知名地產地產成本管理分析-67

保利利地地產產成成本本管管理理分分析析報報告告組員員：：高高艷艷、、張張莉莉莉莉、、楊楊婷婷婷婷、、潘潘晨晨目錄公司簡介及運營現狀分析1內外部環(huán)境及SWOT分析2戰(zhàn)略定位3價值鏈及成本動因分析4戰(zhàn)略成本管理策略51、公司簡簡介及運運營現狀狀分析保利房地地產（集集團）股股份有限限公司（（以下簡簡稱“保利地產產”）是由中中國保利利集團公公司全資資子公司司保利南南方集團團有限公公司于1992年9月14日在廣州州市注冊冊成立的的全民所所有制企企業(yè)，公公司經批批準的經經營范圍圍為：一一級房地地產開發(fā)發(fā)，出租租本公司司開發(fā)的的商品房房，房屋屋工程設設計、舊舊樓拆遷遷等。1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析2011年房地產產綜合財財務比較較1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析同行業(yè)業(yè)對比比分析析保利地地產財財務評評估萬科地地產財財務評評估1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析財務分分析1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析保利地地產償償債能能力1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析流動比比率從流動比率率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出出保利的償償債能力正正逐漸降低低。2011年流動比率率比標準比比例2要小，此指指標及其相相關比較粗粗略地反映映了保利地地產的短期期償債可能能會有壓力力。1、公司簡介及及運營現狀分分析速動比率速動比率表示示流動資產中中可以立即變變現的那部分分資產的比率率。有表可知，保保利地產的變變現能力比較較差，會給短短期償債帶來來壓力1、公司簡介及及運營現狀分分析資產負債表由表可知保利利地產是常年年負債經營的的，資產負債債率基本呈現現逐年上升的的趨勢，說明明企業(yè)風險提提高，但是適適度的負債比比率能保證企企業(yè)進行經營營活動所需的的資金。1、公司簡介及及運營現狀分分析營運能力2011年2010年2009年2008年應收賬款周轉率57.1968.168.3581.51應收賬款周轉天數(天)6.295.295.274.42存貨周轉率0.230.280.290.27存貨周轉天數(天)1596.691294.51243.091337.79固定資產周轉率74.5135.66116.4294.11總資產周轉率0.290.30.320.33凈資產周轉率1.451.311.171.19保利地產運營營能力1、公司簡介及及運營現狀分分析應收賬款周轉轉率反映了企業(yè)應應收賬款變現現速度的快慢慢及管理效率率的高低。周周轉率高說明明收賬迅速，，賬齡較短；；資產流動性性強，短期償償債能力強；；可以減少收收賬費用和壞壞賬損失。從上表可以看看出從08年到11年應收賬款周周轉率持續(xù)下下降，收賬比比較慢,收賬費費用比比較高高,企業(yè)應應加強強應收收賬款款的管管理。。1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析存貨周周轉率率的快慢慢，不不僅反反映出出企業(yè)業(yè)采購購、存存儲、、生產產及銷銷售各各環(huán)節(jié)節(jié)管理理工作作狀況況的好好壞，，而且且對企企業(yè)償償債能能力及及獲利利能力力產生生決定定性的的影響響。一一般來來說存存貨周周轉率率越高高越好好。存存貨周周轉率率越高高，說說明其其變現現的速速度越越快，，周轉轉額越越大，，資金金占用用水平平越低低。上表中中可以以看出出11年的數數據相相比前前幾年年偏低低,說明存存貨管管理存存在的的問題題，占占用的的資金金比較較多。。1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析固定資資產投資得得當，，固定定資產產結構構合理理，能能夠充充分發(fā)發(fā)揮效效率。。反之之，說說明固固定資資產使使用效效率不不高，，提供供的生生產超超過不不多，，企業(yè)業(yè)的營營運能能力不不強。。圖中固固定資資產周周轉率率從08年到11年呈先先升后后降的的趨勢勢，說說明固固定資資產的的使用用效率率不高高。1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析總資產產周轉轉率是指企企業(yè)在在一定定時期期銷售售收入入與資資產總總額的的比率率。它它反映映企業(yè)業(yè)全部部資產產的利利用效效率，，是分分析和和評價價企業(yè)業(yè)全部部資產產管理理水平平的一一個綜綜合性性指標標。