房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例

5、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)納稅籌劃劃技巧及實實戰(zhàn)案例“臨界點””籌劃法費用轉(zhuǎn)移或或分攤籌劃劃法收入分散籌籌劃法建房方式籌籌劃法靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法代收費用計計價籌劃法法成本核算對對象籌劃法法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法核算方式籌籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)納稅籌劃劃技巧及實實戰(zhàn)案例納稅人建造造普通標準準住宅出售售，增值額額未超過扣扣除項目金金額的20%的，免征土土地增值稅稅；增值額額超過扣除除項目金額額20%的，應就其其全部增值值額按規(guī)定定計稅?！啊?0%的增值額””就是““臨界點””?！芭R界點””籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司專門門從事普通通住宅商品品房開發(fā)，，2007年3月2日，出售普普通住宅用用房一幢，，總面積9100平方米，平平均銷價2030元/平方米，售售價總額為為1847.3萬元。該房房屋支付土土地出讓金金200萬元，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本900萬元，利息息費用為100萬元，其中中40萬元為罰息息（不能按按收入項目目準確分攤攤）。假設(shè)設(shè)城建稅稅稅率為7%、印花稅稅稅率為0.5‰、教育費附附加征收率率為3%。當?shù)厥〖壖壢嗣裾?guī)定允許許扣除的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用為10%?！芭R界點””籌劃法籌劃前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入為為1847.3萬元；應納土地增增值稅額為為94.71萬元；實際盈利金金額=收入－成本本－費用－－稅金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99萬元“臨界點””籌劃法籌劃辦法：：假設(shè)該公公司將房價價適當調(diào)低低，由每平平方米2030元，降到每每平方米1978元，則售價價總額為1800萬元，其他他資料不變變。允許扣除的的稅金＝1800××5%×（1＋7%＋3%）＝99（萬元）扣除項目金金額合計＝＝200+900+110+220+99＝1529（萬元）增值額＝271萬元，增值值率為17.72%實際盈利金金額＝1800-200-900-100-99=499萬元“臨界點””籌劃法雖然售價比比原來降低低了47.3萬元，但實實際稅后收收益反而比比原來增加加了48.01萬元。㊣認真測算算增值率，，然后再設(shè)設(shè)法調(diào)整增增值率，包包括合理定定價與增加加扣除額。。增加扣除除額主要是是通過加大大投入來提提高市場競競爭力。在在房地產(chǎn)開開發(fā)成本中中包括可扣扣除的內(nèi)容容：土地征征用及拆遷遷補償費、、前期工程程費、建筑筑安裝工程程費、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費、、公共配套套設(shè)施費、、開發(fā)間接接費用。納納稅人應該該在公共配配套設(shè)施費費和開發(fā)間間接費用上上做文章。?！芭R界點””籌劃法北京市：““對普通標標準住宅面面積進行審審核確認時時，可按棟棟號掌握平平均每戶的的建筑面積積在120平方米以下下。凡符合合上述條件件的為標準準住宅，可可享受財稅稅字（1999）210號所規(guī)定的的有關(guān)政策策?！庇纱舜丝梢姡北本┦袑ζ掌胀藴首∽≌前礂潡澨栒莆掌狡骄繎舻牡慕ㄖ娣e積在120平方米以下下審定的。。實際操作作中每棟號號住宅可以以合理搭配配大戶型和和小戶型，，使得平均均每戶的建建筑面積在在120平方米以下下?！芭R界點””籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)較多多的企業(yè)，，不同地方方開發(fā)成本本因為物價價或其他原原因可能不不同，容易易導致房屋屋增值率高高低不均，，該種不均均勻的狀態(tài)態(tài)會加重企企業(yè)的稅收收負擔。為為此企業(yè)需需要對開發(fā)發(fā)成本進行行必要的調(diào)調(diào)整，使得得各處開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的增增值率大致致相同，從從而節(jié)省稅稅款。平均費用分分攤是抵銷銷增值額、、減少納稅稅的極好選選擇。