市場法在房地產(chǎn)評估中的運用研究分析 法學(xué)專業(yè)

市場法在房地產(chǎn)評估中的運用研究摘要：市場法是房地產(chǎn)評估中最為直接簡單常用的一種評估方法，并在房地產(chǎn)評估行業(yè)得到廣泛認可實的實例數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)市場信息不對稱，評估機構(gòu)獲取信息少；評估對象與實地。本文基于國內(nèi)外房地產(chǎn)評估的研究背景及意義，以洋河花園的一處房地產(chǎn)為研究對象，采用市場比較法的評估方法，針對其市場法的理論依據(jù)，房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)知識和評估程序等多方面進行深入研究，結(jié)合本文案例，針對市場法在房地產(chǎn)評估運用中難以收集真勘察情況不一致三方面問題提出建立完善交易案例資料庫；評估人員應(yīng)加強專業(yè)技能，發(fā)揮主觀能動性；政府應(yīng)發(fā)揮指導(dǎo)作用，以彌補信息不對市場法應(yīng)用的不足三方面的對策。關(guān)鍵詞：市場法；房地產(chǎn)評估；案例分析1研究背景及意義（1研究背景在西方資本主義國家，有兩種比較常用的房地產(chǎn)評估方法，一個是五種估價方法主要的代表國家是英國，還有一種就是三種估價方法，這一方法的主要代表國家是美國，這是國外的情況。且隨著房地產(chǎn)市場高度發(fā)達，信息獲取途徑充足，市場法的運用比率也都大于其余方法，成為這些發(fā)達國家的首要選擇方法。中國整個近代工業(yè)發(fā)展的比較緩慢，因此房地產(chǎn)事業(yè)的評估工作開展的也比較晚，只是在中國加入世界貿(mào)易組織以后，才開始的房地產(chǎn)評估工作。在實際的交易過程中沒有實際的案例作為參考，成本法在大范圍的評估過程中使用。對于我們國家來說城鎮(zhèn)化發(fā)展快速，對于土地流轉(zhuǎn)價格的評估較多，這種情況大多數(shù)采用成本法，但是這種方法對于房地產(chǎn)的評估來說并不是最優(yōu)的，當前在一些大城市的房地產(chǎn)評估中多數(shù)采用市場法，慢慢的隨著社會的進步以及房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展就會出現(xiàn)更多的地方采用市場法用于房地產(chǎn)的評估工作。（二）研究意義本文之所以研究房地產(chǎn)的評估方法--市場法是因為這一方法相對于其他評估方法來說具有很多優(yōu)點，具體的優(yōu)點介紹如下：1.評估原理簡單易懂市場法最為突出的特點就是隨著市場的變化而定價，當很多地產(chǎn)公司所生產(chǎn)的產(chǎn)品都類似時，那么價格就會隨著市場的趨同而達到相似的價格。這一評估原理直觀明了,簡略易懂。2.評估過程直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)對于市場的考察是很重要的，這是使用市場法評估的前提，然后找到交易案例，對于他們的交易價格做好參照和對比，找到合適的參照對象，然后將參照對象與研究對象進行對比，將各個不同的因素放在當前市場的環(huán)境下進行研究,通過研究找出修正以后的價格與當前市場的價格進行對比，得出現(xiàn)在市場價格的平均值，對其進行評估就行。3.評估結(jié)果易被認可接受市場比較法這一評估形式是建立在市場的基礎(chǔ)之上，直接反映的就是市場資本的情況，這是事實求是的結(jié)果，所調(diào)查的情況就是市場的真實狀態(tài)，并對評估結(jié)果做出修正，這一形式很容易就被人們所認同，一般這一結(jié)果的信任度很高。對房地產(chǎn)進行評估的主要目的就是發(fā)現(xiàn)其真正的內(nèi)在市場價值，這一根本目的就決定了市場法評估最后結(jié)果肯定會被各大評估機構(gòu)所接受，這是必然的事實，根據(jù)目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀加上市場法的本質(zhì)進行分析可知，未來我們國家房地產(chǎn)的評估主要方法就是市場法。2、?