從08年到11年，逐逐漸下下降，，企業(yè)業(yè)應采采取各各項措措施來來提供供企業(yè)業(yè)的資資產利利用程程度，，比如如提高高銷售售收入入或處處理多多余的的資產產。1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析保利地地產成成長能能力1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析主營業(yè)業(yè)務收收入增增長率率是指企企業(yè)報報告期期主營營業(yè)務務收入入增長長額與與基期期主營營業(yè)務務收入入總額額的比比率，，它說說明了了企業(yè)業(yè)重點點發(fā)展展方向向的成成長性性，并并從業(yè)業(yè)務規(guī)規(guī)模擴擴張方方面衡衡量企企業(yè)的的持續(xù)續(xù)發(fā)展展能力力。保利地地產的的主營營業(yè)務務增長長率在在2007年到2009年間，，主營營業(yè)務務收入入增長長率出出現下下滑，，企業(yè)業(yè)發(fā)展展受阻阻，2010年主營營業(yè)務務收入入增長長率出出現了了上升升，但但2011年有出出現下下降，，可能能由于于政府府的調調控政政策,保利地地產應應該采采取更更加積積極的的措施施。凈利潤潤增長長率是企業(yè)業(yè)報告告期利利潤增增長額額與基基期凈凈利潤潤的比比率。。凈利利潤增增長率率也是是企業(yè)業(yè)成長長能力力的指指標。。并且且該指指標越越高，，說明明企業(yè)業(yè)積累累越多多，持持續(xù)發(fā)發(fā)展能能力越越強。。從表表中中可可以以看看出出，，保利利地地產產的的凈凈利利潤潤增增長長率率在在2007——2011連續(xù)續(xù)下下滑滑，，說明明該該公公司司的的持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展能能力力正正在在減減弱弱。。1、公公司司簡簡介介及及運運營營現現狀狀分分析析保利利地地產產盈盈利利能能力力由表表可可知知，，保保利利地地產產2011年的的盈盈利利水水平平要要好好于于去去年年，，凈凈利利潤潤和和毛毛利利潤潤都都有有提提高高。。1、公公司司簡簡介介及及運運營營現現狀狀分分析析1、公公司司簡簡介介及及運運營營現現狀狀分分析析由以以上上數數據據分分析析可可以以看看出出：保利利公公司司營營業(yè)業(yè)收收入入以以及及利利潤潤均均基基本本符符合合市市場場預預期期，，總總利利潤潤首首次次突突破破百百億億，，毛毛利利率率回回升升了了2.95個百百分分點點,凈利利潤潤超超過過了了萬萬科科。。12年毛毛利利率率的的穩(wěn)穩(wěn)定定甚甚至至繼繼續(xù)續(xù)上上升升仍仍然然可可期期。。公司司凈凈負負債債率率長長期期處處于于高高位位水水平平，，11年有有所所下下降降。。但但短短期期借借款款的的占占比比大大幅幅上上升升，，為為短短期期償償債債形形成成一一定定施施壓壓，，但但公公司司有有182億的的貨貨幣幣資資金金在在手手，，資資金金仍仍然然充充裕裕，，能能夠夠滿滿足足23億的的短短期期借借款款以以及及118億的一一年內內到期期非流流動負負債。。短期期借款款大幅幅提升升一方方面說說明融融資運運作空空間有有所緊緊縮，，另一一方面面也會會拉低低公司司業(yè)績績。保利地產的的經營規(guī)模模在2011年有了長足足的進步，，資產總量量已接近中中國地產的的龍頭老大大萬科公司司，但是在在規(guī)模經營營下，管控問題題越來越越嚴峻，，導致主主營業(yè)務務成本的的居高。面對國國家對地地產行業(yè)業(yè)的調控控，想要要有更為為優(yōu)秀的的表現，，需要在在營銷和和存貨周周轉管理理上認真真籌劃，，減少盲盲目擴張張帶來的的風險，，在適度度增長的的條件下下，做好好企業(yè)內內部管理理，適應應市場經經濟規(guī)律律。同時時，因注注重多元元化，分分擔單一一業(yè)務領領域市場場風險，，參與保保障房建建設，爭爭取政府府資源及及信貸資資源。2、內外部部環(huán)境及及SWOT分析（行業(yè)分分析）2、內外部部環(huán)境及及SWOT分析2.1外部環(huán)境境分析房地產行行業(yè)是一一個關系系很多相相關行業(yè)業(yè)的基礎礎建設行行業(yè)，屬屬于第三三產業(yè)。。由于他的的相關行行業(yè)較多多的是由由建筑材材料，土土地，人人力成本本，資金金等相關關因素組組成。所所以與上上述各因因素相關關的政治法律律、經濟濟、還有有相關行行業(yè)的技技術水平平對房地產產有很大大的影響響。隨著我國國改革開開放的深深入，全球化時時代的到來，，國外的的先進的的設計理理念和技技術必將將會給房房地產行行業(yè)造成成很大的的沖擊。。采用PEST分析法對對外部環(huán)環(huán)境進行行分析。。