投資性房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、范圍及確認(rèn)條件

第七章投投資性房房地產(chǎn)學(xué)習(xí)目標(biāo)：：掌握投資性性房地產(chǎn)的的概念、特特點(diǎn)、范圍圍及確認(rèn)條條件；掌握投資性性房地產(chǎn)的的成本模式式；掌握投資性性房地產(chǎn)的的公允價(jià)值值模式。第一節(jié)投投資性房房地產(chǎn)概述述一、投資性性房地產(chǎn)的的概念及特特點(diǎn)（一）概念念投資性房地地產(chǎn)，是指指為賺取租租金或資本本增值，或或兩者兼有有而持有的的房地產(chǎn)。從性性質(zhì)上來說說，是企業(yè)業(yè)的一項(xiàng)投投資。（二）特點(diǎn)點(diǎn)投資性房地地產(chǎn)具有以以下特點(diǎn)：：（1）目的是為為賺取租金金或資本增增值，或兩兩者兼有；；（2）應(yīng)當(dāng)能夠夠單獨(dú)計(jì)量量和出售。。二、投資性性房地產(chǎn)的的確認(rèn)＊首先應(yīng)當(dāng)符符合投資性性房地產(chǎn)的的概念＊其次要同時(shí)時(shí)滿足投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的兩個(gè)確確認(rèn)條件：：（1）與該投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益很很可能流入入企業(yè)；（2）該投資性性房地產(chǎn)的的成本能夠夠可靠地計(jì)計(jì)量。三、投資性性房地產(chǎn)的的范圍1、屬于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目（1）已出租的的土地使用用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)準(zhǔn)備增值后后轉(zhuǎn)讓的土土地使用權(quán)權(quán)；（3）已出租的的建筑物。。2、不屬于投投資性房地地產(chǎn)的項(xiàng)目目（1）自用房地地產(chǎn)，即為為生產(chǎn)商品品、提供勞勞務(wù)或者經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理而而持有的房房地產(chǎn)產(chǎn)包括自用用建筑物（（固定資產(chǎn)產(chǎn)）和自用用土地使用用權(quán)（無形形資產(chǎn)）（2）作為存貨貨的房地產(chǎn)產(chǎn)。3、需要根據(jù)據(jù)具體情況況判斷的項(xiàng)項(xiàng)目（1）某項(xiàng)房地地產(chǎn)，部分分用于賺取取租金或資資本增值、、部分用于于生產(chǎn)商品品、提供勞勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，能能夠單獨(dú)計(jì)計(jì)量和出售售的、用于于賺取租金金或資本增增值的部分分，應(yīng)當(dāng)確確認(rèn)為投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)；不能夠夠單獨(dú)計(jì)量量和出售的的、用于賺賺取租金或或資本增值值的部分，，不確認(rèn)為為投資性房房地產(chǎn)。（2）企業(yè)將建建筑物出租租，按租賃賃協(xié)議向承承租人提供供的相關(guān)輔輔助服務(wù)在在整個(gè)協(xié)議議中不重大大的，如企企業(yè)將辦公公樓出租并并向承租人人提供保安安、維修等等輔助服務(wù)務(wù)，應(yīng)當(dāng)將將該建筑物物確認(rèn)為投投資性房地地產(chǎn)。（3）企業(yè)擁有有并自行經(jīng)經(jīng)營(yíng)的旅館館飯店，其其經(jīng)營(yíng)目的的主要是通通過提供客客房服務(wù)賺賺取服務(wù)收收入，該旅旅館飯店不不確認(rèn)為投投資性房地地產(chǎn)。但如如果將其擁?yè)碛械穆灭^館飯店部分分或全部出出租，且出出租的部分分能夠單獨(dú)獨(dú)計(jì)量和出出售的，出出租的部分分可確認(rèn)為為投資性房房地產(chǎn)。＊企業(yè)代建的的房地產(chǎn)，，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》；投資性房房地產(chǎn)的租租金收入和和售后租回回，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》，因此這兩兩個(gè)項(xiàng)目不不適用于《投資性房地地產(chǎn)準(zhǔn)則》。四、投資性性房地產(chǎn)的的計(jì)量模式式1．成本模式式在成本模式式下，企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)對(duì)投資性房房地產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量量，計(jì)提折折舊或攤銷銷。采用成本模模式計(jì)量的的投資性房房地產(chǎn)存在在減值跡象象的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行行處理。2．公允價(jià)值值模式企業(yè)只有存存在確鑿證證據(jù)表明投投資性房地地產(chǎn)的公允允價(jià)值能夠夠持續(xù)可靠靠取得的，，才可以采采用公允價(jià)價(jià)值模式計(jì)計(jì)量。采用公允價(jià)價(jià)值模式計(jì)計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同同時(shí)滿足下下列條件：：（1）投資性房房地產(chǎn)所在在地有活躍躍的房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場(chǎng)場(chǎng)。（2）企業(yè)能夠夠從活躍的的房地產(chǎn)交交易市場(chǎng)上上取得同類類或類似房房地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)格及及其他相關(guān)關(guān)信息，從從而對(duì)投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允價(jià)價(jià)值作出合合理的估計(jì)計(jì)。注意：＊在公允價(jià)值值模式下，，企業(yè)平時(shí)時(shí)不對(duì)投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)計(jì)提折舊舊，也不進(jìn)進(jìn)行攤銷。。