房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

1第3章房房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)場(chǎng)分析在理性的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中，，市場(chǎng)分分析是一一項(xiàng)必不不可少的的工作。。投資房房地產(chǎn)，，根本目目的是獲獲取預(yù)期期的利潤(rùn)潤(rùn)，而能能否獲利利及獲利利程度取取決于未未來(lái)的實(shí)實(shí)際變現(xiàn)現(xiàn)率。只只有對(duì)未未來(lái)的市市場(chǎng)景氣氣情況及及消費(fèi)者者需求偏偏好等等等有準(zhǔn)確確的把握握，方能能作出適適宜的投投資決策策，確保保投資目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中，，市場(chǎng)分分析是最最為困難難又最為為重要的的一環(huán)。。3.1.1基本概念念房地產(chǎn)市市場(chǎng)是從從事房地地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、租賃賃、抵押押、典當(dāng)當(dāng)?shù)冉灰滓椎幕顒?dòng)動(dòng)場(chǎng)所以以及一切切交易途途徑和形形式。房地產(chǎn)市市場(chǎng)指當(dāng)當(dāng)前潛在在的買(mǎi)者者和賣(mài)者者，以及及當(dāng)前的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易活活動(dòng)。一個(gè)完整整的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是由市市場(chǎng)主體體、客體體、價(jià)格格、資金金、運(yùn)行行機(jī)制等等因素構(gòu)構(gòu)成的一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)。房地產(chǎn)市市場(chǎng)的各各種構(gòu)成成要素反反映市場(chǎng)場(chǎng)的各種種現(xiàn)象，，決定并并影響著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展與與未來(lái)趨趨勢(shì)。王望珍23.1房地產(chǎn)市市場(chǎng)概述述3.1.2房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行環(huán)境王望珍3房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展心態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律和相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑節(jié)能、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等資源環(huán)境土地、能源等資源約束國(guó)際環(huán)境經(jīng)濟(jì)、投資全球化及國(guó)際資本流動(dòng)43.2.1房地產(chǎn)市市場(chǎng)的需需求如果其他他條件不不變,某種商品品或服務(wù)務(wù)的價(jià)格格下降時(shí)時(shí),其需求數(shù)數(shù)量就會(huì)會(huì)上升,反之,需求就會(huì)會(huì)下降,即對(duì)某種種商品或或服務(wù)的的需求數(shù)數(shù)量與該該商品或或服務(wù)的的價(jià)格呈呈逆相關(guān)關(guān)關(guān)系。。影響因素素：1.收入的變變化2.其他商品品價(jià)格的的變化3.對(duì)未來(lái)的的預(yù)期4.政府政策策的變化化3.2房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供供求關(guān)系系53.2.2房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供供給供給的基基本法則則為:當(dāng)其他因因素不變變時(shí),較高的商商品價(jià)格格會(huì)使可可供銷售售的商品品數(shù)量增增加,較低的商商品價(jià)格格會(huì)使可可供銷售售的商品品數(shù)量減減少。供供給數(shù)量量與價(jià)格格的關(guān)系系正好和和需求數(shù)數(shù)量與價(jià)價(jià)格的關(guān)關(guān)系相反反,為正相關(guān)關(guān)關(guān)系。。非價(jià)格影影響因素素：1.房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本2.政府政策策的變化化3.