房地產(chǎn)法律實務(wù)講義（共83）

房地產(chǎn)產(chǎn)法律律實務(wù)務(wù)李東華華2013.9.4-11.13

目錄：1.房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)6.房地產(chǎn)中介服務(wù)2.房地產(chǎn)征收7.房地產(chǎn)稅費制度3.房地產(chǎn)開發(fā)8.房地產(chǎn)金融服務(wù)4.房地產(chǎn)交易9.物業(yè)管理服務(wù)5.房地產(chǎn)租賃前言言目錄錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)案例：：汝州市市蟒川川鎮(zhèn)寺寺上村村第四四村民民組訴訴汝州州市人人民政政府土土地所所有權(quán)權(quán)爭議議處理理決定定糾紛紛案原告：：汝州州市蟒蟒川鎮(zhèn)鎮(zhèn)寺上上村第第四村村民組組；被告：：汝州州市人人民政政府第三人人：汝汝州市市蟒川川鎮(zhèn)寺寺上村村第一一村民民組。。2006年6月，第第三人人對爭爭議地地（位位于：：寺上上村東東，臨臨寺公公路北北側(cè)，，東至至倪家家墳，，西至至爭議議地內(nèi)內(nèi)六間間平房房西250米處，，為荒荒坡））對外外承包包時與與原告告發(fā)生生爭議議。原原告提提出確確權(quán)申申請，，被告告作出出汝政政決（（2008）20號決定定確權(quán)權(quán)給原原告；；第三三人申申請復(fù)復(fù)議，，平頂頂山市市政府府維持持。第第三人人不服服提起起行政政訴訟訟，法法院以以該處處理決決定主主要依依據(jù)不不足，，作出出撤銷銷上述述決定定的判判決。。2008年11月21日，原原告再再次申申請確確權(quán)，，被告告2009年9月11日作出出汝政政（2009）20號決定定，部部分給給原告告，部部分給給第三三人。。原告告、第第三人人都不不服，，訴至至法院院請求求撤銷銷該決決定。。目錄錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)背景知知識：：四固定定——中國60年代農(nóng)農(nóng)業(yè)政政策，，即以以土地地改革革確權(quán)權(quán)和農(nóng)農(nóng)業(yè)合合作化化為基基礎(chǔ)，，根據(jù)據(jù)實際際情況況對農(nóng)農(nóng)村集集體所所有的的土地地(山林、、水面面、草草原)、牲畜畜、農(nóng)農(nóng)具、、勞動動力進進行統(tǒng)統(tǒng)一調(diào)調(diào)整和和固定定，本本著屬屬地原原則，，兼顧顧有利利生產(chǎn)產(chǎn)、方方便管管理，，將土土地等等生產(chǎn)產(chǎn)資料料劃歸歸就近近的生生產(chǎn)隊隊集體體所有有(《農(nóng)村人人民公公社工工作條條例修修正草草案》第20條)。各方陳陳述事事實：：原告：：1951年，登登記在在原告告部分分村民民名下下；1962年，四四固定定時固固定為為原告告所有有；2006年8月，第第三人人在爭爭議地地建房房。第三人人：1951年，部部分在在原告告村民民名下下，部部分在在第三三人村村民名名下；；四固固定時時，通通過調(diào)調(diào)換固固定，，爭議議地東東西兩兩側(cè)、、臨寺寺公路路下方方部分分都屬屬第三三人。。被告：：爭議地地為荒荒地，，雙方方一直直未利利用；；被告告依據(jù)據(jù)1951年土地地房產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)證證作出出決定定。雙雙方均均未提提供四四固定定時的的有效效證據(jù)據(jù)。目錄錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)法律：：土地管管理法法：第第16條土土地所所有權(quán)權(quán)和使使用權(quán)權(quán)爭議議，由由當(dāng)事事人協(xié)協(xié)商解解決；；協(xié)商商不成成的，，由人人民政政府處處理。。單位之之間的的爭議議，由由縣級級以上上人民民政府府處理理；當(dāng)事人人對有有關(guān)人人民政政府的的處理理決定定不服服的，，可以以自接接到處處理決決定通通知之之日起起三十十日內(nèi)內(nèi)，向向人民民法院院起訴訴。土地權(quán)權(quán)屬爭爭議調(diào)調(diào)查處處理辦辦法：：第27條調(diào)調(diào)解未未達成成協(xié)議議的，，國土土資源源主管管部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時時提出出調(diào)查查處理理意見見，報報同級級人民民政府府作出出處理理決定定；第28條國國土資資源主主管部部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)自自受理理土地地權(quán)屬屬爭議議之日日起6個月內(nèi)內(nèi)提出出調(diào)查查處理理意見見。因因情況況復(fù)雜雜，經(jīng)經(jīng)主要要負(fù)責(zé)責(zé)人批批準(zhǔn)，，可適適當(dāng)延延長。。法院：：被告未未提交交其國國土資資源主主管部部門的的調(diào)查查處理理意見見和批批準(zhǔn)延延長手手續(xù)，，不符符合法法定程程序要要求。。判決決撤銷銷汝政政（2009）20號決定定。房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)1.11.4地役權(quán)1.5抵押權(quán)土地使用權(quán)1.2房屋所有權(quán)1.31.6典權(quán)點擊添添加標(biāo)標(biāo)題1.1土地所有權(quán)1.1.1國家土地所有權(quán)1.1.2集體土地所有權(quán)目錄錄1.1.1國家所所有土土地權(quán)權(quán)憲法：：第十十條城城市市的土土地屬屬于國國家所所有。。農(nóng)村和和城市市郊區(qū)區(qū)的土土地，，除由由法律律規(guī)定定屬于于國家家所有有的以以外，，屬于于集體體所有有；宅宅基地地和自自留地地、自自留山山，也也屬于于集體體所有有。第九條條礦礦藏、、水流流、森森林、、山嶺嶺、草草原、、荒地地、灘灘涂等等自然然資源源，都都屬于于國家家所有有，即即全民民所有有；由由法律律規(guī)定定屬于于集體體所有有的森森林和和山嶺嶺、草草原、、荒地地、灘灘涂除除外。。土地管管理法法：第二條條國國家所所有土土地的的所有有權(quán)由由國務(wù)務(wù)院代代表國國家行行使第十條條農(nóng)農(nóng)民集集體所所有的的土地地依法法屬于于村農(nóng)農(nóng)民集集體所所有的的，由由村集集體經(jīng)經(jīng)濟組組織或或者村村民委委員會會經(jīng)營營、管管理；；已經(jīng)經(jīng)分別別屬于于村內(nèi)內(nèi)兩個個以上上農(nóng)村村集體體經(jīng)濟濟組織織的農(nóng)農(nóng)民集集體所所有的的，由由村內(nèi)內(nèi)各該該農(nóng)村村集體體經(jīng)濟濟組織織或者者村民民小組組經(jīng)營營、管管理；；已經(jīng)經(jīng)屬于于鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)））農(nóng)民民集體體所有有的，，由鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）農(nóng)農(nóng)村集集體經(jīng)經(jīng)濟組組織經(jīng)經(jīng)營、、管理理。