物業(yè)協(xié)議培訓文件

90/90第一部治理及服務人員配備一、指導思想本著精減高效的原則，在保證搞好治理和服務的前提下，盡量縮小治理機構(gòu)，精減人員，提高辦事效率。機構(gòu)設置在總公司的領導下，設物業(yè)總經(jīng)理1人；下設行政人事部、財務部、物業(yè)部、保安部、工程部；每部設主管一人。編制定員初步編制定員25人；具體機構(gòu)設置及崗位編制定員圖示如下；社區(qū)（一期）物業(yè)治理組織架構(gòu)圖物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理（1人）門崗（16人）主管（1人）維修工（7人）保潔員（13人）主管（1人）客服經(jīng)理（7人）文員（1人）保安部（計17人）工程部（計8人）物業(yè)部（計20人）行政、人事部（計1人）財務部（計1人）門崗（16人）主管（1人）維修工（7人）保潔員（13人）主管（1人）客服經(jīng)理（7人）文員（1人）保安部（計17人）工程部（計8人）物業(yè)部（計20人）行政、人事部（計1人）財務部（計1人）出納出納（1人）社區(qū)（一期）物業(yè)治理人員配備部門職位人員配備要緊工作內(nèi)容物業(yè)總經(jīng)理1人負責小區(qū)各項經(jīng)營、日常治理工作的開展。行政人事部文員1人負責具體辦理人事及行政事物。財務部出納1人負責收費，庫房治理等日常賬務工作。物業(yè)部物業(yè)治理員7人負責處理客戶投訴、客戶報修，催繳費用，客戶檔案資料的治理，客戶遷入遷出治理，二裝治理，定期組織客戶意見調(diào)查等。保潔工13人負責各自工作區(qū)域的清潔衛(wèi)生。工程部主管1人負責主管小區(qū)工程設備設施的正常運轉(zhuǎn)，制定各項實施細則，對工程部人員進行日常工作檢查。維修工7人負責小區(qū)的綜合維修工作。保安部主管1人負責主管小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)消防工作，制定各項實施細則，對安保部人員進行日常工作檢查。保安員16人負責對小區(qū)進出人員及物品的治理，處理各類突發(fā)事件及小區(qū)的治安巡邏。合計48人各部門崗位職責及編制定員物業(yè)總經(jīng)理崗位職責及編制定員編制定員：1人在總公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理的直接領導下，全面負責治理處的日常治理工作。全面負責項目經(jīng)營治理工作，組織協(xié)調(diào)治理處職員開展各項治理服務工作，充分發(fā)揮每位職員的工作積極性和主動性，確保達成公司既定的各項工作方針及目標。認真執(zhí)行國家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)及公司的各項工作方針、打算和指令，定期向公司匯報治理處工作情況。合理操縱費用開支，制定并落實多種經(jīng)營措施，完成公司下達的年度經(jīng)營指標任務。檢查治理處治理服務過程，檢查服務質(zhì)量記錄，并提出糾正預防措施，驗證糾正結(jié)果。及時對客戶投訴及不合格服務采取糾正和預防措施，并報公司備案。負責組織與客戶溝通，及時認真地研究客戶提出的合理要求并予以解決。收集各類信息，采納合理化建議。對各類張貼的公告，下發(fā)、上報文件簽署或授權(quán)簽署，并對結(jié)果負責。組織召開治理處工作例會，及時了解人員狀態(tài)、工作中存在的不足、工作難點，檢查、總結(jié)和布置工作。負責治理處新職員的崗前培訓、各類人員的在職培訓、主管級以下人員升職培訓和調(diào)職培訓，確保培訓效果。完成公司交辦的其它各項工作任務。行政人事部崗位職責及編制定員編制定員：1人認真貫徹公司的各項規(guī)章制度；做好日常行政治理工作，協(xié)助起草報告、總結(jié)、打算、申請等公文、函件；負責辦公室內(nèi)務工作的監(jiān)督、檢查并向項目經(jīng)理匯報；負責繳納公司的電話費工作；負責全公司的服務類物資、固定資產(chǎn)、勞保、行政辦公用品及其它低值易耗品價格的操縱、申請、采購工作；負責建立健全公司的資產(chǎn)臺帳，并對資產(chǎn)實行有效的治理，定期盤點、對帳、檢查，發(fā)覺問題及時匯報；負責具體辦理公司車輛的年檢、年審、保險、維修并與治理部門聯(lián)系。負責與其它部門的工作聯(lián)絡，協(xié)助各部門做好行政接待及重要領導、貴賓的接待工作；負責會議的安排、布置，文件、資料的收集、整理工作。負責公司各種經(jīng)營證照的辦理和年審換證工作。負責起草、修訂公司內(nèi)部人力資源培訓、教育的各項規(guī)章制度；負責對公司系統(tǒng)的人力資源狀況進行評估，制定職工隊伍建設的進展規(guī)劃；負責制定職員教育培訓的打算、組織、督導和授課工作，并對年度職員教育培訓工作有效性進行評估；每月負責對各治理處的月度培訓實施檢查。負責公司系統(tǒng)的規(guī)章制度執(zhí)行情況和勞動紀律督導、檢查，并將檢查結(jié)果上報經(jīng)理；負責公司系統(tǒng)工資基金治理和績效考評工作；負責文件、資料的打印、登記、發(fā)放、傳真收發(fā)、復印、裝訂保管及歸、存檔工作；負責各合同建檔保管；負責各類印章、證照保管和使用治理工作；做好各項目的重要資料、證件等物品的保管、年檢工作；負責辦公用品的入庫、發(fā)放和治理工作；負責辦理職員的飯卡、食宿卡、工服單、更衣柜鑰匙等工作；收發(fā)報刊函件及整理保管報紙；治理辦公用水；負責工資核算，勞動工資臺帳記帳；負責各項勞動保險代扣代繳，月報及社保登記證、年檢；辦理職員轉(zhuǎn)正、定級和辦理招工、招聘手續(xù)；負責職能部門的考勤統(tǒng)計工作；負責全公司的人事檔案的治理；完成領導交界的其他工作。物業(yè)部崗位職責及編制定員編制定員：7人物業(yè)部崗位職責負責提供小區(qū)治理服務咨詢負責受理客戶投訴和客戶報修負責辦理客戶遷入、遷出和二次裝修的治理負責協(xié)助客戶辦理電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)負責建立、保管客戶資料檔案物業(yè)部治理員崗位職責在治理處經(jīng)理的直接領導下，負責治理處物業(yè)部的日常工作。組織、協(xié)調(diào)物業(yè)部職員的日常工作，并對工作質(zhì)量負責。負責客戶的各項投訴接待工作，并及時針對投訴內(nèi)容制定糾正預防措施，依照治理處每季度下發(fā)的《客戶意見詢征問卷》反饋內(nèi)容進行回訪工作。在治理處與客戶間建立完善的服務項目。每周月向項目經(jīng)理提交總結(jié)報告和工作打算。定期巡視治理區(qū)域、訪問客戶，與客戶保持良好的溝通聯(lián)系。為物業(yè)治理員的工作提供必要的指導和支持。降低治理成本，增加收益渠道。在治理處物業(yè)主管的直接領導下，完成本職工作。接待、處理客戶投訴，回答客戶提出的相關(guān)問題，并協(xié)調(diào)有關(guān)部門迅速解決，將處理意見及結(jié)果報物業(yè)主管并及時反饋給客戶。負責客戶入住治理、二次裝修治理、大型物品進出治理等，協(xié)助客戶辦理相關(guān)手續(xù)。做好治理費及其它費用的收取、催繳工作，負責發(fā)放收費通知單，向客戶解釋有關(guān)收費方面的問題，分析客戶交費情況并做交費情況分析報告，及時向物業(yè)主管匯報工作進度。每日巡視治理區(qū)域至少二次，對巡視中發(fā)覺的問題及時報有關(guān)部門處理。負責以電話、張貼或發(fā)放通知等形式將治理處的信息通知客戶并給予解釋。保持同客戶的聯(lián)系，通過定期訪問客戶、收集整理客戶信息為客戶提供服務。負責客戶檔案、備案檔案等文件資料的收集、發(fā)放、存檔和保管工作。完成上級領導交辦的其它工作任務。保潔員熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道及公共配套設施、設備等的分布情況，以便于順利開展各項工作。嚴格按照保潔程序文件、作業(yè)指導書，對責任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行清掃、清潔，并不斷巡視，保持整潔。積極鉆研本職崗位工作中的難點，查找解決的方法，不斷提高自身業(yè)務技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。愛護保潔工具、用品，每次使用后應清洗潔凈，并統(tǒng)一存放于指定地點。維護責任區(qū)域衛(wèi)生，有效制止各種違章、違規(guī)現(xiàn)象，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為，并直接向上級報告。對公共配套設施、設備等損壞情況，及時報告相關(guān)主管人員或操縱中心進行處理。發(fā)覺可疑人員或可疑情況，及時與當值安全治理員或操縱中心取得聯(lián)系進行處理。發(fā)覺火情時，必須及時通知操縱中心或本部門工作人員，并按照消防方案履行相應職責。收集客戶的意見和建議并及時向上級匯報。保安部崗位職責及編制定員編制定員：17人保安部崗位職責負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災難”的五防工作，維護小區(qū)范圍內(nèi)的治安秩序。嚴格小區(qū)治安治理，做好來訪及加班登記、24小時巡查、進出物資檢查等治安防范工作。嚴格消防治理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。積極配合公安部門打擊小區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動。負責對小區(qū)各用戶治安、消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督。抓好保安隊伍業(yè)務培訓。完成領導交界的其它工作。保安主管崗位職責在項目經(jīng)理的領導下工作，服從項目經(jīng)理的領導，工作對項目經(jīng)理負責。安排本部門各班組的具體工作，指導、督促、檢查各班工作，定期進行檢查。安排本部門職員培訓的具體事項。對保安部職員進行遵紀守法教育。處理一般治安消防事件，及時將重大消防問題報告項目經(jīng)理。