房地產(chǎn)工程造價案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化

房地產(chǎn)工程程造價案例例分析及合合同管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化第一部分：：工程造造價分析與與成本控制制要點第二部分：：合同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的實施施第一部分工程造價分分析與成本本控制要點點第一章房房地產(chǎn)項項目工程成成本的構(gòu)成成解析第二章成成本事前前控制的方方法：目標(biāo)標(biāo)管理第三章開開發(fā)各階階段對工程程造價的影影響及過程程控制要點點第四章成成本管管理數(shù)據(jù)庫庫的建立與與維護第一章房地產(chǎn)項目目工程成本本的構(gòu)成解解析3房地產(chǎn)成本本與造價的的組成結(jié)構(gòu)構(gòu)(略1-4表）項目成本造造價數(shù)據(jù)及及比重分析析影響造價的的關(guān)鍵因素素分析典型項目的的造價對比比分析影響工程造造價的主要要技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)和業(yè)業(yè)務(wù)要素41、土地費用（主要控制制）2、前期費用（主要控制制）3、主體建筑安安裝工程費費用（主要控制制）4、室外及環(huán)境境工程費用用（主要控制制）5、公共配套工工程費用（主要控制制）6、開發(fā)間接費費用（主要控制制）7、營銷費用8、財務(wù)費用9、管理費用注:1)主要控制前前6項，建造成成本為2---5項.2)1-6項為開發(fā)成成本,7-9項為期間費費用.項目發(fā)展成成本（全成成本）房地產(chǎn)成本本的組成結(jié)結(jié)構(gòu)序號項目1土地費用2前期工程費3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費7管理費用8財務(wù)費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12不可預(yù)見費

合計5房地產(chǎn)成本本的組成結(jié)結(jié)構(gòu)對比分析：：項目開發(fā)發(fā)建設(shè)投資資2003建設(shè)項目經(jīng)經(jīng)濟評價完全成本項目1、按人材機分析數(shù)據(jù)序號項目比例1直接費人工費19.32%直接工程費（實體）材料費49.41%措施費（非實體）機械費12.19%2間接費費用15.89%規(guī)費稅金3.56%企業(yè)管理費（施工企業(yè)）2、按建造成本數(shù)據(jù)分析3利潤土方1.89%磚石2.86%4稅金砼及鋼筋58.41%

合計樓地面1.87%屋面3.62%裝飾7.3%6房地產(chǎn)成本本的組成結(jié)結(jié)構(gòu)對比分析：：建筑安裝裝工程費用用項目組成成注意區(qū)別造造價與成本本財務(wù)角度的的成本：（成本預(yù)測測、決策、、計劃、控控制、核算算、分析、、考評）工程經(jīng)濟范范疇的造價價：（概算、預(yù)預(yù)算、結(jié)算算）二者聯(lián)系：：（造價控制制是成本管管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)、造價是是開發(fā)成本本的重要組組成，數(shù)據(jù)據(jù)需轉(zhuǎn)換分分?jǐn)偟截攧?wù)務(wù)核算的成成本中）7房地產(chǎn)項目目成本數(shù)據(jù)據(jù)及比重分分析一級成本科科目數(shù)據(jù)：：按費用類類型建造成本的的數(shù)據(jù)分析析人材機構(gòu)成成:人工費占19.32%;材料費占49.41%;機械費占12.19%;費用占15.89%;稅金3.21%按分部分項項工程:土方1.89%,磚石2.86%,砼及鋼筋58.41%,樓地面1.87%,屋面3.62%裝飾7.3%按合同比重重8影響造價的的關(guān)鍵因素素分析幾個層面的的成本管理理：1、戰(zhàn)略層面：：產(chǎn)品與客客戶定位（（董事長）），2、經(jīng)營層面：：盈利模式式，經(jīng)營目目標(biāo)（經(jīng)營營班子）3、管理層面：：架構(gòu)與流流程，組織織協(xié)調(diào)與控控制方式（（管理團隊隊--中層）4、業(yè)務(wù)層面：：具體作業(yè)業(yè)過程的規(guī)規(guī)范與專業(yè)業(yè)能力（執(zhí)執(zhí)行團隊—員工）注：不同層層面影響程程度自上而而下減弱。。