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析析2.1.1政治治法法律律環(huán)環(huán)境境（（PoliticalFactors）面對對房房地地產產這這幾幾年年的的瘋瘋漲漲，，國國家家制制定定了了很很多多相相關關的的政政策策，，法法律律來來限限制制他他的的價價格格。。而而這這些些具具體體的的政政策策也也給給房房地地產產業(yè)業(yè)帶帶來來了了很很大大的的沖沖擊擊。。具具體體如如下下：：稅收政策策政府調控控采取了了平穩(wěn)的的步驟前期----營業(yè)稅優(yōu)優(yōu)惠政策策有力地地促進二手房市市場部分城市市的房價價和成交交量已經經超越了了歷史的的最高記記錄，樓樓市投機機盛行，，市場已已經顯得得過熱，，房地產產優(yōu)惠政政策就要要適當退退出。限制房地產開發(fā)發(fā)的的貸款款管理對項目資本本金（所有有者權益））比例達不不到35%或未取得土土地使用權權證書、建建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證、建設工工程規(guī)劃許許可證和施施工許可證證的項目，，商業(yè)銀行行不得發(fā)放放任何形式式的貸款；；對經國土資資源部門、、建設主管管部門查實實具有囤積積土地、囤囤積房源行行為的房地地產開發(fā)企企業(yè)，商業(yè)業(yè)銀行不得得對其發(fā)放放貸款；2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析對已利用貸貸款購買住住房、又申申請購買第第二套(含）以上住住房的，貸貸款首付款款比例不得得低于40%。增加了投投資者投資資房地產的的成本，減減少了消費費者購買房房屋的成本本。切實調整住住房供應結構重點發(fā)展中中低價位、、中小套型型普通商品品住房、經經濟適用住住房和廉租租住房。各地都要要制定和實實施住房建建設規(guī)劃，，對新建住住房結構提提出具體比比例要求。。加快城鎮(zhèn)廉廉租住房制制度建設，，規(guī)范發(fā)展展經濟適用用住房，積積極發(fā)展住住房二級市市場和租賃賃市場，有有步驟地解解決低收入入家庭的住住房困難。。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析2.1.2經濟環(huán)境（（EconomicFactors）國家的經濟濟環(huán)境變化化如下：國民生產總總值持續(xù)高高速增長這是影響房房地產行業(yè)業(yè)的最主要要的經濟因因素，因為為只有需求求的增加才才能真正的的促進供給給的增加。。中國連續(xù)續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么么多年的經經濟飛速發(fā)發(fā)展，人民收入的的增加也導導致了購房房需求的旺旺盛。同時導致致了居民手手中貨幣的的增加，面面對著資金金的流向問問題，不少少人選擇了了購買樓房房。所以在在過去的十十年內，房房地產業(yè)火火熱，房價價飛速上漲漲。提高存款準準備金在去年一年年中，中央央銀行存款款儲備進持持續(xù)提高，，這一提高高將會進一一步收緊房房地產行業(yè)業(yè)的資金來來源，造成成”銀根”緊縮。不過過，這些主主要是針對對股市的，，所以對于于房地產業(yè)業(yè)來說，只只是一種牽牽連。同時時，由于現現在的房地地產行業(yè)的的籌資方式式多樣化，，致使很多多優(yōu)秀的房房地產企業(yè)業(yè)還是可以以挺過去。。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析存款加息去年銀行的的多次銀行行加息，雖雖然是主要要針對股市市的瘋漲，，但依舊對對房地產行行業(yè)產生了了影響。加加息無疑將將加大開發(fā)發(fā)經營成本本,最終將加速速行業(yè)內企企業(yè)的兩極極分化，給給優(yōu)質公司司帶來更多多擴張機會會，盈利能能力較差公公司的生存存環(huán)境將更更為艱難自從央行提提高貸款門門檻，有實實力的開發(fā)發(fā)企業(yè)對銀銀行的依賴賴越來越小小，貸款比比例越來越越小，通過自有資資金和其他他渠道籌集集資金的比比例越來越越大。股市市影影響響隨著著去去年年中中國國股股市市的的泡泡沫沫的的破破滅滅，，從從股股市市大大量量撤撤下下的的熱熱錢錢迅迅速速流流入入房房地地產產行行業(yè)業(yè)。。同同時時，，國國內內的的調調整整股股市市的的政政策策，，經經濟濟規(guī)規(guī)定定都都相相應應的的影影響響了了房房地地產產業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展。。