房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析（含實例）

房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本分析析一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營成本預(yù)測測分析成本預(yù)測是根根據(jù)成本的歷歷史資料，從從成本的發(fā)展展趨勢或影響響成本的因素素變化情況對對未來成本水水平的定量描描述和邏輯推推理。成本預(yù)預(yù)測是企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)預(yù)測的重重要內(nèi)容，是是企業(yè)成本分分析的重要組組成部分，是是企業(yè)對其經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動實觀觀事前控制管管理的重要手手段。成本預(yù)預(yù)測對于企業(yè)業(yè)經(jīng)營決策起起著決定性作作用。成本預(yù)測方法法很多。從成成本預(yù)測的進(jìn)進(jìn)行時間上來來劃分，可分分為先期成本本預(yù)測和期中中成本預(yù)測兩兩類。先期成本預(yù)測測所謂先期成成本預(yù)測分析析，就是在編編制成本計劃劃以前的目標(biāo)標(biāo)成本預(yù)測。。一般來說，，先期成本預(yù)預(yù)測包括兩方方面內(nèi)容。其一是新項目開發(fā)前前的成本預(yù)測測，如新的土地地開發(fā)項目、、新的綜合開開發(fā)項目，在在進(jìn)行可行性性研究時，必必須依據(jù)具體體條件和開發(fā)發(fā)內(nèi)容預(yù)測出出項目的開發(fā)發(fā)成本，以便便根據(jù)銷售收收入估算出項項目的收益，，為項目決策策或項目開發(fā)發(fā)方案的選擇擇提供重要依依據(jù)。新項目目開發(fā)前的成成本預(yù)測大多多是按定額或或歷史資料分分科目進(jìn)行估估算的。其二是企業(yè)在編制生生產(chǎn)財務(wù)計劃劃前，對計劃劃期成本水平平（分科目成成本或總成本本）的測算。這種預(yù)測過過程實際上就就是測算成本本指標(biāo)與分析析各種因素對對成本的影響響程度的過程程，也是擬定定成本降低措措施，挖掘成成本潛力的過過程。這’且且主要介紹第第二項內(nèi)容，，即編制企業(yè)業(yè)生產(chǎn)財務(wù)計計劃前的成本本水平預(yù)測。。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營成本也和和其他的商品品經(jīng)營成本一一樣，按成本本額的大小與與經(jīng)營工程量量的關(guān)系分為為固定成本和和變動成本兩兩類。固定成成本是在一定定范圍內(nèi)不隨隨工程量變化化而變化的。。相對穩(wěn)定的的成本。變動動成本則是隨隨著工程量的的變化而變化化的成本，如如房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的建筑工工程費，就屬屬于變動成本本。開發(fā)工程程量越大，建建筑工程費就就越高。二、房地產(chǎn)開開發(fā)預(yù)算的具具體內(nèi)容1．土地開發(fā)發(fā)預(yù)算土地開發(fā)預(yù)算算的內(nèi)容包括括征地補(bǔ)償費費、拆遷安置置費、七通一一平費及勘察察設(shè)計費等。。（1）征地補(bǔ)補(bǔ)償費征地補(bǔ)償費是是指用地單位位依法征用土土地后，為了了不影響被征征土地者的生生產(chǎn)和生活而而支付的補(bǔ)償償費，包括：：①土地補(bǔ)償費費。它是指國國家征用集體體所有的土地地時，直接對對土地支付的的補(bǔ)償費用，，其實質(zhì)是對對土地收益的的補(bǔ)償。②青苗補(bǔ)償費費。它是指對對征用土地上上種植的作物物的補(bǔ)償費用用。③安置補(bǔ)助費費。