房地產(chǎn)精細(xì)化管理培訓(xùn)講義

房地地產(chǎn)產(chǎn)精精細(xì)細(xì)化化管管理理房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全程程運(yùn)作指指導(dǎo)房地產(chǎn)全全程管理理總控表表項(xiàng)目的前前期階段段土地的獲獲取可可研報(bào)告告市場(chǎng)研究究（宏、、中、微微）環(huán)境分析析市場(chǎng)定位位規(guī)劃投資和開開發(fā)設(shè)計(jì)方案案總規(guī)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)單體景觀其中還包包括各項(xiàng)項(xiàng)報(bào)建和和勘測(cè)設(shè)計(jì)方案案內(nèi)容：規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建筑單體體設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)計(jì)一般流程程：設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)要要點(diǎn)細(xì)細(xì)化*方方案設(shè)計(jì)計(jì)方案評(píng)選選*選選定定要點(diǎn)細(xì)化化問(wèn)題：或或簡(jiǎn)單化化或省略略要點(diǎn)細(xì)化化是關(guān)鍵鍵，是控控制點(diǎn)（（設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量）原因：明明確的要要點(diǎn)有約約束力減少設(shè)計(jì)計(jì)修改量量體現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)師水平平節(jié)省時(shí)間間、費(fèi)用用規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)能反映出出可研報(bào)報(bào)告的思思想應(yīng)與營(yíng)銷銷中的賣賣點(diǎn)相結(jié)結(jié)合在車位、、智能化化等方面面具有一一定的超超前意識(shí)識(shí)考慮風(fēng)水水（心里里暗示））考慮經(jīng)濟(jì)濟(jì)成本建筑單體體設(shè)計(jì)要要點(diǎn)充分與可可研報(bào)告告相結(jié)合合包含參數(shù)數(shù)：面積積、戶型型、顏色色、朝向向、結(jié)構(gòu)構(gòu)體系等等景觀設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)應(yīng)與建筑筑風(fēng)格相相符充分運(yùn)用用“遮眼眼法”考慮成本本（維護(hù)護(hù)成本））方案評(píng)選選問(wèn)題：老老板主觀觀性，專專家會(huì)成成效不明明顯，方方案選擇擇反復(fù)不不定這步是控控制設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量的的關(guān)鍵控控制點(diǎn)建議：方方案編號(hào)號(hào)，獨(dú)立立打分，，有時(shí)最最終方案案可由老老板定。。在方案選選定前應(yīng)應(yīng)與規(guī)劃劃部門溝溝通一下下。施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段段問(wèn)題：完完全委托托給設(shè)計(jì)計(jì)院做，，在過(guò)程程中沒(méi)有有采取控控制措施施這步是控控制成本本的關(guān)鍵鍵控制點(diǎn)點(diǎn)控制內(nèi)容容：鋼筋筋用量基礎(chǔ)及基基坑支護(hù)護(hù)(事前控制制）建材的選選擇設(shè)備的選選擇（必必要性））給設(shè)計(jì)院院足夠的的設(shè)計(jì)周周期項(xiàng)目中期期階段施工階段段這步是進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量的關(guān)關(guān)鍵控制制點(diǎn)問(wèn)題：施施工單位位選擇工程部直直接抓施施工單位位，成效效不明顯顯工程簽證證多，成成本控制制難質(zhì)量和進(jìn)進(jìn)度誰(shuí)輕輕誰(shuí)重監(jiān)理地位位不高，，工作形形式化對(duì)進(jìn)度缺缺少整體體把握關(guān)鍵控制制點(diǎn)及解解決方法法選擇過(guò)硬硬的施工工、監(jiān)理理單位，，認(rèn)準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理，實(shí)行行項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理責(zé)任任制加強(qiáng)合同同管理，，嚴(yán)格按按合同辦辦事甲方監(jiān)監(jiān)理施施工工單位對(duì)監(jiān)理工工作進(jìn)行行監(jiān)督（（監(jiān)理日日志）加強(qiáng)工程程簽證的的管理（（技術(shù)性性，數(shù)量量）對(duì)關(guān)鍵施施工控制制點(diǎn)進(jìn)行行連續(xù)監(jiān)監(jiān)督工程款與與工程掛掛鉤，付付款要及及時(shí)運(yùn)用項(xiàng)目目管理軟軟件整體體把握工工程進(jìn)度度物業(yè)部門門可以介介入、熟熟悉了解解現(xiàn)場(chǎng)增設(shè)設(shè)專/兼職合同同工程師師隱性成本本分析管理差異異分析主動(dòng)控制制技巧外部管理理合作關(guān)關(guān)系工程開發(fā)發(fā)外部協(xié)協(xié)調(diào)主流流程圖工程開發(fā)發(fā)內(nèi)部協(xié)協(xié)調(diào)主流流程圖建立信息息平臺(tái)促促進(jìn)管理理提升合同管理理問(wèn)題：人人情合合同合同中漏漏洞多霸王合同同解決方法法：成成立獨(dú)立立的合約約部嚴(yán)格按合合同編定定流程辦辦事既要防止止乙方的的弄虛作作假，也也要考慮慮乙方的合合理利潤(rùn)潤(rùn)（掌握握各行業(yè)業(yè)的平均均利潤(rùn)））商務(wù)標(biāo)，，技術(shù)標(biāo)標(biāo)（設(shè)備備）標(biāo)桿企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理深萬(wàn)科責(zé)任成本本體系通過(guò)確定定責(zé)任主主體和評(píng)評(píng)價(jià)部門門，通過(guò)過(guò)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、、執(zhí)行和和考核，，來(lái)保證證整體成成本的合合理性和和先進(jìn)性性。