房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理講義

房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量管管理理2019年1月房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量管管理理·目錄錄一、、重大大工工程程事事故故回回顧顧二、、房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司質(zhì)質(zhì)量量管管理理現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及問問題題分分析析1、規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段優(yōu)優(yōu)化化深深度度不不夠夠2、工工程程實(shí)實(shí)施施階階段段缺缺乏乏全全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理三、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量概概述述四、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理五、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量（（功功能能質(zhì)質(zhì)量量））管管理理1、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段質(zhì)質(zhì)量量管管理理2、施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段質(zhì)質(zhì)量量管管理理六、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)施施工工質(zhì)質(zhì)量量（（工工程程質(zhì)質(zhì)量量））管管理理1、施工工階階段段的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。2、現(xiàn)現(xiàn)場場有有效效質(zhì)質(zhì)量量管管理理關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。3、現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理需需要要重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注的的工工序序4、重重視視成成品品保保護(hù)護(hù)七、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)售售后后質(zhì)質(zhì)量量管管理理NO.1：上上海?！啊皹菢谴啻啻啻唷薄笔录鸥艣r況：：2009年6月27日5時(shí)30分左左右右，，上上海海市市蓮蓮花花河河畔畔小小區(qū)區(qū)一一幢幢在在建建13層樓樓房房整整體體倒倒塌塌。。原因因調(diào)調(diào)查查：：主主要要原原因因是是樓樓房房北北側(cè)側(cè)堆堆土土過過高高（（最最高高處處達(dá)達(dá)10米左左右右）），，緊緊臨臨大大樓樓南南側(cè)側(cè)的的地地下下車車庫庫基基坑坑開開挖挖深深度度達(dá)達(dá)4.6米，，兩兩側(cè)側(cè)的的壓壓力力差差使使土土體體產(chǎn)產(chǎn)生生水水平平位位移移，，過過大大的的水水平平力力超超過過了了樁樁基基的的抗抗側(cè)側(cè)能能力力，，導(dǎo)導(dǎo)致致房房屋屋傾傾倒倒。。NO.2：南南京京““樓樓脆脆脆脆””事件件概概況況：：2009年7月7日，，南南京京正正在在施施工工的的““中中興興大大樓樓””靠靠近近公公路路一一側(cè)側(cè)發(fā)發(fā)生生塌塌方方，，震震裂裂了了馬馬路路對對面面的的5棟樓樓，，先先是是前前三三棟棟的的房房子子出出現(xiàn)現(xiàn)裂裂縫縫，，后后來來4至5棟房房屋屋也也相相繼繼開開裂裂。。原因因調(diào)調(diào)查查：：經(jīng)經(jīng)查查勘勘及及分分析析，，認(rèn)認(rèn)定定中中興興通通訊訊股股份份有有限限公公司司南南京京研研發(fā)發(fā)中中心心二二期期工工程程施施工工已已經(jīng)經(jīng)對對望望江江磯磯2號01、02、03幢住住宅宅樓樓造造成成了了一一定定的的影影響響。。NO.3：重重慶慶““樓樓脆脆脆脆””事件件概概況況：：2009年10月23日，，重重慶慶市市忠忠縣縣拔拔山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)一一幢幢建建筑筑面面積積5065平方方米米的的7樓1底商商品品房房，，出出現(xiàn)現(xiàn)大大梁梁斷斷裂裂、、墻墻體體可可插插進(jìn)進(jìn)手手掌掌等等險(xiǎn)險(xiǎn)情情后后，，靠靠10多根根木木棒棒支支撐撐，，防防止止垮垮塌塌。。原因調(diào)查查：建設(shè)設(shè)業(yè)主擅擅自改變變施工圖圖設(shè)計(jì)，，造成結(jié)結(jié)構(gòu)體系系混亂是是主因。。