入門基礎(chǔ)知識(shí)-房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

XX房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司新員工培訓(xùn)課程銷售部培訓(xùn)第一部分：房房地產(chǎn)基本知知識(shí)1．房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)價(jià)格篇均價(jià)是指將各單位位的銷售價(jià)格格相加之后的的和數(shù)除以單單位建筑面積積的和數(shù)，即即得出每平方方米的均價(jià)。?；鶅r(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)經(jīng)過核算而確確定的每平方方米商品房基基本價(jià)格。商商品房的銷售售價(jià)一般以基基價(jià)為基數(shù)增增減樓層，朝朝向差價(jià)后而而得出。起價(jià)起價(jià)也叫起步步價(jià)，是指某某物業(yè)各樓層層銷售價(jià)格中中的最低價(jià)格格，即是起價(jià)價(jià)。多層住宅宅，不帶花園園的，一般以以一樓或頂樓樓的銷售價(jià)為為起價(jià)；帶花花園的住宅，，一般以二樓樓或五樓做為為銷售的起價(jià)價(jià)。高層物業(yè)業(yè)，以最低層層的銷售價(jià)為為起步價(jià)。房房產(chǎn)廣告中常常用“××××元／平方米米起售”，以以較低的起價(jià)價(jià)來引起消費(fèi)費(fèi)者的注意。。預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商商品房預(yù)（銷銷）售合同中中的專用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不不是正式價(jià)格格，在商品房房交付使用時(shí)時(shí)，應(yīng)按有批批準(zhǔn)權(quán)限部問問核定的價(jià)格格為準(zhǔn)。一次性買付款款一次性付款屬屬房產(chǎn)銷售合合同中的專用用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，，確定之后，，買方或賣方方必須按此履履行付款或交交房的義務(wù)，，不得隨意變變更。定金定金是指當(dāng)事事人約定由一一方向?qū)Ψ浇o給付的，作為為債權(quán)擔(dān)保的的一定數(shù)額的的貨幣，它屬屬于一種法律律上的擔(dān)保方方式，目的在在于促使債務(wù)務(wù)人履行債務(wù)務(wù)，保障債權(quán)權(quán)人的債權(quán)得得以實(shí)現(xiàn)。根根據(jù)我國(guó)發(fā)法法通則和《擔(dān)擔(dān)保法》八十十九條規(guī)定，，定金應(yīng)當(dāng)以以書面形式約約定，當(dāng)事人人在定金合同同中應(yīng)約定交交付定金的期期限。定金合合同從實(shí)際交交付定金之日日起生效，定定金的數(shù)額由由當(dāng)事人約定定，但不得超超出合同標(biāo)的的額的20%。如果購(gòu)房房者交了定金金之后改變主主意決定不買買，開發(fā)商有有權(quán)以購(gòu)房者者違約為由不不退定金；如如果開發(fā)商將將房屋賣給他他人，應(yīng)當(dāng)向向購(gòu)房者雙倍倍返還定金違約金違約金是指違違約方按照法法律規(guī)定和合合同的約定，，應(yīng)該付給對(duì)對(duì)方的一定數(shù)數(shù)量的貨幣。。違約金是對(duì)對(duì)違約方的一一種經(jīng)濟(jì)制裁裁，具有懲罰罰性和補(bǔ)償性性，但主要體體現(xiàn)懲罰性。。只要當(dāng)事人人有違約行為為且在主觀上上有過錯(cuò)，無無論是否給對(duì)對(duì)方造成損失失，都要支付付違約金。2．房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)面積篇建筑面積住宅的建筑面面積是指建筑筑物外墻外圍圍所圍成空間間的水平面積積，如果計(jì)算算多、高層住住宅的建筑面面積，則是各各層建筑面積積之和。建筑筑面積包含了了房屋居住的的可用面積、、墻體柱體占占地面積、樓樓梯走道面積積、其他公攤攤面積等。使用面積住宅的使用面面積，指住宅宅各層平面中中直接供住戶戶生活使用的的凈面積之和和。計(jì)算住宅宅使用面積，，可以比較直直觀地反應(yīng)住住宅的使用狀狀況，但在住住宅買賣中一一般不采用使使用面積來計(jì)計(jì)算價(jià)格。計(jì)計(jì)算使用用面積時(shí)有一一些特殊規(guī)定定：躍層式住住宅中的戶內(nèi)內(nèi)樓梯按自然然層數(shù)的面積積總和計(jì)入使使用面積；不不包含在結(jié)構(gòu)構(gòu)面積內(nèi)的煙煙囪、通風(fēng)道道、管道井均均計(jì)入使用面面積；內(nèi)墻面面裝修厚度計(jì)計(jì)入使用面積積。計(jì)算住宅宅租金，都是是按使用面積積計(jì)算。公用面積住宅的公用面面積是指住宅宅樓內(nèi)為住戶戶出入方便、、正常交往、、保障生活所所設(shè)置的公共共走廊、樓梯梯、電梯間、、水箱間等所所占面積的總總和。開發(fā)商商在出售商品品房時(shí)計(jì)算的的建筑面積存存在公共面積積的分?jǐn)倖栴}題。實(shí)用面積它是"建筑面面積"扣除公公共分?jǐn)偯娣e積后的余額。。居住面積住宅的居住面面積是指住宅宅建筑各層平平面中直接供供住戶生活使使用的居室凈凈面積之和。。所謂凈面積積就是要除去去墻、柱等建建筑構(gòu)件所占占有的水平面面積（即結(jié)構(gòu)構(gòu)面積）。一一般作為衡量量居住水平的的面積指標(biāo)。。套內(nèi)面積俗稱"地磚面面積"。它是是在實(shí)用面積積的基礎(chǔ)上扣扣除了柱體、、墻體等占用用空間的建筑筑物后的一個(gè)個(gè)內(nèi)容空間的的概念。動(dòng)動(dòng)既有章可循循，也有利可可圖，吸引居居民和機(jī)構(gòu)投投資住房租賃賃市場(chǎng)。公攤面積商品房分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e主要由兩兩部分組成：：

