2001年北京某公寓項(xiàng)目策劃代理投標(biāo)方案p

關(guān)于***公寓策劃代理的有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明

北京***房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2001年8月20日

一、確定本案的市場(chǎng)定位區(qū)間，并提出明確的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)。作出上述判斷的依據(jù)何在？

市場(chǎng)定位區(qū)間：從規(guī)劃總平面上，根據(jù)產(chǎn)品差別化策略進(jìn)行市場(chǎng)定位區(qū)間劃分。其中：南區(qū)A座塔樓為作為星級(jí)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。南區(qū)其它塔樓與板樓為作為酒店式服務(wù)公寓(Serviceapartment)。北區(qū)板樓作為高檔公寓，因其開(kāi)工時(shí)間相對(duì)南區(qū)滯后；若南區(qū)酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，則將北區(qū)亦作為酒店式服務(wù)公寓。價(jià)格區(qū)間：7500—8500元／㎡。產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)：中高檔酒店式服務(wù)公寓。依據(jù)：酒店式服務(wù)公寓較之中高檔公寓多的是服務(wù)和附加價(jià)值，作為酒店式服務(wù)公寓才能使本案的售價(jià)較近程地段內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為高。望京地區(qū)目前缺少星級(jí)酒店，望京地區(qū)作為規(guī)劃100萬(wàn)人口的衛(wèi)星城，對(duì)酒店的需求是必然的，兼之以星級(jí)酒店提升整個(gè)物業(yè)的檔次。申奧成功、WTO、望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)劃入中關(guān)村科技園區(qū)、中央美院的涉外氛圍、第四使館區(qū)等因素將為本案的檔次提升提供宏觀經(jīng)濟(jì)支持力。本區(qū)域作為CBD、酒仙橋、燕莎商圈的輻射區(qū)，本身具有商務(wù)涉外的基礎(chǔ)。二、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析。

目前存在的項(xiàng)目：銀楓別墅、星城國(guó)際、鳳凰城、國(guó)際港、華鼎世家、慧谷·根源、亞運(yùn)新新家園、酒仙公寓、和喬麗晶公寓、亮馬水晶、亮馬名居等。潛在的項(xiàng)目：燕莎商圈涉外公寓最為集中，占70%。開(kāi)發(fā)用地十分緊張，接近飽和。朝陽(yáng)區(qū)今年至明年的25個(gè)高檔公寓項(xiàng)目，只有5－6家位于燕莎地區(qū)。北四環(huán)姜莊湖地區(qū)，已有可能產(chