2013年昆明商業(yè)地產(chǎn)遭遇的分析

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機(jī)場(chǎng)建設(shè)：未來(lái)3年新建4個(gè)民用機(jī)場(chǎng)

2013年至2015年，實(shí)施新建瀘沽湖機(jī)嘗紅河蒙自軍民合用機(jī)嘗滄源機(jī)嘗瀾滄機(jī)懲昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)嘲9+2”配套項(xiàng)目、騰沖機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目，完成總投資103億元。通知指出，兩年后，初步將昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)培育成面向東南亞、南亞和連接歐亞非的國(guó)家門戶樞紐機(jī)常

建設(shè)多個(gè)機(jī)場(chǎng)，如何籌資？按照國(guó)家新建支線機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目全額資本金的要求，除爭(zhēng)取國(guó)家補(bǔ)助資金外，其余資金由省內(nèi)配套解決。省財(cái)政對(duì)每個(gè)新建支線機(jī)場(chǎng)統(tǒng)籌安排1億元補(bǔ)助。同時(shí)，機(jī)場(chǎng)所在地的州、市政府負(fù)責(zé)新建、改擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)征地拆遷、場(chǎng)外配套工程建設(shè)資金籌措和組織實(shí)施。

另外，盤活舊機(jī)場(chǎng)土地及有關(guān)資產(chǎn)也是途徑之一。通知中明確，要加快推進(jìn)昆明巫家壩機(jī)場(chǎng)土地及有關(guān)資產(chǎn)處置工作，處置收益專項(xiàng)用于償還長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)建設(shè)債務(wù)和安排全省新建機(jī)場(chǎng)建設(shè)資金。適時(shí)啟動(dòng)蒙自舊機(jī)場(chǎng)土地處置工作，處置收益專項(xiàng)用于紅河蒙自軍民合用機(jī)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。

高速建設(shè)：大縣基本實(shí)現(xiàn)通高速

一個(gè)階段性目標(biāo)是到2015年，確保南北大通道全線貫通，并實(shí)現(xiàn)與鄰近省份對(duì)接，16個(gè)州市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、人口大縣基本實(shí)現(xiàn)通高速公路。

對(duì)于建設(shè)資金來(lái)源，通知稱，將引進(jìn)有實(shí)力、有信譽(yù)、有資質(zhì)的投資者，采取BOT、BT、TOT等方式開發(fā)建設(shè)高速公路項(xiàng)目。通過(guò)招商引資建設(shè)的高速公路項(xiàng)目不低于3年計(jì)劃總投資的三分之一，也就是說(shuō)，投資者至少要拿出500億元。

為了吸引投資力，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)公路，按照“一路一測(cè)、橋隧分開、還本付息、投資回報(bào)”定價(jià)機(jī)制制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在不超過(guò)30年的收費(fèi)期限內(nèi)，資本金回報(bào)率以人民規(guī)定的中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率加2個(gè)百分點(diǎn)確定，確保經(jīng)營(yíng)主體在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)獲得合理回報(bào)。

另外，云南省將從每年的土地出讓總收入中，拿出不低于10億元，以及省財(cái)政每年安排20億元，作為高速公路建設(shè)資金。省級(jí)每年安排不低于3000畝土地開發(fā)指標(biāo)，支持地方高速公路建設(shè)。

鐵路建設(shè)：快速客運(yùn)網(wǎng)總規(guī)模達(dá)200公里

備受關(guān)注的滇中城市經(jīng)濟(jì)圈城際鐵路也有了眉目。通知提出，到2015年，昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地實(shí)現(xiàn)1小時(shí)到達(dá)。

在山高坡陡的云南，交通建設(shè)投資巨大，誰(shuí)來(lái)掏腰包？對(duì)此，云南將完善建設(shè)資金盛州、市共擔(dān)機(jī)制。按照永久用地13000元/畝、拆遷240元/平方米、臨時(shí)用地1000元/畝/年的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助有關(guān)州、市政府。州、市政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足征地拆遷資金的不足部分。

通過(guò)共享土地出讓收入籌措建設(shè)資金，從土地出讓總收入中，每年省級(jí)計(jì)提用于鐵路建設(shè)不低于10億元。2013年至2015年每年安排20億元作為省級(jí)資本金。各州、市政府要將本級(jí)政府承擔(dān)的三分之一以上征地拆遷資金納入年初本級(jí)財(cái)政預(yù)算，保障鐵路建設(shè)需要。

同一條道上，不同的結(jié)局，昆明商業(yè)地產(chǎn)正在呈現(xiàn)冰火兩重天。熟知滇池路的人，一定對(duì)兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目非常熟悉。一處是南亞風(fēng)情第壹城，另一處位于南亞風(fēng)情第壹城對(duì)面僅2公里的地方。兩個(gè)項(xiàng)目一左一右，坐擁著滇池路最好的地段，前者淌金流銀，面積58平米的商鋪月租金高達(dá)2萬(wàn)元以上，后者面積60平米的月租金還不到5千元，更有甚者，由于不好出租，一些鋪面曾長(zhǎng)期空置。為什么前者成為了商業(yè)地產(chǎn)界的范本，后者卻如同雞肋？

