房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算

房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算尊地地·策劃劃顧顧問問中中心心2009年11月常規(guī)規(guī)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算租賃賃項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值測(cè)測(cè)算算研討討內(nèi)內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)圖圖基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)需進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算的的三三種種常常見見情情況況一、、常常規(guī)規(guī)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)成成本本估估算算、、盈盈利利能能力力分分析析、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流安安排排等等。。二、、項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)后后如如用用于于租租賃賃，，如如何何評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目目的的盈盈利利能能力力關(guān)鍵鍵在在于于經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期期與與建建設(shè)設(shè)期期的的承承接接，，以以及及對(duì)對(duì)未未來來的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收益益的的合合理理預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。三、、不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值測(cè)測(cè)算算原理理為為收收益益還還原原法法，，即即根根據(jù)據(jù)未未來來收收益益測(cè)測(cè)算算不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值。。項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)總總投投資資對(duì)于于一一般般房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，其其建建設(shè)設(shè)總總投投資資由由建建設(shè)設(shè)投投資資成成本本和和財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用構(gòu)構(gòu)成成。。根根據(jù)據(jù)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的一一般般成成本本、、委委托托方方提提供供的的資資料料、、當(dāng)當(dāng)?shù)氐亍督ㄔO(shè)設(shè)工工程程價(jià)價(jià)格格信信息息》以及及項(xiàng)項(xiàng)目目具具體體情情況況進(jìn)進(jìn)行行估估算算。。土地地成成本本即土土地地的的取取得得成成本本，，一一般般是是由由購(gòu)購(gòu)置置土土地地的的價(jià)價(jià)款款和和在在購(gòu)購(gòu)置置時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)由由買買方方繳繳納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)構(gòu)構(gòu)成成。。土土地地取取得得的的方方式式有有三三種種：：征征用用農(nóng)農(nóng)地地、、拆拆遷遷和和直直接接市市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買買。?？辈觳煸O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)主要要包包括括勘勘察察測(cè)測(cè)量量費(fèi)費(fèi)、、市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用、、場(chǎng)場(chǎng)地地平平整整及及臨臨時(shí)時(shí)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)等等。。建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)土建建工工程程費(fèi)費(fèi)用用、、安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)用用、、裝裝修修裝裝飾飾工工程程費(fèi)費(fèi)。。名詞詞解解釋釋基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)室外外工工程程和和市市政政配配套套城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施配配套套和和公公共共配配套套建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用、、室室外外工工程程主主要要是是附附屬屬工工程程建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用。。其他他工工程程費(fèi)費(fèi)包括括工工程程監(jiān)監(jiān)理理費(fèi)費(fèi)和和竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收費(fèi)費(fèi)。。管理理費(fèi)費(fèi)用用指為為組組織織和和管管理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)所所必必要要的的費(fèi)費(fèi)用用。。