包括施施工中偷偷工減料料嚴(yán)重，，混凝土土及砂漿漿標(biāo)號不不達(dá)標(biāo)；；監(jiān)理單單位不負(fù)負(fù)責(zé)；中中介檢測測機(jī)構(gòu)工工作不細(xì)細(xì)致。NO.4：武漢““樓脆脆脆”事件概況況：2009年10月24日晚9時(shí)許，新新洲區(qū)邾邾城街南南街社區(qū)區(qū)振興里里，一棟棟新建的的民房突突然倒塌塌，事發(fā)發(fā)點(diǎn)不遠(yuǎn)遠(yuǎn)處余先先生家的的廚房被被砸跨，，幾戶居居民家電電線被砸砸斷。原因調(diào)查查：該棟棟私房系系平房拆拆除后改改建，并并未報(bào)批批，屬違違章建筑筑。在建建造過程程中主管管部門曾曾兩次下下達(dá)停工工通知，，但房子子還是做做起來了了。NO.5：成都““樓歪歪歪”事件概況況：09年7月中旬，，成都市市“校園園春天””小區(qū)原原來距離離就很近近的兩棟棟樓房微微微傾斜斜，靠在在了一起起。一些些業(yè)主家家里墻面面出現(xiàn)細(xì)細(xì)微裂痕痕、房門門變形。。原因調(diào)查查：主要要是沒有有把排水水工作做做到位，，居民質(zhì)質(zhì)疑是旁旁邊在建建小區(qū)““德馨苑苑”基坑坑距離3棟住宅樓樓較近引引起鄰近近土體的的沉降，，加寬了了已有裂裂縫，并并加大了了住宅樓樓的傾斜斜量。NO.6：廣東““樓歪歪歪”事件概況況：東莞莞麻涌一一棟6層斜樓，，用6個(gè)巨型千千斤頂將將“樓歪歪歪”頂頂直。該該樓與旁旁邊一棟棟房屋間間隙由下下而上依依然呈一一個(gè)倒V字形。原因調(diào)查查：據(jù)規(guī)規(guī)劃所工工作人員員介紹，，這棟斜樓是是違章建建筑。經(jīng)經(jīng)過城建建部門現(xiàn)場勘查查，由相相關(guān)專業(yè)業(yè)人士監(jiān)監(jiān)測后得出結(jié)論論，整棟棟房子向向北傾斜斜大約70厘米，傾傾斜原因因是樁沒沒打好。。NO.7：合肥““樓斷斷斷”事件概況況：楓丹白鷺鷺湖公館館18層高樓的的一層，，四根立立柱出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重裂裂縫，四四根立柱柱出現(xiàn)上上下出現(xiàn)現(xiàn)錯位，，其中損損害最重重的一根根立柱墻墻體出現(xiàn)現(xiàn)大面積積脫落。。原因調(diào)查查：磚砌體施施工進(jìn)度度過快，，砌體自自然沉實(shí)實(shí)較大。。室外總總體環(huán)境境施工過過程中，，對裝飾飾柱有一一定程度度擾動。。砌體材材料和鋼鋼筋砼材材料的線線性膨脹脹系數(shù)不不一樣，，在兩種種材料交交接處出出現(xiàn)裂縫縫。NO.8：煙臺““樓垮垮垮”事件概況況：一座座投資4000萬元、歷歷時(shí)兩年年多建成成的汽車車站大樓樓，在投投入使用用5年內(nèi)“速速朽”，，成為隨隨時(shí)可能能垮塌的的“危樓樓”——這是近來來在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和媒體體熱炒的的“樓垮垮垮”。。原因調(diào)查查：對于于該車站的建筑筑質(zhì)量為為何如此之之差的問問題，車站站工作人人員表示，，原因很很復(fù)雜；施施工方稱稱工程至今今未竣工工驗(yàn)收；目目前事件件還在調(diào)查查之中。。NO.9：桐鄉(xiāng)““樓薄薄薄”事件概況況：浙江江桐鄉(xiāng)太太陽湖小小區(qū)，又又叫“匯匯宇都市市花園””一期。。隔著樓樓板能聽聽見樓上上樓下鄰鄰居說話話。原因調(diào)查查：桐鄉(xiāng)鄉(xiāng)市建設(shè)設(shè)局質(zhì)檢檢站測得得樓板厚厚度，客客廳中心心僅為7．9厘米?？涂蛷d樓板板設(shè)計(jì)厚厚度應(yīng)是是12厘米，其其他區(qū)域域10厘米。NO.10：南京““樓沉沉沉”事件概況況：房子子周邊地地表下沉沉，最深深處達(dá)12厘米；負(fù)負(fù)一層衛(wèi)衛(wèi)生間墻墻根處出出現(xiàn)長達(dá)達(dá)3米的裂縫縫，最寬寬處達(dá)1厘米，幾幾乎橫切切整面墻墻，類似似的裂縫縫還出現(xiàn)現(xiàn)在房內(nèi)內(nèi)的各個(gè)個(gè)角落，，多達(dá)上上百條！！原因調(diào)查查：江寧寧建筑質(zhì)質(zhì)量安裝裝工程監(jiān)監(jiān)督站站站長說施施工存在在質(zhì)量問問題，土土沒有夯夯實(shí)，但但不存在在結(jié)構(gòu)安安全問題題。結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師師稱尚無無法判斷斷結(jié)構(gòu)是是否出現(xiàn)現(xiàn)問題，，需進(jìn)一一步檢測測。進(jìn)入今天天的課題題……房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量量管理三、房地地產(chǎn)公司司質(zhì)量管管理現(xiàn)狀狀及問題題分析近年來房房地產(chǎn)公公司在開開發(fā)質(zhì)量量管理上上不斷進(jìn)進(jìn)步，取取得了很很多值得得稱道的的經(jīng)驗(yàn)，，并得到到較好的的傳承；；同時(shí)，，也有需需要我們們繼續(xù)改改進(jìn)的地地方，尤尤其是重重復(fù)出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量量問題。。