電梯井井、樓梯間、、垃圾道、變變電室、設(shè)備備室、公共門門廳和過道等等功能上為整整樓建筑服務(wù)務(wù)的公共用房房和和管理用房房的建筑面積積；各單元與樓宇宇公共建筑空空間之間的分分隔以及外墻墻（包括山墻墻）墻體水平平投影面積的的50％。容積積率率容積積率率是是建建筑筑總總面面積積與與建建筑筑用用地地面面積積的的比比，，由由總總建建筑筑面面積積除除以以占占地地面面積積計(jì)計(jì)算算。。例如如，，在在1萬萬平平方方米米的的土土地地上上，，有有4000平平方方米米的的建建筑筑總總面面積積，，其其容容積積率率為為0.4。。容容積積率率的的典典型型用用途途是是作作為為規(guī)規(guī)范范建建筑筑體體積積的的公公式式。。密度建筑集中中程度（（高或低低），包包括在一一個(gè)給定定區(qū)域內(nèi)內(nèi)的總體體積。密密度經(jīng)常常以比率率表示，，例如每每英畝居居住單元元或者容容積率。。得房率得房率是是指套內(nèi)內(nèi)建筑面面積與套套（單元元）建筑筑隊(duì)面積積之比。。套套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)使使用面積積+套內(nèi)內(nèi)墻體面面積+陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積。。套套（單元元）建筑筑面積=套內(nèi)建建筑隊(duì)面面積+分?jǐn)偟玫霉媒ńㄖ?duì)面面積。占有率率一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在在目標(biāo)標(biāo)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)中可可以吸吸引的的需求求和總總需求求的百百分比比。開間住宅設(shè)設(shè)計(jì)中中，住住宅的的寬度度是指指一間間房屋屋內(nèi)一一面墻墻皮到到另一一面墻墻皮之之間的的實(shí)際際距離離。因因?yàn)槭鞘蔷鸵灰蛔匀蝗婚g的的寬度度而言言，故故又稱稱開間間。住住宅開開間一一般不不超過過3.0米米--3.9米米，磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住住宅開開間一一般不不超過過3.3米米。規(guī)規(guī)定定較小小的開開間尺尺度，，可縮縮短樓樓板的的空間間跨度度，增增強(qiáng)住住宅結(jié)結(jié)構(gòu)整整體性性、穩(wěn)穩(wěn)定性性和抗抗震性性。開開間間5米米以上上，進(jìn)進(jìn)深7米以以上的的大開開間住住宅可可為住住戶提提供一一個(gè)40--50平平方米米甚至至更大大的居居住空空間，，與同同樣建建筑面面積的的小開開間住住宅相相比，，承重重墻減減少一一半，，使用用面積積增加加2%，便便于靈靈活隔隔斷、、裝修修改造造。進(jìn)深在建筑學(xué)上上是指一間間獨(dú)立的房房屋或一幢幢居住建筑筑從前墻皮皮到后墻壁壁之間的實(shí)實(shí)際長(zhǎng)度。。進(jìn)深大的的住宅可以以有效地節(jié)節(jié)約用地，，但為了保保證建成的的住宅可以以有良好的的自然采光光和通風(fēng)條條件，住宅宅的進(jìn)深在在設(shè)計(jì)上有有一定的要要求，不宜宜過大。目目前我國(guó)大大量城鎮(zhèn)住住宅房間的的進(jìn)深一般般要限定在在5米左右右，不能任任意擴(kuò)大。。建筑密度建筑密度是是指在居住住區(qū)用地內(nèi)內(nèi)各類建筑筑的基底總總面積與居居住區(qū)用地地的比率（（％），它它可以反映映出一定用用地范圍內(nèi)內(nèi)的空地率率和建筑密密集程度。。綠地率綠化率是指指項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)用地地范圍內(nèi)的的綠化面積積與規(guī)劃建建設(shè)用地面面積之比。。對(duì)購(gòu)房者者而言，綠綠化率高為為好。綠地地率描述的的是居住區(qū)區(qū)用地范圍圍內(nèi)各類綠綠地的總和和與居住區(qū)區(qū)用地的比比率（%））。綠地地率所指的的"居住區(qū)區(qū)用地范圍圍內(nèi)各類綠綠地"主要要包括公共共綠地、宅宅旁綠地等等。其中，，公共綠地地，又包括括居住區(qū)公公園、小游游園、組團(tuán)團(tuán)綠地及其其他的一些些塊狀、帶帶狀化公共共綠地。層高層高是指住住宅高度以以"層"為為單位計(jì)量量，每一層層的高度國(guó)國(guó)家在設(shè)計(jì)計(jì)上有要求求，這個(gè)高高度就叫層層高。它通通常包括下下層地板面面或樓板面面到上層樓樓板面之間間的距離。。凈高凈高是指層層高減去樓樓板厚度的的凈剩值。。公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)將建筑物整整棟的公用用建筑面積積除以整棟棟樓各套套套內(nèi)建筑面面積之和，，得到建筑筑物的公用用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)。即公用用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)＝公用建建筑面積／／套內(nèi)建筑筑面積之和和實(shí)用率實(shí)用率是套套內(nèi)建筑面面積和住宅宅面積之比比，大于使使用率。即即實(shí)用率＝＝套內(nèi)建筑筑面積／套套內(nèi)建筑面面積＋分?jǐn)倲偟墓灿泄补灿媒ㄖ婷娣e。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指指平面布置置相同的住住宅樓層。。地下室地下室是指指房間地面面低于室外外地平面的的高度超過過該房間凈凈高的1／／2者。半地下室半地下室是是指房間地地面低于室室外地平面面的高度超超過該房間間凈高的1／3，且且不超過1／2者居住區(qū)用地地居住區(qū)用地地是指住宅宅用地、公公建用地、、道路用地地和公共綠綠地等四項(xiàng)項(xiàng)用地的總總稱。住宅用地住宅用地是是指住宅建建筑基底占占地及其四四周合理間間距內(nèi)的用用地含宅間間綠地和宅宅間小路等等的總稱其他用地其他用地是是指規(guī)劃范范圍內(nèi)除居居住區(qū)用地地以外的各各種用地，，應(yīng)包括非非直接為本本區(qū)居民配配建的道路路用地、其其他單位用用地、保留留的自然村村或不可建建設(shè)用地等等。公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地一一般稱公建建用地，是是與居住人人口規(guī)模相相對(duì)應(yīng)配建建的、為居居民服務(wù)和和使用的各各類設(shè)施的的用地，應(yīng)應(yīng)包括建筑筑基底占地地及其所屬屬場(chǎng)院、綠綠地和配建建停車場(chǎng)等等。道路用地道路用地是是指居住區(qū)區(qū)道路、小小區(qū)路、組組團(tuán)路及非非公建配建建的居民小小汽車、單單位通勤車車等停放場(chǎng)場(chǎng)地。公共綠地公共綠地是是指滿足規(guī)規(guī)定的日照照要求，適適合于安排排游憩活動(dòng)動(dòng)設(shè)施的、、供居民共共享的游憩憩綠地，應(yīng)應(yīng)包括居住住區(qū)公園、、小游園和和組團(tuán)綠地地及其他塊塊狀帶狀綠綠地等。建筑線建筑線一般般稱建筑控控制線，是是建筑物基基底位置的的控制線。。公用用建建筑筑面面積積公用用建建筑筑面面積積不不包包括括任任何何作作為為獨(dú)獨(dú)立立使使用用空空間間租租、、售售的的地地下下室室、、車車棚棚等等面面積積，，作作為為人人防防工工程程的的地地下下室室也也不不計(jì)計(jì)入入公公用用建建筑筑面面積積。。一一般般公公用用建建筑筑面面積積按按以以下下方方法法計(jì)計(jì)算算：：整整棟棟建建筑筑物物的的面面積積扣扣除除整整棟棟建建筑筑物物各各套套（（單單元元））套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和，，并并扣扣除除已已作作為為獨(dú)獨(dú)立立使使用用空空間間銷銷售售或或出出租租的的地地下下室室、、車車棚棚及及人人防防工工程程等等建建筑筑面面積積，，為為整整棟棟建建筑筑的的公公用用建建筑筑面面積積。。3．．房房地地產(chǎn)產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)概念念篇篇期房房期房房是是指指開開發(fā)發(fā)商商從從取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證開開始始至至取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證大大產(chǎn)產(chǎn)證證止止，，在在這這一一期期間間的的商商品品房房稱稱為為期期房房，，消消費(fèi)費(fèi)者者在在這這一一階階段段購(gòu)購(gòu)買買商商品品房房時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)簽簽預(yù)預(yù)售售合合同同。。期期房房在在港港澳澳地地區(qū)區(qū)稱稱做做為為買買"樓樓花花"，，這這是是當(dāng)當(dāng)前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商普普遍遍采采用用的的一一種種房房屋屋銷銷售售方方式式。。購(gòu)購(gòu)買買期期房房也也就就是是購(gòu)購(gòu)房房者者購(gòu)購(gòu)買買尚尚處處于于建建造造之之中中的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目。。而而在在成成都都市市通通常常對(duì)對(duì)期期房房的的理理解解是是未未修修建建好好，，尚尚不不能能入入住住的的房房子子?！，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房房是指開開發(fā)商已已辦妥房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（大大產(chǎn)證））的商品品房，消消費(fèi)者在在這一階階段購(gòu)買買商品房房時(shí)應(yīng)簽簽出售合合同。在在成都市市通常意意義上指指的現(xiàn)房房是指項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)竣工可可以入住住的房屋屋。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是是指房屋屋主體已已基本封封頂完工工，小區(qū)區(qū)內(nèi)的樓樓宇及設(shè)設(shè)施的大大致輪廓廓已初現(xiàn)現(xiàn)，房型型、樓間間距等重重要因素素已經(jīng)一一目了然然，工程程正處在在內(nèi)外墻墻裝修和和進(jìn)行配配套施工工階段的的房屋。。尾房尾房又稱稱掃尾房房。它是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入散戶零零售時(shí)代代的產(chǎn)物物，是空空置房中中的一種種。