財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用是是指指為為項(xiàng)項(xiàng)目目籌籌集集資資金金而而發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，，主主要要為為借借款款利利息息。?？蛇\(yùn)運(yùn)用用資資金金指開開發(fā)發(fā)物物業(yè)業(yè)銷銷售售、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶帶來來的的現(xiàn)現(xiàn)金金凈凈流流入入。。名詞詞解解釋釋基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)體體系系靜態(tài)態(tài)回回收收期期靜態(tài)態(tài)分分析析指指標(biāo)標(biāo)二二：：是是指指在在不不考考慮慮貨貨幣幣時(shí)時(shí)間間價(jià)價(jià)值值的的條條件件下下，，以以項(xiàng)項(xiàng)目目的的凈凈收收益益回回收收全全部部投投資資所所需需要要的的時(shí)時(shí)間間。。投資收益益率靜態(tài)分析析指標(biāo)一一：項(xiàng)目目單位投投資成本本獲得利利潤(rùn)的能能力，可可以除以以開發(fā)年年數(shù)得出出年投資資收益率率。盈虧平衡衡點(diǎn)靜態(tài)分析析指標(biāo)三三：指收入等等于全部部成本時(shí)時(shí)的項(xiàng)目目銷售率率。靜態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)三三：亦稱稱動(dòng)態(tài)投投資收益益率，它它表達(dá)了了單位投投資現(xiàn)值值所獲得得的凈收收益現(xiàn)值值的大小小。動(dòng)態(tài)回收收期動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)四四：是指指在考慮慮貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)值值的條件件下，以以投資項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值抵償原原始投資資現(xiàn)值所所需要的的全部時(shí)時(shí)間。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)一一：凈現(xiàn)現(xiàn)值是投投資項(xiàng)目目在壽命命期內(nèi)（（即投資資活動(dòng)有有效期內(nèi)內(nèi)）的凈凈現(xiàn)金流流量按基基準(zhǔn)收益益率折算算到項(xiàng)目目建設(shè)期期初的基基準(zhǔn)年后后的數(shù)值值。內(nèi)部收益益率動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)二二：就是是指在項(xiàng)項(xiàng)目壽命命期內(nèi)使使投資方方案凈現(xiàn)現(xiàn)值為零零的貼現(xiàn)現(xiàn)率。項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)體體系基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)二常規(guī)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算操作指引引重要假設(shè)設(shè)在經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算時(shí)應(yīng)應(yīng)首先對(duì)對(duì)假設(shè)前前提予以以說明重要假設(shè)設(shè)項(xiàng)目基本本經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)主要包括括用地面面積、建建筑面積積、可售售面積、、地下室室面積等等。建設(shè)工期期安排建設(shè)工期期安排主主要根據(jù)據(jù)開發(fā)商商提供的的資料確確定，如如對(duì)方?jīng)]沒有提供供資料，，則應(yīng)依依據(jù)項(xiàng)目目情況和和類似開開發(fā)項(xiàng)目目的工期期安排情情況判斷斷確定。。成本計(jì)取取比例其他費(fèi)用用按建安安工程費(fèi)費(fèi)、室外外工程及及市政配配套之和和的3％計(jì)??；；管理費(fèi)用用按前期期工程費(fèi)費(fèi)、建安安工程費(fèi)費(fèi)、室外外工程及及市政配配套、其其他費(fèi)用用之和的的3%計(jì)??；；不可預(yù)見見費(fèi)一般般按前期期工程費(fèi)費(fèi)、建安安工程費(fèi)費(fèi)、室外外工程及及市政配配套、其其他費(fèi)用用、管理理費(fèi)用之之和的3%-5%計(jì)取。銷售回款款假設(shè)一次次性付款款比例為為10%，按揭比比例為90%；按揭首付付比例住住宅為三三成，非非住宅為為4成，按揭揭資金在在銷售后后的第三三個(gè)月或或下一季季度到位位；可根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況況進(jìn)行調(diào)調(diào)整。資本化率率和銀行行利率資本化率率即基準(zhǔn)準(zhǔn)折現(xiàn)率率，一般般假設(shè)為為8%；而銀行行利率一一般為相相應(yīng)期貸貸款利率率的1.1倍，即增增加10%融資費(fèi)用用。銷售安排排在進(jìn)行測(cè)測(cè)算前應(yīng)應(yīng)明確銷銷售價(jià)格格、銷售售期安排排、銷售售率及銷銷售費(fèi)用用的計(jì)提提比例。。資金安排排自有資金金占總投投資比例例不應(yīng)低低于20%，且假設(shè)設(shè)在建設(shè)設(shè)初期一一次性投投入。重要假設(shè)設(shè)一般由11張表構(gòu)成成，包括括項(xiàng)目施施工計(jì)劃劃表、總總建設(shè)成成本估算算表、項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算表表、銷售售安排及及回款表表、銷售售收入與與經(jīng)營(yíng)稅稅金及附附加估算算表、投投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表、貸款款還本付付息估算算表、資資金來源源與運(yùn)用用表、損損益及利利潤(rùn)分配配表、全全部現(xiàn)金金流量表表和敏感感性分析析表。