物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)篇

78/78物業(yè)設(shè)備治理有哪些標(biāo)準(zhǔn)篇物業(yè)設(shè)備治理有哪些標(biāo)準(zhǔn)篇物業(yè)治理是物質(zhì)文明社會(huì)的產(chǎn)物，是人類(lèi)現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)展的客觀需要。物業(yè)治理最本質(zhì)的意義，是通過(guò)物業(yè)治理的全過(guò)程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類(lèi)的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)。物業(yè)治理的要緊對(duì)象是建筑物，關(guān)于高層建而言，其設(shè)計(jì)壽命可長(zhǎng)達(dá)70-100年，維持建筑物壽命的要緊因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對(duì)設(shè)備設(shè)施的治理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對(duì)同一棟物業(yè)來(lái)講，必定是幾代人的治理，物業(yè)設(shè)備治理具有的長(zhǎng)期的連續(xù)性，必定要求第一代的治理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備治理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作做好。在物業(yè)治理的全部?jī)?nèi)容中，設(shè)備治理工作是一項(xiàng)最重要的硬件治理工作，它不但對(duì)物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對(duì)物業(yè)治理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。物業(yè)設(shè)備治理有哪些標(biāo)準(zhǔn)篇我們?cè)谀莻€(gè)地點(diǎn)奉獻(xiàn)給寬敞物業(yè)治理工作者的不是什么教科書(shū)，也不是什么物業(yè)治理的普及讀物，它是我們?cè)谖飿I(yè)治理的設(shè)備治理過(guò)程中探究出來(lái)的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗(yàn)，它不但對(duì)在管物業(yè)有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的指導(dǎo)作用，還對(duì)物業(yè)治理的前期顧問(wèn)工作有專(zhuān)門(mén)大的關(guān)心。希望能對(duì)推動(dòng)行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。目

錄1．0前

言……………（2）

2.0術(shù)語(yǔ)

3.0物業(yè)設(shè)備治理體系撲拓……………（7）

4．0物業(yè)設(shè)備運(yùn)行治理………………（8）

4．1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概…………（8）

4.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義……（8）

4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求……（8）

高低壓配電房……………………（8）

樓層配電室及其他專(zhuān)用配電室（含配電專(zhuān)用管井）……………（8）

備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房………………（9）

4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間……………（9）

中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房………..…（9）

新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房

……………（10）

二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房

…………………（10）

排風(fēng)機(jī)房………（10）

露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)………………（10）

4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間

………………（11）

生活水泵房

……………………（11）

4．1.4.2減壓閥房

……………………（11）

水表房

…………（11）

樓層管井房

……………………（12）

排污泵房

………（12）

4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間

………………（12）

消防中心

………（12）

氣體滅火設(shè)備間

………………（13）

樓層設(shè)備間

……………………（13）

消防水泵房

……………………（14）

室外消防栓等設(shè)備

……………（14）

4.1.6電梯設(shè)備間

……………………（15）

電梯機(jī)房

………（15）

轎廂

……………（15）

4.1.7通信設(shè)備機(jī)房

…………………（16）

通信總機(jī)房

……………………（16）

通信管井房

……………………（17）

4.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間…………(18）

操縱中心機(jī)房

…………………（18）

樓層設(shè)備房

……………………（18）

4.2設(shè)備運(yùn)行治理

……………………（19）

4.2.1運(yùn)行治理的概念

………………（19）

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：………（19）

高低壓配電運(yùn)行記錄要求

……（20）

設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)

…………………（21）

2.4運(yùn)行情況分析

…………………（21）

4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)

………………（22）

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)………..…………（22）

、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求………………（22）

.1、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)……………（22）

.2、運(yùn)行狀態(tài)記錄………………（23）

.3、交接班記錄……………………（23）

、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析……………（23）

4.2.4給排水系統(tǒng)

……………………（24）

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

………（24）

系統(tǒng)巡檢記錄要求

……………（24）

系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

……………（25）

4.2.5消防系統(tǒng)

………（25）

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

………（25）

消防中心記錄要求

……………（26）

系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

……………（27）

4.2.6電梯及提升設(shè)備

……………（28）

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：

……………………（28）

運(yùn)行情況分析

…………………（29）

4.2.7通信系統(tǒng)

………（30）

4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)

………（30）

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

………（30）

樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求…………（30）

運(yùn)行情況分析

…………………（32）

4.3設(shè)備臺(tái)帳

…………（32）

4.3.1設(shè)備臺(tái)帳的概念

………………（32）

4.3.2設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目?jī)?nèi)容………（33）

4.3.3設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定

…………（33）

4.3.4故障報(bào)告

………（33）

故障報(bào)告的格式

………………（33）

故障報(bào)告的歸檔

………………（33）

5.0系統(tǒng)保養(yǎng)……………（34）

5．1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念

………………（34）

5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（34）

5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（34）

5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（34）

5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（35）

5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（35）

5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

………………（36）

5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（36）

5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（37）

5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（37）

5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………（38）

5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……….…（39）

5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

…………（39）

5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（39）

5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（39）

5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng)……………………（40）

5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目……………（40）

5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（40）

5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（41）

5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（42）

5.5.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（42）

5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（43）

5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（43）

5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（43）

5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（43）

5.6.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（44）

5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（44）

5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（44）

5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（44）

5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（45）

5.7.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（45）

6.0外判項(xiàng)目

6.1外判項(xiàng)目的定義

6.2外判項(xiàng)目的考核

6.2.1故障的認(rèn)定

故障率考核

電梯故障率的計(jì)算公式1．0術(shù)語(yǔ)：

1．1.技術(shù)責(zé)任：在專(zhuān)業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來(lái)區(qū)分責(zé)任人對(duì)該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述能夠從以下幾個(gè)方面理解；

