房地產(chǎn)企業(yè)采購與合約管理

房地產(chǎn)企企業(yè)采購購與合約約管理之之探討張松濤老老師介紹紹博志成成成本控制制中心首首席專家家北京大學(xué)學(xué)房地產(chǎn)產(chǎn)管理研研究所副副所長(zhǎng)1.結(jié)構(gòu)工程程碩士，，高級(jí)工工程師，，國家一一級(jí)注冊(cè)冊(cè)結(jié)構(gòu)工工程師，，國家注注冊(cè)監(jiān)理理/造價(jià)/建造工程程師。北北大、清清華、人人大、浙浙大、重重大總裁裁班特邀邀講師。。中國對(duì)外外經(jīng)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易仲裁裁委員會(huì)會(huì)仲裁員員，深圳圳市政府府招投標(biāo)標(biāo)專家?guī)鞄熨Y深評(píng)評(píng)標(biāo)專家家。2.從事建筑筑結(jié)構(gòu)專專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)、監(jiān)理理工作10年，在萬萬科等標(biāo)標(biāo)桿房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)從從事專業(yè)業(yè)管理工工作近10年（其中中萬科集集團(tuán)服務(wù)務(wù)七年））。3.主導(dǎo)完成成了多家家集團(tuán)性性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管管理架構(gòu)構(gòu)與體系系的架構(gòu)構(gòu)、權(quán)責(zé)責(zé)與制度度流程體體系的建建立；為為多家民民營企業(yè)業(yè)完成了了專業(yè)管管理體系系的制度度流程建建設(shè)、跨跨地域經(jīng)經(jīng)營授權(quán)權(quán)體系的的建立、、目標(biāo)與與責(zé)任成成本控制制體系的的建立與與運(yùn)行，，風(fēng)險(xiǎn)管管理與內(nèi)內(nèi)控體系系的搭建建及運(yùn)行行支持工工作等。。（代表課課程：《全成本管管理體系系構(gòu)建》，《目標(biāo)成本本體系構(gòu)構(gòu)建特訓(xùn)訓(xùn)營》，《成本管理理沙盤模模擬訓(xùn)練練》，《招投標(biāo)、、采購與與合約管管理》等成本體體系各類類課程））綱要采購的概概念采購管理理基本體體系架構(gòu)與授授權(quán)計(jì)劃與業(yè)業(yè)務(wù)管控控采購業(yè)務(wù)務(wù)管理解解析供應(yīng)商管管理采購實(shí)務(wù)務(wù)合約管理理采購管理理理念升升級(jí)關(guān)于戰(zhàn)略略合作關(guān)于資源源整合采購的概概念（PART1）1、大采采購的的概念念范疇疇2、集中中采購購與分分散采采購3、戰(zhàn)略略采購購與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性采購購4、采購購方式式選擇擇招標(biāo)（（公開開、邀邀請(qǐng)、、競(jìng)價(jià)價(jià)）議標(biāo)----競(jìng)爭(zhēng)性性談判判直接委委托采購基基本體體系（（PART2）1、授權(quán)權(quán)與架架構(gòu)體體系1）萬科科模式式2）珠江江模式式3）不同同的采采購執(zhí)執(zhí)行模模式采購基基本體體系（（PART2）2、采購購計(jì)劃劃管理理1）三級(jí)級(jí)計(jì)劃劃體系系模式式策略規(guī)劃（3年）盈利預(yù)測(cè)（3年）經(jīng)營目標(biāo)（1年）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃職能管理部工作計(jì)劃（3個(gè)月）采購基基本體體系（（PART2）2、采購購計(jì)劃劃管理理2）采購購計(jì)劃劃與哪哪些計(jì)計(jì)劃有有關(guān)？？項(xiàng)目開開發(fā)及及施工工計(jì)劃劃項(xiàng)目采采購計(jì)計(jì)劃資金計(jì)計(jì)劃資金計(jì)計(jì)劃采購基基本體體系（（PART2）3、采購購業(yè)務(wù)務(wù)與管管控體體系梳梳理采購業(yè)業(yè)務(wù)操操作模模塊供應(yīng)商商管理理模塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)采購購業(yè)務(wù)務(wù)的梳理采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理入圍選選擇供方管管理采購手手段采購標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)采購模模式供方資資源采購工工作之之基礎(chǔ)礎(chǔ)采購管管理之之實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目開開發(fā)業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單采購管理供應(yīng)商管理規(guī)定。。。采購管理規(guī)定。。。。招投標(biāo)管理細(xì)則。。。。合同管理規(guī)定

1、采購計(jì)劃-----“項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃”

2、采購策劃-----（方式/供方/程序）3、采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)----設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)/工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4、合同策劃---條款、審批、責(zé)任5、合同履行---驗(yàn)收、付款、結(jié)算、后評(píng)估