以下質(zhì)質(zhì)量管理理中暴露露出來的的問題，，在當(dāng)今今行業(yè)內(nèi)內(nèi)帶有一一定的共共性：1、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)階階段優(yōu)化化深度不不夠；2、工程實(shí)實(shí)施階段段缺乏全全面質(zhì)量量管理。。1、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)階階段優(yōu)化化深度不不夠良好的設(shè)設(shè)計(jì)方案案從來沒沒有像今今天這樣樣重要，，設(shè)計(jì)師師提出的的設(shè)計(jì)方方案如果果平淡無無奇，在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場日日趨飽和和及空間間需求特特征不斷斷變化情情況下，，很難獲獲得市場場的認(rèn)可可。規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)工作作管理很很大程度度上決定定了工程程項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的成成敗，現(xiàn)現(xiàn)行的規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)方面面管理，，遵循了了一般房房地產(chǎn)企企業(yè)所采采用的作作業(yè)流程程，由于于各種綜綜合原因因，在項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)階段我我們的參參與和管管理缺乏乏足夠的的深度和和精度，，對設(shè)計(jì)計(jì)有效優(yōu)優(yōu)化不足足。例如：立面缺少少空調(diào)安安裝位置置或預(yù)留留空調(diào)板板尺寸不不足；消消防管道道外露大大堂；井井口設(shè)置置考慮不不周，部部分出現(xiàn)現(xiàn)在人行行小道路路中央等等等。2、工程實(shí)實(shí)施階段段缺乏全全面質(zhì)量量管理忙于事后后整改，，事前與與事中控控制不足足在工程實(shí)實(shí)施管理理中，事事前質(zhì)量量控制意意識不足足，常在在施工單單位施工工完畢后后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，，做事后后補(bǔ)救。。例如：土土建施工工單位與與園林施施工單位位經(jīng)常出出現(xiàn)交接接不暢，，尤其是是工期趨趨緊的情情況下，，主體外外立面裝裝修未完完工，外外排架無無法拆除除情況下下，園林林單位無無法進(jìn)場場施工，，導(dǎo)致工工期延后后。（后后續(xù)工程程采用懸懸挑排架架已較好好地解決決了這個(gè)個(gè)問題））常出現(xiàn)的的鋁合金金窗滲漏漏問題，，主要也是安裝裝過程和和操作不不規(guī)范引引起；右圖中出出現(xiàn)的滴滴水順著著窗沿內(nèi)內(nèi)流是因?yàn)槁┳鲎龅嗡€線（俗稱稱鷹嘴））這個(gè)小細(xì)節(jié)引引起。2.工程實(shí)施施階段缺缺乏全面面質(zhì)量管管理重視竣工工驗(yàn)收，，成品保保護(hù)不到到位在工程質(zhì)質(zhì)量的管管理過程程中，竣竣工驗(yàn)收收以后開始萬萬事大吉吉，而忽忽視對成成品的保保護(hù)意識。例如：對對鋁合金金門窗的的成品保保護(hù)上。。鋁合金門門窗分包包單位完完成安裝裝后，沒沒有與后后序施工工單位進(jìn)進(jìn)行工序序交接。。結(jié)果，，由于后后序的施施工使很很多鋁合合金門窗窗的滑道道被破壞壞，門框框撞傷；；而后序序施工單單位通常常都屬于于業(yè)主方方直接委委托的分分包單位位，造成成責(zé)任無無法分清清，維修修主體抵抵觸情緒緒嚴(yán)重，，造成管管理難度度和協(xié)調(diào)調(diào)成本的的增加。。上圖為入入戶門保保護(hù)作法法；下圖為撞撞傷的門門框。返回目錄錄四、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)質(zhì)量概概述房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量量是一個(gè)個(gè)廣義上上的全過過程“質(zhì)質(zhì)量”，，包括項(xiàng)項(xiàng)目地段段選擇質(zhì)質(zhì)量、可可行性研研究質(zhì)量量、項(xiàng)目目前期策策劃質(zhì)量量、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、工程實(shí)實(shí)施質(zhì)量量、物業(yè)業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量、售售后服務(wù)務(wù)質(zhì)量等等。由于項(xiàng)目目地段選選擇質(zhì)量量往往回回旋空間間小，物物業(yè)管理理質(zhì)量直直接參與與難度大大；因此此目前房房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量量管理集集中在可可行性研研究、項(xiàng)項(xiàng)目前期期策劃、、設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量、工工程實(shí)施施質(zhì)量及及售后質(zhì)質(zhì)量上。。四.