房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入

房地產(chǎn)產(chǎn)工程程與物物業(yè)介介入萬和城城項目目篇一、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的定位位與規(guī)規(guī)劃1、房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位是是指指經(jīng)經(jīng)過過研研究究市市場場、、技技術術和和資資金金投投入入狀狀況況等等一一系系列列與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品生生產(chǎn)產(chǎn)有有關關的的前前提提條條件件，，利利用用科科學學方方法法，，構(gòu)構(gòu)思思出出房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案，，從從而而在在產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場和和目目標標客客戶戶中中確確定定其其與與眾眾不不同同的的價價值值地地位位的的過過程程。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位----產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位研究究房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場環(huán)環(huán)境境，，確確定定市市場場需需求求的的種種類類、、形形式式、、大大小小和和趨趨勢勢，，為為產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位提提供供市市場場基基礎礎；；研究究產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成要要素素和和目目標標客客戶戶消消費費使使用用過過程程，，確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目形形成成過過程程中中的的外外部部和和內(nèi)內(nèi)部部條條件件，，分分析析產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案構(gòu)構(gòu)成成的的主主要要因因素素，，形形成成市市場場差差異異化化產(chǎn)產(chǎn)品品。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位----客客戶戶定定位位客戶戶定定位位是是確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的目目標標消消費費群群體體和和他他們們的的特特征征。。研研究究消消費費者者消消費費行行為為、、消消費費動動機機以以及及消消費費方方式式，，同同時時研研究究消消費費者者自自身身的的人人格格、、觀觀念念、、所所處處的的階階層層、、環(huán)環(huán)境境，，文文化化的的背背景景，，喜喜好好偏偏向向和和生生活活方方式式，，回回答答的的問問題題是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目針針對對哪哪些些不不同同的的消消費費群群體體？？產(chǎn)產(chǎn)品品的的差差異異對對消消費費行行為為的的影影響響程程度度和和影影響響方方式式？？消消費費者者對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的消消費費習習慣慣？？房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位----形形象象定定位位找到到本本樓樓盤盤的的競競爭爭者者，，能能夠夠通通過過廣廣告告表表達達并并能能為為目目標標客客戶戶所所接接受受而而產(chǎn)產(chǎn)生生共共鳴鳴的的特特征征；如何何讓讓消消費費者者理理解解產(chǎn)產(chǎn)品品的的內(nèi)內(nèi)核核；如何何對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特點點進進行行描描述述和和提提升升；如何何讓讓消消費費者者對對項項目目產(chǎn)產(chǎn)生生認認同同感感而而發(fā)發(fā)生生購購買買行行為為。