保利地產(chǎn)房地產(chǎn)成本控制管理講義（65P）

保利地產(chǎn)成本控制管理

講義提綱一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性二、保利地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、保利地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立五、保利地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢(shì)回顧——我們?cè)趺礃右宦纷邅?lái)關(guān)鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過(guò)面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴(yán)冬的到來(lái)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤(rùn)下降2、保利地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來(lái)的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線！

二、保利地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來(lái)看2、從銷售形態(tài)來(lái)看3、從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看4、從地域來(lái)看5、從財(cái)務(wù)角度來(lái)看6、從價(jià)值鏈來(lái)看三、做好保利地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹(shù)立高度重視計(jì)劃管理的觀念公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。3、要樹(shù)立保利地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。4、賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。站在保利地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立1、保利地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、保利地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理體系責(zé)任成本管理體系成本后評(píng)估關(guān)于成成本控控制要要點(diǎn)和和成本本數(shù)據(jù)據(jù)的積積累則則是建建立在在一定定流程程的規(guī)規(guī)范之之上的的對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程的的每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成成本控控制的的知識(shí)識(shí)與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的傳承承。如如：對(duì)對(duì)規(guī)劃劃的嚴(yán)嚴(yán)格審審批、、工程程招投投標(biāo)的的控制制、售售樓價(jià)價(jià)格的的審定定、成成本利利潤(rùn)的的考核核等等等。從戰(zhàn)略略角度度所進(jìn)進(jìn)行的的成本本優(yōu)化化則往往往是是伴隨隨著公公司的的重大大戰(zhàn)略略措施施，如如根據(jù)據(jù)客戶戶細(xì)分分而進(jìn)進(jìn)行的的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、、品牌牌模塊塊化、、集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略略采購(gòu)購(gòu)等等等。3、如何何建立立成本本管理理體系系（1）目前前公司司的成成本管管理現(xiàn)現(xiàn)狀：：成本目目標(biāo)管管理較較粗放放；責(zé)任體體系不不完善善；成本績(jī)績(jī)效考考核力力度不不夠；；動(dòng)態(tài)成成本監(jiān)監(jiān)控分分析、、反饋饋、指指導(dǎo)力力度不不夠。。（2）保利利地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的四四步法法：制定目目標(biāo)→→明確確崗位位職責(zé)責(zé)→跟跟蹤執(zhí)執(zhí)行→→業(yè)績(jī)績(jī)?cè)u(píng)估估第一步步：如如何建建立目目標(biāo)成成本體體系（（制定定目標(biāo)標(biāo)）1、目標(biāo)標(biāo)成本本的定定義目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的，，在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過(guò)努努力所所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的的成本本目標(biāo)標(biāo)，是是成本本的控控制線線，是是成本本管理理的基基礎(chǔ)。。目標(biāo)成成本的的形成成1、投資資決策策《項(xiàng)目投投資可可行性性報(bào)告告》目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算1（立項(xiàng)項(xiàng)成本本）2、項(xiàng)目目策劃劃項(xiàng)目定定位：：概念念性方方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算2（定位位成本本）3、方案案設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算34、初步步設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)產(chǎn)品各各分部部、各各專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算44、施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)確定目目標(biāo)成成本投資估估算概念性性方案案設(shè)計(jì)計(jì)概算算方案設(shè)設(shè)計(jì)概概算初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算施工圖圖預(yù)算算工程量量清單單橫向制制約《立項(xiàng)成成本審審批表表》《定位成成本審審批表表》《價(jià)格材材料成成本合合理性性評(píng)估估》《目標(biāo)成成本指指導(dǎo)書書》《部品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)選選擇審審批表表》2、目標(biāo)成成本的的管理理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)標(biāo)成本本建立立的難難點(diǎn)目標(biāo)成成本編編不準(zhǔn)準(zhǔn)怎么么辦？？