⑴責(zé)任人對(duì)自己所負(fù)責(zé)的專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對(duì)自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的進(jìn)展趨勢(shì)應(yīng)該有自己的技術(shù)推斷。

⑵對(duì)涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見(jiàn)。

⑶對(duì)所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。

⑷對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

1.2系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專(zhuān)業(yè)的技術(shù)要求，對(duì)系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點(diǎn)為對(duì)象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長(zhǎng)設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類(lèi)型。

1．3.運(yùn)行治理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)此地運(yùn)轉(zhuǎn)。依照物業(yè)設(shè)備不同專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過(guò)對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀看、分析、調(diào)整來(lái)實(shí)施對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的治理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行治理的內(nèi)容之中。

1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過(guò)程中，對(duì)每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運(yùn)行治理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。

1．6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有打算地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。

1．7．監(jiān)測(cè)：通過(guò)人工或儀表等技術(shù)手段，對(duì)在運(yùn)行的設(shè)備的各類(lèi)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過(guò)程。達(dá)到對(duì)設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。

1．8．檢測(cè)：通過(guò)應(yīng)用技術(shù)的手段和對(duì)應(yīng)的儀表，對(duì)設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測(cè)量，以達(dá)到對(duì)被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的推斷的目的。

1．9．預(yù)測(cè)：通過(guò)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷以后的時(shí)刻段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運(yùn)行的可靠程度的工作過(guò)程和結(jié)果。

1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)交叉的問(wèn)題時(shí)，組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問(wèn)題的過(guò)程。

2.0物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行治理

2.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求

2.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概念

高層建筑的各系統(tǒng)的要緊設(shè)備在投入運(yùn)行后，必須具備一個(gè)適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長(zhǎng)壽運(yùn)行的差不多要求動(dòng)身，為保證各類(lèi)不同專(zhuān)業(yè)設(shè)備的運(yùn)行需要而提出對(duì)設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。

2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求

高低壓配電房門(mén)：外開(kāi)，門(mén)洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門(mén)扇有通風(fēng)百葉，門(mén)內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門(mén)及金屬門(mén)應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門(mén)外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無(wú)施工遺留痕跡。無(wú)明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只同意掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無(wú)漏水痕跡，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

地板：可依照實(shí)際情況選以下一種處理方法；

A.水泥地板全部油灰色地板漆。

B.鋪防潮、防滑地磚。

C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對(duì)應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣膠墊。

樓層配電室及其他專(zhuān)用配電室（含配電專(zhuān)用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對(duì)穿過(guò)樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對(duì)整個(gè)配電室阻水的防水門(mén)坎。

備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房

地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在距離臺(tái)架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。關(guān)于水冷發(fā)電機(jī)組的臺(tái)架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過(guò)15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門(mén)的獨(dú)立房間，門(mén)外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。

發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專(zhuān)用的臺(tái)架上。

發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。

2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間

中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房天花、墻身刷白，在對(duì)外部可能形成噪聲阻礙的機(jī)房，應(yīng)在門(mén)、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門(mén)應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對(duì)應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。

主機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在Y型過(guò)濾器及放水閥門(mén)位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺(tái)架應(yīng)保持清潔、干燥。

新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房

設(shè)備房門(mén)應(yīng)外開(kāi)，門(mén)坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁(yè)應(yīng)潔凈無(wú)塵。

設(shè)備房?jī)?nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專(zhuān)用插座。

二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。

排風(fēng)機(jī)房

機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（關(guān)于非鍍鋅機(jī)件）。

風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專(zhuān)用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。

露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)

露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層愛(ài)護(hù)漆（建議銀灰色）。對(duì)風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。

在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。

設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。

2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間

生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對(duì)外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門(mén)扇為外開(kāi)防火門(mén)。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應(yīng)高于地面，基座周?chē)鷳?yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。

泵房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門(mén)應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門(mén)正常工作時(shí)的應(yīng)處狀態(tài)。

水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或操縱柜的愛(ài)護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對(duì)電機(jī)的表面油漆不宜加厚，幸免造成散熱不良。

減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門(mén)扇為外開(kāi)門(mén)，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門(mén)坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。

減壓閥房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。

水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門(mén)扇完好，門(mén)前不應(yīng)放置障礙物。

水表房?jī)?nèi)所有閥門(mén)無(wú)漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無(wú)銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。

水表面板無(wú)積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。

樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門(mén)為外開(kāi)防火門(mén)，無(wú)破損，門(mén)板油漆保持良好。門(mén)栓、門(mén)鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門(mén)坎。