2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析國民民生生產產總總值值持持續(xù)續(xù)高高速速增增長長提高高存存款款準準備備金金存款款加加息息股市市影影響響房地地產產行行業(yè)業(yè)作作為為我我國國經經濟濟發(fā)發(fā)展展的的““龍龍頭頭””產產業(yè)業(yè)，，國國外外游游資資不不斷斷涌涌入入，，各各大大主主要要城城市市的的房房價價持持續(xù)續(xù)攀攀升升，，整整個個經經濟濟呈呈現現過過熱熱態(tài)態(tài)勢勢，，政政府府接接二二連連三三地地出出臺臺了了系系列列的的金金融融調調控控手手段段，，試試圖圖穩(wěn)穩(wěn)定定市市場場，，保保證證經經濟濟長長久久健健康康的的發(fā)發(fā)展展，，同同時時也也避避免免過過高高房房價價引引來來的的社社會會潛潛在在問問題題。。從從緊緊的的金金融融手手段段，，銀銀行行存存款款準準備備金金率率連連續(xù)續(xù)提提升升，，對對于于房房產產市市場場的的資資金金來來源源起起到到明明顯顯抑抑制制，，同同時時加加強強商商業(yè)業(yè)性性房房地地產產信信貸貸管管理理也也一一定定程程度度上上抑抑制制了了房房地地產產需需求求。。2、內外部部環(huán)境及及SWOT分析2.1.3社會與文文化要素素（SocioculturalFators）各國的社會與文文化對于企業(yè)業(yè)的影響不盡盡相同。作為為中國，有著著很明顯的區(qū)區(qū)別于其他國國家的社會與與文化。對于于房地產行業(yè)業(yè)來說，社會會和文化的影影響也是很大大的。家庭結構因素素目前我過家庭庭結構發(fā)生了了顯著的變化化，向小型化發(fā)展展。這是計劃生生育政策和離離婚率上升共共同作用的結結果。同時隨著觀念念的改變，很很多年輕人結結婚后不愿與與父母一起居居住，家庭購房需求求加大。人口因素中國七八十年年代生育高峰峰時出生的那那一批人有大大部分人已經經在城市站穩(wěn)穩(wěn)腳跟，他們們對房子的需需求具有極大大的剛性。2、內外部環(huán)境境及SWOT分析對于計劃生育育初期出生的的那一代人，，現在也是住住房消費人群群，而這些人的消消費能力是巨巨大的，首先先他們的經濟濟條件良好，，其次，從父父母那里得到到的贊助也會會很大。這些些客觀原因使使得外界普遍遍對近期房價價下降不報大大的希望。短短期內房地產產行業(yè)仍然會會非常興盛。。社會城市化中國的經濟發(fā)發(fā)展迅速，而而中國舊有的的農村人口密密集將會逐漸漸向城市轉移移。2每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村村轉移到城城市。而這這些城市人人口的增加加必然會帶帶動房地產產的行業(yè)的的發(fā)展。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析2.1.4技術要素（（TechnologicalFactors）相對于其他他行業(yè)來說說，房地產產的生產技技術科技并并不是要求求很高。但但是對于投投資，營銷銷方面，房房地產的科科技創(chuàng)新具具有了很大大的改變。。融資創(chuàng)新房地產行業(yè)業(yè)也有著自自己的創(chuàng)新新融資方法法。去年我我國房地產產開發(fā)企業(yè)業(yè)資金來源源的統(tǒng)計結結果顯示，，企業(yè)自籌籌資金不足足28％，銀行融融資占21.7％，建筑公公司的工程程墊款和購購房者的預預付款占38％（后者的的80％也源于銀銀行貸款）），在資本本市場的直直接融資僅僅占總量的的十分之一一。因此在在銀行緊收收錢袋之際際，廣大中中小開發(fā)商商必須積極極謀求在資資本市場一一搏。首先先是信托業(yè)業(yè)的發(fā)展。。其次是購購房者的預預付款，最最后是公司司上市。銷售創(chuàng)新房地產行業(yè)業(yè)在經過去去年以及今今年的政府府宏觀調節(jié)節(jié)，銀行的的貸款要求求嚴格，利利息提高等等政策，面面臨著越來來越艱難的的市場環(huán)境境。房地產產行業(yè)也依依據自己的的銷售特色色，合理的的選擇了適適合于自己己的銷售方方法。2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析建筑筑技技術術應應用用比比例例提提高高2010年，，對對房房地地產產產產品品技技術術含含量量就就提提出出了了更更高高要要求求。。而而技技術術含含量量所所帶帶來來的的是是產產品品質質量量、、人人性性化化、、舒舒適適度度、、節(jié)節(jié)能能環(huán)環(huán)保保等等方方面面核核心心居居住住品品質質的的提提升升，，這這些些才才是是地地產產產產品品正正真真立立于于不不敗敗之之地地的的核核心心競競爭爭力力。。精細細化化整整合合產產品品設設計計趨趨勢勢。。對于于正正在在全全面面建建設設的的中中國國房房地地產產市市場場，，高高精精度度整整合合設設計計、、標標準準化化模模式式將將是是未未來來產產品品開開發(fā)發(fā)的的必必然然趨趨勢勢。。