相關(guān)部部門參參加了了嗎？？——全成本本！目標(biāo)成成本規(guī)規(guī)劃深深度夠夠嗎？？各項(xiàng)成成本有有依據(jù)據(jù)嗎？？——標(biāo)準(zhǔn)、、市場(chǎng)場(chǎng)、測(cè)測(cè)算能能力數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)建立立起來(lái)來(lái)了嗎嗎？目標(biāo)成成本夠夠深度度嗎？？專業(yè)端端口成成本清清單（政府府收費(fèi)費(fèi)/營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。。。。。）建造成成本清清單及及依據(jù)據(jù)——合同清單單：合同同范圍與與技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單單：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)/（材料表表）設(shè)計(jì)委托托與設(shè)計(jì)計(jì)深度（（任務(wù)書書）設(shè)計(jì)能做做什么？？合同分判判的策劃劃第二步：：明確崗崗位職責(zé)責(zé)1、建立責(zé)責(zé)任體系系。（鏈接保保利地產(chǎn)產(chǎn)成本控控制指導(dǎo)導(dǎo)書）責(zé)任成本本體系目目標(biāo)是明明確專業(yè)業(yè)職能部部門的成成本管理理職責(zé)，，并借助助技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)反饋，，考核評(píng)評(píng)價(jià)各職職能履行行情況。?！柏?zé)任任成本””回答的的是在成成本管理理相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)中誰(shuí)來(lái)做？？做什么么的問(wèn)題題。我們有有哪些崗崗位與成成本控制制有關(guān)？？做什么么？這些些崗位分分別對(duì)哪哪些成本本控制指指標(biāo)負(fù)責(zé)責(zé)？怎么么負(fù)責(zé)？？如何評(píng)評(píng)價(jià)？責(zé)責(zé)任成本本體系包包含四大大要素：：即責(zé)任范范圍、責(zé)責(zé)任部門門/相關(guān)部門門、評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)、、評(píng)價(jià)部部門。完成上上述要素素的定義義，我們們就可以以建立起起責(zé)任成成本體系系的基本本框架，，從而在在組織架架構(gòu)的層層面保證證目標(biāo)成成本的準(zhǔn)準(zhǔn)確執(zhí)行行。落實(shí)實(shí)責(zé)任到到崗位，，落實(shí)到到責(zé)任人人，最大大程度的的減少目目標(biāo)與執(zhí)執(zhí)行脫鉤鉤的現(xiàn)象象，真正正做到““權(quán)責(zé)明明晰”有有據(jù)可依依。責(zé)任成本本的分解解思路各部門各各司其職職1、本部門門費(fèi)用2、本專業(yè)業(yè)端口成成本----土地成本本----投資管理理中心----政府收費(fèi)費(fèi)----開(kāi)發(fā)部----設(shè)計(jì)費(fèi)----技術(shù)部----營(yíng)銷費(fèi)----營(yíng)銷中心心----財(cái)務(wù)費(fèi)用用----財(cái)務(wù)部----建造成本本----技術(shù)部+采購(gòu)部+工程部成本數(shù)字字是目標(biāo)標(biāo)，是結(jié)結(jié)果，關(guān)關(guān)鍵的是是工作質(zhì)質(zhì)量2、作業(yè)過(guò)過(guò)程管理理——我們需要要什么樣樣的制度度流程？？明確了““責(zé)任成成本體系系”，按按部門/崗位對(duì)其其負(fù)責(zé)的的責(zé)任范范圍進(jìn)行行合并，，我們就就可以得得到部門門/崗位的成成本、目目標(biāo)集合合。但如如何保證證部門/崗位的成成本目標(biāo)標(biāo)能夠順順利完成成呢？為為此我們們要定義義一整套套完善的的“作業(yè)業(yè)過(guò)程指指導(dǎo)書””來(lái)對(duì)部部門/崗位的行行為進(jìn)行行規(guī)范，，也就是是說(shuō)必須須從“制制度流程程”的層層面保證證對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本的的執(zhí)行，，保證對(duì)對(duì)成本的的控制，，這就是是“作業(yè)業(yè)過(guò)程管管理”。。保利地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)全過(guò)程程中的成成本管理理分為若若干個(gè)相相對(duì)獨(dú)立立的作業(yè)業(yè)過(guò)程，，并為每每個(gè)作業(yè)業(yè)過(guò)程定定義相應(yīng)應(yīng)的流程程制度規(guī)規(guī)范，同同時(shí)定義義每個(gè)作作業(yè)過(guò)程程中與成成本控制制相關(guān)的的要點(diǎn)，，包括量量化的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)，這這樣我們們就可以以在日常常業(yè)務(wù)這這個(gè)層面面實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)成本過(guò)過(guò)程控制制，真正正將成本本控制的的執(zhí)行力力滲透到到基層一一線。保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理制度度文件（鏈接））制度流程程體系-----專業(yè)集成成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購(gòu)有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步：：跟蹤執(zhí)執(zhí)行——即動(dòng)態(tài)成成本體系系經(jīng)過(guò)前兩兩個(gè)步驟驟，“目目標(biāo)明確確，責(zé)任任清晰””之后，，我們便便進(jìn)入：：目標(biāo)成本本執(zhí)行過(guò)過(guò)程跟蹤蹤——?jiǎng)討B(tài)成本本。