房地產(chǎn)開發(fā)成本構成與控制（PPT）

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本構成成與控制制第一部分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本構成成第二部分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本控制制第三部分建筑設設計常常識與訣竅竅第四部部分前期談談判實實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗談講義義提綱第一部部分房房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本構構成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本主要要由以下九個方面面構成成：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本構成土地成本營業(yè)稅金建安造價行政事業(yè)收收費企業(yè)管理費費用財務費用營銷費用勘察設計監(jiān)監(jiān)理配套設施產(chǎn)品競爭主主要有差異異化、低成成本競爭兩兩種形式。。商品房要要做出大差差異化很難難，房地產(chǎn)產(chǎn)最容易克克隆，無知知識產(chǎn)權保保護，所以以還是要降降低成本，，在不降低低品質的前前提下，成成本越低，，市場競爭爭力越強，，利潤越高高。地價可通過過容積率折折算成樓面面地價(即即每建筑平平方米里的的土地成本本)。簡單的公式式是——1、土地成本舉例：地價100萬/畝，容容積率3.0，，樓面價價為500元/㎡；地價60萬/畝畝，容積積率3.0，樓樓面地價價300元/㎡㎡。樓面地價價=地價（單單位：元元/畝））÷666.67÷容容積率樓面地價價=地價（單單位：萬元/畝）×15÷容積率率容積率經(jīng)經(jīng)驗系數(shù)數(shù)多層容積積率約1.5左左右（最大不能能超過2，超過過2的也也有，但但品質相相對差）小高層容容積率約約2.0---2.5高層容積積率約2.5以上容積率與與土地的的形狀和和大小有有密切的的關系，，同樣的的建筑形形態(tài)，地地塊越大大，容積積率會越越小，因因為牽涉涉到樓間間距等規(guī)規(guī)劃限制制。而地塊形形狀與容容積率的的關系總總結如下下——同樣大小小的地塊塊南北越長長、東西西越短,則容積率率越?。欢鴸|西越越長，南南北越短短，則容積率越越大。按配套較較全（含含煤、暖暖、熱水水）檔次次中高的的住宅來來說——磚混多層層：700元/㎡小高層（（10-17層層）：950元元/㎡(不含電電梯)，，一部電電梯16萬為基基數(shù)，每每層加5000元。攤攤到建筑筑面積里里一部電電梯約增增加建筑筑成本45元/㎡左右右，18層以上上（含18層））須配兩兩部電梯梯，成本本約增加加60元元/㎡。?？刂频煤煤?，小高高層含電電梯的建建安成本本在1000～～1050元/㎡左右右。鋼筋含量量是高層層建安造造價的重重要指標標。國標為68㎏/㎡，目目前我國的項目多多在45-50㎏/㎡，不不過有的的最高的的達80㎏/㎡㎡。1㎏㎏/㎡的的成本約約5元（（含人工工費）暖氣成本本約合30元/㎡，高檔房、、低檔房房在成本本上差不不多，也也就是40～50元/㎡。2、建安造價價包括煤、、暖、電電、供排排水、道道路、景景觀等，，成本約約120-150元/㎡。大片區(qū)開開發(fā)中單單位成本可低至至4元/㎡（建筑面面積）。。合計一般般不超過20元/㎡3、配套設施施4、勘查、、設計（（施工圖圖）監(jiān)理理等5、營銷費費用營銷代理理費主要要有營銷代理理和廣告兩項費用用，約3%左右右。6、財務費費用財務費用一般約為為180元/㎡㎡。經(jīng)驗公式式：財務費用用=總成成本×50%××年貸款款利率××27、企業(yè)管理費用用根據(jù)公司司和開發(fā)發(fā)項目規(guī)模不同，差差別較大大，一般般為15-20元/㎡㎡8、行政事事業(yè)收費費公關后行行情在160元元/㎡左左右。舉例說明明：人防防工程收收費：如如自建人人防工程程，則成成本為：：多層1200元元/㎡，，高層1800元/㎡㎡（按人人防面積積攤）。