登記的義務。三、房屋轉讓合同的救濟（一）房地產轉讓中常見的法律問題1.因無權處分產生的糾紛。2.合同違反法律法規(guī)強制性規(guī)定而產生的合同糾紛。3.因未辦理轉讓登記而產生的確權糾紛。4.房屋預售合同糾紛。三、房屋轉讓合同的救濟（二）房地產轉讓合同的救濟1.房地產轉讓合同被確認無效時的責任。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方賠償對方因此而受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。三、房屋轉讓合同的救濟2.房地產轉讓合同有效條件下的違約責任。房地產轉讓合同生效后，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金和定金或者賠償損失等違約責任。3.房地產轉讓合同在履行過程中發(fā)生變更和解除而產生的責任。因合同變更或者解除而造成的損失雙方協(xié)商承擔。三、房屋轉讓合同的救濟（三）善意取得第三人利益的保護善意取得，又稱為即時取得，是指占有人無權處分其占有的他人財產，如果他將該項財產轉讓給第三人，受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該財產的所有權或其他物權。三、房屋轉讓合同的救濟

具體來講，購房人只有在符合下列條件時才可適用善意取得，取得房產權利：1.受讓人取得房產時出于善意。2.受讓人必須是通過有償的交易方式取得房地產。3.轉讓人已經將房地產交付給受讓人。第四節(jié)經濟適用房的購買及其再轉讓一、經濟適用房的概念、性質和特征二、經濟適用房購買的條件和程序三、已購經濟適用房的再轉讓四、當前經濟適用房購買中存在的主要問題【案例6—3】熊某要求秦某履行經濟適用房贈與合同案本案涉及經濟適用房的主體資格和轉讓效力認定。一、經濟適用房的概念、性質和特征（一）經濟適用房的概念和性質經濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用房因使用劃撥土地，行政事業(yè)性收費實行減半征收，所以成本低廉，經濟實用，是商品房市場的一個公益性補充。一、經濟適用房的概念、性質和特征（二）經濟適用房的特征1.經濟適用房由政府計劃、規(guī)劃、實施。2.經濟適用房具有社會保障性。3.經濟適用房具有政策性。4.經濟適用性。一、經濟適用房的概念、性質和特征（三）經濟適用房的種類經濟適用住房包括政府組織建設經濟適用房、集資建設的經濟適用房和合作建設的經濟適用房三種類型。二、經濟適用房購買的條件和程序（一）購買經濟適用房的條件第一，有當地城鎮(zhèn)戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；第二，無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭；第三，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。第四，符合市和縣人民政府規(guī)定的其他條件。二、經濟適用房購買的條件和程序（二）購買經濟適用房的程序第一，申請。第二，審批。第三，公示。第四，購買。第五，登記。三、已購經濟適用房的再轉讓經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出