市場法基本原理及收益法基本原理( )課件

市場法基本原理

及收益法基本原理2010年5月

市場法基本原理

及收益法基本原理201第一部分市場法基本原理●市場法概述●市場法的適用對象和條件●市場法基本公式●市場法評估步驟重點：市場法的適用對象、基本公式以及評估步驟。難點：市場交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整以及直接比較法和間接比較法。第一部分市場法基本原理一、市場法概述（一）概念市場法又稱市場比較法、交易案例比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向，求取估價對象的價值。一、市場法概述（一）概念一、市場法概述（一）概念

在具體應(yīng)用過程中，市場法分為直接比較法和間接比較法。直接比較法，是將待評估房地產(chǎn)與市場上實際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，從而求取待評估房地產(chǎn)價值的方法。間接比較法是將待評估房地產(chǎn)與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進行比較，通過修正待評估房地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的差異進而求取待評估房地產(chǎn)價值的方法。一、市場法概述（一）概念一、市場法概述（二）理論依據(jù)市場法評稅的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。一、市場法概述（二）理論依據(jù)二、市場法的適用對象和條件（一）適用對象市場法適用于市場交易頻繁的房地產(chǎn)的估價，如：住宅、商鋪、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。對保有數(shù)量很少或者是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，以及可比性很差的房地產(chǎn)，如非標(biāo)準(zhǔn)廠房、紀(jì)念館、古建筑、寺廟、學(xué)校、醫(yī)院、在建工程等，則很難用市場法進行評估。二、市場法的適用對象和條件（一）適用對象二、市場法的適用對象和條件（二）適用條件市場法的適用條件是在公開市場條件下，在估價時點附近有足夠數(shù)量的公開交易案例資料，交易案例與待評估房地產(chǎn)應(yīng)有替代關(guān)系。適用的具體條件：1.要有足夠數(shù)量的比較案例。要求至少有3個交易案例。2.可比實例與估價對象之間可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的，并且能夠量化。二、市場法的適用對象和條件（二）適用條件三、市場法基本公式影響房地產(chǎn)價格的因素主要有房地產(chǎn)的自身因素和外部因素。房地產(chǎn)的自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三個方面。區(qū)位因素主要包括房地產(chǎn)坐落位置、與城市中心區(qū)域或某一標(biāo)志性區(qū)域的距離、樓層、朝向、交通狀況、周邊環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施、公共服務(wù)的好壞等；房地產(chǎn)的實物因素主要包括建筑規(guī)模、外觀、建筑質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)部裝飾裝修、戶型布局、采光情況、噪聲情況等；權(quán)益因素主要包括房地產(chǎn)的權(quán)利狀況、使用管制和相鄰關(guān)系等。三、市場法基本公式影響房地產(chǎn)價格的因素主要有房地產(chǎn)的自身因素三、市場法基本公式房地產(chǎn)的外部因素，包括人口因素、制度因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素以及其他因素等。市場法的基本公式：待評估房地產(chǎn)價格=可比實例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個別修正系數(shù)）三、市場法基本公式房地產(chǎn)的外部因素，包括人口因素、制度因素、四、市場法評估步驟1.搜集房地產(chǎn)交易實例。2.選取可比實例。3.建立價格可比基礎(chǔ)。4.進行市場交易情況修正。5.進行交易日期調(diào)整。6.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。7.求取比準(zhǔn)價格。8.確定待評估房地產(chǎn)的價格。四、市場法評估步驟1.搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。1.搜集房地產(chǎn)交易實例的內(nèi)容要求?！窠灰讓嵗康禺a(chǎn)的基本情況；●交易雙方的基本情況；●成交日期；●成交價格；●付款方式；●交易情況等等。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。

2.搜集房地產(chǎn)交易實例的途徑：●向政府有關(guān)部門獲取，如房管部門、國土部門、規(guī)劃建設(shè)部門等?！裣蚍康禺a(chǎn)交易當(dāng)事人獲取?！裣虻谌将@取，如房地產(chǎn)中介機構(gòu)。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。3.建立房地產(chǎn)交易實例庫。開展房地產(chǎn)評稅工作必須建立交易實例庫。交易實例庫中包含的交易實例應(yīng)該滿足評稅工作對評稅對象空間覆蓋性特點的要求?；诜康禺a(chǎn)市場變化情況的影響，需要定期更新房地產(chǎn)交易實例庫，一般情況下，至少3個月更新一次。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。根據(jù)評估需要，從搜集到的交易資料中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，即可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。1.選取可比實例的基本要求：●可比實例應(yīng)該是估價對象的類似房地產(chǎn)?！窨杀葘嵗某山蝗掌趹?yīng)與估價時點接近?！窨杀葘嵗慕灰最愋蛻?yīng)與估價目的吻合?！窨杀葘嵗某山粌r格應(yīng)該是正常情況下的價格或者是能夠修正為正常價格。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為以下幾點：●可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。●可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同?！窨杀葘嵗囊?guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例?！窨杀葘嵗臋n次應(yīng)當(dāng)與估價對象的檔次相當(dāng)?！窨杀葘嵗慕ㄖY(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同?！窨杀葘嵗臋?quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。●可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般在1年以內(nèi)。●可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或者能夠修正為正常成交價格。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。