＊在公允價(jià)值值模式下投投資性房地地產(chǎn)不存在在減值的問問題。＊同一企業(yè)只只能采用一一種模式對(duì)對(duì)所有投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量，不不得同時(shí)采采用兩種計(jì)計(jì)量模式。。企業(yè)對(duì)投投資性房地地產(chǎn)的計(jì)量量模式一經(jīng)經(jīng)確定，不不得隨意變變更。成本本模式轉(zhuǎn)為為公允價(jià)值值模式的，，應(yīng)當(dāng)作為為會(huì)計(jì)政策策變更，按按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、、會(huì)計(jì)估計(jì)計(jì)變更和差差錯(cuò)更正》處理。已采采用公允價(jià)價(jià)值模式計(jì)計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)，不得從從公允價(jià)值值模式轉(zhuǎn)為為成本模式式。五、投資性性房地產(chǎn)的的后續(xù)支出出投資性房地地產(chǎn)發(fā)生有有關(guān)的后續(xù)續(xù)支出時(shí)，，如果該支支出將引起起的相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益很很可能流入入企業(yè)而且且該支出的的成本能夠夠可靠計(jì)量量，則應(yīng)該該將其資本本化，計(jì)入入投資性房房地產(chǎn)成本本；如果不不滿足上述述確認(rèn)條件件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)時(shí)直接計(jì)入入當(dāng)期損益益。六、投資性性房地產(chǎn)的的披露企業(yè)應(yīng)當(dāng)在在附注中披披露與投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的下下列信息：：（1）投資性房房地產(chǎn)的種種類、金額額和計(jì)量模模式；（2）采用成本本模式的，，投資性房房地產(chǎn)的折折舊或攤銷銷，以及減減值準(zhǔn)備的的計(jì)提情況況；（3）采用公允允價(jià)值模式式的，公允允價(jià)值的確確定依據(jù)和和方法，以以及公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)對(duì)對(duì)損益的影影響；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換情況、、理由，以以及對(duì)損益益或所有者者權(quán)益的影影響；（5）當(dāng)期處置置的投資性性房地產(chǎn)及及其對(duì)損益益的影響。。第二節(jié)投投資性房房地產(chǎn)的成成本模式一、成本模模式下投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的初始計(jì)計(jì)量投資性房地地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按按照成本進(jìn)進(jìn)行初始計(jì)計(jì)量，其成成本應(yīng)通過過“投資性房房地產(chǎn)”科目進(jìn)行核核算。（一）外購(gòu)購(gòu)的投資性性房地產(chǎn)1、確認(rèn)時(shí)間間：自租賃開始始日或用于于資本增值值之日起企業(yè)外購(gòu)的的房地產(chǎn)，，只有購(gòu)入入房地產(chǎn)的的同時(shí)開始始對(duì)外出租租（自租賃賃開始日起起，下同））或用于資資本增值，，才能稱之之為外購(gòu)的的投資性房房地產(chǎn)。企業(yè)購(gòu)入房房地產(chǎn)，自自用一段時(shí)時(shí)間之后再再改為出租租或用于資資本增值的的，應(yīng)當(dāng)先先將外購(gòu)的的房地產(chǎn)確確認(rèn)為固定定資產(chǎn)或無無形資產(chǎn)，，自租賃開開始日或用用于資本增增值之日起起，再?gòu)墓坦潭ㄙY產(chǎn)或或無形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房地地產(chǎn)。2、確認(rèn)成本本：購(gòu)買價(jià)款、、相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)和可直接接歸屬于該該資產(chǎn)的其其他支出[例7.1]東升公司于于2007年3月10日以銀行存存款300萬(wàn)元購(gòu)入一一間商鋪并并于當(dāng)日對(duì)對(duì)外出租，，同時(shí)支付付相關(guān)費(fèi)用用5000元。要求：作出出東升公司司2007年3月10日的相關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)分錄。。[例題解答]：借：投資性性房地產(chǎn)3005000貸：銀行存存款3005000（二）自行行建造的投投資性房地地產(chǎn)1、確認(rèn)時(shí)間間：從自行建造造或開發(fā)活活動(dòng)完成（（即達(dá)到預(yù)預(yù)定可使用用狀態(tài)）的的同時(shí)開始始對(duì)外出租租或用于資資本增值之之日起2、確認(rèn)成本本：由建造該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到到預(yù)定可使使用狀態(tài)前前所發(fā)生的的必要支出出構(gòu)成[例7.2]東升公司于于2007年1月1日開始興建建一幢寫字字樓，共耗耗用工程物物資600萬(wàn)元，應(yīng)付付人工費(fèi)用用150萬(wàn)元。該寫寫字樓于同同年10月1日完工并交交付使用，，公司于當(dāng)當(dāng)日將該寫寫字樓出租租給迅達(dá)公公司使用。。要求：作出出東升公司司的相關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)分錄。。