負責本部門的設備和器材治理工作。負責記錄本部門各班組工作情況，并及時向上級匯報。負責停車場的日常工作治理。完成項目經(jīng)理交辦的其他工作任務。保安員崗位職責認真遵守崗位職責和工作紀律，服從主管的直接領導。中控室必須24小時堅守值班，值班職員作中須集中精力、頭腦清醒、反映敏捷、快速認真確認和處理每個報警，不得脫崗、睡覺，不得做與本職工作無關(guān)的事。遵守公司的考勤制度，不遲到、不早退。認真學習專業(yè)業(yè)務知識，熟練掌握消防報警設備的正確操作方法。熟悉小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)和布局，檢查報警要準確、迅速，不能憑經(jīng)驗辦事。熟悉、掌握滅火器材的使用方法，能夠有效的組織現(xiàn)場人員撲救初起火災。認真、如實填寫消防中心工作日志及各種記錄。配合工程維修人員檢修、維護樓內(nèi)消防設施。接班人員未到，交班人員不得離開，接班人員應檢查設備工作狀況，交班人員應如實交待本班工作情況。值班人員無權(quán)出借機房內(nèi)任何機器設備和通訊設備，機房所配機器設備、器材要愛護使用。非值班人員不得隨意操作機器設備。負責按巡視路線巡視小區(qū)各樓層，留意治安消防情況。負責查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離小區(qū)。督促、檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防狀況，及時處理違規(guī)裝修。非工作時刻負責檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)覺問題及時處理。負責非工作時刻加班用戶的登記工作。負責維持小區(qū)秩序，保證小區(qū)出入口的正常秩序。緊密凝視小區(qū)出入人員，勸離衣冠不整者及閑雜人員。負責檢查大件物品放行手續(xù)。負責非工作時刻小區(qū)出入登記工作。巡視所轄區(qū)域的安全消防情況。工程部崗位職責及編制定員編制定員：8人工程部崗位職責負責小區(qū)設備、設施的治理、運行、維護、維修和保養(yǎng)，保證設備設施的正常運行；負責小區(qū)設備更新、技術(shù)改造、改擴建工程的打算、設計、組織監(jiān)督施工、驗收。負責小區(qū)能源如：水、電、汽油等治理和運行；負責制定小區(qū)工程治理的各項內(nèi)部治理、運行規(guī)程，并認真貫徹執(zhí)行；負責小區(qū)工程技術(shù)人員的業(yè)務培訓，不斷提高技術(shù)人員專業(yè)理論知識和實際工作能力；加強小區(qū)安全用電知識教育，嚴格操作規(guī)程，定期檢查，確保小區(qū)用電安全。工程部主管崗位職責參加小區(qū)物業(yè)接管驗收工作，負責小區(qū)全部工程資料的交接和使用治理工作。協(xié)助經(jīng)理制定和完善部門內(nèi)部的各項維修治理制度。具體負責對公共設施維修、客戶裝修治理等工作的安排、實施和檢查，每周組織召開所轄部門工作例會，及時了解處理信息，工作難點及工作中存在的問題，積極采取各種措施予以改進，并及時向經(jīng)理匯報工作質(zhì)量與進度。負責監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設施、機電設備、水暖設備、消防設備等設備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護，確保小區(qū)公共設施及各類設備良好、運行正常。負責各類專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務培訓，培訓結(jié)果的考核以及工作業(yè)績的考核，不斷提高專業(yè)人員業(yè)務素養(yǎng)。每天巡視小區(qū)的公共場所、機房等重要部位，發(fā)覺問題及時處理，并作好相關(guān)的質(zhì)量記錄。負責監(jiān)督小區(qū)的裝修治理工作，要合理安排人員對裝修客戶的巡視、檢查，裝修后驗收工作，確保客戶裝修按規(guī)定標準裝修。負責小區(qū)已交接工程的保修治理工作，及時與保修單位或進展商聯(lián)系、協(xié)調(diào)，確保小區(qū)房屋質(zhì)量問題在短期內(nèi)得到圓滿解決，進展商提供之工程保修款使用后，需保修單位和客戶確認，以便與進展商結(jié)算費用。負責處理客戶維修申請，核定收費項目和標準，及時安排監(jiān)督維修人員為客戶提供服務并按維修回訪要求對客戶進行回訪，確保維修質(zhì)量。負責制定組織實施房屋及公用設施大、中修的打算，改建、擴建項目的施工、現(xiàn)場監(jiān)督治理，辦理竣工驗收工作。負責監(jiān)督機電設備、消防設施及技防設施的檢查工作，參與重大項目維修施工，操縱維修質(zhì)量。每月28號將所轄各業(yè)務班組的下月工作打算安排表及值班表匯總報經(jīng)理審批。每月25日將各班組月材料采購打算匯總，交報經(jīng)理審批后，組織及監(jiān)督采購工作。每月按治理處要求，制定本部門的培訓打算。完成經(jīng)理交界的其他任務。維修工崗位職責負責小區(qū)電力系統(tǒng)的運行治理。負責高低壓配電房、高低壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、熱戰(zhàn)、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修、保養(yǎng)。負責非辦公時刻小區(qū)原有設備的應急維修。負責小區(qū)立面照明燈具的啟、停。嚴格遵守公司職員守則和各項規(guī)章制度。努力學習技術(shù)，熟練地掌握本小區(qū)供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、技術(shù)性能及實際操作。努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動物工作，確保安全運行。堅守崗位，定期巡視電器設備，緊密監(jiān)視各儀表的工作情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。對來人來電報修及時登記。值班長負責安排電工日常維修工作。發(fā)生事故時，值班人員應保持平復頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進行交接班，應上下兩班協(xié)同工作，一般性設備故障應交代清晰并做好記錄。請假需在一天前報主管，并由主管安排合適的替班人。做好值班室內(nèi)外清潔工作。機構(gòu)設置及運作機制小區(qū)物業(yè)治理處隸屬北京嘉美時代物業(yè)治理有限公司，其服務宗旨和服務要求嚴格遵守公司規(guī)范。小區(qū)物業(yè)治理處設物業(yè)總經(jīng)理1人，全面負責小區(qū)物業(yè)治理服務的各項工作。物業(yè)部是小區(qū)物業(yè)治理處運作的核心機構(gòu)，負責小區(qū)物業(yè)治理服務信息的收集、記錄、分解、調(diào)度和反饋及住戶事務的協(xié)調(diào)工作，12小時運作。小區(qū)物業(yè)治理處下設五個部門：行政人事部、財務部、物業(yè)部、工程部、保安部、各部門均設有主管，負責本專業(yè)職責范圍內(nèi)的業(yè)務工作。各部門之間既有分工又有合作，共同完成小區(qū)物業(yè)治理的服務工作。工作流程及信息反饋渠道物業(yè)部設熱線服務電話，住戶的服務需求及投訴信息通過熱線服務電話傳遞到物業(yè)部。物業(yè)部受理客戶信息時，先對收到的信息予以記錄，然后依照信息的性質(zhì)分類，調(diào)派各部門人員負責處理，并跟蹤處理結(jié)果，及時向客戶反饋處理信息。對重大投訴和服務要求按緊急和重要程度分不報小區(qū)物業(yè)治理處項目經(jīng)理及公司有關(guān)領導，以便問題能得到及時解決。在遇到治安、消防或與物業(yè)治理有關(guān)的突發(fā)事件時，物業(yè)部依照突發(fā)事件緊急處理預案，統(tǒng)一協(xié)調(diào)物業(yè)治理部職員進行應急處理，作好報警、疏散、救助、財產(chǎn)愛護、現(xiàn)場操縱等控災協(xié)調(diào)、調(diào)度工作，配合政府職能部門處理各類事件及案件，并及時向上級領導匯報。此外，關(guān)于小區(qū)物業(yè)治理服務過程中的日常事務，由物業(yè)部的治理員負責深入現(xiàn)場溝通、協(xié)調(diào)，必要時小區(qū)物業(yè)治理處經(jīng)理要親臨現(xiàn)場，保證問題解決的時效。工作流程圖如下：社區(qū)（一期）物業(yè)治理工作流程圖物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)部物業(yè)部保安部工程部保安部工程部住戶住戶 第二部分物業(yè)治理綱要總則為規(guī)范小區(qū)的物業(yè)治理，提高治理服務水平，依照建設部及市政府的有關(guān)規(guī)定，特制定本綱要。致力于制造高質(zhì)量的居住空間，通過規(guī)范化的治理，運用現(xiàn)代治理科學和先進技術(shù)，為小區(qū)住戶提供專業(yè)化的服務；為客戶提供良好的居住環(huán)境。努力方向是治理無盲點、服務無挑剔、客戶無怨言，使項目成為知名品牌。質(zhì)量是物業(yè)的生命線，我們的質(zhì)量方針是“服務至誠、治理規(guī)范”。我們的治理目標是：接管小區(qū)二年內(nèi)達到“優(yōu)秀住宅區(qū)”的治理服務水平；接管小區(qū)二年內(nèi)通過IS09002質(zhì)量體系認證。對物業(yè)實施治理和對住戶提供服務對物業(yè)實施有效治理和對客戶提供優(yōu)質(zhì)服務是物業(yè)治理的要緊工作內(nèi)容，其中每項工作的每個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)北京嘉美時代物業(yè)的專業(yè)化精神。公司遵循以上原則，制定明確的治理及程序文件并嚴格執(zhí)行。嚴格遵守《小區(qū)物業(yè)治理托付合同》的有關(guān)條款；遵循政府的有關(guān)法律法規(guī)；遵循物業(yè)治理的總原則；維護客戶及本公司的正當合法權(quán)益；健全具有可操作性的程序文件；確立工作過程中的明確標識并具有可追溯性。