1.2土地使用權(quán)1.2.1農(nóng)用地1.2.2建設(shè)用地1.2.3未利用地目錄錄1.2.2國有建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)年限限城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫暫行條條例第十二二條土土地地使用用權(quán)出出讓最最高年年限按按下列列用途途確定定：（一））居住住用地地七十十年；；（二））工業(yè)業(yè)用地地五十十年；；（三））教育育、科科技、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地五十十年；；（四））商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂用地地四十十年；；（五））綜合合或者者其他他用地地五十十年。。1.3房屋所有權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)）1.3.1專有部分所有權(quán)1.3.2共有部分所有權(quán)問：土土地實實行私私有制制好？？還是公公有制制好？？2.房地產(chǎn)產(chǎn)登記記和房房地產(chǎn)產(chǎn)征收收案例：：靖江市市龍源源特種種電器器廠訴訴靖江江市國國土資資源局局土地地行政政處罰罰糾紛紛案原告：：靖江江市龍龍源特特種電電器廠廠被告：：靖江江市國國土資資源局局2003年11月，原原告與與靖江江市馬馬橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)靖西西村民民委員員會第第六組組（以以下簡簡稱靖靖西村村六組組）簽簽訂土土地征征用協(xié)協(xié)議，，征用用靖西西村六六組集集體所所有的的建設(shè)設(shè)預(yù)留留地12.2畝，每每畝補補償費費用為為30481.8元，總總補償償費用用為371877.96元，同同時原原告支支付靖靖西村村六組組上下下力資資費、、運輸輸費1萬元（（以上上費用用均已已支付付）。。嗣后，，原告告就上上述受受讓的的12.2畝土地地中的的5.562畝辦理理了土土地征征用手手續(xù)。。2004年原告告在余余下的的6.638畝土地地上建建造商商品房房欲出出售，，被被被告立立案查查處。。2004年8月30日被告告作出出行政政處罰罰決定定書，，認(rèn)定定原告告合法法征用用土地地5.562畝，實實際占占用12.2畝，并并在超超占土土地上上建房房，系系超過過批準(zhǔn)準(zhǔn)數(shù)量量，非非法占占用集集體土土地。。依據(jù)據(jù)《土地管管理法法》第76條之規(guī)規(guī)定決決定：：沒收收原告告在非非法占占用土土地上上新建建的建建筑物物和其其他設(shè)設(shè)施，，并處處罰款款2.13萬元。。處罰后后，原原告不不服，，以被被告處處罰決決定認(rèn)認(rèn)定事事實和和適用用法律律有誤誤，向向法院院提起起行政政訴訟訟。法院：：原告合合法征征用5.562畝，實實際占占有12.2畝，超超占6.638畝，但但不應(yīng)應(yīng)屬““超過過批準(zhǔn)準(zhǔn)數(shù)量量非法法占用用土地地”。。事實實上，，這是是基于于原告告和靖靖西村村六組組的土土地征征用協(xié)協(xié)議的的占用用，原原告也也為此此支付付了相相應(yīng)價價款。。其實實質(zhì)是是非法法轉(zhuǎn)讓讓土地地。被被告的的行政政處罰罰認(rèn)定定事實實、適適用法法律錯錯誤，，應(yīng)予予撤銷銷。法律法法規(guī)：：第二條條任任何何單位位和個個人不不得侵侵占、、買賣賣或者者以其其他形形式非非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地。。土地使使用權(quán)權(quán)可以以依法法轉(zhuǎn)讓讓。國家為為了公公共利利益的的需要要，可可以依依法對對土地地實行行征收收或者者征用用并給給予補補償。。第七十十三條條買買賣賣或者者以其其他形形式非非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地的的，由由縣級級以上上人民民政府府土地地行政政主管管部門門沒收收違法法所得得；一、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記1、依據(jù)據(jù)：物權(quán)法法：第第九條條——不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)權(quán)的設(shè)設(shè)立、、變更更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和和消滅滅，經(jīng)經(jīng)依法法登記記，發(fā)發(fā)生效效力；；未經(jīng)經(jīng)登記記，不不發(fā)生生效力力，但但法律律另有有規(guī)定定的除除外。。第十條條不不動產(chǎn)產(chǎn)登記記，由由不動動產(chǎn)所所在地地的登登記機機構(gòu)辦辦理。。國家對對不動動產(chǎn)實實行統(tǒng)統(tǒng)一登登記制制度。。2、分類類：（1）土地地所有有權(quán)、、土地地使用用權(quán)、、地役役權(quán)、、抵押押權(quán)登登記——依據(jù)土土地登登記辦辦法第第3條，縣縣級以以上人人民政政府登登記造造冊（2）房屋屋所有有權(quán)、、房屋屋抵押押權(quán)登登記——依據(jù)房房屋登登記辦辦法第第4條，直直轄市市、市市、縣縣人民民政府府建設(shè)設(shè)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）主主管部部門或或者其其設(shè)置置的負(fù)負(fù)責(zé)房房屋登登記工工作的的機構(gòu)構(gòu)。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)征收收（一））分類類1、土地地征收收——土地管管理法法第43條：““任何何單位位和個個人進進行建建設(shè)，，需要要使用用土地地的，，必須須依法法申請請使用用國有有土地地；但但是，，興辦辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)和村村民建建設(shè)住住宅經(jīng)經(jīng)依法法批準(zhǔn)準(zhǔn)使用用本集集體經(jīng)經(jīng)濟組組織農(nóng)農(nóng)民集集體所所有的的土地地的，，或者者鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)））村公公共設(shè)設(shè)施和和公益益事業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)經(jīng)依依法批批準(zhǔn)使使用農(nóng)農(nóng)民集集體所所有的的土地地的除除外””。