房地產(chǎn)評估市場法的估價原理（一）市場法的理論依據(jù)市場法在評估房地產(chǎn)時所使用的基本原理就是代替，質(zhì)量以及外觀沒有什么區(qū)別的房地產(chǎn)經(jīng)過市場競爭以后，最后出現(xiàn)的局面就是價格相似，這就是相互替代的結(jié)果，通過這一理論在房地產(chǎn)的評估中使用，對于未成交的房地產(chǎn)價格估計可以參照類似已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價格。（二）房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識1.房地產(chǎn)評估的概念對房地產(chǎn)的評估，主要是對其價格的評估，專業(yè)人士通過特定的房產(chǎn)考察，對其做出特定地點的價格評估。再評估過程中評估人員需要對房地產(chǎn)的主要影響因素做出評估，這些因素對于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系的影響以及銷售情況需要做出明確的分析。最后將分析的結(jié)果按照既定的估價流程、參考相關(guān)評估經(jīng)驗，給出評估對象合理的價格。2.房地產(chǎn)評估的特點由于房地產(chǎn)自身的特性決定了，在房地產(chǎn)價格評估時與其它的資產(chǎn)評估是不同的，自身的特點如下所示：（1）房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比較是不可以移動的，建在哪個地方就固定了，不會改變，但是其它與房地產(chǎn)相關(guān)的資本是可以變動的。所以，區(qū)域狀況是在評估過程中主要了解的評估對象。（2）土地供給缺少彈性。土地價格發(fā)生變動的關(guān)鍵因素在于人們的需求，主要是一項政府引導(dǎo)銷售的需求，這些需求變化的主要推動者就是勞動人民以及土地上所創(chuàng)造的產(chǎn)品。（3）房地產(chǎn)的獨特性。土地和土地也是不一樣的，由于地理位置不同，土地的價格是不同的，因此土地之間的價格差距各種各樣。（4）房地產(chǎn)評估的特點也由土地的保值增值性所決定。普通商品有折舊表現(xiàn)，其價值受時間影響，時間越長，價值越低。不過土地并不是一般的商品，土地會隨著時間的增加而價值也會增加，這就是土地增值所在，這里所說的是一般情況，土地上的建筑物也存在折舊，他們會隨著時間的增加而減少相應(yīng)的價值，這就是土地的雙重性，也存在折舊的情況。3.房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的變化并不是單一因素的影響結(jié)果，多個因素從不同的方面一直影響著房地產(chǎn)的價格變化情況，這也是影響評估工作的主要因素。（1）供求狀況對于產(chǎn)品的影響因素來說最主要的就是供給和需求,房地產(chǎn)也是不例外的，其他的因素也都會產(chǎn)生一定的影響但是最后都會轉(zhuǎn)化為對于房地產(chǎn)的供給和需求的影響，這是市場本質(zhì)所決定的。那么我們通過房地產(chǎn)的市場變化可以知道，房地產(chǎn)的價格高時，人們由于惶恐而增加購買，買的人多了，那么房地產(chǎn)的價格會繼續(xù)增加，由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)的時間比較長，土地等方面的限制，會使得供給跟不上，這就是房地產(chǎn)價格與供給和需求之間的關(guān)系。（2）自身因素對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，自身的影響因素恰恰就是制約其發(fā)展、影響房屋定價的關(guān)鍵所在，自身的因素在影響自己的價格變化。（3）環(huán)境因素房地產(chǎn)影響因素中的環(huán)境因素主要包括自然和社會兩個因素。自然環(huán)境主要就是天然存在的花草樹木、周圍小河等，社會環(huán)境因素就是周圍的交通便利性、教育設(shè)備是否方便、醫(yī)療衛(wèi)生是否存在等。（4）人口因素人口因素主要就是指周圍人群的整體消費能力、素質(zhì)高低、家庭生活品味等特點。房地產(chǎn)的發(fā)展主要推動因素就是人，正是因為人的需求是住房，才催生了如此龐大的房地產(chǎn)行業(yè)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的價格變動在于消費人群的經(jīng)濟實力、家庭教育以及人口總數(shù)多少的影響。人越多對于住房的需求就會多，那么房地產(chǎn)的價格就會增加。(5)經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素非常廣泛，比如說整個國家經(jīng)濟發(fā)展政策導(dǎo)向、人們經(jīng)濟實力、物價現(xiàn)狀、人工費等都是制約房地產(chǎn)價格的因素。