日常治理物業(yè)治理的日常工作要緊包含以下內(nèi)容：房屋及建筑的公共部位、設施設備的日常維修與養(yǎng)護；客戶及物業(yè)檔案治理；清潔、花木租擺；小區(qū)的安全保衛(wèi)、消防及車輛治理；住戶裝修治理；其它物業(yè)治理相關(guān)事項。房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、治理了解小區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患，制定相應的完好率、維修及時率標準；制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及治理規(guī)定；制定房屋及公共配套設施維護人員的治理條例、崗位職責及作業(yè)指導書；出租的房屋或公共配套設施，公司要求出租人必須按照政府的有關(guān)規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的治理規(guī)定。水、電設備的治理、維護了解有關(guān)水、電設備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率操縱指標；制定水、電設備的使用和縱治理條例及作業(yè)指導書，以保證其達到應有的性能指標；制定水、電設備維護人員的治理規(guī)定及崗位職責?？蛻魴n案治理客戶檔案包括與住戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄等；建立客戶檔案的治理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)程序。清潔依照小區(qū)的房屋、公共場所及配套設施的特點，制定清潔保潔措施；制定小區(qū)清潔衛(wèi)生治理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)指導書。綠化依照產(chǎn)權(quán)人代表的要求參與制定綠化方案或承擔綠化方案的實施；制定小區(qū)綠化措施及治理規(guī)定；明確綠化人員的治理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)指導書。安全保衛(wèi)調(diào)查分析小區(qū)可能存在的治安問題，并依照小區(qū)的建筑平面分布、路口、出入口、樓內(nèi)結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等特點，有針對性地制定安全治理方案，合理配置相應的安全治理員崗位，實行24小時安全保障治理；制定小區(qū)安全治理員崗位職責及安全治理工作作業(yè)指導書；逐步完善小區(qū)物業(yè)的安全技防措施；小區(qū)物業(yè)治理處設立安全操縱中心，負責小區(qū)緊急事件處理及消防作戰(zhàn)指揮，保證小區(qū)的安全隨時處于受控狀態(tài)。消防檢查小區(qū)可能存在的消防隱患，堅持“預防為主、防消結(jié)合”的消防治理方針，依照小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃方案及國家的消防法規(guī)，全面建立小區(qū)消防操縱體系。建立消防人員隊伍，定期巡視消防設施設備、器材的完好性，制定消防操縱措施及預案；制定小區(qū)消防治理條例及消防工作內(nèi)容，明確責任人；制定消防設施、設備的治理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)指導書，確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)范要求。車輛治理車輛治理包括機動車及非機動車的治理；制定小區(qū)內(nèi)車輛出入、停放和行駛的治理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)程序；制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率標準。住戶裝修治理制定住戶裝修治理規(guī)定，明確裝修范圍、時刻、垃圾處理及裝修人員治理，完善裝修申報、審核手續(xù)；建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、安全保衛(wèi)及環(huán)境衛(wèi)生不受阻礙。時期性工作要點小區(qū)物業(yè)治理工作劃分成以下三個時期：時期一：接管后，社區(qū)物業(yè)治理服務意見征詢及調(diào)研；時期二：制定《小區(qū)物業(yè)治理方案》，簽字《小區(qū)物業(yè)服務合同》；時期三：《小區(qū)物業(yè)服務合同》的實施。介入時期公司對小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀及治理服務需求作意見征詢及調(diào)研；與物業(yè)治理托付方做物業(yè)現(xiàn)狀及治理服務需求意見征詢及調(diào)研；與小區(qū)住戶做物業(yè)現(xiàn)狀及治理服務需求意見征詢及調(diào)研。制定《小區(qū)物業(yè)治理方案》，與公司簽定《小區(qū)物業(yè)服務合同》，明確責、權(quán)、利，并開展以下工作：組建治理機構(gòu)；確定治理服務范圍及內(nèi)容，制定治理服務費的收費標準；《小區(qū)物業(yè)服務合同》正式實施，對小區(qū)實施正常的治理服務。與住戶的日常溝通與住戶的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：通過電話、傳真、信函、《通訊》、張貼公布及懇談會等面對面形式處理與住戶有關(guān)的事務；通過登門或約見的形式，定期或不定期訪問住戶；開展專題或系列社區(qū)文化活動；建立財務公開制度及治理報告制度，同意住戶的監(jiān)督。公司的高層治理人員高度重視與住戶的日常溝通，保持與住戶的良好關(guān)系。如遇住戶違背治理規(guī)定時，公司堅持不采取任何制裁性措施的原則，而通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助等途徑予以解決。處理住戶投訴公司遵循以下原則，規(guī)范住戶投訴的處理程序：接到投訴時，首先要假定工作存在問題；出現(xiàn)投訴，一定要及時向上通報信息；面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理。公司將及時分析、總結(jié)住戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。營造小區(qū)文化小區(qū)文化包括小區(qū)文化氛圍和小區(qū)文化活動兩方面。小區(qū)文化活動促進小區(qū)文化氛圍的形成；小區(qū)文化氛圍又促使小區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活內(nèi)容的豐富。公司把營造小區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。小區(qū)文化氛圍要緊體現(xiàn)在以下方面：小區(qū)的整體精神風貌；住戶的鄰里關(guān)系。建立小區(qū)精神文明公約，通過設立專欄或印發(fā)《通訊》等形式廣泛宣傳，公司職員嚴格遵守，榜樣表率。小區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類培訓班、節(jié)日慶?；顒右约爱?shù)卣M織的各類精神文明活動等。內(nèi)部治理規(guī)范化的內(nèi)部治理是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)治理和經(jīng)營目標的保障。公司將遵循以下原則，建立各項治理工作的治理程序文件并嚴格執(zhí)行。遵循政府的有關(guān)法規(guī)；執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營治理規(guī)定；遵循公司的人才理念；健全具有可操作性的程序文件；確立治理過程的記錄體系并具有可追溯性。公司將遵循以下原則建立小區(qū)物業(yè)治理服務機構(gòu)，明確機構(gòu)的職能、責任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。遵守國家的有關(guān)規(guī)定；在經(jīng)營范圍同意下；結(jié)合不同時期的工作重點；把質(zhì)量責任作為各個環(huán)節(jié)的重點；遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則。公司將按照以下要求，明確從事治理、服務、質(zhì)量監(jiān)督人員的職責、權(quán)限和相互關(guān)系，明確各項工作的內(nèi)容及標準。各崗位的人員設置將遵循精簡、高效的原則；保安員在完成小區(qū)治安及車輛治理的同時，還肩負著對小區(qū)房屋及公共設施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時注意小區(qū)周邊情況；保潔員在對小區(qū)樓宇內(nèi)公共部分和樓外公共空間及配套設施完成日常清潔工作的同時，還肩負著小區(qū)房屋及公共設施、治安和消防情況的巡視；維修人員除日常的維修工作外，還肩負著治理員的責任。各級治理人員關(guān)懷、了解下屬、均對下屬負有指導、示范、關(guān)心、培養(yǎng)的職責。資源治理資源治理包括人才資源、專業(yè)技術(shù)技能及各種設備及資產(chǎn)的治理，其核心是人才資源的治理，包括招聘、培訓、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)。招聘公司規(guī)范招聘程序；明確公司的用人標準及招聘人員的差不多條件和要求；建立暢通的招聘渠道。培訓把培訓作為公司的日常治理工作的重要手段，建立覆蓋凳的不同層次、不同時期和不同形式的培訓體系及實施方案；及時總結(jié)培訓效果；在崗培訓是培訓工作的重點?？