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位----定定位位原原則則受眾眾導導向原則則：市定定位位必必須須符符合合消消費費者者的的需需要要，，而而且且必必須須為為消消費費者者接接受受信信息息的的思思維維方方式式和和心心理理需需求求所所牽牽引引；差異異化化原原則則：建筑筑風風格格、、平平面面布布置置、、垂垂直直交交通通能能及及對對外外交交通通、、價價格格、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、環(huán)環(huán)境境、、質(zhì)質(zhì)量量、、裝裝飾飾、、升升值值潛潛力力等等的差別別。。2、房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃一一規(guī)劃劃設設計計必必須須以以人人為為本本，，以以住住戶戶的的生生活活舒舒適適方方便便為為本本。。這這應應該該是是最最高高原原則則。。樓樓盤盤建建成成是是讓讓人人住住的的，，要要住住七七十十年年，，你你必必須須對對住住戶戶的的七七十十年年（（幾幾乎乎是是一一輩輩子子?。。┴撠撠熦?。。許許多多規(guī)規(guī)劃劃設設計計在在簡簡單單潦潦草草倉倉促促完完成成的的同同時時，，給給住住戶戶留留下下的的是是長長期期的的隱隱患患。。““規(guī)規(guī)劃劃方方案案無無小小事事””，，一一個個細細節(jié)節(jié)留留下下麻麻煩煩，，住住戶戶會會抱抱怨怨一一輩輩子子。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃二二規(guī)劃劃設設計計必必須須符符合合項項目目定定位位，，不不要要偏偏離離定定位位去去追追求求不不切切合合實實際際的的東東西西。。項項目目定定位位是是一一個個項項目目的的根根本本大大綱綱，，框框定定了了規(guī)規(guī)劃劃設設計計的的方方向向，，背背離離定定位位就就會會做做出出完完全全不不能能用用的的方方案案。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃三三規(guī)劃劃設設計計應應該該充充分分考考慮慮將將來來物物業(yè)業(yè)管管理理的的方方便便。?，F(xiàn)現(xiàn)在在物物業(yè)業(yè)管管理理已已經(jīng)經(jīng)成成為為樓樓盤盤項項目目成成敗敗的的一一個個重重要要方方面面，，““買買不不買買房房看看環(huán)環(huán)境境，，掏掏不不掏掏錢錢看看戶戶型型，，滿滿不不滿滿意意看看管管理理。?！薄狈康氐禺a(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃四四規(guī)劃劃設設計計要要考考慮慮項項目目營營銷銷。。營銷銷在在規(guī)規(guī)劃劃設設計計上上有有兩兩個個基基本本要要求求，，一一個個是是賣賣點點，，一一個個是是賣賣相相。。許多多項項目目在在樓樓房房建建好好之之前前，，先先做做好好環(huán)環(huán)境境景景觀觀園園林林，，目目的的都都是是為為了了營營銷銷的的需需要要。。只只有有完完成成銷銷售售才才能能實實現(xiàn)現(xiàn)利利潤潤，，因因此此不不得得不不要要求求設設計計規(guī)規(guī)劃劃工工作作也也為為營營銷銷服服務務。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃五五規(guī)劃劃設設計計中中的的一一些些專專業(yè)業(yè)術術語語：：用用地地面面積積、、建建筑筑占占地地面面積積、、容容積積率率、、建建筑筑密密度度、、綠綠化化率率二、、工工程程質(zhì)量量通通病病工程程質(zhì)質(zhì)量量通通病病----裂縫縫裂縫縫裂縫縫的的表表現(xiàn)現(xiàn)和和危危害害1、窗窗臺臺下下墻墻體體從從窗窗臺臺一一角角向向樓樓板板沿沿450方向向形形成成裂裂縫縫，，該該裂裂縫縫絕絕大大部部分分出出現(xiàn)現(xiàn)在在底底層層和和頂頂層層，，尤尤其其是是頂頂層層窗窗外外墻墻體體。。2、在在現(xiàn)現(xiàn)澆澆鋼鋼筋筋砼砼樓樓板板南南北北外外墻墻角角根根部部有有450裂縫縫，，絕絕大大部部分分表表現(xiàn)現(xiàn)為為頂頂層層和和房房屋屋東東西西山山墻墻端端頭頭單單元元樓樓板板。。3、在在澆澆注注鋼鋼筋筋砼砼樓樓板板時時，，因因各各種種原原因因留留設設的的施施工工縫縫，，由由于于沒沒有有按按規(guī)規(guī)范范要要求求處處理理好好，，當當業(yè)業(yè)主主入入住住全全部部荷荷載載形形成成后后，，出出現(xiàn)現(xiàn)的的垂垂直直于于短短邊邊在在跨跨中中1/3范圍圍內(nèi)內(nèi)，，和和施施工工縫縫重重合合的的位位置置出出現(xiàn)現(xiàn)裂裂縫縫。。