成本的決定定因素和影影響因素:一、決定因因素：1、經(jīng)營方式，，2、管理方式，，3、技術(shù)方式，，4、組織與協(xié)調(diào)調(diào)，5、資源（資金金、人力、、供方），，6、其他因素。。二、影響因因素:1、外部---市場；2、內(nèi)部—產(chǎn)品定位；；3、理論基礎(chǔ)—供需關(guān)系。。成本的變動動性分析全成本的變變動性建造成本的的變動性分分析案例分享：：標(biāo)桿企業(yè)業(yè)的成本基基準(zhǔn)數(shù)據(jù)表表9典型項目的的造價對比比分析幾個品牌企企業(yè)同類項項目的數(shù)據(jù)據(jù)對比對比分析：：不同企業(yè)業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略略的成本狀狀況10影響工程造造價的主要要技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)和業(yè)業(yè)務(wù)要素體現(xiàn)不同側(cè)側(cè)面的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)土地與規(guī)劃劃：容積率率、建造比比等；產(chǎn)品定位與與建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：策劃與與方案設(shè)計計；工程數(shù)量：：通過設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)確定定；市場價格：：客觀存在在的把握；；采購與企業(yè)業(yè)資源：數(shù)數(shù)據(jù)調(diào)研和和積累。各業(yè)務(wù)對成成本的影響響：無效成成本的分類類與管理方方法參考萬科無無效成本管管理流程，，對無效成成本進(jìn)行分分析與管理理11第二章成本事前控控制的方法法：目標(biāo)管管理12成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義成本目標(biāo)的的內(nèi)涵與外外延（真正意義義是把成本本管理工作作中心前移移）成本目標(biāo)的的制定成本目標(biāo)的的分解方式式（是整個團隊隊的目標(biāo)，，而不是某某個部門的的目標(biāo)）成本動態(tài)的的跟蹤與監(jiān)監(jiān)控保障目標(biāo)實實現(xiàn)的手段段與措施（關(guān)鍵是建建造標(biāo)準(zhǔn)的的確定）成本目標(biāo)及及目標(biāo)管理理的意義動態(tài)掌握和和控制項目目總成本水水平保證每個項項目的盈利利指標(biāo)實現(xiàn)公司的的經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)13實行目標(biāo)管管理的根本本意義：成本目標(biāo)的的作用不是上限是是基準(zhǔn)保持心中有有數(shù)“做了再算算”轉(zhuǎn)為““算了再做做”成本目標(biāo)的的內(nèi)涵與外外延成本目標(biāo)的的內(nèi)涵與外外延：1、不僅限于成成本目標(biāo)值值本身、更更要關(guān)注成成本背后的的產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)2、真正意義是是把成本管管理工作中中心前移。。成本目標(biāo)的的范圍：目標(biāo)范圍可可覆蓋全成成本、開發(fā)發(fā)成本、、建造成本本，是整個個項目開發(fā)發(fā)團隊的目目標(biāo)；14成本目標(biāo)的的制定15目標(biāo)制定的的時間：目標(biāo)制定的的方法：目標(biāo)制定的的要求：成本目標(biāo)的的評審與確確定：案例分享：：成本目標(biāo)標(biāo)全套表格格成本目標(biāo)的的五種分解解方式及作作用按合約計劃劃分解：示范表格參參考資料中中2-2按成本科目目分解（流程表單單）按管理責(zé)任任分解：示范表格參參考資料中中2-1按財務(wù)核算算模型分解解按現(xiàn)金流出出時間分解解：示范表表格17動態(tài)成本的的概念與構(gòu)構(gòu)成動態(tài)成本=已發(fā)生成本本+待發(fā)生成本本概念：成本發(fā)生：：成本動態(tài)的的跟蹤與監(jiān)監(jiān)控案例分享：：幾種成本本月報對比比動態(tài)成本的的反饋機制制：（資料2-3表）控制產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，落實實到設(shè)計、、選型與合合約中技術(shù)經(jīng)濟相相結(jié)合的手手段開展各各項業(yè)務(wù)，，保證目標(biāo)標(biāo)實現(xiàn)實行動態(tài)監(jiān)監(jiān)控，及時時反饋信息息，預(yù)測可可能變化偏差調(diào)整與與內(nèi)部平衡衡，保證總總目標(biāo)過程與結(jié)果果的全面考考核(結(jié)合問責(zé)制制度）1、前期必須進(jìn)進(jìn)行成本目目標(biāo)測算環(huán)環(huán)節(jié)：A、拿地時做可可研報告；；B、策劃時做產(chǎn)產(chǎn)品定位報報告；C、方案評審時時成本本目標(biāo)標(biāo)為方案評評優(yōu)內(nèi)容之之一；D、方案確定后后形成正式式成本目標(biāo)標(biāo)。