物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度方案

物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度方案一、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)-----------------------------------1-（一）規(guī)章制度的建立-------------------------------------1-（二）規(guī)章制度的管理架構(gòu)---------------------------------2-二、擬制定的規(guī)章制度例文-------------------------------------3-三、公眾制度-------------------------------------------------4-四、行政管理部制度-------------------------------------------7-五、客戶服務(wù)部制度------------------------------------------30-六、清潔部制度----------------------------------------------31-七、安全管理部制度------------------------------------------34-八、工程部制度----------------------------------------------37-九、廚工崗位職責(zé)制度----------------------------------------64-一、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)（一）規(guī)章制度的建立1、物業(yè)管理處管理制度的建立應(yīng)符合相關(guān)的法律法規(guī)。所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理委托合同為基礎(chǔ)，保障委托方、我公司等法律主體平等的合法權(quán)益，對(duì)各類法律主體的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行細(xì)化，保證物業(yè)管理委托合同的順利實(shí)施。2、在建立物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時(shí)，以我公司現(xiàn)有的公共事物管理制度、行政管理制度、IS9001-2000質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理的具體特點(diǎn)和要求，對(duì)整個(gè)規(guī)章制度體系作適當(dāng)?shù)男抻?，使整套?guī)章制度體系更切合實(shí)際、操作性更強(qiáng)。3、規(guī)章制度在注重服務(wù)、管理、技術(shù)責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任的統(tǒng)一性。每一項(xiàng)制度都是責(zé)任者、執(zhí)行者對(duì)所承當(dāng)?shù)墓芾?、服?wù)各項(xiàng)責(zé)任的集中反映。4、注重定性要求與定量要求的結(jié)合，既能使檢查考核具有標(biāo)準(zhǔn)尺度和依據(jù)，又能使檢查考核正確定位。5、注重管理處各部門(mén)人員職責(zé)范圍和工作關(guān)系的銜接，對(duì)物業(yè)管理錯(cuò)綜復(fù)雜的各個(gè)管理環(huán)節(jié)，用不同的制度使其有序規(guī)范的運(yùn)作，既有分工，又有合作，協(xié)調(diào)一致。-1-6、制度文字條款簡(jiǎn)明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適時(shí)進(jìn)行修改、調(diào)整、補(bǔ)充。（二）規(guī)章制度的管理架構(gòu)規(guī)章制度是企業(yè)的筋骨；有章可循是企業(yè)的生命。宏德公司積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其管理規(guī)章制度具有良好的操作性，從而進(jìn)一步提高管理服務(wù)水平。序號(hào) 管理規(guī)章制度名稱 備注公眾制度管理制度物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定治安管理規(guī)定清潔衛(wèi)生公約園林綠化管理規(guī)定機(jī)房設(shè)施檔案管理制度設(shè)備設(shè)施檔案管理制度入室維修服務(wù)規(guī)范物業(yè)設(shè)備設(shè)施外判項(xiàng)目的監(jiān)管規(guī)定施工臨時(shí)用電管理規(guī)定交通管理規(guī)定環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定內(nèi)部崗位責(zé)任制清潔部主管崗位職責(zé)清潔部領(lǐng)班崗位職責(zé)保潔、綠化工崗位職責(zé)管理運(yùn)作制度員工守則管理人員服務(wù)準(zhǔn)則員工辦公制度-2-管理處部門(mén)月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程管理處廉潔制度管理處員工培訓(xùn)制度管理處檔案資料管理制度管理處值班管理規(guī)定管理處辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度管理處投訴處理、回訪制度管理處防火安全檢查制度工程部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案測(cè)量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序辦公用品采購(gòu)發(fā)放程序搶劫、盜竊、勒索等刑事案件的處理程序員工考核制度管理處各部負(fù)責(zé)人崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法管理處管理員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法管理處環(huán)境綠化人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法管理處清潔工崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法其它說(shuō)明：以上制度是公司運(yùn)作的內(nèi)部文件匯編，若我公司有幸管理該項(xiàng)目，將從進(jìn)駐管理之日起開(kāi)始執(zhí)行本規(guī)章制度，同時(shí)管理處可根據(jù)物業(yè)具體情況，對(duì)部分制度適當(dāng)修改，修改后的規(guī)章制度經(jīng)公司批準(zhǔn)后頒布執(zhí)行。二、擬制定的規(guī)章制度例文前 言-3-有章可循是企業(yè)的筋骨；有章必循是企業(yè)的生命。山東**物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏德公司”）積累多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其管理規(guī)章制度具有良好的操作性。我們認(rèn)為，管理規(guī)章制度決不是簡(jiǎn)單的行為規(guī)定，而應(yīng)該是一個(gè)活的系統(tǒng)，是宏德公司企業(yè)文化整體中的一個(gè)部分。公司員工只有具備充分的責(zé)任感、主動(dòng)精神和團(tuán)隊(duì)意識(shí)，管理規(guī)章制度才能發(fā)揮最佳的運(yùn)作效果。然而，規(guī)章制度及行為規(guī)范的建立并不意味著墨守成規(guī)，為此，我們摘錄其中部分內(nèi)容作為摸板，供專家評(píng)委審閱，希望得到專家評(píng)委指導(dǎo)。我們會(huì)在今后的工作中根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、要求及業(yè)主方經(jīng)營(yíng)方針、策略的發(fā)展變化，不斷完善和更新制度，賦予制度更多新的內(nèi)涵。因此我們始終認(rèn)為業(yè)主方的滿意是我們的成功。三、公眾制度管理制度為維護(hù)業(yè)主方、業(yè)主的共同利益，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、文明的環(huán)境，特制定以下制度，敬請(qǐng)遵守：一、為了您有一個(gè)安全、舒適的參觀、學(xué)習(xí)環(huán)境，請(qǐng)勿隨意改功能。二、請(qǐng)勿在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目聚集組織私人活動(dòng)，以免影響其他人員或發(fā)生意外。三、請(qǐng)勿在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)寫(xiě)畫(huà)、張貼。四、為了他人和您的安全，請(qǐng)勿攜帶易燃易爆、有毒物品及武器進(jìn)入。五、正確使用電梯，不隨便使用緊急開(kāi)關(guān)。六、消防栓僅為火災(zāi)時(shí)使用，不隨意開(kāi)啟。七、維護(hù)公共衛(wèi)生；不隨地亂扔亂吐。八、不帶寵物進(jìn)入。物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定一、目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)業(yè)主方的利益。二、申報(bào)制。凡有物品搬出，需事先向物業(yè)管理處申報(bào)，物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)-4-通知物品出入口管理人員查驗(yàn)放行，并保證在搬進(jìn)（出）物品過(guò)程中盡可能提供方便。三、盤(pán)查制。保安員人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤(pán)查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)匯報(bào)，并在有需要時(shí)聯(lián)系安全管理部派員支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛和人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。盤(pán)查時(shí)注意禮節(jié)。以禮貌的態(tài)度請(qǐng)求當(dāng)事人配合，盡量快速地完成檢查以減少當(dāng)事人之不便；不得無(wú)故刁難當(dāng)事人。四、應(yīng)急處理。發(fā)生有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對(duì)講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ皥?zhí)勤人員聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請(qǐng)求截停，有關(guān)人員接到截停請(qǐng)求時(shí)須及時(shí)采取行動(dòng)截停、盤(pán)查可疑者。五、案件處理。經(jīng)盤(pán)查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。六、登記制。發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)向保安隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，保安隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)記錄在案，做到凡事有記錄可查。治安管理規(guī)定為了加強(qiáng)治安管理，創(chuàng)造一個(gè)安全、和諧的參觀學(xué)習(xí)環(huán)境，制定本規(guī)定，敬請(qǐng)遵守：一、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)，維護(hù)用戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全。二、安全管理部以固定崗、流動(dòng)巡邏和閉路電視監(jiān)控相結(jié)合的形式，實(shí)行小時(shí)全天候值班制度。三、負(fù)責(zé)本區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛的管理和保管，非業(yè)主機(jī)動(dòng)車輛不得駛?cè)?，因送貨等商?wù)活動(dòng)確需駛?cè)氲能囕v要登記其車輛號(hào)碼、駛?cè)朐虻龋偝鰰r(shí)要查驗(yàn)車內(nèi)裝載物品，如有可疑要待查后方可放行。維護(hù)本區(qū)交通秩序，保障區(qū)內(nèi)車輛安全。四、負(fù)責(zé)除業(yè)主方、業(yè)主外的其他人員的進(jìn)出登記和管理，對(duì)裝修人員及施工人員要憑證出入，無(wú)臨時(shí)出入證不得放入，禁止各類收舊、修補(bǔ)等流動(dòng)閑雜人員出入。五、門(mén)崗作好登記，業(yè)主方或參展商搬家或搬貴重、大件物品離開(kāi)本區(qū)，須持安全管理部放行條方予放行。-5-六、在發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時(shí)，管理人員要挺身而出，依法維護(hù)業(yè)主方、業(yè)主或參展商的合法權(quán)益，及時(shí)采取措施，制止事態(tài)的進(jìn)一步惡化，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，要迅速查問(wèn)當(dāng)事人，及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助查處。七、維護(hù)各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)不遵守制度的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行耐心勸阻、制止。門(mén)處理。八、受公安機(jī)關(guān)委托，協(xié)助轄區(qū)內(nèi)民警核查有關(guān)車輛、人員的證件及其他情況；對(duì)破壞治安秩序的者、管理人員有權(quán)勸阻和制止。清潔衛(wèi)生公約為保持清潔衛(wèi)生，業(yè)主方和進(jìn)入的業(yè)主敬請(qǐng)遵守如下公約：一、各業(yè)主方必須使用塑料垃圾袋，定點(diǎn)投入垃圾桶內(nèi)，請(qǐng)勿將垃圾長(zhǎng)時(shí)間擺放在公共通道。二、愛(ài)護(hù)公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟煙頭、果皮。三、不在轄區(qū)內(nèi)隨意寫(xiě)畫(huà)，不隨地大小便。四、不隨意張貼廣告及散發(fā)宣傳品。五、裝修垃圾及時(shí)裝袋清運(yùn)，不隨意丟棄于電梯或走道，六、不隨意丟棄垃圾。交通管理規(guī)定為維護(hù)交通秩序，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛停放管理，方便業(yè)主和業(yè)主方車輛保管，確保環(huán)境井然有序，預(yù)防交通事故和失竊事件發(fā)生，為車主提供良好服務(wù)，特制定本規(guī)定，敬請(qǐng)遵守：一、進(jìn)入的一切車輛必須遵守本交通管理規(guī)定。二、有關(guān)車輛停放的各種管理制度，必須豎立于明顯位置，以便監(jiān)督執(zhí)行。三、車輛必須停放整齊，通道必須暢通，不得堵塞消防通道和進(jìn)出車路口；不得在人行道、草坪上停放。四、車輛必須配備各種安全設(shè)施。五、業(yè)主方要求長(zhǎng)期停放的車輛，應(yīng)在管理處登記，辦理車輛停放月卡，并按號(hào)定位。六、凡進(jìn)的車輛，駕駛員要服從保安員的指揮和管理，按指定位置停放車輛，-6-不隨意占用固定車位，有固定車位的車輛必須在固定車位停放，自覺(jué)維護(hù)車輛停放秩序。七、車輛進(jìn)入，司機(jī)必須減速緩駛，禁鳴喇叭，注意來(lái)往車輛及行人安全。