責(zé)任成本本管理體體系要素素：（1）責(zé)任范范圍；（（2）責(zé)任人人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（（4）評(píng)價(jià)人人責(zé)任成本本體系建建立目的的：令全員實(shí)實(shí)施自覺(jué)覺(jué)的成本本管理行行為1、責(zé)任成成本管理理2、加強(qiáng)目目標(biāo)成本本管理管理原則則：體現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)成本的的先進(jìn)性性目標(biāo)成本本的嚴(yán)肅肅性(納入績(jī)效效考核)目標(biāo)成本本：目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過(guò)努努力所要要實(shí)現(xiàn)的的成本目目標(biāo)；是是項(xiàng)目成成本的控制制線。動(dòng)態(tài)成本本：是項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過(guò)程中中各個(gè)時(shí)時(shí)期體現(xiàn)現(xiàn)的預(yù)期期成本結(jié)果（見(jiàn)見(jiàn)動(dòng)態(tài)成成本構(gòu)成成）。基本概念念：管理工具具：動(dòng)態(tài)成本本反映系系統(tǒng)平臺(tái)臺(tái)成本指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程程新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)施工組織織與材料采購(gòu)購(gòu)竣工結(jié)算算成本估算算目標(biāo)成本本測(cè)算一一目標(biāo)成本本測(cè)算二二目標(biāo)標(biāo)成成本本動(dòng)態(tài)成本本結(jié)算成本本分析目標(biāo)成本本形成動(dòng)態(tài)成本本控制3、加強(qiáng)作作業(yè)過(guò)程程管理項(xiàng)目發(fā)展展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算算簽約銷售及物物業(yè)管理理總目標(biāo)通過(guò)對(duì)房房地產(chǎn)各各個(gè)作業(yè)業(yè)過(guò)程進(jìn)進(jìn)行成本本控制，，實(shí)現(xiàn)降降低成本本的目的的。全全過(guò)程、、全員、、全方位位房地產(chǎn)成成本作業(yè)業(yè)過(guò)程：新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成本本控制控制要點(diǎn)點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定定估算基基礎(chǔ)，合合理預(yù)計(jì)計(jì)工程量量和工程綜合單單價(jià)?？刂圃瓌t則：客觀、全全面、準(zhǔn)準(zhǔn)確、謹(jǐn)謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)測(cè)新項(xiàng)目目成本需求文件件：《新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展可行行性評(píng)審審體系》成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)統(tǒng)：成本指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目成本本數(shù)據(jù)材料設(shè)備備數(shù)據(jù)——是萬(wàn)科集集團(tuán)的成成本數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)，，是新項(xiàng)項(xiàng)目估算算和結(jié)算算分析的的重要參參考依據(jù)據(jù)。分為規(guī)劃劃指標(biāo)、、建筑指指標(biāo)和結(jié)結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)，可以以對(duì)不同同項(xiàng)目間間的同類類指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比較較分析。。記錄各項(xiàng)項(xiàng)目及其其各產(chǎn)品品類型的的結(jié)算成成本，可可以對(duì)不不同項(xiàng)目目間的同同類產(chǎn)品品指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比較較分析。。記錄各項(xiàng)項(xiàng)目材料料設(shè)備的的價(jià)格等等詳細(xì)資資料，便便于新項(xiàng)項(xiàng)目估算算和部品品設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)參考。。設(shè)計(jì)階段段的成本本控制控制要點(diǎn)點(diǎn)：合理的產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)設(shè)計(jì)周期期、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量。。