房房地地產產產產品品在在進進行行設設計計之之前前，，就就應應考考慮慮到到客客戶戶未未來來的的更更多多需需求求，，從從結結構構到到戶戶型型、、室室內內設設計計、、家家裝裝配配套套、、營營銷銷策策劃劃等等，，都都需需要要有有更更精精準準、、人人性性化化的的考考慮慮，，可可進進行行靈靈活活的的變變更更和和調調整整，，適適應應不不同同的的居居住住習習慣慣和和生生活活群群體體。。2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析2.2內部部環(huán)環(huán)境境分分析析(行行業(yè)業(yè)分分析析)主要要競競爭爭者者分分析：目前前，，萬科科地地產產在在行行業(yè)業(yè)處處于于領領先先地地位位，從從個個股股財財務務評評估估來來看看，，保保利利的的成成長長力力、、現現金金流流量量和和盈盈利利能能力力遠遠遠遠滯滯后后于于萬萬科科，，大體略略勝金金地一一籌，所以以，保利還還存在在很大大的發(fā)發(fā)展空空間。。主要替替代者者分析：廉租房房，二二手房房屋，對低低收入入家庭庭吸引引力比比較大大；經濟適適用房房，社社會保保障性性質的的商品品住宅宅，具有有價格格低的的特點點；潛在進進入者者分析：跨國公公司到中國國開辟辟市場場：自自改革革開放放以來來，外外國公公司逐逐漸關關注于于中國國市場場，但但是壁壁壘較較高，，不構構成太太大威威脅；；大陸潛潛在競競爭者者：民企企迅速速發(fā)展展，并并逐漸漸成為為了房房地產產投資資增長長的主主要動動力；；買方分分析：購房者者的經經濟狀狀況：：購房房者的的經濟濟狀況況在很很大程程度上上決定定了樓樓價的的多少少；購買買者者的的心心理理預預期期:對房房價價的的變變動動有有著著一一定定影影響響，，如如當當樓樓市市低低迷迷時時消消費費者者對對樓樓市市的的信信心心下下降降，，導導致致樓樓房房售售出出數數量量減減少少；；國家家政政策策對對購購房房者者的的影影響響，，從從而而使使購購房房者者的的行行為為進進一一步步影影響響到到樓樓市市；；部分分炒炒房房團團對對樓樓市市的的影影響響。。2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析主要要供供應應商商分分析：水泥泥價價格格走走勢勢：：2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析主要要供供應應商商分分析：鋼材材價價格格走走勢勢預預測測：：2、內內外外部部環(huán)環(huán)境境及及SWOT分析析2.3SWOT分析析優(yōu)勢勢：：1.公司司最最大大的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢在在于于其其資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢。。由于于公公司司的的控控股股股股東東保保利利集集團團源源于于總總參參裝裝備備部部，，其其在在全全國國各各主主要要城城市市和和地地區(qū)區(qū)都都具具有有豐豐富富的的資資源源，，包包括括土地地、、資資金金和和人人脈脈。這這有有利利于于保保利利地地產產在在全全國國各各地地的的擴擴張張，，而而且且也也非非常常有有利利于于控控制制公公司司的的擴擴張張風風險險。。2.良好好的的執(zhí)執(zhí)行行力力將將保保證證公公司司高高速速發(fā)發(fā)展展。。強大的執(zhí)執(zhí)行力是是將戰(zhàn)略略與決策策付諸現現實的保保證,保利地產產擁有一一支有著著很高的的專業(yè)能能力和職職業(yè)操守守,對工作兢兢兢業(yè)業(yè)業(yè),對公司忠忠心耿耿耿的執(zhí)行行團隊；；同時公公司嚴謹謹、科學學的企業(yè)業(yè)管理制制度也為為各項工工作的執(zhí)執(zhí)行提供供了良好好的客觀觀環(huán)境。。專業(yè)的的團隊與與雷厲風風行的軍軍旅作風風,形成為保保利地產產強大的的工作執(zhí)執(zhí)行力。。保利地產產一向以以“快””著稱。。經過十十幾年的的專業(yè)運運作,公司已經經具備了了很強的的開發(fā)實實力,一般住宅宅項目從從獲得土土地到實實現銷售售只需要要一年半半左右的的時間。。這種高效效的項目目運作能能力是公公司的核核心競爭爭優(yōu)勢之之一。2、內外部部環(huán)境及及SWOT分析3.卓越的戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理能力2010年，公司司結合““十一五五”經營營成果，，編制了了“十二二五”發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，公司司十年戰(zhàn)戰(zhàn)略很清清晰，提提出“三三個為主主、三個個結合””的發(fā)展展戰(zhàn)略，，確立了了銷售超超千億、、凈利潤潤過百億億的發(fā)展展目標。。4.