物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

物業(yè)管理1廣州大一別墅廣州大一別墅?！按蟆迸c“一”分別取自《莊子·天地篇》與《老子·道德經(jīng)》，“大”、“一”兩字組合為“天”字，天字拆開則“天人合一”。該項(xiàng)目共聚集了世界建筑泰斗馬里奧-博塔、法國建筑大師馬丁-羅班、中國工程院院士鄭時齡、中國建筑學(xué)博士項(xiàng)秉仁等70位建筑大師精心設(shè)計(jì)出70棟別墅藝術(shù)群雕，其中擬投入2億的會所由先鋒建筑師馬巖松設(shè)計(jì)，外觀上像一只展翅欲飛的白天鵝。“廣州大一”單套最高價為超過2億元，平均價格為7628萬元。2愛敦閣(UpdownCourt)位于倫敦市西南郊薩里郡的愛敦閣(UpdownCourt)，連續(xù)兩年守擂成功，蟬聯(lián)“世界第一豪宅”寶座。它所創(chuàng)造的總價記錄1.5億美元(約合12億元人民幣)一直保持至今。據(jù)LeslieAllen-Vercoe先生介紹，愛敦閣只面向全世界數(shù)量有限的2000個億萬富翁，“唯有他們才有可能成為房子未來的主人，我們正在積極尋找能夠支付1.5億美元的實(shí)力買家?！背藫碛辛钊祟拷Y(jié)舌的超大體量，愛敦閣還具備一般豪宅不常見的應(yīng)急避難室、高等智能家居系統(tǒng)，可停放8輛豪華轎車的車庫，以及自動加熱的大理石車道。但最令買家動心的，莫過于豪宅自身配備的直升機(jī)場和直升機(jī)降落坪了。3南京鐘山國際2009年9月，南京鐘山國際榮獲由《世界經(jīng)理人周刊》與世界地產(chǎn)研究院聯(lián)手編制的2009年度(第六屆)《中國10大超級豪宅》排行榜榜首，并力壓湯臣一品、深圳觀瀾湖、東部華僑城天麓等眾多知名豪宅。4加州洛杉磯霍爾姆比山的“莊園”(TheManor)名列首位的加霍爾姆比山的“莊園”(TheManor)，其主人是美國金牌電視監(jiān)制阿隆-斯班林(AaronSpelling)的遺孀坎迪，叫價1.5億美元。排在第二位的比華利山豪宅“FleurDeLys”，業(yè)主是薩珀斯坦，她開價1.25億美元。豪宅面積為4.5萬平方英尺(約4180平方米)，以法國國王路易十四的王宮為設(shè)計(jì)藍(lán)本，歷時5年興建。位于英國薩里郡德爾沙姆的“UpdownCourt”，叫價1.17億美元，占地58英畝(約234714平方米)，擁有103間房間。5上海湯臣一品湯臣一品位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬多平方米，總建筑面積達(dá)11.5萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，高度達(dá)153米。2006年8月3日，湯臣一品以單價13萬/平方米的成交后，一夜間創(chuàng)造了中國豪宅的最高天價。6拜恩古堡拜恩古堡位于羅馬尼亞特蘭西瓦尼亞古城布拉索夫的南郊，1212年由羅馬尼亞王子VladtheImpale修建，占地20畝，擁有17間臥室，能夠俯瞰山坡和鄉(xiāng)間的各樣美景。目前的所有者DominicvonHapsburg像經(jīng)營一個博物館一樣來經(jīng)營它。古堡建于1212年，1920年至1948年初，哈布斯堡王室的瑪麗王后居住於此。共產(chǎn)黨接掌羅馬尼亞政權(quán)後，在1948年將瑪麗王后和其家屬驅(qū)逐，多明尼克原本和他祖母瑪麗王后住在古堡內(nèi)，也隨著祖母流亡國外，最後定居美國。古堡因?yàn)楹褪迨兰o(jì)吸血僵尸德古拉伯爵的傳說扯上關(guān)系，而大受游客歡迎7泰禾紅御泰禾紅御位于長安街的東端、京杭大運(yùn)河畔，泰禾紅御101棟，含9種主力戶型及6棟頂級豪宅?？傮w容積率0.33，均為地上2層地下一層的純獨(dú)棟別墅。8哈拉牧場(HalaRanch)價值：1.35億美元。哈拉牧場是前沙特阿拉伯駐美大使班達(dá)爾-本-丹王子的豪宅，這座豪宅的室內(nèi)面積是56000英尺，有15間臥室和16間浴室。9天琴灣天琴灣為豪華獨(dú)立半島別墅，位于深圳大小梅沙之間，地形呈半島狀突入大海，共48幢獨(dú)立別墅，面積介乎350-1000平方米之間，項(xiàng)目占地面積297637.1平方米，總建筑面積約3.87萬平方米，容積率0.13，有私家泳池、地下室、車庫等。10百合花百合花位于加利福尼亞州貝弗利山，這貝弗利山豪宅是仿照路易十四的凡爾賽宮而建的。該45,000平方尺的大屋，歷時五年興建。該大屋的豪華設(shè)施包括一個設(shè)有五十個座位的放映室、圖書館及一個可以同時容納9架車的車庫。11綠城玫瑰園綠城玫瑰園占地460畝，容積率0.3，規(guī)劃建設(shè)面積約9萬多平方米。位處南京珍珠泉旅游度假區(qū)密林深處，有10萬余畝森林公園和1800畝高爾夫球場環(huán)繞四周。園林景觀：有10萬余畝森林公園和1800畝高爾夫球場環(huán)繞四周，地形坐北朝南、背山面水，風(fēng)水極佳。近可賞千畝高爾夫球場綠茵、遠(yuǎn)可眺萬里長江及金陵燈火闌珊。12拉-阿密提拉-阿密提，位于佛羅里達(dá)的棕櫚灘，有一個種著120多種玫瑰的大玫瑰園。該房屋標(biāo)價4800萬美元，現(xiàn)任房主是保健品大亨亞伯-高斯曼，他還要隨房子贈送他的個人藝術(shù)收藏，包括亞當(dāng)和夏娃的雕塑，價值80萬美元。13盤古大觀盤古大觀，位于北京北四環(huán)中路、亞奧核心區(qū)，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區(qū)唯一的地標(biāo)性城市綜合體。