物業(yè)管理糾紛的七大類型與二十一個典型案例

45/45物業(yè)治理糾紛的七大類型與二十一個典型案例

隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權意識的不斷提高，物業(yè)治理糾紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業(yè)公司和業(yè)主之間不斷出現(xiàn)的矛盾和糾紛，使物業(yè)治理公司更好地服務于業(yè)主，使雙方的合法權益真正得到維護，已成為人們關注的焦點。物業(yè)治理糾紛的七大類型1.物業(yè)治理費糾紛。2.業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。3.小區(qū)公用設施傷人的賠償糾紛。4.無因治理糾紛。5.小區(qū)公用部位的侵權糾紛。6.小區(qū)公用部位的出租營利問題。7.小區(qū)內(nèi)停車收費糾紛。物業(yè)治理糾紛的類型及其處理物業(yè)治理糾紛的七大類型,依照物業(yè)治理的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)治理的特點來分析，其發(fā)生糾紛要緊分為兩大類型，即因合同產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛和因侵權產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛。（一）因合同產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛的處理因合同產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛要緊是由當事人違約所引起的，要緊包括：因服務質量產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛、因服務內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛、因服務費用產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛、解除物業(yè)治理服務合同等等。1、物業(yè)治理合同服務質量糾紛。是指因物業(yè)治理企業(yè)提供的物業(yè)治理服務不符合物業(yè)治理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務標準，而引起的物業(yè)治理糾紛。如，物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共設施設備不能正常使用或不能及時維護修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時維護治理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災不及時等等。2、物業(yè)治理合同服務內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)治理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)治理服務，而引起的物業(yè)治理糾紛。如，沒有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務設施設備，沒有按照規(guī)定或約定提供服務場地、車位、倉庫，沒有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務內(nèi)容及場所等。3、物業(yè)治理合同服務費用糾紛。是指因服務費標準發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服務費而引起的物業(yè)治理糾紛。如物業(yè)治理企業(yè)未按物業(yè)治理合同約定或政府指導價標準收費，擅自擴大收費范圍或提高收費標準、業(yè)主（或使用人）少交、欠交物業(yè)治理服務費等。4、終止物業(yè)治理合同糾紛。物業(yè)社區(qū)微信：是指物業(yè)治理合同期滿或物業(yè)治理合同期滿前當事人一方有嚴峻違約行為；或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當事人約定終止的情形而引起的物業(yè)治理糾紛。如，合同期滿后物業(yè)治理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)治理企業(yè)、物業(yè)治理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)要緊求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)治理合同或違約長期拖欠物業(yè)治理費用不同意治理物業(yè)治理企業(yè)要求解除合同等。因合同產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛的訴訟主體是物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主委員會，依舊物業(yè)治理企和業(yè)主，在目前尚有爭議。筆者認為應該是物業(yè)治理合同相對的雙方當事人，即物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是自治組織，依法成立，盡管沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費，只有民事行為能力，不具備完全民事權利能力，不能獨立享有民事權利和承擔民事義務，但建設部《治理方法》第六條規(guī)定，業(yè)主委員會由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護業(yè)主的合法權益?！吨腥A人民共和國事訴訟法》（以下簡稱《民訴法》）第五十四條規(guī)定“當事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，能夠由當事人推選代表進行訴訟?！笨梢姡瑯I(yè)主委員會依法能夠作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。有一種意見認為，業(yè)主委員會應屬于《民訴法》第四十九規(guī)定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟。對此，筆者以為不妥。因為業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機構，其民事行為能力和民事權利能力取決于業(yè)主的授權，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權利能力則無需他人授權。此外，“其他組織”具有自身的民事權利義務，對自己的行為有承擔一定民事責任的能力，而業(yè)主委員會其組織沒有自身的民事權利義務，沒有財產(chǎn)和經(jīng)費，亦無自身的民事責任可言。業(yè)主委員會作為業(yè)主的訴訟代表人，能夠代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但依照《民訴法》第五十四條的規(guī)定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須通過被代表的當事人同意?！币虼耍谝蛭飿I(yè)治理合同服務質量、內(nèi)容、費用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會如違反規(guī)定不起訴或怠于訴訟時，與物業(yè)治理糾紛有利害關系的業(yè)主為維護自己的合法權益，有權以自己名義直接對物業(yè)治理企業(yè)提起訴訟。另外，在因業(yè)主拖欠服務費的物業(yè)治理糾紛中，訴訟主體是物業(yè)治理企業(yè)和具體業(yè)主（或使用人），而不是業(yè)主委員會?！吨卫矸椒ā返谑臈l規(guī)定，產(chǎn)權人和使用人不按規(guī)定交費，物業(yè)治理公司責令賠償損失。同時，《治理方法》第十五條又規(guī)定，物業(yè)治理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，產(chǎn)權人和使用人有權投訴。物業(yè)社區(qū)微信：處理此類物業(yè)治理糾紛的要緊適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國合同法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地點法規(guī)，規(guī)范性文件有建設部的《治理方法》和各較大的市制定的條例以及雙方當事人對《物業(yè)治理服務合同》的合法約定等等。（二）因侵權產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛處理因侵權產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛要緊是由當事人的侵權行為所引起的，要緊包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙治理服務糾紛、相鄰關系糾紛等等。1、損壞公共財物糾紛。