《房地產(chǎn)法原理與案例教程》第六章-房地產(chǎn)原理與案例教程

房地產(chǎn)法原理與案例教程第六章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本理論第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)第四節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房的購買及其再轉(zhuǎn)讓引例李某與建設(shè)有限公司商品房買賣合同糾紛第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本理論一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、特征二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本原則三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、特征（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是對(duì)房地產(chǎn)擁有合法處分權(quán)的人，包括自然人、法人和其他組織。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房地產(chǎn)。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式主要是買賣、贈(zèng)與和交換。4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效果是房地產(chǎn)權(quán)利在不同民事主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、特征（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方，原合同中所載明的各種權(quán)利和義務(wù)均由受讓方享有和履行。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。4.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，非經(jīng)法律程序，受讓方不得改變?cè)恋赜猛?。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本原則（一）房地產(chǎn)一體轉(zhuǎn)讓原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的既包括房屋等地上建筑物，也包括建筑物所附著的土地使用權(quán)。（二）成交價(jià)格申報(bào)原則為實(shí)現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和管理，防止偷逃稅收，國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估和申報(bào)制度。（三）轉(zhuǎn)讓登記原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未履行登記變更手續(xù)的，不能對(duì)抗第三人。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；3.房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；4.房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估；5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6.房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的積極條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的積極條件是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須具備的條件。1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方和受讓方必須具備主體資格，這是房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的前提條件。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定的要求。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的消極條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的消極條件是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)不得具有的情形。進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在法定情形下，由于權(quán)屬不定，或者處分權(quán)存在瑕疵，為避免爭議，法律禁止其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。2.依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。3.未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)。4.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。6.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一、合同在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的地位和作用二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力【案例6—1】乙某請(qǐng)求確認(rèn)買賣房屋合同無效案本案涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的公信力問題。在《物權(quán)法》頒布之前，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，理論和司法實(shí)踐中都存在爭議。一、合同在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的地位和作用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人為明確雙方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中各自的權(quán)利和義務(wù)而達(dá)成的書面一致意見。轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)揮著以下功能：第一，證明交易。第二，明確責(zé)任。第三，防止糾紛和爭訟。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容主要是通過合同條款來表現(xiàn)的。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的條款可分為必備條款和非必備條款兩大類。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)具備下列條款：第一，雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。第二，房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱及編號(hào)。第三，房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。第四，土地宗地號(hào)，土地使用權(quán)的取得方式、時(shí)間及年限。第五，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。第六，成交價(jià)格及支付方式。第七，房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間及過戶時(shí)間。第八，違約責(zé)任。第九，雙方約定的其他事宜。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力是指依法成立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律拘束力。對(duì)房地產(chǎn)合同效力的判斷可以從四個(gè)方面進(jìn)行考查。第一，看房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主體是否具備相應(yīng)的民事行為能力。第二，看房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方意思表示是否真實(shí)。第三，看合同的標(biāo)的是否合法、合同的內(nèi)容是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。第四，看合同的形式是否符合法律的要求。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力（二）無效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

無效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雖然成立，但由于嚴(yán)重欠缺合同生效的要件，而依法不能產(chǎn)生法律效力的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。無效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自始、絕對(duì)、確定、當(dāng)然地不按照當(dāng)事人的意思表示發(fā)生法律效力。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)合同無效的情形包括：1.無民事行為能力人簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

2.一方通過欺詐、脅迫而簽訂的損害國家利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。3.當(dāng)事人惡意串通損害國家利益、集體或者第三人利益而簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。4.以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者損害社會(huì)公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力（三）效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

效力待定合同是指合同成立之后，是否發(fā)生效力尚不能確定，有待于其他行為或事實(shí)使之確定的合同。效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可分為三類：第一，限制民事行為能力訂立的合同。第二，無權(quán)代理訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第三，無處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力（四）可撤銷的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可撤銷的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在訂立時(shí)，因意思表示不真實(shí)，法律允許撤銷權(quán)人通過行使撤銷權(quán)而使已經(jīng)生效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同歸于無效?？沙蜂N的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括三種情形：第一，因重大誤解而訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同顯失公平。第三，一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思表示情況下訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)變更登記2007年頒布的《物權(quán)法》也確認(rèn)了，將合同的成立和生效相區(qū)分，合同簽訂之后，當(dāng)事人未履行變更登記手續(xù)可能發(fā)生物權(quán)未變動(dòng)的后果，但不影響當(dāng)事人根據(jù)生效的轉(zhuǎn)讓合同要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)一、轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)二、受讓人的義務(wù)三、房屋轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)【案例6—2】王某買賣房屋面積誤差案本案涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利和義務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容是主體雙方的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人通過約定權(quán)利義務(wù)來劃分各自在權(quán)利交接過程中的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)合同目的。一、轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)（一）瑕疵擔(dān)保義務(wù)