2、國有有土地地使用用權(quán)上上的房房屋征征收（二））征收收主體體1、縣級級以上上人民民政府府——土地管管理法法第46條2、市、、縣級級人民民政府府——國有土土地上上房屋屋征收收與補補償條條例第第4條（三））征收收程序序（以以征收收土地地為例例）1、審批批將土土地利利用規(guī)規(guī)劃確確定為為建設(shè)設(shè)用地地2、審批批將農(nóng)農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為為建設(shè)設(shè)用地地3、審批批征收收土地地決定定以上都都是由由省級級政府府或國國務(wù)院院審批批4、縣、、市級級以上上人民民政府府公告告征收收土地地決定定5、村民民拿權(quán)權(quán)屬證證書在在公告告期內(nèi)內(nèi)辦理理補償償?shù)怯浻?、政府府公布布征地地補償償安置置方案案，征征求農(nóng)農(nóng)村集集體組組織和和農(nóng)民民意見見7、政府府按照照確定定的征征地補補償安安置方方案向向被征征地農(nóng)農(nóng)村集集體經(jīng)經(jīng)濟組組織給給付補補償款款、對對被征征地農(nóng)農(nóng)民進進行安安置8、所有有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記（四））征收收補償償（以以征收收耕地地為例例）1、土地地補償償費——為該耕耕地被被征收收前三三年平平均年年產(chǎn)值值的六六至十十倍2、安置置補助助費——每一個個需要要安置置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人人口的的安置置補助助費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，為該耕地地被征征收前前三年年平均均年產(chǎn)產(chǎn)值的的四至至六倍倍。3、地上上附著著物和和青苗苗的補補償費費——由省、、自治治區(qū)、、直轄轄市參參照征征收耕耕地的的土地地補償償費和安置置補助助費的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定定。江蘇省省土地地管理理條例例第第26條耕耕地地前三三年平平均年年產(chǎn)值值每公公頃低低于一一萬八八千元元的，，按一一萬八八千元元計算算。三、國國有土土地上上房屋屋征收收與補補償條條例1、第八八條為為了了保障障國家家安全全、促促進國國民經(jīng)經(jīng)濟和和社會會發(fā)展展等公公共利利益的的需要要，有有下列列情形形之一一，確確需征征收房房屋的的，由由市、、縣級級人民民政府府作出出房屋屋征收收決定定：（一））國防防和外外交的的需要要；（二））由政政府組組織實實施的的能源源、交交通、、水利利等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)的的需要要；（三））由政政府組組織實實施的的科技技、教教育、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育、環(huán)環(huán)境和和資源源保護護、防防災(zāi)減減災(zāi)、、文物物保護護、社社會福福利、、市政政公用用等公公共事事業(yè)的的需要要；（四））由政政府組組織實實施的的保障障性安安居工工程建建設(shè)的的需要要；（五））由政政府依依照城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法法有關(guān)關(guān)規(guī)定定組織織實施施的對對危房房集中中、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施落落后等等地段段進行行舊城城區(qū)改改建的的需要要；（六））法律律、行行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他他公共共利益益的需需要。。三、國國有土土地上上房屋屋征收收與補補償條條例2、第十十七條條作作出房房屋征征收決決定的的市、、縣級級人民民政府府對被被征收收人給給予的的補償償包括括：（一））被征征收房房屋價價值的的補償償；（二））因征征收房房屋造造成的的搬遷遷、臨臨時安安置的的補償償；（三））因征征收房房屋造造成的的停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失失的補補償。。市、縣縣級人人民政政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)制制定補補助和和獎勵勵辦法法，對對被征征收人人給予予補助助和獎獎勵。。第十九九條對對被被征收收房屋屋價值值的補補償，，不得得低于于房屋屋征收收決定定公告告之日日被征征收房房屋類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場價價格。。被征征收房房屋的的價值值，由由具有有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格評估估機構(gòu)構(gòu)按照照房屋屋征收收評估估辦法法評估估確定定。問：1、你愿愿意政政府征征收你你家土土地或或房屋屋嗎？？2、怎么么理解解公共共利益益？3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)制度度案例：：張某與與解放放軍某某部隊隊預(yù)租租房屋屋合同同糾紛紛上訴訴案上訴人人：張張某被上訴訴人：：解放放軍某某部隊隊1997年8月29日，解解放軍軍某部部隊與與張某某簽訂訂合同同，約約定張張某投投資建建設(shè)某某部隊隊劃撥撥土地地上立立項的的商業(yè)業(yè)大廈廈。大大廈建建成后后產(chǎn)權(quán)權(quán)歸某某部隊隊所有有，張張某租租用該該大廈廈12年（從從1998年1月1日起至至2009年12月31日止）），每每年交交納租租金82萬元。。合同同期滿滿后，，張某某按照照市場場價格格享有有優(yōu)先先承租租權(quán)。。大廈廈于1998年竣工工，某某部隊隊取得得房屋屋所有有權(quán)證證并將將房屋屋交付付張某某承租租經(jīng)營營。后后因張張某拖拖欠房房屋租租金，，雙方方簽訂訂《處理意意見》，約定定張某某分兩兩次付付清拖拖欠的的租金金，若若在2002年12月31日前不不付清清租金金，某某部隊隊將無無條件件收回回房屋屋?！短幚硪庖庖姟泛炗喓蠛?，張張某未未能按按約支支付拖拖欠租租金。。2003年12月25日，某某部隊隊向人人民法法院提提起訴訴訟，，請求求解除除與張張某簽簽訂的的合同同，張張某支支付尚尚欠的的租金金。張張某提提出反反訴，，請求求判令令某部部隊返返還建建房投投資700余萬元元。一審判判決后后，張張某不不符，，提起起上訴訴。事實：：1、2013年12月25日商業(yè)業(yè)大廈廈的市市場價價值為為193.73179萬元。。2、《中國人人民解解放軍軍房地地產(chǎn)管管理條條例》1990.4.20第2條本本條條例所所稱房房地產(chǎn)產(chǎn)，是是指由由軍隊隊管理理、使使用的的土地地、房房屋及及附屬設(shè)施施、設(shè)設(shè)備，，以及及林木木等。。第4條軍軍隊隊房地地產(chǎn)的的權(quán)屬屬統(tǒng)歸歸于軍軍委、、總部部。其其產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍籍由各各級后后勤基建建營營房房部部門門歸歸口口管管理理，，按按其其用用途途分分別別由由有有關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門具具體體負(fù)負(fù)責(zé)使使用用和和管管護護。。