房地產(chǎn)項(xiàng)目精準(zhǔn)定位（共63）

房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目精準(zhǔn)準(zhǔn)定位位房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目定位位是指從從各個(gè)方方面去界定定房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商將要要在該該土地地上“生產(chǎn)產(chǎn)”一種怎怎樣的的“產(chǎn)產(chǎn)品””以及及提供供怎樣樣的服服務(wù)。。目的是找到到消費(fèi)費(fèi)區(qū)間間和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)間目標(biāo)群群體和和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者是是定位位的依據(jù)廣告語(yǔ)語(yǔ)定位位1、就掌掌燈好好房房子，，說(shuō)不不清2、寬HOUSE高性價(jià)價(jià)比聯(lián)聯(lián)排別別墅3、山上上的別別墅方方便便親切切會(huì)談?wù)?、星河河灣開(kāi)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)中國(guó)國(guó)居住住的全全成品品時(shí)代代5、六佰佰本每每個(gè)個(gè)商鋪鋪都臨臨街6、一千千棟大大美美之地地，定定制別別墅主主場(chǎng)7、小平平島百百萬(wàn)萬(wàn)平米米海岸岸線社社區(qū)8、觀唐唐中中式別別墅，，反而而涉外外9、每一一間山山海海邊的的舒適適居住住10、野鴨鴨湖昆昆明明兩萬(wàn)萬(wàn)畝山山林別別墅區(qū)區(qū)11、海綿綿泡泡在海海邊的的房子子12、鼎科科阿布布全全開(kāi)門門戶·31-62㎡㎡無(wú)壓力力型青青春社社區(qū)13、海綿綿泡泡在海海邊的的房子子14、龍門門碼頭頭創(chuàng)創(chuàng)意消消費(fèi)復(fù)復(fù)合區(qū)區(qū)15、萬(wàn)科科東海海岸真真正正的海海岸生生活16、佘山山3號(hào)核核心佘佘山，，別墅墅家17、湖城城大境境百百萬(wàn)平平米史史詩(shī)巨巨著18、石公公館藏藏于于城市市精華華處19、西溪溪里墻墻門門大宅宅傳傳世之之家20、先生生的湖湖，山山下的的墅21、十五五峯師師著著·精端·山宅22、龍灣灣別墅墅湖湖邊的的溫泉泉獨(dú)棟棟別墅墅23、萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)大大樹(shù)樹(shù)下的的獨(dú)棟棟庭院院24、香港港倚巒巒別墅墅山山頂全全維港港景獨(dú)獨(dú)立花花園洋洋房25、天驕驕峰景景南南中國(guó)國(guó)湖山山官邸邸26、星河河丹堤堤銀湖湖山山城市市別墅墅CEO官邸27、濱江江金色色海岸岸全全國(guó)一一流水水景住住宅28、龍湖湖悠山山郡200-400㎡創(chuàng)新英英倫田田園獨(dú)獨(dú)院29、天朗朗·大興郡郡——千年一一郡，，輝煌煌當(dāng)代代（大大興起起兮，，郡飛飛揚(yáng)））30、天正正·銀河灣灣——101℃溫泉生生活城城房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的定定位原原則：：1）適應(yīng)性性原則則：與當(dāng)當(dāng)?shù)鼗蚧騾^(qū)域域的社社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平和和消費(fèi)費(fèi)者收收入水水平相相適應(yīng)應(yīng)性；；與區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的物物業(yè)檔檔次、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、品品質(zhì)相相適應(yīng)應(yīng)；和和目標(biāo)標(biāo)客戶戶的消消費(fèi)特特點(diǎn)和和消費(fèi)費(fèi)能力力相適適應(yīng)；；與企企業(yè)的的技術(shù)術(shù)和管管理水水平相相適應(yīng)應(yīng)2）與企業(yè)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略略相一一致的的原則則：體現(xiàn)企企業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，發(fā)發(fā)揮企企業(yè)的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，，構(gòu)建建企業(yè)業(yè)品牌牌和產(chǎn)產(chǎn)品品品牌3）差異異化原原則：市場(chǎng)場(chǎng)差異異化、、產(chǎn)品品差異異化和和形象象差異異化4）經(jīng)濟(jì)濟(jì)性原原則：：在成本本和費(fèi)費(fèi)用測(cè)測(cè)算、、效益益測(cè)算算基礎(chǔ)礎(chǔ)上計(jì)計(jì)算的的各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)達(dá)到到社會(huì)會(huì)平均均水平平，確確定項(xiàng)項(xiàng)目盈盈利預(yù)預(yù)期的的可能能性和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性5）可行行性原原則（實(shí)施施的可可行性性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)的的可行行性））6）因地地制宜宜：根據(jù)不不同的的地段段特點(diǎn)點(diǎn)，制制定不不同的的規(guī)劃劃政策策7）突出出功能能性原原則：：教育、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)、商商業(yè)、、綠化化功能能等功功能定位需需要考考慮的的因素素1）現(xiàn)金金流測(cè)測(cè)算與與把握握：確確定項(xiàng)項(xiàng)目定定位追追求的的方向向2）土地地條件件：物物業(yè)增增值的的前提提（環(huán)環(huán)境造造型等等）3）預(yù)期期銷售售速度度：影影響回回款速速度4）客戶戶群體體：準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握是是開(kāi)發(fā)發(fā)成功功的前前提條條件5）房屋屋的單單價(jià)、、總價(jià)價(jià)構(gòu)成成：小小戶高高價(jià)，，大戶戶低價(jià)價(jià)6）公司司擅長(zhǎng)長(zhǎng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)類類型：：高端端產(chǎn)品品需要要企業(yè)業(yè)自身身?xiàng)l件件的支支持7）公司司要求求的利利潤(rùn)和和品牌牌：類型定定位房地產(chǎn)產(chǎn)類型型：普通住住宅、、別墅墅、寫寫字樓樓、公公寓、、商場(chǎng)場(chǎng)、專專業(yè)市市場(chǎng)、、購(gòu)物物中心心、酒酒店、、住宅宅+沿街商商鋪、、酒店店式公公寓+沿街商商鋪等等【住宅】是指專專供居居住的的房屋屋，包包括別別墅、、公寓寓、職職工家家屬宿宿舍和和集體體宿舍舍（包包括職職工單單身宿宿舍和和學(xué)生生宿舍舍）等等。但但不包包括住住宅樓樓中作作為人人防用用、不不住人人的地地下室室等，，也不不包括括托兒兒所、、病房房、療療養(yǎng)院院、旅旅館等等具有有專門門用途途的房房屋。?！境商鬃∽≌渴侵赣捎扇舾筛膳P室室、起起居室室、廚廚房、、衛(wèi)生生間、、室內(nèi)內(nèi)走道道或客客廳等等組成成的供供一戶戶使用用的房房屋。。住住宅按按套統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。。兩戶戶合用用一套套的住住宅，，按一一套統(tǒng)統(tǒng)計(jì)；；一戶戶用兩兩套或或兩套套以上上的應(yīng)應(yīng)按實(shí)實(shí)際套套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。。【非成套套住宅宅】是指供供人們們生活活居住住的但但不成成套的的房屋屋。【集體宿宿舍】是指機(jī)機(jī)關(guān)、、學(xué)校校、企企事業(yè)業(yè)單位位的單單身職職工、、學(xué)生生居住住的房房屋。。1、住宅宅2、工業(yè)業(yè)、交交通、、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)用房房【工業(yè)用用房】是指獨(dú)獨(dú)立設(shè)設(shè)置的的各類類工廠廠、車車間、、手工工作坊坊、發(fā)發(fā)電廠廠等從從事生生產(chǎn)活活動(dòng)的的房屋屋?！竟迷O(shè)設(shè)施用用房】是指自自來(lái)水水、泵泵站、、污水水處理理、變變電、、燃?xì)鈿?、供供熱、、垃圾圾處理理、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、公廁廁、殯殯葬、、消防防等市市政公公用設(shè)設(shè)施的的房屋屋?！捐F路用用房】是指鐵鐵路系系統(tǒng)從從事鐵鐵路運(yùn)運(yùn)輸?shù)牡姆课菸??！久窈接糜梅俊渴侵该衩窈较迪到y(tǒng)從從事民民航運(yùn)運(yùn)輸?shù)牡姆课菸??！竞竭\(yùn)用用房】是指航航運(yùn)系系統(tǒng)從從事水水路運(yùn)運(yùn)輸?shù)牡姆课菸??！