只要要生產(chǎn)經(jīng)營營者不是短短期行為，，而是長期期從事開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)，那那么將一段段時間內(nèi)發(fā)發(fā)生的各項項開發(fā)成本本進行最大大限度的調(diào)調(diào)整分攤，，就可以將將某段時期期獲得的增增值額進行行最大限度度的平均，，就不會出出現(xiàn)某處或或某段時期期增值率過過高的現(xiàn)象象，從而節(jié)節(jié)省稅款的的繳納。費用轉(zhuǎn)移或或分攤籌劃劃法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進行行房屋建造造時，將合同分兩兩次簽訂，，當住房初初步完工但但沒有安裝裝設(shè)備以及及裝潢、裝裝修時，便便和購買者者簽訂房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合合同，接著著和購買者者簽訂設(shè)備備安裝以及及裝潢、裝裝修合同，則納稅人人只就第一一份合同上上注明的金金額繳納土土地增值稅稅，而第二二份合同上上注明的金金額屬于營營業(yè)稅征稅稅范圍，可可不計入征征稅范圍，，不計征土土地增值稅稅。這樣就就使得營業(yè)業(yè)稅稅負不不變的情況況下，使增增值額減少少，達到了了不繳或少少繳稅的目目的。收入分散籌籌劃法假如某企業(yè)業(yè)準備出售售其擁有的的一幢房屋屋以及土地地使用權(quán)。。因為房屋屋已經(jīng)使用用過一段時時間，里面面的各種設(shè)設(shè)備均已安安裝齊全。。估計市場場價值是800萬元，其中中各種設(shè)備備的價格約約為100萬元。如果果該企業(yè)和和購買者簽簽訂合同時時，不注意意區(qū)分這些些，而是將將全部金額額以房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格格的形式在在合同上體體現(xiàn)，則增增值額無疑疑會增加100萬元元。。㊣收收入入分分散散可可節(jié)節(jié)省省稅稅款款，，在在合合同同上上僅僅注注明明700萬元元的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價價格格，，同同時時簽簽訂訂一一份份附附屬屬辦辦公公設(shè)設(shè)備備購購銷銷合合同同，，不不僅僅可可以以使使得得增增值值額額變變小小從從而而節(jié)節(jié)省省應應繳繳土土地地增增值值稅稅稅稅額額，，而而且且購購銷銷合合同同適適用用0.03％的的印印花花稅稅稅稅率率，，比比產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移書書據(jù)據(jù)適適用用的的0.05％稅稅率率低低，，可可節(jié)節(jié)省省印印花花稅稅，，一一舉舉兩兩得得。。收入入分分散散籌籌劃劃法法房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司的的代代建建房房方方式式指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司代代客客戶戶進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)，，開開發(fā)發(fā)完完成成后后向向客客戶戶收收取取代代建建房房報報酬酬的的行行為為。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司雖雖然然取取得得了了一一定定的的收收入入，，但但房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)自自始始至至終終屬屬于于客客戶戶，，沒沒有有發(fā)發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，其其收收入入屬屬于于勞勞務(wù)務(wù)性性質(zhì)質(zhì)的的收收入入，，故故不不屬屬于于土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍。。建筑筑行行業(yè)業(yè)3％％的的營業(yè)業(yè)稅稅，其稅負負較較土土地地增增值值稅稅低。。如果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司在在開開發(fā)發(fā)之之初初便便能能確確定定最最終終用用戶戶，，完完全全可可以以采采用用代代建建房房方方式式進進行行開開發(fā)發(fā)?？梢砸允鞘怯捎煞糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司以以用用戶戶名名義義取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和購購買買各各種種材材料料設(shè)設(shè)備備，，也也可可以以協(xié)協(xié)商商由由客客戶戶自自己己取取得得和和購購買買，，只只要要從從最最終終形形式式上上看看房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)沒沒有有發(fā)發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移便便可可以以了了。。