辦公樓物業(yè)管理具體服務

辦公樓物業(yè)管理具體服務3．1設備故障、事故處理程序A、無論發(fā)生何種設備故障和事故，經理單位必須立即組織力量迅速處理。B、發(fā)生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時間有關系統不能正常工作或將造成有關系統不能工作，產生較重大影響，直接經濟損失1000元以上者）時，必須及時報告上級領導和有關單位協調解決。C、無論發(fā)生何種設備故障和事故，經理單位有關人員必須在值班記錄和故障搶修記錄本上做詳細記錄，不得疏漏隱瞞。D、發(fā)生較重大事故或故障時，經理單位在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報告，由客服部經理召集有關單位和人員參加的事故分析會，寫出分析意見和改進措施，然后由客服部經理審批后報送公司。對于改進措施，有關單位必須嚴格執(zhí)行。3.2電氣維修質量標準（一）室內低壓電器安裝及維修A、電器安裝后部件完整，安裝牢固，排列整齊，絕緣部件無裂紋缺損，電器活動接觸部分良好，表面整潔，電器的支架、盤板平整，電器的引線整齊，固定可靠，電器及其支架油漆完好，通電后無異常噪音。B、接地（接零）引線敷設：連接緊密，接地支架截面選用正確，需防銹部分涂漆均勻，無遺漏，線路走向合理，色標準確。C、電器的導電接觸面和母線的接觸面必須接觸緊密。（二）查線、換線A、導線截面不能小于原設計標準，嚴禁有扭絞、死彎、絕緣層損壞和護套斷裂等缺陷。B、導線間和導線對地絕緣電阻必須大于0.5MΩ。C、管內穿線：在管內導線要有余量，導線在管內無接頭；導線連接牢固，包扎嚴密，絕緣良好，不傷芯線；接線盒內清潔無雜物，導線整齊，導線接觸緊密良好。D、換線后的導線必須與插座及用電設備接觸良好，并達到使用要求。（三）照明燈具維修1、燈泡、燈管要按原設計標準更換，保證光照度。2、燈具更換要安裝牢固，接線可靠，有接地線的不得漏接。3、燈具維修要保證附件完整齊全，燈光裝飾片要妥善安放，以防掉落傷人。3.3排水維修質量標準(一)室內排水、水管安裝及維修A、安裝必須牢固，管箍固定方法正確，排水暢通，無滲漏；B、上下節(jié)管連接緊密，承差方向、長度和管箍間距符合原設計要求；C、排水管接口的捻口填料密實、飽滿，凹入承口邊緣不大于5mm，且環(huán)縫均勻、灰口齊整、光滑，養(yǎng)護良好;（二）室內給水管道、附件安裝及維修A、螺紋接口必須清潔、規(guī)整、無斷絲、缺絲，連接牢固，接口處無外露油麻等缺陷。B、焊接接口表面無穿孔、裂紋和明顯的結瘤、夾渣及氣孔等缺陷。C、管道支架埋設平整，排列整齊，支架與管子接觸緊密。D、閥門安裝，進出口方向正確，連接牢固、緊密，啟動靈活，朝向合理，表面潔凈。E、衛(wèi)生器具給水配件的安裝及維修，電鍍件完好無損傷，接口嚴密，啟閉部分靈活，安裝端正，表面潔凈，無外露油麻。（三）下水道堵塞A、疏通后下水管水流通暢無阻。B、不損傷管壁。★供電系統日常維護實施方案高壓配電設備維護：1．每小時一次抄表，巡視檢查，發(fā)現信號燈不亮及時更換，根據記錄參數的變化隨時發(fā)現事故隱患；2．每周設備房大清掃一次，半月外表清掃一次，每年盤內清潔、檢查、堅固、維護；3．每二年配合供電部門做預防性高壓電氣試驗；4．定期檢查維護配電房通風設備模擬屏應急電源及密封狀況低壓配電設備維護：1．每小時抄表、巡視檢查，發(fā)現問題立即處理；2．每周設備房大清掃一次，半月外表清掃一次，每年清潔檢查維護；3．定期進行盤內器具、導線絕緣測試；開關、接頭等器伯溫度測試；表計、電流器整定值的校核；4．定期檢查維護配電房通風設備，應急電源及密封狀況；未端用電設備維護：1．每天抄表、巡視檢查，發(fā)現信號燈不亮及時更換；2．盤外部每月清潔一次，定期進行盤內清潔，器具、導線絕緣測試，開關金屬接頭的溫度測試，表計、電流器整定值的校核；3．定期根據未端用電設備不同特點進行模擬試驗，對盤內各元件進行測試，發(fā)現缺陷，立即處理；4．定期檢查未端用電設備的環(huán)境溫度，通風狀況及密封狀況；5．定期對電機加油，絕緣測試，發(fā)現軸承不好，及時更換；6．定期對漏電保護裝置進行檢測，使之功能完備；高壓設備大修：從巡視、抄表運行記錄中發(fā)現問題和預防性高壓試驗中分析發(fā)現問題，確定哪些設備需要維修及維修性質，一般性的小、中修自己進行，大修按下列執(zhí)行：1．