地面整潔，無(wú)雜物，管道支架上沒(méi)有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。

各類(lèi)閥門(mén)完好，無(wú)漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。

排污泵房

排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。

集水井內(nèi)應(yīng)無(wú)廢膠袋、木塊等雜物。

操縱電箱整潔無(wú)塵，并能正常工作。

液位操縱器上不附著雜物。

閥門(mén)上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌。

2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間

消防中心

門(mén)：外開(kāi)，金屬門(mén)應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門(mén)外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。

墻身：雪白，無(wú)施工遺留的痕跡。無(wú)明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只同意懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。

地板：無(wú)垃圾，積塵。

高臺(tái)板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無(wú)施工遺留痕跡，無(wú)施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平坦完好。

天花：雪白，無(wú)漏水痕跡，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無(wú)積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運(yùn)行設(shè)備無(wú)關(guān)的雜物。

各分類(lèi)末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采納電源拖板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無(wú)生銹。

照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。

氣體滅火設(shè)備間

氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。

門(mén)：門(mén)鉸無(wú)松動(dòng)，門(mén)鎖完好，門(mén)外應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)（“BTM氣瓶間”）。

墻身：雪白，無(wú)掛塵現(xiàn)象，只同意懸掛“操作規(guī)程”。

地板：應(yīng)無(wú)施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無(wú)塵。

天花：雪白，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

氣瓶組：瓶體支架無(wú)積塵、無(wú)生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無(wú)剝落、生銹，對(duì)應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“愛(ài)護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。

照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無(wú)故障。

附屬設(shè)備：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)屏、緊急廣播操縱屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無(wú)積塵，箱體完好，無(wú)生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。

消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無(wú)松動(dòng)，無(wú)泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無(wú)生銹，無(wú)脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。

閘閥：明桿加黃油，無(wú)滲漏，無(wú)生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級(jí)閥門(mén)位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。

管道：油漆無(wú)剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示。

操縱箱：無(wú)積塵，外表無(wú)缺陷，無(wú)生銹。功能標(biāo)識(shí)清晰，指示燈、電流表、壓力表無(wú)故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。

室外消防栓等設(shè)備

水泵接合器房:門(mén)：無(wú)破損，門(mén)鉸無(wú)松動(dòng)，門(mén)鎖完好，門(mén)外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。

水泵接合器：無(wú)滲漏、配件齊全，防腐油漆無(wú)剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無(wú)剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。

2.1.6電梯設(shè)備間

電梯機(jī)房

電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象，地面采納專(zhuān)用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。操縱柜、主機(jī)周?chē)鷦澐贮S色警戒線。

門(mén)外開(kāi)，并有鎖緊裝置，門(mén)上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。

機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)存放無(wú)關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。

機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過(guò)40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過(guò)樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大同意載荷。

盤(pán)車(chē)工具齊全，并應(yīng)掛在對(duì)應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤(pán)車(chē)的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤(pán)車(chē)輪的轉(zhuǎn)動(dòng)方向與轎廂運(yùn)動(dòng)方向一致的標(biāo)識(shí)。

電梯機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)講明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)遵循的挽救操作規(guī)程，包括電梯困人的挽救的步驟。

當(dāng)同一機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置有數(shù)臺(tái)曳引機(jī)時(shí)，各主開(kāi)關(guān)與照明開(kāi)關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開(kāi)關(guān)所對(duì)應(yīng)的電梯編號(hào)及對(duì)應(yīng)操縱設(shè)備名稱(chēng)的標(biāo)牌。

轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無(wú)破損。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無(wú)噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話(huà)、對(duì)講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。

轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識(shí)牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)頒發(fā)的有效的年檢合格證。

廳門(mén)和轎門(mén)地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無(wú)雜物、無(wú)沙礫。

2.1.7通信設(shè)備機(jī)房

通信總機(jī)房

（1）通信交換機(jī)機(jī)房

機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對(duì)外出入的門(mén)。如其中一扇門(mén)在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門(mén)上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及“交換機(jī)機(jī)房治理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專(zhuān)用拖鞋。

地板應(yīng)為專(zhuān)用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無(wú)施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。

應(yīng)安裝專(zhuān)用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

室內(nèi)的墻身及天花板上，無(wú)滲漏水痕跡，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無(wú)滲水現(xiàn)象。

機(jī)房?jī)?nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。

機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)堆放無(wú)關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。

（2）通信機(jī)房?jī)?nèi)的電源室

門(mén)外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”

室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。

墻身及地面、天花無(wú)滲漏水現(xiàn)象。

電池組應(yīng)放置在專(zhuān)用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。

按要求配備手提消防滅火器。

（3）通訊機(jī)房?jī)?nèi)的話(huà)務(wù)員室

門(mén)外應(yīng)有標(biāo)牌“話(huà)務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門(mén)應(yīng)使用向外開(kāi)的放火門(mén)。

室內(nèi)應(yīng)安裝專(zhuān)用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

地面、墻身、天花、應(yīng)無(wú)滲水漏水的痕跡和無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

墻身應(yīng)掛上“話(huà)務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。

室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。

通信管井房

門(mén)洞應(yīng)有不低于15cm的防水門(mén)檻，門(mén)向外開(kāi)，使用防火門(mén)，門(mén)外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。

地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專(zhuān)用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過(guò)樓板的管線孔洞應(yīng)采納柔性填充材料進(jìn)行密封。

通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房?jī)?nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對(duì)線的編號(hào)。

