世貿(mào)海峽城項目營銷發(fā)展方向分析分析 市場營銷專業(yè)

目錄摘要................................................................1第一章海峽城項目在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析..........................2(一)房地產(chǎn)營銷背景.............................................2(二)海峽城發(fā)展歷程.............................................2(三)經(jīng)濟(jì)前景...................................................2(四)海峽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I銷手段....................................3第二章海峽城市場營銷競爭者分析....................................4（一）海峽城市場定位............................................4（二）對消費者分析..............................................4（三）市場競爭狀況..............................................4（四）海峽城在競爭者中城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)..........................5第三章海峽城項目在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的分析................................6（一）在政治上的分析............................................6（二）在經(jīng)濟(jì)上的分析............................................6（三）在社會文化上的分析........................................6第四章海峽城就目前發(fā)展的規(guī)劃具體分析..............................7（一）海峽城位置規(guī)劃............................................7（二）交通情況分析..............................................7（三）商業(yè)配套規(guī)劃..............................................7第五章房地產(chǎn)對當(dāng)前市場的影響分析..................................8（一）經(jīng)濟(jì)因素下市場分析........................................8（二）宏觀因素下市場分析.........................................8（三）對競爭者在市場上優(yōu)劣勢分析.................................9第六章海峽城房地產(chǎn)在發(fā)展上的營銷方式分析.........................10（一）競爭者營銷方式分析........................................10（二）價格管理營銷方式分析......................................10（三）活動規(guī)劃營銷方式分析......................................10參考文獻(xiàn)...........................................................11摘要隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也愈加激烈，加之近來我國一些限購政策，保障房政策等一系列政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的創(chuàng)新顯得尤為重要，這對于房地產(chǎn)商是一項至關(guān)重要的挑戰(zhàn)，本文主要對世茂其中的一個項目進(jìn)行論述。公司以堅守清晰的戰(zhàn)略定位，一步一個腳印地夯實基礎(chǔ)，實現(xiàn)穩(wěn)健高效的發(fā)展，努力

創(chuàng)造高品質(zhì)的社會空間，以真誠的態(tài)度信守對社會的承諾，為提升城市區(qū)域價值、推動中國城市化建設(shè)、促進(jìn)中國產(chǎn)業(yè)升級而不懈努力。簡要介紹了我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展情況和主要的現(xiàn)狀。明確房地產(chǎn)的發(fā)展前景，并對我國房地產(chǎn)的經(jīng)營成果的發(fā)展提出自己的建議。關(guān)鍵詞：營銷策略，挑戰(zhàn)，發(fā)展。第一章海峽城項目在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析（一）房地產(chǎn)營銷背景南京海峽城規(guī)劃總占地總面積約323萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)600萬平方米；已于2011年3月拍得一期地塊，地塊占地面積約34.1萬平米，規(guī)劃建筑面積約94萬平方米。南京海峽城緊鄰長江濱江風(fēng)光帶，由揚子江大道、江東南路、龍王大街圍合而成。南京海峽城第三街區(qū)云璽灣，主力面積橫跨80—170平方米（建筑面積）?？傉嫉孛娣e約7.8萬平米，總建33.6萬方，共有12棟建筑，擁有40%綠化率，容積率3.05。周邊配有社區(qū)中心、幼兒園、中學(xué)、商業(yè)街等。（二）海峽城發(fā)展歷程2010年12月，世茂集團(tuán)發(fā)布收份企業(yè)社會責(zé)任報告書，并視為集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略地圖。