裂縫縫的的防防治治1、對對于于上上述述第第一一種種裂裂縫縫的的防防止止措措施施，，我我們們要要求求砌砌體體工工程程的的頂頂層層和和底底層層設設置置通通長長現(xiàn)現(xiàn)澆澆鋼鋼筋筋砼砼窗窗臺臺梁梁，，其其高高度度為為120mm，縱縱筋筋為為4φφ10，箍箍筋筋φ6@200,該縱縱筋筋直直接接與與構(gòu)構(gòu)造造柱柱或或剪剪力力墻墻錨錨固固連連接接(植筋筋或或與與預預留留鋼鋼筋筋連連接接).其它它樓樓層層在在窗窗臺臺標標高高處處設設置置通通長長現(xiàn)現(xiàn)澆澆鋼鋼筋筋砼砼板板帶帶，，板板帶帶高高度度不不小小于于60mm,縱筋筋不不小小于于3φφ8,板帶帶嵌嵌入入墻墻體體不不小小于于120mm.2、對對于于上上述述第第二二種種裂裂縫縫防防治治措措施施，，我我們們要要求求建建筑筑物物兩兩端端單單元元現(xiàn)現(xiàn)澆澆板板設設置置雙雙層層雙雙向向鋼鋼筋筋，，鋼鋼筋筋間間距距不不大大于于100mm，直直徑徑不不小小于于8mm。所所有有樓樓板板受受力力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角處處設設置置放放射射形形鋼鋼筋筋，，鋼鋼筋筋的的數(shù)數(shù)量量不不小小于于7φφ10，長長度度大大于于板板跨跨的的1/3，且且不不小小于于1.5m。3、對對于于樓樓板板施施工工縫縫處處理理不不當當造造成成的的裂裂縫縫，，我我們們防防治治要要求求為為：：同一一層層受受力力樓樓板板（（除除伸伸縮縮縫縫和和沉沉降降縫縫外外）），，施施工工過過程程中中嚴嚴禁禁留留設設施施工工縫縫。。若若由由于于現(xiàn)現(xiàn)有有條條件件限限制制，，不不可可避避免免留留設設施施工工縫縫時時，，必必須須上上報報監(jiān)監(jiān)理理和和工工程程部部批批準準，，對對留留設設位位置置、、形形狀狀進進行行嚴嚴格格控控制制，，并并要要求求在在粉粉刷刷前前對對施施工工縫縫板板底底進進行行碳碳纖纖維維粘粘貼貼加加固固，，再再進進行行粉粉刷刷。。工程程質(zhì)質(zhì)量量通通病病----滲漏漏滲漏漏的的表表現(xiàn)現(xiàn)和和危危害害1、外外飄飄窗窗的的下下部部、、側(cè)側(cè)部部窗窗與與砼砼板板墻墻體體連連接接處處，，在在雨雨后后有有滲滲漏漏現(xiàn)現(xiàn)象象。。2、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的煙煙道道、、管管道道井井根根部部，，穿穿樓樓面面管管和和地地漏漏部部位位，，以以及及屋屋面面、、陽陽臺臺地地漏漏部部位位有有滲滲漏漏。。3、外外墻墻腳腳手手洞洞、、外外腳腳手手架架與與墻墻體體連連接接鐵鐵絲絲等等外外墻墻部部位位滲滲漏漏。。滲漏漏的的防防治治1、窗窗與與主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)連連接接按按規(guī)規(guī)范范要要求求應應用用聚聚胺胺脂脂現(xiàn)現(xiàn)場場發(fā)發(fā)泡泡柔柔性性連連接接，，但但現(xiàn)現(xiàn)場場施施工工由由于于窗窗與與主主體體縫縫隙隙過過大大；；發(fā)發(fā)泡泡劑劑施施工工不不連連續(xù)續(xù)和和不不飽飽滿滿；；發(fā)發(fā)泡泡劑劑填填塞塞超超過過窗窗框框人人為為切切割割；；發(fā)發(fā)泡泡劑劑質(zhì)質(zhì)量量不不合合格格等等因因素素影影響響，，造造成成填填縫縫施施工工偏偏差差較較大大，，使使窗窗與與主主體體連連接接部部位位滲滲水水，，特特別別是是外外飄飄窗窗的的下下口口與與主主體體連連結(jié)結(jié)處處滲滲漏漏是是比比較較多多的的。。通通過過對對原原因因的的分分析析和和維維護護方方法法的的總總結(jié)結(jié)，，我我們們對對外外飄飄窗窗與與主主體體連連結(jié)結(jié)工工藝藝進進行行如如下下要要求求：：窗框與墻體之之間的空隙必必須在10mm~15mm之間，超出此此范圍的窗框框不得安裝；；窗的下框與墻墻體連結(jié)部位位（外飄窗還還包括側(cè)框與與墻體部位）），用微膨脹脹水泥分二次次填實；窗框外側(cè)四周周粉刷層與窗窗框連結(jié)部位位留設8mm凹槽，用黑色色硅酮膠填補補，硅酮膠應應限品牌，注注重質(zhì)量；待外飄窗窗扇扇安裝之后，，每個飄窗都都進行4小時淋水試驗驗，淋水后檢檢查窗框內(nèi)側(cè)側(cè)無水跡方能能通過驗收；；2、廚房、衛(wèi)生生間煙道、管管道根部滲水水已經(jīng)是老問問題，好的施施工工藝方法法很多，我們們在此就不一一一列舉，關關鍵在于施工工單位的管理理和操作者的的責任心。