對(duì)未來(lái)的的預(yù)期10/27/2022第二章房房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的理論論6特殊產(chǎn)品品：在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中，對(duì)于于特殊地地段或有有特殊意意義的房房地產(chǎn)，，會(huì)由于于對(duì)投資資的回報(bào)報(bào)率期望望過(guò)高或或投機(jī)行行為，導(dǎo)導(dǎo)致商品品價(jià)格越越高，需需求越旺旺，投資資越旺，，即使超超過(guò)均衡衡點(diǎn)仍保保持這種種趨勢(shì)，，直到市市場(chǎng)遭到到破壞，，再形成成新的供供求關(guān)系系為止。。73.3房地產(chǎn)市市場(chǎng)的特特性（1）市場(chǎng)供供給的特特點(diǎn)供給缺乏乏彈性非同質(zhì)性性高度壟斷斷性（2）市場(chǎng)需需求的特特點(diǎn)需求具有有廣泛性性需求具有有多樣性性需要金融融機(jī)構(gòu)的的支持（3）市場(chǎng)交交易的特特點(diǎn)實(shí)質(zhì)是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交交易交易費(fèi)用用多信息不對(duì)對(duì)稱（4）市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的特特點(diǎn)總體是向向上的趨趨勢(shì)83.4房地產(chǎn)市市場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行規(guī)律律2.4.1房地產(chǎn)空空間市場(chǎng)場(chǎng)與房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)（1）房地產(chǎn)產(chǎn)空間市市場(chǎng)空間市場(chǎng)場(chǎng)上的需需求者是是需要使使用房地地產(chǎn)空間間的家庭庭和企業(yè)業(yè)，供給給來(lái)源于于房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)市市場(chǎng)。（2）房地地產(chǎn)資資產(chǎn)市市場(chǎng)資產(chǎn)市市場(chǎng)的的需求求者是是通過(guò)過(guò)擁有有房地地產(chǎn)而而獲取取收益益的家家庭和和機(jī)構(gòu)構(gòu)投資資者，，新增增供給給來(lái)源源是新新建的的建筑筑物數(shù)數(shù)量。。（3）兩者者之間間的聯(lián)聯(lián)系與與均衡衡聯(lián)系緊緊密：：空間間市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)系決決定了了房地地產(chǎn)租租金水水平，，該租租金水水平同同時(shí)決決定了了房地地產(chǎn)資資產(chǎn)的的收益益率，，從而而影響響資產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的需需求；；同時(shí)時(shí)，空空間市市場(chǎng)的的供給給又是是由資資產(chǎn)市市場(chǎng)決決定的的。均衡：：均衡衡是短短暫的的，不不均衡衡是長(zhǎng)長(zhǎng)期的的，總總圍繞繞均衡衡狀態(tài)態(tài)上下下波動(dòng)動(dòng)。93.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的周周期循循環(huán)（1）定義義是指房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活活動(dòng)或或其投投入與與產(chǎn)出出有相相當(dāng)?shù)牡牟▌?dòng)動(dòng)現(xiàn)象象,且此現(xiàn)現(xiàn)象重重復(fù)發(fā)發(fā)生。。高低（2）房地地產(chǎn)周周期循循環(huán)的的原因因1.影響供供需的的主要要因素素,其中以以金融融相關(guān)關(guān)因素素的變變動(dòng)最最為關(guān)關(guān)鍵；；2.市場(chǎng)信信息的的不充充分,從供需需兩方方面調(diào)調(diào)整不不均衡衡的時(shí)時(shí)間落落差(time一lag,簡(jiǎn)稱““時(shí)差差”)；3.生產(chǎn)者者與消消費(fèi)者者的心心理因因素,如追漲漲不追追跌、、一窩窩蜂的的投機(jī)機(jī)或非非理性性預(yù)期期；4.政策影影響,如容積積率控控制、、農(nóng)地地征用用；政政治沖沖擊,如社會(huì)會(huì)政治治動(dòng)蕩蕩；5.制度因因素,如預(yù)售售制度度的期期貨效效應(yīng)、、中介介與估估價(jià)制制度的的健全全程度度等；；6.生產(chǎn)時(shí)時(shí)間落落差、、季節(jié)節(jié)性調(diào)調(diào)整、、總體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)等。。王望珍珍10113.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的的泡沫沫與過(guò)過(guò)熱（1）房地地產(chǎn)泡泡沫及及其成成因定義：：指由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)機(jī)引起起的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格與使使用價(jià)價(jià)值的的嚴(yán)重重背離離，脫脫離了了實(shí)際際使用用者支支撐而而持續(xù)續(xù)上漲漲的過(guò)過(guò)程及及狀態(tài)態(tài)。原因：：土地的的有限限性和和稀缺缺性是是基礎(chǔ)礎(chǔ)投機(jī)需需求膨膨脹是是誘因因金融機(jī)機(jī)構(gòu)過(guò)過(guò)度放放貸是是助燃燃劑12（2）房地地產(chǎn)過(guò)過(guò)熱及及其誘誘因過(guò)熱：：指市市場(chǎng)上上的需需求增增長(zhǎng)趕趕不上上新增增供給給增長(zhǎng)長(zhǎng)的速速度所所出現(xiàn)現(xiàn)的空空置率率上升升、物物業(yè)價(jià)價(jià)格和和租金金下降降的情情況。。過(guò)度開(kāi)開(kāi)發(fā)的的誘因因：開(kāi)發(fā)商商市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的偏偏差開(kāi)發(fā)商商之間間的博博弈和和非理理性行行為開(kāi)發(fā)資資金的的易獲獲得性性13（3）房地地產(chǎn)泡泡沫與與過(guò)度度開(kāi)發(fā)發(fā)的區(qū)區(qū)別與與聯(lián)系系1、區(qū)別別是反映映兩個(gè)個(gè)不同同層面面的指指標(biāo)嚴(yán)重程程度與與危害害性方方面不不同在周期期循環(huán)環(huán)中所所處階階段不不同參與的的動(dòng)機(jī)機(jī)不同同：過(guò)過(guò)熱是是基于于投資資的動(dòng)動(dòng)機(jī)，，而泡泡沫是是基于于投機(jī)機(jī)的動(dòng)動(dòng)機(jī)2、聯(lián)系系過(guò)熱不是泡沫，但是是過(guò)熱是市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生生泡沫的前提提，也也是誘誘因。。14（4）房地地產(chǎn)泡泡沫的的衡量量實(shí)際價(jià)價(jià)格/理論價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格增長(zhǎng)長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率率房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)/居民消消費(fèi)價(jià)價(jià)格指指數(shù)房?jī)r(jià)收收入比比住房支支付能能力指指數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資需求求/房地產(chǎn)產(chǎn)使用用需求求3.5政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的干預(yù)預(yù)（1）土地地供應(yīng)應(yīng)政策策和地地價(jià)政政策（2）金融融政策策（3）住房房政策策（4）城市市規(guī)劃劃（5）稅收收政策策王望珍珍153.6我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展周周期及及分析析王望珍珍163.6.1中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展周周期王望珍珍17房地產(chǎn)產(chǎn)周期期指房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活活動(dòng)或或其投投入與與產(chǎn)出出有相相當(dāng)?shù)牡牟▌?dòng)動(dòng)現(xiàn)象象,且此現(xiàn)現(xiàn)象重重復(fù)發(fā)發(fā)生。。關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的描描述，，目前前還沒(méi)沒(méi)有一一個(gè)公公認(rèn)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。根據(jù)周周期的的波動(dòng)動(dòng)狀況況，可可以將將房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的周期期劃分分為三三個(gè)階階段：：第一周周期（（1978～1991）：從從無(wú)到到有，，逐步步發(fā)展展，1989年到達(dá)達(dá)高潮潮，1989年調(diào)控控，受受到?jīng)_沖擊；；第二周周期（（1992～1997）：房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)歷歷過(guò)熱熱和調(diào)調(diào)整兩兩個(gè)階階段。。1993年上半半年到到達(dá)頂頂峰，，下半半年國(guó)國(guó)家調(diào)調(diào)控，，1997年到達(dá)達(dá)谷底底，投投資出出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。第三周周期（（1998～2008）：1998年房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)始回回升，，2007年到達(dá)達(dá)頂峰峰，隨隨后的的調(diào)控控政策策發(fā)揮揮效果果，2008年到達(dá)達(dá)谷底底。第四輪輪周期期（2009～）：：新一一輪周周期的的開(kāi)始始？王望珍珍183.6.2房地產(chǎn)產(chǎn)周期期一般般影響響因素素分析析內(nèi)生性性因素素：虛虛擬資資產(chǎn)特特性、、心理理預(yù)期期、投投資因因素、、信息息不完完全、、時(shí)滯滯效應(yīng)應(yīng)。外生性性因素素：金金融支支持過(guò)過(guò)渡、、房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)不不平衡衡、通通貨膨膨脹、、利率率。王望珍珍19虛擬資資產(chǎn)特特性首先，，房地地產(chǎn)是是在短短期內(nèi)內(nèi)供給給數(shù)量量無(wú)法法增加加的資資本品品，房房地產(chǎn)產(chǎn)越來(lái)來(lái)越多多成為為一種種投資資工具具和方方式，，從而而體現(xiàn)現(xiàn)出一一定的的虛擬擬資產(chǎn)產(chǎn)的特特性，，很多多程度度上不不直接接參與與實(shí)際際的生生產(chǎn)過(guò)過(guò)程。。這意意味著著在價(jià)價(jià)格決決定過(guò)過(guò)程中中需要要更多多地考考慮未未來(lái)的的收益益情況況，而而成本本對(duì)價(jià)價(jià)格的的影響響在下下降。。其次，，房地地產(chǎn)是是商業(yè)業(yè)銀行行發(fā)放放貸款款的重重要抵抵押品品，房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的變變動(dòng)會(huì)會(huì)促使使銀行行信貸貸和貨貨幣供供給的的直接接變動(dòng)動(dòng)。房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的波波動(dòng)不不僅會(huì)會(huì)直接接影響響社會(huì)會(huì)生產(chǎn)產(chǎn)和消消費(fèi)等等實(shí)際際經(jīng)濟(jì)濟(jì)領(lǐng)域域，而而且通通過(guò)貨貨幣供供給和和信貸貸總量量等傳傳導(dǎo)機(jī)機(jī)制對(duì)對(duì)金融融市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生生影響響，使使得房房地產(chǎn)產(chǎn)與普普通消消費(fèi)品品或其其他資資本品品價(jià)格格具有有更強(qiáng)強(qiáng)的波波動(dòng)性性，導(dǎo)導(dǎo)致實(shí)實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的擴(kuò)張張與收收縮，，而這這游反反過(guò)來(lái)來(lái)影響響房地地產(chǎn)的的周期期波動(dòng)動(dòng)。王望珍珍20王望珍珍21心理預(yù)預(yù)期在經(jīng)濟(jì)濟(jì)擴(kuò)張張時(shí)，，投資資者過(guò)過(guò)于樂(lè)樂(lè)觀，，往往往過(guò)高高估計(jì)計(jì)房地地產(chǎn)的的銷售售量與與價(jià)格格，從從而大大量投投入資資本，，使經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)張張。在在收縮縮時(shí)期期，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)低迷迷，在在悲觀觀預(yù)期期下，，投資資者過(guò)過(guò)低估估計(jì)銷銷售量量與價(jià)價(jià)格，，市場(chǎng)場(chǎng)低迷迷進(jìn)一一步蔓蔓延。。人們的這種種情緒相互互傳染與放放大，形成成連鎖反映映，從而引引起房地產(chǎn)產(chǎn)的周期波波動(dòng)。投資因素投資主要是是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的供給產(chǎn)產(chǎn)生影響。。如果投資加加快、結(jié)構(gòu)構(gòu)合理，投投資的信心心會(huì)促使更更多的社會(huì)會(huì)資源加入入房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，這樣房房地產(chǎn)業(yè)供供給會(huì)產(chǎn)有有較快的增增長(zhǎng)，能促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的繁繁榮。相反，投資資低迷，供供給就會(huì)下下降，需求求也會(huì)受到到影響。王望珍22信息不完全全由于各種條條件的限制制，市場(chǎng)參參與者不可可能對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)有完全的的信息，在在時(shí)間上，，人們難以以精確判斷斷未來(lái)價(jià)格格變動(dòng)的影影響及幅度度，在空間間上，也不不可能準(zhǔn)確確了解各個(gè)個(gè)地方區(qū)域域的價(jià)格行行情，結(jié)果果造成價(jià)格格信號(hào)的失失真或信息息的滯后。。人們的決策策與潛在房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行有較較大的偏差差，而理性性經(jīng)濟(jì)人根根據(jù)偏差不不斷地進(jìn)行行適應(yīng)性預(yù)預(yù)期調(diào)整。。