2.選取可比實例的數(shù)量要求。從統(tǒng)計學(xué)角度看，選取的可比實例越多，評估結(jié)果就越準(zhǔn)確。通常情況下，選取3-10個可比實例即可。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（三）建立價格可比基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)主要包括以下幾個方面：●統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。●統(tǒng)一付款方式。●統(tǒng)一幣種和貨幣單位。●統(tǒng)一采用單價?！窠y(tǒng)一面積內(nèi)涵?！窠y(tǒng)一面積單位。四、市場法評估步驟（三）建立價格可比基礎(chǔ)。四、市場法評估步驟1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。（1）房地產(chǎn)實物范圍不同。在這種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加減。（2）含有非房地產(chǎn)成分。房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價格（3）含有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)四、市場法評估步驟1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。四、市場法評估步驟2.統(tǒng)一付款方式在房地產(chǎn)估價中，為便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期的匯率，匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的買入、賣出中間價。四、市場法評估步驟2.統(tǒng)一付款方式四、市場法評估步驟4.統(tǒng)一采用單價。通常采用單位面積上的價格，如：元/畝或元/平方米。5.統(tǒng)一面積內(nèi)涵。在房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)面積計價的，也有按使用面積計價的。進行估價評稅時，必須進行統(tǒng)一。6.統(tǒng)一面積單位。一般為平方米或畝。四、市場法評估步驟4.統(tǒng)一采用單價。四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。造成成交價格偏差的因素主要有：●有利害關(guān)系人之間的交易?！駨娖瘸鍪刍驈娖荣徺I情況下的交易?！窦庇诔鍪刍蚣庇谫徺I情況下的交易。●交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易?！窠灰纂p方或某一方有特別動機或偏好的交易?！窠灰锥愘M非正常負(fù)擔(dān)的交易。●受迷信影響的交易。四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。進行交易情況修正的公式：正常價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)或：正常價格=可比實例成交價格±交易情況修正額四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。四、市場法評估步驟（五）進行交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整也稱作市場狀況調(diào)整，是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期調(diào)整的方法有百分率法和價格指數(shù)法。1.采用百分率法進行交易日期調(diào)整的一般公式為：估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)2.價格指數(shù)分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。四、市場法評估步驟（五）進行交易日期調(diào)整。四、市場法評估步驟（六）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。首先，列出對估價對象價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位、實物和權(quán)益三個方面的因素；其次，判定估價對象和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的差異，并對差異情況進行量化；最后，根據(jù)差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種方法。四、市場法評估步驟（六）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。四、市場法評估步驟1.直接比較調(diào)整一般是采用評分的方法，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實例房地產(chǎn)狀況與之逐項進行比較、打分。直接比較法公式：可比實例在自身狀況下的價格×=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式中，A代表可比實例相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

四、市場法評估步驟1.直接比較調(diào)整一般是采用評分的方法，以估四、市場法評估步驟2.間接比較調(diào)整是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。間接比較法公式：可比實例在自身狀況下的價格××=可比實例在自身狀況下的價格×=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式中，B代表可比實例相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，C代表估價對象相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。四、市場法評估步驟2.間接比較調(diào)整是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，四、市場法評估步驟（七）求取比準(zhǔn)價格。1.直接比較法求取比準(zhǔn)價格公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)或：四、市場法評估步驟（七）求取比準(zhǔn)價格。四、市場法評估步驟2.間接比較法求取比準(zhǔn)價格公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)或：四、市場法評估步驟2.間接比較法求取比準(zhǔn)價格公式：四、市場法評估步驟（八）確定待評估房地產(chǎn)的價格。從統(tǒng)計學(xué)的角度，確定待評估房地產(chǎn)的價格，有以下三種計算方法：1.平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法。2.中位數(shù)法，就是將若干比準(zhǔn)價格按照價格高低進行排序，取位于數(shù)列中間的那個價格作為待評估房地產(chǎn)的價格。3.眾數(shù)法，就是取若干比準(zhǔn)價格中出現(xiàn)頻率最多的那個價格作為待評估房地產(chǎn)的價格。在我國房地產(chǎn)估價實踐中，一般多采用平均數(shù)法，中位數(shù)法次之，眾數(shù)法較少使用。四、市場法評估步驟（八）確定待評估房地產(chǎn)的價格。第二部分收益法基本原理●收益法概述●收益法適用對象●收益法基本公式●收益法技術(shù)路線重點：收益法適用對象、基本公式和技術(shù)路線。難點：收益法基本公式以及報酬率的確定。第二部分收益法基本原理一、收益法概述（一）概念收益法，又稱收益還原法、收益資本化法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法實質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值，即把待評估房地產(chǎn)所有未來收益在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值估算出來。一、收益法概述（一）概念一、收益法概述（二）理論依據(jù)收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理，即房地產(chǎn)價格是由人們對其收益能力大小的期望決定的。具體來說，房地產(chǎn)價格是由投資者對房地產(chǎn)未來各年的收益多少、收益期長短以及所需的投資回報率的預(yù)期所決定的。一、收益法概述（二）理論依據(jù)二、收益法適用對象收益法適用的對象是具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，即那些能產(chǎn)生可用貨幣度量的持續(xù)性收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)房地產(chǎn)（包括商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站等），用于出租的公寓、工業(yè)房地產(chǎn)等。二、收益法適用對象收益法適用的對象是具有收益或潛在收益的房地三、收益法基本公式收益法最一般的公式（原理公式）：

V-房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A-房地產(chǎn)的未來凈收益，其中,

,…,An

分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期,…,第n期末的凈收益Y-房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率），其中,,

…,Yn

分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，…,第n期末的報酬率三、收益法基本公式收益法最一般的公式（原理公式）：三、收益法基本公式n-房地產(chǎn)的收益年限（年），是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常為收益期限在實際估價中，一般假設(shè)報酬率長期維持不變，即==…=Yn=Y，公式可簡化為：三、收益法基本公式n-房地產(chǎn)的收益年限（年），是從估價時點開三、收益法基本公式1.凈收益每年不變當(dāng)收益年限為有限年時：當(dāng)收益年限為無限年時為：V=三、收益法基本公式1.凈收益每年不變?nèi)?、收益法基本公?.凈收益在未來的前若干年有變化：3.凈收益每年按一定數(shù)額遞增：三、收益法基本公式2.凈收益在未來的前若干年有變化：三、收益法基本公式4.凈收益每年按一定數(shù)額遞減：5.凈收益每年按一定比率遞增：三、收益法基本公式4.凈收益每年按一定數(shù)額遞減：三、收益法基本公式6.凈收益每年按一定比率遞減：7.預(yù)知未來若干年后價格：三、收益法基本公式6.凈收益每年按一定比率遞減：四、收益法技術(shù)路線1.收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料。2.預(yù)測估價對象的未來收益（求取凈收益）。3.測算報酬率、資本化率或收益乘數(shù)。4.選用適宜的收益法公式計算待評估房地產(chǎn)價值。四、收益法技術(shù)路線1.收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的四、收益法技術(shù)路線1.房地產(chǎn)凈收益的求取。凈收益是指對于可獲取租賃收入或經(jīng)營收入的房地產(chǎn)，從該房地產(chǎn)獲得的所有收入中扣除在運營過程中所花費的必要支出、費用以及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益后的余額。簡單來說，凈收益也就是指總收益減去總費用后的余額。凈收益一般以年度為計算單位。估算總費用的依據(jù)：房產(chǎn)所有者提供的費用報告；掌握的同類房地產(chǎn)的費用水準(zhǔn)；通過調(diào)查取得的樣本資料。四、收益法技術(shù)路線1.房地產(chǎn)凈收益的求取。四、收益法技術(shù)路線純收益流有以下幾種模式：●每年基本上固定不變（實際估價中使用最多）；●每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；●每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；●其它有規(guī)則變動的情形。選用什么樣的收益資本化公式取決于相應(yīng)的純收益流模式。四、收益法技術(shù)路線純收益流有以下幾種模式：四、收益法技術(shù)路線2.房地產(chǎn)收益期限的確定。收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。（1）單獨建筑物：以建筑物的剩余經(jīng)濟壽命作為其收益期限。（2）單獨土地：以土地使用權(quán)剩余年限作為其收益期限。四、收益法技術(shù)路線2.房地產(chǎn)收益期限的確定。四、收益法技術(shù)路線（3）房地合一的：建筑物剩余經(jīng)濟壽命比土地使用權(quán)剩余年限長或者兩者相同的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟壽命比土地使用權(quán)剩余年限短的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用收益期限為有限年的公式進行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束后，土地使用權(quán)剩余年限在估價時點的價值。四、收益法技術(shù)路線（3）房地合一的：四、收益法技術(shù)路線3.報酬率的確定。所謂報酬率，是指將待評估房地產(chǎn)的純收益折現(xiàn)到估價時點的比率。報酬率是一個變量，它的高低由投資風(fēng)險的大小來決定。一般來說，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高。報酬率的確定以下幾種方法：市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和投資收益率排序插入法。四、收益法技術(shù)路線3.報酬率的確定。小結(jié)一、市場法市場法的基本概念、理論依據(jù)、適用對象和條件、基本公式及評估步驟。市場法又稱市場比較法、交易案例比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法評稅的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。小結(jié)一、市場法小結(jié)市場法的適用對象是市場交易頻繁的房地產(chǎn)的估價。市場法的適用條件是在公開市場條件下，在估價時點附近有足夠數(shù)量的公開交易案例資料，交易案例與待評估房地產(chǎn)有替代關(guān)系。市場法的基本公式：待評估房地產(chǎn)價格=可比實例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個別修正系數(shù)）小結(jié)市場法的適用對象是市場交易頻繁的房地產(chǎn)的估價。小結(jié)運用市場法評估房地產(chǎn)價格，按照以下八個步驟來進行：1.搜集房地產(chǎn)交易實例。2.選取可比實例。一般是3-10個。3.建立價格可比基礎(chǔ)。包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位六個方面。小結(jié)運用市場法評估房地產(chǎn)價格，按照以下八個步驟來進行：小結(jié)4.進行市場交易情況修正。5.進行交易日期調(diào)整。6.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。7.求取比準(zhǔn)價格。8.確定待評估房地產(chǎn)的價格。有3種確定方法：平均數(shù)法、中位數(shù)法和眾數(shù)法，一般多采用平均數(shù)法。小結(jié)4.進行市場交易情況修正。小結(jié)二、收益法收益法的基本概念、理論依據(jù)、適用對象、基本公式和技術(shù)路線。收益法，又稱收益還原法、收益資本化法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。收益法適用的對象是具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。小結(jié)二、收益法小結(jié)收益法最一般的公式（原理公式）：根據(jù)凈收益流模式的不同，以及收益期限為有限年或無限年，這個基本公式又延伸出了七個公式。小結(jié)收益法最一般的公式（原理公式）：小結(jié)收益法的技術(shù)路線：1.收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。2.預(yù)測估價對象的未來收益（求取凈收益）。3.測算報酬率、資本化率或收益乘數(shù)。4.選用適宜的收益法公式計算待評估房地產(chǎn)價值。