第29條軍軍隊隊房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營的的主主要要方方式式：：（1）利利用用空空余余房房屋屋或或者者場場地地租租賃賃；；（2）辦辦理理空空余余房房屋屋出出售售；；（3）軍軍用用土土地地有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、合合作作經(jīng)經(jīng)營營；；（4）與與地地方方換換建建及及合合資資建建房房；；（5）開開辦辦經(jīng)經(jīng)濟濟實實體體。。1998年，，中中共共中中央央、、中中央央軍軍委委、、國國務(wù)務(wù)院院““軍軍隊隊武武警警部部隊隊政政法法機機關(guān)關(guān)不不再再從從事經(jīng)經(jīng)商商活活動動工工作作。。分析析：：1、聯(lián)聯(lián)合合建建房房合合同同？？2、房房屋屋租租賃賃合合同同？？3、聯(lián)聯(lián)合合建建房房、、房房屋屋租租賃賃合合同同？？法律律法法規(guī)規(guī)：：最高高人人民民法法院院《關(guān)于于審審理理涉涉及及國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)合合同同糾糾紛紛案案件件適適用用法法律律問問題題的的解解釋釋》第27條———““合作作開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)合合同同約約定定提提供供資資金金的的當(dāng)當(dāng)事事人人不不承承擔(dān)擔(dān)經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險險，，只只以以租租賃賃或或者者其其他他形形式式使使用用房房屋屋的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定定為為房房屋屋租租賃賃合合同同””。。國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局《關(guān)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)征征收收企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅問問題題的的通通知知》規(guī)定定：：開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)新新建建的的開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品在在尚尚未未完完工工或或辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)初初始始登登記記、、取取得得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證前前，，與與承承租租人人簽簽訂訂租租賃賃預(yù)預(yù)約約協(xié)協(xié)議議的的，，自自開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品交交付付承承租租人人使使用用之之日日起起，，出出租租方方取取得得的的預(yù)預(yù)租租價價款款按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實實現(xiàn)現(xiàn)，，承承租租方方支支付付的的預(yù)預(yù)租租費費用用同同時時按按租租金金進進行行稅稅前前扣扣除除。。法院院判判決決：：1、解解除除雙雙方方當(dāng)當(dāng)事事人人簽簽訂訂的的合合同同；；2、某某部部隊隊返返還還張張某某預(yù)預(yù)付付租租金金209.140624萬元元；；3、張張某某支支付付拖拖欠欠租租金金168.428萬元元。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)法法律律：：1、城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法（（2007年修修正正））2、城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營管管理理條條例例具體體制制度度：：一、、土土地地儲儲備備制制度度———《《土地地儲儲備備管管理理辦辦法法》1、儲儲備備土土地地2、開開發(fā)發(fā)與與管管理理前前期期開開發(fā)發(fā)和和管管理理即即七七通通一一平平，，““道道路路、、供供水水、、供供電電、、供供氣氣、、排排水水、、通通信信、、照照明明、、綠綠化化、、土土地地平平整整。。3、土土地地供供應(yīng)應(yīng)二、、建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓法法律律制制度度1、土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的招招拍拍掛掛制制度度———商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)2、土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的劃劃撥撥制制度度———公共共建建設(shè)設(shè)三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的基基本本程程序序1、編編制制項項目目建建議議書書2、可可行行性性研研究究3、建建設(shè)設(shè)項項目目用用地地預(yù)預(yù)審審4、取取得得建建設(shè)設(shè)項項目目選選址址意意見見書書5、取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證6、取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)7、取取得得建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證8、施施工工單單位位的的選選定定9、施施工工單單位位進進場場施施工工10、竣竣工工驗驗收收11、租租售售和和售售后后服服務(wù)務(wù)問：：你你覺覺得得現(xiàn)現(xiàn)在在的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有否否過過度度？？4.房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易制制度度案例例：：北京京宋宋莊莊畫畫家家村村房房屋屋買買賣賣合合同同糾糾紛紛案案原告告：：李李某某被告告：：馬馬某某2002年7月1日，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民李李某某同同馬馬某某簽簽訂訂《買賣賣房房協(xié)協(xié)議議書書》，約約定定李李某某購購買買馬馬某某位位于于北北京京市市通通州州區(qū)區(qū)宋宋莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)辛辛店店村村房房屋屋8間及及院院落落，，并并取取得得了了當(dāng)當(dāng)時時宋宋莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)辛辛店店村村村村委委會會的的認(rèn)認(rèn)可可，，村村委委會會干干部部康康某某作作為為““中中間間人人””也也在在協(xié)協(xié)議議上上簽簽字字確確認(rèn)認(rèn)。。