2、實施過程必必須與成本本目標(biāo)對比比的幾個環(huán)環(huán)節(jié)：A、施工圖設(shè)計計時應(yīng)有經(jīng)經(jīng)審批的預(yù)預(yù)算（做標(biāo)標(biāo)底或簽訂訂合同用））；B、采購招標(biāo)要要有評標(biāo)定定標(biāo)報告；；C、簽約階段合合同要經(jīng)過過審批；D、變更環(huán)節(jié)重重大變更要要審批（含含設(shè)計變更更）E、每月有成本本動態(tài)報告告（含經(jīng)營營分析）；；F、銷售階段有有開盤定價價的重大決決策；G、結(jié)算階段每每個合同結(jié)結(jié)算一次且且審批手續(xù)續(xù)完善；H、后評估階段段有項目成成本后評估估報告。18保障目標(biāo)實實現(xiàn)的手段段與措施第三章開發(fā)各階段段對工程造造價的影響響及過程控控制要點19成本控制重重點與原則則概述立項階段成成本管理策劃階段的的成本管理理設(shè)計階段的的成本管理理發(fā)包階段的的成本管理理施工階段的的成本管理理銷售階段的的成本管理理竣工結(jié)算的的成本管理理維護階段的的成本管理理成本控制的的重點對象象成本控制的的重點階段段前期與后期期不同的控控制方式成本控制的的責(zé)任劃分分成本控制的的重點與原原則概述案例分享：：標(biāo)桿企業(yè)業(yè)的責(zé)任成成本管理文文件項目開發(fā)成成本控制重重點對象投入大、占占比重重大大的：客戶敏感性性強的：市場不規(guī)范范的：技術(shù)不成熟熟的：通過對房地地產(chǎn)各類重重點成本進(jìn)進(jìn)行控制，，實現(xiàn)降低低成本、提提高控制效效率的目的的。控制制的的重重點點階階段段“70%的成成本本由由設(shè)設(shè)計計階階段段確確定定”？？判別別：：成本本的的階段段成本本的的階段段成本本的的階段段在成成本本決決定定階階段段、、控控制制費費用用低低的的階階段段進(jìn)進(jìn)行行控控制制———這是是預(yù)預(yù)控控的的效效益益和和核核心心價價值值1，全過過程程控控制制的的階階段段立項項\策劃劃\設(shè)計計發(fā)包包\施工工\竣工工\維護護2，對應(yīng)應(yīng)成成本本實實現(xiàn)現(xiàn)過過程程---由虛虛到到實實虛擬擬：：估估、、概概、、預(yù)預(yù)算算－－－控制制方方式式：：現(xiàn)實實：：合合同同價價、、付付款款、、結(jié)結(jié)算算價價－－－控控制制方方式式：：項目目開開發(fā)發(fā)不不同同階階段段成成本本控控制制方方式式立項項階階段段的的成成本本控控制制主要要工工作作：：土土地地籌籌劃劃，，市市場場調(diào)調(diào)研研，，成成本本估估算算，，項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟性性評評價價控制制要要求求：：全全面面深深入入了了解解地地塊塊和和市市場場情情況況，，合合理理確確定定估估算算基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；控制制重重點點：：地地質(zhì)質(zhì)狀狀況況，，地地下下地地上上管管線線；；市市政政接接口口的的位位置置；；紅紅線線內(nèi)內(nèi)拆拆遷遷的的費費用用；；周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃及及規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)的的確確定定；；政政府府壟壟斷斷情情況況，，地地區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工作作文文件件：：《調(diào)研研報報告告》，《新項項目目發(fā)發(fā)展展成成本本估估算算》《《可行行性性研研究究報報告告》案例例分分享享：：成成本本調(diào)調(diào)研研報報告告；；可可行行性性研研究究的的關(guān)關(guān)鍵鍵指指標(biāo)標(biāo)策劃劃階階段段成成本本控控制制主要要工工作作：：確確定定項項目目定定位位，，制制定定產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)與與發(fā)發(fā)展展計計劃劃控制制要要求求：：準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定位位目目標(biāo)標(biāo)市市場場，，選選擇擇性性價價比比最最好好的的產(chǎn)產(chǎn)品品控制制重重點點：：產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次（（符符合合地地塊塊價價值值）），，配配套套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，戶戶型型，，層層高高及及總總高高，，停停車車方方式式，，特特殊殊要要求求工作作文文件件：：《策劃劃定定位位報報告告》《《項目目發(fā)發(fā)展展成成本本測測算算》《《項目目發(fā)發(fā)展展計計劃劃》案例例分分享享：：根根據(jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)營營要要求求選選擇擇不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合設(shè)計計階階段段成成本本控控制制－－－方方案案設(shè)設(shè)計計主要要工工作作：：設(shè)設(shè)計計單單位位選選擇擇，，方方案案優(yōu)優(yōu)化化，，制制定定成成本本目目標(biāo)標(biāo)（（結(jié)結(jié)合合建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）），，制制定定出出圖圖計計劃劃（（結(jié)結(jié)合合合合約約規(guī)規(guī)劃劃））；；控制制要要求求：：符符合合項項目目定定位位，，經(jīng)經(jīng)濟濟合合理理性性最最大大，，制制定定相相應(yīng)應(yīng)成成本本目目標(biāo)標(biāo)控制制重重點點：：設(shè)設(shè)計計質(zhì)質(zhì)量量及及深深度度；；設(shè)設(shè)計計周周期期；；產(chǎn)產(chǎn)品品技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標(biāo)標(biāo)；；優(yōu)優(yōu)化化內(nèi)內(nèi)容容：：標(biāo)標(biāo)高高確確定定，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式，，基基礎(chǔ)礎(chǔ)形形式式，，特特殊殊設(shè)設(shè)備備和和功功能能要要求求工作作文文件件：：《設(shè)計計任任務(wù)務(wù)書書》及《限額額設(shè)設(shè)計計指指引引》《《成本本目目標(biāo)標(biāo)》《《出圖圖計計劃劃》案例例分分享享：：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)成成本本設(shè)設(shè)計計優(yōu)優(yōu)化化流流程程設(shè)計計階階段段成成本本控控制制－－－擴擴初初設(shè)設(shè)計計主要要工工作作：：材材料料設(shè)設(shè)備備選選型型，，編編制制部部品品控控制制計計劃劃控制制要要求求：：選選型型合合理理，，檔檔次次符符合合，，技技術(shù)術(shù)成成熟熟，，市市場場占占有有率率較較高高控制制重重點點：：電電梯梯，，空空調(diào)調(diào)，，門門窗窗，，欄欄桿桿，，裝裝修修材材料料，，園園建建綠綠化化，，智智能能化化，，消消防防，，防防水水保保溫溫材材料料，，新新材材料料工作作文文件件：：《材料料設(shè)設(shè)備備選選用用意意見見》、《部品品控控制制計計劃劃》設(shè)計計階階段段成成本本控控制制－－－施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計主要要工工作作：：編編制制施施工工圖圖預(yù)預(yù)算算，，調(diào)調(diào)整整目目標(biāo)標(biāo)；；落落實實限限額額設(shè)設(shè)計計；；第第一一次次圖圖紙紙會會審審控制制要要求求：：圖圖紙紙的的質(zhì)質(zhì)量量和和時時間間保保證證；；預(yù)預(yù)算算的的的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性和和分分析析深深度度；；控制制重重點點：：限限額額：：鋼鋼筋筋，，砼砼，，外外墻墻，，門門窗窗，，裝裝修修，，管管