采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析（PART3)1、供應(yīng)應(yīng)商管管理要要點(diǎn)供方哪哪里來來？----關(guān)于““門戶戶開放放”----關(guān)于舉舉賢避避親供方考考察有有用嗎嗎？----誰來考考察？？----如何達(dá)達(dá)到實(shí)實(shí)質(zhì)性性考察察？（初選、市調(diào)）~~~總包考考察之之路（（公司司？項(xiàng)項(xiàng)目部部？））風(fēng)險(xiǎn)？？忌諱諱？1、供應(yīng)應(yīng)商管管理要要點(diǎn)為什么么總是是沒有有充分分的供供方資資源？？為什么么總受受制于于供方方？合作不不好，，到底底是誰誰的錯(cuò)錯(cuò)？-----供方資資源數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的建建立-----評(píng)估體體系的的建立立與價(jià)價(jià)值（信箱箱/滿意度度）供方管管理：：采購成成敗的的基礎(chǔ)礎(chǔ)！采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析（PART3)某企業(yè)業(yè)供應(yīng)應(yīng)商數(shù)數(shù)據(jù)庫庫模版版供應(yīng)商商信息息需要要哪些些？------名稱規(guī)規(guī)范------編碼統(tǒng)統(tǒng)一------聯(lián)系人人制------基礎(chǔ)資資料存存檔案例分分析之之一-------一失足足成千千古恨恨！案例分分析之之二-------難以收收拾的的結(jié)局局！提問：：供應(yīng)商商管理理重要要嗎？？---重要??！【點(diǎn)評(píng)】--------供應(yīng)商商數(shù)據(jù)據(jù)庫的的逐步步建立立與完完善是是采購購管理理的基基礎(chǔ)--------供應(yīng)商商要達(dá)達(dá)到同同類供供應(yīng)商商的分分類、、分等等級(jí)管管理，，才能能為采采購管管理提提供專專業(yè)平平臺(tái)那么：：1、供方方數(shù)據(jù)據(jù)庫何何時(shí)建建立？？2、供方方數(shù)據(jù)據(jù)庫誰誰來建建立？？誰來來考察察供應(yīng)應(yīng)商？？誰來來批準(zhǔn)準(zhǔn)其其入庫庫？3、如何何達(dá)到到對(duì)供供方的的實(shí)質(zhì)質(zhì)性考考察和和評(píng)價(jià)價(jià)？4、不同同企業(yè)業(yè)的數(shù)數(shù)據(jù)庫庫為什什么不不同？？采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析2、采購購實(shí)務(wù)務(wù)管理理1）采購購方式式管理理招標(biāo)不不是目目的，，是手手段??！-----采購多多元化化之需需求-----各類采采購控控制要要點(diǎn)誰決定定了定定標(biāo)結(jié)結(jié)果？？-----采購策策劃之之要點(diǎn)點(diǎn)采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析2、采購購實(shí)務(wù)務(wù)管理理2）招投投標(biāo)采采購管管理招標(biāo)采采購流流程要要素----基本業(yè)業(yè)務(wù)流流程----基于價(jià)價(jià)值鏈鏈的招招標(biāo)流流程----工程采采購流流程流程要要素：：責(zé)任人人專專業(yè)業(yè)部門門間責(zé)責(zé)任明明確集集成業(yè)務(wù)流流與控控制要要點(diǎn)審批權(quán)權(quán)采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析2、采購購實(shí)務(wù)務(wù)管理理2）招投投標(biāo)采采購管管理要清單單還是是要費(fèi)費(fèi)率招招標(biāo)？？-----費(fèi)率招招標(biāo)失失敗之之案例-----清單招招標(biāo)失失敗之之總結(jié)-----如何規(guī)規(guī)避兩兩者風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?（費(fèi)率率核價(jià)價(jià)---模擬清清單））采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析2、采購購實(shí)務(wù)務(wù)管理理2）招投投標(biāo)采采購管管理招標(biāo)的的前提提在哪哪里？？----標(biāo)準(zhǔn)誰誰定？？技術(shù)術(shù)標(biāo)書書誰編編？----圖紙深深度如如何滿滿足？？----倒提要要求？？-----采購的的成本本控制制點(diǎn)在在哪里里？二次設(shè)設(shè)計(jì)？？暫估估項(xiàng)/暫估價(jià)價(jià)？甩甩項(xiàng)工工程？？。。。采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析2、采購購實(shí)務(wù)務(wù)管理理2）采購購招標(biāo)標(biāo)管理理標(biāo)底要要不要要編？？----標(biāo)底保保密？？公開開？----定標(biāo)依依據(jù)？？評(píng)標(biāo)標(biāo)依據(jù)據(jù)？----如何規(guī)規(guī)避不不平衡衡報(bào)價(jià)價(jià)？----如何編編制和和利用標(biāo)標(biāo)底？（萬科版版、外企版、民企模模式）采購業(yè)業(yè)務(wù)管管理之之解析析2、采購購實(shí)務(wù)務(wù)管理理2）采購購招標(biāo)標(biāo)管理理經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)與技技術(shù)標(biāo)標(biāo)的權(quán)權(quán)重怎怎么定定？