井房?jī)?nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。

2.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間

CCTV操縱間宜和消防操縱中心同在一室,BAS操縱室宜設(shè)置在設(shè)備治理部門(mén)合適的位置。

操縱中心（含CCTV、FA、BAS）機(jī)房

門(mén)外應(yīng)有“操縱中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門(mén)應(yīng)向外開(kāi)，定期使用專(zhuān)用油漆刷新。

使用專(zhuān)用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無(wú)施工時(shí)期遺留的痕跡，同時(shí)無(wú)滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分不用標(biāo)牌標(biāo)識(shí)標(biāo)明，線管內(nèi)的各類(lèi)信號(hào)線、電源線應(yīng)整潔有序。

墻身及天花無(wú)滲水、漏水的痕跡。

室內(nèi)應(yīng)使用專(zhuān)用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

墻上應(yīng)懸掛BA自動(dòng)操縱的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無(wú)灰塵?，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有有關(guān)電池電量的測(cè)量記錄。

自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔潔凈，無(wú)浮塵。

CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無(wú)灰塵，電源線、信號(hào)線整齊，并做好分類(lèi)。

室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無(wú)關(guān)的雜物。

室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。3.2設(shè)備運(yùn)行治理

3.2.1運(yùn)行治理的概念

為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中對(duì)數(shù)據(jù)采集、歸類(lèi)、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來(lái)指導(dǎo)治理者和操作者的過(guò)程。

3.2.2供配電系統(tǒng)

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：

（1）高低壓配電室要緊出入門(mén)外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。

（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開(kāi)放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)識(shí)牌。

（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱(chēng)。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。

（4）對(duì)差不多送電的高壓開(kāi)關(guān)及已退出運(yùn)行的高壓開(kāi)關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號(hào)，并必須和竣工圖上的標(biāo)號(hào)相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開(kāi)關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開(kāi)關(guān)的回路名稱(chēng)。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上差不多標(biāo)注上回路名稱(chēng)的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。

（8）樓層配電室及專(zhuān)用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨(dú)立的配電室內(nèi)的接地點(diǎn)應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點(diǎn)#號(hào)”的標(biāo)識(shí)。

（10）關(guān)于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。

高低壓配電運(yùn)行記錄要求

(1)運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：

高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側(cè)受電端總開(kāi)關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時(shí)刻記錄要緊回路的電能耗用情況。

(2)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

電能耗用統(tǒng)計(jì)表（附表）

月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）

××回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）

變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表（附表）

(3)交接班記錄與檢查

當(dāng)班運(yùn)行人員要對(duì)其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。

設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)

(1)設(shè)備外觀潔凈完整，各類(lèi)標(biāo)示清晰，各類(lèi)指示燈完好無(wú)缺，各類(lèi)儀表完好、指示正確。

(2)各級(jí)開(kāi)關(guān)工作正常，高低壓開(kāi)關(guān)柜的前后門(mén)鎖完好無(wú)損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無(wú)損。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。

(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。

(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。

(5)變壓器房潔凈，無(wú)浮塵，變壓器無(wú)過(guò)載、超溫，設(shè)備房?jī)?nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。

運(yùn)行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對(duì)本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：

(1)全年平均荷載（KW）、各臺(tái)變壓器的運(yùn)行時(shí)數(shù)（H）、總用電量、重點(diǎn)用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開(kāi)始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）

(2)分析系統(tǒng)運(yùn)行的要緊技術(shù)特點(diǎn)

(3)分析出現(xiàn)故障的要緊緣故

(4)對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)

(5)依照今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行治理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。

3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌

(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識(shí)不。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。關(guān)于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路操縱閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號(hào)和功能的標(biāo)識(shí)牌（隸屬系統(tǒng)、型號(hào)、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌

(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌

、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求

（一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)

(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2/H）等

(2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度

(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條件許可的情況時(shí)）

(6)變頻系統(tǒng)的檢測(cè)變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對(duì)具有變頻系統(tǒng)部分）

（二）運(yùn)行狀態(tài)記錄

通過(guò)固定表格對(duì)如下情況進(jìn)行記錄：

(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開(kāi)停機(jī)時(shí)刻

(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài)

(3)各操縱閥門(mén)啟閉狀態(tài)

(4)對(duì)有變頻系統(tǒng)的檢測(cè)變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài)

（三）交接班記錄

(1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的緣故及處理情況

(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)刻等）

(3)運(yùn)行中遺留問(wèn)題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級(jí)的指令、運(yùn)行調(diào)度情況等）

(4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評(píng)價(jià)

(5)簽名

、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

(1)能源統(tǒng)計(jì)分析

空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。

(2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計(jì)算

(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析

(4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室內(nèi)、外）對(duì)本年度的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為能源統(tǒng)計(jì)分析、運(yùn)行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)

(5)負(fù)荷運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與預(yù)測(cè)分析

依照各年度的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來(lái)年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。

(6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評(píng)價(jià)

3.2.4給排水系統(tǒng)

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門(mén)口應(yīng)有房間功能標(biāo)識(shí)牌。

(2)水泵房?jī)?nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。

(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門(mén)、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識(shí)。

系統(tǒng)巡檢記錄要求

給排水系統(tǒng)的運(yùn)行治理的內(nèi)容要緊是進(jìn)行巡檢治理。

(1)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括有無(wú)雜聲，有無(wú)漏水現(xiàn)象。