3、從我們項目目入住維修項項目來看，屋屋面滲漏維修修較少，關鍵鍵還是嚴格檢檢查和認真試試驗、整改的的結(jié)果。4、對于外墻防防滲漏，除腳腳手洞，支模模對拉螺栓洞洞嚴格按規(guī)范范填塞，專人人負責及時辦辦理專項隱蔽蔽驗收外，我我們還注意以以下三個方面面要求：外墻面刮糙用用不低于1：3的防水砂漿，，刮糙層數(shù)不不得少于兩遍遍，逐層粉刷刷。下一層施施工前應把上上一層的質(zhì)量量缺陷（空殼殼、裂縫、漏漏刮等）消除除，待監(jiān)理、、甲方人員確確認后，方可可進行下一層層刮糙。在刮糙完畢之之后，面層施施工前必須在在窗臺和欄桿桿、陽臺處對對腳手架進行行加固，把用用于腳手架固固定的連墻管管和鐵絲全部部除去，斷絕絕一切滲水路路線。兩遍底刮施工工結(jié)束后對外外墻，特別是是山墻進行淋淋水試驗，每每個淋水面持持續(xù)時間不少少于12小時，沒有發(fā)發(fā)現(xiàn)漏水并得得到監(jiān)理、甲甲方人員確認認后，才能嵌嵌分格條進行行外粉面層粉粉刷施工。工程質(zhì)量通病病----室內(nèi)幾何尺寸寸偏差室內(nèi)幾何尺寸寸偏差的表現(xiàn)現(xiàn)和危害天棚平整度和和水平度大于于2cm，業(yè)主在天棚棚裝修時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)。室內(nèi)房屋凈尺尺寸有大小頭頭，特別是有有內(nèi)走廊的房房間，其走廊廊兩側(cè)墻距有有大小頭。室內(nèi)幾何尺寸寸偏差的防治治1、室內(nèi)幾何尺尺寸偏差的防防治關鍵在于于勤檢查，認認真檢查，在在主體結(jié)構(gòu)施施工時，每個個軸線標高都都要認真檢查查和記錄，及及時發(fā)現(xiàn)問題題并及時處理理。特別在房房屋室內(nèi)粉刷刷階段和粉刷刷成型完成后后階段，室內(nèi)內(nèi)幾何尺寸偏偏差的檢查力力度更要加大大，在完成全全部工作量之之后，需有針針對性的制定定了檢查表格格，組織了專專業(yè)人員，每每間房屋室內(nèi)內(nèi)逐間檢查幾幾何尺寸。我我們在排施工工進度計劃時時，就明確規(guī)規(guī)定在房屋具具備竣工驗收收條件后，留留有一個月時時間進行分戶戶驗收，逐間間進行質(zhì)量通通病檢查和整整改工作，全全部整改完成成后再進行竣竣工驗收和物物業(yè)辦理交接接手續(xù)。2、室內(nèi)天棚粉粉刷為節(jié)省凈凈空高度和防防止水泥砂漿漿粉刷層起殼殼脫落，現(xiàn)都都采用水泥批批嵌法施工，，但天棚平整整度和水平度度偏差出現(xiàn)的的問題也較多多起來。我們們對天棚幾何何尺寸偏差的的防治方法為為：為避免樓層凈凈空高度出現(xiàn)現(xiàn)負誤差，我我們要求施工工單位按設計計要求層高+15mm~20mm為標準進行施施工。對樓板模板在在綁扎鋼筋之之前用水平儀儀、靠尺檢查查其水平度和和平整度，并并認真檢查模模板剛度，對對不合格的模模板堅決整改改。天棚樓板成型型后，在主體體驗收準備階階段，應在墻墻上彈出水平平線，每間房房逐個檢查水水平度和平整整度，發(fā)現(xiàn)超超過2cm的不合格點馬馬上進行修整整，在主體驗驗收之前處理理完畢，嚴禁禁把缺陷帶入入粉刷階段。。在天棚批嵌施施工前對模板板拼縫處砼進進行打磨處理理，對天棚平平整度和水平平度做控制性性標高點（灰灰餅），對缺缺陷較大部位位應先局部處處理。3、室內(nèi)房屋和和走廊兩墻凈凈尺寸大小頭頭超標，其主主要原因是粉粉刷的控制標標高點（灰餅餅）制作方法法不當和沒有有引起足夠重重視所致，我我們認為制作作粉刷灰餅的的正確方法是是：根據(jù)墻體軸線線和粉刷內(nèi)凈凈尺寸要求，，在地坪上沿沿墻體根部彈彈出，滿足粉粉刷要求的內(nèi)內(nèi)凈尺寸控制制線，此控制制線應與垂直直方向墻體內(nèi)內(nèi)凈控制線成成方，并沒有有大小頭。根據(jù)墻根均凈凈尺寸控制線線、墻體粉刷刷垂直度和平平整度要求，，制作墻體粉粉刷控制標高高點（灰餅））。工程質(zhì)量通病病----鋁合金門窗質(zhì)質(zhì)量通病鋁合金門窗質(zhì)質(zhì)量通病主要要表現(xiàn)與危害害1、鋁合金平開開門扇、窗扇扇下沉，造成成門窗關不上上。2、推拉門開啟啟不順暢、不不靈活。鋁合金門窗質(zhì)質(zhì)量通病的防防治1、在門窗型型狀設計時，，應盡量多推推拉，少平開開，平開窗扇扇尺寸不宜大大于600×1400mm，平開門扇尺尺寸不宜大于于900×2000mm，如果窗扇、、門扇過大，，下沉在所難難免。