動(dòng)態(tài)成成本是項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過(guò)程中中的預(yù)期期成本，，通過(guò)實(shí)實(shí)時(shí)反映映目標(biāo)成成本與動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本的差異異，幫助助有關(guān)部部門及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題并解解決問(wèn)題題，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)成本本的控制制。動(dòng)態(tài)態(tài)成本的的核心是是“實(shí)時(shí)時(shí)性”，，動(dòng)態(tài)指指的是在在整個(gè)過(guò)過(guò)程中每每一點(diǎn)都都能實(shí)時(shí)時(shí)掌握項(xiàng)項(xiàng)目最新新成本狀狀態(tài)。我們強(qiáng)調(diào)調(diào)在項(xiàng)目目執(zhí)行過(guò)過(guò)程中，，能對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的全全成本進(jìn)進(jìn)行實(shí)時(shí)時(shí)測(cè)算，，只有這這樣才能能控制成成本，幫幫助決策策。如果果只能在在項(xiàng)目結(jié)結(jié)束時(shí)才才得到數(shù)數(shù)據(jù)，實(shí)實(shí)際上只只有基本本的成本本核算功功能，對(duì)對(duì)成本控控制都沒(méi)沒(méi)有任何何幫助。。木已成成舟，談?wù)効刂贫级纪砹?。。如何?shí)現(xiàn)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成成本監(jiān)控控？概括為：：“一個(gè)個(gè)中心，，三條線線”。一個(gè)中心心——以合同為為中心三條線——?jiǎng)討B(tài)成本本實(shí)際發(fā)生生成本實(shí)付成本本動(dòng)態(tài)成本本=合同成本本+非合同性性成本+待發(fā)生成成本合同性成成本是動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本中變動(dòng)動(dòng)性最大大的部分分。其““高變性性”決定定了它是是成本控控制的重重中之重重。而非非合同性性成本，，如政府府收費(fèi)等等則容易易控制。。合同不不確定性性表現(xiàn)為為“變更更黑洞””、“款款項(xiàng)超付付”等成成本失控控現(xiàn)象頻頻現(xiàn)。必必須要以以合同為為中心。。把目標(biāo)標(biāo)成本分分解到合合同中去去，形成成合同目目標(biāo)成本本。三條線：：“動(dòng)態(tài)成成本”反反映任意意時(shí)段項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合成本本及結(jié)構(gòu)構(gòu)分布。?！皩?shí)際際發(fā)生成成本”指指的是項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)前前已審定定的工程程量與動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本對(duì)比，，可反映映出項(xiàng)目目整體進(jìn)進(jìn)度。““實(shí)付成成本”指指實(shí)際已已支付的的款項(xiàng)與與實(shí)際發(fā)發(fā)生成本本對(duì)比，，反映出出款項(xiàng)的的支付進(jìn)進(jìn)度。做做到動(dòng)態(tài)態(tài)成本一一月一清清，設(shè)計(jì)計(jì)變更、、工程簽簽證均當(dāng)當(dāng)月結(jié)清清，填報(bào)報(bào)成本月月報(bào)表，，形成動(dòng)動(dòng)態(tài)管理理的好習(xí)習(xí)慣。用工具管管人：成本管理理涉及領(lǐng)領(lǐng)域多，，管理環(huán)環(huán)節(jié)復(fù)雜雜，通過(guò)過(guò)信息化化手段將將投資測(cè)測(cè)算目標(biāo)標(biāo)、合同同預(yù)算、、合同結(jié)結(jié)算、付付款等業(yè)業(yè)務(wù)集合合在一起起進(jìn)行預(yù)預(yù)算控制制、全程程預(yù)警、、匯總分分析。并并且通過(guò)過(guò)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目積累累，形成成企業(yè)成成本管理理知識(shí)庫(kù)庫(kù)沉淀下下來(lái)，不不因人員員的流動(dòng)動(dòng)而流失失。成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)建立立方法與與意義合同執(zhí)行行與后評(píng)估估資源調(diào)研研標(biāo)準(zhǔn)定位位數(shù)據(jù)積累累成果應(yīng)用用成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)的數(shù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)據(jù)引用與與置換。。成本數(shù)據(jù)據(jù)積累，，是反擊擊串標(biāo)的的有力武武器，是是各部門門成本控控制溝通通的平臺(tái)臺(tái)，是對(duì)對(duì)手研究究的執(zhí)行行沉淀。。成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)是一一個(gè)企業(yè)業(yè)的財(cái)富富。第四步：：成本業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估估（績(jī)效效考核））制定了目目標(biāo)成本本，明確確了責(zé)任任體系，，同時(shí)對(duì)對(duì)作業(yè)過(guò)過(guò)程進(jìn)行行了實(shí)際際的跟蹤蹤控制，，在完成成了前面面三個(gè)步步驟后，，最后我我們就可可以根據(jù)據(jù)執(zhí)行結(jié)結(jié)果對(duì)相相關(guān)業(yè)績(jī)績(jī)進(jìn)行評(píng)評(píng)估和考考核。