(2)電氣檢查：所有水泵操縱箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。電氣接線端口有無(wú)松脫。液位操縱器是否正常工作

(3)閥門(mén)檢查：所有閥門(mén)的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)所示狀態(tài)。

(4)管道檢查：特不是供水壓力管道，要定期檢測(cè)管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特不地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對(duì)用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對(duì)比（附用水記錄表）。

(6)對(duì)以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。

系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對(duì)本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：

(1)全年用水量統(tǒng)計(jì)，各分表用水量統(tǒng)計(jì)，與以往年作比較，采納了何種節(jié)水措施，效果如何。

(2)全年出現(xiàn)故障的要緊緣故分析。

(3)對(duì)壓力管道壁的測(cè)厚要每年對(duì)比，作出管道壁厚度變化的趨勢(shì)分析。

(4)對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)。

(5)依照全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行治理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。

3.2.5消防系統(tǒng)

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

(1)消防中心：門(mén)外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。

(2)BTM氣瓶間：門(mén)外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“愛(ài)護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。

(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。

(4)濕式報(bào)警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。

(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。

(6)閥門(mén)應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級(jí)閥門(mén)位置”的標(biāo)示牌。

(7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測(cè)區(qū)域”的標(biāo)示牌。

(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。

(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。

(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、愛(ài)護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“愛(ài)護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請(qǐng)愛(ài)護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時(shí)使用”的標(biāo)示牌。

(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。

消防中心記錄要求

(一)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄：

1、記錄探測(cè)器報(bào)警的確切時(shí)刻，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)刻與保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)刻。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)刻，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時(shí)刻與保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)刻。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

3、記錄探測(cè)器的屏蔽時(shí)刻、相應(yīng)的地址碼和解封的時(shí)刻，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測(cè)器申請(qǐng)表）。

4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)的時(shí)刻、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱(chēng)和范圍。

5、記錄工程人員維修的時(shí)刻、人員名單，維修設(shè)備的名稱(chēng)和結(jié)果。

6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。

(二)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)刻，通知保安員的時(shí)刻與保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后信息反饋的時(shí)刻。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)刻、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。

記錄BTM氣體系統(tǒng)探測(cè)器報(bào)警的確切時(shí)刻、相應(yīng)地點(diǎn)，通知保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)刻，氣體放氣的時(shí)刻。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)刻和相應(yīng)的地點(diǎn)。

記錄其他專(zhuān)門(mén)情況的故障。

系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

系統(tǒng)差不多情況的數(shù)據(jù)采集；每月對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，具體測(cè)試項(xiàng)目如下：

(1)報(bào)警主機(jī)正常工作與故障情況的對(duì)比記錄。電源電壓、備用電源電壓測(cè)試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。

(2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測(cè)試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。

(3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測(cè)試、巡檢脈沖電壓測(cè)試，對(duì)地電阻測(cè)試。

(4)聯(lián)動(dòng)柜操縱設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測(cè)試。

(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測(cè)試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對(duì)地絕緣電阻測(cè)試。

(6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測(cè)器總數(shù)的誤報(bào)率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測(cè)試。起泵、停泵的手/自動(dòng)測(cè)試。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測(cè)試。

每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)依照以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對(duì)系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評(píng)定運(yùn)行狀況。評(píng)定的內(nèi)容應(yīng)有：

1、依照系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對(duì)比，評(píng)定系統(tǒng)的可靠性。

2、依照所測(cè)的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。

3、依照所測(cè)的絕緣電阻評(píng)定設(shè)備正常與否。

4、依照自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評(píng)定探測(cè)器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來(lái)評(píng)定探測(cè)器的正常與否。

5、依照所測(cè)的水壓評(píng)定系統(tǒng)正常與否。

6、依照各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手/自動(dòng)的檢測(cè)結(jié)果，評(píng)定系統(tǒng)正常與否。

3.2.6電梯及提升設(shè)備

3．2．6．1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：

電梯機(jī)房要緊出入門(mén)外應(yīng)有“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。

首層電梯廳門(mén)外應(yīng)有電梯的編號(hào)。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)頒發(fā)的有效的年檢合格證。

關(guān)于外墻用的提升設(shè)備多于一臺(tái)的應(yīng)做好編號(hào)。在其電源箱或操縱箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開(kāi)啟”的警示。

電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求：

電梯設(shè)備以巡檢為主。

（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：

記錄每天巡檢電梯的運(yùn)行狀況，包括電梯運(yùn)行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對(duì)講、回降操縱功能。

（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格：

電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）

電梯故障停梯記錄表

電梯保養(yǎng)停梯記錄表

電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）

其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）

當(dāng)班運(yùn)行人員要對(duì)其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。

運(yùn)行情況分析

每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對(duì)大廈電梯本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：

1.

