房地產運營與土地一級開發(fā)操作要點

2022/10/27房地產產經營營與管管理土地一一級開開發(fā)項項目運運作2目錄錄第一部部分房房地地產經經營與與管理理一、房房地產產開發(fā)發(fā)操作作基本本流程程二、房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)管理理機制制優(yōu)化化三、房房地產產項目目投資資與戰(zhàn)戰(zhàn)略管管理第二部部分土土地地一級級開發(fā)發(fā)項目目運作作一、土土地一一級開開發(fā)的的基本本概念念與流流程二、土土地一一級開開發(fā)項項目的的操作作要點點三、土土地一一級開開發(fā)的的項目目融資資與投投資管管理四、房房地產產企業(yè)業(yè)土地地一級級開發(fā)發(fā)實踐踐3第一部部分房房地地產運運營與與管理理4房地產產開發(fā)發(fā)的程程序開發(fā)商商自有有投資資意向向開始始至項項目建建設完完畢出出售或或出租租并實實施全全壽命命周期期的物物業(yè)管管理，，大都都遵循循一個個合乎乎邏輯輯和開開發(fā)規(guī)規(guī)律的的程序序。一一般來來說，，這個個程序序包括括四個個階段段，即即：?房地產投資資分析與決決策階段?房地產開發(fā)發(fā)前期工作作階段?房地產開發(fā)發(fā)項目建設設階段?房屋銷售與與出租階段段注：房地產產開發(fā)的階階段劃分并并不是一成成不變的，，某些情況況下各階段段的工作可可能要交替替進行。一、房地產產開發(fā)操作作基本流程程5?房地產開發(fā)發(fā)前期工作作階段此階段是具具體落實開開發(fā)方案，，為開發(fā)項項目建設實實施作準備備的階段。。主要工作作有：申請請建設用地地規(guī)劃許可可證、購置置開發(fā)場地地、籌集資資金、拆遷遷安置、項項目報建。。申請建設設用地規(guī)劃劃許可證、、購置開發(fā)發(fā)場地、拆拆遷安置、、項目報建建必須按一一定的程序序進行，而而籌集資金金則可以與與之平行進進行。?房地產開發(fā)發(fā)項目建設設階段在此階段，，開發(fā)商的的主要工作作有（1）通過招標標投標選擇擇施工企業(yè)業(yè)；（2）以投資者者、組織者者、監(jiān)督者者的身份進進行項目工工程管理與與控制；（（3）竣工驗收收。?房屋銷售與與出租階段段房屋的銷售售工作并非非在房屋竣竣工驗收后后進行，營營銷策劃、、銷售計劃劃。一、房地產產開發(fā)操作作基本流程程6企業(yè)練好內內功是項目目開發(fā)成功功的前提企業(yè)內控管管理的優(yōu)化化企業(yè)組織架架構績效管理人員員激激勵勵資產產優(yōu)優(yōu)化化二、、房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)管管理理機機制制優(yōu)優(yōu)化化71、房地地產產投投資資的的基基本本涵涵義義：：是指指資資本本所所有有者者將將其其資資本本投投入入到到房房地地產產業(yè)業(yè)，，以以期期在在將將來來獲獲取取預預期期收收益益的的一一種種經經濟濟活活動動。。房地地產產投投資資形形式式多多種種多多樣樣，，房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)所所進進行行的的房房地地產產開開發(fā)發(fā)是是人人們們最最熟熟悉悉的的一一種種類類型型；；為為了了出出租租經經營營而而購購買買住住宅宅或或辦辦公公樓樓也也是是相相當當普普遍遍的的房房地地產產投投資資類類型型；；將將資資金金委委托托給給信信托托投投資資公公司司用用以以購購買買或或開開發(fā)發(fā)房房地地產產也也是是房房地地產產投投資資；；企企業(yè)業(yè)建建造造工工廠廠、、學學校校建建設設校校舍舍、、政政府府修修建建水水庫庫等等等等，，都都屬屬于于房房地地產產投投資資。。