2、為防止平平開窗扇、門門扇下沉變形形，平開窗扇扇滑撐鉸鏈選選用優(yōu)等品，，平開門鉸鏈鏈必須在3個以上，采用用4鏈桿傳動鎖，，窗扇、門扇扇均加提升塊塊。推拉門開啟不不順暢、不靈靈活，我們經(jīng)經(jīng)過對實物分分析，得出以以下防治結(jié)論論：推拉門為防止止重量過大，，建議設計尺尺寸不宜大于于1000×2000mm；推拉門的滑軌軌應采用優(yōu)質(zhì)質(zhì)實腹鋁軌，，空腹鋁軌嚴嚴禁使用；推拉門的滑輪輪要使用加強強輪；三、物業(yè)如何何在房屋品質(zhì)質(zhì)和質(zhì)量上起到監(jiān)督的作作用關注使用功能能；關注施工過程程使用功能切入入點1----安保布局便于安保管理理區(qū)域分割，，消除管理死死角。便于安保管理理視線的巡查查，避免管理理的盲點。人員及車輛各各級出入口設設置清晰，便便于動態(tài)管理理。安保設備設施施配置齊全，，可采取有效效措施防范。。安保技防措施施完備，形成成多層次的安安保體系，信信息匯總通暢暢，反應快速速使用功能切入入點2----消防布局消防設備、設設施配置（滅滅火器、消防防箱、室內(nèi)（（外）消防栓栓、消防泵、、煙感、自動動噴淋等）充充分合理，使使用可靠。消防車道設置置合理，其位位置及轉(zhuǎn)變半半徑符合國家家規(guī)范。消防登高面（（場地）設置置合理，其位位置及面積符符合國家規(guī)范范。消防通道、門門、墻、避難難區(qū)設置合理理，符合國家家規(guī)范。使用功能切入入點3----交通布局各級道路的功功能分配充分分合理，有層層次感，線路路清晰，便于于分流管理。。主要道路和出出入口人車分分流，在設計計和設施配置置上考慮到限限速要求及匯匯車余地。機動車位配置置充分（套型型面積大于130平米的每戶2個，90平米1個）。非機動車位配配置充分（一一般住宅不少少于戶數(shù)1：1.5），便于停放放。使用功能切入入點4----生活配置根據(jù)小區(qū)周邊邊（1公里范圍）市市場、商業(yè)配配套狀況設置置充足市政、、商業(yè)用房。。

一般應考考慮超市、菜菜市場、醫(yī)療療、教育、郵郵政、銀行、、餐飲、美容容美發(fā)、建材材、文化娛樂樂、交通等的的配套服務功功能；如住宅區(qū)設置置商業(yè)配套，，宜獨立集中中，并事先規(guī)規(guī)劃商業(yè)功能能的劃分和商商業(yè)經(jīng)營的配配套條件，應應盡量避免產(chǎn)產(chǎn)生干擾。如如利用住宅層層設置營業(yè)場場所，出入口口或樓梯須與與住宅分開；；如住宅區(qū)設置置會所，宜獨獨立設計。會會所面積、活活動項目宜根根據(jù)住宅區(qū)面面積、檔次、、經(jīng)營方式合合理配置。例例如：一般10萬平方米以上上的住宅小區(qū)區(qū)宜設置項目目：健身、乒乒乓、閱覽、、兒童活動室室、棋牌、桌桌球、多功能能廳等；面積積在400平方米左右，，住宅區(qū)建筑筑面積每增加加10萬平方米會所所面積增加200平方米。使用功能切入入點5----設備配套水、電、煤、、電信、廣播播電視、污水水處理等的設設計容量應能能滿足使用需需要，并留有有適當擴展余余地。配電、水泵、、電梯、中央央空調(diào)的設備備定型成熟可可靠。溝、管、渠、、井的設置合合理，便于維維護保養(yǎng)。公共照明、樓樓道照明配置置合理。公共共照明數(shù)量、、亮度、位置置合適，宜采采用節(jié)能裝置置。樓道照明明十層以下住住宅宜采用節(jié)節(jié)能自熄開關關，十八層以以上高層住宅宅宜應設疏散散誘導照明和和燈光疏散指指示標志。配電房、水泵泵房、電梯機機房、中央空空調(diào)機房等設設備房設計應應符合國家規(guī)規(guī)范。水泵房房不應設在住住宅建筑內(nèi)，，給水泵房內(nèi)內(nèi)不應有污水水管穿越，電電梯井不應緊緊鄰臥室，緊緊鄰書房及起起居室時，應應采取隔音措措施使用功能切入入點6----智能化配置安保智能化一一般可配置紅紅外線周界防防越系統(tǒng)、門門禁可視對講講系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)巡更系統(tǒng)，，電視監(jiān)控系系統(tǒng)、車輛道道匣管理系統(tǒng)統(tǒng)、室內(nèi)緊急急呼叫系統(tǒng)、、電梯內(nèi)緊急急呼叫系統(tǒng)、、居家安防系系統(tǒng)等，并與與中央控制中中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡智能化一一般可配置社社區(qū)寬帶、電電子公告牌、、社區(qū)物業(yè)管管理網(wǎng)絡平臺臺、家電遠程程控制系統(tǒng)。。