控制原則則：經(jīng)濟(jì)合理理性最大大。需求文件件：《規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)工作流流程與評(píng)評(píng)審制度度》設(shè)計(jì)成本本控制70%的成本由由設(shè)計(jì)階階段確定定建筑專業(yè)業(yè)：準(zhǔn)確確的定位位、合理理的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)：設(shè)計(jì)計(jì)人員的的經(jīng)濟(jì)意意識(shí)、合合理的安安全系數(shù)數(shù)設(shè)備專業(yè)業(yè)：材料料設(shè)備的的性價(jià)比比、兼顧顧長(zhǎng)期使使用成本本設(shè)計(jì)階段段的主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)容積率建筑占地地面積單方鋼筯筯含量單方砼含含量窗地比建筑周長(zhǎng)長(zhǎng)面積比比……招標(biāo)成本本控制控制要點(diǎn)點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性低價(jià)價(jià)成本盡量采用用工程量量清單方方式集中采購(gòu)購(gòu)控制原則則：全面招標(biāo)標(biāo)原則合理低價(jià)價(jià)中標(biāo)原原則透明公正正原則需求文件件：《工程及材材料招標(biāo)標(biāo)管理辦辦法》工程量清清單招標(biāo)標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)降低職業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)成本本人員的的個(gè)人水水平的依依賴性降降低；提高工作作效率，尤其是是能大大大縮短結(jié)結(jié)算核對(duì)對(duì)時(shí)間；；便于成本本數(shù)據(jù)積積累，建建立成本本數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)：工程總價(jià)價(jià)準(zhǔn)確；；有更合理理的時(shí)間間辦開工工手續(xù)；；發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)失誤誤，減少少變更及時(shí)評(píng)估估出造價(jià)價(jià)咨詢公公司的工工作質(zhì)量量合同簽約約階段的的成本控控制控制要點(diǎn)點(diǎn)：合同談判判（慎選選）合同審批批控制原則則：合法性原原則、合合同書原原則、事事前簽訂訂原則、招招標(biāo)原則則、利益益明晰原原則需求文件件：《工程合同同管理辦辦法》《合同分類類編號(hào)規(guī)規(guī)則》合同的主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)條款合同造價(jià)價(jià)：總價(jià)合同同、單價(jià)價(jià)合同、、費(fèi)率合合同付款進(jìn)度度：按月付款款、按形形象進(jìn)度度付款總包管理理配合費(fèi)費(fèi)：2%采購(gòu)保管管費(fèi)：1.5～3%(其中采購(gòu)購(gòu)70%、保管30%）保修金：：3～5%材料供應(yīng)應(yīng)方式：：甲供、甲甲控乙供供、乙供供變更與簽簽證：按合同單單價(jià)、按按定額下下浮竣工驗(yàn)收收與結(jié)算算：結(jié)算方法法、核對(duì)對(duì)時(shí)間要要求等……合同簽約約階段的的成本控控制工程類合合同共分分六類，，相應(yīng)編編號(hào)按下下列括號(hào)號(hào)中漢字字表示。。土地合同同（土地地）：項(xiàng)目合作作開發(fā)與與土地使使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等合合同；前期合同同（前期期）：規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、勘勘察、監(jiān)監(jiān)理、造造價(jià)咨詢?cè)兊群贤?；施工合同同（施工工）：包括建筑筑、安裝裝、裝飾飾、市政政等施工工或安裝裝合同；；工程材料料設(shè)備采采購(gòu)合同同（采購(gòu)購(gòu)）：包括材料料采購(gòu)、、甲方付付款乙方方收貨的的三方合合同、設(shè)設(shè)備購(gòu)買買等合同同；園林環(huán)境境合同（（環(huán)境））：包括室外外環(huán)境施施工和采采購(gòu)合同同；營(yíng)銷包裝裝合同（（營(yíng)銷））：包括策劃劃、銷售售代理、、樣板間間裝修、、戶外廣廣告牌制制安、媒媒介廣告告設(shè)計(jì)、、制作、、宣傳品品設(shè)計(jì)、、印刷等等合同；；施工期間間的成本本控制控制要點(diǎn)點(diǎn)：變更與簽簽證的控控制工程質(zhì)量量的控制制工期控制制控制原則則：權(quán)力限制制原則、、時(shí)間限限制原則則多級(jí)審核核原則、、完工確確認(rèn)原則則需求文件件：《設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證管管理辦法法》結(jié)算階段段的成本本控制控制要點(diǎn)點(diǎn)：嚴(yán)格審核核結(jié)算工工程量合理確定定結(jié)算單單價(jià)控制原則則：廉潔奉公公原則、、多級(jí)審審核原則則準(zhǔn)確高效效原則、、可復(fù)查查性原則則需求文件件：《工程預(yù)結(jié)結(jié)算管理理辦法》《結(jié)算復(fù)核核工作實(shí)實(shí)施細(xì)則則》銷售承諾諾及物業(yè)業(yè)管理成成本控制制控制要點(diǎn)點(diǎn)：銷售承諾諾（銷售售合同、、廣告、、售樓書書）物業(yè)管理理虧損控制原則則：獨(dú)立、健健康運(yùn)營(yíng)營(yíng)，不產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)營(yíng)負(fù)擔(dān)