全年電梯運(yùn)行的故障率（%）

故障率=故障停梯時(shí)刻/必須確保正常運(yùn)行時(shí)刻×100%

2.分析該時(shí)段系統(tǒng)運(yùn)行的要緊技術(shù)特點(diǎn)

3.分析該時(shí)段出現(xiàn)故障的要緊緣故

4.對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)

5.依照今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行治理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。3.2.7通信系統(tǒng)

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：

設(shè)備運(yùn)行記錄要求

運(yùn)行情況分析電池組應(yīng)放置在專(zhuān)用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類(lèi)電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。

系統(tǒng)標(biāo)識(shí)

(1)樓宇的操縱中心室的要緊出入門(mén)外應(yīng)有“中央操縱室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標(biāo)志牌。

(2)在操縱中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號(hào)線”，“自動(dòng)操縱信號(hào)線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個(gè)監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號(hào)線在出線口，在每路信號(hào)線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設(shè)備間及專(zhuān)用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。

樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。

（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)記錄

1、自控中心電腦，每年應(yīng)對(duì)自控系統(tǒng)所監(jiān)測(cè)的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤(pán)進(jìn)行記錄備份。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號(hào)，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測(cè)部位直接使用獨(dú)立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過(guò)分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采納數(shù)字錄象的除外。

3、自控系統(tǒng)監(jiān)測(cè)到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對(duì)應(yīng)系統(tǒng)部門(mén)進(jìn)行歸檔。

4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤(pán)作備份或用打印機(jī)打印出來(lái)，交由保安部門(mén)處理。

（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

1、每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)刻統(tǒng)計(jì)

2、每月每臺(tái)空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。

3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表。

（三）運(yùn)行記錄與備份

1、自控系統(tǒng)

當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤(pán)上，或者備份資料刻錄到光盤(pán)上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由操縱中心負(fù)責(zé)人對(duì)其運(yùn)行記錄各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)

當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀看每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)覺(jué)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對(duì)當(dāng)天各班的運(yùn)行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對(duì)當(dāng)月該系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格等進(jìn)行審核，再交給部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料治理人員歸檔。

3、運(yùn)行故障報(bào)告

當(dāng)自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運(yùn)行期間出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班運(yùn)行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運(yùn)行故障報(bào)告單上填寫(xiě)好故障的緣故，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，無(wú)法及時(shí)解決的應(yīng)及時(shí)通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報(bào)告上交給系統(tǒng)工程師及部門(mén)負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。

3．2.8.3運(yùn)行情況分析

每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對(duì)上年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告，該報(bào)告必須包含如下內(nèi)容：

1、全年由自控系統(tǒng)操縱的中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行的時(shí)刻。

2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。

3、分析系統(tǒng)出故障的要緊緣故，及解決方法。

4、分析系統(tǒng)運(yùn)行的要緊技術(shù)特點(diǎn)。

5、分析存在的問(wèn)題及解決方法。

6、對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。

7、依照該系統(tǒng)去年全年運(yùn)行情況，提出當(dāng)年運(yùn)行治理的意見(jiàn)，針對(duì)該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見(jiàn)性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級(jí)的建議及意見(jiàn)。

4.3設(shè)備檔案

物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺(tái)賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評(píng)價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。

4.3.1設(shè)備臺(tái)帳的概念

設(shè)備臺(tái)帳是設(shè)備治理的基礎(chǔ)資料。臺(tái)帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行治理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。

4.3.2設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目?jī)?nèi)容

4.3.2．1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。

包括設(shè)備類(lèi)型、品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)刻、購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻、安裝時(shí)刻、竣工驗(yàn)收時(shí)刻、投入運(yùn)行時(shí)刻、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)，原購(gòu)買(mǎi)合同編號(hào)、購(gòu)買(mǎi)合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱(chēng)額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。

4.3.2．2運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)打算后，對(duì)該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類(lèi)

依據(jù)專(zhuān)業(yè)用途進(jìn)行分類(lèi)：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)操縱系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。

4.3.3．1供配電系統(tǒng)：

（1）供電子系統(tǒng)要緊包括：

變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的愛(ài)護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。

（2）配電子系統(tǒng)要緊包括：

低壓配電柜（箱）、用戶(hù)配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的愛(ài)護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。

（3）照明子系統(tǒng)

戶(hù)外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等；

（4）戶(hù)內(nèi)的燈具：

大廳、過(guò)廊、樓梯、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室舞臺(tái)燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。

4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：

（1）中央空調(diào)子系統(tǒng)要緊包括：

制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣操縱設(shè)備等。

（2）專(zhuān)用空調(diào)子系統(tǒng)要緊包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專(zhuān)用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣操縱設(shè)備。

（3）專(zhuān)用空氣處理系統(tǒng)要緊包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣操縱設(shè)備。

（4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣操縱設(shè)備。

4.3.3．3給排水系統(tǒng)：

（1）給水子系統(tǒng)

升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣操縱；

（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開(kāi)水器、儀器儀表及配套電氣操縱；

（3）管道。

（4）排污子系統(tǒng)

抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣操縱設(shè)備

衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣操縱設(shè)備

排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）

通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣操縱）

污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系統(tǒng)：

（1）報(bào)警系統(tǒng)：

火災(zāi)報(bào)警操縱器（主機(jī)）；

火災(zāi)探測(cè)器（感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、復(fù)合探測(cè)器、氣體探測(cè)器、其他探測(cè)器）；

網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備

模塊。

手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕

警鈴

輔助指示裝置

隔離器

消防緊急電話(huà)

電梯回降操縱系統(tǒng)

停非消防電裝置

應(yīng)急廣播設(shè)備（2）滅火系統(tǒng)