2011年8月，世茂旗下“御榕莊”、“茂御酒店、“世御酒店”、“世御精品酒店”等四大自主品牌酒店以及“茂御居”品牌服務(wù)公寓正式創(chuàng)立。2011年10月，亞洲最大、中國唯一的海上展示中心揭開神秘面紗。2012年3月，集團(tuán)與攜程·途家網(wǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為集團(tuán)旗下旅游度假物業(yè)、酒店式公寓的業(yè)主推出“7*24小時業(yè)主增值服務(wù)”，按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋管理、提供托管服務(wù)，借助專業(yè)電子商務(wù)平臺進(jìn)行市場推廣，使業(yè)主活動租賃回報。就此世茂集團(tuán)的全周期服務(wù)體系的全面成型，“以客戶服務(wù)核心,主動為客戶增值”的全生活周期、終身服務(wù)體系進(jìn)入全面實施階段。2013年6月22日，世茂房地產(chǎn)在上海召開“云服務(wù)”計劃啟動發(fā)布會，宣布將發(fā)端于IT產(chǎn)業(yè)的最新“云服務(wù)”模式引入地產(chǎn)領(lǐng)域，聯(lián)合教育資源、健康維護(hù)、高端酒店、設(shè)計定制、消費休閑等多個領(lǐng)域合作伙伴，共同啟動世茂云服務(wù)計劃，并宣布將繼續(xù)跨界整合多領(lǐng)域資源，邀約不同行業(yè)企業(yè)成為世茂合伙人，為世茂業(yè)主提供全面的資源服務(wù)。（三）經(jīng)濟(jì)前景集團(tuán)業(yè)務(wù)重點為在中國大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校l(fā)展大型及高素質(zhì)的綜合房地產(chǎn)項目，包括住宅、酒店、零售及商用物業(yè)。集團(tuán)在大陸正在開發(fā)的項目逾50個，分布于幾十個大、中城市。對世貿(mào)未來的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前途不可估量，我國房價大幅度上升，隨著地產(chǎn)熱的不斷發(fā)酵，對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的研究和分析有利于促進(jìn)我國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)良性健康的發(fā)展。（四）海峽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I銷手段集團(tuán)利用一些親子活動吸引客戶過來邊玩邊來看房，利用電call來通知客戶，積累客戶，提前預(yù)約客戶過來看房，用一些活動來吸引客戶的興趣，讓客戶知道我們的項目的交通情況，商業(yè)潛在價值，還有商業(yè)便利。一切以客戶至上，還可以出去拉訪可以積累客戶，更多的對我們的項目進(jìn)行一些營銷推廣，讓更多人知道我們的項目地址和售樓處舉行的一些活動，等樓盤開盤的時候，預(yù)約自己的客戶，讓我們的客戶能夠搶到好房，使我們能夠做到營銷推廣的重要性。第二章海峽城市場營銷競爭者分析（一）海峽城市場定位目前的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已不可能做到在所有層面上滿足消費需求因而必須預(yù)先在經(jīng)營目標(biāo)選擇上進(jìn)行“舍棄”進(jìn)行差異化或集中化市場開發(fā)。樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價比因素而異。房地產(chǎn)定位的關(guān)鍵就在于抓住主要目標(biāo)消費群體的主要利益需求針對性地進(jìn)產(chǎn)品開發(fā)。以心理文化特質(zhì)為主題進(jìn)行品牌推廣活動以獲得年輕消費群體的身份認(rèn)同使其成為炙手可熱的樓盤。對樓盤進(jìn)行全面的分析與了解打造不一樣的視覺效果，制定一切以客戶的利益至上。（二）對消費者分析（1）首先就是設(shè)計的環(huán)境和格局，好的設(shè)計環(huán)境可以讓自己居住在一個讓人開心的地方，有的人看中的也是房子的格局舒不舒服，看的順不順眼。（2）其次就是地理位置便利情況，一個好的交通可以節(jié)省很多時間，買東西方不方便也是非常重要的。(3)設(shè)施配套和管理情況，一個小區(qū)的管理是很重要的，關(guān)系到人生安全和危險情況，設(shè)施的配套如果不好這樣容易讓人感覺很不安全，這也是非常重要的一點。（4）然后就是價格的問題，每個人都希望花少的錢住好的地方，只要價格公道，那么我看的好了就會選擇這個房源。（三）市場競爭狀況在現(xiàn)代化的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著諸多競爭，但僅就目前而言許多開發(fā)商還缺乏以顧客為導(dǎo)向、以交換為中心的理念，許多推向市場的住宅產(chǎn)品還沒有到達(dá)消費者手中，或者說還沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品和商品。近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來,急速增長。經(jīng)濟(jì)增長、帶動性影響經(jīng)濟(jì)增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。市場不斷的需求同樣也改善消費者的需求，對后期的發(fā)展有一定的制約作用。同時隨著市場的不斷競爭的激烈，競爭效果不斷的擴大，對房地產(chǎn)事業(yè)有一定的促進(jìn)作用。（四）海峽城在競爭者中城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)中國城市化在快速發(fā)展過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間是協(xié)調(diào)理論的發(fā)展，一方面，房地產(chǎn)的發(fā)展速度太快，過度發(fā)展損害開發(fā)現(xiàn)象存在；另一方面，城市規(guī)劃滯后于城市房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)重影響政府宏觀調(diào)控城市發(fā)展。對于城鎮(zhèn)化建設(shè)有很大的意義。