竟贿\(yùn)運(yùn)輸用用房】是指公公路運(yùn)運(yùn)輸、、公共共交通通系統(tǒng)統(tǒng)從事事客、、貨運(yùn)運(yùn)輸、、裝御御、搬搬運(yùn)的的房屋屋?！緜}(cāng)儲(chǔ)用用房】是指用用于儲(chǔ)儲(chǔ)備、、中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、外外貿(mào)、、供應(yīng)應(yīng)等各各種倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)、、油庫(kù)庫(kù)用房房。【商業(yè)服服務(wù)用用房】是指各各類商商店、、門市市部、、飲食食店、、糧油油店、、菜場(chǎng)場(chǎng)、理理發(fā)店店、照照相館館、浴浴室、、旅社社、招招待所所等從從事商商業(yè)和和為居居民生生活服服務(wù)所所用的的房屋屋?！窘?jīng)營(yíng)用用房】是指各各種開(kāi)開(kāi)發(fā)、、裝飾飾、中中介公公司等等從事事各類類經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)動(dòng)所用用的房房屋。?！韭糜斡糜梅俊渴侵纲e賓館、、飯店店、樂(lè)樂(lè)園、、俱樂(lè)樂(lè)部、、旅行行社等等主要要從事事旅游游服務(wù)務(wù)所用用的房房屋。?！窘鹑诒１ｋU(xiǎn)用用房】是指銀銀行、、儲(chǔ)蓄蓄所信信用社社、信信托公公司、、證券券公司司、保保險(xiǎn)公公司等等從事事金融融服務(wù)務(wù)所用用的房房屋。。【電訊信信息用用房】是指各各種郵郵電、、電訊訊部門門、信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部部門，，從事事電訊訊與信信息工工作所所用的的房屋屋。3、商業(yè)、金金融和信息息用房【教育用房】是指大專院院校、中等等專業(yè)學(xué)校校、中學(xué)、、小學(xué)、幼幼兒園、托托兒所、職職業(yè)學(xué)校、、業(yè)余學(xué)校校、干校、、黨校、進(jìn)進(jìn)修院校、、工讀學(xué)校校、電視大大學(xué)等從事事教育所用用的房屋。。【醫(yī)療衛(wèi)生用用房】是指各類醫(yī)醫(yī)院、門診診部、衛(wèi)生生所（站））、檢（防防）疫站、、保健院（（站）、療療養(yǎng)院、醫(yī)醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、、藥品檢驗(yàn)驗(yàn)等醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)從從事醫(yī)療、、保健、防防疫、檢驗(yàn)驗(yàn)所用的房房屋?！究蒲杏梅俊渴侵父黝悘膹氖伦匀豢瓶茖W(xué)、社會(huì)會(huì)科學(xué)等研研究設(shè)計(jì)、、開(kāi)發(fā)所用用的房屋。。4、教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生和和科研用房房【文化用房】是指文化館館、圖書(shū)館館、展覽館館、博物館館、紀(jì)念館館等從事文文化活動(dòng)所所用的房屋屋?！拘侣?dòng)梅俊渴侵笍V播電電視臺(tái)、電電臺(tái)、出版版社、報(bào)社社、雜志社社、通訊社社、記者站站等從事新新聞出版所所用的房屋屋。【娛樂(lè)用房】是指影劇院院、游樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)、俱樂(lè)部部、劇團(tuán)等等從事文娛娛演出所用用的房屋。?！緢@林綠化用用房】是指公園、、動(dòng)物園、、植物園、、陵園、苗苗圃、花圃圃、花園、、風(fēng)景名勝勝、防護(hù)林林等所用的的房屋?！倔w育用房】是指體育場(chǎng)場(chǎng)、館、游游泳池、射射擊場(chǎng)、跳跳傘塔等從從事體育所所用的房屋屋。5、文化、新新聞、娛樂(lè)樂(lè)、園林綠綠化、體育育用房8、其他用房房【涉外用房】是指外國(guó)使使、領(lǐng)館、、駐華辦事事處等涉外外所用的房房屋?！咀诮逃梅俊渴侵杆聫R、、教堂等從從事宗教活活動(dòng)所用的的房屋?！颈O(jiān)獄用房】是指監(jiān)獄、、看守所、、勞改場(chǎng)（（所）等所所用的房屋屋。6、機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)辦公用房房【機(jī)關(guān)事業(yè)辦辦公用房】是指黨、政政機(jī)關(guān)、群群眾團(tuán)體、、行政事業(yè)業(yè)單位等行行政、事業(yè)業(yè)單位等所所用的房屋屋。7、軍事用房房【軍事用房】是指中國(guó)人人民解放軍軍軍事機(jī)關(guān)關(guān)、營(yíng)房、、陣地、基基地、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、碼頭、、工廠、學(xué)學(xué)校等所用用的房屋。。