但這種調(diào)調(diào)整時(shí)而高高于實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)，時(shí)而而低于實(shí)際際經(jīng)濟(jì)，出出現(xiàn)上下幅幅度的較大大偏差。王望珍23時(shí)滯效應(yīng)王望珍24金融支持王望珍25金融支持與與房地產(chǎn)周周期波動(dòng)存存在非常強(qiáng)強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)不平平衡房地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)不平平衡是指房房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)部各產(chǎn)品品組成及其其相互間的的比例關(guān)系系。由于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的供求不不一致，導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)再再次大規(guī)模模調(diào)整，市市場(chǎng)不平衡衡加劇，房房地產(chǎn)正常常運(yùn)行所要要求的各部部門(mén)、各系系統(tǒng)的協(xié)調(diào)調(diào)聯(lián)系被市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)所分割，，這也就引引起了經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中的的停頓和振振蕩。王望珍26通貨膨脹由于房地產(chǎn)產(chǎn)具有很好好的保值增增值功能，，因此作為為一種投資資工具和消消費(fèi)品，往往往被作為為很有效的的抵抗通貨貨膨脹的壁壁壘。當(dāng)通貨膨脹脹率上升時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)的需求也也會(huì)上升，，兩者呈現(xiàn)現(xiàn)正相關(guān)關(guān)關(guān)系。王望珍27利率利率的變動(dòng)動(dòng)與房地產(chǎn)產(chǎn)周期的波波動(dòng)呈反方方向變化。。在供給方面面，利率降降低，意味味著開(kāi)發(fā)商商資金成本本降低，開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)加加大供給從從而促進(jìn)市市場(chǎng)繁榮；；相反當(dāng)銀銀根縮緊，，利率提高高，會(huì)加大大開(kāi)發(fā)商的的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)；在需求方面面，當(dāng)利率率提高會(huì)加加大按揭購(gòu)購(gòu)房的成本本，從而阻阻礙需求；；利率降低低則會(huì)促進(jìn)進(jìn)人們的購(gòu)購(gòu)房意愿，，加大房地地產(chǎn)的需求求。王望珍283.6.3新一輪房地地產(chǎn)周期的的驅(qū)動(dòng)因素素根據(jù)慣性原原理，將新新一輪周期期的驅(qū)動(dòng)因因素分為三三個(gè)方面：：增長(zhǎng)面、、宏觀面、、制度面。。王望珍29增長(zhǎng)面因素素分析其一是城市市化：城市市化作為增增長(zhǎng)的引擎擎，是非常常重要的增增長(zhǎng)面因素素。1978~1987，城鎮(zhèn)化增增長(zhǎng)了7.4%，平均每年年0.74%1988~1997，城鎮(zhèn)化增增長(zhǎng)了6.1%，平均每年年0.61%1998~2004，城鎮(zhèn)化增增長(zhǎng)了8.41%，平均每年年1.2%其二是居民民收入的提提高：我國(guó)國(guó)人均GDP在2003年突破1000美元。王望珍30宏觀面因素素?cái)U(kuò)張性的財(cái)財(cái)政政策1998年～2004年，累計(jì)發(fā)發(fā)行長(zhǎng)期建建設(shè)國(guó)債9100億元，國(guó)債債形成的投投資規(guī)模5萬(wàn)億左右，，每年拉動(dòng)動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.5~2%2008年宏觀政策經(jīng)歷重大調(diào)調(diào)整：年初“雙防防”政策年中“一保保一控”政政策年末“保增增長(zhǎng)”王望珍31擴(kuò)張性的貨貨幣政策：：主要體現(xiàn)現(xiàn)為利率政政策和住房房消費(fèi)信貸貸政策。2008年9～12月，央行連連續(xù)5次下調(diào)利率率，4次下調(diào)存款款準(zhǔn)備金率率。王望珍32王望珍33制度面因素素一是投融資資渠道的單單一化在利率下降降，股市低低迷，外匯匯投資管制制，債券市市場(chǎng)又不放放達(dá)的情況況下，投資資房地產(chǎn)成成為自然選選擇。二是當(dāng)前的的制度框架架，決定了了地方政府府行為的扭扭曲。在每輪房地地產(chǎn)周期，，地方政府府的“積極極”是有目目共睹的。。低價(jià)征地地、高價(jià)出出讓，已成成為不少地地方政府創(chuàng)創(chuàng)造政績(jī)，，增加財(cái)政政收入的途途徑。