八、車輛按指定位置停放后，必須鎖好門(mén)窗，凡是現(xiàn)金、重要文件、槍支、彈藥等貴重及危險(xiǎn)物品，嚴(yán)禁在車輛內(nèi)放置。九、出租車接送業(yè)主，上落客后必須馬上駛離，不得在內(nèi)招攬客人。出租車司機(jī)屬來(lái)防客人，必須正常辦理探訪手續(xù)，方可放行。十、車輛帶貨駛離，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由用戶到安全管理部辦理有關(guān)物品放行手續(xù)，方可放行。十一、車輛駕駛員要遵守衛(wèi)生規(guī)定，自覺(jué)維護(hù)環(huán)境整潔。十二、車輛駛離，請(qǐng)?zhí)崆俺鍪居嘘P(guān)證件，保安員驗(yàn)卡放行。四、行政管理部制度行政管理部經(jīng)理崗位職責(zé)一、全面負(fù)責(zé)辦公室的工作,掌握辦公室的工作規(guī)律,不斷提高工作效率.二、協(xié)助公司經(jīng)理實(shí)施對(duì)公司的內(nèi)部管理,掌握公司各項(xiàng)工作的運(yùn)作進(jìn)程;三、督促各部門(mén)建章立制、執(zhí)行制度;四、協(xié)調(diào)部門(mén)之間、員工之間的關(guān)系,促進(jìn)相互間的理解和協(xié)作;五、設(shè)置公司架構(gòu),招聘、調(diào)整和配備各崗位的人員;六、完善公司合同管理制度,加強(qiáng)人事組織管理;七、辦理公司各類執(zhí)照的申報(bào)、年審核變更;八、隊(duì)員工的業(yè)績(jī)實(shí)施考核、負(fù)責(zé)員工職稱的復(fù)核和申報(bào).員工辦公制度為加強(qiáng)管理、嚴(yán)明紀(jì)律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下規(guī)定：一、出勤：一月內(nèi)遲到或早退二次扣一天工資。二、請(qǐng)假：必須要有請(qǐng)假條，寫(xiě)明事由，由部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，辦公室核實(shí)。一天以上由分區(qū)經(jīng)理批準(zhǔn)，三天以上要報(bào)公司批準(zhǔn)。擅自離開(kāi)者，按自動(dòng)辭工處理，扣發(fā)七天工資。-7-三、堅(jiān)持工作崗位，對(duì)待工作必須按質(zhì)、按量達(dá)到公司要求，完成各自職責(zé)，不能勝任工作，客戶反映較大者，公司將作出辭退處理。四、如損壞客戶及用戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。五、客戶的工具、機(jī)器、設(shè)備等未經(jīng)同意不準(zhǔn)外借。六、上班時(shí)間不得看報(bào)、串崗閑聊，不得用通訊設(shè)備聊天.業(yè)余時(shí)間努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)。七、工作時(shí)間不得在工作轄區(qū)從事本職工作以外有償勞務(wù)。八、嚴(yán)禁發(fā)生向業(yè)主方、用戶索取財(cái)物。員工守則一、公司全體員工在上班工作時(shí)間內(nèi)，必須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。二、對(duì)待用戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。三、必須嚴(yán)格按時(shí)上、下班（交接班），不得無(wú)故遲到、早退。遇到特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，員工先應(yīng)事先取得部門(mén)主管同意，部門(mén)經(jīng)理請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人同意。四、管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別用戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。五、部門(mén)經(jīng)理必須嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)指示，并定期召開(kāi)各級(jí)員工會(huì)議，向公司做定期工作匯報(bào)。員工必須服從部門(mén)和分區(qū)經(jīng)理的工作調(diào)配和崗位編排。六、不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)，不損害業(yè)主方利益。七、不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損于公司聲譽(yù)或利益的行為。八、不得向業(yè)主方或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物或小費(fèi)。九、所有公物不得據(jù)為私有，不得違反公司財(cái)務(wù)規(guī)定，損壞公物要負(fù)責(zé)賠償。十、一旦出現(xiàn)突發(fā)事件，各級(jí)員工必須聽(tīng)從調(diào)配，堅(jiān)守崗位，并按公司指令投入防范、搶救工作。十一、必須嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，按章辦事。-8-管理人員服務(wù)準(zhǔn)則一、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主方至上，服務(wù)第一”的宗旨和全心全意為業(yè)主方服務(wù)的思想。二、上班時(shí)間穿戴整潔，佩帶工作卡，保持儀表端莊，精神飽滿，不得在上班時(shí)間穿拖鞋，短褲或赤身赤腳，以及做不雅觀的舉止。三、主動(dòng)向客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，笑容可掬，舉止文雅，講話清楚，用詞準(zhǔn)確，不含糊其詞，不用不雅之詞。四、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不循私情。五、遵守管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度，明確分工，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)量完成本職工作。六、遇到無(wú)理取鬧行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，曉之有理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，更不允許與賓客發(fā)生行為沖突。七、認(rèn)真熱情地處理客戶來(lái)信、來(lái)訪，積極為他們排優(yōu)解難。對(duì)客戶的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或上匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。工資福利管理制度1． 原則1． 1司在總量上實(shí)施宏觀調(diào)控，各部門(mén)或各管理處自主分配。1． 2實(shí)行全員崗位工資制，以崗定薪、換崗調(diào)薪、待崗?fù)Ｐ健?． 適用范圍適用于公司各部門(mén)及各管理處。3．0工作程序1、由綜合管理部根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算，每年核定一次該項(xiàng)目的工資類別，管理處的工資標(biāo)準(zhǔn)和總額隨著類別的變化而變化。2、 工資由基礎(chǔ)工資、崗位工資、效益工資組成。3、員工的基礎(chǔ)工資+崗位工資不得低于所在區(qū)域的勞動(dòng)保障部制定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。4、管理人員的工資薪級(jí)由管理處主任根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)算并報(bào)綜合管理部審批，由管理處負(fù)責(zé)制表報(bào)綜合管理部審批后發(fā)放。-9-5、 管理處主任的工資薪金由綜合管理部提出意見(jiàn)報(bào)總經(jīng)理審批，由綜合管理部負(fù)責(zé)發(fā)放。6、 員工假期的工資發(fā)放按員工考勤制度相關(guān)要求執(zhí)行。7、 操作崗位員工節(jié)假日加班或超時(shí)加班，應(yīng)按同等的時(shí)間給予補(bǔ)休，不發(fā)加班工資，確無(wú)法安排補(bǔ)休的，依照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》的有關(guān)規(guī)定發(fā)放加班工資，延長(zhǎng)工作時(shí)間加班的，支付不低于本人合同工資的150%；休息日加班的，支付不低于本人合同工資的200%法定節(jié)日加班的，支付不低于本人合同工資的200%10、管理崗位的員工加班，不發(fā)加班費(fèi)。員工培訓(xùn)制度為了提高管理水平，采取平時(shí)自學(xué)為主和定期組織為輔的辦法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。培訓(xùn)時(shí)間、內(nèi)容和所要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：一、新招聘人員的試用期，實(shí)行一個(gè)月學(xué)習(xí)，二個(gè)月實(shí)習(xí)，經(jīng)公司和考試合格者留用。二、保安員每日早晨進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練；每月思想教育學(xué)習(xí)不少于兩次。三、每月安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書(shū)籍，舉行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。使員工及時(shí)總結(jié)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高處理問(wèn)題的能力和工作水平。四、在消防部門(mén)的制導(dǎo)下，進(jìn)行全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行模擬演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。五、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟悉掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)暴雨天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達(dá)標(biāo)。六、每年組織到市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，并結(jié)合管理項(xiàng)目的實(shí)際情況，總結(jié)提出物業(yè)管理改進(jìn)措施和新的管理設(shè)想。七、與勞動(dòng)局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計(jì)劃的安排各部人員分批-10-進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)?？蛻魴n案資料管理制度一、客戶文檔管理人員專職負(fù)責(zé)客戶所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等）及資料（技術(shù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、個(gè)人簡(jiǎn)歷、員工檔案、法規(guī)、用戶檔案等）的存檔、收集和保管。二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。三、屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。四、員工個(gè)人檔案材料屬秘密材料，他人無(wú)權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過(guò)目。五、文件資料等要進(jìn)行合理歸檔，歸檔前要先把資料分類，無(wú)論是按字母順序還是按內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。六、要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對(duì)過(guò)期的文件資料，要及時(shí)清理，無(wú)保存必要的材料，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷毀處理。值班管理規(guī)定一、實(shí)行全天候值班，24小時(shí)為用戶提供服務(wù)。各隊(duì)（班）長(zhǎng)、管理員、水電維修工中午和夜間在輪流值班。二、中午值班時(shí)間為11：30—14：00，由一名隊(duì)（班）長(zhǎng)及兩名水電維修工值班。三、夜間值班時(shí)間分為兩個(gè)階段為17：30—22：00，由一名隊(duì)（班）長(zhǎng)、一名管理員、兩名水電維修工負(fù)責(zé)；第二階段為22：00—8：00，由一名隊(duì)（班）長(zhǎng)及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。四、值班管理員負(fù)責(zé)夜間和中午事物的全面管理，并作好值班記錄，填寫(xiě)《值班記錄》；水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。五、夜間值班期間，值班人員負(fù)責(zé)對(duì)夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00對(duì)各崗位檢查三次，并填寫(xiě)《夜間崗位登記表》。-11-六、夜間（中午）值班期間如遇不能及時(shí)處理的投訴、委托、維修等問(wèn)題（非應(yīng)急情況），則應(yīng)在第二天8：30—14：00由管理員根據(jù)《夜間（中午值班登記表）所登記的情況，填寫(xiě)《客戶夜間（中午）遺留問(wèn)題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門(mén)處理。辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度為了加強(qiáng)辦公用品的管理、有計(jì)劃、按規(guī)定申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。一、辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購(gòu)買(mǎi)、發(fā)放由行政管理部具體負(fù)責(zé)實(shí)施。二、辦公用品的購(gòu)買(mǎi)1、常用辦公用品由行政管理部按每月的數(shù)量、價(jià)格、種類填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)表，經(jīng)向主任審批后購(gòu)買(mǎi)。2、非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門(mén)向行政管理部申報(bào)，由行政管理部統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。如確因用品特殊、行政管理部因不熟悉等原因不方便購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)行政管理部領(lǐng)導(dǎo)同意，主任批準(zhǔn)后，可由申請(qǐng)部門(mén)購(gòu)買(mǎi)。3、除行政管理部外，其他部門(mén)一律不允許購(gòu)買(mǎi)辦公用品，私自購(gòu)買(mǎi)者不予于報(bào)銷。三、辦公用品的申請(qǐng)領(lǐng)用1、客戶全體員工必須本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”的原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和借口多占多領(lǐng)；2、個(gè)人常用辦公用品的領(lǐng)用方法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。