建房房方方式式籌籌劃劃法法為了了使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司的的代代建建房房方方式式籌籌劃劃更更加加順順利利，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司可可以以降降低低代代建建房房勞勞務(wù)務(wù)性性質(zhì)質(zhì)收收入入的的數(shù)數(shù)額額，，以以取取得得客客戶戶的的配配合合。。由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司可可以以通通過過該該項項籌籌劃劃節(jié)節(jié)省省不不少少稅稅款款，，讓讓利利部部分分于于客客戶戶也也是是可可能能的的，，而而且且這這樣樣也也會會使使得得房房屋屋各各方方面面條條件件符符合合客客戶戶要要求求，，價價格格優(yōu)勢勢也可可以以增增強強企企業(yè)業(yè)的的市市場場競競爭爭力力。。建房房方方式式籌籌劃劃法法合作作建建房房方方式式。。一一方方出出地地，，一一方方出出資資金金，，雙雙方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，，暫暫免免土土地地增增值值稅稅。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應應充充分分利利用用該該項項政政策策。。比比如如某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)購購得得一一塊塊土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)準準備備修修建建住住宅宅，，則則該該企企業(yè)業(yè)可可以以預預收收購購房房者者的的購購房房款款作作為為合合作作建建房房的的資資金金。。一一般般而而言言，，一一幢幢住住房房中中土土地地支支付付價價所所占占比比例例應應該該比比較較小小，，這這樣樣房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)分分得得的的房房屋屋就就較較少少，，大大部部分分由由出出資資金金的的用用戶戶分分得得自自用用。。在該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)售售出出剩剩余余部部分分住住房房前前，，各各方方都都不不用用繳繳納納土土地地增增值值稅稅，，只只有有在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)建建成成后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓屬屬于于自自己己的的那那部部分分住住房房時時，，才才就就該該部部分分繳繳納納土土地地增增值值稅稅。。建房房方方式式籌籌劃劃法法確定定合合適適的的利利息息扣扣除除方方式式財務(wù)務(wù)費費用用中中的的利利息息支支出出，，允允許許據(jù)據(jù)實實扣扣除除，，但但最最高高不不得得超超過過按按商商業(yè)業(yè)銀銀行行同同類類同同期期貸貸款款利利率率計計算算的的金金額額。。其其他他房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用則則按按取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本之之和和的的5％％扣扣除除；；如如果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)不不能能按按照照轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目計計算算分分攤攤利利息息支支出出，，或或不不能能提提供供金金融融機機構(gòu)構(gòu)貸貸款款證證明明的的，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用應應按按取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本之之和和的的10％％扣扣除除。。如果借用用了大量量資金，，利息費費用多，，應采取取據(jù)實扣扣除的方方式，應應盡量提提供金融融機構(gòu)貸貸款的證證明。如果借款款很少，，利息費費用低，，則可不不計算應應分攤的的利息支支出，或或不提供供金融機機構(gòu)的貸貸款證明明，可多多扣除費費用，減減低稅負負。靈活運用用優(yōu)惠政政策法房產(chǎn)所有有人、土土地使用用權(quán)所有有人將房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、土地地使用權(quán)權(quán)贈與直直系親屬屬或承擔擔直接贍贍養(yǎng)義務(wù)務(wù)人的或或通過中中國境內(nèi)內(nèi)非盈利利性的社社會團體體、國家家機關(guān)將將房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土土地使用用權(quán)贈與與教育、、民政和和其他社社會福利利、公益益事業(yè)的的免征土土地增值值稅。如非以上上兩種情情況，應應當繳納納土地增增值稅。。