檔次定位房地產(chǎn)項(xiàng)目目檔次可以以分為抵擋擋、中低檔檔、中檔、、中高檔、、高檔。檔次是由地地產(chǎn)因子決決定的。地地產(chǎn)因子是是指一個(gè)建建筑地塊所所具備的適適宜建造某某檔次建筑筑的條件和和素質(zhì)。商業(yè)檔次是是建筑、商商業(yè)形式、、購(gòu)物環(huán)境境因素等要要素構(gòu)成的的檔次規(guī)模定位規(guī)模定位就就是確定項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)模模對(duì)于商業(yè)物物業(yè)來(lái)說(shuō)，，規(guī)模越大大，覆蓋的的商圈范圍圍就越大，，并非越大大越好，受受一些制約約因素1）顧客購(gòu)物物疲勞對(duì)商商場(chǎng)單體規(guī)規(guī)模的制約約。一般在在商場(chǎng)購(gòu)物物時(shí)間不超超過(guò)3個(gè)小時(shí)，顧顧客的步速速是30-40m/min。2）商圈購(gòu)買買力對(duì)單體體規(guī)模的制制約。商場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)買力力取決于商商圈人口數(shù)數(shù)量及消費(fèi)費(fèi)水平。3）產(chǎn)品品種種對(duì)商場(chǎng)規(guī)規(guī)模的制約約。我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)有的商品品品種約70萬(wàn)種客戶群定位位客戶群細(xì)分分：客戶群群細(xì)分也叫叫做市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，就是是根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者明顯不不同的需求求特征將整整體市場(chǎng)劃劃分成諾干干個(gè)消費(fèi)群群的過(guò)程。。明確細(xì)分變變量。變量量有年齡、、性別、受受教育程度度、職業(yè)、、收入、社社會(huì)階層、、個(gè)性、居居住區(qū)域、、家庭生命命周期、購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)、、交通關(guān)注注度、品牌牌關(guān)注度、、階級(jí)敏感感度家庭生命周周期1.單生階段：：年輕、單單身2.新婚階段：：年起夫妻妻，無(wú)子女女3.滿巢階段（（一）：年年輕夫妻，，子女不到到6歲4.滿巢階段（（二）：年年輕夫妻，，子女6歲以上5.滿巢階段（（三）：年年長(zhǎng)夫妻與與尚未獨(dú)立立的成年子子女同住6.4.滿巢階段（（四）：三三代同堂7.空巢階段：：年長(zhǎng)夫妻妻，無(wú)子女女同住客戶年齡層層次定位購(gòu)購(gòu)房取向年輕人：25-30歲之間追求時(shí)尚的的設(shè)計(jì)，擔(dān)擔(dān)心落伍與與他人，迫迫切希望得得到社會(huì)認(rèn)認(rèn)同青壯年：31-45歲之間注重商業(yè)社社交，追求求經(jīng)典，有有代表性的的設(shè)計(jì)，成成熟穩(wěn)重中老年人：：46-60歲以傳統(tǒng)為自自豪，有強(qiáng)強(qiáng)烈的懷舊舊情結(jié)，更更為成熟、、穩(wěn)定老年人：60以上需要的得到到情感關(guān)注注和安全保保障，注重重健康的居居住環(huán)境、、關(guān)注醫(yī)療療保障客戶價(jià)格敏敏感定位高度介入低度介入價(jià)格敏感程度高價(jià)格敏感程度低1.購(gòu)房意愿極強(qiáng)，并富有理性的置業(yè)者2.對(duì)樓市比較熟識(shí)的投資者，如房?jī)r(jià)吸引，會(huì)考慮購(gòu)置3.購(gòu)房意愿較強(qiáng)，但容易受外界的左右，屬?zèng)_動(dòng)型的置業(yè)者4.購(gòu)房的隨意性較大，屬比較游離的置業(yè)者1234價(jià)值觀念和和生活方式式群體對(duì)照照生活方式群體價(jià)值觀念經(jīng)驗(yàn)主義者流行追求者實(shí)用主義者活躍好動(dòng)者競(jìng)爭(zhēng)者有成就者情感歸屬者生活方式群體價(jià)值觀念經(jīng)驗(yàn)主義者理性、追求物超所值流行追求者準(zhǔn)求潮流、時(shí)尚實(shí)用主義者追求實(shí)用、合理、美觀活躍好動(dòng)者追求富有動(dòng)感、健康活躍的居住環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)者有抱負(fù)、上進(jìn)心、追求地位與成功、喜歡炫耀個(gè)人成就有成就者享受休閑富裕的生活情感歸屬者思想傳統(tǒng)、留戀過(guò)去交通關(guān)注度度定位關(guān)注程度客戶特征依賴的交通工具職業(yè)偏好強(qiáng)外向、社會(huì)應(yīng)酬甚廣私家車、摩托車市中心繁華地段較強(qiáng)外向、喜歡娛樂(lè)。