主要要方方式式：：開開發(fā)發(fā)建建設設式式、、合合作作開開發(fā)發(fā)式式、、收收購購項項目目式式、、收收購購股股權權式式三、、房房地地產產項項目目投投資資與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理8三、、房房地地產產項項目目投投資資與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理2、房房地地產產投投資資的的特特點點：：（1）投投資資對對象象的的固固定定性性和和不不可可移移動動性性（2）高高成成本本性性（3）長長周周期期性性（4）高高風風險險性性（5）強強環(huán)環(huán)境境約約束束性性（6）低低流流動動性性9三、、房房地地產產項項目目投投資資與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理3、房房地地產產投投資資的的基基本本過過程程：：投資資房房地地產產投投資資過過程程實實際際上上就就是是房房地地產產項項目目開開發(fā)發(fā)經經營營的的全全過過程程。。房房地地產產投投資資周周期期長長、、環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)多多，，概概括括而而言言，，房房地地產產投投資資過過程程大大體體可可分分為為投投資資分分析析、、土土地地開開發(fā)發(fā)權權獲獲得得、、房房地地產產生生產產開開發(fā)發(fā)及及房房地地產產銷銷售售經經營營這這四四個個大大的的階階段段。。（1）投投資資分分析析a.市場場分分析析b.財務務分分析析c.可行行性性分分析析。。（2）土土地地開開發(fā)發(fā)權權的的獲獲得得土地地成成本本支支付付巨巨大大，，大大多多數數的的投投資資者者皆皆運運用用財財務務杠杠桿桿以以取取得得房房地地產產產產權權,不同同的的金金融融單單位位其其信信用用成成本本與與融融資資條條件件不不同同，，因因此此在在進進行行融融資資活活動動時時，，要要詳詳細細評評估估投投資資計計劃劃與與各各種種融融資資機機會會，，以以選選擇擇最最有有利利的的融融資資方方式式。。（3）房房地地產產建建設設開開發(fā)發(fā)在此此階階段段，，投投資資者者仍仍須須向向金金融融機機構構融融資資以以取取得得資資金金，，如如何何取取得得與與選選擇擇有有利利的的融融資資機機會會與與融融資資條條件件，，以以保保證證建建設設開開發(fā)發(fā)進進度度及及按按時時竣竣工工完完成成，，成成為為此此時時融融資資活活動動的的主主要要目目標標。。（4）房房地地產產銷銷售售經經營營10三、、房房地地產產項項目目投投資資與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理4、房地地產投投資風風險控控制（1）風險險分散散——組合投投資，，多種種經營營（2）風險險控制制——資產管管理，，成本本控制制（3）風險險轉移移——合理改改變經經營形形式將將風險險由另另一方方承擔擔5、房地地產投投資收收益的的提升升途徑徑（1）投資資規(guī)模模和速速度的的合理理控制制（2）投資資結構構的優(yōu)優(yōu)化配配置（3）投資資空間間分布布的合合理配配置（4）投資資決策策過程程的科科學化化11三、房房地產產項目目投資資與戰(zhàn)戰(zhàn)略管管理6、房地地產企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管管理的的基本本過程程基本過過程由由戰(zhàn)略略分析析、戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇、、戰(zhàn)略略實施施、戰(zhàn)戰(zhàn)略控控制等等環(huán)節(jié)節(jié)構成成。