（6）社會因素對于整個社會發(fā)展情況來說，社會穩(wěn)定發(fā)展是房產(chǎn)價格變化的主要影響因素，除此之外當?shù)匕l(fā)展額城市化程度也是影響房地產(chǎn)價格的主要社會因素。大體來講，政治上不安定,說明社會不穩(wěn)定發(fā)展,從而使得房地產(chǎn)價格下降；社會治安存在一定問題的地區(qū)，說明人們的生命財產(chǎn)得不到保障，從而使得房地產(chǎn)價格下降；房地產(chǎn)的投放某種程度上來說也是危害多多，由于投放力度的高低不確定性從而使得房地產(chǎn)價格不正常的上升或下降；越是當?shù)匦枰鞘谢?，那么越是更多的人購買房產(chǎn)，那么當?shù)氐姆康禺a(chǎn)事業(yè)會發(fā)展的更好，房地產(chǎn)價格就會上升。（7）行政因素行政因素就要突出政府在宏觀調(diào)控中的作用，政府以政策為導(dǎo)向，積極的推進城市化的進程，對于滯留很多的房地產(chǎn)企業(yè)予以幫助，帶動當?shù)氐姆慨a(chǎn)需求，另一方面從政策上改變房地產(chǎn)的質(zhì)量，適當生產(chǎn)，制定合理的行業(yè)發(fā)展制度，在住房、購買、使用等方面均作出合理的規(guī)定。（8）心理因素心理人們在購買房子或者二次轉(zhuǎn)讓房屋時有很大的心理因素在發(fā)揮作用，對于房地產(chǎn)價格的影響也是很突出的。比如房屋樓層、門牌號以及風(fēng)水等問題都會影響購買者的心理變化，進而決定他們買還是不買這套房子。但其影響房地產(chǎn)價格主要是間接影響。（9）國際因素房地產(chǎn)價格的變化還會受到國際形式的影響，當國際沖突發(fā)生或戰(zhàn)爭開始時，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)肯定就會受到影響，房價會下跌，這一政治或者軍事的影響往往對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是致命的打擊。（三）房地產(chǎn)評估市場法的評估程序1.搜集最新、相似、充足的交易案例對于評估機構(gòu)來說，越多的案例越好，這樣更有助于他們評估工作的開展，他們可以先建立資料庫，并對其中的資料進行定期整理和更新，工作人員先掌握收集資料以及整理資料的方法，并確保其內(nèi)容是真實完整的，然后通過搜集的案例存入資料庫中。政府部門進行協(xié)商了解房地產(chǎn)的價格變化匯總，工作人員還可以查閱相關(guān)房地產(chǎn)公司的官方網(wǎng)站獲得想要查詢的信息，也可以通過報刊雜志書籍等方式查找自己想要了解的資料信息。2.選定比準交易案例對于案例信息進行整理選取有用的參照案例大概是4-8個，這些案例必須和研究對象的評估區(qū)域、產(chǎn)品價值、成交情況以及基準日都要相符合，只有這樣所評估的結(jié)果才具有參考價值。3.建立價格可比基礎(chǔ)確定好將要研究的參照案例以后就是對交易價格的評估，這些評估范圍需要在正常的設(shè)定交易下進行，這樣得出的結(jié)果才有實際的意義，這一步做好之后才是為了后期的結(jié)果修正打下堅實的基礎(chǔ)。4.修正各項因素（1）交易情況修正通過對案例的分析得出的價格可能符合實際情況也可能和實際產(chǎn)生一定的偏差，但是這都需要就其價格進行修正，將其價格變動到合理的范圍之內(nèi)。（2）交易日期修正在對房地產(chǎn)價格進行評估以后的日期和實際的房地產(chǎn)成交時間是有間隔的，在這個間隔的時期房產(chǎn)價格會發(fā)生變化，可能增加也可能降低，這就需要對其變化進行計算，加入到交易實例的房地產(chǎn)價格中，最后成為基準日成交那天的房地產(chǎn)價格，這樣更加合理。（3）區(qū)域因素修正房地產(chǎn)公司所處的區(qū)域不同，那么房產(chǎn)價格就會受到區(qū)域因素的影響，主要表現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)濟、交通、風(fēng)俗人情等方面的影響，這些因素都屬于區(qū)域的特點，都會對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格的變動產(chǎn)生一定的影響。（4）個別因素修正房地產(chǎn)價格評估中所參照的對象在交易過程中會產(chǎn)生個別因素變化的影響，這時需要對案例價格中的個別因素與待評價房地產(chǎn)的價格影響個別因素進行對比，將不符合的部分剔除，使得二者價格個別影響因素在同一個水平上，不符合的部分就不作為評估因素進行考慮，進而對于可比實例價格進行更正。（5）容積率修正對于容積率來說，這一因素主要是指土地規(guī)劃過程中總的建筑物與規(guī)劃的土地之間的比例是多大，這一比例大小是影響房地產(chǎn)價格的主要因素之一。容積率不同房產(chǎn)價格就會不同。