案例1---經(jīng)濟(jì)適適用房房招標(biāo)標(biāo)政府版萬萬科版珠珠江版版招商商版其其他民企關(guān)鍵要素:技術(shù)標(biāo)用途途招標(biāo)項(xiàng)目分分類管理綜合評(píng)分表表采購業(yè)務(wù)管管理之解析析2、采購實(shí)務(wù)務(wù)管理2）采購招標(biāo)標(biāo)管理經(jīng)濟(jì)標(biāo)如何何評(píng)審？----綜合單價(jià)比比較/分析----經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審審內(nèi)容----評(píng)標(biāo)報(bào)告----評(píng)標(biāo)報(bào)告案案例（反面、正面）采購業(yè)務(wù)管管理之解析析2、采購實(shí)務(wù)務(wù)管理2）采購招標(biāo)標(biāo)管理一定最低價(jià)價(jià)中標(biāo)嗎？？----關(guān)于成本價(jià)價(jià)----關(guān)于合理低低價(jià)----分級(jí)分類管管理(萬科版、民企版））采購業(yè)務(wù)管管理之解析析2、采購實(shí)務(wù)務(wù)管理2）采購招標(biāo)標(biāo)管理技術(shù)標(biāo)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)的影影響？-----防火防盜門門？-----技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化化招標(biāo)中的重重大變更怎怎么辦？----遭投訴的采采購----招標(biāo)結(jié)果落落實(shí)了嗎？？----管理要求““招商版””采購業(yè)務(wù)管管理之解析析2、采購實(shí)務(wù)務(wù)管理1）采購方式式管理2）招投標(biāo)采采購管理招標(biāo)采購流流程要素要清單還是是要費(fèi)率招招標(biāo)？招標(biāo)的前提提在哪里？？標(biāo)底要不要要編？經(jīng)濟(jì)標(biāo)與技技術(shù)標(biāo)的權(quán)權(quán)重怎么定定？經(jīng)濟(jì)標(biāo)如何何評(píng)審？一定最低價(jià)價(jià)中標(biāo)嗎？？技術(shù)標(biāo)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)的影影響？招/定標(biāo)中的重重大變更怎怎么辦？如何通過招招標(biāo)真正達(dá)達(dá)到降低成成本的目的的？采購業(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理1）合同分判如如何策劃？？----企業(yè)發(fā)展目目標(biāo)與階段段----甲方管理能能力----合作方資源源與能力----因地制宜的的選擇!精裝修總包包案例采購業(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理2）合同管理理還重要嗎嗎？----包死包不死死？----賣樓誰賺了了？----甲供材料怎怎么管？----合同能拷貝貝嗎？----這些合同條條款有意義義嗎？-----過高的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)能實(shí)實(shí)現(xiàn)嗎？（（鋁合金/開關(guān)/櫥柜。。。。。）律師？標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化？專業(yè)業(yè)深度?。。〔少彉I(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理3）各類合同同的風(fēng)險(xiǎn)有有什么不同同？----費(fèi)率合同----單價(jià)合同----清單內(nèi)包死死----圖紙內(nèi)包死死----關(guān)聯(lián)性合同同采購業(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理4）甲方看不不看合同？？----武漢停工案案例----””包死+變更增加““的合同案案例----合同交底要要求(戰(zhàn)略交底）----合同摘要的的辦法采購業(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理5）合同真的的執(zhí)行了嗎嗎？----甲供材料要要不要驗(yàn)收收？----樣板與實(shí)物物是否吻合合？----過程、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)驗(yàn)收還是是完工驗(yàn)收收？---合同執(zhí)行的的專題檢查查采購業(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理6）合同執(zhí)行行過程怎么么管？----合同責(zé)任人人制度----合同計(jì)量與與投資進(jìn)度度----合同付款節(jié)節(jié)點(diǎn)控制（（月度？進(jìn)進(jìn)度？履約約評(píng)估）----如何界定合合同變更？？----設(shè)計(jì)變更/工程指令/簽證/技術(shù)核定。。。。哪些些是結(jié)算依據(jù)據(jù)？----履約評(píng)估與與項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估采購業(yè)務(wù)管管理之解析析3、合約管理理1）合同分判如如何策劃？？2）合同管理理還重要嗎嗎？3）各類合同同的風(fēng)險(xiǎn)有有什么不同同？