小結(jié)收益法的技術(shù)路線：（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué)陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個層次構(gòu)成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要。【策略解讀】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對象的特點，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問題－—分析問題——解決問題”順序來分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標(biāo)題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個相對獨立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當(dāng)?shù)男?biāo)題。如《世界改變了模樣》四個小標(biāo)題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文明變“綠”了。2．序號式。序號式作文與小標(biāo)題作文有相同的特點。序號可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”……從全文看，序號式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標(biāo)明了層次與部分。有時序號式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的層次。3．總分式。如高考佳作《人生也是一張答卷》。開頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來書寫，人生的答卷卻要用行動來書寫?！敝黧w部分每段首句分別為：選擇題是對人生進行正確的取舍，填空題是充實自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問答題是考驗自己解決問題的能力。這份“試卷”設(shè)計得合理而且實在，每個人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應(yīng)追求作文美學(xué)的三個價值取向：一要勻稱美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構(gòu)成文章的基本單位，恰當(dāng)劃分自然段，自然就成為分解層次的基本要求。該分段處就分段，不要老是開頭、正文、結(jié)尾“三段式”，這種老套的層次顯得呆板。二要波瀾美。文章內(nèi)容應(yīng)該有張有弛，有起有伏，如波如瀾。只有這樣才能使文章起伏錯落，一波三折，吸引讀者。三要圓合美。文章的開頭與結(jié)尾要遙相照應(yīng)，把開頭描寫的事物或提出的問題，在結(jié)尾處用各種方式加以深化或回答，給人首尾圓合的感覺?！纠慕馄省吭掝}：忙忙，不亦樂乎忙，是人生中一個個步驟，每個人所忙的事務(wù)不同，但是不能是碌碌無為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。忙是問號。忙看似簡單，但其中卻大有學(xué)問。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦樂乎，卻并不簡單。人生如同一張地圖，我們一直在自己的地圖上行走，時不時我們眼前就出現(xiàn)一個十字路口，我們該向哪兒，面對那縱軸橫軸相交的十字路口，我們該怎樣選擇?不急，靜下心來分析一下，選擇適合自己的坐標(biāo)軸才是最重要的。忙就是如此，選擇自己該忙的才能忙得有意義。忙是問號，這個問號一直提醒我們要忙得有意義，忙得不亦樂乎。忙是省略號。四季在有規(guī)律地進行著冷暖交替，大自然就一直按照這樣的規(guī)律不停地忙，人們亦如此。為自己找一個目標(biāo)，為目標(biāo)而不停地忙，讓這種忙一直忙下去。當(dāng)目標(biāo)已達(dá)成，那么再找一個目標(biāo)，繼續(xù)這樣忙，就像省略號一樣，毫無休止地忙下去，翻開歷史的長卷，我們看到牛頓在忙著他的實驗；愛迪生在忙著思考；徐霞客在忙著記載游玩；李時珍在忙著編寫《本草綱目》。再看那位以筆為刀槍的充滿著朝氣與力量的文學(xué)泰斗魯迅，他正忙著用他獨有的刀和槍在不停地奮斗。忙是省略號，確定了一個目標(biāo)那么就一直忙下去吧!這樣的忙一定會忙出生命靈動的色彩。忙是驚嘆號。世界上的人都在忙著自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜為回報。那么人呢?居里夫人的忙，以放射性元素的發(fā)現(xiàn)而得到了圓滿的休止符；愛因斯坦在忙，以相對論的問世而畫上了驚嘆號；李白的忙，以那豪放的詩歌而有了很大的成功；張衡的忙，因為那地動儀的問世而讓世人仰慕。每個人都應(yīng)該有效率的忙，而不是整天碌碌無為地白忙。人生是有限的、短暫的，因此，每個人都應(yīng)該在有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號；都應(yīng)在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。忙是萬物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作為這世上最高級動物的我們，我們在忙什么呢?我們要忙得有意義，有價值，我們要忙出屬于我們的精彩。我們的忙不能永遠(yuǎn)是問號，而應(yīng)是省略號和感嘆號。忙就要忙得精彩，忙得不亦樂乎。解剖：本文將生活中的一句口頭禪“忙得不亦樂乎”機智翻新，擬作標(biāo)題，亮出一道美麗的風(fēng)景。并據(jù)此展開述說，讓人神清氣爽。文章開篇扣題，亮出觀點：忙，是人生中一個個步驟，不能碌碌無為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。然后，作者分別用問號、省略號、驚嘆號巧妙設(shè)喻，抓住這三種標(biāo)點符號的特征，擺實事，講道理，入情入理，入理入心。深刻地闡明人生忙，忙要像問號一樣，經(jīng)常問問自己，不能盲目，不能瞎忙，要忙得有意義；人生如四季一樣是有規(guī)律的，要選準(zhǔn)目標(biāo)，像省略號一樣，毫無休止地忙下去，忙出生命靈動的色彩；而人生有限，每個人都應(yīng)有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號，忙出人生精彩的篇章。結(jié)尾，作者用一個段落總結(jié)全文，照應(yīng)開頭，照應(yīng)題目，有力收束?！揪}解析】閱讀下面的材料，根據(jù)要求作文。在一處地勢十分險惡的峽谷，谷底奔騰著咆哮的急流，峽谷間有一座索橋，幾根光禿禿、晃悠悠的鐵索橫在峽谷間，它是通過這個地方的唯一路徑，這里經(jīng)常有人因為失足而跌入深谷。有一天，有三個人來到了這里。一個聾子，一個瞎子，還有一個健康的人。聾子看看這座橋，很害怕，但是他聽不到急流的聲音，他用眼睛看著腳下步伐，很順利地過去了。瞎子不知峽谷的險惡，他心平氣和，十分穩(wěn)妥地通過了。第三個人是健康人，一直猶豫不敢走這索橋，可是又沒有其他路可走。于是，他十分緊張地硬著頭皮走上索橋，到了橋中央，他看到腳下萬丈深淵，云霧升騰，聽到谷底急流咆哮，早已兩腿顫顫，面如土色，一不小心跌下橋去。請就“不要把困難看得太明白”為話題寫一篇文章。[注意]①所寫內(nèi)容必須在話題范圍之內(nèi)。試題引用的材料，考生在文章中可用也可不用。②立意自定。③文體自選。④題目自擬。⑤不少于800字。⑥不得抄襲。解析：有時候，把困難看得太明白，分析得太透徹，反而會被困難嚇倒以至于阻攔我們前進的腳步。倒是那些未把困難完全看清楚而勇往直前的人，更容易達(dá)到終點。作者郵箱謝謝觀賞（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)謝謝觀