如無自建，則則須交納人防防異地建設費費，取費標準準如下：高層：5B級級人防，單位位成本=2000元/層層數(shù)多層：6級人人防，單位成成本=1500元/層數(shù)數(shù)但實際現(xiàn)狀高高層為20-30元/㎡㎡9、營業(yè)稅營業(yè)稅+大修修基金+所得得稅…=11.7%。成本約為150～250元/㎡。第二部分房房地產(chǎn)開發(fā)成成本控制▲售價一定的情情況下，開發(fā)發(fā)成本控制能能力決定企業(yè)業(yè)的贏利水平平；▲在一定意義上講講，成本控制制能力其實是是企業(yè)綜合實實力的體現(xiàn)；；▲房地產(chǎn)開發(fā)最最重要的成本本控制是土地地成本和建造造成本的控制制。開發(fā)成本控制制的重要性1、土地成本本控制什么樣的地可可買？宗地的的形狀及其周周邊環(huán)境決定定容積率，容容積率直接影影響樓面地價價。舉例：美侖鳳凰城占占地30畝，建筑筑面積為6萬㎡中泰新城占占地30畝畝，建筑面積積為10萬㎡㎡因此在買地時時應該綜合考考慮能建多少少房子，而且且也要求將來來小區(qū)的環(huán)境境也不錯。2、建安成本控制制建安成本的控控制要“過五關”——第五關現(xiàn)場管理第一關規(guī)劃設計第四關材料設備采購第三關工程招標第二關工程造價與決算要通過前期策策劃做發(fā)產(chǎn)品品定位，確定定房子的檔次次及規(guī)模。以前是說結構構決定造價，，現(xiàn)在我們認認為，方案決決定造價，結結構設計影響響造價。在實實際施工過程程中可以適當當修改，但不不能修改得太太多，否則在在驗收時設計計院不蓋章。。我們認為，平平面形狀簡單單、結構方正正、對稱規(guī)則則可以降低成成本，一些裝裝飾性的東西西能免就免。［建議大家上網(wǎng)網(wǎng)上查一下““極簡主義””、“少就是是多”“l(fā)essismore”］第一關：規(guī)劃劃設計規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理層高也不是越越高越好，要要注意“高粗粗比”?？拐鹨髩獞撊渴峭ㄍǖ?，不超過過50CM的視為通墻。。磚混結構的外外墻開洞率不不能超過40%。從剛性的角度度考慮，高層層建筑一般是是三角形、圓圓形、正方形形的，承重墻墻不能“里出出外進”。墻墻如果不是通通的，就得增增加鋼筋含量量。磚混結構的錯錯層不能超過過50㎝。方正的設計也也許會被說成成呆板，設計計和營銷是有有矛盾的，根根據(jù)規(guī)定，構構造柱見墻角角就要有。立立面豐富是好好看，但是值值不值？加些些線條是不是是就好得不得得了？是不是是有必要為此此增加成本？？規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理這一點在實際際操作過程中中有很多經(jīng)驗驗，有的決算算能被審掉一一半。規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理第二關：工程程造價與決算算根據(jù)有關規(guī)定定，七層以上上按1類取費費37%，七層以下按4類取費21.6%。。建筑市場競競爭也非常激激烈，在實際際操作過程中中，有的開發(fā)發(fā)公司對七層層以上的建筑筑工程招標是是按4類下浮浮5%。規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理第三關：工程程招標規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理這方面很難把把握，可以規(guī)規(guī)定“貨比三三家”，但就就是這樣也很很難控制。在在招標過程中中可以找三家家以上，然后后選兩家報價價低的再往下下砍價。第四關：材料料設備采購規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理更難難，比如一些些圖紙上沒有有的東西要進進行“簽單””，這個過程程也很難直接接控制。第五關：現(xiàn)場場管理第三部分建建筑設計常識識與訣竅建筑設計幾個個檻：▲6層及以下，，不裝電梯；；▲6層以上，必必須裝電梯；；▲11層及以下下，可只裝一一部電梯，并并且樓梯間與與電梯間可以以連通▲12層開始，，必須裝兩部部電梯，其中中一部作為消消防電梯▲19層及以上上必須設兩條條步梯或者剪剪刀樓梯電梯的成本：：以18層為例例，電梯成本本約25萬，，每增加一層層電梯成本約約提高5000元2.8米層高高的來歷：房間的層高應應小于等于面面寬。