[例題解答]：（1）2007年1月1日借：在建工工程7500000貸：工程物物資6000000應(yīng)付職工薪薪酬1500000（2）2007年10月1日借：投資性性房地產(chǎn)7500000貸：在建工工程7500000二、成本模模式下投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)計(jì)計(jì)量（一）成本本模式下投投資性房地地產(chǎn)的折舊舊或攤銷1、賬戶設(shè)置置：“投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)折舊舊（攤銷））”2、賬務(wù)處理理：借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本貸：投資性性房地產(chǎn)累累計(jì)折舊（（攤銷）（二）成本本模式下投投資性房地地產(chǎn)的減值值1、賬戶設(shè)置置：投資性性房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備2、賬務(wù)處理理：比照““固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備備”等科目目進(jìn)行處理理（三）成本本模式下投投資性房地地產(chǎn)取得的的租金收入入記入“其他他業(yè)務(wù)收入入”科目或或“主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入””科目（投投資性房地地產(chǎn)作為企業(yè)主主營(yíng)業(yè)務(wù)的的）[例7.3]東升公司于于2007年1月1日以銀行存存款2000萬(wàn)元取得一一項(xiàng)土地使使用權(quán)并于于當(dāng)日將其其對(duì)外出租租，每年獲獲得租金400萬(wàn)元。東升升公司對(duì)該該投資性房房地產(chǎn)采用用成本模式式進(jìn)行計(jì)量量，該土地地使用權(quán)價(jià)價(jià)值按20年分?jǐn)偂?011年12月31日，該土地地使用權(quán)的的賬面余額額為1500萬(wàn)元，計(jì)提提減值準(zhǔn)備備為160萬(wàn)元。要求：作出出東升公司司于2007年1月1日至2011年12月31日的相關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)分錄。。[例題解答]：（1）2007年1月1日借：投資性性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)權(quán)20000000貸：銀行存存款20000000（2）2007年至2011年每年確認(rèn)認(rèn)租賃收入入借：銀行存存款（應(yīng)收收賬款）4000000貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入4000000（3）2007年至2011年每年攤銷銷投資性房房地產(chǎn)賬面面價(jià)值借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本1000000貸：投資性性房地產(chǎn)累累計(jì)攤銷1000000（4）2011年12月31日提取減值值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減減值損失1600000貸：投資性性房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備1600000三．成本模模式下投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的處置＊在成本模式式下，企業(yè)業(yè)處置投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按按實(shí)際收到到的金額，，借記“銀銀行存款””等科目，，貸記“其其他業(yè)務(wù)收收入”科目目。按該項(xiàng)項(xiàng)投資性房房地產(chǎn)的累累計(jì)折舊或或累計(jì)攤銷銷，借記““投資性房房地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊（攤攤銷）”科科目，按該該項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)的的賬面余額額，貸記““投資性房房地產(chǎn)”科科目，按其其差額，借借記“其他他業(yè)務(wù)成本本”科目。。已計(jì)提減減值準(zhǔn)備的的，還應(yīng)同同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減減值準(zhǔn)備。。＊投資性房地地產(chǎn)作為企企業(yè)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)通過“主主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入”和““主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本”科科目核算相相關(guān)的損益益。[例7.4]沿用[例7.3]，若2012年1月1日東升公司司將該土地地使用權(quán)出出售，取得得收入1500萬(wàn)元，款項(xiàng)項(xiàng)已存入銀銀行。在出出售過程中中以現(xiàn)金支支付清理費(fèi)費(fèi)8000元，同時(shí)按按售價(jià)的5%計(jì)算應(yīng)繳納納的營(yíng)業(yè)稅稅。要求：作出出相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)分錄。[例題解答]：（1）取得出售售收入借：銀行存存款15000000貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入15000000（2）結(jié)轉(zhuǎn)賬面面價(jià)值借：投資性性房地產(chǎn)累累計(jì)攤銷5000000投資性房地地產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備1600000其他業(yè)務(wù)成成本13400000貸：投資性性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)權(quán)20000000（3）以現(xiàn)金支支付清理費(fèi)費(fèi)借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本8000貸：庫(kù)存現(xiàn)現(xiàn)金8000（4）計(jì)算應(yīng)繳繳納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本750000貸：應(yīng)交稅稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅750000第三節(jié)投投資性房房地產(chǎn)的公公允價(jià)值模模式一、公允價(jià)價(jià)值模式下下投資性房房地產(chǎn)的初初始計(jì)量采用公允價(jià)價(jià)值進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量的的投資性房房地產(chǎn)也應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照成成本進(jìn)行初初始計(jì)量，，其成本應(yīng)應(yīng)通過“投投資性房地地產(chǎn)”科目目進(jìn)行核算算。