市場法基本原理

及收益法基本原理2010年5月

市場法基本原理

及收益法基本原理201第一部分市場法基本原理●市場法概述●市場法的適用對象和條件●市場法基本公式●市場法評估步驟重點：市場法的適用對象、基本公式以及評估步驟。難點：市場交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整以及直接比較法和間接比較法。第一部分市場法基本原理一、市場法概述（一）概念市場法又稱市場比較法、交易案例比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向，求取估價對象的價值。一、市場法概述（一）概念一、市場法概述（一）概念

在具體應(yīng)用過程中，市場法分為直接比較法和間接比較法。直接比較法，是將待評估房地產(chǎn)與市場上實際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，從而求取待評估房地產(chǎn)價值的方法。間接比較法是將待評估房地產(chǎn)與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進行比較，通過修正待評估房地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的差異進而求取待評估房地產(chǎn)價值的方法。一、市場法概述（一）概念一、市場法概述（二）理論依據(jù)市場法評稅的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。一、市場法概述（二）理論依據(jù)二、市場法的適用對象和條件（一）適用對象市場法適用于市場交易頻繁的房地產(chǎn)的估價，如：住宅、商鋪、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。對保有數(shù)量很少或者是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，以及可比性很差的房地產(chǎn)，如非標(biāo)準(zhǔn)廠房、紀(jì)念館、古建筑、寺廟、學(xué)校、醫(yī)院、在建工程等，則很難用市場法進行評估。二、市場法的適用對象和條件（一）適用對象二、市場法的適用對象和條件（二）適用條件市場法的適用條件是在公開市場條件下，在估價時點附近有足夠數(shù)量的公開交易案例資料，交易案例與待評估房地產(chǎn)應(yīng)有替代關(guān)系。適用的具體條件：1.要有足夠數(shù)量的比較案例。要求至少有3個交易案例。2.可比實例與估價對象之間可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的，并且能夠量化。二、市場法的適用對象和條件（二）適用條件三、市場法基本公式影響房地產(chǎn)價格的因素主要有房地產(chǎn)的自身因素和外部因素。房地產(chǎn)的自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三個方面。區(qū)位因素主要包括房地產(chǎn)坐落位置、與城市中心區(qū)域或某一標(biāo)志性區(qū)域的距離、樓層、朝向、交通狀況、周邊環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施、公共服務(wù)的好壞等；房地產(chǎn)的實物因素主要包括建筑規(guī)模、外觀、建筑質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)部裝飾裝修、戶型布局、采光情況、噪聲情況等；權(quán)益因素主要包括房地產(chǎn)的權(quán)利狀況、使用管制和相鄰關(guān)系等。三、市場法基本公式影響房地產(chǎn)價格的因素主要有房地產(chǎn)的自身因素三、市場法基本公式房地產(chǎn)的外部因素，包括人口因素、制度因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素以及其他因素等。市場法的基本公式：待評估房地產(chǎn)價格=可比實例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個別修正系數(shù)）三、市場法基本公式房地產(chǎn)的外部因素，包括人口因素、制度因素、四、市場法評估步驟1.搜集房地產(chǎn)交易實例。2.選取可比實例。3.建立價格可比基礎(chǔ)。4.進行市場交易情況修正。5.進行交易日期調(diào)整。6.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。7.求取比準(zhǔn)價格。8.確定待評估房地產(chǎn)的價格。四、市場法評估步驟1.搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。1.搜集房地產(chǎn)交易實例的內(nèi)容要求?！窠灰讓嵗康禺a(chǎn)的基本情況；●交易雙方的基本情況；●成交日期；●成交價格；●付款方式；●交易情況等等。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。

2.搜集房地產(chǎn)交易實例的途徑：●向政府有關(guān)部門獲取，如房管部門、國土部門、規(guī)劃建設(shè)部門等。●向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人獲取。●向第三方獲取，如房地產(chǎn)中介機構(gòu)。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。3.建立房地產(chǎn)交易實例庫。開展房地產(chǎn)評稅工作必須建立交易實例庫。交易實例庫中包含的交易實例應(yīng)該滿足評稅工作對評稅對象空間覆蓋性特點的要求?；诜康禺a(chǎn)市場變化情況的影響，需要定期更新房地產(chǎn)交易實例庫，一般情況下，至少3個月更新一次。四、市場法評估步驟（一）搜集房地產(chǎn)交易實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。根據(jù)評估需要，從搜集到的交易資料中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，即可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。1.選取可比實例的基本要求：●可比實例應(yīng)該是估價對象的類似房地產(chǎn)。●可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近?！窨杀葘嵗慕灰最愋蛻?yīng)與估價目的吻合。●可比實例的成交價格應(yīng)該是正常情況下的價格或者是能夠修正為正常價格。