設備管理智能能化一般可配配置公共照明明管理系統(tǒng)、、停車庫管理理系統(tǒng)、電梯梯運行狀態(tài)管管理系統(tǒng)、消消防管理系統(tǒng)統(tǒng)、配電及給給排水管理系系統(tǒng)、家庭表表具管理系統(tǒng)統(tǒng)、煤氣泄漏漏報警系統(tǒng)、、緊急廣播系系統(tǒng)等，并與與中央控制中中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心心位置宜設于于管理部內(nèi)，，或與管理部部相鄰相近，，布線系統(tǒng)應應分考慮與中中央控制中心心的距離和由由此造成的信信號衰減。智能化設備和和技術應考慮慮技術先進性性、設備標準準化、網(wǎng)絡開開放性、系統(tǒng)統(tǒng)可靠性及可可擴性，采用用成熟產(chǎn)品。。使用功能切入入點7----房屋單體屋面應充分考考慮到防水及及隔熱效果，，可上人屋面面及屋頂花園園滿足其特殊殊要求。墻體應充分考考慮到防水、、隔熱、隔音音效果。樓板厚度與隔隔音符合國家家規(guī)范。住宅分戶門宜宜采用統(tǒng)一制制作的安全防防衛(wèi)門。住宅外窗應考考慮開啟方便便，尺度（安安裝空調(diào)要求求），隔音防防水效果好，，不宜近距離離直接面對其其他住戶的門門窗。廚房設計應遵遵循洗、切、、炒流線，操操作面長度宜宜在2—3米，燃氣熱水水器位置合理理，灶宜避開開窗口設置。。衛(wèi)生間不應直直接開向起居居房，餐廳或或廚房不應布布置在下屋住住戶廚房、臥臥室、起居房房和餐廳上層層，有上下水水的潔具宜盡盡量避開臥室室墻面布置。。廚房、衛(wèi)生間間隔樓板及墻墻身應充分考考慮防水隔聲聲設置，地漏漏位置合理，，便于檢修。。管道、管線布布局合理、互互不干擾碰撞撞，尺寸符合合國家規(guī)范，，管道井檢修修孔應設置合合理，便于檢檢修。宜采用垂直煙煙道，斷面尺尺寸充分（一一般不少于250mm），應有防止止油煙回流和和串煙措施。。出屋頂口高高度適中，高高層宜安裝無無動力風帽。。底層地坪應充充分考慮防潮潮措施。房型設計應考考慮生活習慣慣，不宜引起起裝修時的大大改動（敲墻墻、再次分隔隔等）。有上部屋面陽陽臺或管道可可直接下至下下一層屋面（（陽臺）時，，應考慮防盜盜措施。陽臺欄桿或欄欄板高度合理理（一般不少少于1.10M），宜采用垂垂直桿件，桿桿件距小于0.10M，防止兒童攀攀爬。使用功能切入入點8----室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機位位設置合理，，應與家具布布置一并考慮慮。臥室內(nèi)宜宜避免對床直直吹。室外空調(diào)機位位應考慮外墻墻美觀、設置置統(tǒng)一機座、、安全隱蔽。。室外空調(diào)機位位應考慮安裝裝及維修便利利。距離過近近而對吹的室室外機應相互互錯開，與鄰鄰套住宅機座座相鄰時，應應采取安全隔隔離措施?？照{(diào)機冷凝水水和隔霜水應應設專管排放放，或接入陽陽臺排水系統(tǒng)統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位位置合理，應應靠近室內(nèi)機機位，管中應應距地2.2米左右，向外外傾斜10度左左右右。。當戶戶型型或或廳廳房房過過大大時時，，應應考考慮慮柜柜式式空空調(diào)調(diào)的的要要求求。。如使使用用小小型型中中央央空空調(diào)調(diào)，，層層高高應應大大于于3.3m，并并留留有有室室外外機機位位置置。。室內(nèi)內(nèi)各各類類插插座座、、開開關關位位置置合合理理，，應應與與家家俱俱布布置置和和使使用用習習慣慣一一并并考考慮慮。。配配電電箱箱配配出出回回路路設設計計分分配配合合理理。。電視視、、信信息息（（電電話話和和數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)））插插座座宜宜在在主主臥臥、、起起居居、、書書房房分分別別設設置置，，且且不不宜宜并并行行設設置置。?？紤]慮居居家家安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)的的配配置置及及擴擴展展功功能能。。使用用功功能能切切入入點點9----綠化化配配置置綠化化布布局局合合理理，，喬喬木木、、灌灌木木、、花花、、草草的的配配置置層層次次豐豐富富，，數(shù)數(shù)量量品品種種充充足足，，造造型型優(yōu)優(yōu)美美。。綠化化率率、、集集中中綠綠地地率率設設置置合合理理，，分分布布均均衡衡，，集集中中綠綠地地位位置置適適中中，，便便于于人人流流自自然然匯匯聚聚。。