房地產(chǎn)投資與金融（共16）

第7章房地地產(chǎn)投資與與金融7.1房地產(chǎn)投資資7.2房地產(chǎn)投資資機會選擇擇7.3房地產(chǎn)金融融市場7.4房地產(chǎn)金融融機構(gòu)信貸貸資金的籌籌集和運用用7.1房地產(chǎn)投資資7.1.1房地產(chǎn)投資資的特征1)房地產(chǎn)投資資對象的固固定性和不不可移動性性2)房地產(chǎn)投資資過程周期期長、成本本高3)房地產(chǎn)投資資所受制約約因素多4)房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)缺乏流動動性5)房地產(chǎn)投資資有良好的的抗通貨膨膨脹性7.1房地產(chǎn)投資資7.1.2房地產(chǎn)投資資的形式1)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資2)房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資3)房地產(chǎn)金融融資產(chǎn)投資資7.1房地產(chǎn)投資資7.1.3房地產(chǎn)投資資過程1)投資分析與與決策階段段（1）市場分析析。（2）財務(wù)分析析。（3）可行性分分析。2）前期工作作3)房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)開發(fā)4)房地產(chǎn)銷售售經(jīng)營7.2房地產(chǎn)投資資機會選擇擇7.2.1時機的選擇擇1)把握經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的基本本趨勢及其其周期變動動規(guī)律2)從經(jīng)濟政策策調(diào)整變化化中捕捉投投資機會3)把握房地產(chǎn)產(chǎn)價格波動動的特點4)充分利用規(guī)規(guī)劃效應(yīng)7.2房地產(chǎn)投資資機會選擇擇7.2.2區(qū)位地段的的選擇當(dāng)前，在我我國房地產(chǎn)產(chǎn)投資的區(qū)區(qū)位地段選選擇過程中中，特別要要重視以下下三個問題題：（1)注意區(qū)位升升值潛力的的分析。（2)選擇區(qū)位要要具有超前前意識，要要特別注意意進行交通通、服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點等公共共設(shè)施的深深層次分析析。（3)選擇區(qū)位要要運用定量量與定性相相結(jié)合的分分析方法。。7.2房地產(chǎn)投資資機會選擇擇7.2.3質(zhì)量的選擇擇7.2.4選擇合適的的投資項目目必須注意意的問題1)資金實力2)風(fēng)險的承受受力7.3房地產(chǎn)金融融市場7.3.1房地產(chǎn)金融融市場的概概念及功能能1)聚集資金的的功能2)促進資金的的橫向融通通3)提高資金的的運用效率率4)提高房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀觀調(diào)控的效效果——金融是調(diào)節(jié)節(jié)經(jīng)濟最活活躍、最有有力的杠桿桿7.3房地產(chǎn)金融融市場7.3.2房地產(chǎn)金融融市場的構(gòu)構(gòu)成要素1)房地產(chǎn)資金金2)房地產(chǎn)融資資主體——資金供求者者3)市場中介4)信用工具7.3房地產(chǎn)金融融市場7.3.3房地產(chǎn)金融融市場的主主要類型7.3.4房地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)的的關(guān)系1)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展離不開開金融業(yè)的的支持2)金融業(yè)的發(fā)發(fā)展需要房房地產(chǎn)業(yè)與與其相結(jié)合合7.3房地產(chǎn)金融融市場7.3.5影響房地產(chǎn)產(chǎn)融資的社社會經(jīng)濟因因素1)通貨膨脹的的變化2)銀行利率高高低的變化化3)所得稅法規(guī)規(guī)的變化4)貨幣匯率的的變化5)日用品價格格的變化6)房地產(chǎn)或財財產(chǎn)證券收收益的變化化7)資產(chǎn)融資的的變化8)社會發(fā)展水水平7.4房地產(chǎn)金融融機構(gòu)信貸貸資金的籌籌集和運用用7.4.1房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)銀行信貸貸資金的籌籌集1)商業(yè)銀行負負債業(yè)務(wù)簡簡介2)商業(yè)性房地地產(chǎn)銀行資資本金的籌籌集3）商業(yè)性房房地產(chǎn)銀行行的主動負負債（1）城鄉(xiāng)居民民住房儲蓄蓄存款。（2）住房資金金存款。（3）房地產(chǎn)企企業(yè)存款。。7.4房地產(chǎn)金融融機構(gòu)信貸貸資金的籌籌集和運用用（4）房地產(chǎn)管管理部門存存款。（5）其他存款款。（6）向中央銀銀行借款或或再貼現(xiàn)。。（7）銀行之間間的同業(yè)拆拆借。（8）銀行利潤潤、提留的的各種準(zhǔn)備備金、各項項應(yīng)付款項項和暫收款款項等也會會形成資金金來源。（9）金融債券券。7.4房地產(chǎn)金融融機構(gòu)信貸貸資金的籌籌集和運用用7.4.2房地產(chǎn)信貸貸資金的使使用1)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)