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為以下幾點：●可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。●可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。●可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例?！窨杀葘嵗臋n次應(yīng)當(dāng)與估價對象的檔次相當(dāng)?！窨杀葘嵗慕ㄖY(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同?！窨杀葘嵗臋?quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同?！窨杀葘嵗某山蝗掌趹?yīng)與估價時點接近，一般在1年以內(nèi)?！窨杀葘嵗某山粌r格應(yīng)是正常成交價格或者能夠修正為正常成交價格。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。

2.選取可比實例的數(shù)量要求。從統(tǒng)計學(xué)角度看，選取的可比實例越多，評估結(jié)果就越準(zhǔn)確。通常情況下，選取3-10個可比實例即可。四、市場法評估步驟（二）選取可比實例。四、市場法評估步驟（三）建立價格可比基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)主要包括以下幾個方面：●統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。●統(tǒng)一付款方式?！窠y(tǒng)一幣種和貨幣單位?！窠y(tǒng)一采用單價?！窠y(tǒng)一面積內(nèi)涵?！窠y(tǒng)一面積單位。四、市場法評估步驟（三）建立價格可比基礎(chǔ)。四、市場法評估步驟1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。（1）房地產(chǎn)實物范圍不同。在這種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加減。（2）含有非房地產(chǎn)成分。房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價格（3）含有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)四、市場法評估步驟1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。四、市場法評估步驟2.統(tǒng)一付款方式在房地產(chǎn)估價中，為便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期的匯率，匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的買入、賣出中間價。四、市場法評估步驟2.統(tǒng)一付款方式四、市場法評估步驟4.統(tǒng)一采用單價。通常采用單位面積上的價格，如：元/畝或元/平方米。5.統(tǒng)一面積內(nèi)涵。在房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)面積計價的，也有按使用面積計價的。進行估價評稅時，必須進行統(tǒng)一。6.統(tǒng)一面積單位。一般為平方米或畝。四、市場法評估步驟4.統(tǒng)一采用單價。四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。造成成交價格偏差的因素主要有：●有利害關(guān)系人之間的交易?！駨娖瘸鍪刍驈娖荣徺I情況下的交易?！窦庇诔鍪刍蚣庇谫徺I情況下的交易。●交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易?！窠灰纂p方或某一方有特別動機或偏好的交易。●交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。●受迷信影響的交易。四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。進行交易情況修正的公式：正常價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)或：正常價格=可比實例成交價格±交易情況修正額四、市場法評估步驟（四）進行市場交易情況修正。四、市場法評估步驟（五）進行交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整也稱作市場狀況調(diào)整，是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期調(diào)整的方法有百分率法和價格指數(shù)法。1.采用百分率法進行交易日期調(diào)整的一般公式為：估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)2.價格指數(shù)分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。四、市場法評估步驟（五）進行交易日期調(diào)整。四、市場法評估步驟（六）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。首先，列出對估價對象價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位、實物和權(quán)益三個方面的因素；其次，判定估價對象和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的差異，并對差異情況進行量化；最后，根據(jù)差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種方法。四、市場法評估步驟（六）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。四、市場法評估步驟1.直接比較調(diào)整一般是采用評分的方法，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實例房地產(chǎn)狀況與之逐項進行比較、打分。直接比較法公式：可比實例在自身狀況下的價格×=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式中，A代表可比實例相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