要緊是因當事人違反規(guī)定致物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共財物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財物，物業(yè)治理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共財產(chǎn)等。2、侵占共用部位糾紛。是指因當事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共場地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)治理企業(yè)侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。3、防礙治理服務糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)治理企業(yè)進行物業(yè)治理服務而引起的物業(yè)治理糾紛。如，阻止物業(yè)治理企業(yè)安裝服務設施設備或擅自移動物業(yè)治理企業(yè)的服務設施設備，在消防通道上設置路障或有意損壞消防設備，未經(jīng)批準在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設點等。4、相鄰關系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風、采光等問題發(fā)生的物業(yè)治理糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽能熱水器等。因侵權產(chǎn)生的物業(yè)治理糾紛訴訟主體是物業(yè)治理企業(yè)和相關業(yè)主，此類糾紛要緊是由于一方當事人的侵權行為而引起，承擔是侵權的民事責任，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規(guī)定，應當由侵害人承擔責任并賠償損失?！吨卫矸椒ā芬裁鞔_規(guī)定，產(chǎn)權人和使用人擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施、設備、，危及房屋安全的；私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、阻礙住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等物業(yè)治理公司予以制止、批判教育、責令恢復原狀、賠償損失。物業(yè)治理公司私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設施用途等，產(chǎn)權人、使用人有權投訴。處理此類物業(yè)治理糾紛的要緊適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國消費者權益愛護法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地點法規(guī)，規(guī)范性文件有建設部的《治理方法》和各較大的市制定的條例等等。上述兩類物業(yè)治理糾紛常常會發(fā)生競合，由于屬于不同的訴因，在訴訟中的當事人舉證責任內(nèi)容、證明對象、管轄以及適用法律等都有所不同，是按合同之訴依舊按侵權之訴依法應由當事人選擇。但當事人一旦選擇以其中一種訴因提起訴訟，則不能再以另一種訴因提直訴訟。物業(yè)治理二十一典型案例匯編房屋結構改造維修方面案例一、設計本“一衛(wèi)”業(yè)主改“兩衛(wèi)”案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)治理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設備？判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀。依據(jù)：《上海市居住物業(yè)治理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質。因專門情況需要改變使用性質的，應當符合都市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)治理部門審批?！蔽飿I(yè)社區(qū)微信：房屋所有權人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。案例二、外墻開一窗大樓留一疤案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，接著施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。問題：自己的物業(yè)是否就有權隨意破墻？判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。依據(jù)：《上海市居住物業(yè)治理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌?！弊鳛橐粋€業(yè)主，應當遵守有關法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)治理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴峻損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，阻礙了周邊的環(huán)境。物業(yè)治理公司依照物業(yè)治理條例及小區(qū)治理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護了其他業(yè)主的合法權益。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，預備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)治理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。問題：購置財產(chǎn)是否都能夠安置在自己的物業(yè)內(nèi)？判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。依據(jù)：《上海市居住物業(yè)治理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境愛護等方面的相鄰關系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)治理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)覺違反本條例第十八條的行為，應當勸阻制止?！惫裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利。應當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關規(guī)定。長期使用巨型浴缸必定對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。房屋租賃引起的糾紛案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可如何辦？去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系現(xiàn)在正在國外的業(yè)主，但確實是聯(lián)系不上。按照治理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，治理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個不租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的情況）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到治理處領導，懇請給以專門照顧。治理處的領導考慮，若簡單放行，可能損害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣差不多上物業(yè)公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業(yè)治理所必需，絕不能只對業(yè)主關懷倍至，而對租住戶冷若冰霜）。因此鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通方法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，治理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，治理處趕忙全額退回押金（這一方法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得治理處的建議合情合理，便欣然同意。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到治理處換取押金時，還對治理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的差不多精神，把原則性與靈活性結合起來設施設備損壞方面案例六、空調(diào)室外機毀壞物業(yè)公司有無責任王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我講，我家空調(diào)室外機著火燒毀了。