領(lǐng)用時(shí)需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數(shù)量等；3、公用常用辦公用品的領(lǐng)用須各部門(mén)負(fù)責(zé)人領(lǐng)取。領(lǐng)用時(shí)需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數(shù)量，并注明公用；4、非常用辦公用品的領(lǐng)用按照申請(qǐng)購(gòu)入多少、領(lǐng)用多少的原則發(fā)放，領(lǐng)用時(shí)必須填寫(xiě)“辦公用品申請(qǐng)單”；5、行政管理部每?jī)蓚€(gè)月對(duì)部門(mén)辦公用品的領(lǐng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)“辦公用品統(tǒng)計(jì)表”；-12-6、辦公用品每年按部門(mén)的工作需要進(jìn)行預(yù)算，年底進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。7、各部門(mén)應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)檢的原則審領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個(gè)人領(lǐng)用辦公用品超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費(fèi)用；發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費(fèi)等行為，行政管理部將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理。采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)管理制度0.采購(gòu)及倉(cāng)庫(kù)的分級(jí)管理0．1公司總部設(shè)專職采購(gòu)員、倉(cāng)管員各一名，共同負(fù)責(zé)公司總部范圍內(nèi)日常維修、計(jì)劃保養(yǎng)及對(duì)客戶有償服務(wù)的物資的采購(gòu)、供應(yīng)及管理工作，歸口綜合管理部管理。0．2各子公司及管理處設(shè)兼職采購(gòu)員及倉(cāng)管員，負(fù)責(zé)管轄區(qū)域的物資采購(gòu)、供應(yīng)及管理工作。0．3采購(gòu)物品必須按規(guī)定辦理申購(gòu)及審批手續(xù)，正常情況下，申購(gòu)、審批手續(xù)不完整的采購(gòu)視作違規(guī)采購(gòu)，不予辦理報(bào)銷手續(xù)。0．4應(yīng)急性物資的采購(gòu)，可由業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行，但事后必須補(bǔ)辦所有手續(xù)，并詳細(xì)注明采購(gòu)的原因，由部門(mén)經(jīng)理及采購(gòu)者簽名確認(rèn)。1．0申購(gòu)。申購(gòu)貨品必須辦理申購(gòu)手續(xù)，逐級(jí)審批。1．1各部門(mén)根據(jù)業(yè)務(wù)需要申購(gòu)貨品，必須填寫(xiě)《采購(gòu)申請(qǐng)單》，交倉(cāng)管員核實(shí)。倉(cāng)管員確定申購(gòu)的貨品沒(méi)有庫(kù)存，則簽字確認(rèn)后交采購(gòu)員。1．2采購(gòu)員負(fù)責(zé)了解貨品的大概價(jià)格，并填寫(xiě)在申購(gòu)單上，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理及公司總經(jīng)理審批，然后根據(jù)審批意見(jiàn)制定并實(shí)施采購(gòu)計(jì)劃。1．3正常情況下，公司總經(jīng)理及物業(yè)部經(jīng)理接到采購(gòu)員交來(lái)的《采購(gòu)申請(qǐng)單》后，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)作出批復(fù)。遇總經(jīng)理或物業(yè)部經(jīng)理因特殊情況無(wú)法審批的，由綜合管理部部經(jīng)理審核、批復(fù)。2．0采購(gòu)。一般物資的采購(gòu)應(yīng)在本地進(jìn)行，以便接受供應(yīng)商的售后服務(wù)。2．1采購(gòu)員接到倉(cāng)管員的《采購(gòu)申請(qǐng)單》后，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批；對(duì)一般物資的采購(gòu)，應(yīng)在接到審批后兩個(gè)工作日內(nèi)完成（非現(xiàn)貨物資除-13-并根據(jù)物品的性質(zhì)、存儲(chǔ)要求及倉(cāng)庫(kù)的存放條件，合理存放。5．4嚴(yán)格執(zhí)行物品出倉(cāng)制度，材料物品出倉(cāng)后，應(yīng)立即做好出庫(kù)記錄，及時(shí)核對(duì)，做到賬、貨、卡相符，發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)應(yīng)盡快通知有關(guān)人員處理。5．5每月28號(hào)，倉(cāng)管員應(yīng)將當(dāng)月的出倉(cāng)憑證交財(cái)會(huì)部，以便結(jié)算。5．6制止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用明火工具，嚴(yán)禁存放私人物品。5．7保持倉(cāng)容整潔衛(wèi)生，保持倉(cāng)內(nèi)道路暢通，定期對(duì)庫(kù)內(nèi)各種安全措施的性能及使用期限進(jìn)行檢查，排除各種安全隱患。倉(cāng)管員調(diào)離崗位必須辦理交接手續(xù)，由綜合管理部經(jīng)理監(jiān)督移交，必要時(shí)進(jìn)行審計(jì)后，才能調(diào)離本單位。財(cái)務(wù)部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（一）目的本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定了財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作內(nèi)容的管理和控制要求。（二）適用范圍本適用于財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作的管理和控制。（三）組織架構(gòu)（四）職責(zé)1、財(cái)務(wù)部經(jīng)理（公司監(jiān)管）負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)的管理工作，組織編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，落實(shí)完成計(jì)劃措施，對(duì)執(zhí)行中存在的問(wèn)題提出改進(jìn)措施。組織搞好經(jīng)濟(jì)核算工作，建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析制度，努力挖掘增收節(jié)支潛力。掌握公司的資金活動(dòng)情況和經(jīng)營(yíng)成果，及時(shí)準(zhǔn)確地向領(lǐng)導(dǎo)提供有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況。監(jiān)督執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)，嚴(yán)格掌握和控制各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支。負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠，做好會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表和重要經(jīng)濟(jì)檔案整理、保管和歸檔。負(fù)責(zé)公司工資、獎(jiǎng)金、勞保、津貼等發(fā)放審核。建立財(cái)產(chǎn)清查制度，參與財(cái)產(chǎn)清查盤(pán)點(diǎn)，認(rèn)真填好盈虧報(bào)表，及時(shí)進(jìn)行處理，-15-達(dá)到帳、卡、物相符。組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。完成總經(jīng)理交辦的其他工作。2、出納員（兼?zhèn)}管）遵守國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付各銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金的銀行存款日記帳，每月終及時(shí)做出銀行存款調(diào)節(jié)表。負(fù)責(zé)保管庫(kù)存現(xiàn)金和各種有價(jià)證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。認(rèn)真審查每一筆款項(xiàng)的支付和費(fèi)用報(bào)銷，對(duì)違反規(guī)定的一律拒付，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映。嚴(yán)禁白條取款入帳。負(fù)責(zé)工資表的編制并按時(shí)發(fā)放。負(fù)責(zé)收發(fā)倉(cāng)庫(kù)貨品進(jìn)出倉(cāng)工作，保證單與帳相符、帳與物相符。加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理，嚴(yán)格執(zhí)行防火、防盜、防蟲(chóng)蛀、霉壞等安全和衛(wèi)生措施。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（五）管理與控制要求1、財(cái)務(wù)部員工培訓(xùn)管理與控制要求財(cái)務(wù)部經(jīng)理每年12月底編制下一年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，并上報(bào)總經(jīng)理審批。新入職員工必須經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)及公司制度培訓(xùn)方能上崗。2、預(yù)算的編制與實(shí)施（1）每年12月，財(cái)務(wù)部經(jīng)理根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況，編制銷售預(yù)算、成本預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算及專項(xiàng)預(yù)算。（2）每年第一季度，財(cái)務(wù)部經(jīng)理根據(jù)公司下達(dá)的利潤(rùn)目標(biāo)，編制公司財(cái)務(wù)年度預(yù)算實(shí)施方案及考核辦法，總經(jīng)理審批后執(zhí)行。（3）每年第一季度，財(cái)務(wù)部經(jīng)理根據(jù)公司年度工作計(jì)劃及公司財(cái)務(wù)年度預(yù)算方案，制訂出各管理處、各職能部門(mén)年度考核指標(biāo)。3、會(huì)計(jì)報(bào)表編制的管理與控制要求（1）出納員根據(jù)原始資料編制出納憑證。-16-（2）會(huì)計(jì)主管根據(jù)出納員每月交納的收付款憑證編制收款、付款、轉(zhuǎn)帳憑證，并核對(duì)資金帳戶余額，核對(duì)庫(kù)存材料余額。（3）財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核會(huì)計(jì)憑證。（4）會(huì)計(jì)主管每月8日前編制出資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及其他附表。（5）會(huì)計(jì)主管要保證會(huì)計(jì)報(bào)表的及時(shí)、準(zhǔn)確、明晰和完整，會(huì)計(jì)報(bào)表在發(fā)出前必須經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)并簽名。財(cái)務(wù)分析的管理與控制要求會(huì)計(jì)主管在每月15日前根據(jù)上月財(cái)務(wù)報(bào)表及月度指標(biāo)考核表，編制各管理處、各職能部門(mén)經(jīng)營(yíng)情況表和月度分析報(bào)告，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。財(cái)務(wù)部經(jīng)理在每季結(jié)束后15天內(nèi)，編寫(xiě)季度財(cái)務(wù)分析。編寫(xiě)財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容包括收入、費(fèi)用、利潤(rùn)完成情況；資產(chǎn)、負(fù)債變動(dòng)情況；存在問(wèn)題及改進(jìn)建議或措施。編寫(xiě)財(cái)務(wù)分析要情況具體、分析深入、結(jié)論公正、措施得力、季度（年度）財(cái)務(wù)分析報(bào)告發(fā)出前必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。工資的發(fā)放管理與控制要求工資由出納員編制、財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。工資發(fā)放的管理與控制要求詳見(jiàn)《工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》?，F(xiàn)金借款及費(fèi)用報(bào)銷現(xiàn)金借款由財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。費(fèi)用報(bào)銷由會(huì)計(jì)主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。對(duì)既不相關(guān)也不合法的資料有權(quán)拒絕處理?，F(xiàn)金借款及費(fèi)用報(bào)銷的管理與控制要求詳見(jiàn)《備用金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《費(fèi)用報(bào)銷管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。支票由出納管理，收據(jù)、發(fā)票由會(huì)計(jì)主管管理，財(cái)務(wù)印鑒、專用章由財(cái)務(wù)部經(jīng)理保管，其管理與控制詳見(jiàn)《支票、收據(jù)、發(fā)票、財(cái)務(wù)印鑒、專用章管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。出納員保證帳款相符，會(huì)計(jì)主管不定期對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行清點(diǎn)。財(cái)務(wù)部經(jīng)理每年對(duì)各崗位帳實(shí)、帳帳、帳表進(jìn)行檢查是否相符，納入年終考核。具體詳見(jiàn)《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。倉(cāng)管員負(fù)責(zé)物品的驗(yàn)收、入倉(cāng)、領(lǐng)用手續(xù)的辦理和庫(kù)存物品和保管，會(huì)計(jì)主管負(fù)責(zé)物品的核算及清點(diǎn)，財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)材料管理、核算工作的監(jiān)督。具體管理及控制要求詳見(jiàn)《倉(cāng)庫(kù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《低值易耗品管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。