具體核核算方法同同成本模式式下的初始始計(jì)量。二、公允價(jià)價(jià)值模式下下投資性房房地產(chǎn)的后后續(xù)計(jì)量1、科目設(shè)置置：“投資性房房地產(chǎn)——成本”“投資性房房地產(chǎn)——公允價(jià)值變變動(dòng)”2、會(huì)計(jì)處理理原則：企業(yè)應(yīng)當(dāng)以以資產(chǎn)負(fù)債債表日投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允價(jià)價(jià)值為基礎(chǔ)礎(chǔ)調(diào)整其賬賬面價(jià)值，，公允價(jià)值值與原賬面面價(jià)值之間間的差額計(jì)計(jì)入當(dāng)期損損益。3、會(huì)計(jì)處理理方法：（1）投資性房房地產(chǎn)的公公允價(jià)值高高于其賬面面余額時(shí)：：借：投資性性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變變動(dòng)貸：公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)損損益（2）投資性房房地產(chǎn)的公公允價(jià)值低低于其賬面面余額時(shí)做相反的會(huì)會(huì)計(jì)分錄。。（3）取得的租租金收入時(shí)時(shí)借：銀行存存款貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入（（或主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入））[例7.5]東升公司于于2007年1月1日以銀行存存款2000萬(wàn)元取得一一項(xiàng)土地使使用權(quán)并于于當(dāng)日將其其對(duì)外出租租，每年獲獲得租金400萬(wàn)元。東升升公司對(duì)該該投資性房房地產(chǎn)采用用公允價(jià)值值計(jì)量模式式。2007年12月31日，經(jīng)測(cè)算算，該土地地使用權(quán)的的公允價(jià)值值為2200萬(wàn)元。2008年12月31日該土地使使用權(quán)的公公允價(jià)值為為2100萬(wàn)元。要求：作出出相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)分錄。[例題解答]：（1）2007年1月1日借：投資性性房地產(chǎn)——成本20000000貸：銀行存存款20000000（2）每年確認(rèn)認(rèn)租賃收入入借：銀行存存款（應(yīng)收收賬款）4000000貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入4000000（3）2007年12月31日借：投資性性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變變動(dòng)2000000貸：公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)損損益2000000（4）2008年12月31日借：公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)損損益1000000貸：投資性性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變變動(dòng)1000000三、公允價(jià)價(jià)值模式下下投資性房房地產(chǎn)的處處置1、實(shí)際收到到處置收入入時(shí)：借：銀行存存款貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入2、結(jié)轉(zhuǎn)處置置投資性房房地產(chǎn)的賬賬面余額借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本貸：投資性性房地產(chǎn)——成本貸或借：投投資性房地地產(chǎn)——公允價(jià)值變變動(dòng)3、同時(shí)將該該項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)的的公允價(jià)值值變動(dòng)轉(zhuǎn)入入當(dāng)期損益益借或貸：公公允價(jià)值變變動(dòng)損益貸或借：其其他業(yè)務(wù)收收入＊投資性房地地產(chǎn)作為企企業(yè)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)通過“主主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入”和““主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本”科科目核算相相關(guān)的損益益。[例7.6]沿用例7.5，若東升公公司2009年1月1日將該土地地使用權(quán)出出售，取得得收入1500萬(wàn)元，款項(xiàng)項(xiàng)已存入銀銀行。在出出售過程中中以現(xiàn)金支支付清理費(fèi)費(fèi)8000元，同時(shí)按按售價(jià)的5%計(jì)算應(yīng)繳納納的營(yíng)業(yè)稅稅。要求：作出出相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)分錄。