圈梁+樓板=40㎝，窗高1.5米，窗窗臺高0.9米，合起來來就是2.8米。外墻面積測算：外墻面積一般約為建筑筑面積的1/3（可作為為外墻貼磚面面積估算的依依據(jù)）。玻璃幕墻的成成本約300元以上，而而普通鋁合金金窗成本約180元/㎡㎡建筑之間東西西間距：多層不小于8米，而小高高層和高層不不小于13米米。節(jié)能住宅與普普通住宅的差差別：▲外墻做保溫處處理（節(jié)能比比普通高80元/㎡，墻墻面面積）▲北向不宜開飄飄窗▲窗戶盡量采用用塑鋼雙層中中空玻璃?！?jié)能住宅的成成本比第四部分前期談判實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗談商務談判是所有工作中的重要要一環(huán)，成功功的談判是做做成業(yè)務的前前提。如果談談判者能靈活活掌握并動用用一些談判原原則和實用技技巧，就可能能在談判桌上上取得主動，，起到“兵不不血刃”、““不戰(zhàn)而屈人人之兵”的作作用，為最終終取得所期望望之結果奠定定基礎。商務談判有技技巧1、談判前準備備初次見開發(fā)商商需配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實地查看地塊塊及周邊特征征，目的是確確定樓盤區(qū)位位特征、檔次次熟悉一切項目目相關資料，，以最快的速度形形成項目整體體輪廓，勾勒勒項目的靈魂魂調研當?shù)刂饕獦潜P，找一一個市場特質質與本項目類類似的樓盤作作為參照，以以初步確定項項目的規(guī)劃檔檔次、銷售價價格2、談判原則與技巧個人體會總結結，前期談判判有這么實用用“八招”——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢第三招模擬演習第四招底線界清第五招了解對手第六招要有耐心第七招隨機應變第八招埋下契機第一招將心比心談判最忌以己己方觀點，需需索無度，應從對方的角角度出發(fā)，將心比心，合作的最后達達成一定是兼兼顧雙方利益益的。第二招突出優(yōu)勢對于對方立場、觀觀點都有初步步的認知后，，再將自己在在此次談判事事項中所占有有的優(yōu)、劣勢勢及對方的優(yōu)優(yōu)、劣勢，進進行嚴密周詳詳?shù)牧信e，尤尤其要將己方方優(yōu)勢，不管管大小新舊，，應全盤列出出，以作為談談判籌碼。而而己方劣勢，，當然也要注注意，以免倉倉促迎敵，被被對方攻得體體無完膚，比如駐馬店店項目洽談。第三招模擬演習將各種可能發(fā)發(fā)生的狀況，，預先模擬，，以免實際遭遭遇時人慌馬馬亂，難以主主控戰(zhàn)局。在在了解優(yōu)、劣劣后，就要假假想各種可能能發(fā)生的狀況況，預作策劃劃行動方案。。小至談判座座位的擺放都都要詳加模擬擬。第四招底線界清通常，談判時時，雙方都帶帶攻擊性，磨磨刀霍霍，躍躍躍欲試。雙雙方只想到可可以“獲得多多少”，卻常常常忽略要““付出多少””，忽略了談談判過程中己己方要讓步多多少，方可皆皆大歡喜。所所以，在談判判前，務必要要把己方的底底線界清：可可讓什么?要要讓多少?如如何讓?何時時讓?為何要要讓?先行理理清，心中有有效。否則，，若對方咄咄咄逼人，己方方束手無策任任由對方宰割割，那就失去去了談判的本本意。比如正常的合合同要點拉鋸鋸砍價第五招了解對手孫子兵法的““知己知彼，，百戰(zhàn)不殆””眾所皆知。。談判前，了了解對方談判負責人的的喜好，投其其所好能盡快快獲得對方的的好感。有助談判達成成。比如楊總帶領領洽談的汝州州項目，對方方有留學經(jīng)歷歷；彭總帶領領洽談的東方方今典項目等等等，每一次次都應盡可能能的多了解對對手資料。第六招要有耐耐心古語有有云：：“病病急亂亂投醫(yī)醫(yī)”。。故在在談判判中要要時刻刻暗誦誦默念念“戒戒急戒戒躁””，尤尤其在在劍拔拔弩張張、激激烈火火爆之之際，，更要要遵行行。因因為，，談判判中常常有耐耐久戰(zhàn)戰(zhàn)要打打，據(jù)傳當當年李李鵬當當選傳傳；中中泰二二期，，。第七招隨機機應應變變戰(zhàn)場場狀狀況況，，瞬瞬息息萬萬變變，，談談判判桌桌上上需需隨隨機機應應變變。。雖雖說說諸諸葛葛亮亮神神機機妙妙算算，，但但人人算算不不如如天天算算，，總總有有考考慮慮欠欠周周、、失失算算之之處處。。談談判判時時，，出出現(xiàn)現(xiàn)對對手手突突有有神神來來一一筆筆，，超超出出己己方方假假設設狀狀況況，，己己方方人人員員一一