優(yōu)秀的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展能力力2010年，公司司大力推推進區(qū)域域布局深深化，以以一線省省會城市市為中心心向二三三線城市市縱深發(fā)發(fā)展，全全年新進進12個城市。。全年新新增房地地產項目目45個項目，，截止報報告期末末公司擁擁有可結結算資源源4195萬平方方米，，可持持續(xù)發(fā)發(fā)展能能力進進一步步增強強。5.行業(yè)領領導品品牌形形象深深入人人心優(yōu)異的的經營營業(yè)績績和規(guī)規(guī)范的的企業(yè)業(yè)運作作不斷斷強化化公司司“和和者筑筑善””的品品牌形形象，，品牌牌價值值持續(xù)續(xù)提升升，影影響力力不斷斷增強強，連連續(xù)五五年蟬蟬聯““國有有房地地產企企業(yè)品品牌價價值TOP10”榜首。“親親情和院””物業(yè)服務務品牌在全全國106個社區(qū)得到到廣泛認可可。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析劣勢：1.公司在2009年購入約1000萬平方米的的土地儲備備，土地成成本較高，，這使其應應對市場調調整時的銷銷售價格彈彈性較小。。2.凈負債率較較年初上升升39個百分點至至162%：主要源于于期內借款款增加和貨貨幣資金下下降?？紤]慮到期末公公司尚有156億元貨幣資資金，財務壓力有有增加。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析機會：1、保利地產產基本完成成了全國化化布局，開開始進入收收獲期，市市場占有率率將迅速提提升。2、中國的城城市化進程程仍要繼續(xù)續(xù)很長時間間，二三線線城市成長長空間巨大大,二、三線城城市化進程程提速。3、國家政策策重點發(fā)展中中低價位、、中小戶型型普通商品品住房,所以中小戶型普普通商品住住房已經開始進進入快速增增長期。2、內外部環(huán)環(huán)境及SWOT分析威脅：1.保利集團將將深圳等地地的地產業(yè)業(yè)務注入保保利香港（（119，HK），與保利利地產產生生競爭關系系對其資源源獲得和市市場均造成成威脅。2.市場變化風風險2011年隨著緊縮縮貨幣政策策、信貸政政策、“限限購令”和和保障房供供應等房地地產調控政政策的實施施，調控效效果將逐步步顯現，房地產市場場將出現階階段性波動動；3.深化區(qū)域布布局帶來的的管控風險險2011年全年新進進城市12個，同時各各區(qū)域均實實現了多項項目運作。。隨著公司司管理幅度的的加大，管管理鏈條的的延伸，公公司的管理理難度和管管控風險在在增加。3、戰(zhàn)略定位位通過以上分分析，我們們可以看到到，國家的的宏觀政治治、經濟政政策，都是是“堅持房地產產調控政策策不動搖，，促進房價價合理回歸歸”，繼續(xù)續(xù)從緊的調調控政策，，以限貸和和限購為核核心的房地地產調控政政策，加上上連續(xù)數次次加息，使使得地價、、資金成本本上升。以以前前房房地地產產市市場場土土地地低低成成本本、、資資金金低低成成本本運運作作時時代代和和政政策策寬寬松松時時代代、、房房地地產產企企業(yè)業(yè)暴暴利利時時代代已已經經過過去去。。房地地產產業(yè)業(yè)將將進進入入薄薄利利時時代代。。隨著著史史上上最最為為嚴嚴厲厲的的調調控控，，房房地地產產業(yè)業(yè)迎迎來來了了從從分分散散到到集集中中，，從從良良莠莠并并存存到到優(yōu)優(yōu)勝勝劣劣汰汰的的大大洗洗牌牌。。由由于于持持續(xù)續(xù)的的調調控控以以及及貨貨幣幣政政策策的的收收緊緊，，多多數數開開發(fā)發(fā)商商陷陷入入了了困困境境，，房地產產業(yè)的的競爭爭將更更加激激烈。保利地地產的的企業(yè)資資源、、能力力和財財務水水平的綜合合分析析使得得企業(yè)業(yè)必須須做出出戰(zhàn)略略調整整。3、戰(zhàn)略略定位位保利地地產只只有保保持其其成本本領先先地位位的技技術變變革才才能為為企業(yè)業(yè)帶來來持久久的成成本優(yōu)優(yōu)勢。。當成成本領領先的的企業(yè)業(yè)的價價格相相當于于或低低于其其競爭爭廠商商時、、它的的低成成本地地位就就會轉轉化為為高收收益。。所以通通過以以上分分析，，保利利應該該在近近幾年年內將將發(fā)展展戰(zhàn)略略定位位為成本領領先戰(zhàn)戰(zhàn)略。。4.價值鏈鏈及成成本動動因分分析4.1房地產產企業(yè)業(yè)的價價值鏈鏈組成成部分分市場預測、投資機會尋找和篩選、細化投資方案等活動。投資開開發(fā)活活動的的關鍵鍵部分分：可可行性性研究究、談談判簽簽約、、工程程施工工建設招投標標、獲取貸貸款和金融融服務支持持營銷推廣、、產品定價價、廣告策策劃、銷售售、租約談談判和租賃賃管理交房、客戶戶入住及后后期的物業(yè)業(yè)管理、設設施管理和和資產管理理等4.價值鏈及成成本動因分分析4.