線線用用量量指指標(biāo)標(biāo)；；錯錯漏漏碰碰缺缺；；工作作文文件件：：《限額額設(shè)設(shè)計計合合同同條條件件》《《圖紙紙會會審審紀(jì)紀(jì)要要》《《施工工圖圖預(yù)預(yù)算算》及《成本本目目標(biāo)標(biāo)調(diào)調(diào)整整報報告告》案例例分分享享：：施施工工圖圖預(yù)預(yù)算算指指標(biāo)標(biāo)分分析析發(fā)包包階階段段成成本本控控制制－－－前前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備主要要工工作作：：供供應(yīng)應(yīng)商商考考察察，，確確定定招招標(biāo)標(biāo)組組織織和和計計劃劃，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備招招標(biāo)標(biāo)文文件件及及相相關(guān)關(guān)資資料料控制制要要求求：：保保證證有有充充分分競競爭爭性性的的、、適適用用的的供供應(yīng)應(yīng)商商；；圖圖紙紙和和招招標(biāo)標(biāo)文文件件基基本本完完備備圖紙紙完完善善控制制重重點點：：所所選選入入圍圍隊隊伍伍的的深深入入摸摸底底，，招招標(biāo)標(biāo)內(nèi)內(nèi)容容范圍圍規(guī)規(guī)定定明確確工作作文文件件：：《合約約規(guī)規(guī)劃劃》，《考察察報報告告及及投投標(biāo)標(biāo)資資格格審審批批》《《招標(biāo)標(biāo)文文件件》案例例分分享享：：合合約約規(guī)規(guī)劃劃模模版版發(fā)包包階階段段成成本本控控制制－－－招招標(biāo)標(biāo)過過程程主要要工工作作：：發(fā)發(fā)標(biāo)標(biāo)、、答答疑疑、、回回標(biāo)標(biāo)開開標(biāo)標(biāo)、、評評標(biāo)標(biāo)、、澄澄清清、、定定標(biāo)標(biāo)控制制要要求求：：保保證證過過程程嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)，，文文件件資資料料完完整整、、有有效效；；控制制重重點點：：深深入入評評定定技技術(shù)術(shù)、、商商務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)；；確確保保有有效效承承諾諾和和履履約約保保函函工作作文文件件：：《收發(fā)發(fā)標(biāo)標(biāo)記記錄錄》《《答疑疑文文件件》《《評標(biāo)標(biāo)文文件件》《《澄清清及及洽洽談?wù)動浻涗涗洝芳啊抖?biāo)標(biāo)審審批批文文件件》案例例分分享享：：評評標(biāo)標(biāo)表表格格；；澄澄清清文文件件發(fā)包包階階段段成成本本控控制制－－－簽簽約約階階段段主要要工工作作：：合合同同洽洽談?wù)劇?、簽簽訂訂合合同同，，?nèi)內(nèi)部部合合同同交交底底控制制要要求求：：合合理理的的價價格格，，完完備備的的合合同同，，規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險險，，實實現(xiàn)現(xiàn)雙雙贏贏控制制重重點點：：工工作作內(nèi)內(nèi)容容與與責(zé)責(zé)任任、、進(jìn)進(jìn)度度、、質(zhì)質(zhì)量量、、價價款款的的形形成成及及變變更更與與調(diào)調(diào)價價條條款款；；違違約約責(zé)責(zé)任任及及退退出出條條款款；；工作作文文件件：：《合同同文文本本》《《合同同審審批批文文件件》施工工階階段段成成本本控控制制－－－施施工工準(zhǔn)準(zhǔn)備備主要要工工作作：：第第二二次次圖圖紙紙會會審審，，合合同同交交底底，，施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場準(zhǔn)準(zhǔn)備備，，施施工工組組織織設(shè)設(shè)計計的的確確認(rèn)認(rèn)控制制要要求求：：全全面面統(tǒng)統(tǒng)籌籌，，減減少少臨臨時時性性花花費費；；控控制制場場地地使使用用、、進(jìn)進(jìn)度度和和方方案案控制制重重點點：：三三通通一一平平費費用用的的控控制制：：水水、、電電、、路路、、土土方方；；臨臨時時設(shè)設(shè)施施費費用用的的控控制制：：辦辦公公室室，，圍圍墻墻；；施施工工組組織織設(shè)設(shè)計計審審查查工作作文文件件：：《施工工組組織織設(shè)設(shè)計計》施工工階階段段成成本本控控制制－－－主主體體施施工工主要要工工作作：：變變更更與與簽簽證證的的管管理理（（辦辦理理