引用文件《工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》-17-《備用金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《支票、收據(jù)、發(fā)票、財(cái)務(wù)印鑒、專用章管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《費(fèi)用報(bào)銷管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《倉(cāng)庫(kù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《低值易耗品管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《審批管理規(guī)定》（6）《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》財(cái)務(wù)管理規(guī)定1、目的1.1本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定了公司資金、現(xiàn)金、票據(jù)、費(fèi)用開(kāi)支、會(huì)計(jì)檔案的管理辦法，旨在加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，正確執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，更好地為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)工作服務(wù)。2.0適用范圍2.1本指導(dǎo)書(shū)適用于公司財(cái)務(wù)部對(duì)資金、現(xiàn)金、票據(jù)、費(fèi)用開(kāi)支、會(huì)計(jì)檔案的管理。3.0職責(zé)3.1財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定，并監(jiān)督公司全體員工執(zhí)行本指導(dǎo)書(shū)有關(guān)規(guī)定。4、工作內(nèi)容和要求4.1本規(guī)定的基本原則是：執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和財(cái)務(wù)制度，對(duì)公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施有效控制，并接受上級(jí)有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。4.2財(cái)務(wù)部是公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一管理。4.3財(cái)務(wù)人員管理4.3.1會(huì)計(jì)人員的聘用，由公司綜合部及財(cái)務(wù)部統(tǒng)一進(jìn)行。4.3.2財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的年度考核分通用與專業(yè)技術(shù)考核兩部分，通用部分的考核由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，專業(yè)部分由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的年末綜合考評(píng)統(tǒng)一報(bào)公司公司人事行政部批準(zhǔn)。-18-4.3.3公司重大項(xiàng)目的決策須有財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人參加。4.3.4財(cái)務(wù)人員必須具備專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗。財(cái)務(wù)人員管理按《山東**物業(yè)有限公司》有關(guān)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。4.4資金管理4.4.1原則上應(yīng)在國(guó)有商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)銀行帳戶，開(kāi)設(shè)或撤銷銀行帳戶時(shí)，必須填寫(xiě)申請(qǐng)表，報(bào)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部審核。確需在非國(guó)有商業(yè)銀行開(kāi)戶的，在申請(qǐng)開(kāi)設(shè)帳戶的同時(shí)，須報(bào)審帳戶資金最高限額。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須監(jiān)督帳戶資金限額的執(zhí)行情況，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果負(fù)責(zé)。4.4.2必須按銀行及公司規(guī)定使用現(xiàn)金。結(jié)算起點(diǎn)以上的貨款、往來(lái)款，一律不得使用現(xiàn)金或現(xiàn)金支票結(jié)算。4.4.3庫(kù)存現(xiàn)金限額，按開(kāi)戶銀行的規(guī)定執(zhí)行。開(kāi)戶銀行沒(méi)有核定限額的，最高不得超過(guò)3000元。流動(dòng)資金管理4．5實(shí)物管理4.5.1關(guān)于材料物資管理的規(guī)定：4.5.1.1購(gòu)進(jìn)的材料物資，原則上應(yīng)先進(jìn)倉(cāng)，后領(lǐng)用。4.5.1.2對(duì)生產(chǎn)中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規(guī)定審批外，必須經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人驗(yàn)收并簽名，方可報(bào)銷。4.5.1.3工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉(cāng)手續(xù)。4.5.1.4材料、物資必須至少在每年三月和九月盤(pán)點(diǎn)二次。會(huì)計(jì)人員必須實(shí)地監(jiān)督盤(pán)點(diǎn)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須對(duì)盤(pán)點(diǎn)結(jié)果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。4.5.1.5對(duì)材料物資出現(xiàn)盤(pán)盈、盤(pán)虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進(jìn)措施。必要時(shí)，對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行復(fù)點(diǎn)。4.6固定資產(chǎn)管理4.6.1各管理處、部門(mén)必須指定一名固定資產(chǎn)實(shí)物保管責(zé)任人，對(duì)固定資產(chǎn)的實(shí)物管理負(fù)責(zé)。4.6.2固定資產(chǎn)必須設(shè)置卡片帳進(jìn)行管理，卡片帳必須由固定資產(chǎn)保管責(zé)任人簽名，保管責(zé)任人變更的，必須及時(shí)變更卡片帳。4.6.3在每年的六月，財(cái)務(wù)人員必須會(huì)同固定資產(chǎn)專責(zé)及實(shí)物保管責(zé)任人全-19-面盤(pán)點(diǎn)固定資產(chǎn)。會(huì)計(jì)人員必須實(shí)地監(jiān)督盤(pán)點(diǎn)，對(duì)盤(pán)點(diǎn)結(jié)果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。4.6.4盤(pán)點(diǎn)中出現(xiàn)的損溢，必須按規(guī)定的程序報(bào)批。4.7會(huì)計(jì)檔案管理會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表及儲(chǔ)存會(huì)計(jì)資料的磁盤(pán)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。4.7.1會(huì)計(jì)檔案管理實(shí)行分階段負(fù)責(zé)制。按會(huì)計(jì)憑證的傳遞流程分出納責(zé)任期、主管會(huì)計(jì)責(zé)任期。其中出納責(zé)任期從出納審核并接收業(yè)務(wù)部門(mén)的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會(huì)計(jì)為止；主管會(huì)計(jì)責(zé)任期是從主辦會(huì)計(jì)審核并接收出納傳遞過(guò)來(lái)的憑證起，到將會(huì)計(jì)檔案移交給檔案室保管為止。4.7.2在出納責(zé)任期，出納對(duì)交存的原始憑證及自己填寫(xiě)的記帳憑證負(fù)保管責(zé)任，按規(guī)定于每月28日前傳遞給主管會(huì)計(jì)。4.7.3在主管會(huì)計(jì)責(zé)任期，主管會(huì)計(jì)對(duì)出納交存的會(huì)計(jì)憑證、電算產(chǎn)生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊(cè)的憑證本、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表、已登錄的檔案袋、儲(chǔ)存會(huì)計(jì)資料的磁盤(pán)等負(fù)責(zé)保管，同時(shí)應(yīng)按歸檔要求對(duì)各類檔案負(fù)責(zé)立卷、裝訂成冊(cè)、分類分柜保管。存放場(chǎng)所應(yīng)加鎖，鑰匙由主管會(huì)計(jì)掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，征得主管會(huì)計(jì)的同意并約定歸還期，辦理登記手續(xù)。借用期內(nèi)借出資料的借用人負(fù)責(zé)保管。超過(guò)借用期限，主管會(huì)計(jì)未催討追索，造成會(huì)計(jì)資料丟失的主管會(huì)計(jì)負(fù)連帶責(zé)任。4.7.4會(huì)計(jì)年度終了后，當(dāng)年的會(huì)計(jì)檔案半年內(nèi)仍保存在主管會(huì)計(jì)處，期滿后編造清冊(cè)移交公司的檔案室。4.7.5會(huì)計(jì)檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴(yán)格執(zhí)行安全和保密制度。4．8定期公布管理規(guī)定4.8.1按業(yè)主方的要求，采用不同形式，定期公布管理費(fèi)用收支情況、維修基金使用情況。4.8.2對(duì)較大費(fèi)用的支出要分析情況、加以說(shuō)明。4.8.3接受市、區(qū)、業(yè)主方委員會(huì)、總公司的財(cái)務(wù)檢查。4．9財(cái)務(wù)管理安全管理規(guī)定-20-4.9.1注意防盜，財(cái)務(wù)管理部門(mén)嚴(yán)禁閑雜人員逗留，下班關(guān)好門(mén)窗，鎖好保險(xiǎn)箱，密碼加鎖，密碼注意保密。4.9.2保險(xiǎn)箱鑰匙不得在辦公室過(guò)夜。4.9.3去銀行交款及取款，實(shí)行雙人專車制。4.9.4注意防火，室內(nèi)嚴(yán)禁抽煙，下班切斷電源。4.9.5財(cái)會(huì)管理部門(mén)應(yīng)裝置防盜報(bào)警系統(tǒng)。4.10財(cái)務(wù)人員工作要求：4.10.1財(cái)務(wù)部經(jīng)理4.10.1.1貫徹執(zhí)行國(guó)家和上級(jí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理方針、政策和法規(guī)，遵守國(guó)家法律、法令。4.10.1.2嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，建立和健全財(cái)務(wù)管理制度及核算制度，并負(fù)責(zé)督促檢查執(zhí)行情況。4.10.1.3負(fù)責(zé)公司資金的平衡、掌握和監(jiān)督資金的合理使用，監(jiān)督資金回籠，考核資金使用和投資效果。4.10.1.4參與策劃重要的經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)議。4.10.1.5向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供季度分析報(bào)告，并提出可行性建議。4.10.1.6負(fù)責(zé)收付憑證的審核、工程結(jié)算工作。4.10.1.7負(fù)責(zé)編制公司年度預(yù)算，制定各部門(mén)考核指標(biāo)并監(jiān)督執(zhí)行。4.10.1.8對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。4.10.2主管會(huì)計(jì)4.10.2.1按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定，進(jìn)行認(rèn)真審核、分錄、算帳，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。4.10.2.2根據(jù)公司的特殊性，分門(mén)別類進(jìn)行分部門(mén)分小區(qū)建帳核算，使公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)各小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)能及時(shí)掌握盈虧情況，4.10.2.3編制各種記帳憑證，及時(shí)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)的管理工作提供有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。4.10.2.4負(fù)責(zé)妥善歸檔保管好會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表等一切檔案資料。4.10.2.5編制資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、收入明細(xì)表、成本明細(xì)表，并與其他報(bào)-21-表相互核對(duì)，有對(duì)應(yīng)關(guān)系的數(shù)字必須保持一致，年終編報(bào)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表及財(cái)務(wù)分析。4.10.2.6依據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，按時(shí)按規(guī)定繳納各項(xiàng)稅金，做好有關(guān)資料的報(bào)送工作，按發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定，做好發(fā)票的保管及發(fā)出工作。4.10.2.7嚴(yán)守機(jī)密，妥善保管會(huì)計(jì)檔案資料，及時(shí)裝訂會(huì)計(jì)憑證，年底結(jié)算完畢，將全年會(huì)計(jì)憑證、帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。4.10.2.8指導(dǎo)出納，定期檢查或抽查出納的現(xiàn)金庫(kù)存情況。4.10.2.9編制每月經(jīng)營(yíng)情況分析并提供分析報(bào)告。4.10.3出納員(兼?zhèn)}管員)4.10.3.1遵守國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。4.10.3.2負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付各銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金的銀行存款日記帳，每月終及時(shí)做出銀行存款調(diào)節(jié)表。4.10.3.3負(fù)責(zé)保管庫(kù)存現(xiàn)金和各種有價(jià)證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。