項(xiàng)目總占地面積39360平方米，總建筑面積418484.70萬平方米，由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業(yè)長廊――龍廊綜合組成。盤古大觀空中四合院曾盛傳奧運(yùn)期間1億元租給比爾-蓋茨，后雖被證實(shí)為假新聞，但其豪華配置一時廣為傳播。據(jù)報(bào)道，這些空中四合院只租不售，租金為一天一百萬，一年一個億。14雅寶大屋雅寶大屋位于弗吉尼亞州的夏洛茨維爾，坐落在300英畝，鄰近蒙蒂塞洛和埃希羅恩高地，擁有8間臥室的格魯吉亞風(fēng)格大屋是由建筑師/設(shè)計(jì)師戴維伊斯頓所設(shè)計(jì)。15東部華僑城東部華僑城位于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里。其依托主題生態(tài)公園，有別于傳統(tǒng)物業(yè)的低密度山海大宅，以“平方公里”為價值單位。16三湖別墅布里奇漢普敦(Bridgehampton)，紐約包含了60英畝漢普敦土地的三湖別墅，以它的湖為名。但這項(xiàng)耗資巨大的地產(chǎn)還有其它特色，美國高爾夫協(xié)會里斯-喬斯設(shè)計(jì)的高爾夫球場、14個花園、75英里長的游泳池和賓館。由建筑師阿蘭-葛林柏格設(shè)計(jì)的主房空間非常大，其圓頂天花板高達(dá)28英尺。17佘山東紫園佘山東紫園位于佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)的南部，依托東佘山、月湖、佘山森林公園等自然景觀資源，及利用本身原由的地勢地貌來營造高端別墅社區(qū)。每戶為獨(dú)立景觀，配合以石步道、私家泳池、觀魚池或推桿高爾夫果林等。建筑風(fēng)格典雅高貴；建筑形態(tài)和設(shè)計(jì)上，充分考慮了上海所處亞熱帶地區(qū)日光、雨水和季候特點(diǎn)。澳洲砂巖、南方原木為素材，石材所呈現(xiàn)的天然紋理對紋路拼接，盡顯高貴。依托佘山地塊原有的植物生態(tài)體系，使佘山東紫園保持了佘山丘陵地貌的林間野趣，更增添了濃郁的優(yōu)雅氛圍。18謝洛日博內(nèi)爾謝洛日博內(nèi)爾位于西班牙馬略卡島，該豪宅坐落于阿爾庫迪亞和薩能之間的一個山坡上，可以飽覽全方位景觀。豪宅包括8間臥室，8個浴室，一座賓館，私人電梯，一個直升機(jī)停機(jī)坪和一個網(wǎng)球場。19北京龍湖-頤和原著北京龍湖-頤和原著價值：2億，龍湖-頤和原著一棟面積達(dá)2546.79平米的樓王目前也已被預(yù)訂，售價更是逾兩億之巨。京城最貴別墅的桂冠，也即將隨之由龍湖-頤和原著收入囊中。龍湖-頤和原著項(xiàng)目背靠燕山余脈，西鄰頤和園。2021物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的概念、特征及性質(zhì)概念物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用特征1.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主體是物業(yè)管理公司，而非房地產(chǎn)開發(fā)商。2.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主體是業(yè)主和房屋使用人。3.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與購房款無關(guān)，具有獨(dú)立性。22物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)性質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)管理委托合同的必要條款針對收費(fèi)項(xiàng)目的不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)區(qū)分為不同性質(zhì)：1.保管費(fèi)及報(bào)酬，如機(jī)動車存車費(fèi)2.委托費(fèi)及報(bào)酬，如維護(hù)小區(qū)治安收取治安維護(hù)費(fèi)3.承攬費(fèi)及報(bào)酬，如房屋修繕費(fèi)23物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是購房的重要考慮因素之一。對一棟6層的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的樓房進(jìn)行測算，設(shè)其使用年限為60年，按照建筑終身費(fèi)用測算法，對房屋建筑進(jìn)行全過程的費(fèi)用測算，及項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到使用60年完全拆除，其中房屋的建設(shè)費(fèi)用占總費(fèi)用的投入約14%，而物業(yè)管理費(fèi)用的投入，占83%24物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要有1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)2.小區(qū)維護(hù)養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)資金3.