四、市場法評估步驟1.直接比較調(diào)整一般是采用評分的方法，以估四、市場法評估步驟2.間接比較調(diào)整是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。間接比較法公式：可比實例在自身狀況下的價格××=可比實例在自身狀況下的價格×=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式中，B代表可比實例相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，C代表估價對象相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。四、市場法評估步驟2.間接比較調(diào)整是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，四、市場法評估步驟（七）求取比準(zhǔn)價格。1.直接比較法求取比準(zhǔn)價格公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)或：四、市場法評估步驟（七）求取比準(zhǔn)價格。四、市場法評估步驟2.間接比較法求取比準(zhǔn)價格公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)或：四、市場法評估步驟2.間接比較法求取比準(zhǔn)價格公式：四、市場法評估步驟（八）確定待評估房地產(chǎn)的價格。從統(tǒng)計學(xué)的角度，確定待評估房地產(chǎn)的價格，有以下三種計算方法：1.平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法。2.中位數(shù)法，就是將若干比準(zhǔn)價格按照價格高低進行排序，取位于數(shù)列中間的那個價格作為待評估房地產(chǎn)的價格。3.眾數(shù)法，就是取若干比準(zhǔn)價格中出現(xiàn)頻率最多的那個價格作為待評估房地產(chǎn)的價格。在我國房地產(chǎn)估價實踐中，一般多采用平均數(shù)法，中位數(shù)法次之，眾數(shù)法較少使用。四、市場法評估步驟（八）確定待評估房地產(chǎn)的價格。第二部分收益法基本原理●收益法概述●收益法適用對象●收益法基本公式●收益法技術(shù)路線重點：收益法適用對象、基本公式和技術(shù)路線。難點：收益法基本公式以及報酬率的確定。第二部分收益法基本原理一、收益法概述（一）概念收益法，又稱收益還原法、收益資本化法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法實質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值，即把待評估房地產(chǎn)所有未來收益在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值估算出來。一、收益法概述（一）概念一、收益法概述（二）理論依據(jù)收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理，即房地產(chǎn)價格是由人們對其收益能力大小的期望決定的。具體來說，房地產(chǎn)價格是由投資者對房地產(chǎn)未來各年的收益多少、收益期長短以及所需的投資回報率的預(yù)期所決定的。一、收益法概述（二）理論依據(jù)二、收益法適用對象收益法適用的對象是具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，即那些能產(chǎn)生可用貨幣度量的持續(xù)性收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)房地產(chǎn)（包括商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站等），用于出租的公寓、工業(yè)房地產(chǎn)等。二、收益法適用對象收益法適用的對象是具有收益或潛在收益的房地三、收益法基本公式收益法最一般的公式（原理公式）：

V-房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A-房地產(chǎn)的未來凈收益，其中,

,…,An

分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期,…,第n期末的凈收益Y-房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率），其中,,