房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量量概述在質(zhì)量管管理過程程中，我我們常常常把主要要精力放放在了施施工階段段，難逃逃施工企企業(yè)本質(zhì)質(zhì)。對前前期項(xiàng)目目可行性性研究階階段、策策劃階段段、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的質(zhì)量管管理重視視程度不不夠。作為建設(shè)設(shè)方，是是以項(xiàng)目目開發(fā)而而成立的的團(tuán)隊(duì)，，施工管管理的思思維應(yīng)該該改變。。當(dāng)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行到施施工階段段時(shí)，產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃、市場場定位、、目標(biāo)客客戶群、、項(xiàng)目的的設(shè)施配配套均已已確定，，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案、技術(shù)術(shù)方案和和設(shè)計(jì)圖圖紙都已已經(jīng)審查查通過，，假如這這些大量量的前期期質(zhì)量不不是最優(yōu)優(yōu)的，那那將會很很難保證證工程項(xiàng)項(xiàng)目的整整體投資資效益。。四、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)質(zhì)量概概述房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量是以以客戶滿滿意度為為目標(biāo)的的綜合產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量；區(qū)別別于傳統(tǒng)統(tǒng)承包單單位的工工藝質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)。。包括反映映綠色生生態(tài)的產(chǎn)產(chǎn)品性能能質(zhì)量，，反映規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)水平平的功能能質(zhì)量，，反映工工程構(gòu)造造、施工工工藝的的工程質(zhì)質(zhì)量；反反映物業(yè)業(yè)管理、、人文環(huán)環(huán)境的服服務(wù)質(zhì)量量。以上分析析不難看看出，設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量（功能能質(zhì)量））在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)質(zhì)量管管理中舉舉足輕重重，甚至至重于施施工質(zhì)量量（工程程質(zhì)量））。因此此本次課課程在涉涉及前期期工作質(zhì)質(zhì)量和售售后服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的同時(shí)，，重點(diǎn)分分析設(shè)計(jì)質(zhì)量量（功能能質(zhì)量））和施工質(zhì)量量（工程程質(zhì)量））的管理。。返回目錄錄五、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工工作的質(zhì)質(zhì)量管理理房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作，，包括項(xiàng)項(xiàng)目建議議書、可可行性研研究報(bào)告告、項(xiàng)目目開發(fā)的的產(chǎn)品策策劃等；；前期工工作的質(zhì)質(zhì)量是整整個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的關(guān)鍵鍵。熟悉地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)動動態(tài)走勢勢，精挑挑細(xì)選咨咨詢單位位；明確確咨詢成成果的質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)和質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，，盡量避避免憑感感覺上開開發(fā)項(xiàng)目目。重視可行行性研究究報(bào)告的的質(zhì)量，，不應(yīng)該該片面地地把可行行性研究究報(bào)告視視為可批批性報(bào)告告?？尚行行匝芯烤繎?yīng)該有有深入的的市場調(diào)調(diào)研(宏觀、中中觀、微微觀調(diào)查查)，包括定定性和定定量相結(jié)結(jié)合的調(diào)調(diào)查與分分析；對對規(guī)劃方方案、戶戶型、景景觀方案案等進(jìn)行行多方案案比選；；嚴(yán)格項(xiàng)目目前期工工作成果果的質(zhì)量量評審。。評審是保保證和提提高開發(fā)發(fā)項(xiàng)目前前期工作質(zhì)量的的重要手手段，同同時(shí)吸取取更多專家的知知識和智智慧，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，，優(yōu)化前期期工作成成果。