己私⒏采w全員的不同層次、不同崗位和不同指標的考核監(jiān)督體系及實施方案，把考核監(jiān)督機制貫穿于物業(yè)治理服務的日常工作中；及時總結(jié)、完善考核體系；結(jié)果透明化，與業(yè)績掛鉤。調(diào)配建立治理人員調(diào)配機制，從全面培養(yǎng)的角度，在保證實際工作需要的同時，提供良好的工作環(huán)境和豐富的工作內(nèi)容。述職建立述職制度并納入公司信息治理體系，使其成為各層次人員了解情況、溝通信息和研究問題的重要途徑。工資、福利依照職員的需求層次建立清晰的工資、福利和晉升等激勵制度，為職員展示切實可行的時期性目標。質(zhì)量體系治理質(zhì)量體系是實施質(zhì)量治理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。質(zhì)量體系治理的重點是動態(tài)操縱而不是靜態(tài)治理。質(zhì)量體系治理包括以下幾個方面。合同評審建立合同評審的治理程序，明確對各種類型的單據(jù)、協(xié)議、合同的制定、執(zhí)行、跟蹤、修改的規(guī)定；合同評審必須在充分理解住戶的需求入正確推斷自身能力的基礎上進行。文件資料操縱建立文件資料操縱程序，以操縱與經(jīng)營治理標準要求有關(guān)的所有文件和資料；確保對質(zhì)量體系有效運行起重要作用的各個場所都能得到或張貼相應文件的有效版本。采購治理制定采購的治理程序，明確采購人員的任職資格；建立評審程序，確定符合資格的商品供應商和勞務承包商并定期評審資格。質(zhì)量記錄治理確定統(tǒng)計技術(shù)方法；建立對經(jīng)營、服務記錄的治理程序，以確保各項工作原始記錄真實、完整，有可追溯性。過程操縱治理過程操縱是通過對服務、治理過程和相關(guān)工具設置必要的檢驗和試驗點，有明確的標識進行連續(xù)的檢驗和試驗，并對記錄進行分析。過程操縱的重點是質(zhì)量，過程操縱治理的幾個要點如下。標識設置標識包括服務性標識和公共設施標識，公共設施標識包括固定性標識和臨時性標識；標識的設置安全并簡潔明了；臨時性的標識及時安置和拆除；標識的設置及拆除列入質(zhì)量記錄。檢驗和試驗明確檢驗和試驗的方法及相關(guān)的設備；編制檢驗和試驗的治理程序及相關(guān)人員的崗位職責；各項檢驗和試驗過程均列入質(zhì)量記錄。糾正措施建立采取糾正措施的治理程序，防止服務、治理或相關(guān)工具出現(xiàn)不合格、缺陷或其它不希望的情況再次發(fā)生。采取糾正措施的治理程序包括：組織力量對出現(xiàn)的不合格進行調(diào)查；分析產(chǎn)生不合格的緣故；研究可采取的糾正措施；對糾正措施的實施進行驗證；采取糾正措施的整個過程列入質(zhì)量記錄。內(nèi)部質(zhì)量審核建立內(nèi)部質(zhì)量審核制度，定期評審質(zhì)量體系的適用性和有效性：內(nèi)部質(zhì)量審核的全過程列入質(zhì)量記錄。治理服務費物業(yè)治理服務費用不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。公司對小區(qū)物業(yè)實施治理和對住戶提供服務的費用來源要緊靠治理費收入，來源包括：向業(yè)主收取的治理費；小區(qū)內(nèi)的其他合法收入。治理服務費的用途：房屋公共部位及公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化治理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；公共區(qū)域保險費；法定稅費；治理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共水電費。第三部分治理服務標準物業(yè)治理標準（治理類）組織規(guī)范組織機構(gòu)健全。建立、健全內(nèi)部治理、服務提供、人力資源、財務治理、質(zhì)量治理、信息治理、資產(chǎn)治理等各項企業(yè)治理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核方法。公司應制訂年度工作打算和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內(nèi)的企業(yè)方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。業(yè)務規(guī)范辦公環(huán)境與禮議辦公場所環(huán)境清潔，物品擺放整齊，分類明確，私用物品統(tǒng)一治理，無雜物堆放。辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開辦公位時，應將椅子歸位。辦公桌面外側(cè)上角擺放辦公名牌，電話、電腦等用品清潔、整齊。打印機、重印機整潔，無散亂紙屑。電器類辦公用品有靜電防范措施。辦公區(qū)域禁止進食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙。工作人員著裝符合規(guī)定要求，禁止服裝混穿。工牌佩戴在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。工作人員服裝潔凈，無褶皺，破損。頭發(fā)潔凈，發(fā)式整齊，男士禁止留長發(fā)。工作人員精神狀態(tài)飽滿，坐立行走姿態(tài)端莊、嚴謹，言談舉止得體。文件資料治理明確崗位負責文件的治理，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)職閱。文件資料保持完整，無缺失、破損?？蛻魴n案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、治理完善。保持文件的現(xiàn)實有效性，作廢文件應做適當標識。涉及到公司機密的文件應確保安全，設置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備。為安全起見，存儲于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政治理制度等重要電腦文件必須備份。文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾應設置標識。柜內(nèi)無塵、無潮、無蟲。合同資料應保存完整，設置合同清單，并注明合同有效期限。接管新建物業(yè)，應在物業(yè)正式接管前，與進展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)治理托付合同，工程檔案等接管驗收資料完善。接管原有物業(yè)，應在物業(yè)正式接管前，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)治理托付合同，客戶檔案、工程檔案、物業(yè)資料等接管驗收資料完善。品質(zhì)治理公司應建立IS9000質(zhì)量治理和動作模式，定期進行內(nèi)部審核。通過IS9000外部審核的治理小區(qū)，年度累計外部審核中出現(xiàn)的觀看項≦5項，輕微不合項≦3項，嚴峻不合格項0項。CI治理公司和各治理項目相關(guān)場所、人員、設備設施應有符合規(guī)定的標識。采購治理具有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評估手續(xù)完整，每年應對供方進行評估。物資采購應具有相關(guān)申請手續(xù)和物品驗收手續(xù)。實行采購行為回訪制度，采購物資單價在2000元以上的（含2000元），應全部回訪；每次單宗采購物資金額達1000元以上的（含1000元），應全部回訪。倉庫治理倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標識，容易領取，質(zhì)量不確定的物資應隔離存放。倉庫應配備溫度計、濕度計，具有防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。易燃易爆物資存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具。庫存物資進出倉、領借用手續(xù)完整。因此庫存物資應建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符。報廢物資、待處理物資應具備相關(guān)手續(xù)。資產(chǎn)治理建立資產(chǎn)治理臺帳，定期對所有資產(chǎn)進行全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢應具備相關(guān)手續(xù)。安全治理公司應建立安全治理機構(gòu)，負責緊急安全事務的處理，其相關(guān)人員和緊急聯(lián)系電話應予以公布。裝修治理裝修應辦理相關(guān)的審批手續(xù)。裝修人員應有統(tǒng)一識不標志。裝修現(xiàn)場應關(guān)閉門窗，保持封閉。消防通道禁止堆放物品。裝修現(xiàn)場禁用明火，禁止亂拉電線，特種作業(yè)應取得相關(guān)資質(zhì)證明。裝修現(xiàn)場應配備一定的消防器材，原則上每50平方米至少應配備1臺2公斤滅火器，不足50平方米的，按50平方米計算。裝修期無破壞周邊環(huán)境現(xiàn)象，裝修垃圾應在指定時刻，搬運到指定地點。鑰匙治理治理項目應指定崗位對鑰匙進行治理，鑰匙應加以標識，分類保管。鑰匙的領借用應具備相關(guān)手續(xù)?？蛻糌敭a(chǎn)治理對客戶托付治理的鑰匙、房屋、資金、資料、物品等應辦理相關(guān)接收和領取手續(xù)，明確責任，妥善保管。食堂治理食堂應潔凈、整潔，做到餐具凈、臺凈、椅凈、墻凈、地凈、燈具凈、玻璃窗凈。食堂的設備、設施做到無灰塵、無油漬、無臟水、無雜物。食堂內(nèi)應具有防火消防設施。餐、廚具要擺放整齊，工作服、工作鞋等要統(tǒng)一擺放。食堂應定期進行消殺工作，無蒼蠅、老鼠、蟑螂。食品擺放整齊，生熟食品分開擺放。存儲食品應保持新奇，具有相應的防爛、防腐、防潮、防變質(zhì)等措施。餐具應按規(guī)定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污跡、水印等。食堂工作人員應統(tǒng)一著裝，服裝潔凈，無油漬、無破損。食堂工作人員應具有健康證，第年至少進行一次體檢。職員應在體檢合格后，方可到食堂就餐。