（6）土地使用年限修正對于房地產(chǎn)行業(yè)來說需要關(guān)注的就是開發(fā)利用的這塊土地可以使用多久，因為土地在交易時會規(guī)定出具體的交易年限，同時土地可收益年限的變化直接影響土地的價格。當土地使用的年限確定以后接著就是確定土地收益，當土地每年的收益越高時，土地承包者所獲得的收益就會越多，反之收益確定，時間越長那么土地的總收益也是越多，隨之增加的就是土地的價格，二者之間的互相影響是這樣產(chǎn)生的。5.確定房地產(chǎn)價格對于各個影響因素的修正結(jié)束以后，可以根據(jù)所收集的案例進行計算綜合的修正結(jié)果，根據(jù)綜合的修正結(jié)果求出最后的合理的價格，當然由于每個案例的主要影響因素不同最后的每一個結(jié)果都會多少有差異，這就使得評估人員在最后需要求得綜合的評估值。三、市場法在房地產(chǎn)評估的案例分析（一）土地實物狀況1.名稱洋河花園匯景樓A座17-2住宅房地產(chǎn)共有土地使用權(quán)；2.四至：東臨界點，南、西臨洋河花園，北臨五黃路；3.形狀：較規(guī)則多邊形；4.開發(fā)程度：宗地內(nèi)達“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路），宗地外達“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊）；5.土地使用期限：從簽署合約開始一直到2066年6月19日擁有土地的使用權(quán)，超過這一時間就不行，因此經(jīng)過計算可知還有49.75年可以使用；6.面積：共有土地面積為3926㎡,分攤土地使用權(quán)面積為12.73㎡；7.土地級別：重慶市住宅用地2級；8.地形地勢：地形較平坦，與相鄰?fù)恋馗叩鸵恢?，與紅黃路齊平，自然排水狀況良好，無被洪水淹沒的可能；9.地質(zhì)：經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)周圍土地的質(zhì)量一直沒出現(xiàn)過任何不好的狀況，在建造房屋時可以簡單做一些基本工作；10.土壤：未受過污染，開發(fā)前為城市建設(shè)用地。（二）建筑物實物狀況1.建筑面積：納入本次估價范圍為洋河花園匯景樓A座17-2，建筑面積為141.53㎡；（套內(nèi)面積118.28㎡）2.層高(m)：負2至負1層為車庫約為5m，第1至2層為商業(yè)裙樓約為5m，3-22層為住宅約為3m；3.層數(shù)：24層；4.高度(m)：70m；5.建筑結(jié)構(gòu)：鋼混；6.設(shè)施設(shè)備：供水管道、供電設(shè)備、通信設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、消防設(shè)備以及2部電梯；7.裝飾裝修：臥室內(nèi)墻及頂棚刷乳膠漆，地面鋪地板磚；廚、衛(wèi)墻面瓷磚滿貼，頂棚扣板吊頂，地面鋪地板磚；入戶防盜門，室內(nèi)木門，鋁合金窗；8.空間布局：客戶為方便出租改戶型為5室1廚3衛(wèi)（躍層戶型）；9.建筑功能：隔離噪音、冬暖夏涼、采光方便等；10.外觀：外墻刷外墻漆；11.建成時間：2000年；現(xiàn)場觀察為七成新；12.設(shè)計使用年限：60年；13.維護情況和完損狀況：建筑物的基礎(chǔ)穩(wěn)固、無沉降，結(jié)構(gòu)、墻體、樓屋面基本完好；門窗開關(guān)較靈活、有輕微異響，內(nèi)外墻無空鼓，粉刷較完整，有少量脫落。估價對于這一評價對象來說優(yōu)勢在開發(fā)商屬于當?shù)氐钠髽I(yè)，并且土地的使用權(quán)限很長，不過建筑物已經(jīng)出現(xiàn)某種程度的折損不過影響不大，這些條件會使得該房產(chǎn)價格穩(wěn)定增長。（三）權(quán)益狀況1．用途：房屋用途為住宅，土地用途為住宅用地；2．規(guī)劃條件：宗地上已建成1幢高層的商住樓；3．所有權(quán)：土地所有權(quán)為國有土地，房屋所有權(quán)人為李加林；4．土地使用權(quán)類型：出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)；5．權(quán)利人：李加林；6．共有情況：單獨所有；7．用益物權(quán)設(shè)立情況：無地役權(quán)設(shè)立；8．擔保物權(quán)設(shè)立情況：根據(jù)估價委托人提供的資料，估價對象無抵押、擔保等法定優(yōu)先受償款；9．出租或占用情況：出租；10．拖欠稅費情況：無；11．查封等形式限制權(quán)利情況：無依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制；12．權(quán)屬清晰情況；辦理了《重慶市房地產(chǎn)權(quán)證》103房地證2008字第02820號，權(quán)屬清晰無爭議。（四）區(qū)位狀況1.