我認為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們講責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？律師分析：要分清責任，首先要弄清晰空調(diào)外機著火的真正緣故。分兩種情況：第一，假如是空調(diào)外機自身的質量問題而引起的自燃，依照《合同法》和《消費者權益愛護法》的相關規(guī)定，業(yè)主能夠找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進行維修或退換；假如該事故給自己或他人造成損害，能夠要求商場或廠家承擔相應的賠償責任，商場和廠家是承擔相互連帶責任的。第二，假如不是質量緣故而是外界緣故造成外機著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應當承擔相應的責任。那個地點的不可抗力指的是不可預見、不可幸免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)治理人員無法采取愛護措施或者是已采取愛護措施而無效果的情況。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務合同關系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務是物業(yè)公司的約定義務，愛護業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機，它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有的專門性，促使它要放置在公共的空間里，因此它必定是物業(yè)公司愛護業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。假如由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責，而使第三方對外機造成損害的話，物業(yè)公司就應該承擔相應的賠償責任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，能夠向第三方行使追索權。因此，假如您有確實的證據(jù)證明著火的緣故是第三方人為的，同時小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務，您完全有權利要求物業(yè)公司承擔損害賠償責任。物業(yè)公司要是拒絕的話，能夠向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權益。物業(yè)收費引起的糾紛物業(yè)治理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費、欠租，個不小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴峻阻礙了物業(yè)治理的正常進行。由于物業(yè)治理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)治理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。如何樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“費盡心機”：有的派專人攻關，與業(yè)主搞好關系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司治理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)治理費、房租收繳率連續(xù)三年達到95％以上。他們的秘訣要緊是提高物業(yè)治理服務質量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進行了一次完全清算，對有能力繳費、繳租卻有意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對事實上施強制執(zhí)行。業(yè)主到底因何種理由不繳費？法院是如何樣判決、如何樣執(zhí)行？請看以下幾個典型案例。案例七、蚌埠市物業(yè)治理第一案？沒有交電費，供電部門停供電……2002年6月17日，在有關部門的推舉下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)治理托付合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。電費到底應該由誰來承擔，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。為此，業(yè)主拒交物業(yè)治理費，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。業(yè)主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行托付合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生，嚴峻阻礙了寬敞業(yè)主的身心健康和家庭財產(chǎn)的安全”。蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結束。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責任，兩個單位差不多上作為服務者都沒有專門好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關系進而給住戶帶來了苦惱這是不應該的。住戶拒交室內(nèi)維修費用如何辦……案例八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費……去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話托付治理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴峻，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。通過3個多小時的努力，管道完全疏通了。疏通中從下水管里掏出許多沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地講，自己裝修完剛入住，不的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。情況反映到治理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質量的意見，他均表示中意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也幸免了客戶為拒絕交費再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)不，依據(jù)有關法規(guī)向其講明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔（假如能事先講明需要收費及收費標準，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當?shù)膬?yōu)惠。這位住戶覺得主管講得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。點評：即使在市場差不多相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)治理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)治理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)治理的認知度，為自己治理服務的順利實施鋪路。案例九、法院封家電全家住賓館不繳費的業(yè)主，并非因為家庭經(jīng)濟狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住不墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)治理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依舊拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把鈔票送到法院，但依照規(guī)定三天后才能夠啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費，物業(yè)治理費的收繳率達到100％。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回憶原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)治理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)治理費12319元、電費7071元、水費1215元，并繳納所欠物業(yè)治理費的滯納金。