信息治理公司建立內(nèi)部和外部專業(yè)網(wǎng)頁，用以對內(nèi)治理和對外宣傳。有專門崗位負責信息的及時登載、更新與維護。建立信息治理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)治理小區(qū)設立專門崗位負責信息的收集和傳遞。按要求定時編制并傳遞半月報、季度報及重要的治理和服務信息。重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、客戶投訴必須在一個工作日內(nèi)通報給相關(guān)部門或人員。按照集團信息治理的相關(guān)要求，及時、準確的向集團傳遞相關(guān)信息。公司應加強與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動。加強集團內(nèi)部物業(yè)公司之間相互交流與學習，每年至少組織兩次集團內(nèi)部雙向交流活動。公司應推進辦公網(wǎng)絡化治理，公司和各治理項目應實行電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率應達到80%，治理項目必須具有1臺可聯(lián)網(wǎng)電腦。物業(yè)治理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料應及時更新與維護，其內(nèi)容至少應2個月更新一次。人力資源公司應通過大專院校、人才市場、勞務市場等專門機構(gòu)招聘人員。新聘人員應通過筆試、面試或現(xiàn)場操作合格后方可。治理人員和專業(yè)技術(shù)人員應具有相應資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達到100%，治理人員物業(yè)治理證持有率達到80%。對所有正式職員，應按照國家勞動法的規(guī)定簽訂勞動合同，并按照國家和地點政府的有關(guān)規(guī)定為其購買相應的社會保險。為職員提供符合勞動法要求的勞動愛護，所有職員都應同意職業(yè)安全培訓。各崗位有相應的崗位任職標準。每年針對不同的崗位人員，制訂相應的培訓打算，并落實和實施，保證所有人員每季度同意培訓的時刻許多于8小時，并實施考核。公司每年至少聘請兩次外部專業(yè)機構(gòu)對相關(guān)人員進行專業(yè)培訓。物業(yè)治理專業(yè)軟件在公司和治理項目得到推廣和應用，相關(guān)人員應同意相應培訓，能熟練使用軟件辦公。每年至少進行一次職員中意度調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，整改落實。實行全員績效考核。建立創(chuàng)新機制，鼓舞職員開展各種治理、服務和技術(shù)創(chuàng)新活動。公司應確保每年度有超過3項在內(nèi)部治理、客戶服務、企業(yè)經(jīng)營上的創(chuàng)新措施得以有效應用?？蛻絷P(guān)系所有物業(yè)治理項目應與客戶簽訂客戶公約，接管原有物業(yè)的治理項目無簽定的，應補簽客戶公約。物業(yè)治理項目內(nèi)應設立客戶意見箱。物業(yè)治理項目應向客戶提供緊急聯(lián)系電話及日常服務電話。建立12小時接聽電話制度，接聽客戶保修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。物業(yè)治理項目至少每半年召開一次客戶懇談會，加強與客戶的溝通與聯(lián)絡，聽取客戶的建議與意見。物業(yè)治理項目至少每半年進行一次客戶意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，對調(diào)查中所反映的問題采取相應措施進行改進。物業(yè)治理項目應設置專門崗位負責客戶服務。及時反饋和處理客戶投訴，所有投訴應在收到信息之日起2個工作日內(nèi)反饋給客戶，并不斷跟進、反饋處理結(jié)果。物業(yè)治理項目至少每月一次將具有共性的客戶投訴處理結(jié)果，以適當方式向客戶公布。物業(yè)治理項目至少半年公布一次物業(yè)治理服務費收支情況。兩個業(yè)主以上的物業(yè)治理項目應編制季度治理報告，每季度將治理、服務及財務信息向客戶公布；單個客戶的物業(yè)治理項目，應編制物業(yè)治理周報，定期向客戶公布治理、服務信息。季度治理報告和物業(yè)治理周報應全面、真實。居家、商務信息服務人員服務及時、不拖沓，赴約提早到達時刻不超過5分鐘，遲到最遲不應超過2分鐘。服務過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊的規(guī)定，不濃妝艷抹，金銀首飾不外露，禮儀規(guī)范，面帶微笑。對顧客的資料、物品、現(xiàn)金應有明確收交記錄。提供服務的項目，必須在醒目的地點公布價格表，并在服務前向服務對象講明服務內(nèi)容及相應的價格。零修、急修及時率100%，返修率不高于1%（隨即抽樣值）。服務質(zhì)量回訪中意率不低于95%。遺留問題在接管一月內(nèi)，對重大遺留問題有解決的方案；接管三月，已解決問題占總遺留問題的50%；接管半年，無較大遺留問題的存在。經(jīng)營治理公司應開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務，物業(yè)治理項目應開展各種生活配套服務項目及公共配套設施代理經(jīng)營業(yè)務等。公司凈利潤應逐年上升。物業(yè)治理標準（安全類）人員素養(yǎng)安全員崗位人員按照企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝，各崗位按照工作要求統(tǒng)一形式配戴警用器械、臂章和鑰匙等工具，符合應急要求；私用物品的配帶不阻礙統(tǒng)一形象；站立時至少保持跨立姿勢。安全員應熟悉小區(qū)的環(huán)境，熟悉小區(qū)的消防設施位置，熟悉本崗位工作方法和流程。安全員行為言語規(guī)范、作風嚴謹、值勤文明、訓練有素、認真負責。安全員具有使用消防器材、撲滅初始火災、人工呼吸、外傷包扎、火災救援等技能。安全員每周至少一次軀體素養(yǎng)訓練，一次業(yè)務素養(yǎng)的培訓，應達到以下標準18—25歲26—35歲36歲以上百米15秒17秒20秒三千米16分17分20分標準俯臥撐30個25個20個突發(fā)事件處理協(xié)助正確處理獨立正確處理獨立正確處理內(nèi)務治理安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊、標識清晰，電器設備電力充足，不阻礙正常使用。集中住宿房間應保持潔凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，并具有完善的監(jiān)督制度。每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄。每個項目須保存足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數(shù)不超過不當班安全員總?cè)藬?shù)的50%（不含50%）綜合安全安全崗位實行24小時值班及巡邏制度，并有交接班記錄。依照社區(qū)狀況實行至少二級監(jiān)控安全保衛(wèi)工作，整個小區(qū)安全防范有一個較封閉或有效的治理體系。對高空作業(yè)人員行為應符合作業(yè)安全需要。對危機人身安全處應設有明顯標識和具體的防范措施?？煽厥录臧l(fā)生數(shù)2件以下。治安治理有效操縱外來人員，確保形跡可疑人員或無明確目的的探訪人員逗留小區(qū)。對大型和貴重物資搬運要做到責任可追溯到用戶本人。社區(qū)公共區(qū)域無易爆、劇毒、強腐蝕、放射嚴峻危害生命和財產(chǎn)安全的危險品存放。對突發(fā)事件如偷盜搶、意外損害、非法集會、在逃通緝犯等行之有效的處理方法，對相關(guān)技能應能把握。在小區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應作如下有效反應：7層以下10層以下10層以上作出正確推斷和指揮統(tǒng)一、即時、恰當采取封鎖行動人防2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)機防即時趕到事發(fā)地點時刻徒步2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)5分鐘機動2分鐘內(nèi)攜帶事發(fā)性質(zhì)對應工具正確、有效每個小區(qū)應具有兩套以上的巡邏路線圖，巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過整個周期時刻的20%，專門緣故有注明的除外。對非本公司職員的施工人員或供方人員需進行登記、易識不性和其行為舉止的治理。交通治理停車場有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標識。小區(qū)區(qū)域內(nèi)嚴禁機動車鳴笛，有明確的限速標志。經(jīng)營性停車場須具有當?shù)卣蟮暮戏ㄗC件。所有機動車施行一車一單據(jù)、進出有憑據(jù)或車車進出要登記的封閉治理，對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個月的追溯依照。對車輛進出敬禮且動作標準、規(guī)范。對機動車車主應有雙方明確車輛及車輛物品的治理責任關(guān)系。機動車出入口都應設有緩沖和防強闖設施，并能有效發(fā)揮功能。機動車場地應標識明顯的車位線，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。機動車停放整齊有序，指揮車輛動作標準規(guī)范。夜晚在機動車場值勤的安全員應著反光衣。非機動車治理有序，停放整齊，存取方便，無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。車場現(xiàn)金應和票據(jù)相吻合，移交清晰。惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0。消防治理有效按照消防安全責任制度落實，定期進行檢查，同時保存總結(jié)資料。對小區(qū)客戶每年至少兩次的普及消防知識宣傳。