位置狀況：坐落于重慶市江北區(qū)洋河花園34號17-2（洋河花園匯景樓A座）；方向位于重慶市江北區(qū)西部，紅黃路南側(cè)；估價對象位于重慶市江北區(qū)洋河花園34號洋河花園匯景樓A座，距洋河體育場約300米、距江北區(qū)商業(yè)中心約3公里；估價對象所在樓宇總樓層24層，估價對象位于第19、20層2.交通狀況：估價對象所在小區(qū)臨主干道紅黃路，道路通達度高；估價對象距軌道黃泥磅站公交車站約50米，有111、149、151路公交線路及軌道3號線往返此地，交通較便捷；無管制情況；小區(qū)內(nèi)停車基本滿足使用需要。3.環(huán)境狀況：估價對象位于重慶市江北區(qū)洋河花園34號洋河花園匯景樓A座，該小區(qū)居住氛圍濃厚，自然環(huán)境一般；附近多為居住小區(qū)，人文環(huán)境一般；附近多為居住小區(qū)，景觀一般。（五）估價測算過程1.估價基本公式2.可比實例選擇經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，選取三個交易案例，編制可比實例及影響因素說明表3-1：表3-1

可比實例及影響因素說明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C名稱洋河花園洋河花園洋河花園洋河花園坐落重慶市江北區(qū)洋河花園34號17-2重慶市江北區(qū)洋河花園重慶市江北區(qū)洋河花園重慶市江北區(qū)洋河花園用途住宅用房住宅用房住宅用房住宅用房交易價格（元/m2）待估520052305150比較內(nèi)容因素條件得分因素條件得分因素條件得分因素條件得分交易情況正常100正常100正常100正常100交易日期價值時點1002016.51002016.41002016.7100區(qū)位狀況位置狀況坐落重慶市江北區(qū)洋河花園34號17-2100重慶市江北區(qū)洋河花園100重慶市江北區(qū)洋河花園100重慶市江北區(qū)洋河花園100所處方位位于重慶市江北區(qū)西部；紅黃路南側(cè)100位于重慶市江北區(qū)西部；紅黃路南側(cè)100位于重慶市江北區(qū)西部；紅黃路南側(cè)100位于重慶市江北區(qū)西部；紅黃路南側(cè)100與重要場所的距離距洋河體育場約300米、距江北區(qū)商業(yè)中心約3公里100距洋河體育場約300米、距江北區(qū)商業(yè)中心約3公里100距洋河體育場約300米、距江北區(qū)商業(yè)中心約3公里100距洋河體育場約300米、距江北區(qū)商業(yè)中心約3公里100朝向南向100南向100東南向99東南向99樓層第19-20層100第19-20層100第17-18層100第15-16層99交通狀況道路狀況臨主干道紅黃路，道路通達度高100臨主干道紅黃路，道路通達度高100臨主干道紅黃路，道路通達度高100臨主干道紅黃路，道路通達度高100出入可利用交通工具距軌道黃泥磅站公交車站約50米，有111、149、151路公交線路及軌道3號線往返此地，交通較便捷100距軌道黃泥磅站公交車站約50米，有111、149、151路公交線路及軌道3號線往返此地，交通較便捷100距軌道黃泥磅站公交車站約50米，有111、149、151路公交線路及軌道3號線往返此地，交通較便捷100距軌道黃泥磅站公交車站約50米，有111、149、151路公交線路及軌道3號線往返此地，交通較便捷100交通管制情況無管制情況100無管制情況100無管制情況100無管制情況100停車方便程度小區(qū)內(nèi)停車基本滿足使用需要100小區(qū)內(nèi)停車基本滿足使用需要100小區(qū)內(nèi)停車基本滿足使用需要100小區(qū)內(nèi)停車基本滿足使用需要100環(huán)境狀況自然環(huán)境居住氛圍一般，自然環(huán)境一般100居住氛圍一般，自然環(huán)境一般100居住氛圍一般，自然環(huán)境一般100居住氛圍一般，自然環(huán)境一般100人文環(huán)境附近多為居住小區(qū)，人文環(huán)境一般100附近多為居住小區(qū)，人文環(huán)境一般100附近多為居住小區(qū)，人文環(huán)境一般100附近多為居住小區(qū)，人文環(huán)境一般100景觀附近多為居住小區(qū)，景觀一般100附近多為居住小區(qū)，景觀一般100附近多為居住小區(qū)，景觀一般100附近多為居住小區(qū)，景觀一般100外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施所在道路為主干道煙雨路，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度較高100所在道路為主干道煙雨路，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度較高100所在道路為主干道煙雨路，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度較高100所在道路為主干道煙雨路，