價值鏈及成成本動因分分析4.1企業(yè)內部價價值鏈分析析：投資策劃能掙錢的項項目，才是是好項目，，所以在一一個項目的的投資策劃劃時，就應應建立在認認真、客觀觀的調研和和分析之上上，選擇有有優(yōu)勢的項項目。重點點對市場現現行售價和和預期走勢勢進行準確確的調查判判斷，確定定目標售價價。土地獲取土地成本優(yōu)優(yōu)勢是項目目成功之本本。如何獲獲取一個優(yōu)優(yōu)惠的土地地價格，這這是保利可可以考慮的的方向。規(guī)劃設計事實證明科科學合理的的設計可以以降低10%的工程造價價，所以在在考慮設計計的可行性性基礎上，，降低造價價。4.價值鏈及成成本動因分分析采購管理不同的采購購標準、供供應商的選選擇方式、、供應商的的管理等，，都對采購購管理成本本有影響。。工程管理工程實施階階段的現場場管理、撥撥款速度、、索賠風險險等會影響響施工管理理。營銷管理營銷推廣計計劃的制定定、營銷路路線的選擇擇、銷售費費的制定都都會影響營營銷效果和和成本。物業(yè)管理提供物業(yè)管管理的范圍圍、標準、、服務水平平等都會影影響你物業(yè)業(yè)管理成本本和客戶滿滿意度。品牌塑造傳傳播4.價值鏈及成成本動因分分析經營操作風風險大經營操作風風險小4.價值鏈及及成本動動因分析析企業(yè)外部部價值鏈鏈分析：：4.價值鏈及及成本動動因分析析4.2企業(yè)外部價值值鏈分析：充分利用招標標優(yōu)勢：保利地產作為為房地產行業(yè)業(yè)的前三強，，有著良好的的社會聲譽譽，大多數數企業(yè)是愿意和保保利合作的的，在招標標過程中，可以適適當增加合合格承包方方的比例，從中擇擇優(yōu)。深化集團采采購，加強強招投標管管理，完善成本控控制考核體體系等方式式，有效降低成本本。4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業(yè)外部價價值鏈分析析：開發(fā)利用供供應商的聯聯系:供應商不僅僅生產著企企業(yè)用于價價值鏈的產產品或服務務，而且在在成本方面面也影響著著企業(yè)。對合作過的的供應商進進行績效評評估，選擇擇優(yōu)秀供應應商建立長長期合作伙伙伴關系，，從而降低低采購成本本和庫存成成本。4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業(yè)外部價價值鏈分析析：處理好與建建筑商（施施工方）之之間的關系系由于設計已已完成，施施工階段工工程量已完完全具體化，，因而影響響工程投資資的可能性性只有5%-10%，節(jié)約投資資的可能性性已經很小，但工程程投資都主主要發(fā)生在在這一階段段，浪費投資資的可能性性很大。所所以在確定定施工方后，，要處理好好與施工方方的關系，，盡可能地不不存在拖欠欠款之類的的消極現象象，以免影響響工人情緒緒，從而間間接的增加加成本。4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業(yè)外部價價值鏈分析析：處理好與與銷售商商之間的的關系對顧客需需求的把把握,只有了解解了顧客客的需求,房地產企企業(yè)才能能真正進進入狀態(tài)態(tài),特別是在在競爭激激烈的今今天,人們對住住房的要求越越來越苛苛刻,房地產商商要盡可可能地和銷售售商合作作去挖掘掘顧客的的需求，，共同提提高顧客客的滿意意度。4.價值鏈及及成本動動因分析析成本動因因分析（1）結構性性成本動動因分析析(StructuralCostDriver)（2）執(zhí)行性性成本動動因分析析（ExecutionCostDriver)4.價值鏈及及成本動動因分析析(1)規(guī)模經濟濟：所謂規(guī)規(guī)模經濟濟是指在在價值鏈鏈活動規(guī)規(guī)模較大大時，活活動的效效率提高高或活動動成本可可分攤于于較大規(guī)規(guī)模的業(yè)業(yè)務量而而使單位位成本降降低。(2)整合程度度：整整合是指指企業(yè)為為了使業(yè)業(yè)務領域域更廣泛泛，更直直接，在在業(yè)務流流中向兩兩端延伸伸至直接接銷售，，零部件件內制和和原材料料供應等等。(3)學習與溢溢出：企業(yè)價價值鏈活活動可以以通過學學習的過過程提高高作業(yè)效效率從而而使成本本下降。。(4)技術:技術在企企業(yè)價值值鏈的各各項活動動中的應應用水平平是決定定其成本本高低的的關鍵因因素之一一。(5)多樣性:指提供給給客戶的的產品、、服務的的種類；；結構性成成本動因的內容4.價值鏈及及成本動動因分析析（1）規(guī)模模經濟濟：由于國國家對對房地地產行行業(yè)的的宏觀觀調控控，使使得一一些中中小房房地產產企業(yè)業(yè)面臨臨破產產的風風險，，這對對保利利來說說是一一個機機會，，可以以借此此機會會通過過低價價收購購資產產，實實現低低成本本擴張張，從從而擴擴大企企業(yè)的的規(guī)模模，數數據顯顯示：：保利利地產產進入入全國國19個城市，輻輻射中、東東部經濟發(fā)發(fā)達區(qū)域，，基本完成成全國布局局。