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，昆明54個(gè)在建樓盤中商業(yè)總體量達(dá)1260萬(wàn)平米，以2011年末的昆明428萬(wàn)城鎮(zhèn)人口計(jì)算，人均商業(yè)面積近3平米。不僅如此，昆明近年商業(yè)用地成交大幅度提升，很多大型的商業(yè)綜合體也漸漸入市，投資商鋪成為了很多投資客首選的方式。但是昆明每人近乎背負(fù)的3平米商業(yè)，又會(huì)帶來(lái)怎樣的負(fù)擔(dān)？同質(zhì)化顯現(xiàn)日趨嚴(yán)重、開發(fā)商缺乏商業(yè)資源、市場(chǎng)急缺專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，那么多的問(wèn)題，又該如何解決？

商鋪售價(jià)平穩(wěn)租金快漲

從至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年，昆明城區(qū)的商鋪平均售價(jià)為每平米28108元，但是截至今年，昆明城區(qū)的售價(jià)為每平米28530元，漲幅為1.15%。相比大肆擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)，這樣的漲幅看上去實(shí)在是微不足道。

通過(guò)至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)，記者初步換算，二環(huán)內(nèi)的在售商鋪價(jià)格從2012年每平米為25800元上漲到了2013年的33300元，漲幅為29%；東南西北四個(gè)區(qū)的商鋪售價(jià)除西市區(qū)上漲外，其他都在下降。

租金方面，二環(huán)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米110元上漲到了2013年的150元，漲幅達(dá)36%；東市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米52元上漲到了2013年的65元，漲幅達(dá)25%；西市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米53元上漲到了2013年的69元，漲幅達(dá)30%；南市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米55元上漲到了2013年的75元，漲幅達(dá)36%；北市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米70元上漲到了2013年的82元，漲幅達(dá)17%。

商鋪的售價(jià)漲幅不大，但租金卻呈火箭上升，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？至祥置業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷告訴記者：“商鋪的價(jià)格還是要看自身的條件及地段位置，像市中心的商鋪價(jià)格肯定要比呈貢新區(qū)的價(jià)格高，再加上一些樓盤推廣時(shí)的不定因素，所以不能片面的來(lái)看商鋪價(jià)格的浮動(dòng)?！彼€補(bǔ)充說(shuō)道：“昆明的社區(qū)商鋪價(jià)格一般比較穩(wěn)定，集中式商業(yè)的價(jià)格浮動(dòng)較大?？偟膩?lái)說(shuō)，還是要看該商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)體量?！?/p>

昆明人均商業(yè)達(dá)3平米

從克爾瑞地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年上半年，昆明的商業(yè)用地成交量為320.45萬(wàn)平米，2012年上半年的成交量為44.34萬(wàn)平米，到2013年上半年的商業(yè)用地成交量就高達(dá)354.62萬(wàn)。而在2012年下半年的商業(yè)用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商業(yè)用地則占到全部成交土地的36.87%，

昆明的商業(yè)用地的成交量一直在持續(xù)增加，土地區(qū)域成交量主要集中在官渡區(qū)，共成交了217.28萬(wàn)平米，其次是呈貢新區(qū)，共成交了38.98萬(wàn)平米；西山區(qū)，共成交了37.78萬(wàn)平米；盤龍區(qū)，共成交了34.11萬(wàn)平米；五華區(qū)，共成交了26.47萬(wàn)平米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，昆明市區(qū)在售的商業(yè)面積，以南市區(qū)居多，達(dá)到了406.9萬(wàn)平米。而一些超級(jí)商業(yè)大盤也浮出了水面，例如潤(rùn)城的商業(yè)體量高達(dá)180萬(wàn)平米、七彩云南第壹城的商業(yè)體量達(dá)100萬(wàn)平米、聯(lián)想科技城的商業(yè)體量87萬(wàn)平米、螺螄灣中心的商業(yè)體積也到了70萬(wàn)平米。

一位專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的知情者告訴記者：“昆明現(xiàn)在每個(gè)人身上幾乎都背著3平米的商業(yè)，可是昆明人的消費(fèi)能力真的有這么高？現(xiàn)在許多開發(fā)商都逼迫著自己做商業(yè)地產(chǎn)，在沒(méi)有了解市場(chǎng)的基本情況下，在完全都不了解商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的情況下，盲目入市，這樣的情況是很‘畸形’的。很多開發(fā)商都在用賣住宅的思路來(lái)推廣商業(yè)地產(chǎn)，這違背市場(chǎng)規(guī)律?！?/p>

專家診脈

經(jīng)典房地產(chǎn)商業(yè)中心副總經(jīng)理郭志明：

做好商業(yè)需要地段、資金和團(tuán)隊(duì)

都市時(shí)報(bào)訊昆明相比其他城市，商業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，雖然一些一線的品牌已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐昆明，但是很多中低端的品牌還沒(méi)有進(jìn)駐，所以昆明的商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)能否做起來(lái)，說(shuō)白了就是三個(gè)點(diǎn)：第一，錢，開發(fā)商需要有強(qiáng)大的資金來(lái)進(jìn)行前期的培養(yǎng)和招商；第二，人，需要有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃；第三、位置，一個(gè)交通發(fā)達(dá)，人流密集的地方必能發(fā)展成為好的商業(yè)中心。

雖然商