但是市場經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)開發(fā)商的價值觀念和城市規(guī)劃的意義不是很協(xié)調(diào)，雙方在價值理念和側(cè)重點又有很大的差異，導(dǎo)致了城市規(guī)劃和房產(chǎn)行業(yè)的非協(xié)調(diào)發(fā)展。城市規(guī)劃是城市發(fā)展與城市建設(shè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)是城市發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。具體問題具體分析是不可缺少的。首先要了解城市規(guī)劃的重要性，了解城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的內(nèi)在聯(lián)系，抓住問題的本質(zhì)原因，從而提出解決方案，找到二者之間的有效協(xié)調(diào)機制，從而實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間和諧的、可持續(xù)的全面發(fā)展。第三章海峽城項目在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的分析（一）在政治上的分析項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。（二）在經(jīng)濟(jì)上的分析任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。（三）在社會文化上的分析必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。第四章海峽城就目前發(fā)展的規(guī)劃具體分析（一）海峽城位置規(guī)劃分析海峽城位于河西南部新區(qū)，坐擁秦淮河和長江，獨居江東南路另一側(cè)，臨近魚嘴生態(tài)公園、華僑城歡樂海岸與商業(yè)綜合體，地段優(yōu)勢自不必說，前期一直在質(zhì)疑聲中取得了不錯的銷售成績，較低的拿地樓面價也讓世茂騰出了更多的資金來打造樓盤，較高的性價比已經(jīng)得到了市場的初步認(rèn)可。雙重空間設(shè)計，格局設(shè)計品質(zhì)無論在私密性還是舒適度上都高于一般的房地產(chǎn)的規(guī)劃。（二）交通情況分析世茂海峽城周邊毗鄰江東南路和江山大街，江東南路無縫串聯(lián)河西CBD一期至三期，是整個河西的城市形象大道；江山大街，也是整個河西新城的立體交通軸，連通揚子江大道、江東路、繞城公路、城西干道等南京各條快速通道除了道路網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)之外，海峽城還是河西南少有的被3條地鐵、2條輕軌線環(huán)繞的項目。項目周邊S3寧和城際（在建中），地鐵2號線西延線（規(guī)劃中），9號線南延線（規(guī)劃中），以及有軌電車1，2號線（規(guī)劃中），輕松出行，暢達(dá)全城。（三）商業(yè)配套規(guī)劃分析海峽城位于河西CBD商圈、青奧公園城市客廳完備商業(yè)配套，凝萃青奧國際風(fēng)情街、嘉業(yè)國際、德基廣場河西店、海峽城U-TOWN（華潤蘇果等），河西萬達(dá)、虹悅城也可以快速驅(qū)車到達(dá)，可以說商業(yè)配套無論是現(xiàn)在還是將來都是能夠很好的滿足業(yè)主需求的。項目周邊道路通達(dá)，揚子江大道連接青奧村、綠博園、萬景園、濱江公園等景觀無限，政府配套小學(xué)、中學(xué)及OCWC（國際課件開放聯(lián)盟）云教育，構(gòu)筑一站式教育；南京外國語學(xué)校、南師大附中、金陵中學(xué)、中華中學(xué)，四大名校環(huán)伺左右。第五章房地產(chǎn)對當(dāng)前市場的影響分析（一）經(jīng)濟(jì)因素下的市場分析近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同樣受到相關(guān)的政策的影響，特別是國家宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策的影響，市場將會保持相當(dāng)長的時間的旺盛期，它使中國每個城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)功能都發(fā)生了巨大的變化，推動了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅關(guān)系到了我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面，還在一程度上關(guān)系到了每一個人的生產(chǎn)和生活。政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。由于房地產(chǎn)活動產(chǎn)業(yè)鏈長，與相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，增長變化的波及面廣，房地產(chǎn)市場走勢對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分重要的影響。房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，要提高容忍度，一旦房地產(chǎn)市場大幅下行，就會對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩個行業(yè)的就業(yè)產(chǎn)生顯著影響，并進(jìn)而影響全社會就業(yè)的穩(wěn)定增加。（二）宏觀因素下的市場分析自然環(huán)境：地理，自然，生態(tài)人口環(huán)境：人口，家庭，遷移經(jīng)濟(jì)環(huán)境：社會購買力文化環(huán)境：教育程度，家庭單位，名族信仰，價值觀念技術(shù)環(huán)境：新技術(shù)發(fā)明的范圍，理論的成果政治和法律環(huán)境：國內(nèi)的政治，政府的調(diào)節(jié)（三）對競爭者在市場上優(yōu)劣勢分析1．優(yōu)勢（1）若房地產(chǎn)企業(yè)以較弱的競爭者作為進(jìn)攻的目標(biāo)，則可以節(jié)省時間和資源。（2）以較強的競爭者作為進(jìn)攻的目標(biāo)，可以提高企業(yè)的競爭能力，并且獲得較大的利益。（3）競爭者的存在有助于市場對房地產(chǎn)的總需求，分擔(dān)市