Ⅰ.自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)

噴淋泵

濕式報(bào)警閥

水流指示器、檢修閥

噴淋頭

監(jiān)控閥

壓力繼電器

水力警鈴

延遲器

試驗(yàn)及泄漏裝置

管網(wǎng)及閥門(mén)

壓力表

Ⅱ消火栓子系統(tǒng)

消防水泵

穩(wěn)壓泵

氣壓罐

消火栓

接合器

消防水箱

管網(wǎng)及閥門(mén)

壓力表

Ⅲ氣體滅火

容器

瓶頭閥

釋放閥

噴嘴

配管

檢測(cè)操縱器

失重裝置

泡沫滅火

滅火器具

粉末滅火器

其他滅火器具

Ⅳ防火分區(qū)

風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）

風(fēng)道

送、排風(fēng)閥、余壓閥

防火卷簾、防火門(mén)（含閉門(mén)器）

防煙垂壁

操縱系統(tǒng)

Ⅳ安全疏散系統(tǒng)

疏散指示燈

應(yīng)急照明

4.3.3．5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)安防系統(tǒng)）：

Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ操縱設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺(tái)、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯操縱器、分割器、矩陣、解碼器、操縱器、計(jì)算機(jī)、其它；

Ⅲ對(duì)講系統(tǒng)；監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)、系統(tǒng)治理機(jī)、門(mén)鈴、可視對(duì)講、其它；

Ⅳ周邊器材；操縱機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、愛(ài)護(hù)器、其它；

Ⅴ安防軟件；報(bào)警軟件、監(jiān)控軟件、其它；

Ⅵ防盜報(bào)警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門(mén)磁、報(bào)警主機(jī)、警號(hào)、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無(wú)線接收器、接警卡、無(wú)線發(fā)射器、玻璃破裂探測(cè)器、其它；

Ⅶ門(mén)禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門(mén)禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門(mén)禁操縱器、其它；

Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺(tái)、金庫(kù)保險(xiǎn)、其它。

4.3.3．5電梯系統(tǒng)：

I.

乘客電梯

II.

載貨電梯

III.

客貨兩用電梯

IV.

病床電梯

V.

住宅電梯

VI.

服務(wù)電梯（雜物電梯）

VII.

特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫(kù)電梯、防爆電梯、戶(hù)外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道

VIII.

其它提升設(shè)備（液壓升降平臺(tái)、高空作業(yè)車(chē)）

IX.

電氣操縱系統(tǒng)

4.3.3．7樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)操縱系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：

I.

計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專(zhuān)用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；

II.

傳感器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專(zhuān)用操縱柜（箱）；

III.

家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。

4.3.3．8通訊系統(tǒng)：

I.

語(yǔ)音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、

II.

電話(huà)信息服務(wù)系統(tǒng)、

III.

傳真信箱系統(tǒng)、

IV.

可視電話(huà)系統(tǒng)

V.

無(wú)線對(duì)講機(jī)、

VI.

無(wú)線電臺(tái)、天線、

VII.

移動(dòng)通訊設(shè)備、

VIII.

交換機(jī)、

IX.

電話(huà)機(jī)、

X.

通訊線纜、管井、

XI.

電源、

XII.

計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。

4.3.3．9計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：

I.

綜合布線；

II.

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)治理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；

III.

交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.

視頻系統(tǒng)，包括有線、開(kāi)路、閉路電視及VOD點(diǎn)播系統(tǒng)；

V.

信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。

4.3.3．10視聽(tīng)廣播會(huì)議系統(tǒng)：包括會(huì)議系統(tǒng)

會(huì)議討論系統(tǒng)、會(huì)議同聲傳譯系統(tǒng)、會(huì)議表決系統(tǒng)。

I.

公共廣播（背景音樂(lè)系統(tǒng)）；

II.

周邊（調(diào)音臺(tái)、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺(tái)）；

III.

功放（專(zhuān)業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；

IV.

音箱（專(zhuān)業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.

視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺(tái)、電子白板）；

VI.

音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）；

VII.

輔助設(shè)備（機(jī)柜、話(huà)筒、耳機(jī)、線材）；

VIII.

同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)；

4.3.3．11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：

房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶(hù)墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)治理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。

.物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的格式和內(nèi)容

⑴依照不同分類(lèi)，物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳格式包括以下內(nèi)容：

I.

設(shè)備的規(guī)格型號(hào)；

II.

設(shè)備的名稱(chēng)；

III.

制造單位；

IV.

出廠日期及編號(hào)；

V.

設(shè)備的技術(shù)規(guī)范；

VI.

安裝地點(diǎn)（部位）；

VII.

數(shù)量；

VIII.

特不備注等。

(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價(jià)值的原始檔案，因此物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳具體內(nèi)容至少包括5個(gè)方面：

I.

檢修記錄：包括設(shè)備打算性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；

II.

系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等；

III.

技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整；

IV.

變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等；

V.