4.10.3.4認(rèn)真審查每一筆款項(xiàng)的支付和費(fèi)用報(bào)銷，對(duì)違反規(guī)定的一律拒付，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映。嚴(yán)禁白條取款入帳。4.10.3.5本部出納員負(fù)責(zé)本部工資表的編制及發(fā)放，管理處出納員負(fù)責(zé)管理處工資表的編制及發(fā)放。4.10.3.6負(fù)責(zé)收發(fā)倉(cāng)庫(kù)貨品進(jìn)出倉(cāng)工作，，對(duì)采購(gòu)員和供應(yīng)商與采購(gòu)計(jì)劃要求不符的貨品一律拒收。4.10.3.7出倉(cāng)方面要有部門(mén)經(jīng)理簽名的申請(qǐng)領(lǐng)料單方可發(fā)貨，并分類填好出倉(cāng)單、領(lǐng)料人簽名后按出倉(cāng)單發(fā)貨。4.10.3.8每天做好進(jìn)出倉(cāng)的帳面登記，按“先進(jìn)先出法”核算，保證單與帳相符、帳與物相符。4.10.3.9倉(cāng)庫(kù)貨品要離墻離地分類堆放，定時(shí)檢查貨品的質(zhì)量或積壓品，如發(fā)現(xiàn)有貨品變質(zhì)、變壞、蟲(chóng)咬、鼠咬及時(shí)報(bào)告處理，并且主動(dòng)向用料部門(mén)推銷積壓貨品。4.10.3.10月終全面盤(pán)點(diǎn)一次。-22-4.10.3.11加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理，嚴(yán)格執(zhí)行防火、防盜、防蟲(chóng)蛀、霉壞等安全和衛(wèi)生措施。4.10.3.12出納人員不得兼管收入、費(fèi)用、債權(quán)、債務(wù)帳簿的登記工作和檔案的保管工作。5．0引用文件和記錄表格1《費(fèi)用報(bào)銷管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》會(huì)計(jì)報(bào)表編制標(biāo)準(zhǔn)1、目的規(guī)范會(huì)計(jì)報(bào)表編制工作，及時(shí)、準(zhǔn)確的反映公司的財(cái)務(wù)狀況、為管理者提供決策依據(jù)，確保會(huì)計(jì)報(bào)表的編制準(zhǔn)確、信息完整、報(bào)送及時(shí)。2、職責(zé)管理處及分公司收費(fèi)員負(fù)責(zé)每月負(fù)責(zé)收入資金匯總表，經(jīng)管理處及分公司負(fù)責(zé)人審核后上報(bào)公司財(cái)務(wù)部；①分管各管理處及分公司的會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)編制各管理處及分公司會(huì)計(jì)報(bào)表；②公司財(cái)務(wù)總監(jiān)指定會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核后報(bào)送財(cái)務(wù)總監(jiān)、公司總經(jīng)理。3、編報(bào)時(shí)間①各管理處及分公司會(huì)計(jì)人員需在每月5日前編制完成上月會(huì)計(jì)報(bào)表并交匯總?cè)藛T匯總；②報(bào)表匯總?cè)藛T需在每月12日前完成上月合并會(huì)計(jì)報(bào)表工作并辦理報(bào)稅；4、報(bào)表種類①資產(chǎn)負(fù)債表②損益表③管理費(fèi)收支明細(xì)表④現(xiàn)金流量表（半年報(bào)、年報(bào)）⑤財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表附注說(shuō)明⑥利潤(rùn)分配表（年報(bào)）-23-⑦應(yīng)交稅金明細(xì)表⑧科目余額表⑨其它附表（有助于會(huì)計(jì)報(bào)表理解的附表）4、會(huì)計(jì)報(bào)表格式①按現(xiàn)行財(cái)政部公布的旅游、飲食服務(wù)業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表格式；5、會(huì)計(jì)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表各項(xiàng)目?jī)?nèi)容和填列方法①本表反映企業(yè)月末、期末全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況；②本表中“期初數(shù)”各欄應(yīng)根據(jù)上年度資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”填列；“貨幣資金”項(xiàng)目，反映企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款結(jié)算戶存款、外埠存款、銀行匯票、銀行本票存款和在途貨幣資金等貨幣資金的合計(jì)數(shù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其它貨幣資金”期末余額填列?！皯?yīng)收賬款”項(xiàng)目，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生的各種應(yīng)收款項(xiàng)。本項(xiàng)目根據(jù)“應(yīng)收賬款”科目所屬各明細(xì)科目借方余額填列。本項(xiàng)目所屬明細(xì)科目如為貸方應(yīng)調(diào)整“預(yù)收賬款”項(xiàng)目貸方填列?！皦馁~準(zhǔn)備”項(xiàng)目，反映企業(yè)提取尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準(zhǔn)備。本項(xiàng)目根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”期末余額直接填列，其中借方以“—”號(hào)填列?！按尕洝表?xiàng)目，反映企業(yè)期末在庫(kù)的各項(xiàng)存貨實(shí)際成本，本項(xiàng)目根據(jù)“原材料”、“低值易耗品”、“物料用品”、“庫(kù)存商品”等科目余額合計(jì)填列?！按龜傎M(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)已經(jīng)發(fā)生支出的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而由以后各期攤銷的費(fèi)用。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“待攤費(fèi)用”期末借方余額填列?！邦A(yù)提費(fèi)用”科目如有借方余額，也在本項(xiàng)反映?！伴L(zhǎng)期投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)向其它單位投出的不準(zhǔn)備在1年內(nèi)變現(xiàn)的資金。本項(xiàng)目根據(jù)“長(zhǎng)期投資”科目余額借方扣除一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資的數(shù)額填列?！肮潭ㄙY產(chǎn)原價(jià)”項(xiàng)目和“累計(jì)折舊”項(xiàng)目，反映各種固定資產(chǎn)原價(jià)及累計(jì)折舊?！肮潭ㄙY產(chǎn)清理”反映企業(yè)因出售、毀損、報(bào)廢等原因轉(zhuǎn)入清理但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)凈值，以及固定資產(chǎn)清理過(guò)程中的清理費(fèi)用和變價(jià)收入等24-各項(xiàng)金額的差額，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”科目的期末借方余額填列；如為貸方余額應(yīng)以“—”號(hào)填列。⑾“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的原價(jià)扣除攤銷后的凈額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“無(wú)形資產(chǎn)”科目的借方期末余額填列。⑿“短期借款”項(xiàng)目，反映企業(yè)借入尚未歸還的1年期以下借款。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“短期借款”的科目貸方余額填列。⒀“應(yīng)付賬款”項(xiàng)目，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各種應(yīng)付款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”所屬各有關(guān)明細(xì)科目的期末貸方合計(jì)填列。本項(xiàng)目如有借方余額，應(yīng)調(diào)整“預(yù)付賬款”項(xiàng)目借方填列。⒁“其它應(yīng)付款”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有應(yīng)付和暫收其它單位和個(gè)人的款項(xiàng)，如應(yīng)付保險(xiǎn)費(fèi)、存入保證金、押金等。⒂“應(yīng)付工資”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)付未付的職工工資，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付工資”科目期末貸方余額填列。“應(yīng)付工資”如為借方余額，本項(xiàng)目應(yīng)以“—”號(hào)填列。⒃“應(yīng)付工資”項(xiàng)目，反映企業(yè)提取的福利費(fèi)期末余額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付福利費(fèi)”科目的期末貸方余額填列；如為借方余額，應(yīng)以“—”號(hào)填列。⒄“應(yīng)交稅金”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)交未交的各種稅金。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金”科目所屬各明細(xì)科目期末余額貸方填列。多交稅金應(yīng)“—”號(hào)填列。⒅“未付利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)付未付給投資者及其它單位和個(gè)人的利潤(rùn)（多付數(shù)以“—”填寫(xiě)列）⒆“其它未交款”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)交未交的除稅金以外的各種稅費(fèi)和附加。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其它應(yīng)交款”科目的期末余額填列。⒇“預(yù)提費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有已預(yù)提但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“預(yù)提費(fèi)用”科目的期末貸方余額填列。如“預(yù)提費(fèi)用”有借方余額應(yīng)并入在“待攤費(fèi)用”科目反映，不在本項(xiàng)目反映。（21）“其它流動(dòng)負(fù)債”項(xiàng)目，反映以上流動(dòng)負(fù)債以外的其它流動(dòng)負(fù)債。如代收款項(xiàng)，代管基金等。（22）“實(shí)收資本”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到的資本總額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“實(shí)-25-收資本”科目余額填列。（23）“資本公積”項(xiàng)目和“盈余公積”項(xiàng)目，分別反映企業(yè)資本公積和盈余公積的期末余額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“資本公積”、“盈余公積”科目的期末余額填列。（24）“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)尚未分配的利潤(rùn)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“本年利潤(rùn)”科目和“利潤(rùn)分配”科目的余額計(jì)算填列。未彌補(bǔ)虧損，在項(xiàng)目?jī)?nèi)以“—”號(hào)填列。六、損益表各項(xiàng)目?jī)?nèi)容及填列方法①“營(yíng)業(yè)收入”項(xiàng)目反映企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入。包括管理費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入、中介費(fèi)收入、特約有償服務(wù)收入等項(xiàng)目。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)收入”科目貸方發(fā)生額填列。②“營(yíng)業(yè)成本”項(xiàng)目，反映企業(yè)各項(xiàng)營(yíng)業(yè)成本。本項(xiàng)目根據(jù)“營(yíng)業(yè)成本”科目借方發(fā)生額填列。③“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用。如各管理處及分公司發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支均在該項(xiàng)目反映。④“管理費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用。本項(xiàng)目包括總公司本部及分公司本部為自身業(yè)務(wù)開(kāi)展發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“管理費(fèi)用”科目借方發(fā)生額填列。⑤“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目，反映企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育稅附加等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目的發(fā)生額填列。⑥“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目發(fā)生額填列。⑦“投資收益”，反映企業(yè)以各種方式對(duì)外投資所取得的收益，其中包括分得的投資利潤(rùn)、債券投資利息、及認(rèn)購(gòu)股票應(yīng)得的股利以及收回投資時(shí)發(fā)生的收益等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“投資收益”科目期末結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”科目的數(shù)額分析填列。如為投資損失則以“—”號(hào)填列。⑧“營(yíng)業(yè)外收入”項(xiàng)目和“營(yíng)業(yè)外支出”項(xiàng)目，反映除企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他收入和支出。這兩個(gè)項(xiàng)目分別根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”和“營(yíng)業(yè)外支出”的發(fā)生-26-額填列。⑨“利潤(rùn)總額”項(xiàng)目，反映企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。如為虧損則以“—”在本項(xiàng)目?jī)?nèi)填列。會(huì)計(jì)核算實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)1、目的規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作、確保會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確、及時(shí)。