它是指為為妥善安排被被征地單位的的生產(chǎn)和群眾眾生活，收征征地單位“土土地補(bǔ)償費””和“青苗補(bǔ)補(bǔ)償費”之外外，支付給被被征地單位的的安置補(bǔ)助費費用。④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口口安置費。它它是指因征地地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞勞動力，由用用地單位負(fù)責(zé)責(zé)安置或委托托其它有關(guān)單單位代為安置置，所付給的的安置補(bǔ)助費費及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞勞動力工資差差額補(bǔ)貼費。。⑤超轉(zhuǎn)病殘殘人員安置費費。它是指對對超齡老人、、病殘人員給給以生活補(bǔ)助助費和醫(yī)療費費，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)氐孛裾块T負(fù)負(fù)責(zé)管理⑥新菜田建設(shè)設(shè)基金。它是是指由用地單單位按有關(guān)規(guī)規(guī)定繳納新菜菜田建設(shè)基金金，作為被征征地單位新開開發(fā)菜田的建建設(shè)費用。（2）新菜地開開發(fā)建設(shè)基金金新菜地開發(fā)建建設(shè)基金是指指經(jīng)依法批準(zhǔn)準(zhǔn)征用城市郊郊區(qū)的菜地，，用地單位向向財政部門繳繳納的費用，，不屬于征地地補(bǔ)償費中的的“新菜田建建設(shè)基金”。。（3）拆遷及安安置費用（包包括建設(shè)場地地各障礙物拆拆遷、處理費費）拆遷及安安置費用是指指征地范圍內(nèi)內(nèi)的被拆遷單單位和居民在在搬遷中所發(fā)發(fā)生的費用，，以及障礙物物拆遷、處理理費。其中包包括：①拆遷城鎮(zhèn)居居民和農(nóng)村居居民，安置用用房的建設(shè)費費或購買商品品房的費用。。②拆遷單位的的公有房屋，，撥付給被拆拆遷單位的新新建房費和征征地費。③拆除地上物物的補(bǔ)償費，，是指拆除原原有的房屋、、附屬物、樹樹木、機(jī)井等等的拆除費及及補(bǔ)償費。④其它費用。。指安置房的的房租、維修修費、取暖費費、居民搬家家費、臨時周周轉(zhuǎn)房費等以以及有關(guān)的法法、公證、咨咨詢等費用。。（4）七通一一平費。七通通一平費是指指為了滿足建建設(shè)的需要，，對被征用土土地進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的的費用?！捌咂咄ā卑ǖ赖缆吠?、供水水通、供電通通、通風(fēng)通、、供氣通、供供熱通、排雨雨污水通；““一平”是平平整土地。（5）勘察設(shè)設(shè)計費勘察設(shè)計費指指為查明新開開發(fā)區(qū)的地形形、地貌、地地質(zhì)土壤、巖巖性、地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造、水文條條件和各種自自然地質(zhì)現(xiàn)象象而進(jìn)行的測測量、測繪、、測試、觀察察、調(diào)查、勘勘探、試驗、、鑒定、研究究和綜合評價價等工作發(fā)生生的費用和進(jìn)進(jìn)行開發(fā)工程程設(shè)計所發(fā)生生的費用。2．建筑安裝裝工程預(yù)算建筑安裝工程程費用直接費間接費計劃利潤稅金（1）直接費費直接費是指直直接耗用在建建筑安裝工程程上的各種費費用的總和。。它是由人工工費、材料費費、施工機(jī)械械使用費和其其它直接費組組成。直接費費的內(nèi)容如下下：①人工費，是是指列入概預(yù)預(yù)算定額的直直接從事建筑筑安裝工程施施工的生產(chǎn)工工人的基本工工資。②材料費，是是指列入概預(yù)預(yù)算定額的材材料、構(gòu)配件件、零件和半半成品的用量量以及周轉(zhuǎn)材材料的攤銷量按相應(yīng)應(yīng)的預(yù)算價格格計算的費用用。