二房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，能能夠帶動(dòng)整整個(gè)地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)，包括括GDP、財(cái)政以及及就業(yè)等的的全面增長(zhǎng)長(zhǎng)。某些地方政政府還在城城鎮(zhèn)化的幌幌子下，通通過(guò)強(qiáng)制拆拆遷擴(kuò)大房房地產(chǎn)需求求。王望珍34總結(jié)：增長(zhǎng)面因素素對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展起起決定性的的作用。制度面因素素隨著市場(chǎng)場(chǎng)化進(jìn)程的的加快，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)動(dòng)會(huì)減弱。。宏觀面因素素，也會(huì)隨隨著市場(chǎng)環(huán)環(huán)境發(fā)生變變化。如擴(kuò)擴(kuò)張的貨幣幣政策向適適度寬松貨貨幣政策的的轉(zhuǎn)變等。?？傊b于于增長(zhǎng)面因因素的長(zhǎng)期期影響，無(wú)無(wú)論是房地地產(chǎn)業(yè)還是是房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的總體體水平，在在今后一段段時(shí)期仍然然會(huì)處在一一個(gè)穩(wěn)中趨趨升的態(tài)勢(shì)勢(shì)。王望珍353.6.4.2009房地產(chǎn)走勢(shì)勢(shì)分析1行業(yè)形勢(shì)分分析2周期趨勢(shì)王望珍364.1行業(yè)走勢(shì)分分析4.1.1近期行業(yè)最最新動(dòng)向（1）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向向人民銀行2008年9月16日宣布下調(diào)調(diào)貸款利率率，是自2002年以來(lái)首次次下調(diào)利率率，標(biāo)致著著貨幣政策策由“從緊緊”轉(zhuǎn)向““寬松”。。2008年10月由財(cái)政部部、稅務(wù)局局、央行聯(lián)聯(lián)合推出減減免交易費(fèi)費(fèi)用、調(diào)低低首付比例例、下調(diào)按按揭利率等等多項(xiàng)措施施，鼓勵(lì)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展，，結(jié)束了自自2005年開(kāi)始的房房地產(chǎn)緊縮縮性的宏觀觀調(diào)控政策策。（2）中央鼓勵(lì)勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，為防防經(jīng)濟(jì)下滑滑。連續(xù)出臺(tái)多多項(xiàng)政策，，其目的有有三：一為為帶動(dòng)上下下游產(chǎn)業(yè)；；二為拉動(dòng)動(dòng)消費(fèi)；三三為緩解企企業(yè)資金壓壓力和購(gòu)房房按揭者的的還貸壓力力。王望珍37王望珍38（3）新政對(duì)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的效果預(yù)預(yù)期（1）增強(qiáng)住房房購(gòu)買(mǎi)能力力（2）減輕企業(yè)業(yè)資金壓力力（3）改變房地地產(chǎn)行業(yè)格格局，保障障性住房比比重將會(huì)增增加。（4）保障性住住房的大規(guī)規(guī)模建設(shè)將將加劇低端端住房市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，，存在普通通商品住宅宅的需求受受到政策性性住房擠占占的隱患。。（5）地方政府府更大力度度鼓勵(lì)房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展。（6）政策產(chǎn)生生效果有滯滯后性（7）中央和地地方都有可可能出臺(tái)更更大力度的的鼓勵(lì)政策策。王望珍39（4）行業(yè)現(xiàn)狀狀及前景預(yù)計(jì)國(guó)房景景氣指數(shù)三三季度內(nèi)超超越整百。2009年7月國(guó)房景氣氣指數(shù)為98.01，比6月份提高1.46個(gè)點(diǎn)，連續(xù)續(xù)四個(gè)月上上升，上升升幅度超過(guò)過(guò)前三個(gè)月月。雖然國(guó)國(guó)房景氣指指數(shù)連續(xù)10個(gè)月低于100，但目前回回升的趨勢(shì)勢(shì)較為明確確，預(yù)計(jì)在在3季度內(nèi)國(guó)房房景氣指數(shù)數(shù)將上升到到100以上。房?jī)r(jià)上漲在在加速。3-7月全國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)加速上漲漲，上漲原原因：一是是政策效應(yīng)應(yīng)，二是潛潛在需求強(qiáng)強(qiáng)勁，三是是流動(dòng)性充充裕，四是是通脹預(yù)期期，五是投投資性需求求入市，六六是對(duì)供不不應(yīng)求的擔(dān)擔(dān)憂。政策策沒(méi)有發(fā)生生實(shí)質(zhì)性變變化之前，，房?jī)r(jià)上漲