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度較高100公共服務(wù)設(shè)施附近有洋河體育場、力帆體育中心、新世紀百貨、紫荊商業(yè)廣場、永輝超市、工商銀行等，公共配套設(shè)施較完善100附近有洋河體育場、力帆體育中心、新世紀百貨、紫荊商業(yè)廣場、永輝超市、工商銀行等，公共配套設(shè)施較完善100附近有洋河體育場、力帆體育中心、新世紀百貨、紫荊商業(yè)廣場、永輝超市、工商銀行等，公共配套設(shè)施較完善100附近有洋河體育場、力帆體育中心、新世紀百貨、紫荊商業(yè)廣場、永輝超市、工商銀行等，公共配套設(shè)施較完善100權(quán)益狀況權(quán)利狀況法定用途住宅100住宅100住宅100住宅100共有情況無共有權(quán)人100無共有權(quán)人100無共有權(quán)人100無共有權(quán)人100他項權(quán)利情況未設(shè)定100未設(shè)定100未設(shè)定100未設(shè)定100土地使用年限剩余約49.65年100剩余約49.65年100剩余約49.65年100剩余約49.65年100使用管制使用狀況正常100正常100正常100正常100現(xiàn)狀用途是否有限制無限制100無限制100無限制100無限制100容積率情況4100610061006100相鄰關(guān)系通行一般100一般100一般100一般100采光一般100一般100一般100一般100其他無特殊100無特殊100無特殊100無特殊100實物狀況建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼混100外觀一般100一般100一般100一般100所在小區(qū)規(guī)模一般100一般100一般100一般100設(shè)備設(shè)施一般100一般100一般100一般100室內(nèi)裝修設(shè)定為清水100簡裝101中裝102簡裝101建筑面積及布局141.53㎡，布局較合理100141㎡，布局較合理100142㎡，布局較合理100141㎡，布局較合理100室內(nèi)凈高約3米100約3米100約3米100約3米100成新及保養(yǎng)情況成新率約70%,保養(yǎng)情況良好100成新率約70%,保養(yǎng)情況良好100成新率約70%,保養(yǎng)情況良好100成新率約70%,保養(yǎng)情況良好100其他物業(yè)一般100物業(yè)一般100物業(yè)一般100物業(yè)一般1003．根據(jù)可比實例及影響因素說明表編制比較因素條件指數(shù)表3-2：表3-2比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)位狀況位置狀況坐落100100100100所處方位100100100100與重要場所的距離100100100100朝向1001009999樓層10010010099交通狀況道路狀況100100100100出入可利用交通工具100100100100交通管制情況100100100100停車方便程度100100100100環(huán)境狀況自然環(huán)境100100100100人文環(huán)境100100100100景觀100100100100外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共服務(wù)設(shè)施100100100100權(quán)益狀況權(quán)利狀況法定用途100100100100共有情況100100100100他項權(quán)利情況100100100100土地使用年限100100100100使用管制使用狀況100100100100現(xiàn)狀用途是否有限制100100100100容積率情況100100100100相鄰關(guān)系通行100100100100采光100100100100其他100100100100實物狀況建筑結(jié)構(gòu)100100100100外觀100100100100所在小區(qū)規(guī)模100100100100設(shè)備設(shè)施100100100100室內(nèi)裝修100101102101建筑面積及布局100100100100室內(nèi)凈高100100100100成新及保養(yǎng)情況100100100100其他1001001001004．