[例題解答]：（1）取得出售售收入借：銀行存存款15000000貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入15000000（2）結(jié)轉(zhuǎn)賬面面價(jià)值及損損益借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本21000000貸：投資性性房地產(chǎn)——成本20000000投資性房地地產(chǎn)——公允價(jià)值變變動(dòng)1000000借：公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)損損益1000000貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入1000000（3）以現(xiàn)金支支付清理費(fèi)費(fèi)借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本8000貸：庫(kù)存現(xiàn)現(xiàn)金8000（4）計(jì)算應(yīng)繳繳納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本750000貸：應(yīng)交稅稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅750000第四節(jié)投投資性房房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換一、投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換的條件件投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換，實(shí)質(zhì)上上是因房地地產(chǎn)的用途途發(fā)生改變變而對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)行的的重新分類類。企業(yè)有確鑿鑿證據(jù)表明明房地產(chǎn)用用途發(fā)生改改變，滿足足下列條件件之一的，，應(yīng)當(dāng)將投投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為其他資產(chǎn)或或者將其他他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資性性房地產(chǎn)：：（1）投資性房房地產(chǎn)開始始自用；（2）作為存貨貨的房地產(chǎn)產(chǎn)，改為出出租；（3）自用土地地使用權(quán)停停止自用，，用于賺取取租金或資資本增值；；（4）自用建筑筑物停止自自用，改為為出租。二、投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的確確定1、投資性房房地產(chǎn)開始始自用，是是指投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自用房房地產(chǎn)。其其轉(zhuǎn)換日為為房地產(chǎn)達(dá)達(dá)到自用狀狀態(tài)，企業(yè)業(yè)開始將房房地產(chǎn)用于于生產(chǎn)商品品、提供勞勞務(wù)或者經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的的日期。2、作為為存貨貨的房房地產(chǎn)產(chǎn)改為為出租租，或或者自自用建建筑物物、自自用土土地使使用權(quán)權(quán)停止止自用用改為為出租租，其其轉(zhuǎn)換換日為為租賃賃期開開始日日。3、自用用土地地使用用權(quán)停停止自自用，，改為為用于于資本本增值值。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日是指指已停停止將將該項(xiàng)項(xiàng)土地地使用用權(quán)用用于生生產(chǎn)商商品、、提供供服務(wù)務(wù)或經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理，，且該該土地地使用用權(quán)能能夠單單獨(dú)計(jì)計(jì)量和和轉(zhuǎn)讓讓的日日期。。三、投投資性性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換的的計(jì)量量（一））投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)＊在將投投資性性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為自用用房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)，其其轉(zhuǎn)換換后資資產(chǎn)的的計(jì)量量應(yīng)根根據(jù)其其轉(zhuǎn)換前前采用的的計(jì)量量模式式分別別加以以處理理。1、轉(zhuǎn)換換前采采用成成本模模式計(jì)計(jì)量的的（1）會(huì)計(jì)計(jì)處理理原則則：將轉(zhuǎn)換換前投投資性性房地地產(chǎn)的的賬面面價(jià)值值作為為轉(zhuǎn)換換后資資產(chǎn)的的入賬賬價(jià)值值（2）會(huì)計(jì)計(jì)處理理方法法：借：固固定資資產(chǎn)投資性性房地地產(chǎn)累累計(jì)折折舊投資性性房地地產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸：投投資性性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊固定資資產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備[例7.7]東升公公司于于2007年1月1日將原原采用用成本本計(jì)量量模式式計(jì)價(jià)價(jià)的一一幢出出租廠廠房收收回并并作為為公司司的一一般性性固定定資產(chǎn)產(chǎn)處理理。在在出租租收回回前，，該廠廠房賬賬面原原值為為900萬(wàn)元，，已提提折舊舊400萬(wàn)元，，提取取的減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備為為80萬(wàn)元。。要求：：作出出相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)分錄錄。[例題解解答]：借：固固定資資產(chǎn)9000000投資性性房地地產(chǎn)累累計(jì)折折舊4000000投資性性房地地產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備800000貸：投投資性性房地地產(chǎn)——廠房9000000累計(jì)折折舊4000000固定資資產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備8000002、轉(zhuǎn)換換前采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量（1）會(huì)計(jì)計(jì)處理理原則則：以轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日的公公允價(jià)價(jià)值作作為自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)的賬賬面價(jià)價(jià)值，，公允允價(jià)值值與原原賬面面價(jià)值值的差差額計(jì)計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損損益。。