房地產產企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略的核核心要要素——財務戰(zhàn)戰(zhàn)略（1）財務務戰(zhàn)略略的確確立籌資來來源：：內部部融資資、股股權融融資、、債券券融資資、銷銷售自自產資本結結構：：融資資成本本、權權益資資本與與債務務資本本的比比例股利分分配：：盈余余分配配與留留存政政策（2）新行行業(yè)市市場發(fā)發(fā)展背背景下下，房房地產產企業(yè)業(yè)的融融資規(guī)規(guī)劃和和財務務戰(zhàn)略略將成成為關關乎企企業(yè)發(fā)發(fā)展成成敗的的關鍵鍵因素素。12第二部部分土土地地一級級開發(fā)發(fā)項目目運作作13一、土土地一一級開開發(fā)的的基本本概念念與流流程一級開開發(fā)基基本概概念經營性性土地地上市市交易易（招招拍掛掛）前前，要要將生生地開開發(fā)整整理成成熟地地，從從而達達到土土地出出讓標標準。。在大多多數城城市主主要是是由政政府來來操作作，也也有政政府委委托企企業(yè)來來做，，政府府負責責管理理和監(jiān)監(jiān)督，，或者者由國國有企企業(yè)或或事業(yè)業(yè)單位位性質質的土土地儲儲備機機構來來做，，現在在也有有一些些房地地產私私募基基金熱熱衷于于分享享土地地整理理過程程中的的溢價價。關鍵詞詞：土地出出讓（（招拍拍掛））之前前、使使土地地達到到出讓讓標準準的開開發(fā)平平整過過程、、政府府主導導14一、土土地一一級開開發(fā)的的基本本概念念與流流程一級開開發(fā)流流程生地規(guī)規(guī)劃調查分分析詳細規(guī)規(guī)劃選擇地地塊出讓手手續(xù)拆遷安安置土地平平整熟地轉轉讓15一、土土地一一級開開發(fā)的的基本本概念念與流流程一級開開發(fā)特特點資金密密集型型，少少則上上億，，多則則數十十億。。某些業(yè)業(yè)務環(huán)環(huán)節(jié)容容易產產生糾糾紛，，例如如拆遷遷安置置。土地需需求受受經濟濟環(huán)境境和政政策影影響大大。從長期期來看看，土土地出出讓會會產生生較大大增值值，經經濟效效益較較好，，對投投資人人有較較高的的吸引引力。。越來越越多的的主流流開發(fā)發(fā)商主主動參參與到到一級級開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)中，，主要要是意意圖在在土地地招牌牌掛過過程中中得到到拿地地的實實惠和和優(yōu)勢勢。16二、土土地一一級開開發(fā)項項目的的操作作要點點一級開開發(fā)要要點要點一一：土土地一一級開開發(fā)項項目的的獲取取要點二二：項項目主主體的的融資資要點三三：土土地招招拍掛掛中的的技巧巧17二、土土地一一級開開發(fā)項項目的的操作作要點點開發(fā)權權的獲獲取。。一些些熱點點城市市有較較明顯顯趨勢勢逐步步收緊緊土地地開發(fā)發(fā)權。。但在在二三三線城城市，，房地地產企企業(yè)通通常聯聯姻城城投、、建投投、港港務等等土地地一級級整理理單位位開展展合作作。開發(fā)主主體融融資。。一級級開發(fā)發(fā)資金金需求求量大大，征征地拆拆遷一一般占占總投投資的的50%以上，，且占占用時時間長長，流流動性性差，，減少少融資資風險險、保保證融融資渠渠道暢暢通和和多元元化是是土地地一級級開發(fā)發(fā)成功功的關關鍵。。招拍掛掛。現現行招招拍掛掛制度度仍將將堅持持，但但將完完善和和明確確商業(yè)業(yè)規(guī)則則，防防止““一級級開發(fā)發(fā)的企企業(yè)更更容易易獲取取該地地塊的的土地地使用用權””等關關聯交交易和和不公公平競競爭。。18二、土土地一一級開開發(fā)項項目的的操作作要點點土地一一級開開發(fā)的的成本本構成成項目前前期費費用征地、、拆遷遷費用用公共區(qū)區(qū)域市市政基基礎設設施建建設費費用區(qū)域內內公共共環(huán)境境景觀觀建設設費用用區(qū)域內內公共共配套套設施施建設設費用用工程建建設其其他費費用管理費費財務費費用銷售費費用應納稅稅費不可預預見費費土地一一級開開發(fā)投投融資資分析析1、資金金使用用計劃劃2、融資資額度度及融融資成成本3、融資資渠道道及模模式4、貸款款本息息償還還19三、土土地一一級開開發(fā)的的項目目融資資與投投資管管理政府的的傳統(tǒng)統(tǒng)融資資模式式資金來來源：：財政政資金金、金金融機機構貸貸款和和其他他資金金。