協(xié)協(xié)議議簽簽訂訂后后，，李李某某向向馬馬某某支支付付了了購購房房款款共共計計人人民民幣幣4.5萬元元，，并并與與馬馬某某一一起起到到宋宋莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)辛辛店店村村村村委委會會進進行行房房產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓登登記記。。當(dāng)當(dāng)日日，，馬馬某某向向李李某某交交付付了了房房屋屋。。李李某某購購買買該該房房屋屋及及院院落落后后，，不不僅僅對對原原有有的的房房屋屋進進行行了了翻翻新新及及裝裝修修，，還還在在院院落落內(nèi)內(nèi)新新建建了了3間新房，并安安裝了上下水水、暖氣等生生活設(shè)施，共共計花費了約約十幾萬元人人民幣。2006年12月，馬某向北北京市通州區(qū)區(qū)人民法院提提起民事訴訟訟，要求確認(rèn)認(rèn)與李某簽署署的協(xié)議無效效，請求李某某交還房屋。。分析：1、城鎮(zhèn)居民能能否購買農(nóng)村村居民的宅基基地（房）？？2、農(nóng)村居民的的宅基地房能能夠買賣？3、買賣合同無無效的情形？？法律：1、合同法第52條第5款——違反法律、行行政法規(guī)的強強制性規(guī)定合合同無效；2、合同法司法法解釋（二））第14條——強制性規(guī)定是是指效力性強強制性規(guī)定。。3、民法通則第第6條——法律對民事活活動無明確規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守國家政政策。政策：1、1999年5月6日國務(wù)院辦公公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)嚴(yán)禁炒賣土地地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)農(nóng)民的住宅不不得向城市居居民出售，也也不得批準(zhǔn)城城市居民占用用農(nóng)民集體土土地建住宅，，有關(guān)部門不不得為違法建建造和購買的的住宅發(fā)放土土地使用證和和房產(chǎn)證?！薄?、2007年12月，國務(wù)院辦辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行行有關(guān)農(nóng)村集集體建設(shè)用地地法律和政策策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕〕71號）第二條又又一次強調(diào)：：“農(nóng)村住宅宅用地只能分分配給本村村村民，城鎮(zhèn)居居民不得到農(nóng)農(nóng)村購買宅基基地、農(nóng)民住住宅或小產(chǎn)權(quán)權(quán)房?！狈ㄔ海悍课葙I買賣協(xié)議無效效，李某向馬馬某返還房屋屋，馬某向李李某支付原房房及添附部分分的折價補償償人民幣93808元。馬某因土地升升值或拆遷補補償所獲利益益，以及李某某因房屋現(xiàn)值值和原買賣價價格的差異造造成損失兩方方面因素的基基礎(chǔ)上，對李李某的信賴?yán)鎿p失進行行賠償，共計計28萬元。一、房屋買賣賣類型1、農(nóng)村宅基地地房屋買賣2、城鎮(zhèn)房屋買買賣2.1商品房現(xiàn)售2.2商品房預(yù)售二、商品房買買賣中應(yīng)注意意的問題1、銷售廣告要約邀請規(guī)劃范圍內(nèi)房房屋及設(shè)施說說明和允諾具具體確定視視為要約約2、售房欺詐隱瞞未取得預(yù)預(yù)售許可證或或提供虛假預(yù)預(yù)售許可證隱瞞已經(jīng)抵押押的事實隱瞞已售房屋屋已經(jīng)出賣第第三人或未拆拆遷補償安置置房3、交付面積誤誤差、層高誤誤差3%1%二、商品房買買賣中應(yīng)注意意的問題4、質(zhì)量瑕疵主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量量不合格影響正常居住住5、辦產(chǎn)證6、抵押問題他項權(quán)證三、商品房買買賣合同示范范文本問：限購令？？5.房屋租賃制度度案例：劉進訴汪磊房房屋租賃合同同糾紛案原告：劉進被告：汪磊2010年5月，汪磊與李李毅簽訂一份份房屋租賃合合同，汪將其其一門市房出出租給李，租租期至2013年4月。2011年11月，汪磊的岳岳父韓石、李李及劉進共同同協(xié)商。劉要要求：李將房房屋轉(zhuǎn)租給劉劉從事藝術(shù)教教學(xué)，劉支付付給李2012年4月30日前的房租和和門前廣告牌牌費用共計28000元；2012年4月30日后的租賃合合同由劉與汪汪續(xù)簽，租期期續(xù)至2015年4月30日止，第一年年房租35000元，第二、三三年房租隨行行就市另定。。韓簽名同意意劉的要求。。劉2012年5月3日向韓交了1年的部分房租租20000元，韓在收條條上同意余款款15000元在2012年7月上旬結(jié)清。。2012年6月30日，汪將房屋屋出售給黃明明，兩人均以以為房屋只租租賃到2013年4月30日。黃得知劉劉續(xù)租事宜后后，不同意劉劉續(xù)租，致劉劉不能營業(yè)，，但劉自稱已已花費150000元改造裝修。。劉訴汪，要求求繼續(xù)履行房房屋租賃合同同。分析：1、有幾組法律律關(guān)系？各是是什么關(guān)系？？2、韓、李、劉劉達成的協(xié)議議對汪是否有有效力？3、汪、黃達成成的買賣房屋屋協(xié)議是否有有效力？4、案件該如何何處理？法律：合同法1、第49條：行為人沒沒有代理權(quán)、、超越代理權(quán)權(quán)或者代理權(quán)權(quán)終止后以被被代理人名義義訂立合同，，相對人有理理由相信行為為人有代理權(quán)權(quán)的，該代理理行為有效。。2、第224條：承租人經(jīng)經(jīng)出租人同意意，可以將租租賃物轉(zhuǎn)租給給第三人。承承租人轉(zhuǎn)租的的，承租人與與出租人之間間的租賃合同同繼續(xù)有效，，第三人對租租賃物造成損損失的，承租租人應(yīng)當(dāng)賠償償損失。承租人未經(jīng)出出租人同意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的，出租租人可以解除除合同。3、第229條：租賃物在在租賃期間發(fā)發(fā)生所有權(quán)變變動的，不影影響租賃合同同的效力。4、第230條：出租人出出賣租賃房屋屋的，應(yīng)當(dāng)在在出賣之前的的合理期限內(nèi)內(nèi)通知承租人人，承租人享享有以同等條條件優(yōu)先購買買的權(quán)利。房屋租賃合同同中的幾個問問題：一、合同內(nèi)容容房屋座落、權(quán)權(quán)屬；用途、租賃期期限；租金及其支付付、維修等二、租賃期限限<、=20年三、合同形式式6個月以上，應(yīng)應(yīng)當(dāng)書面；未書面的，視視為不定期租租賃。四、房屋使用用保管房屋及其其附屬物，經(jīng)經(jīng)同意可改善善或增設(shè)（裝裝修）五、轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意意，否則，可可解除合同六、續(xù)租期滿未訂，視視為續(xù)租，租租期不定七、買賣不破破除租賃八、其他合同法第十三三章租賃合同同最高人民法院院關(guān)于審理城城鎮(zhèn)房屋租賃賃合同糾紛案案件具體應(yīng)用用法律若干問問題的解釋蘇州市居住房房屋出租管理理辦法問：承租人哪哪些利益容易易被侵損？6.