，，統(tǒng)統(tǒng)計計，，分分析析））；；工工程程質(zhì)質(zhì)量量及及工工期期的的控控制制；；材材料料控控制制，，索索賠賠辦辦理理，，支支付付合合同同款款；；控制制要要求求：：依依據(jù)據(jù)合合同同，，事事先先核核算算，，完完工工確確認(rèn)認(rèn)，，及及時時辦辦理理，，手手續(xù)續(xù)完完備備，，資資料料齊齊全全；；控制制重重點點：：控控制制重重大大變變更更；；控控制制關(guān)關(guān)鍵鍵工工期期節(jié)節(jié)點點的的付付款款，，防防止止超超付付；；每每月月動動態(tài)態(tài)報報表表；；相相關(guān)關(guān)索索賠賠及及時時通通知知工作作文文件件：：成成本本動動態(tài)態(tài)報報表表，，設(shè)設(shè)計計變變更更及及簽簽證證系系列列表表單單，，付付款款系系列列表表單單案例例分分享享：：標(biāo)標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)的的變變更更簽簽證證管管理理規(guī)規(guī)定定施工工階階段段成成本本控控制制—竣工工驗驗收收主要要工工作作：：辦辦理理驗驗收收手手續(xù)續(xù)，，竣竣工工資資料料審審查查（（區(qū)區(qū)別別結(jié)結(jié)算算資資料料））控制制要要求求：：符符合合實實事事，，及及時時辦辦理理控制制重重點點：：驗驗收收文文件件中中對對時時間間、、質(zhì)質(zhì)量量和和數(shù)數(shù)量量的的確確認(rèn)認(rèn)；；對對隱隱蔽蔽和和拆拆除除工工程程和和中中間間驗驗收收，，入入伙伙的的配配合合及及保保修修協(xié)協(xié)議議的的落落實實工作作文文件件：：竣竣工工驗驗收收系系列列資資料料銷售售階階段段成成本本控控制制主要要工工作作：：營營銷銷費費用用預(yù)預(yù)算算管管理理，，售售樓樓工工程程成成本本控控制制（（銷銷售售策策劃劃）），，銷銷售售承承諾諾與與資資料料的的把把關(guān)關(guān)控制制要要求求：：銷銷售售資資料料及及營營銷銷承承諾諾的的多多專專業(yè)業(yè)評評審審（（保保修修期期限限的的確確定定）），，營營銷銷費費用用不不超超預(yù)預(yù)算算，，售售樓樓工工程程的的合合理理策策劃劃與與成成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理控制制重重點點：：樣樣板板房房材材料料的的展展示示與與說說明明；；樣樣板板房房及及售售樓樓處處的的位位置置、、數(shù)數(shù)量量和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；營營銷銷費費用用詳詳細(xì)細(xì)計計劃劃和和按按進(jìn)進(jìn)度度支支出出工作作文文件件：：《售樓樓準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工程程方方案案》《《營銷銷費費用用預(yù)預(yù)算算及及執(zhí)執(zhí)行行報報表表案例例分分享享：：營營銷銷費費用用計計劃劃表表結(jié)算算階階段段成成本本控控制制主要要工工作作：：結(jié)結(jié)算算辦辦理理、、索索賠賠辦辦理理，，項項目目后后評評估估控制制要要求求：：及及時時性性，，合合理理性性，，全全面面性性，，系系統(tǒng)統(tǒng)性性控制重重點：：工程程和材材料的的數(shù)量量和價價格依依據(jù)；；工期期和費費用索索賠，，有關(guān)關(guān)質(zhì)量量和配配合處處罰；；超付付的可可能性性；工作文文件：：結(jié)結(jié)算及及索賠賠系列列表單單，《項目成成本后后評估估報告告》案例分分享：：結(jié)算算對比比分析析；成成本后后評估估報告告物業(yè)維維護管管理成成本控控制主要工工作：：維護護維修修，保保修金金支付付，質(zhì)質(zhì)量缺缺陷統(tǒng)統(tǒng)計分分析控制要要求：：落實實維修修責(zé)任任；物物業(yè)提提前介介入，，把握握全壽壽命期期成本本，獨獨立、、健康康運營營，防防止物物業(yè)管管理虧虧損控制重重點：：一次次性投投資與與使用用成本本的平平衡，，智能能化系系統(tǒng)，，景觀觀燈具具，水水景；；維修修責(zé)任任索賠賠辦理理工作文文件：：支付付及索索賠文文件，，質(zhì)量量缺陷陷分類類統(tǒng)計計表第四章章成本管管理數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的建建立與與維護護38數(shù)據(jù)庫庫建立立的目的與與作用用數(shù)據(jù)庫庫主要要內(nèi)容容與形形式如何建立及及維護護數(shù)據(jù)庫庫數(shù)據(jù)庫庫的案