成本管理理體系的的梳理圖圖1作業(yè)過(guò)程程成本控控制（日常工作的成本管理理）成本管理理體系的的建立與與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售/客服建造過(guò)程程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立立成本管理理之基礎(chǔ)礎(chǔ)成本管理理之實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成本管理理體系的的梳理圖圖2成本管理理之目標(biāo)標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核核管控體系系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)五、保利利地產(chǎn)成成本管理理每個(gè)階階段控制制要點(diǎn)成本控制制最終達(dá)到到利潤(rùn)最最大化交付階段段服務(wù)立項(xiàng)階段段設(shè)計(jì)階段段招標(biāo)階段段采購(gòu)階段段施工階段段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)（一）誰(shuí)誰(shuí)是對(duì)保保利地產(chǎn)產(chǎn)投資影影響最大大的階段段？——結(jié)論：項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)決策是是主要因因素，設(shè)設(shè)計(jì)方案案優(yōu)化是是關(guān)鍵因因素！1009575603525101/4影響投資資的程度度（%）項(xiàng)目進(jìn)展展時(shí)間項(xiàng)目決策策初步設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)準(zhǔn)備備施工圖設(shè)設(shè)計(jì)施工階段段設(shè)計(jì)變變更、發(fā)發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)發(fā)包設(shè)計(jì)要求求改變（（設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、平平面布置置等）項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)決策階階段需要要注意的的問(wèn)題：：1、定位是是關(guān)鍵。。不要為立立項(xiàng)而立立項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)建立在在認(rèn)真、、客觀的的調(diào)研和和分析之之上，選選擇有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)項(xiàng)目；重點(diǎn)對(duì)市市場(chǎng)現(xiàn)行行售價(jià)和和預(yù)期走走勢(shì)進(jìn)行行準(zhǔn)確的的調(diào)查判判斷，確確定目標(biāo)標(biāo)售價(jià)。。2、技術(shù)可可行性分分析是前前提。對(duì)產(chǎn)品定定位要建建立在技技術(shù)方案案可行的的基礎(chǔ)之之上。3、土地獲獲取成本本優(yōu)勢(shì)是是項(xiàng)目成成功之本本。土地價(jià)格格無(wú)論以以何種方方式取得得，均應(yīng)應(yīng)事先做做到心中中有數(shù)。。（二）關(guān)關(guān)于設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本控控制科學(xué)合理理的設(shè)計(jì)計(jì)可以降降低10%的工程造造價(jià)，以以下是控控制設(shè)計(jì)計(jì)的五大大策略：：1、實(shí)行設(shè)設(shè)計(jì)方案案的招投投標(biāo)，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)。2、實(shí)行限限額設(shè)計(jì)計(jì)，有效效控制造造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)圖圖紙的會(huì)會(huì)審與審審查。4、深入應(yīng)應(yīng)用價(jià)值值工程原原理。5、采用合合同措施施，有效效控制造造價(jià)。這個(gè)階段段要特別別注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：保利地產(chǎn)首首先是做產(chǎn)產(chǎn)品，不是是做作品，，要以掙錢錢為目的。?？朔丶技夹g(shù)、輕經(jīng)經(jīng)濟(jì)的思想想。成本型城市市（如武漢漢、長(zhǎng)沙、、南昌等））要永遠(yuǎn)關(guān)關(guān)注核算和和控制，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)成本本優(yōu)化要放放在第一位位。產(chǎn)品型城市市（如北京京、上海、、廣州、深深圳等）在在關(guān)注核算算和控制的的前提下，，可以進(jìn)行行價(jià)值創(chuàng)新新。在同一城市市也應(yīng)特別別注意產(chǎn)品品型地塊（（如珠江新新城）和成成本型地塊塊（如西子子灣）的差差別。正確運(yùn)用限限額設(shè)計(jì)所謂限額設(shè)設(shè)計(jì)，就是是按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的可行性性研究報(bào)告告的投資估估算控制初初步設(shè)計(jì)。。按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的初步設(shè)設(shè)計(jì)概算控控制技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)和施工工圖設(shè)計(jì)，，同時(shí)各專專業(yè)在保證證達(dá)到使用用功能的前前提下按分分配的投資資限額控制制設(shè)計(jì)，嚴(yán)嚴(yán)格控制不不合理變更更，保證總總投資不突突破。（國(guó)國(guó)際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)案案例例））限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的對(duì)對(duì)象象：：它它可可將將上上階階段段的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)審審定定的的投投資資額額和和工工程程量量先先分分解解到到各各專專業(yè)業(yè)，，后后分分解解到到各各單單位位工工程程和和分分部部分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程，，通通過(guò)過(guò)層層層層分分解解，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)投投資資限限額額的的控控制制管管理理。。同同時(shí)時(shí)也也實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)模模、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、工工程程量量與與概概算算指指標(biāo)標(biāo)等等各各方方面面的的控控制制。。