一般般情況下下，當(dāng)商商品住宅宅的銷售售量達(dá)到到80％％以后，，一般就就進(jìn)入房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的清清盤銷售售階段，，此時(shí)所所銷售的的房產(chǎn)，，一般稱稱為尾房房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過過正常的的銷售后后剩下了了少量沒沒有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的房房子，這這些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是樓層層不佳、、位處兩兩級(jí)，其其中一層層大多不不帶小花花園且遮遮擋較嚴(yán)嚴(yán)重。產(chǎn)權(quán)證書書產(chǎn)權(quán)證書書是指"房屋所所有權(quán)證證"和"土地使使用權(quán)證證"。房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書包包括：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別別、產(chǎn)權(quán)權(quán)比例、、房產(chǎn)坐坐落地址址、產(chǎn)權(quán)權(quán)來源、、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)、間間數(shù)、建建筑面積積、使用用面積、、共有數(shù)數(shù)紀(jì)要、、他項(xiàng)權(quán)權(quán)利紀(jì)要要和附記記，并配配有房地地產(chǎn)測(cè)量量部門的的分戶房房屋平面面圖。使用權(quán)房使用權(quán)房是是指由國(guó)家家以及國(guó)有有企業(yè)、事事業(yè)單位投投資興建的的住宅，政政府以規(guī)定定的租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)出租給給居民的公公有住房。。公房公房也稱公公有住房，，國(guó)有住宅宅。它是指指由國(guó)家以以及國(guó)有企企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位投資資興建、銷銷售的住宅宅，在住宅宅未出售之之前，住宅宅的產(chǎn)權(quán)（（擁有權(quán)、、占有權(quán)、、處分權(quán)、、收益權(quán)））歸國(guó)家所所有。目前前居民租用用的公有住住房，按房房改政策分分為兩大類類：一類是是可售公有有住房，一一類是不可可售公有住住房。上述述兩類房均均為使用權(quán)權(quán)房。不可售公房不可售公房是是指根據(jù)本市市現(xiàn)行房改政政策還不能出出售給承租居居民的公有住住房，它主要要包括舊式里里弄、新式里里弄、職工住住房等廚房、、衛(wèi)生合用的的不成套房屋屋，也包括部部分公寓、花花園住宅等成成套房屋。已購(gòu)公房已購(gòu)公房又稱稱售后公房，，就是購(gòu)買的的公有住房單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是是指產(chǎn)權(quán)屬于于單位所有的的房屋，也稱稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房房、系統(tǒng)房。。廉租房廉租房是在新新出臺(tái)的國(guó)家家房改政策中中首次提出的的一種概念。。我國(guó)的廉租租房只租不售售，出租給城城鎮(zhèn)居民中最最低收入者。。廉租房的來來源主要是騰騰退的舊公房房等。私房私房也稱私有有住宅，私產(chǎn)產(chǎn)住宅。它是是由個(gè)人或家家庭購(gòu)買、建建造的住宅。。在農(nóng)村，農(nóng)農(nóng)民的住宅基基本上是自建建私有住宅。。公有住房通通過住宅消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)出售給給個(gè)人和家庭庭，也就轉(zhuǎn)為為私有住宅。。二手房二手房即舊房房。新建的商商品房進(jìn)行第第一次交易時(shí)時(shí)為"一手"，第二次交交易則為"二二手"。一些些無房的人，，可以買一套套別人多余的的房；而另一一些手里有些些積蓄又有小小房子居住的的，可以賣掉掉舊房買新房房；而那些住住房富余戶，，也能賣掉自自己的多余住住房換取收益益。爛尾房爛尾房是指那那些由于開發(fā)發(fā)商資金不足足、盲目上馬馬，或者錯(cuò)誤誤判斷供求形形勢(shì)，開發(fā)總總量供大于求求，導(dǎo)致大面面積空置，無無法回收前期期投資，更無無力進(jìn)行后續(xù)續(xù)建設(shè)，甚至至全盤停滯的的積壓樓宇。。"爛尾"的的情況一般不不會(huì)發(fā)生在房房產(chǎn)推出銷售售的時(shí)候的，，而是隨著項(xiàng)項(xiàng)目的不斷推推進(jìn)，一步步步顯現(xiàn)。居住小區(qū)居住小區(qū)一般般稱小區(qū)，是是被居住區(qū)級(jí)級(jí)道路或自然然分界線所圍圍合，并與居居住人口規(guī)模模7000～15000人相對(duì)應(yīng)應(yīng)，配建有一一套能滿足該該區(qū)居民基本本的物質(zhì)與文文化生活所需需的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的居住住生活聚居地地居住組團(tuán)居住組團(tuán)一般般稱組團(tuán)，指指一般被小區(qū)區(qū)道路分隔，，并與居住人人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)對(duì)應(yīng)，配建有有居民所需的的基層公共服服務(wù)設(shè)施的居居住生活聚居居地。