案例39目的掌握市市場信信息積累經(jīng)經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)匯總公公司資資源沉淀業(yè)業(yè)務(wù)知知識衡量工工作成成效作用保證公公司的的成本本管理理水平平穩(wěn)定定、提提升數(shù)據(jù)庫庫建立立的目目的與與作用用40成本管管理數(shù)數(shù)據(jù)庫庫內(nèi)容容分類類資源信信息：：數(shù)據(jù)信信息：：作業(yè)質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：結(jié)果評評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：數(shù)據(jù)庫庫主要要內(nèi)容容與形形式41成本數(shù)數(shù)據(jù)的的兩類類指標(biāo)標(biāo)成本數(shù)數(shù)據(jù)對對象的的三個個層次次成本數(shù)數(shù)據(jù)的的相關(guān)關(guān)信息息成本數(shù)數(shù)據(jù)信信息的的構(gòu)成成42數(shù)據(jù)庫庫的形形式用工具軟軟件：：EXCEL，AEECSS等，形形成固固定的的表格格模版版；管理軟軟件：：通用用、定制（如萬萬科、、金地地、招招商））如何選選擇適適合的的數(shù)據(jù)據(jù)庫平平臺根據(jù)公公司的的管理理現(xiàn)狀狀和需需要區(qū)分管管理類類軟件件和信信息類類軟件件結(jié)合具具體業(yè)業(yè)務(wù)流流程和和管理理特征征盡可能能集成成，防防止重重復(fù)勞勞動43工作內(nèi)內(nèi)容建立制制度與與規(guī)范范，制制定成成本管管理數(shù)數(shù)據(jù)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與分分類；；分析析整理理（BCIS的方法法）；；錄入入與維維護工作時時間在幾個個節(jié)點點上進(jìn)進(jìn)行：：調(diào)研研、詢詢價、、招標(biāo)標(biāo)、合合同、、結(jié)算算；最最好能能與工工作過過程結(jié)結(jié)合而而不是是做為為額外外的工工作工作人人員專職或或?qū)I(yè)業(yè)人員員，二二者結(jié)結(jié)合如何建建立與與維護護數(shù)據(jù)據(jù)庫44成本分分析的的原則分析口口徑的的統(tǒng)一一面積的的可比比性利用相相似性性數(shù)據(jù)庫庫建立立中幾幾點需需要注注意的的問題題第二部部分合合同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的的實施施方法法第五章章房房地地產(chǎn)企企業(yè)合合同管管理綜綜述第六章章如如何何設(shè)置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工程程合同同主要要條款款第七章章不不同同階段段的工工程合合同管管理內(nèi)內(nèi)容第八章章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)如如何建建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合合同管管理體體系第五章章房房地地產(chǎn)企企業(yè)合合同管管理綜綜述46工程項項目管管理中中合同同的地地位與與作用用房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)涉及及的主主要合合同類類型和和內(nèi)容容房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的合合同管管理模模式行業(yè)內(nèi)內(nèi)合同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化狀狀況介介紹工程項項目管管理中中合同同的地地位與與作用用合同在在項目目管理理中的的核心心地位位（如如圖））主要作作用實現(xiàn)資資源的的整合合，達(dá)達(dá)成甲甲方開開發(fā)意意圖防范風(fēng)風(fēng)險體現(xiàn)標(biāo)標(biāo)的物物的形形成過過程和和結(jié)果果合同管管理的的原則則對外：：誠實實信用用，合合法雙雙贏對內(nèi)：：項目目全過過程管管理、、全員員合同同意識識47房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)涉及及的主主要合合同類類型和和內(nèi)容容按業(yè)務(wù)務(wù)劃分分合同同類型型：工程：：設(shè)計：：營銷：：