消防設備設施完好無損，可隨時啟用，嚴禁挪為他用。消防通道暢通，無阻礙物和不符合消防規(guī)定的門?；鹁▓蠛缶o急救援隊成員應攜帶相應消防器具應在2分鐘內(nèi)（參照緊急事件處理相關(guān)標準）趕到現(xiàn)場，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。滅火器選擇和配置數(shù)量標準燃燒特性及場所滅火器類型配置標準（每只2公斤）一般由含碳固體可燃物組成的場所，如公共場所、過道走廊水型、泡沫、磷酸銨鹽干粉、鹵代烷型滅火器1只/20㎡存放有汽油、煤油、柴油、酒精、油漆等場所，如油類倉庫、機房等干粉、泡沫、鹵代烷、二氧化碳型滅火器1只/10㎡大量電器或帶電設備場所，如配電房等干粉、鹵代烷、二氧化碳型滅火器1只/10㎡補充講明：地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%。設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應減少70%。一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。每個小區(qū)必須備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具，以及警戒帶、醫(yī)療箱，防煙防毒工具等。對燃油缺罐儲備時，要進行隔離治理，區(qū)域內(nèi)嚴禁煙火，配置足夠滅火器材。公共火災發(fā)生數(shù)為0，火警有效操縱率為100%。七、智能防范監(jiān)視攝像機設置位置、攝影范圍合理、畫面清晰。重要場所停車場和出入口應設有錄像，錄像至少保持一個月。消防中心和監(jiān)控中心實行24小時不間斷值勤，對信號隨時做出反應，并做必要記錄。紅外報警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應確保全天侯布防的需要，信號同意反應靈敏。物業(yè)治理標準（環(huán)境類）人員素養(yǎng)熟悉小區(qū)的環(huán)境，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能。按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝，保持整潔，正確佩戴工牌。言語文明、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精、積極上進、保持熱情。內(nèi)務治理保潔、綠化工具治理落實到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，存放處及對應標識不能有礙觀瞻。機械性工具應做到連接部位無異常、機油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、操作靈敏、機身清潔。集體住宿房間保持潔凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動。綠化治理小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明?；ú輼淠鹃L勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷。小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計面積不超過2平方米。枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果。小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物，無積水。喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。綠地和花壇無雜草（人不常通過區(qū)無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。草坪長勢良好，目視平坦，生長季節(jié)濃綠，莖葉高度在4㎝左右，立春前可修剪為2㎝左右。要緊部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、潔凈。清潔衛(wèi)生公共設施房屋的公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。房屋雨棚、消防等公共設施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。門目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50㎝無明顯污跡。玻璃：距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50㎝無明顯污跡。距地面2米以外玻璃目標視無積塵。通風窗側(cè)視無明顯灰塵、呈本色。地面：需打蠟的地面光亮、顯本色。大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。墻面涂料墻面無明顯污跡、腳印。大理石貼瓷內(nèi)墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50㎝無灰跡；外墻面無明顯積塵。水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50㎝無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。人體不常接觸到的設施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感；所有設施表面差不多呈本色。那個地點的設施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂移物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂移異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1只/100ML?？罩梅繜o蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無積塵。停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3㎝；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。垃圾車停放于指定點，車輛潔凈，擺放整齊，場地潔凈無強異味。垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。標識牌、指示牌無污跡、無積塵。煙灰盅標志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石子、沙）保持清潔。洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍只是滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。門窗、開關(guān)、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50㎝無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。垃圾簍只是滿、無異味。飲水設施無污跡、無積水。會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。環(huán)境消殺定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害。夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范。綜合項目小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設施，且設置合理。清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標準、外墻無污染。公共設施或場所標識應按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，應設有明顯標識或采取有效防范措施。底商治理有序，符合衛(wèi)生標準，整潔潔凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。物業(yè)治理標準（設備類）人員素養(yǎng)軀體健康，經(jīng)大夫鑒定無阻礙工作的疾病。具備必要的專業(yè)知識且按其職務和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格；取得相應工種的操作許可證明。上班時刻內(nèi)，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。設備房治理差不多要求設備房門上有相應設備房標識。設備房內(nèi)地面潔凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；設備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。設備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。設備房內(nèi)設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩。設備完好各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與治理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標準（2公升/只）燃燒特性及場合滅火器類型配置標準會所、過道走廊、公共場所水型、泡沫、鹵代烷型滅火器1只/20平方米汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳滅火器1只/10平方米配電房、帶電設備干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/10平方米地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上整加30%。