因此，，當事人人應當注注意自己己的捐贈贈方式，，以免捐捐贈不當當承擔稅稅款。比比如某房房地產(chǎn)所所有人欲欲將其擁擁有的房房地產(chǎn)捐捐贈給希希望工程程，就一一定要符符合法定定的程序序，即通通過在中中國境內(nèi)內(nèi)非盈利利性的社社會團體體、國家家機關(guān)如如希望工工程基金金會進行行捐贈，，而不要要自行捐捐贈。但但如果當當事人確確實無法法采用以以上兩種種方式，，則應充充分考慮慮稅收因因素對自自己及他他人的影影響。比比如某房房地產(chǎn)所所有人欲欲將擁有有的房地地產(chǎn)贈與與一位好好朋友，，則可以以考慮讓讓受贈人人支付稅稅款，也也可以采采用隱性性贈與法法，即讓讓該好友友實際占占有使用用該房地地產(chǎn)，而而不辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記手續(xù)。。靈活運用用優(yōu)惠政政策法個人自有有住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌劃劃由于經(jīng)濟濟的不斷斷發(fā)展，，人的流流動愈來來愈頻繁繁，因而而個人自自有住房房發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的可可能性也也越來越越大。如如某人擁擁有一套套住房，，已經(jīng)居居住四年年零十一一個月，，此時需需出售該該套住房房。顯然然，如果果該人再再等一個個月出售售住房可可免土地地增值稅稅，而如如果現(xiàn)在在出售，，因為使使用年限限超過三三年而未未超過五五年，需需減半繳繳納土地地增值稅稅。合乎乎理性的的做法便便是將住住房于一一個月后后轉(zhuǎn)讓而而不是馬馬上轉(zhuǎn)讓讓。靈活運用用優(yōu)惠政政策法利用加計計扣除進進行稅務(wù)務(wù)籌劃從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)，可加加計扣除除，其他他企業(yè)從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，不不享受此此項費用用扣除。。當非房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)欲進入入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)時，，不宜作作為其非非主營項項目，而而應考慮慮重新設(shè)設(shè)立一獨獨立核算算的、專專門從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和和交易的的關(guān)聯(lián)企企業(yè)。不不僅可以以在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)中中享受加加計扣除除，而且且可以在在以后的的各納稅稅年度中中利用企企業(yè)的關(guān)關(guān)聯(lián)關(guān)系系實現(xiàn)其其他稅收收的納稅稅籌劃。。如通過過雙方的的銷售收收入分列列，可使使雙方各各自扣除除交際應應酬費時時適用較較高的扣扣除率。。靈活運用用優(yōu)惠政政策法個人自有有住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌劃劃房屋所有有人由于于工作需需要，要要轉(zhuǎn)讓使使用年限限很短的的住房，，比如僅僅使用一一年，尋尋找一個個愿意和和自己交交換住房房，而且且對方住住房又合合乎自己己要求的的經(jīng)濟當當事人，，和該個個人交換換住房。。根據(jù)稅稅法規(guī)定定，個人人之間互互換自有有居住用用房地產(chǎn)產(chǎn)的，經(jīng)經(jīng)當?shù)囟惗悇?wù)機關(guān)關(guān)核準，，可以免免征土地地增值稅稅。靈活運用用優(yōu)惠政政策法財政部、、國家稅稅務(wù)總局局財稅宇宇（95）48號文件件規(guī)定，，對于縣縣級及縣縣級以上上人民政政府要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在售售房時代代收的各各項費用用，如果果代收費費用是計計入房價價中向購購買方一一并收取取的，可可作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)取得得的收入入計稅；；如果代代收費用用未計入入房價中中，而是是在房價價之外單單獨收取取，可不不作轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入入。對于于代收費費用作為為轉(zhuǎn)讓收收入計算算的，在在計算扣扣除項目目金額時時，可予予以扣除除但不允允許加計計20％％的扣除除基數(shù)；；對于代代收費用用未作為為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的的收入計計稅的，，在計算算土地增值稅時時不允許許扣除代代收費用用。