四、如同同一數(shù)據(jù)據(jù)多次出出現(xiàn)，其其余多個(gè)個(gè)盡量鏈鏈接第一一個(gè)，便便于以后后更改；；但如果果此數(shù)據(jù)據(jù)在某處處表現(xiàn)為為多個(gè)數(shù)數(shù)字的合合計(jì)，為為了核對(duì)對(duì)計(jì)算是是否正確確，在此此處則不不進(jìn)行鏈鏈接；注意事項(xiàng)項(xiàng)：三、由于于基本沒沒有兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目是是完全相相同的，，最好不不要在已已有表格格上改動(dòng)動(dòng)；二、按先先后順序序依次編編制；五、所有有成本、、稅費(fèi)、、利率數(shù)數(shù)據(jù)要以以當(dāng)?shù)刈钭钚沦Y料料為準(zhǔn)。。一、與委委托方充充分溝通通；操作指引引項(xiàng)目施工工計(jì)劃表表：準(zhǔn)備階段段勘察設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建建開工準(zhǔn)備備地下部分分主體工程程安裝工程程裝飾工程程室外及配配套工程程竣工驗(yàn)收收前期準(zhǔn)備備階段施工階段段準(zhǔn)備階段段、勘察察設(shè)計(jì)和和項(xiàng)目報(bào)報(bào)建的時(shí)時(shí)間一般般為兩個(gè)個(gè)月，可可同時(shí)進(jìn)進(jìn)行，一一個(gè)季度度內(nèi)結(jié)束束。開工準(zhǔn)備備在前期期準(zhǔn)備后后一個(gè)月月完成，，竣工驗(yàn)驗(yàn)收的時(shí)時(shí)間為3個(gè)月，其其余各階階段的完完工時(shí)間間與項(xiàng)目目建筑形形式相關(guān)關(guān)程度較較高，需需根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況做出判判斷。根據(jù)已確確定的建建設(shè)工期期安排繪繪制項(xiàng)目目施工計(jì)計(jì)劃表。?？偨ㄔO(shè)成成本估算算表序號(hào)項(xiàng)目一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)八建設(shè)投資九財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額其他費(fèi)用用、管理理費(fèi)用和和不可預(yù)預(yù)見費(fèi)的的計(jì)提方方法需在在在重要要假設(shè)進(jìn)進(jìn)行說明明。建設(shè)投資資是前七七項(xiàng)的合合計(jì)數(shù)，，財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用與建建設(shè)投資資的合計(jì)計(jì)為建設(shè)設(shè)投資總總額，此此處為為項(xiàng)目建建設(shè)發(fā)生生的投入入總額，，沒有包包含銷售售費(fèi)用、、相關(guān)稅稅金等。。項(xiàng)目投資資估算表表總建設(shè)成成本估算算表中各各項(xiàng)成本本隨項(xiàng)目目開發(fā)建建設(shè)進(jìn)度度分批投投入，主主要是為為編制項(xiàng)項(xiàng)目投資資計(jì)劃與與資金籌籌措表做做準(zhǔn)備。。應(yīng)注意與與項(xiàng)目施施工計(jì)劃劃表在時(shí)時(shí)間上的的對(duì)應(yīng)以以及與總總建設(shè)成成本估算算表在金金額上的的對(duì)應(yīng)。。銷售安排排及回款款假設(shè)中明明確了項(xiàng)項(xiàng)目可售售面積和和銷售單單價(jià)，并并對(duì)銷售售時(shí)點(diǎn)及及進(jìn)度做做出了安安排，此此表計(jì)列列出各期期實(shí)現(xiàn)的的銷售面面積，然然后依據(jù)據(jù)我們關(guān)關(guān)于銷售售回款方方式的假假設(shè)統(tǒng)計(jì)計(jì)各期實(shí)實(shí)際回款款情況。。銷售收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及及附加估估算各期的銷銷售收入入與銷售售實(shí)際回回款由銷銷售安排排及回款款表鏈接接得來，，銷售稅稅費(fèi)、土土地增值值稅和所所得稅依依據(jù)當(dāng)時(shí)時(shí)當(dāng)?shù)囟惗愂照卟邎?zhí)行。。序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營(yíng)業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費(fèi)附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運(yùn)用資金可運(yùn)用資資金由銷銷售實(shí)際際回款減減去因銷銷售而產(chǎn)產(chǎn)生的所所有支出出后得出出。支出出項(xiàng)包括括銷售費(fèi)費(fèi)用、銷銷售稅費(fèi)費(fèi)、土地地增值稅稅和所得得稅。一般采取取先預(yù)征征，最后后一期按按應(yīng)征收收金額與與預(yù)征金金額的差差額多退退少補(bǔ)。。投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表序號(hào)項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金財(cái)務(wù)費(fèi)用用的多少少取決于于銀行借借款金額額，而銀銀行借款款金額又又取決于于每期資資金擁有有量與投投資總額額之差，，而財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用本本身也是是投資總總額的一一部分，，由此構(gòu)構(gòu)成了一一個(gè)相互互引用的的循環(huán)，，為避免免這種循循環(huán)我們們選擇根根據(jù)判斷斷手動(dòng)輸輸入銀行行借款數(shù)數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用用的計(jì)算算結(jié)果來來源于貸貸款還本本付息估估算表。。