房地產(chǎn)中介服服務(wù)案例：武義縣精靈通通房產(chǎn)中介有有限責(zé)任公司司訴臧菊仙居居間合同糾紛紛案原告：武義縣精靈通通房產(chǎn)中介有有限公司被告：臧菊仙2010年8月24日日，被告于陳陳文有通過原原告的中介公公司達成了位位于武義縣城城春江花園70幢2單元元602室的的房地產(chǎn)買賣賣合同。合同約定，上上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價款為660000元，在簽訂訂合同時，由由買方被告支支付陳文有定定金50000元（已付付），房款分分期支付；同同時約定在簽簽訂合同時，，由被告支付付原告的傭金金為成交價的的百分之一，，即6600元。但被告分文未未付，故原告告訴請法院判判令被告支付付傭金6600元。合同法：第424條居居間合同是是居間人向委委托人報告訂訂立合同的機機會或者提供供訂立合同的的媒介服務(wù)，，委托人支付付報酬的合同同。第425條居間人應(yīng)應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂訂立合同的事事項向委托人人如實報告。。居間人故意隱隱瞞與訂立合合同有關(guān)的重重要事實或者者提供虛假情情況，損害委委托人利益的的，不得要求求支付報酬并并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損損害賠償責(zé)任任。合同法：第426條居居間人促成成合同成立的的，委托人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照約定定支付報酬。。對居間人的的報酬沒有約約定或者約定定不明確，依依照本法第六六十一條的規(guī)規(guī)定仍不能確確定的，根據(jù)據(jù)居間人的勞勞務(wù)合理確定定。因居間人人提供訂立合合同的媒介服服務(wù)而促成合合同成立的，，由該合同的的當(dāng)事人平均均負(fù)擔(dān)居間人人的報酬。居間人促成合合同成立的，，居間活動的的費用，由居居間人負(fù)擔(dān)。。第427條居居間人未促促成合同成立立的，不得要要求支付報酬酬，但可以要要求委托人支支付從事居間間活動支出的的必要費用。。一、房地產(chǎn)中中介服務(wù)機構(gòu)構(gòu)（內(nèi)容）的的類型1、房地產(chǎn)咨咨詢機構(gòu)提供法律、法法規(guī)、政策、、信息、技術(shù)術(shù)等方面服務(wù)務(wù)；不存在單純的的房地產(chǎn)咨詢詢機構(gòu)、咨詢詢是一種中介介行為；2、房地產(chǎn)價價格評估機構(gòu)構(gòu)對房地產(chǎn)進行行測算，評定定其經(jīng)濟價值值和價格的經(jīng)經(jīng)營機構(gòu)。土地價格評估估房地產(chǎn)價格總總評估一、房地產(chǎn)中中介服務(wù)機構(gòu)構(gòu)（內(nèi)容）的的類型3、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為促成房地產(chǎn)產(chǎn)交易，向委委托人提供房房地產(chǎn)居間、、代理等服務(wù)的經(jīng)營活動動。從事現(xiàn)房、期期房交易活動動，為買者代代買或為賣者者代賣；從事房地產(chǎn)抵抵押業(yè)務(wù)，為為產(chǎn)權(quán)人申請請抵押貸款；；從事房屋租賃賃代理；從事房地產(chǎn)的的合資、合作作或聯(lián)營的項項目交易活動動；從事有關(guān)房地地產(chǎn)的廣告策策劃、過戶納納稅、產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換、售后服務(wù)等活動。。二、房地產(chǎn)中中介服務(wù)機構(gòu)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)務(wù)1、權(quán)利報酬請求權(quán)調(diào)查權(quán)或請求求協(xié)助權(quán)賠償請求權(quán)2、義務(wù)忠實履行中介介服務(wù)義務(wù)保密義務(wù)公平提供服務(wù)務(wù)義務(wù)中中立立場賠償義務(wù)三、房地產(chǎn)中中介服務(wù)法律律法規(guī)1、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)管理辦法法201104012、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)業(yè)資格制度暫暫行規(guī)定20011218房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人協(xié)理從業(yè)資資格第9條凡中中華人民共和和國公民，遵遵守國家法律律、法規(guī)，已已取得房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理理資格并具備備以下條件之之一者，可以以申請參加房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人執(zhí)業(yè)資格考考試：（一）取得大大專學(xué)歷，工工作滿６年，，其中從事房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)工作滿３３年。（二）取得大大學(xué)本科學(xué)歷歷，工作滿４４年，其中從從事房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作作滿２年。（三）取得雙雙學(xué)士學(xué)位或或研究生班畢畢業(yè)，工作滿滿３年，其中中從事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工工作滿１年。。（四）取得碩碩士學(xué)位，工工作滿２年，，從事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工工作滿１年。。（五）取得博博士學(xué)位，從從事房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作作滿１年。第13條凡凡中華人民共共和國公民，，遵守國家法法律、法規(guī)，，具有高中以以上學(xué)歷，愿愿意從事房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動動的人員，均均可申請參加加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)業(yè)資格考試。。問：去考房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)執(zhí)業(yè)資格證書書嗎？7.房地產(chǎn)金融服服務(wù)蔡燕霞與中國國銀行廣州市市東山支行住住房抵押貸款款合同糾紛上上訴案廣東省廣州市市中級人民法法院民事裁定書（2004））穗中法民二二終字第1859號上訴人（原審審被告）：蔡蔡燕霞。被上訴人（原原審原告）：：中國銀行廣廣州市東山支支行。負(fù)責(zé)人：傅振振剛，行長。。委托代理人：：朱嵩基，該該行職員。原審被告：廣廣州市錦城房房地產(chǎn)發(fā)展有有限公司。法定代表人：：鄧耀輝，董董事長。委托代理人：：關(guān)志銘，該該公司職員。。上訴人蔡燕霞霞因住房抵押押貸款合同糾糾紛一案，不不服廣州市東東山區(qū)人民法法院（2004）東法民民二初字第731號民事事判決，向本本院提起上訴訴。