代收費用用計價籌籌劃法在會計核核算時，，應把縣縣級及縣縣級以上上人民政政府要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在售售房時代代收的各各項費用用不計入入房價中中，而是是通過合合同安排排、業(yè)務(wù)務(wù)流程重重組在房房價之外外單獨收收取，這這樣就可可以減少少銷售收收入，不不僅可以以節(jié)省營營業(yè)稅，，而且可可以降低低增值額額、減少少應納的的土地增增值稅。。代收費用用計價籌籌劃法土地增值值稅適用用四檔超超率累進進稅率，，如果對對土地增增值稅稅稅率不同同的房產(chǎn)產(chǎn)合在一一起計算算，可能能會降低低高增值值房產(chǎn)的的適用稅稅率。由由于高稅稅率房產(chǎn)產(chǎn)的增值值額大，，這樣會會使整體體稅負下下降。某房產(chǎn)開開發(fā)公司司同時開開發(fā)甲、、乙兩幢幢商業(yè)房房。銷售售甲房取取得收入入250萬元，允允許扣除除項目金金額為200萬元；銷銷售乙房房取得收收入400萬元，允允許扣除除項目金金額為100萬元。分開核算算甲房產(chǎn)產(chǎn)增值值率=（250-200）÷200××100%=25%應納土土地增增值稅稅=（250-200）×30%=15乙房產(chǎn)產(chǎn)增值值率=（400-100）÷100××100%=300%應納土土地增增值稅稅=（400-100）×60%-100××35%=145甲、乙乙房產(chǎn)產(chǎn)應納納土地地增值值稅合合計=15+145=160成本核核算對對象籌籌劃法法合并核核算收入總總額=250+400=650扣除項項目金金額=200+100=300增值率率=（650-300）÷300××100%=117%應納土土地增增值稅稅=（650-300）×50%-300××15%=130㊣把高增增值與與低增增值房房產(chǎn)安安排在在一起起開發(fā)發(fā)、出出售，，并將將收入入和扣扣除項項目放放在一一起核核算并并申報報。成本核核算對對象籌籌劃法法甲公司司欲將將一幢幢房產(chǎn)產(chǎn)出售售給乙乙公司司，雙雙方約約定的的售價價1200萬元，，房屋屋原價價1000萬元，，已提提折舊舊200萬元，，房地地產(chǎn)評評估機機構(gòu)評評定的的重置置成本本價格格1100萬元，，該房房屋成成新率率6成。企企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該該房產(chǎn)產(chǎn)時發(fā)發(fā)生評評估費費用3.4萬元。。應納納稅額額計算算如下下：應納營營業(yè)稅稅＝1200××5%＝60（萬元元）應納城城市維維護建建設(shè)稅稅及教教育費費附加加＝60××（7%＋3%）＝6（萬元元）應納印印花稅稅（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書書據(jù)））＝1200××0.5‰‰＝0.6（萬元元）股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法法應納土土地增增值稅稅計算算：①房產(chǎn)產(chǎn)評估估價格格=1100×60%=660（萬元元）；；②扣除除項目目金額額合計計=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（萬元元）；；③增值值額=1200-730=470（萬元元）；；④增值值率=470÷÷730××100%=64.38%；⑤應納納稅額額=470××40%－730×5%=188－36.5＝151.5（萬元元）應納所所得稅稅＝（（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=58.91（萬元元）應納稅稅額合合計＝＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（萬元元）股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法法㊣采用用甲公公司先先以該該房產(chǎn)產(chǎn)對乙乙企業(yè)業(yè)投資資，然然后再再將其其股份份按比比例全全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給乙企企業(yè)股股東的的方法法，則則只需需繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。假設(shè)設(shè)乙公公司是是由股股東A、B組建的的有限限責任任公司司，股股東A、B所占股股份比比例為為60%∶40%。投資資前，，乙公公司資資本總總額為為2000萬元，，投資資后，，甲企企業(yè)占占乙企企業(yè)資資本總總額的的30%。股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法法甲、乙乙雙方方簽訂訂投資資協(xié)議議，投投資后后，甲甲公司司賬務(wù)務(wù)處理理如下下：借借：長長期股股權(quán)投投資8000000累計折折舊2000000貸：固固定資資產(chǎn)10000000乙公司司應確確認甲甲企業(yè)業(yè)實收收資本本為：：2000××30%/(1-30%)=857.14（萬元元），，賬務(wù)務(wù)處理理為：：借