2、職責(zé)及分工①管理處及分公司收費(fèi)員負(fù)責(zé)管理處及分公司的收費(fèi)及費(fèi)用報(bào)銷的核算；②公司會(huì)計(jì)人員負(fù)責(zé)各管理處及分公司和公司本部會(huì)計(jì)核算；③公司財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)核算的審核及監(jiān)督；3、核算流程4、會(huì)計(jì)憑證編制①原始憑證的填制要求a、 憑證是否真實(shí)，有無(wú)涂改；b、 憑證的填制是否符合規(guī)定要求；c、 憑證的內(nèi)容是否填寫(xiě)齊全，數(shù)字和文字說(shuō)明是否清楚；d、 憑證的計(jì)量單位、單價(jià)金額計(jì)算有無(wú)錯(cuò)誤；e、 有無(wú)經(jīng)辦人員、證明人及負(fù)責(zé)人簽章；f、 外來(lái)憑證合法并加蓋印章g、 自制憑證規(guī)范、數(shù)字準(zhǔn)確；h、 其他內(nèi)容的審核；②記賬憑證的編制要求a、 填寫(xiě)憑證的名稱；b、 填寫(xiě)憑證的日期及編號(hào)；c、 逐筆寫(xiě)明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要；d、 填寫(xiě)應(yīng)借、應(yīng)貸會(huì)計(jì)科目的名稱和金額；e、 制單、記賬、審核和會(huì)計(jì)主管簽章；f、 注明附件張數(shù)；-27-內(nèi)部審計(jì)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)1、目的規(guī)范公司內(nèi)部審計(jì)工作，確保公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常開(kāi)展，防止舞弊現(xiàn)象的發(fā)生。2、職責(zé)①總經(jīng)理負(fù)責(zé)審計(jì)工作計(jì)劃的審批②財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)審計(jì)計(jì)劃的編制及內(nèi)部審計(jì)工作的監(jiān)督③公司、管理處及分公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納員、收費(fèi)員等相關(guān)人員負(fù)責(zé)審計(jì)資料的提供3、內(nèi)審程序①、接到總經(jīng)理批準(zhǔn)后制定內(nèi)部審計(jì)計(jì)劃；②、明確被審計(jì)任務(wù)、審計(jì)目的和審計(jì)重點(diǎn)③、調(diào)閱被審計(jì)項(xiàng)目的檔案資料；④、公司內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況⑤、公司財(cái)務(wù)相關(guān)人員的業(yè)務(wù)范圍⑥、賬目、復(fù)核總賬各科目余額是否平衡；⑦、檢查總賬與明細(xì)賬發(fā)生額及余額是否一致；⑧、一般審計(jì)從現(xiàn)金、銀行存款開(kāi)始，必要時(shí)抽閱相應(yīng)會(huì)計(jì)原始憑證；⑨、內(nèi)審人員在審計(jì)過(guò)程中作好相應(yīng)的審計(jì)記錄工作；4、庫(kù)存現(xiàn)金審計(jì)①、內(nèi)部審計(jì)人員原則上應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金管理制度的有關(guān)規(guī)定審計(jì)庫(kù)存現(xiàn)金的完整性和現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)是否合理、合法。②、庫(kù)存現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)的審計(jì)a、內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)按下列程序?qū)徲?jì)現(xiàn)金的日常收支業(yè)務(wù)；——將原始憑證和記賬憑證進(jìn)行審查和核對(duì)；——將記賬憑證與現(xiàn)金日記賬進(jìn)行審查和核對(duì)；——將現(xiàn)金日記賬與現(xiàn)金總賬進(jìn)行核對(duì)。B、現(xiàn)金收支憑證的審計(jì)應(yīng)注意；-28-——把自制的收款憑證（如發(fā)票、收據(jù)）的存根與現(xiàn)金日記賬逐筆核對(duì)；——自制付款憑證（如工資單、各種費(fèi)用的支款單等）應(yīng)審查其內(nèi)容，看有無(wú)虛報(bào)、多報(bào)、重報(bào)等現(xiàn)象?！獙彶橛袩o(wú)不開(kāi)收據(jù)而擅自收款，或沒(méi)有有效的人付款憑證而付款的現(xiàn)象。5、銀行存款的審計(jì)①、內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)將公司銀行存款日記帳與銀行對(duì)賬單進(jìn)行核對(duì)；——先核對(duì)余額后核對(duì)發(fā)生額，如余額不符，經(jīng)查明原因?qū)倏缙趧潕げ町惖膽?yīng)由出納人員編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》；——審計(jì)人員應(yīng)審查調(diào)節(jié)表的內(nèi)容是否真實(shí)，并應(yīng)到銀行查明未過(guò)賬項(xiàng)的情況；——銀行存款日記賬、調(diào)節(jié)表和對(duì)賬單應(yīng)逐筆核對(duì)相符；——內(nèi)部審核人員在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)注意有無(wú)銀行賬上收付而公司賬上無(wú)記錄，如有應(yīng)徹底查清公司財(cái)務(wù)是否有套取現(xiàn)金或其它舞弊行為；②、公司內(nèi)部審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)下列現(xiàn)象，應(yīng)審查公司財(cái)務(wù)是否有擅自出借銀行賬戶行為；——不屬于公司業(yè)務(wù)范圍而發(fā)生的銀行存款收支業(yè)務(wù)；——只記收入金額而無(wú)詳經(jīng)摘要，或故意模擬收付內(nèi)容的賬目記錄；——一收一付數(shù)額相等，而日期相差不遠(yuǎn)的賬目記錄；——對(duì)賬單上有一收一付而銀行存款日記賬上無(wú)記錄6、工資發(fā)放的審計(jì)①、利用職工調(diào)離和招臨時(shí)工虛報(bào)冒領(lǐng)；②、故意在工資結(jié)算單中多列總數(shù)；③、挪用工資；④、其它不合理現(xiàn)象。⑤、要審計(jì)是否有上述現(xiàn)象，內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)審查工資結(jié)算單的應(yīng)付、代扣款和實(shí)發(fā)工資；⑥、應(yīng)審查工資單的審核、審批手續(xù)是否完整。-29-工資發(fā)放管理標(biāo)準(zhǔn)1、目的規(guī)范員工工資發(fā)放程序、確保員工及時(shí)、如數(shù)、安全的領(lǐng)取工資。2、職責(zé)①行政管理部負(fù)責(zé)每月員工考勤記錄，編制考勤表；②行政管理部負(fù)責(zé)員工工資計(jì)算和《工資發(fā)放表》的編制；③財(cái)務(wù)部主管會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)《工資發(fā)放表》的復(fù)核；④財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)《工資發(fā)放表》的審核；⑤總經(jīng)理負(fù)責(zé)《工資發(fā)放表》的審批。3、工資發(fā)放時(shí)間及方式①、原則上當(dāng)月工資于次月15日內(nèi)發(fā)放；②、員工11—18日到出納處領(lǐng)取工資清單；③、一般情況下通過(guò)銀行劃賬到員工工資存折內(nèi)；④、管理處及分公司收費(fèi)員于10—15日來(lái)公司辦理工資表的審批手續(xù)，并通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬將工資存入員工工資存折內(nèi)；4、工資計(jì)算內(nèi)容①工資按基本工資、崗位工資、浮動(dòng)工資三個(gè)項(xiàng)目列示；②工資計(jì)算準(zhǔn)確，員工領(lǐng)取必須簽名（或銀行代付清單原件），原則上不能代領(lǐng)；五、客戶服務(wù)部制度客戶服務(wù)部經(jīng)理職責(zé)一.全面負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部的一切工作,處理部門(mén)中出現(xiàn)的問(wèn)題,對(duì)信譽(yù)負(fù)責(zé).二.制定年度客戶服務(wù)計(jì)劃,上報(bào)總經(jīng)理并組織實(shí)施.三.組織有關(guān)人員,不定期地收集、了解同行的信息，分析其服務(wù)情況及特色.四.深入一線,了解業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)和建議、及時(shí)向業(yè)主方及相關(guān)部門(mén)匯報(bào).五.協(xié)調(diào)與有關(guān)單位(特別是新聞媒體)的關(guān)系,解決外部矛盾六.熟悉業(yè)主信息,大力爭(zhēng)取客源,提高知名度,提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益.-30-七.關(guān)心本部們員工的思想和生活,負(fù)責(zé)他們的業(yè)務(wù)考核、培訓(xùn),提出任免意見(jiàn)和建議.投訴處理制度為了規(guī)范管理投訴處理,特制定本規(guī)程一.接到業(yè)主投訴1.接到任何投訴,接待人員都需保持鎮(zhèn)靜,禮貌地仔細(xì)傾聽(tīng),與客人目光接觸,并致歉意,表明理解客人;2.安慰客人,無(wú)論客人對(duì)錯(cuò),接待人員都要先向客人道歉,即使通知當(dāng)班管理人員或經(jīng)理幫助解決.二.解決客人透訴1.如果遇客人投訴其他部門(mén),應(yīng)及時(shí)向該部門(mén)轉(zhuǎn)述客人的投訴;2.將投訴辦法告知客人,并征求客人意見(jiàn);3.隨時(shí)關(guān)注被投訴部門(mén)對(duì)投訴問(wèn)題的處理.三.將投訴結(jié)果通知客人1.投訴處理完畢,及時(shí)將結(jié)果通知客人,以表示對(duì)客人的重視.2.向客人致謝,表示歡迎客人投訴,愿在其心中留下美好的印象.六、清潔部制度清潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1.在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)公司轄區(qū)的環(huán)境保潔工作;2.負(fù)責(zé)制定、健全的環(huán)境管理制度,部署環(huán)境衛(wèi)生計(jì)劃和檢查落實(shí)情況.3.協(xié)助培訓(xùn)部對(duì)員工進(jìn)行環(huán)保教育、職業(yè)道德教育及專業(yè)技能培訓(xùn),確保員工處于最佳工作狀態(tài).4.受理有關(guān)本部門(mén)的投訴,并妥善解決投訴.5.負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的崗位安排,帶領(lǐng)本部門(mén)員工盡職盡責(zé),保障環(huán)境保潔工作的順利完成.6.完成上級(jí)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性保潔任務(wù).-31-園林綠化管理規(guī)定為保持綠化環(huán)境，特制定如下管理規(guī)定，敬請(qǐng)遵守：1、行人和車輛不得隨意跨越和通過(guò)綠化帶，不得損壞綠籬。2、不隨意踐踏草坪，采摘花朵。3、不隨意攀折樹(shù)木。4、不隨意在綠地到污水、丟棄雜物。5、不隨意破壞花臺(tái)及花木護(hù)欄。6、不要在綠地帶騎自行車、踢球、玩耍及擺放雜物。7、不要用綠化地帶樹(shù)木拉繩晾衣物。環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定為了維護(hù)幽雅、寧?kù)o、舒適的環(huán)境，提高管理的環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)本區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護(hù)作如下規(guī)定：一、做好區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)到40%以上，綠化完好率達(dá)到99%以上。二、愛(ài)護(hù)綠化，不踩踏草地，攀折樹(shù)木花草，共同參與綠化管理。三、充分利用立體空間、擴(kuò)大綠化面積。四、垃圾必須按指定地點(diǎn)投放。不得在走廊和公共場(chǎng)所堆放垃圾和雜物。五、嚴(yán)禁在區(qū)內(nèi)鳴放汽車?yán)?、高音音響及大聲喧嘩等，特別在休息時(shí)間，必須共同維護(hù)區(qū)域的寧?kù)o。六、定期對(duì)區(qū)內(nèi)的蚊蠅的滋生點(diǎn)進(jìn)行消殺。環(huán)境部主管崗位職責(zé)環(huán)境部主管在分區(qū)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)清潔管理。1、擬制工作計(jì)劃，編寫(xiě)工作日程，組織開(kāi)展工作；2、督促員工遵守紀(jì)律及規(guī)章制度，檢查工作質(zhì)量，維護(hù)公司的聲譽(yù)，評(píng)估員工的工作能力、工作態(tài)度、工作成績(jī)；3、負(fù)責(zé)對(duì)員工的思想教育，關(guān)心員工的生活，穩(wěn)定隊(duì)伍，提高工作能-32-力；4、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。保潔、綠化工崗位職責(zé)在主管的領(lǐng)導(dǎo)下,維護(hù)保潔的責(zé)任.1、服從分配，聽(tīng)從指揮；熱愛(ài)本職，工作認(rèn)真、細(xì)致、盡職、高效，樹(shù)立良好的職業(yè)道德；2、按要求和操作規(guī)程，認(rèn)真做好本職范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作；3、搞好團(tuán)結(jié)和內(nèi)部工作協(xié)調(diào)，認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高工作能力；4、完成上級(jí)交辦的其它工作?？蛻敉对V處理、回訪制度為加強(qiáng)客戶與業(yè)戶的聯(lián)系，及時(shí)為用戶排憂解難，把管理工作置于用戶監(jiān)督下，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理，特建立接待來(lái)訪投訴和回訪制度。一、接待來(lái)訪投訴工作1、接待來(lái)訪投訴工作由值班人員負(fù)責(zé)，客戶應(yīng)宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話讓用戶投訴有門(mén)。2、任何管理人員在遇到業(yè)戶投訴時(shí)，都應(yīng)給予熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)業(yè)戶有不理解規(guī)章制度時(shí)，要曉之有理，動(dòng)之以情，讓業(yè)戶理解并支持客戶的工作。3、對(duì)業(yè)戶投訴、來(lái)訪中談到的問(wèn)題，接待人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，并在當(dāng)天進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，然后將處理結(jié)果匯報(bào)客戶責(zé)任部門(mén)和主任；不能解決的，要將問(wèn)題和意見(jiàn)向有關(guān)部門(mén)和主任匯報(bào)，由主任決定處理辦法。4、當(dāng)業(yè)戶主動(dòng)前來(lái)提合理化建議時(shí)，要詳細(xì)、認(rèn)真地做好記錄，并及時(shí)向主任匯報(bào)，由主任決定采取或制定整改計(jì)劃。