缺陷：：地方方政府府財政政資金金捉襟襟見肘肘，土土地一一級開開發(fā)資資金不不足。?？陀^上上鼓勵勵了土土地一一級開開發(fā)市市場化化、公公司化化的發(fā)發(fā)展。。20三、土土地一一級開開發(fā)的的項目目融資資與投投資管管理城投公公司模模式一些地地方政政府在在實踐踐中將將土地地儲備備開發(fā)發(fā)業(yè)務務交給給政府府下屬屬的地地方城城投、、建投投類公公司執(zhí)執(zhí)行。。利用地地方融融資平平臺，，土地地一級級開發(fā)發(fā)業(yè)務務的融融資可可以拓拓展到到發(fā)行行中期期票據據、企企業(yè)債債、股股票、、信托托計劃劃，進進行直直接融融資，，是對對土地地出讓讓收益益證券券化的的一種種嘗試試。城投公公司作作為政政府企企業(yè)，，能夠夠控制制土地地出讓讓節(jié)奏奏，實實現土土地出出讓收收益的的最大大化。。21三、土土地一一級開開發(fā)的的項目目融資資與投投資管管理城投公公司模模式存存在的的問題題：第一，，作為為政府府企業(yè)業(yè)，城城投公公司所所融到到的資資金投投向和和收益益的實實現容容易受受到政政府的的影響響。第二，，金融融監(jiān)管管部門門對于于土地地一級級開發(fā)發(fā)業(yè)務務的政政策還還存在在模糊糊之處處，沒沒有將將土地地儲備備中心心融資資和土土地一一級開開發(fā)商商融資資分開開對待待。這這兩類類主體體的融融資行行為、、屬性性是完完全不不相同同的，，將這這兩類類行為為混為為一談談，導導致政政策指指向模模糊，，從而而不利利于土土地一一級開開發(fā)業(yè)業(yè)務融融資渠渠道的的拓展展。第三三，，無無論論是是土土地地儲儲備備機機構構還還是是受受托托的的土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)商商，，取取得得土土地地并并未未實實際際繳繳納納土土地地出出讓讓金金，，僅僅僅僅是是為為了了取取得得貸貸款款而而辦辦理理了了土土地地過過戶戶手手續(xù)續(xù)和和變變更更了了土土地地性性質質，，由由此此導導致致處處置置土土地地在在現現行行法法律律框框架架下下存存在在較較大大的的法法律律風風險險，，即即儲儲備備土土地地作作為為抵抵押押物物，，其其實實并并不不具具備備抵抵押押的的合合法法性性；；另另外外，，儲儲備備土土地地的的價價值值具具有有不不確確定定性性。。22三、、土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的項項目目融融資資與與投投資資管管理理資產產證證券券化化模模式式從屬屬于于資資產產證證券券化化的的土土地地出出讓讓收收益益證證券券化化，，就就是是將將歸歸屬屬土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)商商的的土土地地出出讓讓收收益益部部分分設設計計成成證證券券在在資資本本市市場場出出售售，，將將未未來來的的土土地地出出讓讓收收益益現現值值用用于于今今天天的的土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務。。需要要政政府府給給予予相相應應的的財財政政補補貼貼，，或或者者保保證證土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)上上的的保保底底收收益益。。通過過證證券券化化，，可可以以籌籌集集大大規(guī)規(guī)模模土土地地開開發(fā)發(fā)資資金金，，降降低低銀銀行行信信貸貸等等債債權權融融資資比比例例，，加加大大股股權權融融資資，，使使得得土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)商商的的資資本本結結構構更更加加合合理理，，保保證證融融資資的的持持續(xù)續(xù)性性。。