被告（某業(yè)主）———對拖欠的物業(yè)治理費時刻及對原告提供的電費、水費有用數(shù)均無異議，承認物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)治理費、電費、水費的緣故是原告收費不規(guī)范，收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標準。另外，前期物業(yè)治理時期，收費標準未經(jīng)物價局核準，物業(yè)公司無權主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。法院———經(jīng)審理查明，原告同意開發(fā)商的托付，從事前期物業(yè)治理，物業(yè)治理費每月每平方米建筑面積2.70元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)治理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)治理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業(yè)治理費、物業(yè)治理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。案例十、欠租2000元被拘一整天百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)治理人員常講的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依舊如故。法院只好強制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好趕忙拿著鈔票到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把鈔票帶到法院，但按規(guī)定該戶主依舊被拘留24小時。一人吃官司，眾人繳費忙。該小區(qū)另外6戶欠費的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區(qū)的物業(yè)治理費、房租收繳率達到了100％案件回憶原告（物業(yè)公司）———同意開發(fā)商托付治理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。被告（某戶主）———未答辯。法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司托付原告對該房屋進行治理并收繳房租，被告共欠原告房租2103元。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律愛護。被告作為房屋的承租人應當按時繳納租金，延期支付租金的應當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費。公告見報端欠款送上門法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)治理費。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內(nèi)把鈔票送到法院，結果該業(yè)主趕忙把鈔票送來。案例十一、拒繳物業(yè)治理費，業(yè)主被推上法庭……原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)治理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)治理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)治理公司簽訂物業(yè)治理服務合同，約定物業(yè)治理費以每平方米2.7元計算?，F(xiàn)原告名稱盡管不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)治理公司，然而其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)治理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)治理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)治理服務合同中已有明確約定，依照自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)治理費用。案例十二、業(yè)主拖欠巨額治理費催交困難如何辦……由于不便言明的非治理緣故，某公司入伙某商城后，便不按時繳交治理費，甚至把交治理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，治理處有關人員許多次上門催交未果。為了解決這一問題，治理處要緊領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，關心全面反映該公司的意見和要求，以取得其對治理處工作的信任和認可；一方面盯住平常難得一見的該公司老總，頻頻征求意見并反映治理處的經(jīng)濟困難（常言道：會哭的小孩有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。在贏得了該公司理解信任的基礎上，治理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠治理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月治理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的治理費已全部繳清。點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的治理服務無懈可擊。治理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在那個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。給業(yè)主提個醒———不欠費有人打過一個如此的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。但是，一段時刻做下來，自己對保姆不中意，這種情況下，只能辭退保姆。假如因不中意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上依舊道義上講，差不多上敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)治理的，如同小區(qū)的“保姆”、“總管”，假如物業(yè)公司依約進行了治理，業(yè)主就要繳納相應的費用；假如對物業(yè)公司治理服務不中意，能夠辭退，另請高超?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有如此那樣的理由：服務不規(guī)范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關的，有的是與物業(yè)公司無關的。假如以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的廉價，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關的欠費，最后依舊會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關于審理物業(yè)治理糾紛案件有關問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)治理費的抗辯權，有明確規(guī)定。給物業(yè)公司提個醒———打官司物業(yè)公司同意了業(yè)主的托付，就要想方設法為業(yè)主服好務，履行好合同約定的職責。假如自己盡職盡責了，依舊有部分業(yè)主以各種不正當?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主的權益，就要走法律途徑來解決問題。目前，物業(yè)公司“討債”，照舊情愿苦口婆心地做工作，而不情愿打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)治理費標的額低，請不到律師；訴訟時刻長，耗時費勁；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件能夠看出，物業(yè)治理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業(yè)公司自己的職員完全能夠勝任，只要預備好資料，把事實講清晰，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行可不能讓法律“打白條”，更況且打贏一個官司，還能阻礙一大片。小區(qū)安防方面的案例案例十三、電梯墜樓,誰負責?……新聞晨報報道：一部"老爺"電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。2小時后，胥某被人發(fā)覺并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行治理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計1.3萬余元。庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關系，因此不同意承擔相應的賠償。普陀法院遂托付市高院對胥某的傷情進行了鑒定，結論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關系，物業(yè)公司理應承擔胥某由此造成的經(jīng)濟損失。近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等6800余元。但法院認為該案不存在精神損失，因此對胥某提出的5000元精神索賠訴請未予支持。問題的關鍵是：電梯是有誰來負責，是電梯公司？依舊物管公司？那就得看是電梯質量問題嗎，依舊其他緣故。假如在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質量問題，理所因此由電梯公司賠。假如在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，因此由物管公司承擔。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。至于質量安全問題由電梯公司承擔。不能講電梯墜落是造成胥某受傷的直接緣故，就應該又物管承擔，簡直是荒唐可及案例十四、未成年的小孩點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……4個未成年的小孩在某花園堆放雜物的地點點燃了放置在那兒的天那水發(fā)生爆炸，當中一個6歲的小孩被燒成重傷不治而死。小孩的父母把該花園的物業(yè)治理公司和另3個肇事小孩告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡小孩的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)治理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地點，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔45％的責任；另一小孩小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監(jiān)護人承擔。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，小孩們發(fā)覺了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶?，F(xiàn)在，暫住在該花園的一個單元里的另一個小孩9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴峻燒傷。事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把小孩送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法接著治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送小孩回老家潮陽接著治療，但在回去的途中小孩不幸死亡。案例十五、發(fā)生高空墮物如何辦……去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想完全杜絕，除了要進一步堅強治理，還有賴于人們差不多素養(yǎng)的提高）。從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛(wèi)員當即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落。可向其通報了情況后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。護衛(wèi)員們先勸講調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關規(guī)定同意處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是現(xiàn)在的至要）。誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。就如此樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照治理處要求處理善后事宜。點評：發(fā)覺問題立即盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)治理的沒有那個勁頭兒，確信干不出什么名堂。案例十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)治理公司究竟有無責任?1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛"美鹿"牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)治理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)覺轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報,但至今未將失竊的轎車追回。一審認為:物業(yè)公司經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業(yè)公司之間應為保管合同關系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負有繳納保管費的義務,并享有取回保持原狀的車輛權利,物業(yè)公司收取車主的停車費用,其義務是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權利,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關取車手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業(yè)公司應承擔賠償責任。二審認為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。物業(yè)社區(qū)微信：因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來推斷,而應從以下幾方面進行分析:(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄予人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄予人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有操縱之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實際操縱車輛,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。(三)關于物業(yè)公司收取5元鈔票的停車費的性質及依據(jù)。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈治理服務費標準的批復》對物業(yè)公司治理收費標準作出的批復看,該文第一條第(5)項規(guī)定是:"交通工具停車場所的治理"。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主治理委員會簽訂的《物業(yè)治理托付合同》在合同第十條規(guī)定是對"交通與車輛停放秩序的治理",第二十條規(guī)定"露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主治理委員會商定的標準向車位使用人收取"。鑒于上述批復及合同內(nèi)容能夠明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行治理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,一審認定物業(yè)公司未盡保管之責,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實及法律依據(jù),依法應予改判。據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下:一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請求。本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔。本判決為終審判決。案例十七、訪客無理打罵護衛(wèi)員如何辦……去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。巡邏護衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。