返回目錄錄六、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量（功功能質(zhì)量量）管理理房地產(chǎn)公公司在設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理方方面積累累了不少少可行的的經(jīng)驗(yàn)，，建立了了基本的的工作流流程，為為規(guī)范設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理奠奠下基礎(chǔ)礎(chǔ)；例如如樣板先先行的有有效執(zhí)行行，是糾糾正設(shè)計(jì)計(jì)缺陷的的最后一一道關(guān)卡卡，為質(zhì)質(zhì)量管理理立下汗汗馬功勞勞；但是更有有效的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理應(yīng)應(yīng)該發(fā)生生在施工工之前，，例如戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、單體體設(shè)計(jì)、、道路規(guī)規(guī)劃、景景觀風(fēng)格格等，這這些方案案的最優(yōu)優(yōu)確定，，才可以以從源頭頭上避免免先天不不足！根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的控制流流程，從從以下兩兩階段完完成設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）的的有效管管理：1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段質(zhì)量管管理2、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段質(zhì)量量管理1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段質(zhì)量管管理規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)據(jù)：經(jīng)過過精心優(yōu)優(yōu)化的前前期可行行性研究究報(bào)告、、市場調(diào)調(diào)研、開開發(fā)項(xiàng)目目的產(chǎn)品品策劃定定位等前前期工作作；并根根據(jù)這些些前期工工作積累累編制的的詳盡的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書；而而咨詢公公司應(yīng)該該參與到到規(guī)劃方方案的設(shè)設(shè)計(jì)；案案例（從從化項(xiàng)目目規(guī)劃調(diào)調(diào)整）混亂的規(guī)規(guī)劃:2、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段質(zhì)量量管理施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段段的質(zhì)量量管理是是防止功功能性質(zhì)質(zhì)量缺陷陷的關(guān)鍵鍵，先天天不足必必將帶來來后患無無窮。因因此，要要擇優(yōu)選選好設(shè)計(jì)計(jì)方案，，對住宅宅的套型型、結(jié)構(gòu)構(gòu)體系、、內(nèi)部功功能、空空間利用用、節(jié)能能節(jié)地等等要創(chuàng)新新創(chuàng)優(yōu)設(shè)設(shè)計(jì)。要在保證證結(jié)構(gòu)可可靠的前前提下，，達(dá)到兩兩個(gè)要求求：一要合理理空間，，要在確確定的套套房面積積內(nèi)，合合理安排排居住、、使用、、衛(wèi)生等等面積，，讓人使使用方便便，居住住舒適；；二要做到到建筑造造型和風(fēng)風(fēng)格的藝藝術(shù)感，，對墻體體立面形形狀、屋屋蓋形式式的處理理要靈活活得當(dāng)，，能給人人以美的的享受，，使開發(fā)發(fā)的房產(chǎn)產(chǎn)具有較較高的使使用價(jià)值值和觀瞻瞻價(jià)值。。注意各專專業(yè)之間間的交叉叉協(xié)調(diào)，，以及人人性化的的設(shè)計(jì)；；關(guān)注建建筑設(shè)備備及家居居產(chǎn)品的的市場變變化，及及時(shí)調(diào)整整相關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)節(jié)。施工圖審審查指南南戶型設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)不夠夠人性化化整個(gè)組團(tuán)團(tuán)的信報(bào)報(bào)箱普遍遍安裝過過低，底底層用戶戶在取信信報(bào)時(shí)會會很不方方便。設(shè)計(jì)不夠夠人性化化一組團(tuán)內(nèi)內(nèi)有的大大堂入口口處沒有有無障礙礙通道，，很不方方便輪椅椅和殘障障人士的的出入，，也不符符合現(xiàn)代代社會的的設(shè)計(jì)潮潮流。人性化設(shè)設(shè)計(jì)外投內(nèi)取取式信箱箱……樓盤電梯梯前室問問題電梯前室室不采用用天然采采光、通通風(fēng)與客客戶使用用矛盾。。電梯前室室采用燈燈光照明明，將會會增加物物業(yè)管理理成本。。