此表的主主要作用用在于通通過判斷斷項(xiàng)目未未來各期期資金需需求和資資金擁有有量之間間的差距距，決定定何時(shí)需需要對(duì)外外融資。。貸款還本本付息估估算表序號(hào)項(xiàng)目一期初借款二本期借款三本期計(jì)息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計(jì)本期利息息包括期期初貸款款本期產(chǎn)產(chǎn)生的利利息和本本期新增增貸款產(chǎn)產(chǎn)生的利利息兩部部分。歸還銀行行借款時(shí)時(shí)，如果果當(dāng)期還還款來源源小于期期初借款款時(shí)，償償還本金金的數(shù)額額為還款款來源減減去本期期計(jì)息；；若當(dāng)期期還款來來源大于于期初借借款時(shí)，，償還本本金的數(shù)數(shù)額則等等于期初初借款。。此表綜合合展現(xiàn)了了資金的的來源與與運(yùn)用。。資金有有三個(gè)來來源，包包括銷售售回款、、自有資資金和銀銀行借款款。資金金運(yùn)用即即資金流流向則包包括建設(shè)設(shè)投資、、償還本本金、銷銷售稅費(fèi)費(fèi)、土地地增值稅稅、所得得稅五個(gè)個(gè)方面。。資金來源與與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目一資金來源1.1銷售實(shí)際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷售稅費(fèi)2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金值得注意的的是，自開開始從銀行行借入資金金至還清銀銀行借款期期間，盈余余資金和累累計(jì)盈余資資金都應(yīng)該該為零或接接近零。這這體現(xiàn)了開開發(fā)資金不不應(yīng)出現(xiàn)短短缺，同時(shí)時(shí)對(duì)外融入入資金達(dá)到到充分利用用。損益及利潤(rùn)潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四建設(shè)投資五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤(rùn)總額八所得稅九稅后利潤(rùn)此表為稅后后利潤(rùn)的計(jì)計(jì)算表，清清楚列明了了項(xiàng)目的收收入、成本本、稅費(fèi)及及最終取得得的稅后利利潤(rùn)總額，，反映了項(xiàng)項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)盈利能力力。利潤(rùn)總額為為銷售收入入減去銷售售費(fèi)用、稅稅費(fèi)、建設(shè)設(shè)投資、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用及及土地增值值稅后的數(shù)數(shù)額。利潤(rùn)總額減減去所得稅稅即為稅后后利潤(rùn)。全部現(xiàn)金流流量表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計(jì)凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值顯示了項(xiàng)目目各期現(xiàn)金金流入及流流出情況及及總體凈現(xiàn)現(xiàn)金流量，，并計(jì)算得得出考慮了了時(shí)間價(jià)值值后的項(xiàng)目目?jī)衄F(xiàn)值，，反映了項(xiàng)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)態(tài)盈利能力力。累計(jì)凈現(xiàn)金金流量的最最后一期數(shù)數(shù)值應(yīng)等于于總凈現(xiàn)金金流量。將每一期的的凈現(xiàn)金流流量都折現(xiàn)現(xiàn)到項(xiàng)目的的起始點(diǎn)，，合計(jì)數(shù)即即為項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值。。敏感性分析析項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減

3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動(dòng)態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取的指標(biāo)標(biāo)可以根據(jù)據(jù)項(xiàng)目實(shí)際際情況變更更，一般應(yīng)應(yīng)包含動(dòng)態(tài)態(tài)和靜態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。。比較方案案的選擇一一般為成本本和售價(jià)各各增加、減減少10%，也可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目需要要進(jìn)行其他他方案的比比較。敏感性分析析是不確定定分析中的的一種主要要方法。目目的就是要要在眾多的的不確定性性因素中，，找出對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指指標(biāo)影響較較大的因素素，并判斷斷其對(duì)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資資效益影響響的程度。。三租賃項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作指引理論依據(jù)重要假設(shè)開發(fā)期的相相關(guān)假設(shè)參參考常規(guī)項(xiàng)項(xiàng)目租賃抵扣項(xiàng)項(xiàng)目主要包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、教教育附加費(fèi)費(fèi)、城建稅稅、印花稅稅、房屋租租賃管理費(fèi)費(fèi)、房產(chǎn)稅稅、土地使使用稅、招招租費(fèi)用、、維修管理理費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)等。