以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，開展多種經(jīng)營的收入4.依靠政府的政策和一定資金的支持5.開發(fā)單位給予一定的資金支持其中，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是最主要的資金渠道25我國物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀物業(yè)管理亂收費(fèi)現(xiàn)象，常見有：（一）入伙前的亂收費(fèi)：如將電話線、電線、水管、網(wǎng)線只裝到小區(qū)前，業(yè)主入住后，還需自行安裝以上線路（二）物業(yè)管理中的重復(fù)收費(fèi)：如以向業(yè)主收取了綜合管理費(fèi)，但還要收電梯維修費(fèi)，水池清潔費(fèi)，垃圾費(fèi)等等。（三）有償服務(wù)的亂收費(fèi)：如維修、家政、打字、傳真等服務(wù)，收取比市場價高得多的費(fèi)用26問題試分析一下我國當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)存在的“亂收費(fèi)”，的原因，及解決“收費(fèi)難”問題的對策27原因及解決辦法亂收費(fèi)的原因1.物業(yè)管理費(fèi)用透明度差，物業(yè)管理公司不愿意將物業(yè)管理費(fèi)的運(yùn)作完全透明2.開發(fā)商不能兌現(xiàn)的高承諾以及建筑工程遺留問題多，物業(yè)管理不能服務(wù)到位3.政府有關(guān)部門出臺得法規(guī)在制約收費(fèi)方和繳費(fèi)方的權(quán)利義務(wù)存在失衡現(xiàn)象。4.物業(yè)管理公司過多地承擔(dān)社會公用部門的責(zé)任。如供水、供暖、供電、有線電視等，本應(yīng)該由社會公用部門直接收取，但他們憑借市場的優(yōu)勢地位，責(zé)令物業(yè)管理公司來承擔(dān)28原因及解決辦法解決當(dāng)前物業(yè)管理收費(fèi)難的對策1.加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同2.加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)建立科學(xué)的物業(yè)管理收費(fèi)定價機(jī)制、收費(fèi)項(xiàng)目分類制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級制度3.通過市場競爭，實(shí)行優(yōu)勝劣汰制度29物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則一、合理原則核定收費(fèi)時應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的利益，既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補(bǔ)償，也要考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)因地制宜、以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定、使業(yè)主的承受力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡。30物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則二、公開原則公開原則要求物業(yè)管理公司公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理公司對用戶提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標(biāo)價，定期向業(yè)主公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三、質(zhì)價相符原則指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第11條規(guī)定：“物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)?！?1物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則四、合法競爭原則《價格法》第3條規(guī)定：“國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成的價格機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。”《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第4條也明確：國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。32物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的確定一、定價方式（一）政府定價或者政府指導(dǎo)價適用于：1.公共性服務(wù)收費(fèi)2.