本院在審審理本案過程程中，上訴人人蔡燕霞又以以因其本人已已將所欠被上上訴人中國銀銀行廣州市東東山支行的貸貸款全部還清清為由，于2004年年年10月20日申請撤回回上訴。本院經(jīng)審查認(rèn)認(rèn)為，上訴人人蔡燕霞撤回回上訴的理由由，并不違反反法律規(guī)定，，應(yīng)予準(zhǔn)許。。依照《中華華人民共和國國民事訴訟法法》第一百五五十六條、《《人民法院訴訴訟收費辦法法》第二十三三條第一款的的規(guī)定，裁定定如下：準(zhǔn)許上訴人蔡蔡燕霞撤回上上訴，雙方均均按原審判決決執(zhí)行。二審案件受理理費10295元減半收收取5147.5元，由由上訴人蔡燕燕霞負(fù)擔(dān)。本裁定為終審審裁定。審判長何何淑芬代理審判員胡胡煒東代理審判員劉劉卓江二ＯＯ四年書記員張張朝暉姚某貸款詐騙騙案上海市第一中中級人民法院院刑事判決書(2011)滬一中刑終終字第220號原公訴機關(guān)上上海市閔行區(qū)區(qū)人民檢察院院。上訴人（原審審被告人）姚姚某，因涉嫌嫌犯貸款詐騙騙罪于2010年3月10日被刑事事拘留，同年年4月15日日被逮捕，現(xiàn)現(xiàn)羈押于上海海市閔行區(qū)看看守所。辯護人趙雪華華、徐超峰，，上海華公達達律師事務(wù)所所律師。上海市閔行區(qū)區(qū)人民法院審審理上海市閔閔行區(qū)人民檢檢察院指控原原審被告人姚姚某犯貸款詐詐騙罪一案，，于2011年2月1日日作出(2010)閔刑刑初字第1377號刑事事判決。原審審被告人姚某某不服，提出出上訴。本院院于2011年3月1日日立案受理后后，依法組成成合議庭，于于同年3月17日公開開開庭審理了本本案。上海市市人民檢察院院第一分院指指派代理檢察察員沙京出庭庭履行職務(wù)。。上訴人姚某某及辯護人趙趙雪華、徐超超峰到庭參加加訴訟。本案案經(jīng)依法延期期審理，現(xiàn)已已審理終結(jié)。。姚某貸款詐騙騙案原審法院判決決認(rèn)定：2009年8月月至12月期期間，被告人人姚某策劃并并與王榮耀、、楊明珍夫婦婦合謀虛構(gòu)吳吳彥林購買楊楊明珍位于上上海市閔行區(qū)區(qū)虹莘路2288弄160號602室房產(chǎn)（以以下簡稱虹莘莘路房產(chǎn)）的的事實，在實實際未發(fā)生交交易的情況下下，制作《上上海市房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合同》》騙取房產(chǎn)管管理部門產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶登記，，通過將楊之之房產(chǎn)以吳彥彥林名義作抵抵押擔(dān)保，并并使用內(nèi)容虛虛假的《上海海市房地產(chǎn)買買賣合同》及及騙取的產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶登記證證明和偽造的的吳彥林收入入情況證明等等，欺騙平安安銀行股份有有限公司上海海分行（以下下簡稱平安銀銀行）簽訂《《個人抵押貸貸款合同》，，騙取銀行發(fā)發(fā)放個人住房房抵押貸款人人民幣75萬萬元（以下所所涉幣種均為為人民幣）。。所得款項被被姚某非法取取得并控制后后，除22萬萬元實際用于于抵還王榮耀耀、楊明珍夫夫婦所借債務(wù)務(wù)本息、3萬萬元用于銀行行分期收回貸貸款外，余款款50萬元被被姚用于歸還還其先前使用用他人墊資款款、支付吳彥彥林等人好處處費，支付虹虹莘路房屋虛虛假交易過戶戶而發(fā)生的稅稅費，以及再再轉(zhuǎn)借他人所所形成的債務(wù)務(wù)等。2010年3月10日，，被告人姚某某被公安機關(guān)關(guān)抓獲，公安安機關(guān)偵查過過程中查扣贓贓款10.91萬元，余余款39.09萬元至今今未能追回。。一審審理期期間，姚某家家屬明確表示示不愿意為姚姚退賠違法所所得。姚某貸款詐騙騙案原審判決認(rèn)定定上述事實的的證據(jù)有證人人王榮耀、熊熊欲鋒、褚永永鋒、徐駕軍軍、姚惠琴、、吳彥林、錢錢吉慶、王東東、林凱、潘潘沈格的證言言；《上海市市房地產(chǎn)買賣賣合同》，《《個人抵押借借款合同》，，《個人收入入證明》，平平安銀行《個個人貸款申請請表》、相關(guān)關(guān)往來賬目和和還貸記錄，，上海市房地地產(chǎn)登記信息息等書證；上上海市公安局局閔行分局出出具的扣押物物品清單，工工作情況以及及被告人姚某某的相關(guān)供述述。原審法院認(rèn)為為，被告人姚姚某為主串通通他人使用內(nèi)內(nèi)容虛假的房房地產(chǎn)買賣合合同及騙取的的產(chǎn)權(quán)過戶登登記證明和偽偽造的購房人人收入情況證證明，以他人人房產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保騙取銀行行發(fā)放貸款后后非法占有其其中的50萬萬元，其行為為已構(gòu)成貸款款詐騙罪，依依法應(yīng)予懲處處。原審法院院依照《中華華人民共和國國刑法》第一一百九十三條條第(二)項項、第(三)項、第五十十六條第一款款、第五十二二條、第五十十三條、第六六十四條之規(guī)規(guī)定，判決：：被告人姚某某犯貸款詐騙騙罪，判處有有期徒刑十一一年，剝奪政政治權(quán)利一年年，并處罰金金人民幣五萬萬元；查扣在在案的贓款人人民幣十萬零零九千一百元元發(fā)還平安銀銀行股份有限限公司上海分分行；被告人人姚某退賠平平安銀行股份份有限公司上上海分行人民民幣三十萬零零九百元。姚某貸款詐騙騙案上訴人姚某上上訴提出如下下辯解：他系系逸林公司的的業(yè)務(wù)經(jīng)理，，處理楊明珍珍夫婦委托該該公司申請貸貸款的業(yè)務(wù)。。楊明珍夫婦婦對于辦理貸貸款的過程均均明知，并在在所有文件上上簽名，他與與購房人并不不相識，也未未參與騙取銀銀行貸款的過過程，銀行發(fā)發(fā)放的貸款直直接進入楊明明珍的賬戶，，他未接觸到到該錢款。墊墊資人姚惠琴琴的65萬元元系先劃入楊楊明珍的中國國銀行賬戶，，再由楊明珍珍劃至他的賬賬戶內(nèi)。他將將上述錢款中中的22.9萬元幫楊歸歸還何啟春，，12萬元在在公司法定代代表人林凱的的要求下劃給給中間人徐駕駕軍，25.2萬元劃給給林凱作為林林凱向他的借借款用于公司司運作，2.9萬元用于于支付交易費費用，其余2萬元在他自自己的銀行賬賬戶內(nèi)。楊明明珍夫婦經(jīng)與與林凱商議同同意上述錢款款交由逸林公公司暫時使用用，待貸款事事宜結(jié)束后結(jié)結(jié)算費用。辯護人提出如如下辯護意見見：一、原判判認(rèn)定姚某犯犯貸款詐騙罪罪的事實不清清。具體理由由為：1.原原判認(rèn)定“騙騙取產(chǎn)權(quán)過戶戶登記”錯誤誤。2.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人與買買受人均在房房產(chǎn)買賣合同同上簽字，因因此認(rèn)定房產(chǎn)產(chǎn)買賣合同內(nèi)內(nèi)容虛假有誤誤。3.認(rèn)定定欺騙平安銀銀行簽訂抵押押貸款合同有有誤。4.認(rèn)認(rèn)定發(fā)放的75萬元貸款款被姚某非法法取得并控制制有誤。一審審沒有查清貸貸款與墊資款款的區(qū)別，并并武斷認(rèn)為向向墊資人償還還65萬元系系姚某控制。。5.整個貸貸款過程楊明明珍夫婦都親親自參與，一一審認(rèn)定姚某某策劃沒有事事實依據(jù)。姚某貸貸款詐詐騙案案二、姚姚某不不具有有非法法占有有的目目的。。直至至案發(fā)發(fā)，銀銀行貸貸款始始終正正常歸歸還，，不能能證明明姚某某等人人沒有有履行行還貸貸義務(wù)務(wù)的能能力。。