求出比準價格對于修正過后的完整結(jié)果進行綜合計算，最后得出比較合理的可比實例修正后的單價，其計算列表3-3如下：表3-3比較因素可比實例A可比實例B可比實例C交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)位狀況位置狀況坐落100/100100/100100/100所處方位100/100100/100100/100與重要場所的距離100/100100/100100/100朝向100/100100/99100/99樓層100/100100/100100/99交通狀況道路狀況100/100100/100100/100出入可利用交通工具100/100100/100100/100交通管制情況100/100100/100100/100停車方便程度100/100100/100100/100環(huán)境狀況自然環(huán)境100/100100/100100/100人文環(huán)境100/100100/100100/100景觀100/100100/100100/100外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共服務(wù)設(shè)施100/100100/100100/100權(quán)益狀況權(quán)利狀況法定用途100/100100/100100/100共有情況100/100100/100100/100他項權(quán)利情況100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100使用管制使用狀況100/100100/100100/100現(xiàn)狀用途是否有限制100/100100/100100/100容積率情況100/100100/100100/100相鄰關(guān)系通行100/100100/100100/100采光100/100100/100100/100其他100/100100/100100/100實物狀況建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100外觀100/100100/100100/100所在小區(qū)規(guī)模100/100100/100100/100設(shè)備設(shè)施100/100100/100100/100室內(nèi)裝修100/101100/102100/101建筑面積及布局100/100100/100100/100室內(nèi)凈高100/100100/100100/100成新及保養(yǎng)情況100/100100/100100/100其他100/100100/100100/100因?qū)θ齻€可比實例修正后的價格比較接近，故采用簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合結(jié)果作為比準價格，則：比準單價=（5149＋5179＋5203）÷3≈5180（元/㎡）5．確定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值估價對象的評估單價5180元/㎡估價對象的建筑面積為141.53㎡，則：估價對象的市場價值=141.53×5180/10000≈73.31（萬元）[最終估價結(jié)果保留到百位]四、市場法在房地產(chǎn)評估中存在的主要問題（一）難以收集真實的實例數(shù)據(jù)在收集評估對象的可比實例過程中，許多數(shù)據(jù)都存在虛假不真實現(xiàn)象，在收集實例數(shù)據(jù)的過程中可以通過登錄各大房地產(chǎn)網(wǎng)站；查看房屋中介檔案和一些過往評估案例等。并在其過程中，評估人員在進行實地勘察時因多種不利因素難以進行，數(shù)據(jù)的真實性不好確定。許多評估人員在進行可比實例數(shù)據(jù)的收集過程中，絕大多數(shù)只是在中介網(wǎng)站上收集資料，并沒有去進一步實地勘察從而其準確性確定不了。如在本次評估的數(shù)據(jù)收集當中，我先查閱各大網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站和房屋中介有關(guān)數(shù)據(jù)資料的相關(guān)內(nèi)容，其后扮成購房者，對各可比評估實例進行實地查看，我發(fā)現(xiàn)在實地看到的相關(guān)信息與其資料上顯示的數(shù)據(jù)差異明顯。經(jīng)了解，許多房屋中介為了更好賣出房屋并以較高價格賣出，對房屋的多處數(shù)據(jù)進行了修改。其中，在對參照物房地產(chǎn)洋河花園的住宅進行勘察時，我在網(wǎng)站上了解到該房屋是江景房，結(jié)果在實地查勘時卻發(fā)現(xiàn)該房屋是朝向小區(qū)中庭。如果網(wǎng)絡(luò)資料、中介數(shù)據(jù)不夠準確，過往評估案例又可能不夠充足，那么就難以找到對評估對象來說合適的可比實例。對于市場法來說，沒有準確的可比實例數(shù)據(jù)或充足有效的可比實例，那么這次評估就難以得到準確的結(jié)果。所以目前在我國實行市場法評估房地產(chǎn)，可比實例數(shù)據(jù)的真實性是確定的關(guān)鍵。在對可比實例的交易價格的調(diào)查中，其交易價格也是模糊不清。瀏覽各類房產(chǎn)網(wǎng)站、查看各種房屋中介或是詢問小區(qū)業(yè)主是獲取交易價格的各大途徑，但在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)網(wǎng)