配建設(shè)施配建設(shè)施是指指與住宅規(guī)模?；蚺c人口規(guī)規(guī)模相對(duì)應(yīng)配配套建設(shè)的公公共服務(wù)設(shè)施施、道路和公公共綠地的總總稱。公共活動(dòng)中心心公共活動(dòng)中心心是配套公建建相對(duì)集中的的居住區(qū)中心心、小區(qū)中心心和組團(tuán)中心心等房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指指房產(chǎn)的所有有者按照國(guó)家家法律規(guī)定所所享有的權(quán)利利，也就是房房屋各項(xiàng)權(quán)權(quán)益的總和，，即房屋所有有者對(duì)該房屋屋財(cái)產(chǎn)的占有有、使用、收收益和處分的的權(quán)利。獨(dú)立住宅獨(dú)立的居住單單元，通常是是位于自由土土地上的獨(dú)立立住宅。多戶住宅包含多于一個(gè)個(gè)住宅單元的的住宅。4．房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)開發(fā)商篇開發(fā)商在生地上修建建道路、開發(fā)發(fā)設(shè)施等的人人；也是建造造者（實(shí)際建建造房地產(chǎn)的的人）。開發(fā)費(fèi)代表企企業(yè)和和公共共機(jī)構(gòu)構(gòu)等客客戶支支付給給開發(fā)發(fā)商的的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目管理理補(bǔ)償償費(fèi)。。設(shè)立房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)須具具備哪哪些條條件？？設(shè)立房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，須須具備備下列列條件件：（（一））注冊(cè)冊(cè)資本本不得得少于于人民民幣一一千萬萬元；；（二二）有有四名名以上上持有有專業(yè)業(yè)證書書的房房地產(chǎn)產(chǎn)、建建筑工工程專專業(yè)的的專職職技術(shù)術(shù)人員員，兩兩名以以上持持有專專業(yè)證證書的的專職職會(huì)計(jì)計(jì)人員員；（（三））有按按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)；（（四））有自自己的的名稱稱、組組織機(jī)機(jī)構(gòu)和和固定定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所；；（五五）法法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他條條件。。增增加房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)范范圍的的，須須具備備前款款（一一）、、（二二）、、（三三）、、（五五）項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定定的條條件。。工工商行行政管管理部部門對(duì)對(duì)符合合本條條例規(guī)規(guī)定條條件的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)予予以辦辦理工工商登登記手手續(xù)；；對(duì)不不符合合本條條例規(guī)規(guī)定條條件的的，不不予登登記。。如何申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取《《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書》》？房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)在取取得營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照后后三十日日內(nèi)到主主管部門門備案，，并申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取《《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書》》，主管管部門應(yīng)應(yīng)在十五五日內(nèi)依依照法律律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定定核發(fā)《《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書》》。地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)辦辦理房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)出示《《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書》》。主主管部門門對(duì)《房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書》實(shí)實(shí)行年度度審核制制度。什么是商商品房預(yù)預(yù)售？商品房預(yù)預(yù)售，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將正在建建設(shè)中的的商品房房預(yù)先出出售給買買受人，，并由買買受人支支付定金金或者房房?jī)r(jià)款的的行為。?！斗康禺a(chǎn)產(chǎn)預(yù)售許許可證》》包含哪哪些內(nèi)容容？