房地產投資經驗分享-不動產投資經驗分享（共33）

房地產投投資經驗驗分享Realestateinvestmentcourseware2房地產投資基礎寫字樓投資房地產投資好處投資商業(yè)地產3什么是房房地產投投資？在目前眾眾多個人人投資項項目中，，房地產產已成為為一種日日益受受到重視視的投資資工具，，逐漸被被更多的的家庭納納入理財財計劃中中。房地產投投資的概概念房地產投投資是指指人們?yōu)闉閷崿F某某種預定定的目標標，直接接或間接接地對房房地產的的開發(fā)、、經營、、管理、、服務和和消費所所進行的的投資活活動。房地產投投資有哪哪些類型型？4從房地產產的投資資形式角角度：直直接投資資、間接接投資。。從房地產產投資的的用途角角度：地地產投資資、住宅宅房地產產投資、、商業(yè)房房地產投投資、工工業(yè)房地地產投資資等。從房地產產投資經經營方式式角度：：出售型型房地產產項目投投資、出出租型房房地產項項目投資資和混合合型房地地產項目目投資。。房地產投投資機會會與風險險5房地產屬屬于實業(yè)業(yè)的范疇疇，一般般認為通通貨膨脹脹對實業(yè)業(yè)的影響響較小，，所以一一旦通貨貨膨脹到到來，房房地產的的價值可可以隨著著物價上上漲而““水漲船高高”。房地產具具有耐久性，所以房房地產是是投資（（尤其是是長線投投資）很很好的項項目，是是獲利比較較大的投資工工具，它它對抵抗抗通貨膨膨脹、增增加個人人收益具具有極大大的作用用和功效效。房地產投投資開發(fā)發(fā)的每一一個過程程均存在在著不確確定性因因素，因因而也存存在著風險。由于市市場上各各種不確確定因素素的作用用，使投投資可能能會朝著著與投資資者愿望望相反的的方向發(fā)發(fā)展。房地產投投資的風風險6流通性風險購買力風險市場風險交易風險自然風險受到社會會經濟發(fā)發(fā)展趨勢勢和國家家相關政政策影響響資金流動動性差，，變現性性也較差差信息不對對稱所造造成的風風險資金壓力力大導致致個人經濟濟不濟房地產投投資的好好處？71、安全：：抗通脹脹、保值值增值2、個人、、家庭信信譽增強強3、融資杠杠桿房地產投投資的八八大順序序81、商鋪2、小型公公寓3、豪宅4、普通住住宅5、寫字樓樓6、別墅7、度假村村8、旅游勝勝地房地產投投資的八八大標準準91、地段、、地段、、還是地地段2、實力的的開發(fā)商商3、商業(yè)租租戶的品品質4、物業(yè)管管理要好好5、首付和和期限6、買新房房不買舊舊房7、投資就就近原則則8、套現率率快、出出租率高高做好投資資配置101、保險2、民間金金融3、債券、、基金4、股票5、房地產產房地產投投資注意意事項11房地產投投資需要要大量的資資金墊付，如如果沒有有雄厚的的資金實實力，或或者若沒沒有一定定的籌資資能力，，就不能能投資于于房地產產。其次在投投資前要要在對租賃市場場調查的基礎上上，對租租賃市場場有一定定的把握握，避免免投資的的盲目性性。市場場價格主主要受供供求關系系影響，，所以，，投資房房地產最最根本的的還是要要看市場場的供求求狀況如如何，尤尤其是租租賃市場場的需求求變動和和價格走走勢，來來決定投投資時機機是否成成熟。1、個人資金金實力及及租賃市市場分析析房地產投投資注意意事項122、房地產產投資品品種的選選擇目前供個個人投資資者選擇擇的投資種類類主要有住住宅、商商鋪、、、公寓、、寫字樓樓等；一般來說說，當一一個地區(qū)區(qū)的經濟濟出現繁繁榮和快快速增長長時，投投資商業(yè)業(yè)用房及及公寓都都會有較較好的回回報；與投資商商業(yè)用房房相比，，投資住住宅會比比較安全全；只要要區(qū)位不不是特別別偏遠，，升值也也會比較較穩(wěn)定。。房地產投投資注意意事項133、購置投資資型房產產時應考考慮全面面綜合考慮慮該項目目開發(fā)商商的實力力、地點點、周邊邊環(huán)境、、房型以以及物業(yè)業(yè)管理等等方面的的問題。。房地產投投資注意意事項144、購置房產產后如何何進行投投資操作作即投資者者用現款款或分期期付款的的方式直直接向房房地產開開發(fā)商購購買住房房，并適適當裝修修、裝飾飾后出售售或出租租，以獲獲取投資資回報，，是一種種傳統(tǒng)的的投資方方式，也也是迄今今為止住住房投資資者最常常用的一一種方式式。如何何將房產產出租出出去，尋尋求合適適的租戶戶，按時時收取房房租，就就成為投投資者關關心的問問題。隨著房地地產中介介市場的的不斷壯壯大和成成熟，客客觀上也也為房地地產個人人投資帶帶來新的的機遇。。房地產投投資注意意事項155、個人投資資房產承承擔的風風險問題題如果投資資者完全全用自有有資金買買房，若若房屋不不能及時時變現，，投入的的資金就就會被套套牢；如如果是通通過貸款款支付房房款，就就背上了了長期支支付利息息的包袱袱。因此在選選擇房產產作為投投資工具具的同時時，要具具備對風風險的承承受力和和規(guī)避風風險的能能力。