工作之后的業(yè)余時(shí)間較為豐富多彩摩托車、公交、中巴交通方便地區(qū)一般生活比較規(guī)律、較有節(jié)制地鐵、公交、中巴地鐵沿線以及社區(qū)大巴較弱性格內(nèi)向，社會(huì)圈較為狹窄步行、自行車工作地點(diǎn)附近的物業(yè)弱外出活動(dòng)意愿不強(qiáng)，大部分時(shí)間在特定區(qū)域活動(dòng)公交生活配套齊全的小區(qū)客戶個(gè)性定定位個(gè)性具體變現(xiàn)謹(jǐn)慎小心擔(dān)心決策錯(cuò)誤、導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失炫耀華麗尊貴、與眾不同休閑追求舒適、自然、和諧的生活空間傳統(tǒng)維護(hù)傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格簡(jiǎn)單現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、純美追求時(shí)尚自我關(guān)注、富于幻想客戶社會(huì)階階層定位社會(huì)階級(jí)社會(huì)階級(jí)特征置業(yè)偏好富豪階級(jí)擁有雄厚的身家，地位顯赫的超級(jí)商賈置業(yè)講究，對(duì)物業(yè)的要求非常高，關(guān)注物業(yè)的品牌，確保入住后生活的高品質(zhì)、高素質(zhì)富裕階級(jí)職業(yè)和業(yè)務(wù)能力非凡，擁有高薪和大量財(cái)產(chǎn)購(gòu)買顯示身份地位的物業(yè)，并希望1得到上層社會(huì)的認(rèn)同和接納中產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，注重教育，喜歡接觸“高級(jí)文化”參加各種社會(huì)活動(dòng)有高度公德心注重生活環(huán)境和社區(qū)文化之外，更為關(guān)注房屋的間隔布局、建筑質(zhì)量以及周邊的配套，注重追求時(shí)尚的建筑工薪階級(jí)技術(shù)工或半技術(shù)工的藍(lán)領(lǐng)階段，具有認(rèn)真工作的習(xí)慣，并恪守社會(huì)文化所賦予的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)追求間隔實(shí)用、價(jià)格合理，并且對(duì)房屋的售價(jià)較為敏感客戶環(huán)境品品位定位營(yíng)銷策略居住環(huán)境充分利用項(xiàng)目特有的外在景觀投資、以吸引同一類環(huán)境要求的客戶購(gòu)買湖景山景江景繁華的商業(yè)氛圍公園景觀根據(jù)客戶對(duì)環(huán)境的特殊需要，有針對(duì)性地營(yíng)造特色景觀，從而達(dá)到吸引客戶的目標(biāo)庭院園林健康、環(huán)保、生態(tài)的居住環(huán)境客戶品牌關(guān)關(guān)注度定位位客戶類型客戶特征營(yíng)銷對(duì)策順從型沒(méi)有太大主見(jiàn)、顯得無(wú)所適從，同時(shí)又擔(dān)心自己的決策錯(cuò)誤造成損失、偏向與夠買規(guī)模較大、實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的樓盤往往是大型樓盤的主力客戶，通常采用大力宣傳、營(yíng)造環(huán)境的方式引導(dǎo)該類客戶作出決策，該類客戶容易受環(huán)境、氣氛的影響情感型屬于某一知名品牌的忠實(shí)客戶，表現(xiàn)在對(duì)某一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤極為偏好與信任樓盤開(kāi)售時(shí)，通過(guò)重點(diǎn)強(qiáng)化樓盤品牌吸引該類客戶群的關(guān)注務(wù)實(shí)型對(duì)樓盤的品牌專注度不高，只要能解決實(shí)際生活中最基本的居住問(wèn)題就可以，不要求樓盤知名度比較關(guān)注房屋售價(jià)及戶型，通常采用較低的售價(jià)吸引該類客戶購(gòu)買理智型對(duì)市場(chǎng)比較熟悉，十分關(guān)心樓盤素質(zhì)和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，但在選購(gòu)物業(yè)時(shí)，極有主見(jiàn)，不偏向某品牌該類客戶在置業(yè)時(shí)比較有針對(duì)性和選擇性，通常采用強(qiáng)化樓盤某一優(yōu)勢(shì)以達(dá)到吸引該類客戶的目的在分析各個(gè)個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)以后，就就要對(duì)細(xì)分分的市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