綠化化品品種種適適宜宜當當?shù)氐貧鈿夂蚝驐l條件件，，以以變變色色觀觀葉葉植植物物為為主主，，茂茂盛盛期期長長，，成成活活率率高高，，抗抗病病蟲蟲性性好好。。綠化化品品種種便便于于養(yǎng)養(yǎng)護護，，養(yǎng)養(yǎng)護護成成本本節(jié)節(jié)約約。。綠化化布布局局不不遮遮擋擋住住宅宅采采光光，，便便于于人人行行通通行行，，宜宜考考慮慮行行走走習習慣慣。。綠化化品品種種宜宜無無污污染染，，兼兼具具吸吸收收有有害害污污染染功功能能（（如如尾尾氣氣））主干干道道兩兩側(cè)側(cè)及及集集中中綠綠地地宜宜有有大大型型樹樹木木。。使用用功功能能切切入入點點10----景觀觀配配置置景觀觀裝裝飾飾布布局局合合理理，，宜宜處處于于相相對對而而言言對對人人流流集集中中的的區(qū)區(qū)域域。。采用用水水景景應應考考慮慮水水系系的的水水質(zhì)質(zhì)、、清清理理、、保保潔潔、、排排泄泄、、補補充充、、養(yǎng)養(yǎng)護護。。水系系岸岸床床設設計計應應考考慮慮防防滲滲漏漏效效果果。。不宜宜在在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設設置置深深度度超超過過1米的的水水系系，，并并有有防防護護或或警警示示。。景觀觀裝裝飾飾應應便便于于清清潔潔、、養(yǎng)養(yǎng)護護，，宜宜采采用用牢牢度度較較高高、、不不易易污污染染、、損損壞壞、、變變型型、、破破舊舊的的材材料料。。泛光光照照明明不不影影響響住住戶戶，，不不造造成成光光污污染染。。使用用功功能能切切入入點點11----公共共空空間間應充充分分考考慮慮雨雨水水排排泄泄能能力力的的設設計計，，避避免免排排泄泄不不暢暢通通。。宜設設置置可可開開展展社社區(qū)區(qū)活活動動的的集集中中場場所所及及避避難難場場所所。。公共共活活動動區(qū)區(qū)域域分分布布合合理理、、均均衡衡，，位位置置適適中中，，并并盡盡量量減減少少對對住住戶戶的的影影響響。。綠化化及及保保潔潔用用水水取取水水口口設設置置合合理理（（一一般般距距離離不不大大于于150m）。。各類類表表具具、、表表箱箱設設置置合合理理，，便便于于查查看看、、收收發(fā)發(fā)。。樓樓道道內(nèi)內(nèi)應應設設置置公公告告欄欄，，宜宜預預留留牛牛奶奶箱箱，，休休閑閑椅椅位位置置，，室室外外信信報報箱箱應應有有防防雨雨措措施施。。樓宇宇入入口口處處及及公公共共場場所所宜宜考考慮慮殘殘障障人人員員出出入入，，宜宜設設置置無無障障礙礙通通道道和和設設施施。。公共共空空間間的的道道路路、、踏踏步步、、坡坡道道應應考考慮慮老老人人、、小小孩孩等等行行動動不不便便人人員員，，宜宜設設置置相相應應保保護護措措施施。。高層層住住宅宅通通至至屋屋頂頂平平臺臺宜宜為為普普通通玻玻璃璃門門。。樓道道、、樓樓梯梯、、過過道道便便于于家家具具搬搬運運、、人人員員不不易易碰碰撞撞。。施工工階階段段關關注注點點1----房屋屋整整體體情情況況了了解解了解解各各類類機機電電設設施施設設備備配配置置或或容容量量、、設設施施設設備備的的安安裝裝調(diào)調(diào)試試、、各各類類管管線線的的分分布布走走向向、、隱隱蔽蔽工工程程、、房房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等，，并并指指出出設設計計中中缺缺陷陷、、遺遺漏漏的的工工程程項項目目，，加加強強常常見見工工程程質(zhì)質(zhì)量量通通病病及及隱隱蔽蔽工工程程等等特特殊殊過過程程的的監(jiān)監(jiān)控控。。從從業(yè)業(yè)主主使使用用功功能能角角度度，，注注意意完完善善相相關關設設計計規(guī)規(guī)劃劃缺缺陷陷，，包包括括各各類類開開關關、、空空調(diào)調(diào)位位（（孔孔））、、插插座座、、排排水水、、預預留留電電源源、、排排煙煙道道、、門門的的開開啟啟方方向向等等。。施工工階階段段關關注注點點2----地下下室室工工程程地下下室室因因其其結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)埋埋藏藏于于地地表表以以下下，，受受地地下下水水或或雨雨季季雨雨水水滲滲入入泥泥土土里里形形成成的的水水壓壓環(huán)環(huán)境境，，是是滲滲漏漏問問題題的的常常發(fā)發(fā)部部位位。。因因此此，，根根據(jù)據(jù)其其設設計計采采取取的的防防水水施施工工方方案案而而相相應應地地重重點點監(jiān)監(jiān)理理以以下下事事項項：：無論論采采取取何何種種防防水水設設計計施施工工，，基基坑坑中中不不應應積積水水，，如如有有積積水水，，應應予予排排除除。。