土地投投資：：財務(wù)：：行政人人力：：按合同同計價價種類類劃分分：單單價—總價；；固定定—可調(diào)48房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的合合同管管理模模式合同管管理的的模式式：甲方為為主的的合同同管理理：乙方為為主的的合同同管理理：第三方方為主主的合合同：：甲方內(nèi)內(nèi)部合合同管管理的的組織織方式式：建議的的管理理模式式：49行業(yè)內(nèi)內(nèi)合同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化狀狀況介介紹標(biāo)準(zhǔn)合合同的的層級級國際國家地區(qū)行業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同同狀況況：50第六章章如如何何設(shè)置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工程程合同同主要要條款款51合同標(biāo)標(biāo)的描描述與與范圍圍劃分分雙方的的工作作合同價價款合同工工期質(zhì)量要要求安全文文明及及配合合材料管管理變更管管理支付條條件與與程序序違約、、索賠賠與獎獎懲爭議的的解決決及合合同的的中止止方式式其他附附加條條件內(nèi)內(nèi)容合同標(biāo)標(biāo)的描描述與與范圍圍劃分分合同標(biāo)標(biāo)的體體現(xiàn)的的主要要內(nèi)容容合同范范圍劃劃分的的考慮慮因素素條款要要求52雙方的的工作作：主主要責(zé)責(zé)任、、權(quán)利利和義義務(wù)承包方方責(zé)任任包括括：乙方配配合義義務(wù)：：乙方分分包的的管理理：甲方的的責(zé)任任與工工作：：53合同價價款：：價格格形式式、計計價方方式價格的的形式式：承包價價格應(yīng)應(yīng)包含含的內(nèi)內(nèi)容：：計價方方式可調(diào)價價范圍圍和方方式幾種費費用的的約定定：暫定量量、暫暫定價價的處處理結(jié)算價價格的的組成成54合同工工期：：總工工期及及節(jié)點點工期期，開開竣工工要求求，確確認(rèn)方方式開工條條件及及確認(rèn)認(rèn)方式式施工總總體進(jìn)進(jìn)度要要求階段性性工期期要求求竣工條條件及及確認(rèn)認(rèn)方式式工期延延誤處處理55質(zhì)量要要求：：技術(shù)術(shù)要求求、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量控控制要要求施工技技術(shù)措措施要要求驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工程樣樣板的的利用用控制重重點質(zhì)量保保修條條款56安全文文明及及配合合：措措施要要求及及費用用安全文文明措措施要要求配合工工作要要求有關(guān)措措施和和配合合方面面費用用約定定57材料的的管理理：供供應(yīng)方方式、、檢驗驗方法法等甲供材材料品品牌和和價格格規(guī)定定甲供材材料管管理約約定乙供材材料的的管理理材料樣樣板管管理的的方法法材料付付款的的特殊殊要求求58變更管管理：：可變變范圍圍、程程序、、計價價等變更內(nèi)內(nèi)容范范圍的的約定定量的調(diào)調(diào)整、、價的的調(diào)整整原則則變更過過程的的約定定59支付條條件與與程序序預(yù)付款款的支支付進(jìn)度款款付款款條件件說明明進(jìn)度款審審核及支支付手續(xù)續(xù)和要求求結(jié)算款與與保修金金的支付付往來款扣扣除方式式甲供材付付款的控控制超付款的的處理60違約、索索賠與獎獎懲違約責(zé)任任及違約約金額獎懲事項項及額度度索賠的辦辦理條件件及過程程61爭議的解解決及合合同的中中止方式式糾紛處理理原則爭議解決決的方式式選擇合同中止止及退出出的62其他附加加條件內(nèi)內(nèi)容—一系列附附件，對對雙方的的約束詳細(xì)工作作指引溝通方式式說明風(fēng)險預(yù)防防：文件件資料要要求63第七章不不同同階段的的工程合合同管理理內(nèi)容64招投標(biāo)階階段的合合同管理理施工階段段的合同同管理結(jié)算階段段的合同同管理常見風(fēng)險險與對策策招投標(biāo)階階段的合合同管理理管理目標(biāo)標(biāo)：職責(zé)劃分分組織者、、參與者者與決策策者的職職責(zé)（圖圖）工作內(nèi)容容、流程程及要點點：分為為三個階階段招標(biāo)前的的準(zhǔn)備工工作招標(biāo)階段段合同簽訂訂階段文檔要求求招標(biāo)前的的準(zhǔn)備工工作形成責(zé)任任小組，，擬定招招標(biāo)計劃劃、方案案合約規(guī)