運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。4.3.3設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定

4．3．4設(shè)備正常

4．3．5故障

4．3．6大修

4．3．7更新

4.3.4故障報(bào)告

故障報(bào)告的格式

故障報(bào)告表上應(yīng)有公司名稱(chēng)、部門(mén)、故障報(bào)告人、故障表編號(hào)、事故（故障）發(fā)生時(shí)刻（年月日并要精確到幾時(shí)幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場(chǎng)人員名單、

發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）緣故解決方法恢復(fù)正常時(shí)刻、報(bào)告上級(jí)情況、系統(tǒng)工程師處理意見(jiàn)、領(lǐng)導(dǎo)處理意見(jiàn)。

故障報(bào)告的歸檔

故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書(shū)面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見(jiàn)，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門(mén)。然后檔案室資料員是依照文件夾里的部門(mén)、時(shí)刻、編號(hào)進(jìn)行歸檔工作。

5.0系統(tǒng)保養(yǎng)

5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念

按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)刻內(nèi)，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的差不多單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。

5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場(chǎng)路燈。

檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況和機(jī)房照明。

發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無(wú)松動(dòng)、有無(wú)漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)行十分鐘、停機(jī)后檢查有無(wú)漏水漏油。

5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

各層配電母線槽接頭：檢測(cè)運(yùn)行溫度。

外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、操縱開(kāi)關(guān)和線路有無(wú)損壞、開(kāi)關(guān)箱清潔除塵。

噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、操縱開(kāi)關(guān)和線路有無(wú)損壞、潛水泵運(yùn)行有無(wú)異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開(kāi)關(guān)箱清潔除塵。

公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、操縱開(kāi)關(guān)和線路有無(wú)損壞、開(kāi)關(guān)箱清潔除塵。

清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測(cè)運(yùn)行溫度。

高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無(wú)異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、操縱箱清潔除塵。

5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

各層配電房電箱：檢查電源開(kāi)關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)、按紐、各接線有無(wú)損壞和過(guò)載過(guò)熱。動(dòng)力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開(kāi)關(guān)接口有無(wú)過(guò)載過(guò)熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測(cè)母排接口、電纜接口、開(kāi)關(guān)接口運(yùn)行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。

5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。

高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車(chē)接口螺絲、開(kāi)關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗(yàn)開(kāi)關(guān)分合閘。

低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開(kāi)關(guān)等接口除塵緊線、試驗(yàn)開(kāi)關(guān)分合閘。

摟層配電房電源插接開(kāi)關(guān)箱：除塵緊線。

各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開(kāi)關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)、按鈕、各連線有無(wú)損壞和過(guò)載過(guò)熱、動(dòng)力箱T接口和總電源開(kāi)關(guān)接口有無(wú)過(guò)載過(guò)熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。

高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

發(fā)電機(jī)：操縱電箱和開(kāi)關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。

地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，操縱箱接口和電支機(jī)接口緊線，測(cè)量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。

建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。

0天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。

1外圍噴水池?zé)簦洪_(kāi)關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。

5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

消防栓泵和噴淋泵：手/自動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

濕式報(bào)警閥：響水力警鈴、報(bào)警返回信號(hào)、記錄壓力。

加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開(kāi)啟、主備電源投入。

減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。

各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無(wú)封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。

防火卷閘：手動(dòng)運(yùn)行下降上升、消防中心啟動(dòng)下降、下降返回信號(hào)、運(yùn)行狀況。

BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。

消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜和廣播柜：自動(dòng)檢測(cè)、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號(hào)碼和緣故、測(cè)試按鈕燈和信號(hào)燈、測(cè)試嘜克風(fēng)、備用電源測(cè)試。

濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況

5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

消防栓泵和噴淋泵：操縱電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換。

加壓排煙風(fēng)機(jī)：操縱電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤(rùn)滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。

BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。

防火卷閘：操縱電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無(wú)異響、調(diào)校限位位置。

濾毒室人力風(fēng)機(jī)：操縱電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。

消防中心設(shè)備：操縱柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。

5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測(cè)試：操縱電箱清潔除塵、1區(qū)報(bào)警響警鐘、2區(qū)報(bào)警響警笛亮閃燈、延時(shí)燈亮及延時(shí)刻啟動(dòng)、易熔片信號(hào)燈亮、瓶頭閥動(dòng)作、主機(jī)模擬盤(pán)顯示、消防中心顯示、備用電池手動(dòng)試驗(yàn)、煙感開(kāi)路故障測(cè)試。

各層端子箱：操縱電箱檢查和清潔除塵。

消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤(rùn)滑油、打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無(wú)異響。

設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。

消防指令電梯回降：消防中心操縱電梯已回降。

各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心操縱打開(kāi)、返回信號(hào)。

各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤(rùn)滑。

聯(lián)動(dòng)部分功能測(cè)試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話(huà)和消防廣播。檢測(cè)備用電源。

消防栓試驗(yàn)、感煙、感溫探測(cè)器抽查測(cè)試：測(cè)試探測(cè)器、消防噴淋管末端排水。觀看消防中心返回信號(hào)。

0消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。

1自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的自檢，檢測(cè)市電、備用電情況。5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤(rùn)滑。

各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤(pán)排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

消防栓泵和噴淋泵：操縱箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測(cè)運(yùn)行電流、檢測(cè)絕緣電阻，水泵密封處理。

加壓排煙風(fēng)機(jī)：操縱箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測(cè)運(yùn)行電流、檢測(cè)絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。

BTN氣體滅系統(tǒng)：操縱箱接線口緊線。主機(jī)測(cè)試。檢