正確確認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本優(yōu)優(yōu)化化傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院，，并并不不能能幫幫助助保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)全全面面控控制制設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的成成本本?。≈兄袊?guó)國(guó)大大陸陸設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理?xiàng)l條塊塊分分割割嚴(yán)嚴(yán)重重，，保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理范范圍圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院。。保利地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理思路：：作為保利地地產(chǎn)公司從事事規(guī)劃設(shè)計(jì)管管理的工程師師，除了要完完成傳統(tǒng)規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)管理理的工作外，，還要向二個(gè)個(gè)方向延伸，，一是土地規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)性性質(zhì)的整合，，二是甲方另另行委托的二二次設(shè)計(jì)和選選材用料。保利地產(chǎn)企業(yè)業(yè)現(xiàn)在需要的的是精細(xì)的設(shè)設(shè)計(jì)管理優(yōu)化化。設(shè)計(jì)階段的造造價(jià)控制和知知識(shí)積累1、合理確定地下下室面積比例例：天津項(xiàng)目：：原設(shè)計(jì)地下下室建筑面積積約15萬(wàn)平米。經(jīng)優(yōu)優(yōu)化后地下室室部分減少建建筑面積約2.5萬(wàn)平米，按每每平米2500元估算，總價(jià)價(jià)減少約6250萬(wàn)元，現(xiàn)正進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化，通過(guò)抬抬高地下室標(biāo)標(biāo)高等方法，，減少支護(hù)和和土方工程量量進(jìn)一步節(jié)約約造價(jià)。2、方案選擇和優(yōu)優(yōu)化：國(guó)際廣場(chǎng)鋼鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計(jì)方案約1.4萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，總總用鋼量減少少為7000噸。主要優(yōu)化化工作為：對(duì)對(duì)從底到頂保保持同樣截面面尺寸的柱按按受力不同分分段選擇截面面，減少鋼材材約5000噸，在鋼支撐撐的設(shè)計(jì)中，，通過(guò)復(fù)核SOM提供的計(jì)算，，在國(guó)家規(guī)范范許可的范圍圍內(nèi)降低部分分安全系數(shù)，，減少鋼材用用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，按每噸約約1萬(wàn)元計(jì)算，減減少造價(jià)約七七千萬(wàn)元。3、結(jié)合公司已有有結(jié)算、材料料設(shè)備選用的的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。中環(huán)廣場(chǎng)鋁合合金門窗定位位及材料選擇擇：鋁合金門窗價(jià)價(jià)格主要由鋁鋁型材、玻璃璃及五金配件件組成，其中中鋁型材表面處處理有陽(yáng)極氧化、、電泳、粉末末噴涂、氟碳碳噴涂、噴涂涂料是否加金金屬粉等不同同，前三種價(jià)價(jià)格差別不大大，氟碳噴涂涂增加約6000元/噸，按門窗面面積每平米6kg計(jì)算，增加造造價(jià)約36元/平米。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及及施工管理：：例如中環(huán)廣場(chǎng)場(chǎng)的市政排水水管，圖紙標(biāo)標(biāo)識(shí)為塑鋼纏纏繞管，經(jīng)了了解雙壁波紋紋管和塑鋼纏纏繞管，價(jià)格格相差約4倍，公司也很很少在小區(qū)內(nèi)內(nèi)使用，項(xiàng)目目部在圖紙審審查時(shí)將設(shè)計(jì)計(jì)變更修改為為雙壁波紋管管。再如干掛石材材和濕貼石材材的費(fèi)用差異異：因干掛對(duì)石材材剛度的要求求，濕貼對(duì)石石材重量的限制，兩種墻墻面裝飾方式式存在面材厚厚度不同引起起造價(jià)不同以以及干掛時(shí)鋼鋼骨架與濕貼貼時(shí)砂漿的價(jià)價(jià)格差異（可可達(dá)200-300元/平米）等。通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比比進(jìn)行一些設(shè)設(shè)計(jì)選擇，通通過(guò)材料設(shè)備備價(jià)格比較進(jìn)進(jìn)行精細(xì)化設(shè)設(shè)計(jì)修正和完完善是提高設(shè)設(shè)計(jì)效率的基基礎(chǔ)。人防工程：人人防面積，因人防區(qū)的工工程費(fèi)用比非非人防區(qū)高，，在規(guī)范允許許的范圍內(nèi)盡盡量減少人防防面積，因人人防面積的計(jì)計(jì)算方法較為為繁瑣，需要要仔細(xì)核查。。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門因因需要重新開(kāi)開(kāi)模較標(biāo)準(zhǔn)門門費(fèi)用高出較較多。（三）工程投投標(biāo)階段的成成本控制1、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段控制制的六大渠渠道：通過(guò)招標(biāo)方方式選擇好好施工隊(duì)伍伍。加強(qiáng)合同管管理，完善善合同條款款。對(duì)大宗材料料和大型設(shè)設(shè)備實(shí)行單單獨(dú)招標(biāo)采采購(gòu)。嚴(yán)格履行工工程發(fā)包合合同。按合同約定定實(shí)際完成成工作量支支付工程進(jìn)進(jìn)度款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理理單位的管管理，主動(dòng)動(dòng)防范施工工單位索賠賠。2、如何在招招標(biāo)階段有有效控制工工程造價(jià)①形成有效競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。保利利公司是一一塊金字招招牌，因良良好的付款款信譽(yù)和社社會(huì)聲譽(yù)，，絕大多數(shù)數(shù)企業(yè)愿意意與我們合合作。