預先熟悉設備、圖紙說明書，初步判斷故障點，聯系廠商，了解備件及詢問修理方法，確定自己大修或請廠商、供電部門大修；2．局面報告通知業(yè)主，說明大修原因，所需材料，備件及預計費用和實施的時間、人員、步驟、方案。3．按操作規(guī)程做好倒閘操作，把大修設備與供電線路斷開，并保證大廈供電正常。4．按高壓規(guī)程，對大修設備做好，安全組織措施和安全技術措施。5．組織人員對故障部位進行大修；6．請供電監(jiān)察部門對對大修設備進行測試，并做好記錄；7．按操作規(guī)程做好倒電操作，將設備投入運行，低壓配電設備大修；從巡視抄表和運行記錄中發(fā)現問題，確定哪些設備需要維修及維修的性質，一般性的小中修由自己時行，大修按下列執(zhí)行：a、先熟悉設備、圖紙、說明書，初步判斷故障點，聯系廠商，了解備件及詢問修理方法，確定自己或廠商、供電部門完成大修；b、報告通知業(yè)主，說明大修的原因，所需材料，備件及費用和實施時間、實施人、實施方案；c、操作規(guī)程進行倒電操作，把大修設備與供電線路斷開，并保障大廈正常供電；d、大修設備做好預防、安全組織、技術措施；e、織人員對故障部位進行大修，并做好各種記錄；f、各項試驗后，按操作規(guī)程倒電，使之投入運行?！锶蹼娤到y日常維護實施方案BA系統：1．關閉主機及打印機電源，對該設備進行清潔保養(yǎng)；2．接通電源后，檢查電腦原設定數據，保證其正常運行；3．每月對電腦主機進行一次殺毒程序及整理硬盤碎片，并檢查驅動器等工作；4．對網絡連接片、信號連接模塊進行除塵及線頭堅固，保證接觸良好；5．對樓層、電動閥門，傳感器、空氣壓差開關、溫度傳感器、紅外線開關等執(zhí)行機構進行清潔維護；6．對液位開關、壓力、溫度傳感器進行整定試驗。消防報警系統：1．關閉主機電源并拆除后備電源；2．清理消防主機內部垃圾，緊固連線，保證接觸良好；3．對消防電腦及打印設備進行常規(guī)維護保養(yǎng)；4．測試消防主機及其手動柜的工作電壓和工作參數；5．試驗消防主機及手動柜的各項功能；6．檢查各探測器的效果，對失效的探測器進行修理和更換；安保監(jiān)控系統：1．關閉系統各監(jiān)視器、錄像機、矩陣主機、處理器的電源；2．對各設備進行清潔除塵；3．檢查各連接線，保證各連接點的可靠性；4．檢查錄像機的錄像質量，對錄像機時行必要的清潔處理；5．接通電源后仔細檢查各圖像的清晰度；6．對各設備進行功能檢測；7．對各個攝像機、報警點進行一次清潔保養(yǎng)工作，保證全面的清晰，報警功能的正常。★空調系統日常維保方案日保養(yǎng)：1．每日做好主機電流及各項參數抄錄工作；2．對管路損壞保溫層進行修補；3．對樓層重點區(qū)域溫度測試并做好記錄；4．及時修復各類跑、昌、滴漏故障，杜絕事故發(fā)生；5．處理有故障的風機盤管。月保養(yǎng)：1．對新風機空調箱的濾網清洗數次；2．對新風口時行清潔并消毒；3．柜式新風機冷凝水盤疏通清理；4．對新風機皮帶、軸承進行月點檢保養(yǎng)；季保養(yǎng)：1．對所有潤滑部位潤滑加油；2．對所有四風口濾網清洗；3．對所有配電柜、操作箱進行規(guī)定點檢（電工執(zhí)行）。年保養(yǎng)：1．對空調機進行常規(guī)年度保養(yǎng)（由廠家配合進行）2．對空調機電控部分電纜進行絕緣檢測。★電梯系統日常維保方案1．日常操作電梯機房抄表；2．每月三次電梯機房清潔檢查；3．橋廂內照明更換，通訊檢查；4．每天巡檢發(fā)現平層、聲響，舒適有無問題，及進處理；5．電梯出現故障，放人疏導，確?？腿税踩⒓皶r通知專業(yè)維修單位；6．進行貨運管理；7．做好各種運行記錄；8．配合專業(yè)維保單位，對電梯各部位進行檢查，維護保養(yǎng)；9．做好電梯年度安全檢驗工作；★給排水系統日常維保方案1．每月對給、排、污水系統分別按照各操作規(guī)程進行操作，保證設備正常運行，運行情況每小時一次記錄在工作日志上；2．對所有泵（給水泵、排水泵、污水泵、雨水泵、噴泉泵、消防泵等）每小時一次進行巡檢，檢查工作壓力、聲響、振動、溫度、電流、漏水情況等檢查結果記錄在巡檢記錄上，發(fā)現問題及進處理，及進匯報；3．每日巡查所有生活水箱，每季度對生活水箱進行消毒，使水箱出