如設有消火栓的，可相應減少30%。如設有滅火系統(tǒng)的，可相應減少50%。如設有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應減少70%。一個滅火器配置場所的滅火器許多于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。重要設備房內(nèi)應配置干濕溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內(nèi)氣溫應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。參觀來訪需進設備房，指定專人陪同方可進入。無人值守的設備房必須加鎖，鑰匙由維修員及操縱中心掌握。設備表面無積塵、無油污，應急照明能在停電事故下至少工作半小時。設備房排水通暢。具有防蟲、防鼠措施。專用工具安全用品應放置在指定位置。三、資料治理（一）新建房屋接管驗收應提交資料產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料；竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；原有房屋接管驗收應驗交的資料產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公正文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及其固定附著物清冊。技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術(shù)資料。供配電系統(tǒng)供給三級負荷的配電設備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級負荷的配電設備至少每日須四次并記錄。供給一級負荷的配電設備每兩小時須巡檢并記錄。動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆。變壓器出口線電壓：380V+5%范圍內(nèi)。、千式變壓器溫度：110度繼電愛護延時跳閘；90度繼電愛護報警。補償柜治理功率因數(shù)操縱器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。補償操縱手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù)：大于0.9高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺損；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清晰準確。高壓繼電愛護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識不各種掉牌信號性質(zhì)。操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用講明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平常浮充電壓一般為235V-255V。蓄電池：鎘捏中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應更換一次電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：電解液用量過少，露出部分極板。蓄電池外部短路。池外部電壓不正常。電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。爬墻嚴峻。酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹腐。充電狀態(tài)不同意開蓋。發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘，發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。發(fā)電機設備：內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應按體系文件要求及時更換。配備符合要地的兩套電池，按2個月周期輪換使用。備有符合要求的切換開關(guān)配置。蓄電池電壓24V。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設備本身充電功能。柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙或配備二氧傾滅火系統(tǒng)。正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。按體系文件要求每周設備啟動運行一次。發(fā)電機可靠接地，發(fā)電機房應有降噪音措施。給排水設備設施生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標準，并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密泄漏應小于3滴/分，填料密封泄漏應小于10滴/分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠，泵不反轉(zhuǎn)。限水、停水按規(guī)定時刻通知用戶。高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、操縱柜、保持設備干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。壓力傳感器每年定期檢驗。排水設施污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴峻銹蝕。污水水位操縱裝置靈敏可靠，平常手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動操縱狀態(tài)。操縱箱開關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。消防設備設施系統(tǒng)消防操縱中心主機、消防聯(lián)動操縱柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有報警記錄。消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時刻啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘、不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。溫感噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度70度，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗（香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報警）。消防防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設施功能完備無損壞。卷簾門電氣自動操縱、電氣手動操縱、關(guān)門動作程序正確。消防監(jiān)控中心：錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時刻定時，專人負責保管。音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清晰。監(jiān)視攝像鏡頭潔凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。監(jiān)控的操縱設備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。電梯系統(tǒng)電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。電梯舒適性：進行試運行，用軀體感受確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4MM以內(nèi)。曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相摩擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。接觸面積許多于70%。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于80度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。每工作3000小時更換新的潤滑脂。曳引機減速器要求：應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處同意產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/3-5分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時幸免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1MM。限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在200-300牛頓范圍內(nèi)。轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5-8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門不處不同意能用手把門撥開。門扇下端距地砍應為5-8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水。設備無灰塵。轎廂導軌導靴。