保證足夠數(shù)數(shù)量，新增增合格供方方保持適當(dāng)當(dāng)比例。公公司招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)定定中要求，，單項(xiàng)目投投標(biāo)單位至至少3家以上。年度標(biāo)因使使用方便、、工程量增增加可以有有效提高效效率，降低低成本。對(duì)于價(jià)格受受市場(chǎng)變化化影響不大大的項(xiàng)目，，進(jìn)行年度度招標(biāo)。例例如白蟻防防治、土壤壤氡濃度、、室內(nèi)環(huán)境境檢測(cè)和基基坑監(jiān)測(cè)、、沉降觀測(cè)測(cè)、工程樁樁檢測(cè)等檢檢測(cè)項(xiàng)目。。對(duì)于對(duì)外外觀要求不不高、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為為簡(jiǎn)單的材材料設(shè)備可可以進(jìn)行年年度招標(biāo)，，例如防火火門、不銹銹鋼水箱、、戶內(nèi)配電電箱等材料料，若受市市場(chǎng)變化影影響較大的的材料設(shè)備備，注意招招標(biāo)時(shí)間的的確定并關(guān)關(guān)注市場(chǎng)變變化。②管理程序到到位選擇有有實(shí)力守信信用的施工工或供貨單單位。組織對(duì)施工工及供貨單單位考察，，填寫合格格供方考察察表（公司司ISO文件）。同同時(shí)認(rèn)真組組織考察評(píng)評(píng)審，以項(xiàng)項(xiàng)目管理組組織認(rèn)定為為主，公司司資質(zhì)為次次的考察觀觀念。③標(biāo)底是對(duì)擬擬招標(biāo)項(xiàng)目目造價(jià)的預(yù)預(yù)期，標(biāo)底底的準(zhǔn)確確確定需要對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，，通過(guò)標(biāo)底底的編制還還可以提前前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)不足，防防止施工單單位串標(biāo)。。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)作為標(biāo)標(biāo)底。例如,基本同期招招標(biāo)的天利利廣場(chǎng)和科科貿(mào)園均為為按定額計(jì)計(jì)價(jià)，但一一為上浮約約3%，一為下浮浮5%，我們均認(rèn)認(rèn)為其合理理。需要重新編編制標(biāo)底的的情況。例如，西子子灣外電項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)時(shí)，各家報(bào)報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比比有較大差差異，為澄澄清事實(shí)，，請(qǐng)專業(yè)公公司做標(biāo)底底，使招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目由原原來(lái)投標(biāo)約約2300萬(wàn)減少至1718.5萬(wàn)元簽訂合合同，保證證了公司的的利益不受受損害。④根據(jù)各種承承包方式的的優(yōu)缺點(diǎn)和和項(xiàng)目的具具體情況合合理選擇承承包方式，，重點(diǎn)考慮慮施工推進(jìn)進(jìn)和成本控控制之間的的矛盾和平平衡。按定額（定標(biāo)最快快、不需要要完善的圖圖紙、增加加工程施工工單位易于于接受，缺缺點(diǎn)是實(shí)際際施工時(shí)需需定價(jià)材料料較多，結(jié)結(jié)算最復(fù)雜雜，造價(jià)受受政府政策策文件影響響）、總價(jià)包干（定標(biāo)最最慢，但但造價(jià)明明確，施施工期長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)雙方方風(fēng)險(xiǎn)大大，特別別是施工工方）、、綜合單價(jià)價(jià)包干（有施工工圖，但但工程量量無(wú)法準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)算算或變更更較大時(shí)時(shí)可采用用，例如如涂料、、鋁合金金門窗等等，或總總價(jià)包干干的項(xiàng)目目采用綜綜合單價(jià)價(jià)報(bào)價(jià)，，設(shè)計(jì)變變更時(shí)采采用報(bào)價(jià)價(jià)單價(jià)，，此時(shí)需需防止不不平衡報(bào)報(bào)價(jià)，損損害公司司利益，，結(jié)算較較簡(jiǎn)單，，無(wú)施工工圖且清清單項(xiàng)目目多時(shí)不不易評(píng)標(biāo)標(biāo)）條件具備備時(shí)盡量量總價(jià)包包干。例如保利利中心設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求較較高的項(xiàng)項(xiàng)目采用用按定額額計(jì)價(jià)，，而西子子灣東區(qū)區(qū)或石樓樓項(xiàng)目采采用總價(jià)價(jià)包干。?；蚩缧行袠I(yè)工程程，外電電、外水水等，可可防止其其提出我我們不了了解的理理由在施施工過(guò)程程中要求求增加造造價(jià)?？們r(jià)包干干但留個(gè)個(gè)別活口口。例如鉆孔孔樁中的的鋼筋價(jià)價(jià)格漲跌跌超過(guò)10％后，超超出（或或低于））10％部分由由甲方承承擔(dān)（或或退還甲甲方）。。按定額報(bào)報(bào)下浮率率。對(duì)于沒(méi)有有圖紙或或預(yù)計(jì)圖圖紙變化化較大的的工程，，為趕工工程進(jìn)度度，建議議承包方方式選擇擇社會(huì)公公認(rèn)的計(jì)計(jì)算方法法，例如如按定額額，投標(biāo)標(biāo)時(shí)報(bào)下下浮比例例。每種方式式均有利利有弊，，一旦確確定，就就應(yīng)該揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避短短，精心心組織和和管理，，減少不不必要的的費(fèi)用發(fā)發(fā)生，可可以工程程使甲乙乙雙方得得到雙贏贏。⑤合同條款款：嚴(yán)格格、準(zhǔn)確確、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、保護(hù)護(hù)公司利利益要求使用用公司標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本本合同，，補(bǔ)充條條款盡量量自己編編寫。