瑕疵擔(dān)保義務(wù)又稱瑕疵擔(dān)保責(zé)任。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和對(duì)房地產(chǎn)的品質(zhì)擔(dān)保義務(wù)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證自己對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)擁有合法、完全的處分權(quán)，受讓人受讓房地產(chǎn)后不會(huì)受到第三人的追奪。一、轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)房地產(chǎn)品質(zhì)擔(dān)保義務(wù)是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證轉(zhuǎn)讓標(biāo)的符合房地產(chǎn)品質(zhì)的一般質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)事人約定的特殊質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)需要符合三個(gè)條件：第一，房地產(chǎn)權(quán)利瑕疵或者品質(zhì)瑕疵在轉(zhuǎn)移前已經(jīng)存在。第二，受讓人不知有瑕疵存在。第三，受讓人需在法定期間內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓人。一、轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)（二）附隨義務(wù)附隨義務(wù)是指合同當(dāng)事人依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。（三）轉(zhuǎn)讓方的納稅義務(wù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種商業(yè)交易行為,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按照國家規(guī)定納稅。一、轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)（四）房地產(chǎn)的交付義務(wù)

房地產(chǎn)的交付是指轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)交由受讓人實(shí)際控制的行為。需要指出的是，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，交付并不是構(gòu)成權(quán)利移轉(zhuǎn)的唯一條件。受讓人要取得房地產(chǎn)的權(quán)利需要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合意和登記兩個(gè)條件。二、受讓人的義務(wù)（一）支付房價(jià)款的義務(wù)當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間有明確規(guī)定的，受讓人應(yīng)按合同約定支付價(jià)款，沒有約定或者約定不明的，當(dāng)事人可以訂立補(bǔ)充協(xié)議，若不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，則依合同條款或者交易習(xí)慣來確定付款時(shí)間。（二）受讓人的其他義務(wù)受讓人的其他義務(wù)主要是指受讓人辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記的義務(wù)。三、房屋轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中常見的法律問題1.因無權(quán)處分產(chǎn)生的糾紛。2.合同違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而產(chǎn)生的合同糾紛。3.因未辦理轉(zhuǎn)讓登記而產(chǎn)生的確權(quán)糾紛。4.房屋預(yù)售合同糾紛。三、房屋轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同被確認(rèn)無效時(shí)的責(zé)任。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方賠償對(duì)方因此而受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、房屋轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效條件下的違約責(zé)任。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效后，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金和定金或者賠償損失等違約責(zé)任。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在履行過程中發(fā)生變更和解除而產(chǎn)生的責(zé)任。因合同變更或者解除而造成的損失雙方協(xié)商承擔(dān)。三、房屋轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)（三）善意取得第三人利益的保護(hù)善意取得，又稱為即時(shí)取得，是指占有人無權(quán)處分其占有的他人財(cái)產(chǎn)，如果他將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。三、房屋轉(zhuǎn)讓合同的救濟(jì)

具體來講，購房人只有在符合下列條件時(shí)才可適用善意取得，取得房產(chǎn)權(quán)利：1.受讓人取得房產(chǎn)時(shí)出于善意。2.受讓人必須是通過有償?shù)慕灰追绞饺〉梅康禺a(chǎn)。3.轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)將房地產(chǎn)交付給受讓人。第四節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房的購買及其再轉(zhuǎn)讓一、經(jīng)濟(jì)適用房的概念、性質(zhì)和特征二、經(jīng)濟(jì)適用房購買的條件和程序三、已購經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓四、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房購買中存在的主要問題【案例6—3】熊某要求秦某履行經(jīng)濟(jì)適用房贈(zèng)與合同案本案涉及經(jīng)濟(jì)適用房的主體資格和轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定。一、經(jīng)濟(jì)適用房的概念、性質(zhì)和特征（一）經(jīng)濟(jì)適用房的概念和性質(zhì)經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房因使用劃撥土地，行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行減半征收，所以成本低廉，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，是商品房市場的一個(gè)公益性補(bǔ)充。一、經(jīng)濟(jì)適用房的概念、性質(zhì)和特征（二）經(jīng)濟(jì)適用房的特征1.經(jīng)濟(jì)適用房由政府計(jì)劃、規(guī)劃、實(shí)施。2.經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性。3.經(jīng)濟(jì)適用房具有政策性。4.經(jīng)濟(jì)適用性。一、經(jīng)濟(jì)適用房的概念、性質(zhì)和特征（三）經(jīng)濟(jì)適用房的種類經(jīng)濟(jì)適用住房包括政府組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和合作建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房三種類型。二、經(jīng)濟(jì)適用房購買的條件和程序（一）購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件第一，有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；第二，無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；第三，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。第四，符合市和縣人民政府規(guī)定的其他條件。二、經(jīng)濟(jì)適用房購買的條件和程序（二）購買經(jīng)濟(jì)適用房的程序第一，申請(qǐng)。第二，審批。第三，公示。第四，購買。第五，登記。三、已購經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售；出