人性化設(shè)設(shè)計(jì)地下車庫庫都有尊尊貴的感感覺左圖是頂頂面采光光人性化設(shè)設(shè)計(jì)令人感動動的建筑筑細(xì)節(jié)人性化設(shè)設(shè)計(jì)壁柜可推推入墻內(nèi)內(nèi)不占用用空間洗衣機(jī)預(yù)預(yù)留位上下水都都已做好好人性化設(shè)設(shè)計(jì)這個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)是專為為老年人人放手杖杖的掛鉤鉤帶嬰兒上上廁所，，可以先先把孩子子放在這這里，安安全又舒舒適O(∩_∩)O人性化設(shè)設(shè)計(jì)馬桶的位位置不固固定，可可拉伸到到房間的的任何位位置浴缸內(nèi)還還有扶手手設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不夠夠人性化化部分工程程采用了了飄窗的的設(shè)計(jì)，，但飄窗窗普遍設(shè)設(shè)計(jì)過寬寬。在窗窗下墻高高900mm時(shí)，很多多飄窗還還飄出680mm的寬度，，加上窗窗把手700mm的高度，，業(yè)主（（尤其是是女性業(yè)業(yè)主）很很難夠到到把手開開啟窗戶戶。園林中各各類井的的位置不不妥當(dāng)，，需要在在施工圖圖階段認(rèn)認(rèn)真檢查查，包括括建筑主主體的化化糞池位位置（如如圖所示示，這樣樣的水井井位置影影響美觀觀）安全隱患患相隔兩戶戶可以通通過空調(diào)調(diào)板輕易易地爬入入，存在在嚴(yán)重的的治安隱隱患。電梯大堂堂的美觀觀消防立立管外外露在在電梯梯大堂堂，嚴(yán)嚴(yán)重影影響大大堂的的品質(zhì)質(zhì)。門和窗窗戶互互相““打架架”未設(shè)置置空調(diào)調(diào)安裝裝位置置或安安裝位位置尺尺寸不不足返回目目錄七、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工工質(zhì)量量（工工程質(zhì)質(zhì)量））管理理施工是是開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目形成成實(shí)體體的過過程，，也是是決定定最終終產(chǎn)品品質(zhì)量量的關(guān)關(guān)鍵階階段，，要提提高開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的工程程質(zhì)量量，就就必須須狠抓抓施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量控控制。。工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工涉涉及面面廣，，是一一個(gè)極極其復(fù)復(fù)雜的的過程程，影影響質(zhì)質(zhì)量的的因素素很多多，使使用材材料的的微小小差異異、操操作的的微小小變化化、環(huán)環(huán)境的的微小小波動動、機(jī)機(jī)械設(shè)設(shè)備的的正常常磨損損，都都會產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量變變異，，造成成質(zhì)量量事故故。工程項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后，如如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量量問題題又不不可能能像一一些工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品那那樣拆拆卸、、解體體、更更換配配件，，更不不能實(shí)實(shí)行““包換換”或或“退退款””，因因此工工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工過過程中中的質(zhì)質(zhì)量控控制，，就顯顯得極極其重重要。。1、施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量控控制。。2、現(xiàn)場場有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)。3、現(xiàn)場場管理理需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的工工序。。4、重視視成品品保護(hù)護(hù)。1、施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量控控制制定適適當(dāng)?shù)牡馁|(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)，因因?yàn)橘|(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)常常與項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控控制、、成本本控制制處于于相同同優(yōu)先先級。。因此此，質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)必必須堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)實(shí)事求求是，，因地地制宜宜。目目標(biāo)過過低，，會對對項(xiàng)目目帶來來傷害害，失失去市市場競競爭力力；過過高會會造成成投入入成本本加大大，綜綜合開開發(fā)績績效降降低。。