③施工機(jī)械使使用費，是指指列入概預(yù)算算定額的施工工機(jī)械臺班量量按相應(yīng)機(jī)械械臺班費定額額計算的建筑安裝裝工程施工機(jī)機(jī)械使用費，，施工機(jī)械安安、拆及進(jìn)出出場費和定額額所列其它機(jī)機(jī)械費。④其它直接費費，是指概預(yù)預(yù)算定額分項項定額規(guī)定以以外發(fā)生的費費用（2）間接費間接費由施工工管理費和其其它間接費組組成：①施工管理費費。它是指建建筑安裝企業(yè)業(yè)為了組織和和管理建筑安安裝工程的施施工以及服務(wù)務(wù)所耗用的人人力、物力，，這種耗用的的貨幣表現(xiàn)，，就是施工管管理費。②其它間接費費。它是指建建筑安裝工程程施工所需的的，但不包括括在工程直接接費和施工管管理費范圍內(nèi)內(nèi)的費用，它它包括臨時設(shè)設(shè)施費和勞動動保險基金。。（3）計劃利潤潤計劃利潤指按按照國家規(guī)定定的計劃利潤潤率向建設(shè)單單位計取的利利潤。（4）稅金稅金是指按國國家規(guī)定應(yīng)計計入建筑安裝裝工程造價內(nèi)內(nèi)的營業(yè)稅、、城市建設(shè)維維護(hù)稅及教育育費3．其他預(yù)算算房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)預(yù)算的內(nèi)容，，除以上土地地開發(fā)預(yù)算和和建筑安裝工工程預(yù)算外，，還包括按國國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門門規(guī)定的，在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中支付付并列入開發(fā)發(fā)總概（預(yù)））算或單項工工程綜合概（（預(yù)）算的一一些費用。這這些費用目前前項目繁多，，各地有不同同的規(guī)定，大大體包括下列列一些費用項項目（主要參參考北京市的的規(guī)定）：（1）城市基基礎(chǔ)設(shè)施“四四源”建設(shè)費費（2）市市政支管線分分?jǐn)傎M（3）供電貼費費（4）工程合合同預(yù)算或標(biāo)標(biāo)底審查費（（5）工程程質(zhì)量監(jiān)督費費（6）編編制竣工圖費費（7）建筑業(yè)業(yè)流動資金貸貸款利息系數(shù)數(shù)（8）用用電權(quán)費（（9）分散建建設(shè)市政公用用設(shè)施建設(shè)費費（10）；臨臨時用地費和和臨時建設(shè)費費（11））建材發(fā)展補(bǔ)補(bǔ)充基金（（12）綠化化建設(shè)費（13）施工工圖預(yù)算編制制費（14）招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)管理費（（15）合同同公證費（（16）施工工執(zhí)照費（17）工程程監(jiān)理費（（18）施工工機(jī)械遷移費費（19））工程保險費費（20））商業(yè)網(wǎng)點費費（21）人防防費（22）管理費（（23）貸貸款利息（（24）建設(shè)設(shè)期預(yù)留調(diào)價價指數(shù)以上三部分應(yīng)應(yīng)支付的土地地開發(fā)費、建建筑安裝工程程費及其它費費用，再加上上不可預(yù)見費費，就構(gòu)成了了開發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)的總成本，，是商品房銷銷售的基礎(chǔ)資資料。在商品品房定價時，，還應(yīng)考慮開開發(fā)公司的利利潤和應(yīng)繳納納的稅金。2．房地產(chǎn)開開發(fā)預(yù)算文件件的組成總概（預(yù)）算算書一般可分分為四部分1、土地開發(fā)發(fā)費用項目2、開發(fā)工程程費用項目3、其它費用用項目土地開發(fā)費用用項目①征地補(bǔ)償費費；②拆遷遷安置費；③③七通一平平費；④勘勘察設(shè)計費等等開發(fā)工程費用用項目①主要開發(fā)項項目（如住宅宅小區(qū)開發(fā)中中的②附建項目，，包括：A．公共設(shè)施施項目；B．