（2）會(huì)計(jì)計(jì)處理理方法法：借：固固定資資產(chǎn)貸：投投資性性房地地產(chǎn)——成本投資性性房地地產(chǎn)——公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)借或貸貸：公公允允價(jià)值值變動(dòng)動(dòng)損益益[例7.8]東升公公司于于2007年1月1日將原原采用用公允允價(jià)值值計(jì)量量模式式計(jì)價(jià)價(jià)的一一幢出出租廠廠房收收回并并作為為公司司的一一般性性固定定資產(chǎn)產(chǎn)處理理。在在出租租收回回前，，該廠廠房賬賬面原原值為為900萬(wàn)元，，其中中成本本為800萬(wàn)元，，公允允價(jià)值值變動(dòng)動(dòng)為100萬(wàn)元。。轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日該廠廠房的的公允允價(jià)值值為950萬(wàn)元。。要求：：作出出相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)分錄錄。[例題解解答]：借：固固定資資產(chǎn)9500000貸：投投資性性房地地產(chǎn)——成本8000000投資性性房地地產(chǎn)——公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)1000000公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益500000[例題解解答]：（續(xù)））若轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日該廠廠房的的公允允價(jià)值值為850萬(wàn)元，，則借：固固定資資產(chǎn)8500000公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益500000貸：投投資性性房地地產(chǎn)——成本8000000投資性性房地地產(chǎn)——公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)1000000（二））自用用房地地產(chǎn)或或存貨貨等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)＊在將自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)或存存貨等等轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)轉(zhuǎn)換后后的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)所采采用的的計(jì)量量模式式分別別加以以處理理。1、轉(zhuǎn)換換后采采用成成本模模式計(jì)計(jì)量的的（1）會(huì)計(jì)計(jì)處理理原則則：將轉(zhuǎn)換換前的的資產(chǎn)產(chǎn)的賬賬面價(jià)價(jià)值直直接作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換后后的投投資性性房地地產(chǎn)的的入賬賬價(jià)值值（2）會(huì)計(jì)計(jì)處理理方法法：①將作為為存貨貨的房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)的的借：投投資性性房地地產(chǎn)貸：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品[例7.9]假設(shè)東東升公公司是是從事事房地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的的企業(yè)業(yè)，2007年3月1日，東東升公公司與與迅達(dá)達(dá)公司司簽訂訂了租租賃協(xié)協(xié)議，，將其其開發(fā)發(fā)的一一棟寫寫字樓樓整體體出租租給迅迅達(dá)公公司使使用，，租賃賃期開開始日日為2007年3月15日，出出租后后采用用成本本模式式計(jì)量量。2007年3月15日該寫寫字樓樓的賬賬面余余額為為6500萬(wàn)元，，未計(jì)計(jì)提存存貨跌跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備。。要求：：作出出東升升公司司2007年3月15日出租租的相相關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)分分錄。。[例題解解答]：借：投投資性性房地地產(chǎn)——XX寫字樓樓65000000貸：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品65000000②將自用用的土土地使使用權(quán)權(quán)或建建筑物物等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的借：投投資性性房地地產(chǎn)——廠房累計(jì)折折舊固定資資產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸：固固定資資產(chǎn)投資性性房地地產(chǎn)累累計(jì)折折舊投資性性房地地產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備[例7.10]東升公公司于于2007年4月10日將自自用的的一幢幢廠房房作為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)外外出租租，出出租后后采用用成本本模式式計(jì)量量。在在出租租前該該廠房房賬面面原值值為900萬(wàn)元，，已提提折舊舊400萬(wàn)元，，提取取的減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備為為80萬(wàn)元。。要求：：作出出相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)分錄錄。