5、責(zé)任部門(mén)在處理來(lái)訪、投訴時(shí)，要熱誠(chéng)、主動(dòng)及時(shí)，要堅(jiān)持原則，突出服務(wù)；不得推卸責(zé)任、為難用戶或乘機(jī)索取好處。-33-6、全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，作好本職工作，為業(yè)戶提供滿意的服務(wù)，盡量減少業(yè)戶的投訴、批評(píng)。7、當(dāng)同行物業(yè)管理學(xué)習(xí)要求參觀時(shí)，客戶員工應(yīng)給予熱情接待，把轄區(qū)情況做全面的介紹，通過(guò)互相學(xué)習(xí)，共同提高管理水平。二、回訪工作1、回訪要求：（1）分區(qū)經(jīng)理把對(duì)用戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。（2）回訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好回訪記錄。（3）回訪中，對(duì)業(yè)戶的詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間。（4）回訪后對(duì)反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決。2、回訪時(shí)間及形式（1）分區(qū)經(jīng)理每年登門(mén)1—2次。（2）各部負(fù)責(zé)人按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。（3）每季度召開(kāi)一次用戶坐談會(huì)，征求意見(jiàn)。（4）有針對(duì)性地對(duì)業(yè)戶發(fā)放“業(yè)主方調(diào)查問(wèn)卷”，作專題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)。七、安全管理部制度安全管理部經(jīng)理職責(zé)一、有高度的責(zé)任感和事業(yè)心,有現(xiàn)代企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),做好總經(jīng)理在保安工作上的參謀和助手,物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目安全負(fù)有督導(dǎo)的各項(xiàng)責(zé)任.二、堅(jiān)持原則,不徇私情、秉公執(zhí)法,要有吃苦耐勞、勇于獻(xiàn)身的精神.帶領(lǐng)和督導(dǎo)下屬做好安全保衛(wèi)工作,確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目人、財(cái)、物的絕對(duì)安全.三、負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目安全保衛(wèi)制度,部署安全管理-34-部的工作計(jì)劃安排和檢查落實(shí)情況.四、協(xié)助培訓(xùn)部組織開(kāi)展安全教育和法制教育.負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目?jī)?nèi)外發(fā)生的重大案件、事故的調(diào)查和處理,并向總經(jīng)理匯報(bào)查處結(jié)果.五、維護(hù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目?jī)?nèi)部治安秩序,經(jīng)常巡視物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目安全重點(diǎn)部位,以確保保安人員和設(shè)備處于良好狀態(tài).六、受理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目有關(guān)本部門(mén)的投訴并作出妥善的處理.七、與當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門(mén)、司法部門(mén)及保安部門(mén)保持密切合作關(guān)系,協(xié)助執(zhí)法部門(mén)偵破違法犯罪案件和處理火災(zāi).保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)保安隊(duì)長(zhǎng)在安全管理部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目?jī)?nèi)治安、消防交通、車輛安全的管理。一、負(fù)責(zé)主持保安、消防工作；二、加強(qiáng)隊(duì)伍的管理和教育，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格組織紀(jì)律，強(qiáng)化法制和思想品德教育；三、根據(jù)擔(dān)負(fù)的任務(wù)及需要，提出調(diào)整班組建制和崗位設(shè)置，并且擬定管理方案和管理措施，提請(qǐng)員工調(diào)整與獎(jiǎng)懲方案；四、結(jié)合執(zhí)行任務(wù)的具體情況，制訂實(shí)施訓(xùn)練計(jì)劃，提高隊(duì)伍的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)；制定實(shí)施應(yīng)急突發(fā)事件的預(yù)案，提高隊(duì)伍應(yīng)變能力和處置緊急事件的能力；五、認(rèn)真處理職責(zé)范圍內(nèi)的問(wèn)題，遇有重要情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告，并親臨現(xiàn)場(chǎng)做好處理事件的組織和指揮工作。六、經(jīng)常檢查隊(duì)伍執(zhí)勤紀(jì)律與遵守制度的情況，制止和糾正違紀(jì)違規(guī)行為；七、做好隊(duì)員的思想教育工作，了解隊(duì)員的思想情況，關(guān)心他們的生活。保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)保安班長(zhǎng)在隊(duì)長(zhǎng)的指揮下，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目治安、消防、-35-交通、車輛管理，管理責(zé)任。一、帶頭遵守客戶的規(guī)章制度，以身作責(zé)帶領(lǐng)全班人員堅(jiān)定完成各項(xiàng)任務(wù)。二、負(fù)責(zé)檢查各崗位交班和值勤的情況，親自帶班作業(yè)；三、負(fù)責(zé)隊(duì)員的考勤和日常工作，監(jiān)督班員的表現(xiàn)及編排工作崗位。同時(shí)，接受班員監(jiān)督；四、熟悉掌握各種應(yīng)急方案，一旦發(fā)生緊急事件，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織班員妥善處理；五、負(fù)責(zé)本班保安員的思想教育，大力表彰好人好事，開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)；六、堅(jiān)決完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。保安員(兼車管員、監(jiān)控、消防)崗位職責(zé)保安是（兼車管員、監(jiān)控、消防值班）在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)維護(hù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目治安、消防、和車輛管理工作.一、保護(hù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)和人員的安全，采取適當(dāng)措施控制消防災(zāi)難，制止犯罪活動(dòng)；二、仔細(xì)觀察防護(hù)區(qū)域的人員、車輛、出入口、電梯和要害部門(mén)的情況，維護(hù)正常的治安秩序；三、執(zhí)勤或巡邏，要依章辦事，敢于負(fù)責(zé)，大膽管理，并文明執(zhí)勤，禮貌待人；四、當(dāng)本單位發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)了解事故經(jīng)過(guò)，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)；五、發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)當(dāng)值班長(zhǎng)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并在事后寫(xiě)出準(zhǔn)確和詳細(xì)的事故報(bào)告；六、堅(jiān)決完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。-36-防火安全檢查制度一、檢查方式1、定期檢查根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目防火的特點(diǎn)，配合有關(guān)安全活動(dòng)，公司對(duì)下屬物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司行政管理部組織人員對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫(xiě)《防火安全檢查記錄表》。2、突擊檢查突擊檢查物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目的防火安全措施是否真正落實(shí)、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。二、檢查內(nèi)容1、消防通道安全疏散標(biāo)志是否完好。2、消防設(shè)施是否正常運(yùn)行。3、用火用電方面。火源的控制情況，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，十分有超負(fù)荷現(xiàn)象等。三、火險(xiǎn)隱患的整改1、若檢查發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫(xiě)《火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)》，并派發(fā)到受檢單位。2、受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患及時(shí)進(jìn)行整改，并按規(guī)定時(shí)限完成。3、受檢單位整改完畢后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查。八、工程部制度工程部職責(zé)1.0 目的從總體上確立公司工程部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理設(shè)施管理上的指導(dǎo)作用及方式，確保工程部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)提供及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的技術(shù)性支持。-37-2.0 適用范圍適用于公司工程部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)物業(yè)管理設(shè)備管理的指導(dǎo)工作。3.0 職責(zé)3.1 對(duì)管理處主任直接負(fù)責(zé)，確保所管轄各系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行。對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每天做如下的檢查：3.1.1了解主要設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理；3.1.2檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即正；3.1.3實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取正措施；3.1.4現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修項(xiàng)目及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度；3.1.5審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象；3.2及時(shí)組織檢修設(shè)備故障，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障或影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)，迅速到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)向管理處主任報(bào)告。4.0負(fù)責(zé)組織設(shè)施臺(tái)帳的建立、管理，負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)的運(yùn)行方案并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。5.0負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度、季度和年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，定期報(bào)送管理處主任審定，并負(fù)責(zé)組織安排系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。6.0切實(shí)執(zhí)行管理處主任指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、設(shè)備房干凈、工作場(chǎng)地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好），嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。7.0針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。-38-8.0 審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。9.0 掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。監(jiān)督外判施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。工程部經(jīng)理職責(zé)1.0 目的從總體上確立公司工程部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理設(shè)施管理上的指導(dǎo)作用及方式，確保工程部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)提供及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的技術(shù)性支持。2.0 適用范圍適用于公司工程部對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)下屬機(jī)構(gòu)物業(yè)管理設(shè)備管理的指導(dǎo)工作。3.0職責(zé)3.1對(duì)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，當(dāng)好部門(mén)經(jīng)理的助手，協(xié)助經(jīng)理搞好部門(mén)內(nèi)部管理工作，以及與各部門(mén)之間的聯(lián)系。3.2認(rèn)真執(zhí)行管理處主任的指示與交辦的任務(wù)，忠于職守，以身作則。3.3加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理技巧的學(xué)習(xí)，全面熟悉管轄范圍內(nèi)的各種操作規(guī)程，提高工作效率、質(zhì)量。3.4認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查，勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。