…,Yn

分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，…,第n期末的報酬率三、收益法基本公式收益法最一般的公式（原理公式）：三、收益法基本公式n-房地產(chǎn)的收益年限（年），是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常為收益期限在實際估價中，一般假設(shè)報酬率長期維持不變，即==…=Yn=Y，公式可簡化為：三、收益法基本公式n-房地產(chǎn)的收益年限（年），是從估價時點開三、收益法基本公式1.凈收益每年不變當(dāng)收益年限為有限年時：當(dāng)收益年限為無限年時為：V=三、收益法基本公式1.凈收益每年不變?nèi)?、收益法基本公?.凈收益在未來的前若干年有變化：3.凈收益每年按一定數(shù)額遞增：三、收益法基本公式2.凈收益在未來的前若干年有變化：三、收益法基本公式4.凈收益每年按一定數(shù)額遞減：5.凈收益每年按一定比率遞增：三、收益法基本公式4.凈收益每年按一定數(shù)額遞減：三、收益法基本公式6.凈收益每年按一定比率遞減：7.預(yù)知未來若干年后價格：三、收益法基本公式6.凈收益每年按一定比率遞減：四、收益法技術(shù)路線1.收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料。2.預(yù)測估價對象的未來收益（求取凈收益）。3.測算報酬率、資本化率或收益乘數(shù)。4.選用適宜的收益法公式計算待評估房地產(chǎn)價值。四、收益法技術(shù)路線1.收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的四、收益法技術(shù)路線1.房地產(chǎn)凈收益的求取。凈收益是指對于可獲取租賃收入或經(jīng)營收入的房地產(chǎn)，從該房地產(chǎn)獲得的所有收入中扣除在運營過程中所花費的必要支出、費用以及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益后的余額。簡單來說，凈收益也就是指總收益減去總費用后的余額。凈收益一般以年度為計算單位。估算總費用的依據(jù)：房產(chǎn)所有者提供的費用報告；掌握的同類房地產(chǎn)的費用水準(zhǔn)；通過調(diào)查取得的樣本資料。四、收益法技術(shù)路線1.房地產(chǎn)凈收益的求取。四、收益法技術(shù)路線純收益流有以下幾種模式：●每年基本上固定不變（實際估價中使用最多）；●每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；●每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；●其它有規(guī)則變動的情形。選用什么樣的收益資本化公式取決于相應(yīng)的純收益流模式。四、收益法技術(shù)路線純收益流有以下幾種模式：四、收益法技術(shù)路線2.房地產(chǎn)收益期限的確定。收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。（1）單獨建筑物：以建筑物的剩余經(jīng)濟壽命作為其收益期限。（2）單獨土地：以土地使用權(quán)剩余年限作為其收益期限。四、收益法技術(shù)路線2.房地產(chǎn)收益期限的確定。四、收益法技術(shù)路線（3）房地合一的：建筑物剩余經(jīng)濟壽命比土地使用權(quán)剩余年限長或者兩者相同的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟壽命比土地使用權(quán)剩余年限短的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用收益期限為有限年的公式進行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束后，土地使用權(quán)剩余年限在估價時點的價值。四、收益法技術(shù)路線（3）房地合一的：四、收益法技術(shù)路線3.報酬率的確定。所謂報酬率，是指將待評估房地產(chǎn)的純收益折現(xiàn)到估價時點的比率。報酬率是一個變量，它的高低由投資風(fēng)險的大小來決定。一般來說，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高。報酬率的確定以下幾種方法：市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和投資收益率排序插入法。四、收益法技術(shù)路線3.報酬率的確定。小結(jié)一、市場法市場法的基本概念、理論依據(jù)、適用對象和條件、基本公式及評估步驟。市場法又稱市場比較法、交易案例比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法評稅的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。小結(jié)一、市場法小結(jié)市場法的適用對象是市場交易頻繁的房地產(chǎn)的估價。市場法的適用條件是在公開市場條件下，在估價時點附近有足夠數(shù)量的公開交易案例資料，交易案例與待評估房地產(chǎn)有替代關(guān)系。市場法的基本公式：待評估房地產(chǎn)價格=可比實例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個別修正系數(shù)）小結(jié)市場法的適用對象是市場交易頻繁的房地產(chǎn)的估價。小結(jié)運用市場法評估房地產(chǎn)價格，按照以下八個步驟來進行：1.搜集房地產(chǎn)交易實例。2.選取可比實例。一般是3-10個。3.建立價格可比基礎(chǔ)。包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位六個方面。小結(jié)運用市場法評估房地產(chǎn)價格，按照以下八個步驟來進行：小結(jié)4.進行市場交易情況修正。5.進行交易日期調(diào)整。6.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。7.求取比準(zhǔn)價格。8.確定待評估房地產(chǎn)的價格。有3種確定方法：平均數(shù)法、中位數(shù)法和眾數(shù)法，一般多采用平均數(shù)法。小結(jié)4.進行市場交易情況修正。小結(jié)二、收益法收益法的基本概念、理論依據(jù)、適用對象、基本公式和技術(shù)路線。收益法，又稱收益還原法、收益資本化法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。收益法適用的對象是具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。小結(jié)二、收益法小結(jié)收益法最一般的公式（原理公式）：根據(jù)凈收益流模式的不同，以及收益期限為有限年或無限年，這個基本公式又延伸出了七個公式。小結(jié)收益法最一般的公式（原理公式）：小結(jié)收益法的技術(shù)路線：1.收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。2.預(yù)測估價對象的未來收益（求取凈收益）。3.測算報酬率、資本化率或收益乘數(shù)。4.選用適宜的收益法公式計算待評估房地產(chǎn)價值。小結(jié)收益法的技術(shù)路線：（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué)陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟危箮讉€層次構(gòu)成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要。【策略解讀】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對象的特點，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問題－—分析問題——解決問題”順序來分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標(biāo)題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個相對獨立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當(dāng)?shù)男?biāo)題。如《世界改變了模樣》四個小標(biāo)題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文明變“綠”了。2．序號式。序號式作文與小標(biāo)題作文有相同的特點。序號可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”……從全文看，序號式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標(biāo)明了層次與部分。有時序號式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的