[例題解解答]：借：投投資性性房地地產(chǎn)——廠房9000000累計(jì)折折舊4000000固定資資產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備800000貸：固固定資資產(chǎn)9000000投資性性房地地產(chǎn)累累計(jì)折折舊4000000投資性性房地地產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備8000002、轉(zhuǎn)換換后采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量的的（1）會(huì)計(jì)計(jì)處理理原則則：按照轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的的公允允價(jià)值值計(jì)價(jià)價(jià)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的的公允允價(jià)值值小于于原賬賬面價(jià)價(jià)值的，其其差額額計(jì)入入當(dāng)期期損益益；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的的公允允價(jià)值值大于于原賬賬面價(jià)價(jià)值的的，其其差額作為為資本本公積積（其其他資資本公公積）），計(jì)計(jì)入所所有者者權(quán)益益。（2）會(huì)計(jì)計(jì)處理理方法法：①將作為為存貨貨的房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)的的當(dāng)轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日的公公允價(jià)價(jià)值小小于原原賬面面價(jià)值值時(shí)：：借：投投資性性房地地產(chǎn)——XX寫字樓樓公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益貸：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日的公公允價(jià)價(jià)值大大于原原賬面面價(jià)值值時(shí)：：借：投投資性性房地地產(chǎn)——XX寫字樓樓貸：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品資本公公積——其他資資本公公積[例7.11]沿用例例7.9，假設(shè)設(shè)出租租后采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量，，3月15日該寫寫字樓樓的公公允價(jià)價(jià)值為為6100萬(wàn)元元。。要求求：：作作出出東東升升公公司司2007年3月15日出出租租的的相相關(guān)關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)分分錄錄。。[例題題解解答答]：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———XX寫字字樓樓61000000公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)損損益益4000000貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品65000000若3月15日該該寫寫字字樓樓的的公公允允價(jià)價(jià)值值為為70000000元，，則則借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———XX寫字字樓樓70000000貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品65000000資本本公公積積———其他他資資本本公公積積5000000②將自自用用的的建建筑筑物物等等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的當(dāng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換當(dāng)當(dāng)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值小小于于原原賬賬面面價(jià)價(jià)值值時(shí)時(shí)：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———成本本累計(jì)計(jì)折折舊舊固定定資資產(chǎn)產(chǎn)減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)損損益益貸：：固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換當(dāng)當(dāng)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值大大于于原原賬賬面面價(jià)價(jià)值值時(shí)時(shí)：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———XX寫字字樓樓貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品資本本公公積積———其他他資資本本公公積積[例7.12]沿用用例例7.10，假假設(shè)設(shè)出出租租后后采采用用公公允允價(jià)價(jià)值值模模式式計(jì)計(jì)量量。。4月10日該該廠廠房房的的公公允允價(jià)價(jià)值值為為520萬(wàn)元元。。要求求：：作作出出相相關(guān)關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)分分錄錄。。[例題題解解答答]：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———成本本5200000累計(jì)計(jì)折折舊舊4000000固定定資資產(chǎn)產(chǎn)減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備800000貸：：固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)9000000資本本公公積積———其他他資資本本公公積積1000000若出出租租當(dāng)當(dāng)日日該該廠廠房房的的公公允允價(jià)價(jià)值值為為400萬(wàn)元元，，則則借：：投投資資