租賃期經(jīng)營(yíng)營(yíng)安排主要包括租租金及增長(zhǎng)長(zhǎng)率、出租租率。折舊年限及及方法不動(dòng)產(chǎn)作為為固定資產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提提折舊并有有殘值收入入，應(yīng)確定定折舊年限限及方法、、殘值率。。租賃收入與與扣除項(xiàng)序號(hào)項(xiàng)目一租金收入1.1出租率1.2租金增長(zhǎng)率二租賃扣除項(xiàng)2.1營(yíng)業(yè)稅2.2教育費(fèi)附加2.3城市建設(shè)維護(hù)稅2.4房屋租賃管理費(fèi)2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費(fèi)2.8招租費(fèi)用2.9保險(xiǎn)費(fèi)2.10土地使用稅三可運(yùn)用資金此處可運(yùn)用用資金為租租金收入與與扣除項(xiàng)之之差，即因因租賃帶來來的凈收入入。投資與資金金籌措計(jì)劃劃序號(hào)項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用二經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運(yùn)用資金3.3銀行借款四銀行借款償還

累計(jì)償還五盈余資金六累計(jì)盈余資金建設(shè)期財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)計(jì)入固定資資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行折舊。。銀行借款的的借入及償償還為手動(dòng)動(dòng)輸入，原原因同常規(guī)規(guī)開發(fā)項(xiàng)目目測(cè)算。由于還款期期較長(zhǎng)，增增加累計(jì)償償還項(xiàng)，此此行的最后后一期數(shù)值值應(yīng)等于銀銀行借款總總額。貸款還本付付息表序號(hào)項(xiàng)目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五期末借款余額本表的主要要作用是計(jì)計(jì)算各期支支付的利息息。本期新增借借款及本金金償還均是是從投資與與資金籌措措計(jì)劃表中中鏈接得來來?，F(xiàn)金流量表表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3租賃扣除項(xiàng)2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量

累計(jì)現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值

累計(jì)凈現(xiàn)值殘值收入在在經(jīng)營(yíng)結(jié)束束的最后一一期作為現(xiàn)現(xiàn)金流入。。所得稅的計(jì)計(jì)稅基數(shù)應(yīng)應(yīng)為租賃收收入減去租租賃扣除項(xiàng)項(xiàng)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和固定定資產(chǎn)折舊舊后的余額額。三不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)測(cè)算操作指引重要假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值表現(xiàn)為為其為占有有者帶來的的未來收益益，由于資資金具有時(shí)時(shí)間價(jià)值，，為了用未未來的收益益體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)的價(jià)值，，必須將未未來收益進(jìn)進(jìn)行折現(xiàn)。。常用于兩個(gè)個(gè)方面，即即根據(jù)租金金測(cè)算房地地產(chǎn)價(jià)值和和根據(jù)酒店店經(jīng)營(yíng)收益益測(cè)算酒店店價(jià)值。收益還原法法即是將在在資產(chǎn)未來來每年預(yù)期期的純收益益，以一定定的還原利利率還原至至測(cè)算時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，以求取取房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的一種種方法。理論依據(jù)操作指引序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)算說明一月租金收益單位面積月租金×建筑面積1空置損失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）×12二扣減項(xiàng)目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營(yíng)業(yè)稅年租金收益×5%B.教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%C.城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅×1%D.房屋租賃管理費(fèi)年租金收益×2%E.房產(chǎn)稅年租金收益×12%F.印花稅年租金收益×0.1%G.維修管理費(fèi)建購(gòu)價(jià)×1%H.招租費(fèi)用年租金收益×2%I.保險(xiǎn)費(fèi)建購(gòu)價(jià)×0.1%J.土地使用稅土地面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項(xiàng)目四年稅后收益年純收益-所得稅計(jì)算說明中中相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)及費(fèi)用計(jì)計(jì)提比例僅僅供參考。。測(cè)算出收益益期內(nèi)每年年的稅后收收益，并折折現(xiàn)至測(cè)算算時(shí)點(diǎn)，合合計(jì)數(shù)即為為不動(dòng)產(chǎn)的的價(jià)值。測(cè)算過程單位面積租租金年租金