適當(dāng)當(dāng)增加加項(xiàng)目目的一一致成成本，，減少少非一一致成成本；；適當(dāng)當(dāng)增加加預(yù)防防成本本，大大力降降低事事故成成本。。強(qiáng)調(diào)施施工現(xiàn)現(xiàn)場的的技術(shù)術(shù)質(zhì)量量管理理，建建立統(tǒng)統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的的質(zhì)量量管理理體系系，編編制詳詳盡的的施工工作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書和和施工工方案案，嚴(yán)嚴(yán)格檢檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)執(zhí)行行力！！2、現(xiàn)場場有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)工程樣樣板先先行樣板先先行作作為工工程質(zhì)質(zhì)量控控制的的重要要手段段，在在房地地產(chǎn)公公司的的實(shí)踐踐中起起到了了巨大大的作作用，，工程程樣板板是工工程質(zhì)質(zhì)量的的演練練，是是對施施工隊(duì)隊(duì)伍的的實(shí)物物交底底的基基地，，有利利于及及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)施施工圖圖存在在的問問題，，避免免大規(guī)規(guī)模的的返工工簽證證。（關(guān)鍵鍵項(xiàng)目目工程程質(zhì)量量控制制作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書））2、現(xiàn)場場有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)技術(shù)方方案先先行技術(shù)方方案是是保障障專業(yè)業(yè)分項(xiàng)項(xiàng)工程程合法法施工工的有有效技技術(shù)資資料，，更是是指導(dǎo)導(dǎo)正確確施工工的基基礎(chǔ)資資料。。技術(shù)術(shù)方案案先行行作為為工程程管理理的重重要制制度之之一，，必須須在施施工現(xiàn)現(xiàn)場不不折不不扣地地執(zhí)行行。通通過審審批后后的方方案，，可以以大大大提升升專項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)術(shù)的可可操作作性，，使施施工、、技術(shù)術(shù)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)達(dá)達(dá)到最最佳組組合狀狀態(tài)，，為項(xiàng)項(xiàng)目工工程的的最大大效益益服務(wù)務(wù)。（專項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)術(shù)方案案評審審作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書））2、現(xiàn)場場有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)施工關(guān)關(guān)鍵工工序控控制甲方的的現(xiàn)場場管理理不可可能也也不要要求控控制施施工過過程的的每一一個(gè)過過程每每一道道工序序，找找出施施工過過程中中對建建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量或或功能能影響響最大大，施施工中中最容容易出出現(xiàn)問問題的的關(guān)鍵鍵工序序作為為重點(diǎn)點(diǎn)控制制的對對象，，對有有效控控制質(zhì)質(zhì)量通通病，，保證證產(chǎn)品品質(zhì)量量，提提高管管理效效率都都具舉舉足輕輕重的的作用用。（（詳見見3節(jié)）3、現(xiàn)場場管理理需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的工工序驗(yàn)線水準(zhǔn)及及坐標(biāo)標(biāo)控制制點(diǎn)移移交；；基礎(chǔ)與與樁基基驗(yàn)線線砌筑驗(yàn)驗(yàn)線3、現(xiàn)場場管理理需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的工工序工作面面移交交水準(zhǔn)及及坐標(biāo)標(biāo)控制制點(diǎn)移移交；；施工水水電接接駁點(diǎn)點(diǎn)以及及讀表表記錄錄移交交；場地土土方標(biāo)標(biāo)高移移交，，比如如：原原始場場地移移交給給土方方單位位；土土方單單位將將平整整后的的場地地移交交基坑坑單位位；基基坑單單位將將基坑坑移交交給樁樁基單單位；；樁基基單位位將工工作面面移交交給主主包單單位等等；基基坑坡坡度與與樁基基、主主包施施工的的關(guān)系系移交交；主包與與分包包之間間工作作面移移交，，比如如：門門窗洞洞口移移交；；入戶戶門、、防火火門洞洞口移移交；；欄桿桿工作作面移移交；；防水水工作作面移移交；；外墻墻涂料料工作作面移移交；；電梯梯井道道移交交；煙煙道工工作面面移交交；園園林工工作面面移交交；電電梯機(jī)機(jī)房、、消防防中心心、變