3.5協(xié)助主管對(duì)新員工及在職員工的崗位職責(zé)培訓(xùn)。3.6關(guān)心員工，愛(ài)護(hù)員工，學(xué)會(huì)做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時(shí)向公司總經(jīng)理匯報(bào)，了解員工學(xué)習(xí)、工作等情況，真正起到部門(mén)經(jīng)理的作用，協(xié)調(diào)好上下關(guān)系。3.7 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向公司及工程部經(jīng)理匯報(bào)，聽(tīng)取指示。-39-技術(shù)組崗位職責(zé)1.0目的為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)設(shè)備管理服務(wù)提供技術(shù)保障，按照公司設(shè)備管理體系的要求，貫徹各項(xiàng)管理制度，提供技術(shù)解決方案。2.0適應(yīng)范圍適應(yīng)于工程設(shè)備部各系統(tǒng)工程師對(duì)所管轄的責(zé)任范圍內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)管理工作。3.0職責(zé)3.1 認(rèn)真學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)各類設(shè)備、設(shè)施的工作原理及相互關(guān)系，在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)起技術(shù)帶頭作用。3.2 運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和手段，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)的設(shè)備設(shè)施制定完善的管理手冊(cè)，以保證設(shè)備工程部的每一位員工都能掌握。3.3參與管理和組織、策劃、審核及監(jiān)督公司的重大工程、裝修項(xiàng)目，設(shè)備更新、維修項(xiàng)目，按計(jì)劃要求順利完成。3.4負(fù)責(zé)公司現(xiàn)有管轄范圍內(nèi)的各工程部的人員組織、績(jī)效考核、溝通協(xié)調(diào)工作，保證任務(wù)的順利完成。3.5指導(dǎo)、監(jiān)督宏德公司下屬工程部門(mén)做好質(zhì)量管理，消防安全，業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。3.6審核各系統(tǒng)的運(yùn)行報(bào)告，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾正。3.7負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的物業(yè)設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)以及維修、改造的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、組織實(shí)施和管理。3.8負(fù)責(zé)對(duì)外委托設(shè)備維修保養(yǎng)單位，工程施工單位的質(zhì)量監(jiān)督和考核工作。3.9負(fù)責(zé)制訂并組織實(shí)施節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高設(shè)備工作效率。3.10審核各部門(mén)年度保養(yǎng)計(jì)劃，確定保養(yǎng)要求和標(biāo)準(zhǔn)。3.11負(fù)責(zé)技術(shù)檔案資料的收集整理保管、監(jiān)管工具、材料的管理。-40-運(yùn)行班班長(zhǎng)職責(zé)1.0 目的確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)重要設(shè)備的正常操作運(yùn)行，使得各專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)備按照既定的要求準(zhǔn)確、高效，節(jié)能運(yùn)行，保障物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)的整體功能有序運(yùn)作。2.0 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)所管轄的供配電、空調(diào)、電梯設(shè)備系統(tǒng)（安防監(jiān)控、消防監(jiān)控設(shè)備的操作由保安部負(fù)責(zé)）。3.0 職責(zé)3.1 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成經(jīng)理（副經(jīng)理）下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，做工作上和技術(shù)上的帶頭人。3.2 負(fù)責(zé)管理好高低壓、空調(diào)、電梯設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證設(shè)備優(yōu)質(zhì)、高效、低耗安全運(yùn)行。3.3做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修故障排除，換零部件情況應(yīng)清楚地填入班組檔案，每月定期交工經(jīng)理（副經(jīng)理）審閱。3.4 負(fù)責(zé)高低壓設(shè)備的操作、運(yùn)行、記錄檢查監(jiān)督。3.5 做好班組人員排班表，統(tǒng)計(jì)考勤天數(shù)和加班表報(bào)經(jīng)理審閱簽字后交財(cái)務(wù)。3.6 每月做好本班組工作總結(jié)交經(jīng)理審閱。3.7 負(fù)責(zé)每天檢查高低壓配電房的衛(wèi)生及物品的放置。強(qiáng)電運(yùn)行組職責(zé)1.0 目的確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的操作運(yùn)行，提供對(duì)物業(yè)內(nèi)所管轄范圍內(nèi)的供電保障。2.0 適用范圍-41-適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的供配電、照明系統(tǒng)。3.0 職責(zé)3.1 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成經(jīng)理（副經(jīng)理）下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，做工作上和技術(shù)上的帶頭人。3.2 負(fù)責(zé)高低壓設(shè)備的正常操作運(yùn)行、維修及保養(yǎng)，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證設(shè)備優(yōu)質(zhì)、高效、低耗安全運(yùn)行。負(fù)責(zé)各區(qū)域照明系統(tǒng)的定時(shí)開(kāi)關(guān)。3.3 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修故障排除，換零部件情況應(yīng)清楚地填入班組檔案，每月定期交工經(jīng)理（副經(jīng)理）審閱。3.4 負(fù)責(zé)高低壓設(shè)備的操作、運(yùn)行、記錄檢查監(jiān)督。3.5 做好班組人員排班表，統(tǒng)計(jì)考勤天數(shù)和加班表報(bào)經(jīng)理審閱簽字后交財(cái)務(wù)。3.6 每月做好本班組工作總結(jié)交經(jīng)理審閱。3.7 負(fù)責(zé)每天檢查高低壓配電房的衛(wèi)生及物品的放置。3.8 完成經(jīng)理交代的其它工作任務(wù)空調(diào)運(yùn)行組職責(zé)1.0 目的確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)及分體空調(diào)、恒溫恒濕空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)的正常運(yùn)行（含學(xué)術(shù)交流中心供暖系統(tǒng)）。2.0 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)的物業(yè)范圍內(nèi)所有冷凍水系統(tǒng)，空調(diào)末端設(shè)備、管道及通風(fēng)系統(tǒng)（詳見(jiàn)工作界面識(shí)別）。3.0 職責(zé)3.1 負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作3.2負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備控制系統(tǒng)（BAS）)的操作運(yùn)行，值班人員必須熟悉各崗位的各項(xiàng)規(guī)章制度。-42-3.3 做好值班記錄，搞好衛(wèi)生，定期檢查監(jiān)控和空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，每次啟動(dòng)設(shè)備前要進(jìn)行檢查，然后方可啟動(dòng)。3.4 每人每次離崗不得超過(guò)15分鐘（上洗手間）并做登記。3.5 每班15分鐘交接，并做好本班工作記錄。3.6 每班每1小時(shí)檢查模擬屏是否正常，每2小時(shí)檢查每層溫度以及新風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。每5分鐘檢查CCTV是否有事發(fā)生?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行狀況每小時(shí)抄一次運(yùn)行記錄（包括水泵電流、壓力）。3.7 值班人員當(dāng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知急修班，并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。緊急情況下可通知電房或消防值班人員用對(duì)講機(jī)通知保安檢查，并通知大廈值班主任。當(dāng)事情解決后應(yīng)及時(shí)作好記錄。在事情發(fā)生時(shí)及時(shí)做好錄象。3.8努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈各系統(tǒng)運(yùn)行的原理，正常運(yùn)行狀況。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)正確判斷是監(jiān)控對(duì)象的問(wèn)題還是監(jiān)控設(shè)備本身故障。對(duì)于其它人員提出改變?cè)O(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的要求時(shí)，通過(guò)總經(jīng)理同意后方可進(jìn)行，當(dāng)班人員并做好記錄。3.9每班交班后，交班的員工要全面進(jìn)行清潔衛(wèi)生，整理雜物完后方能下班，不準(zhǔn)任可人在室內(nèi)吸煙和工作上無(wú)關(guān)的事。務(wù)必使監(jiān)控室保持整潔雅靜的工作環(huán)境。4.0 相關(guān)文件電梯運(yùn)行組職責(zé)1.0 目的從總體上確立公司工程部對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)下屬機(jī)構(gòu)在物業(yè)電梯系統(tǒng)設(shè)備管理上的指導(dǎo)作用及方式，確保工程部對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)下屬機(jī)構(gòu)提供及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的技術(shù)性支持。2.0 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)工程部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)物業(yè)管理設(shè)備管理的指導(dǎo)工作。3.0 職責(zé)-43-3.1 負(fù)責(zé)管理好電梯設(shè)備的正常運(yùn)行，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。3.2 負(fù)責(zé)電梯的綜合管理及日常工作的檢查及監(jiān)督。3.3 負(fù)責(zé)督促電梯公司的保養(yǎng)，當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯公司進(jìn)行電梯質(zhì)檢、年審。3.4 負(fù)責(zé)對(duì)電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。電梯緊急故障必須第一時(shí)間放出被困人員。3.5督促電梯公司按規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，按規(guī)定填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄。3.6負(fù)責(zé)做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。3.7負(fù)責(zé)每天檢查電梯機(jī)房的衛(wèi)生，物品放置。3.8做好班組人員排班表，統(tǒng)計(jì)考勤及加班天數(shù)，交經(jīng)理審閱。維修班職責(zé)1.0 目的確保工程設(shè)備部對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)的設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行，按計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，同時(shí)及時(shí)維修處理所有設(shè)備存在的故障。2.0 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)所管轄各類建筑、設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。3.0 職責(zé)3.1負(fù)責(zé)大廈所有室內(nèi)、公共區(qū)的空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、照明電氣、樓層供電回路、消防設(shè)備、給排水設(shè)備的日常的急修工作（見(jiàn)工作界面識(shí)別）。3.2 負(fù)責(zé)保養(yǎng)、急修工作的具體安排和落實(shí)，并負(fù)責(zé)驗(yàn)收，每月統(tǒng)計(jì)上報(bào)經(jīng)理審閱。3.3負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)、急修過(guò)程質(zhì)量和安全，一般在保養(yǎng)工作達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或在急修過(guò)程中屬于人為工作馬虎導(dǎo)致重復(fù)故障，一個(gè)月內(nèi)的第一次維修保養(yǎng)工作單當(dāng)無(wú)效處理。如維修保養(yǎng)中反而擴(kuò)大故障而造成不良影響，必須填寫(xiě)事故報(bào)告，視情節(jié)嚴(yán)重性給予警告和扣獎(jiǎng)金處理。-44-3.4 負(fù)責(zé)每天統(tǒng)計(jì)急修保養(yǎng)工作量，表現(xiàn)良好的結(jié)予獎(jiǎng)勵(lì)。3.5 在遇到到設(shè)備緊急故障，應(yīng)能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)控制，并縮小故障范圍，避免損失，問(wèn)題處理后必須填寫(xiě)事故報(bào)告。3.6 負(fù)責(zé)做好急修工作同時(shí)，由主管系統(tǒng)工程師根據(jù)工作的實(shí)際需要安排其他的有關(guān)工作。3.7 負(fù)責(zé)填好月度、年度