三、由由于貸貸款有有真實實的房房產(chǎn)予予以抵抵押，，平安安銀行行并無無損失失，因因此不不能認(rèn)認(rèn)定為為本案案的被被害人人，因因此不不能認(rèn)認(rèn)定為為貸款款詐騙騙。四、從從最終終占有有資金金的結(jié)結(jié)果分分析，，姚某某僅取取得2萬元元。為為占有有如此此少的的錢款款而實實施詐詐騙銀銀行75萬萬元的的行為為不合合常理理。五、姚姚某等等人的的行為為應(yīng)當(dāng)當(dāng)由逸逸林公公司承承擔(dān)。。楊明明珍夫夫婦系系委托托逸林林公司司辦理理貸款款業(yè)務(wù)務(wù)，姚姚某履履行的的系職職務(wù)行行為。。即使使認(rèn)定定姚某某等人人具有有非法法占有有的故故意，，構(gòu)成成犯罪罪，也也應(yīng)以以合同同詐騙騙罪追追究單單位犯犯罪的的責(zé)任任。上海市市人民民檢察察院第第一分分院出出庭意意見認(rèn)認(rèn)為，，原審審判決決認(rèn)定定上訴訴人姚姚某犯犯貸款款詐騙騙罪的的事實實清楚楚，證證據(jù)確確實、、充分分，定定性正正確，，且審審判程程序合合法。。關(guān)于于貸款款詐騙騙的金金額，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定定為75萬萬元，，但鑒鑒于上上訴不不加刑刑，原原判根根據(jù)認(rèn)認(rèn)定的的數(shù)額額所判判處的的量刑刑也應(yīng)應(yīng)予以以維持持。上上訴人人姚某某的上上訴理理由及及其辯辯護人人的辯辯護意意見不不能成成立，，建議議二審審法院院駁回回上訴訴，維維持原原判。。姚某貸貸款詐詐騙案案經(jīng)審理理查明明，2009年年8月月，被被害人人王榮榮耀、、楊明明珍夫夫妻因因需要要資金金，欲欲以楊楊明珍珍名下下的虹虹莘路路房產(chǎn)產(chǎn)向銀銀行貸貸款，，并委委托何何啟春春辦理理貸款款業(yè)務(wù)務(wù)。何何啟春春以其其個人人名義義為王王、楊楊夫妻妻提供供借款款22萬元元，并并以上上述房房產(chǎn)作作為借借款合合同的的抵押押物。。而后后，何何啟春春將該該貸款款業(yè)務(wù)務(wù)介紹紹給上上訴人人姚某某。同同年9月，，姚某某指使使徐駕駕軍等等人通通過原原判認(rèn)認(rèn)定的的虛假假交易易上述述房產(chǎn)產(chǎn)的方方式向向平安安銀行行申請請貸款款75萬元元。在在貸款款過程程中，，姚某某提出出尋找找墊資資人出出資，，等貸貸款發(fā)發(fā)放后后再以以貸款款歸還還墊資資人相相關(guān)錢錢款。。同年年12月4日、、5日日，姚姚某利利用王王榮耀耀、楊楊明珍珍夫婦婦委托托其辦辦理貸貸款手手續(xù)以以及王王、楊楊二人人不了了解貸貸款程程序等等條件件，誘誘使楊楊明珍珍在相相關(guān)銀銀行憑憑條上上簽名名，將將墊資資人姚姚惠琴琴劃入入楊明明珍銀銀行卡卡內(nèi)的的共計計65萬元元的墊墊資款款劃至至姚某某的銀銀行卡卡內(nèi)。。姚某某將上上述錢錢款中中的12萬萬元用用于支支付中中間人人好處處費，，將22.9萬萬元代代王榮榮耀、、楊明明珍夫夫婦歸歸還何何啟春春，將將25.2萬元元出借借給林林凱，，另有有2萬萬余元元用于于支付付交易易費用用。本院審審理過過程中中，被被告人人姚某某的家家屬自自愿代代姚退退賠涉涉案贓贓款，，以彌彌補被被害人人的損損失。。本院院審理理過程程中，，被告告人姚姚某的的家屬屬自愿愿代姚姚退賠賠涉案案贓款款，以以彌補補被害害人的的損失失。姚某貸貸款詐詐騙案案上述事事實除除一審審援引引的相相關(guān)證證據(jù)外外，還還有如如下證證據(jù)予予以證證實：：1.被被害人人王榮榮耀的的陳述述與相相關(guān)收收條、、《房房地產(chǎn)產(chǎn)借款款抵押押合同同》、、《上上海市市房地地產(chǎn)登登記證證明》》等證證據(jù)證證實：：王榮榮耀、、楊明明珍夫夫婦欲欲通過過何啟啟春向向銀行行貸款款，何何啟春春先向向楊明明珍出出借錢錢款22萬萬元，，并以以楊明明珍名名下的的虹莘莘路房房產(chǎn)作作為該該借款款的抵抵押物物。2.被被害人人王榮榮耀的的陳述述和上上訴人人姚某某的供供述證證實：：何啟啟春將將該筆筆貸款款業(yè)務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)交交姚某某辦理理。3.被被害人人王榮榮耀的的陳述述及楊楊明珍珍書寫寫的承承諾書書證實實：姚姚某讓讓楊明明珍寫寫一張張65萬元元的借借條和和收條條，姚姚稱是是辦貸貸款用用的。。他們們并不不知道道墊資資的事事情，，也不不需要要墊資資。姚姚某要要求楊楊明珍珍辦了了張中中國銀銀行卡卡，姚姚惠琴琴刷卡卡把錢錢劃到到楊的的卡內(nèi)內(nèi)，具具體金金額他他和楊楊明珍珍都不不清楚楚。該該銀行行卡被被姚某某等人人控制制，具具體的的劃款款手續(xù)續(xù)均由由姚某某等人人操作作。由由于楊楊明珍珍事先先書寫寫過關(guān)關(guān)于不不配合合辦理理貸款款要賠賠償錢錢款的的承諾諾書，，且他他們對對于貸貸款過過程不不了解解，所所以楊楊明珍珍只是是在姚姚某的的要求求下簽簽字。。他們們事后后查詢詢才知知道錢錢款先先劃至至楊明明珍賬賬戶后后，當(dāng)當(dāng)天又又劃至至姚某某賬戶戶。姚某貸款款詐騙案案4.上訴訴人姚某某在偵查查階段和和一審?fù)ネ彆r的的供述證證明：姚姚惠琴的的52萬萬元錢款款劃到楊楊明珍賬賬戶后，，他就從從楊的銀銀行卡上上把錢款款均劃至至其賬戶戶內(nèi)，次次日姚惠惠琴的另另外13萬元劃劃至楊明明珍帳內(nèi)內(nèi)，他派派熊欲鋒鋒陪楊將將該錢款款劃至其其賬戶內(nèi)內(nèi)。楊明明珍把錢錢劃到他他的賬戶戶內(nèi)是因因為王、、楊夫婦婦信任他他，錢款款由他來來分配。。5.上訴訴人姚某某的供述述，證人人徐駕軍軍、姚惠惠琴、林林凱的證證言，被被害人王王榮耀的的陳述，，被撕毀毀的借條條，《房房地產(chǎn)借借款抵押押合同》》以及相相關(guān)銀行行取款、、存款憑憑條，交交易明細細等書證證證實：：墊資人人姚惠琴琴的65萬元錢錢款于2009年12月4日日、5日日兩次劃劃入被害害人楊明明珍的中中國銀行行卡賬戶戶內(nèi)，并并于當(dāng)日日被劃入入姚某的的中國銀銀行卡賬賬戶。姚姚某將上上述65萬元中中的12萬元被被用于支支付中間間人好處處費，將將22.9萬元元支付何何啟春作作為王榮榮耀、楊楊明珍夫夫婦的還還款，將將25.2萬元元出借給給林凱，，另有2萬余元元用于支支付交易易費用。。6.證人人楊菊華華的證言言證明：：她作為為上訴人人姚某的的妻子，，愿意在在二審期期間代姚姚某退賠賠，以彌彌補被害害人的損損失。姚某貸款款詐騙案案綜合檢、、辯雙方方意見，，本院認(rèn)認(rèn)為本案案存在以以下爭議議焦點，，現(xiàn)評析析如下：：一、關(guān)于于上訴人人姚某的的行為是是否構(gòu)成成貸款詐詐騙罪本院認(rèn)為為上訴人人姚某的的行為不不構(gòu)成貸貸款詐騙騙罪，具具體理由由如下：：被害人人王榮耀耀、楊明明珍夫婦婦系通過過楊名下下房產(chǎn)向向銀行申申請貸款款的主體體，二人人關(guān)于以以自己名名下的合合法房產(chǎn)產(chǎn)為擔(dān)保保向銀行行申請貸貸款的意意思表示示真實，，即真實實的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人對于以以該房產(chǎn)產(chǎn)作為抵抵押物申申請銀行行貸款明明知，銀銀行也主主要基于于有真實實的房產(chǎn)產(chǎn)作為抵抵押物而而同意發(fā)發(fā)放貸款款，銀行行對該真真實房產(chǎn)產(chǎn)享有抵抵押權(quán)。。盡管在在申請貸貸款過程程中，姚姚某等人人采用了了虛假過過戶交易易以