治理處領導得知后,首先平復、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當事人和知情者的情況介紹,調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象,查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認應由住戶和訪客負全部責任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后治理處約定時刻，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是治理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在）。治理處詳細介紹了情況通過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為治理處的治理工作認真嚴謹，大堂護衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應當?shù)玫酱蠡飪旱睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責。情況專門快就有了圓滿的結局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，同時賠償了扯破衣服的損失。點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們職員的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨自處理，有相當難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。業(yè)主請求關心驅逐室內(nèi)人員如何辦……一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，講他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓不人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。該女子情緒興奮，百般糾纏。主管反復勸講數(shù)十分鐘仍然無效。這時，業(yè)主強烈要求治理處關心把人請出家門。在此情形之下，護衛(wèi)員們聽從了業(yè)要緊求，動手推拉那名女子出屋，當即遭到漫罵，但護衛(wèi)員們堅持罵不還口，特不理智（物業(yè)治理人員必須學會操縱自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報警。110到后，該女子態(tài)度仍專門蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動了手。在調(diào)解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。一場風波總算平息。然而，沒想到情況過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫(yī)療費、誤工費、恢復名譽（倘若當初在勸講其離開房間無效時，我們主動請有關部門來處理，情況的結局是否可能更好些呢？）。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯。點評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，依舊要先掂量掂量是否正當。凡屬正當?shù)模紤敱M力襄助。只是，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，幸免“幫了人家、坑了自己”。案例十九、物業(yè)治理人員入室引起的誤會……某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)覺1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側的防火開著，不處的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，然而按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分講要把她送到派出所。試分析：1）阿霞錯在哪里？2）假如碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應該如何樣處理？3）你認為該如何向張先生講明和解釋？如何樣才能平息事態(tài)？觀點一、1、阿霞錯在沒有向上級反映情況。自己私自進入業(yè)主屋內(nèi)。2、作為物業(yè)治理公司的職員。以后關于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同事沒來的情況下能夠在門口等候業(yè)主或同事的到來。3、關于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。觀點二、1、阿霞不明白法律，公司大概培訓沒有跟上。私闖民宅，違法。2、通知治理處，讓治理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，假如聯(lián)系的上，就講明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；假如不在家，治理人員或保安兩人以上，進入室內(nèi)檢查有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是同意的。3、賠禮道歉是理所因此的。我個人認為，首先向業(yè)主講明阿霞錯在哪里？導致這種情況發(fā)生的緣故是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會轉怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并講明我的工作還有不完善的地點，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)覺這種問題的（業(yè)主盡管處理的有點過激，相對物業(yè)公司），幸免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格關心我們幸免以后更大的危險或損失！4、物業(yè)社區(qū)微信：職員入職培訓刻不容緩！作物業(yè)治理，不管哪位職員，都要有詳細的上崗培訓，特不是相關法律法規(guī)的培訓（附帶一些案例分析）。觀點三、1、事實上阿霞本意是好的！但確實是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，單獨一個人進入業(yè)主家里，就算你是好意也會被業(yè)主誤解。2、最好的處理方法是趕快通知治理處，治理處一方面能夠通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。另一方面，治理處相關負責人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時進入業(yè)主家里，如此，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)覺，也一般可不能誤解。3、情況以至此，一方面治理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清晰，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般如此處理業(yè)主可不能有意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。處理完后，一定要加強清潔工在處理此類事件的培訓，以幸免誤會的再次產(chǎn)生。社區(qū)文化建設方面案例二十、物業(yè)公司合理應對業(yè)主健身擾民案例分析……“做文明業(yè)主，塑都市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素養(yǎng)的活動，關于提高治理質量，建設良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，那個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導是最好的化解方法。近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司治理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學十八法，今天練太極拳，改日跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，治理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，軀體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。然而，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地點。她們迫切希望物業(yè)公司想想方法，關心她們解決難題。物業(yè)治理處通過實地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。第一，查找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，盡管那個地點環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加