行選擇，，確定本項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶群1）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)必須足夠夠大以保證證其有利可可圖2）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)必須是可可以識(shí)別的的3）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)必須是媒媒體能夠接接觸到的4）不同的細(xì)細(xì)分市場(chǎng)對(duì)對(duì)營(yíng)銷組合合有不同的的反應(yīng)5）各細(xì)分市市場(chǎng)應(yīng)該是是穩(wěn)定的6）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)具有合理理的一致性性7）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)一個(gè)不斷斷增長(zhǎng)8）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)不應(yīng)該被被主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者占領(lǐng)、、以免項(xiàng)目目失敗房地產(chǎn)項(xiàng)目目主題定位位通過(guò)對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行主題定定位，有利利于使本項(xiàng)項(xiàng)目與其他他項(xiàng)目嚴(yán)格格區(qū)分來(lái)，，使顧客明明顯感覺(jué)和和認(rèn)識(shí)到差差異，從而而占有特殊殊的位置。。主題定位是是一個(gè)在市市場(chǎng)研究基基礎(chǔ)上進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)品在定定義的嚴(yán)肅肅過(guò)程，貫貫徹到以下下幾個(gè)方面面：1）產(chǎn)品規(guī)劃劃、單體形形式、戶型型、環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)2）產(chǎn)品形象象定位3）營(yíng)銷定位位、推廣主主題、包裝裝體系4）物業(yè)管理理定位房地產(chǎn)案名名定位案名就是整整個(gè)樓盤、、或單個(gè)組組團(tuán)、或單單棟樓宇的的名稱。主題定位是是案名定位位的基礎(chǔ)，，案名定位位體現(xiàn)項(xiàng)目目的主體本項(xiàng)目=房地產(chǎn)+音樂(lè)+體育+教育+健康“維也納森森林”《維也納森林林的故事》--奧利地著名名作曲家約約翰的名曲曲，是一首首歡快的圓圓舞曲，描描繪了人們們與大自然然和諧相處處，生活富富足安康而而產(chǎn)生的難難以掩飾的的快樂(lè)之情情。維也納-世界音樂(lè)之之都，世界界人民向往往與崇敬的的地方，象象征著文明、富裕裕與和平。森林-大自然的寶寶藏，休閑、探探奇、回歸歸自然的維也納森林林雙流旅游度度假區(qū)、首個(gè)音樂(lè)藝藝術(shù)別墅區(qū)區(qū)高山流水詩(shī)情雅筑分區(qū)明確古典建筑中國(guó)文化品品位帶著濃厚的的小資情調(diào)調(diào)，淡淡的的優(yōu)雅與時(shí)時(shí)尚劃分居住氛氛圍房地產(chǎn)形象象定位形象定位就就是確定房房地產(chǎn)項(xiàng)目目在人們心心目中留下下什么養(yǎng)的的形象都市中央、、生活領(lǐng)袖袖--鄭州首席白白領(lǐng)社區(qū)由于項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶戶為有品味味的置業(yè)者者，所以項(xiàng)項(xiàng)目形象定定位將圍繞繞這一客戶戶群體的特特性，營(yíng)造造一個(gè)符合合這一群體體需求的概概念化社區(qū)區(qū)，從建筑筑風(fēng)格、智智能化等元元素提升檔檔次房地產(chǎn)業(yè)態(tài)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位就就是要確定定商業(yè)物業(yè)業(yè)中商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)種種，這是招招商的前提提和基礎(chǔ)。?；舅悸罚海合让鞔_業(yè)業(yè)態(tài)定位的的考慮因素素和可供選選擇的業(yè)態(tài)態(tài)，然后對(duì)對(duì)各種業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行可行行性分析，，最后彩確確定項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)。