因此此，具有全全面市場調調研能力、、及時把握握市場變化化情況，熟熟悉各區(qū)域域地產市場場特色，形形成規(guī)模經經濟。從城城市平均銷銷售額來看看，保利與與行業(yè)領袖袖存在較大大差距，說說明通過精精耕目前已已進入市場場，可迅速速在不增加加管理難度度的基礎上上擴大規(guī)模模。4.價值鏈及成成本動因分分析（2）整合程度度保利地產作作為央企，，背景深厚厚，故可以以利用其在在融資渠道道、土地獲獲取、商譽譽等方面的的優(yōu)勢，著著力加強自自己的核心心競爭能力力，對于不不擅長的業(yè)業(yè)務，可以以分包出去去，但同時時要注意分分散自己的的經營風險險。（3）學習與溢溢出保利地產作作為央企，，人員冗余余的現象是是比較突出出的，保證證人員的精精簡和提高高人員的學學習能力、、激發(fā)員工工的共同愿愿望是比較較重要的。。保利在規(guī)規(guī)范化管理理方面為什什么一直直停滯不前前，主要原原因是缺乏乏系統(tǒng)、整整體的解決決思路，如如果保利利在管理的的改進上，，能夠讓員員工都形成成先思考的的習慣，或或許業(yè)績增增長要來的的更快一些些。4.價值鏈及成成本動因分分析（4）技術保利地產可可以通過增增加與供應應商的聯系系，增加新新材料的推推廣應用，，開發(fā)新品品精品，應應用科技成成果等來實實現技術創(chuàng)創(chuàng)新。（5）多樣性房地產是城市市建設的重要要組成部分，，所以保利地地產既要緊跟跟現在城市的的發(fā)展趨勢，，又要滿足細細分群體的多多元化需求，，產品的功能能設計既要體體現前瞻性，，又要保持后后續(xù)性。實現現產品的多樣樣性，不僅能能滿足客戶的的需求，還能能有效地降低低成本。保利集團投入入產品創(chuàng)新的的資源遠不及及萬科，大部部分產品以模模仿為主，沒沒有形成自己己的產品特色色。建議加大大對產品研發(fā)發(fā)部門的資金金和人員投入入。在營銷活活動方面，主主要通過模仿仿和借鑒同行行企業(yè)的成功功經驗，服務務營銷和關系系營銷不到位位。建議提高高營銷執(zhí)行能能力，改變營營銷組織及績績效考核制度度，開辟新的的營銷方式。。如嫁接營銷銷渠道：與裝裝修企業(yè)，家家電企業(yè)等聯聯盟，降低顧顧客裝修購買買家具成本，，提高顧客滿滿意度。4.價值鏈及成本本動因分析4.價值鏈及成本本動因分析（1）生產能力運運用模式生產能力運用用模式主要通通過固定成本本影響企業(yè)的的成本水平。。對于房地地產行業(yè)來說說，固定成本本是相對穩(wěn)定定的，為了應應對企業(yè)的持持續(xù)發(fā)展，企企業(yè)都保持著著一定的規(guī)模模，而維持這這個規(guī)模的沉沉沒成本即固固定成本是十十分巨大的。。在后金融危危機時代，保保利地產可以以通過承擔保保障性住房建建設來分擔與與消化固定成成本，從而更更好地維持企企業(yè)的生存。。（2）聯系保利地產可以以通過在房地地產市場中的的資源優(yōu)勢積積累，通過業(yè)業(yè)務整合和良良好的資金鏈鏈，逐步向復復合型房地產產企業(yè)發(fā)展。。以房地產開開發(fā)為核心，，業(yè)務范圍逐逐漸向房地產產產業(yè)鏈的相相關行業(yè)延伸伸，分散經營營風險。同時時，可以通過過與其他房地地產企業(yè)在戰(zhàn)戰(zhàn)略性資源和和核心競爭力力上的整合，，以謀求更長長遠的發(fā)展。。4.價值鏈及成本本動因分析（3）全面質量管管理保利地產在提提高開發(fā)項目目質量的同時時，還要注意意不斷提高房房地產開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)中各項工工作的質量。。還要做好前前期準備階段段，包括項目目決策與策劃劃，各種行政政申請與審批批，設計與施施工的招標，，房屋銷售階階段以及售后后服務階段等等影響房地產產項目開發(fā)整整體質量的各各階段質量管管理工作。培培養(yǎng)全體職員員從高層決策策人員到一線線售樓人員的的質量主體意意識，謀取全全體員工對質質量的承諾，，同時還要將將質量目標層層層分解到個個人，從而形形成質量管理理人人關心，，人人有責，，共同努力，，全員參與的的局面。（4）員工對企業(yè)業(yè)的向心力企業(yè)各部門的的每一位員工工都與成本直直接相關，只只有依靠全體體員工的互相相配合，共同同努力，才能能將成本置于于真正的控制制之中，才能能實現成本管管理目標。5.戰(zhàn)略成本管理理策略投資策劃階段段：在認真、客觀觀的調研和分分析之上，選選擇有優(yōu)勢的的項目；對市場現行售售價和預期走走勢進行準確確的調查判斷斷，確定目標標售價。對產品定位要要建立在技術術方案可行的的基礎之上。。土地地獲獲取取階階段段土地地獲獲取取成成本本優(yōu)優(yōu)勢勢是是項項目目成成功功之之本本，，應應充充分分利利用用保保利利央央企企的的背背景景，，降降低低土土地地獲獲取取成成本本。。規(guī)劃劃設設計計階階段段科學學合合理理的的設設計計可可以以降降低低10%的工工程程造