（一）預(yù)預(yù)售許可可證編號(hào)號(hào)；（二）發(fā)發(fā)展商名名稱；（三）項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱；（四）項(xiàng)項(xiàng)目坐落落地點(diǎn)；；（五）土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書號(hào)、地地塊編號(hào)號(hào)；（六六）《房房地產(chǎn)證證》編號(hào)號(hào)、棟數(shù)數(shù)；（七）批批準(zhǔn)預(yù)售售的建筑筑面積，，其中包包含的各各類建筑筑面積和和套數(shù)、、間數(shù)；；（八）發(fā)發(fā)證機(jī)關(guān)關(guān)、有效效期；（九）附附注內(nèi)容容等。當(dāng)商品房房達(dá)到何何種形象象進(jìn)度時(shí)時(shí)，才可可以辦理理預(yù)售許許可證？？七層以下下的達(dá)到到主體工工程封頂頂；七層層以上的的，主體體工程須須建到工工程預(yù)算算投資總總額的三三分之二二以上層層數(shù)。5．房地地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)規(guī)劃篇建設(shè)用地地面積建設(shè)用地地面積:指城市市規(guī)劃行行政主管管部門確確定的建建設(shè)用地地界線所所圍合的的用地水水平投影影面積，，不包括括代征地地的面積積。建筑覆蓋蓋率建筑覆蓋蓋率:指指建筑基基底面積積占建設(shè)設(shè)用地面面積的百百分比。。建筑高度度指建筑物物室外地地平面至至外墻頂頂部的總總高度。。應(yīng)符合合下列規(guī)規(guī)定：煙囪、避避雷針、、旗桿、、風(fēng)向器器、天線線等在屋屋頂上的的突出構(gòu)構(gòu)筑物不不計(jì)入建建設(shè)高度度。樓梯間、、電梯塔塔、裝飾飾塔、眺眺望塔、、屋頂窗窗、水箱箱等建筑筑物之屋屋頂上突突出部分分的水平平投影面面積合計(jì)計(jì)小于屋屋頂面積積的20％，且且高度不不超過四四米的，，不計(jì)入入建筑高高度。建筑為坡坡度大于于30度度的坡屋屋頂建筑筑時(shí)，按按坡頂高高度一半半處到室室外地平平面計(jì)算算建筑高高度。文物保保護(hù)建建設(shè)控控制地地帶內(nèi)內(nèi)的建建筑高高度，，按建建筑物物和構(gòu)構(gòu)筑物物的最最高點(diǎn)點(diǎn)（包包括電電梯間間、樓樓梯間間、水水箱間間、煙煙囪等等構(gòu)筑筑物））、中中國(guó)傳傳統(tǒng)大大屋頂頂形式式按檐檐口至至地面面高度度計(jì)算算建筑筑高度度。建筑基基底面面積建筑基基底面面積:指建建筑物物首層層的建建筑面面積。。建筑間間距建筑間間距:指建建筑平平面外外輪廓廓線之之間的的距離離。建筑密密度是指小小區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑筑用地地面積積占總總用地地面積積的百百分比比，密密度越越低，，小區(qū)區(qū)綠地地面積積和活活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地越越大。。高容積積率勢(shì)勢(shì)必配配合低低密度度出現(xiàn)現(xiàn)，同同等情情況下下應(yīng)選選擇密密度低低的小小區(qū)建筑面面積指房屋屋外墻墻、柱柱、邊邊腳以以上各各層的的外圍圍水平平投影影面積積，包包括陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、、挑廊廊、地地下室室、室室外樓樓梯等等，且且具備備有上上蓋，，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固固，層層高2.20米米以上上(含含2.20米)的永永久性性建筑筑。按按建建設(shè)部部《關(guān)關(guān)于房房屋建建筑面面積計(jì)計(jì)算與與房屋屋權(quán)屬屬登記記有關(guān)關(guān)問題題的通通知》》規(guī)定定，10種種情況況下建建筑面面積不不計(jì)算算，包包括：：1.層層高小小于2.20米米以下下的夾夾層、、插層層、技技術(shù)層層和地地下室室、半半地下下室；；2.突突出房房屋墻墻面的的構(gòu)件件、配配件、、裝飾飾柱、、裝飾飾性的的玻璃璃幕墻墻、垛垛、勒勒腳、、臺(tái)階階、無無柱雨雨篷；；3.房房屋之之間無無上蓋蓋的架架空通通廊；；4.房房屋的的天面面、挑挑臺(tái)、、天面面上的的花園園、泳泳池；；5.建建筑物物內(nèi)的的操作作平臺(tái)臺(tái)、上上料平平臺(tái)及及建筑筑物的的空間間平臺(tái)臺(tái)及建建筑物物的空空間安安置箱箱、罐罐的平平臺(tái)；；6.騎騎樓、、過街街樓的的底層層用作作道路路街巷巷通行行的部部分；；7.利利用引引橋、、高架架橋、、高架架路、、路面面作為為頂蓋蓋建筑筑的房房屋；；8.活活動(dòng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)易房房屋；；9.與與房屋屋室內(nèi)內(nèi)不相相通的的房屋屋間伸伸縮縫縫。10.據(jù)了了解，，新的的房產(chǎn)產(chǎn)測(cè)量量規(guī)范范將按按精度度等級(jí)級(jí)不同同，分分別允允許誤誤差范范圍為為±0.26、、±0.6、±±1.4，，而舊舊標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)允許許面積積測(cè)量量誤差差為1.4。居住區(qū)區(qū)公共共建筑筑用地地指居住住區(qū)內(nèi)內(nèi)有明明確界界限的的公共共建筑筑用地地。如如托幼幼、學(xué)學(xué)校等等均按按實(shí)際際使用用界限限計(jì)算算，沿沿路時(shí)時(shí)應(yīng)算算到路路邊。。無明明顯界界限的的公共共建建筑，，則按按實(shí)際際占用用地計(jì)計(jì)算，，有時(shí)時(shí)也按按定額額計(jì)算算。