行政管理理項目；C．文化、教教育、衛(wèi)生項項目等。其它費用項目目其它費用項目目包括代收的的費用和向有有關(guān)部門繳納納的費用，如如質(zhì)量監(jiān)督費費、商業(yè)網(wǎng)點點費、城市基基礎(chǔ)設(shè)施“四四源”建設(shè)費費、電貼費等等。第一、二二、三部分項項目費用合計計之后，應(yīng)列列出第四部分分：總預(yù)備費費，即未能預(yù)預(yù)見工程費用用。在總概（（預(yù)）算書的的末尾還應(yīng)列列出總預(yù)算價價值和可以回回收的金額。。實例：一、直接費（一）、土地地費用：征地管理費：：129畝××10萬元/畝×3%=38.7萬萬元（二）、拆遷遷安置補(bǔ)償費費：1、委委托拆遷費費：241戶戶×450元元/戶=10.85萬元元2、拆拆遷管理費費：241戶戶×8元/M2×90M2/戶=17.35萬萬元3、搬搬家補(bǔ)助：：241戶××600元/戶=14.46萬元4、臨臨時安置：：241戶××90M2/戶×6元/月×18月月=234.25萬元5、無無證房補(bǔ)助助費：1500M2×500元/M2=75萬萬元6、搬搬遷獎勵費費：241戶戶×5000元/戶=120.5萬萬元7、舊舊房評評估費：241戶××6萬元/戶×1%=14.46萬元元小計：486.87萬元（三）、前前期手續(xù)費費：1、綜綜合開開發(fā)費：10.3萬萬M2×120元/M2=1236萬萬元2、開開發(fā)管管理費：1236萬萬元×1.5%=18.54萬元3、人人防費費：10.3萬M2×13=133.9萬元4、網(wǎng)網(wǎng)點費費：10.3萬M2×21元元/M2=216.3萬元5、白白蟻防防治費：10.3萬萬M2×2=20.6萬元6、水水土保保持：10.3萬M2×2=20.6萬元7、物物業(yè)管管理基金：：10.3萬M2××21/2=108.15萬萬元8、資資源綜綜合利用發(fā)發(fā)展基金：：10.3萬M2××2=20.6萬元元9、散散裝水水泥：10.3萬M2×0.7=7.21萬元元10、質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)督、監(jiān)監(jiān)理費：8304××2%=166.08萬元11、勞勞保?；穑?304××2.6%=215.90萬萬元12、規(guī)規(guī)劃劃管理費：：10.3萬M2××1.5元元/M2=15.45萬元元13、消消防防設(shè)施：10.3萬萬M2×1.5元/M2=15.45萬元14、招招投投標(biāo)管理費費：8304×(1%0+0.9%0)=15.78萬萬元15、建建設(shè)設(shè)工程合同同簽證費：：8304×0.2%0=1.66萬萬元16、墻墻體體建筑材料料節(jié)能費：：10.3×10元元/M2=103萬萬元小計：2315.22萬元（四）、勘勘察設(shè)計及及前期工程程：1、規(guī)規(guī)劃建建設(shè)費：8304××0.5%=41.52萬元元2、可可行性性研究：13000×0.1%=13萬元3、勘勘察測測繪：8304×0.5%=41.52萬元4、設(shè)設(shè)計費費：8304×1.5%=124.56萬元5、三三通一一平工程：：30萬元元小計：250.6萬萬元（五）、房房屋開發(fā)費費：1、建建安工工程費：①住住宅：9.98萬萬M2×800元/M2=7984萬萬元②網(wǎng)網(wǎng)點公建建：4000M2××800元元/M2=320萬萬元小計：8304萬元元2、室室外配配套：①電電力工程程：a、高高壓輸輸電：長500米，，約10萬萬元。b、變變配電電工程：高壓柜10萬元，低低壓柜10萬元，變變壓器5萬萬元，安裝裝10萬元元。計：35萬元c、低低壓線線工程：長長500米米，約5萬萬元小計：50萬元②煤煤制氣：：工程費：1000米米×300元/米=30萬元元③綠綠化工程程：60萬萬元④污污水工程程：1000米×150元/米=15萬元⑤雨雨水工程程：1000米×150元/米=15萬元⑥道道路工程程：1000米×7米×150元/M2=105萬元⑦自自來