嚴嚴禁禁帶帶水水或或泥泥漿漿進進行行防防水水工工程程施施工工。。采用用防防水水混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)時時，，應應重重點點檢檢查查：：底底板板應應盡盡量量連連續(xù)續(xù)澆澆注注，，須須留留設設施施工工縫縫時時，，應應嚴嚴格格按按照照規(guī)規(guī)范范中中的的留留設設要要求求和和施施工工要要求求施施工工后后，，墻墻體體只只允允許許留留水水平平施施工工縫縫；；后后澆澆帶帶、、沉沉降降縫縫等等應應盡盡量量要要求求在在底底板板以以下下，，墻墻體體外外側(cè)側(cè)相相應應部部位位加加設設防防水水層層(可用用卷卷材材、、涂涂膜膜等等)；預預埋埋件件的的埋埋設設應應嚴嚴格格按按規(guī)規(guī)范范施施工工；；養(yǎng)養(yǎng)護護時時間間和和養(yǎng)養(yǎng)護護方方式式應應嚴嚴格格監(jiān)監(jiān)控控。。采用用水水泥泥砂砂漿漿防防水水層層，，除除按按設設計計及及規(guī)規(guī)范范施施工工外外，，應應注注意意陰陰陽陽角角應應做做成成圓圓弧弧形形或或鈍鈍角角；；剛剛性性多多層層作作法法防防水水層層宜宜連連續(xù)續(xù)施施工工，，各各層層緊緊密密貼貼合合不不留留施施工工縫縫。。施工工階階段段關關注注點點3----回填填土土工工程程回填填土土工工程程涉涉及及首首層層樓樓地地面面(無地地下下室室結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的)、室室外外地地坪坪的的工工程程質(zhì)質(zhì)量量，，如如回回填填質(zhì)質(zhì)量量不不好好，，將將會會導導致致地地面面投投入入使使用用一一段段時時間間后后出出現(xiàn)現(xiàn)下下沉沉、、損損壞壞埋埋設設管管道道，，使使地地面面開開裂裂等等問問題題。。因因此此，，應應對對此此項項工工程程回回填填土土成成份份、、分分層層打打夯夯厚厚度度進進行行監(jiān)監(jiān)控控，，有有問問題題應應堅堅決決要要求求返返工工，，否否則則后后患患無無窮窮。。施工工階階段段關關注注點點4----樓面面、、屋屋面面砼砼工工程程樓面面、、屋屋面面砼砼工工程程質(zhì)質(zhì)量量，，通通常常是是引引發(fā)發(fā)樓樓面面、、屋屋面面開開裂裂的的一一個個主主要要原原因因，，亦亦是是物物業(yè)業(yè)在在以以后后的的維維修修工工作作中中無無能能為為力力的的問問題題，，故故在在樓樓面面、、屋屋面面砼砼工工程程中中應應重重點點注注意意。。①鋼鋼筋筋綁綁扎扎：：鋼筋筋綁綁扎扎是是否否按按圖圖按按規(guī)規(guī)范范施施工工，，其其下下料料長長度度、、綁綁扎扎位位置置、、搭搭接接位位置置、、排排列列均均勻勻等等問問題題，，均均造造成成以以后后樓樓板板的的開開裂裂，，特特別別是是樓樓板板的的邊邊、、角角位位置置、、懸懸挑挑梁梁板板的的鋼鋼筋筋綁綁扎扎應應重重點點檢檢查查，，同同時時應應監(jiān)監(jiān)督督施施工工單單位位切切實實做做好好鋼鋼筋筋墊墊塊塊工工作作，，以以免免出出現(xiàn)現(xiàn)露露筋筋現(xiàn)現(xiàn)象象。。②砼砼澆澆注注：：物業(yè)業(yè)參參與與監(jiān)監(jiān)理理的的人人員員應應重重點點對對廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的地地面面澆澆注注進進行行監(jiān)監(jiān)理理，，有有剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的亦亦為為重重點點監(jiān)監(jiān)督督。。如如這這些些部部位位施施工工出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題，，通通常常會會引引發(fā)發(fā)廚廚、、廁廁、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間地地面面、、剪剪力力墻墻墻墻面面出出現(xiàn)現(xiàn)大大面面積積滲滲水水，，還還會會出出現(xiàn)現(xiàn)難難以以檢檢查查維維修修的的問問題題。。如如剪剪力力墻墻因因砼砼搗搗制制不不密密實實，，出出現(xiàn)現(xiàn)水水滲滲入入外外墻墻面面后后，，在在墻墻體體內(nèi)內(nèi)的的孔孔隙隙內(nèi)內(nèi)滲滲流流一一段段距距離離后后滲滲出出內(nèi)內(nèi)墻墻面面，，導導致致維維修修困困難難，，故故