居住區(qū)區(qū)用地地住宅用用地、、公建建用地地、道道路用用地和和公共共綠綠地等等四項(xiàng)項(xiàng)用地地的總總稱框架-剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)框架-剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)也也稱框框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，，這種種結(jié)構(gòu)構(gòu)是在在框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)中布布置一一定數(shù)數(shù)量的的剪力力墻，，構(gòu)成成靈活活自由由的使使用空空間，，滿足足不同同建筑筑功能能的要要求，，同樣樣又有有足夠夠的剪剪力墻墻，有有相當(dāng)當(dāng)大的的剛度度，框框剪結(jié)結(jié)構(gòu)的的受力力特點(diǎn)點(diǎn)，是是由框框架和和剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)兩兩種不不同的的抗側(cè)側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組組成的的新的的受力力形式式，所所以它它的框框架不不同于于純框框架結(jié)結(jié)構(gòu)中中的框框架，，剪力力墻在在框剪剪結(jié)構(gòu)構(gòu)中也也不同同于剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的的剪力力墻。。因?yàn)闉?，在在下部部樓層層，剪剪力墻墻的位位移較較小，，它拉拉著框框架按按彎曲曲型曲曲線變變形，，剪力力墻承承受大大部分分水平平力，，上部部樓層層則相相反，，剪力力墻位位移越越來越越大，，有外外側(cè)的的趨勢(shì)勢(shì)，而而框架架則有有內(nèi)收收的趨趨勢(shì)，，框架架拉剪剪力墻墻按剪剪切型型曲線線變形形，框框架除除了負(fù)負(fù)擔(dān)外外荷載載產(chǎn)生生的水水平力力外，，還額額外負(fù)負(fù)擔(dān)了了把剪剪力拉拉回來來的附附加水水平力力，剪剪力墻墻不但但不承承受荷荷載產(chǎn)產(chǎn)生的的水平平力，，還因因?yàn)榻o給框架架一個(gè)個(gè)附加加水平平力而而承受受負(fù)剪剪力，，所以以，上上部樓樓層即即使外外荷載載產(chǎn)生生的樓樓層剪剪力很很小，，框架架中也也出現(xiàn)現(xiàn)相當(dāng)當(dāng)大的的剪力力。期房習(xí)慣上把在在建的、尚尚未完成建建設(shè)、不能能交付使用用的房屋稱稱為期房。。即消費(fèi)者者在購(gòu)買時(shí)時(shí)不具備即即買即可入入住的商品品房，房地地產(chǎn)開發(fā)商商從取得商商品房預(yù)售售許可證開開始至取得得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證大產(chǎn)證證為止，所所出售商品品房稱為期期房。房屋的全面面建成包括括：建筑工工程、設(shè)備備安裝工程程及內(nèi)外裝裝修工程結(jié)結(jié)束，通過過竣工驗(yàn)收收；達(dá)到““七通一平平”，即上上水通、下下水通、排排污通、配配電通、氣氣通(煤煤氣、天然然氣或液化化氣)、電電話通、道道路通、場(chǎng)場(chǎng)地平整。。發(fā)展商出出售期房稱稱為預(yù)售，，購(gòu)房人買買房時(shí)就要要與開發(fā)商商簽訂房屋屋預(yù)售合同同。商品房商品房是指指在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件下下，通過出出讓方式取取得土地使使用權(quán)后開開發(fā)建設(shè)的的房屋，均均按市場(chǎng)價(jià)價(jià)出售。商商品房根據(jù)據(jù)其銷售對(duì)對(duì)象的不同同，可以分分為外銷商商品房和內(nèi)內(nèi)銷商品房房?jī)煞N,北北京9月起起內(nèi)、外銷銷房已并軌軌?，F(xiàn)房現(xiàn)房是指通通過竣工驗(yàn)驗(yàn)收，可以以交付使用用，并取得得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證的房屋屋。開發(fā)商商完成房屋屋全部建筑筑工程、配配套工程，，使房屋具具備正常使使用功能，，還要通過過建筑工程程質(zhì)量驗(yàn)收收、規(guī)劃竣竣工驗(yàn)收、、環(huán)衛(wèi)環(huán)保保驗(yàn)收、消消防驗(yàn)收，，取得新建建住宅交付付使用許可可證，才能能到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門進(jìn)行房地地產(chǎn)初始登登記。購(gòu)買買現(xiàn)房簽訂訂的是房屋屋買賣合同同，購(gòu)房人人可以立即即辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記手續(xù)續(xù)，取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。陽(yáng)臺(tái)建筑面面積指套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的建筑面面積，按國(guó)國(guó)家《建筑筑面積計(jì)算算規(guī)則》，，封閉式陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，按其其水平投影影面積計(jì)算算建筑面積積；凹陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)臺(tái)按其水平平投影面積積的一半計(jì)計(jì)算建筑面面積。