某房地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)定位1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)定位方向向通過(guò)項(xiàng)目自自身屬性、、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以及未來(lái)來(lái)可能的需需求增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)交叉分分析①商業(yè)圈尚無(wú)標(biāo)志性性商業(yè)物業(yè)業(yè)，區(qū)域性性商業(yè)中心心缺乏的狀狀況，本項(xiàng)項(xiàng)目在建筑筑設(shè)計(jì)、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、、經(jīng)營(yíng)理念念上需要以以領(lǐng)導(dǎo)者的的姿態(tài)立足足市場(chǎng)，快快速建立競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和和市場(chǎng)口碑碑②高檔購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所的區(qū)域性市市場(chǎng)空白，，居民購(gòu)物物需求的多多元化，項(xiàng)項(xiàng)目必須提提供滿足居居民多元化化需求及消消費(fèi)行為變變化的綜合合性導(dǎo)航一一站式服務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。③區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無(wú)序的的狀況，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目自自身體量和區(qū)域城市市規(guī)劃，從經(jīng)經(jīng)營(yíng)的角度度出發(fā)，項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定定位應(yīng)加強(qiáng)功能規(guī)劃劃效應(yīng)，在滿滿足區(qū)域消消費(fèi)的需求求上，影響響全市消費(fèi)者④針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，盡管商業(yè)業(yè)眾多，但但缺乏經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色，針針對(duì)層面差差異不大，，本項(xiàng)目須須體現(xiàn)自身身特色，并并有針對(duì)性性吸引目標(biāo)標(biāo)客源⑤針對(duì)區(qū)域娛娛樂(lè)休閑設(shè)設(shè)施的缺乏，市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模模式手法傳傳統(tǒng)單一的的特點(diǎn)，本本項(xiàng)目需要要提供嶄新新的經(jīng)營(yíng)模模式⑥針對(duì)商業(yè)物物業(yè)投資者者級(jí)經(jīng)營(yíng)者者的消費(fèi)日趨理性，，本項(xiàng)目在在商業(yè)規(guī)劃劃上需增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目特色色，加強(qiáng)市市場(chǎng)信心2）項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)可行性分分析類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)功能本項(xiàng)目專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富柜臺(tái)銷售或開(kāi)架面售的方式從業(yè)人員具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)1項(xiàng)目手邊的商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可以以吸引定向消費(fèi)者，迅速提升項(xiàng)目知名度大型購(gòu)物中心由百貨店或大型綜合超市作為核心店、專賣店等零售和餐飲娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運(yùn)營(yíng)管理、店鋪分散承租、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)停車場(chǎng)，功能齊全，集購(gòu)物電話休閑、娛樂(lè)、