合同中對(duì)對(duì)價(jià)格組組成及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的約約定應(yīng)全全面，防防止施工工或結(jié)算算時(shí)要求求調(diào)價(jià)，，同時(shí)為為防止因因風(fēng)險(xiǎn)考考慮過(guò)高高致使造造價(jià)增高高，需要要認(rèn)真分分析報(bào)價(jià)價(jià)，核定定施工單單位所報(bào)報(bào)措施及及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)的合理理性。例如基坑坑支護(hù)及及土石方方工程合合同：乙方已清清楚并考考慮工地地現(xiàn)場(chǎng)條條件，包包括周圍圍環(huán)境、、交通道道路、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)質(zhì)條件、、施工水水電、施施工場(chǎng)地地及周圍圍地下管管網(wǎng)、承承包范圍圍、施工工圖紙、、施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)，并已已考慮施施工技術(shù)術(shù)措施、、文明施施工、安安全生產(chǎn)產(chǎn)維護(hù)、、工期內(nèi)內(nèi)趕工等等因素。。乙方為為完成本本合同規(guī)規(guī)定的工工作所需需考慮上上述費(fèi)用用及施工工組織中中的所有有費(fèi)用均均已在本本合同價(jià)價(jià)款內(nèi)，，不再另另外計(jì)取取。對(duì)于招標(biāo)標(biāo)文件和和圖紙以以外的特特殊地質(zhì)質(zhì)條件和和公用管管線的維維護(hù)，反反映在施施工措施施費(fèi)和搶搶險(xiǎn)費(fèi)中中。付款方式式：為調(diào)動(dòng)施施工單位位的工作作積極性性，建議議工程進(jìn)進(jìn)度達(dá)到到雙方約約定的形形象時(shí)支支付工程程款，而而不是按按每月完完成工作作量的85%支付。對(duì)增加零零星工程程結(jié)算方方法的約約定，參參考行業(yè)業(yè)情況在在招標(biāo)文文件中直直接寫明明，避免免施工和和結(jié)算時(shí)時(shí)扯皮。。合同在執(zhí)執(zhí)行過(guò)程程中任何何不完善善的地方方，或同同行合同同中有值值得借鑒鑒的地方方，及時(shí)時(shí)迅速修修改反映映到新的的招標(biāo)文文件和合合同中。。⑥招標(biāo)組織織中的重重要環(huán)節(jié)節(jié)招標(biāo)方式式和范圍圍的確定定千變?nèi)f萬(wàn)化，建建議認(rèn)真真思考，，制定利利于我司司的游戲戲規(guī)則。。重視和和珍惜游游戲規(guī)則則的制定定權(quán)，保保護(hù)公司司利益。。招標(biāo)范圍和標(biāo)標(biāo)段的劃分需需要視工程具具體情況確定定：科貿(mào)園總包，，因工程量少，，將地錨，市市政工程等列列入詢價(jià)范圍圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，，將不銹鋼水水箱和水泵列列為招標(biāo)內(nèi)容容，從報(bào)價(jià)結(jié)結(jié)果看，不銹銹鋼水箱價(jià)高高于我年度招招標(biāo)價(jià)，水泵泵價(jià)格略低于于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，故最終終合同范圍未未包含不銹鋼鋼水箱。香雪雪山園林綠化化工程，因雕雕塑報(bào)價(jià)各家家差別較多，，擬定中標(biāo)單單位該項(xiàng)費(fèi)用用較高，故要要求其承諾該該項(xiàng)內(nèi)容可由由甲方定價(jià)。。評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施施工措施、施施工組織、管管理班組、制制度等的評(píng)定定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注注重工程數(shù)量量是否合理，，材料價(jià)格是是否合理等。。中標(biāo)通知書是是否一定要發(fā)發(fā)。向擬定中標(biāo)單單位發(fā)中標(biāo)通通知書，意味味著在法律上上認(rèn)可其為中中標(biāo)單位，其其余投標(biāo)單位位未中標(biāo)，若若合同尚未簽簽訂，特別是是招標(biāo)文件中中未附合同的的項(xiàng)目，在簽簽訂合同時(shí)擬擬定中標(biāo)單位位往往會(huì)提出出一些困難，，增加合同簽簽訂的難度，，影響工程付付款和進(jìn)展。。⑦合理低價(jià)中標(biāo)標(biāo)如何執(zhí)行：：先評(píng)技術(shù)標(biāo)標(biāo)，可修改完完善，標(biāo)準(zhǔn)一一致技術(shù)標(biāo)均均合格后再開(kāi)開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是是對(duì)低價(jià)中標(biāo)標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。綜綜合評(píng)分法也也有缺陷，評(píng)評(píng)價(jià)體系的科科學(xué)性和合理理性無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。。定標(biāo)報(bào)告隱藏藏次低價(jià)，但但投標(biāo)資料應(yīng)應(yīng)完整存放至至資料室備查查。例如石樓樓項(xiàng)目總包招招標(biāo)時(shí)，最低低價(jià)較次低價(jià)價(jià)低約2000萬(wàn)，致使合同同簽訂時(shí)遭遇遇較大困難。。對(duì)于擬定中標(biāo)標(biāo)價(jià)低于或接接近經(jīng)驗(yàn)值的的項(xiàng)目，認(rèn)真真分析投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)，工程數(shù)數(shù)量統(tǒng)一的基基礎(chǔ)上，分析析其材料、人人工及管理費(fèi)費(fèi)水平。避免免報(bào)價(jià)中不合合理的地方，，例如數(shù)量少少報(bào)，價(jià)格偏偏高。分析項(xiàng)目情況況（包含現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、施工工條件、地質(zhì)質(zhì)條件等）是是否有特殊性性，市場(chǎng)價(jià)格格水平是否與與經(jīng)驗(yàn)值相符符（包含市場(chǎng)場(chǎng)人工、材料料、機(jī)械等的的價(jià)格水平）），擬定中標(biāo)標(biāo)人的任務(wù)飽飽滿度等。（四）材料采采購(gòu)成本控制制1、加強(qiáng)項(xiàng)目采采購(gòu)計(jì)劃管理理。及時(shí)填報(bào)報(bào)《項(xiàng)目材料設(shè)備備一覽表》，招標(biāo)前明確確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。。對(duì)技術(shù)含量量高的要盡早早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了了解市場(chǎng)和行行業(yè)特性，做做到心中有數(shù)數(shù)。