躍層式住宅宅躍層式住宅宅是近年來來推廣的一一種新穎的的住宅建筑筑形式。在在東南沿海海的廣東、、福建的一一些開放城城市建設(shè)較較多。這類類住宅的特特點(diǎn)是住宅宅占有上下下兩層樓南南，臥室、、起居室、、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房、及其其它輔助用用房可以分分層布置，，上下層之之間的交通通不通過公公共樓梯而而采用戶內(nèi)內(nèi)獨(dú)用小樓樓梯聯(lián)接。。躍層式住住宅的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是每戶都都有較大的的采光面，，通風(fēng)較好好，戶內(nèi)居居住面積和和輔助面積積較大，布布局緊湊，，功能明確確，相互干干擾較小。。這類住宅宅的內(nèi)部空空間因?yàn)槭鞘墙梃b了歐歐美小二樓樓獨(dú)院住宅宅的設(shè)計(jì)手手法，頗受受海外僑胞胞和港澳臺(tái)臺(tái)胞的歡迎迎，在南方方城市建設(shè)設(shè)、買賣較較多，近年年來在北方方城市的一一些高級(jí)住住宅設(shè)計(jì)中中，也開始始得到推廣廣。智能化住宅宅智能小區(qū)由由眾多智能能樓宇組成成，其旨在在通過高度度集成的通通訊和計(jì)算算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，，把社區(qū)的的保安、物物業(yè)、服務(wù)務(wù)及公共設(shè)設(shè)施連接起起來，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)智能化和和最優(yōu)化管管理，使小小區(qū)內(nèi)居民民可以２４４小時(shí)與社社區(qū)醫(yī)院、、學(xué)校、超超市、娛樂樂場(chǎng)所等處處聯(lián)絡(luò)。根據(jù)建設(shè)部部全國(guó)住宅宅小區(qū)智能能化系統(tǒng)示示范工程要要求，智能能化住宅要要達(dá)到安全全防范、信信息管理、、信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，也即智智能化住宅宅是將各種種家庭自動(dòng)動(dòng)化設(shè)備、、計(jì)算機(jī)及及其網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)與建筑筑技術(shù)與藝藝術(shù)有機(jī)結(jié)結(jié)合的產(chǎn)物物，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)住戶可可以在任何何時(shí)間任何何地點(diǎn)進(jìn)行行家庭遙控控管理或與與外界進(jìn)行行聯(lián)系的住住宅。6．其它經(jīng)紀(jì)人在購(gòu)買、出出售、出租租和物業(yè)權(quán)權(quán)益管理中中，經(jīng)委托托為其他人人代理業(yè)務(wù)務(wù)的人。房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)的的成成員員。?！啊胺糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人””也也是是對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售中中專專業(yè)業(yè)人人員員的的通通稱稱。。經(jīng)紀(jì)人交易易經(jīng)紀(jì)人從事事的包括營(yíng)營(yíng)銷出售物物業(yè)和代理理出售者最最大利益的的業(yè)務(wù)。占有率一個(gè)項(xiàng)目在在目標(biāo)細(xì)分分市場(chǎng)中可可以吸引的的需求和總總需求的百百分比。建設(shè)貸款通常由商業(yè)業(yè)銀行提供供給施工單單位的貸款款，用于房房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)，期限一一般為6個(gè)個(gè)月至2年年。抵押在某些州將將房地產(chǎn)用用于借債抵抵押的工具具。他是借借款人和貸貸款人雙方方的工具。。長(zhǎng)期貸款房地產(chǎn)長(zhǎng)期期貸款，用用以資助整整個(gè)項(xiàng)目（（與建設(shè)貸貸款相對(duì)））。印花稅印花稅是對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交交往中書立立、領(lǐng)受的的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)濟(jì)憑證所征征收的一種種稅。契稅契稅是指在在土地、房房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，向向取得土地地使用權(quán)、、房屋所有有權(quán)的單位位和個(gè)人征征收

的一一種稅。公共維修基基金公共維修基基金是指住住宅樓房的的公共部位位和共用設(shè)設(shè)施、設(shè)備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)基金。。商品房的的公共維修修基金由購(gòu)購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)房時(shí)交納納，比例為為購(gòu)房款的的2%。第二部分房地產(chǎn)基本本概念房地產(chǎn)：也也稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，是指土土地、建筑筑物和固著著在土地、、建筑物上上不