公共代辦性服務(wù)收費(fèi)33物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的確定（二）經(jīng)營者定價亦即價格法所指向的市場調(diào)節(jié)價一般適用于：1.特約服務(wù)收費(fèi)2.高檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)34物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的確定實(shí)際操作中，物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身地位、競爭環(huán)境以及本公司的管理水平來制定具體有效的定價目標(biāo)主要有：1.針對收益性的物業(yè)管理，獲取最多利潤是物業(yè)管理公司最重要的目標(biāo)。2.針對一些涉外住宅小區(qū)，商業(yè)樓的物業(yè)管理，以投資收益率為定價目標(biāo)。3.針對普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理，側(cè)重社會效益的定價目標(biāo)。35物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目分類制度按管理內(nèi)容分三類（一）公共性服務(wù)費(fèi)（二）公眾代辦性服務(wù)費(fèi)（三）特約服務(wù)費(fèi)36物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級制度對外銷商品房、別墅、高級商用樓、寫字樓的物業(yè)管理，可采用市場價格收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。特點(diǎn)是隨行就市對內(nèi)銷房的管理，可按成本加微利的原則收費(fèi)。對微利房、福利房、公產(chǎn)房的物業(yè)管理可采取一定幅度的虧本收費(fèi)，但虧損部位應(yīng)由政府提供優(yōu)惠政策或補(bǔ)貼措施彌補(bǔ)。37物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級制度近年來，各地開始推行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級制度，如北京市制定了《居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)分等定價表》，其中規(guī)定，根據(jù)不同的硬件條件的管理服務(wù)水平，制定五種不同級別的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會作為協(xié)商的基礎(chǔ)。其中，一級標(biāo)準(zhǔn)與普通公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，高級外銷公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以超出一級服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二、三、四級標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅相適應(yīng)，五級標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)適用房相適應(yīng)。38物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取與監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取（一）入伙收?。ǘ┮话阈允杖?，物業(yè)管理收費(fèi)通知單（三）催收管理如果業(yè)主不能如期繳納管理費(fèi)，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門應(yīng)進(jìn)行催款39物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的監(jiān)督（一）政府監(jiān)督審批——備案——許可——處罰（二）業(yè)主監(jiān)督日常監(jiān)督+年終監(jiān)督40案例分析案例1業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。案例分析：在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。

41案例分析上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。

42案例分析案例2早期免收部分費(fèi)用后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇，并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了"交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切"的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。

43案例分析針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去