2、供應(yīng)商的選選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨貨比三家、低低價(jià)中標(biāo)，集集中采購(gòu)、批批量供貨，降降低價(jià)格和采采購(gòu)成本。3、選擇供應(yīng)商商的四種方式式：公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)有限競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)詢價(jià)采購(gòu)直接簽訂合同同采購(gòu)4、供應(yīng)商的管管理建立直接伙伴伴戰(zhàn)略關(guān)系。?！袄婀蚕硐?，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)”例：科勒勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為為進(jìn)行績(jī)效管管理。評(píng)級(jí)、、建立量化指指標(biāo)。（保利地產(chǎn)供供方評(píng)估表鏈鏈接）5、供應(yīng)方式探探討哪些材料乙乙供？哪些材料甲甲限乙供（（甲方限價(jià)價(jià)）？哪些材料甲甲定乙供？？哪些材料甲甲供？6、加強(qiáng)采購(gòu)購(gòu)合同管理理（五）施工工階段的成成本控制策策略施工階段由由于設(shè)計(jì)已已完成，工工程量已完完全具體化化，因而影影響工程投投資的可能能性只有5%-10%，節(jié)約投資資的可能性性已經(jīng)很小小，但工程程投資都主主要發(fā)生在在這一階段段，浪費(fèi)投投資的可能能性很大。。主要從以以下五個(gè)方方面進(jìn)行成成本控制。。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的管理人人員做工程程負(fù)責(zé)人，，嚴(yán)格督促促按圖施工工，嚴(yán)格進(jìn)進(jìn)料抽查，，嚴(yán)格材料料代用和變變更?？蓪?duì)管理人人員實(shí)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過(guò)程程中，應(yīng)鼓鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管管理人員發(fā)發(fā)現(xiàn)施工圖圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤誤或提出優(yōu)優(yōu)化意見(jiàn)，，可設(shè)立節(jié)節(jié)約合理建建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)進(jìn)度撥款：：要主動(dòng)控制制工程量核核算。合理確定工工程變更價(jià)價(jià)款：變更后要主主動(dòng)管理變變更價(jià)款。。合理規(guī)避索索賠風(fēng)險(xiǎn)：：在合同簽定定時(shí)就應(yīng)約約定細(xì)致。。在執(zhí)行中中對(duì)合同偏偏差值要及及時(shí)簽定補(bǔ)補(bǔ)充合同，，避免因時(shí)時(shí)間長(zhǎng)、人人員變動(dòng)等等出現(xiàn)相互互之間分不不清責(zé)任而而扯皮的現(xiàn)現(xiàn)象。如何在工程程實(shí)施階段段減少不必必要的費(fèi)用用，達(dá)到雙雙贏。1、簽證證中中需需要要注注意意的的地地方方，，嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行公公司司《簽證證管管理理規(guī)規(guī)定定》，考考慮慮是是否否需需要要簽簽，，如如何何簽簽。。土石石方方工工程程、、零零星星工工程程、、隱隱蔽蔽工工程程是是易易簽簽證證的的內(nèi)內(nèi)容容，，建建議議重重點(diǎn)點(diǎn)核核查查。。是否需要要簽：責(zé)任界定定，是否否屬于甲甲方責(zé)任任、或其其他設(shè)計(jì)計(jì)或施工工單位責(zé)責(zé)任。簽證時(shí)結(jié)結(jié)合總包包合同及及其他合合同，是是否措施施費(fèi)、預(yù)預(yù)算包干干費(fèi)中已已含，是是否包含含在其他他合同中中，是否否重復(fù)簽簽。2、細(xì)化工工程，盡盡量做到到一次成成型，少少返工、、少破壞壞。特別別是四大大配套工工程進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)配合、、綠化圍圍墻工程程的盲目目施工、、道路及及下水道道工程的的經(jīng)濟(jì)合合理性等等。3、簽證和變變更的審審批和流流程公司《簽證管理理規(guī)定》：審批權(quán)權(quán)限，5000元以下經(jīng)經(jīng)辦部門門簽認(rèn)，，5000-10000由經(jīng)辦部部門、技技術(shù)部和和預(yù)結(jié)算算部共同同協(xié)商處處理，超超過(guò)1萬(wàn)元的要要公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批批。各公公司不應(yīng)應(yīng)放棄這這一管理理責(zé)任和和權(quán)利。。4、結(jié)算階段段任何合同同都會(huì)有有不完善善的地方方，認(rèn)真真研究仔仔細(xì)分析析合同條條款和相相關(guān)資料料，找出出利于我我司的方方面，可可在結(jié)算算爭(zhēng)議時(shí)時(shí)占主動(dòng)動(dòng)。當(dāng)然然，最好好是在招招標(biāo)及合合同簽訂訂時(shí)對(duì)哪哪些條款款有利于于我們、、哪些條條款可能能存在隱隱患就能能夠做到到心中有有數(shù)。國(guó)際廣廣場(chǎng)鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程結(jié)算算：鋼鋼材價(jià)價(jià)差和和栓接接改焊焊接，，該工工程為為綜合合單價(jià)價(jià)包干干，合合同執(zhí)執(zhí)行期期間因因鋼材材漲價(jià)價(jià)施工工單位位向我我司提提出調(diào)調(diào)價(jià)要要求，，為趕趕工期期我司司答應(yīng)應(yīng)結(jié)算算時(shí)再再談，，結(jié)算算時(shí)我我方提提出施施工時(shí)時(shí)部分分鋼結(jié)結(jié)構(gòu)連連接由由螺栓栓連接接改為為焊接接要求求索賠賠增加加了我我司談?wù)勁械牡牧Χ榷?。（六））關(guān)于于營(yíng)銷銷費(fèi)用用的成成本控控制策策略要點(diǎn)一一：合合理有有效的的推廣廣計(jì)劃劃營(yíng)銷推推廣計(jì)計(jì)劃的的制定定要考考慮到到保利利地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程存在在的很很多不不確定定性，，避免免出現(xiàn)