土地地一一級級開開發(fā)發(fā)商商使使用用歸歸屬屬自自己己的的土土地地出出讓讓收收益益進進行行市市場場化化融融資資運運作作，，隔隔離離政政府府部部門門和和風風險險之之間間的的聯聯系系。。更多多融融資資方方式式：：財財政政撥撥款款、、銀銀行行貸貸款款、、土土地地信信托托、、土土地地基基金金、、土土地地債債券券、、利利用用住住房房公公積金金、、社社會會保保險險基基金金、、保保險險資資金金、、離離退退休休基基金金、、養(yǎng)養(yǎng)老老基基金金、、企企業(yè)業(yè)或或企企業(yè)業(yè)聯聯合合體體融融資資、、招商商引引資資、、項項目目融融資資、、海海外外融融資資等等。。23四、、房房地地產產企企業(yè)業(yè)土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)實實踐踐土地地一一級級開開發(fā)發(fā)宏宏觀觀背背景景十二二五五期期間間，，我我國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率將將超超過過50%，且且未未來來10-15年趨趨勢勢不不會會發(fā)發(fā)生生改改變變，，住住房房供供地地的的緊緊張張趨趨勢勢還還會會繼繼續(xù)續(xù)。。2010年1-6月，，31個大大中中城城市市累累計計購購置置土土地地面面積積1.85億平平方方米米，，而而累累積積開開發(fā)發(fā)面面積積只只有有1.05億平平方方米米。。一一級級市市場場的的整整理理儲儲備備活活動動性性要要強強于于二二級級市市場場的的開開發(fā)發(fā)銷銷售售。。從土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)商商的的年年報報來來看看，，各各上上市市公公司司用用于于開開發(fā)發(fā)土土地地的的現現金金流流充充裕裕，，且且主主要要利利潤潤來來源源于于一一級級開開發(fā)發(fā)，，利利潤潤豐豐厚厚。。上市公司開發(fā)區(qū)域凈利潤*（萬元）經營活動現金流*（萬元）云南城投昆明4,54322,482中天城投貴陽23,184370,928綿世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建設海門、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房發(fā)展天津16,074337,009漳州發(fā)展漳州7,484123,823*：數數據據截截止止到到2010年9月30日24四、、房房地地產產企企業(yè)業(yè)土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)實實踐踐利益益鏈鏈條條房地地產產企企業(yè)業(yè)積積極極參參與與土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)，是是動動機機、、機機會會和和態(tài)態(tài)度度三三方方面面共共同同作作用用的結結果果。。動機機：：一一二二級級土土地地市市場場聯聯動動，，創(chuàng)創(chuàng)造造更大大利利潤潤空空間間。。機會會：：中中央央清清理理地地方方融融資資平平臺臺，，房房地產產開開發(fā)發(fā)商商有有機機會會成成為為地地方方政政府府一一級級土土地開開發(fā)發(fā)商商。。態(tài)度度：：中中央央對對一一級級土土地地市市場場的的態(tài)態(tài)度度已已經明明確確，，倡倡導導退退出出直直接接開開發(fā)發(fā)過過程程，，轉轉嫁嫁融融資風風險險。。房地產企業(yè)參與土地一級開發(fā)動機機會態(tài)度25四、、房房地地產產企企業(yè)業(yè)土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)實實踐踐一級級開開發(fā)發(fā)收收益益一級級土土地地開開發(fā)發(fā)收收益益率率不不俗俗。以以2009年的的一一支支土土地地天天津津土土