導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻。導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。緩沖器油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時刻應小于90秒。安全鉗傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4毫米左右。鋼絲繩轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不同意超過32根。斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲不同意超過16根。不同意鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲直徑不得小于原直徑90%。補償裝置補償鏈在運行中不同意產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴峻磨損。電梯電氣部分：繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象。操縱盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清晰無誤。接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐。操縱線絕緣電阻大于0.25兆歐。盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯。運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。假如電梯由分承包方維護保養(yǎng)，電梯的設備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。電梯轎廂內(nèi)各種設施完好，衛(wèi)生清潔明亮。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無聲響。電梯機房：溫度保持在0-40度，電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生潔凈，曳引機無油污、無灰塵。采暖系統(tǒng)采暖系統(tǒng)：鍋爐和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。燃油鍋爐要求流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全愛護功能）鍋爐排煙道要暢通，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應保持0-20毫米水柱微負壓狀態(tài)。正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率80%?；鹧?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點火變壓器電壓5000-10000V，點火電極絕緣不漏電。間距3-5MM。燃油泵輸出壓力達到額定值10-30巴（BAR）鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。溫度操縱系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。熱力換熱站供暖對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應每年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可。換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。設備應依照水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，定期的檢查和清洗。（1-3年）設備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上講明書中規(guī)定的尺寸。使用在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機幸免超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每年大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清晰，無泄漏無銹蝕。循環(huán)水系統(tǒng)：采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。風機盤管設備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機操縱靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水。保溫良好。電加熱采暖：電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐。電熱膜、空氣開關(guān)、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。空氣開關(guān)過負荷愛護、短路愛護靈敏可靠。電機：水泵電機繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度-50度。電機軸承溫度小于80度。電機運行無導常雜音，無碰撞沖擊聲。電機風扇冷卻效果明顯。電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的110%，以地絕緣電阻大于0.5兆歐。水泵潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。檢測儀器儀表及安全設施1.購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證；每年至少一次由公司專門的部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗。2.檢驗項目：壓力容器上壓力表、配電設備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表、收費用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設施，電梯安全檢驗。高壓配電設備。變壓器。消防設施等。弱電設備設施視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清晰，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛(wèi)生清潔完整。電話系統(tǒng)。有線電視：主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。附屬、配套設施防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃。前期物業(yè)治理服務合同托付方（以下簡稱甲方）：湖南中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受托付方（以下簡稱乙方）：寧鄉(xiāng)縣中源物業(yè)治理有限公司依照《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《都市新建住宅小區(qū)治理方法》（建設部第33呈令）、《長沙市住宅區(qū)物業(yè)治理條例》等國家、地點有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方托付乙方對（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)治理訂立本合同。第一條物業(yè)差不多情況座落位置：市縣路（街道）號；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業(yè)類型：（住宅區(qū)或組團，寫字樓，商住樓，工業(yè)區(qū)，其他/低層，高層，超高層或混合）。托付治理事項房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和治理；房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、開線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、治理和運行服務；本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和治理；本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的屬配套服務設施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等）的維修、養(yǎng)護和治理；公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；車輛行駛及停泊；配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身財產(chǎn)保險保管責任）；社區(qū)文化娛樂活動；物業(yè)及物業(yè)治理檔案、資料；法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)治理公司治理的其它事項。合同期限本合同期限為年。自年月日起至年月日止。甲方的權(quán)利和義務與物業(yè)治理公司議定年度治理打算、年度費用概預算、決算報告；對乙方的治理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方治理不善，造成重大經(jīng)濟損失或治理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)治理主管部門認定，有權(quán)終止合同；托