尤尤其是對對于部分分以借貸貸形式投投入房產產的投資資者，更更應本著著“穩(wěn)健健”的原原則，有有關金融融專家表表示，用于房屋屋住房還還貸的比比例，不不宜超過過家庭收收入的40％。。寫字樓的的五個購購買原則則161、要分開開產證、、貸款時時可靈活活操作2、樓齡不不要太長長，最好好在5年內，不不然評估估價上不去3、要有頻頻繁的交交易流通通記錄，，否則評評估時沒沒有價格對比比參照4、5A級寫字樓樓只在一一線城市市購買：：租戶品品質（集中金金融、外外貿、商商業(yè)發(fā)達達、有高高檔客戶戶）5、不購買買面積單單位劃分分過小的的樓盤如何進行行商業(yè)地地產投資資？171、品牌、、實力開開發(fā)商大牌、老老牌、名名牌為什么要要選擇名名牌開發(fā)發(fā)商？原因是什什么？案例：萬萬達廣場場吾吾悅廣場場萬萬象城大大悅悅城首先考慮慮的是融融資，名名牌開發(fā)發(fā)商背后后有很強強的融資資能力，，流通價值值是關鍵鍵！如何進行行商業(yè)地地產投資資？182、管理公公司如何進行行商業(yè)地地產投資資？193、符合選選點標準準選點：位位置、位位置，好好位置如何進行行商業(yè)地地產投資資？204、市場定定位1、消費人人群的取取向清晰晰，功能能定位明明確（業(yè)業(yè)態(tài)）2、針對買買主，消消費者3、根據政政府的片片區(qū)規(guī)劃劃4、開發(fā)商商在根據據政府的的規(guī)劃在在進一步步規(guī)劃我我這棟樓樓讓什么么樣的人人群來消消費，這這棟樓的的主體是是用來干干什么（（功能定定位）案例：萬萬達廣場場吾吾悅廣場場世世貿財富富中心如何進行行商業(yè)地地產投資資？215、商家品品質和市市場對應應性商家品質質：意味味著充足足的現金金流（如如：租金金收入等等等）意意味著物物業(yè)評估估好未來的商商家是否否對應市市場定位位如何進行行商業(yè)地地產投資資？226、產證、、產證性性質和產產權分割割核心：流流通產證越多多，流通通率越高高，風險險越小產證越多多越好，，好處；；購買環(huán)節(jié)節(jié)滾動操操作；抓機會，，部分操操作，靈靈活機動動；融資時，，在不同同的銀行行爭取政政策。如何進行行商業(yè)地地產投資資？237、經營范范圍、經經營限制制、獨立立性（獨獨立經營營）范圍：定定位限制制：比如如限制影影響業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的，如限制餐餐飲、排排煙系統(tǒng)統(tǒng)等。獨立：享享受商圈圈的利好好，但不不受整體體商圈負負面的影影響，可可獨成一一體，由由自己決決定。如何進行行商業(yè)地地產投資資？248、評估價價值高銀行心目目中的價價值（銀行資資源庫最最全面、、包括開開發(fā)商、、業(yè)態(tài)、、消費群群等，好好決定增增值預期期）評估價是是買項目目時金融融方案的的關鍵按鈕鈕如何進行行商業(yè)地地產投資資？259、運營團團隊如何進行行商業(yè)地地產投資資？2610、有好的的現金流流和增值值預期投資中規(guī)規(guī)避風險險、獲得得收益的的建議271、審時度度勢、把把握機會會樓市的發(fā)發(fā)展存在在周期性性，加強強對市場場的調查查研究，，正確判判斷樓市市的周期期，就能能正確找找到樓市市投資的的準確商機機。在合適適的時機機，以相相對較低低的價格格介入有有升值潛潛力的房房產。投資中規(guī)規(guī)避風險險、獲得得收益的的建議282、考察地地段、充充分了解解在落實投投資前，，對目標標房產所所在地段段進行考考察非常常重要，，考察內內容包括括三個方方面：第一、了了解目標標房產所所在地段段未來的的規(guī)劃；；第二、了了解目標標房產的的升值潛潛力；第三、了了解租客客的類型型和需求求，掌握握租金波波動情況況，核算算年回報報率。投資中規(guī)規(guī)避風險險、獲得得收益的的建議293、收益保保障、避避免空置置如寫字樓樓投資者者均以租租金回報報作為獲獲利手段段，但其其較容易易受市場場大環(huán)境境影響，，如金融融危機、、住宅泡泡沫爆破破、股市市大幅波波動等。。這些現現象容易易導致寫寫字樓大大幅空置置、租金金下滑、、二手賣賣盤激增增，甚至至會引發(fā)發(fā)只租不不售局面面的逆轉轉。因而而具有長長期持有有物業(yè)的的強烈心心態(tài)，保保障收益益、避免免空置最最為關鍵鍵。投資中規(guī)規(guī)避風險險、獲得得收益的的建議304、謹慎選選房、咨咨詢專家家投資樓市市除時機機和地段段外，品品種的選選擇同樣樣重要。。除商品品房外還還可以嘗嘗試其它它房產品品種，例例如房改改房、拍拍賣房，，不同的的品種有有不同的的升值空空間。也可向房房地產投投資方面面的專家家咨詢，，獲取專專業(yè)意見見，可以以有效地地維護投投資者投投資的穩(wěn)穩(wěn)健性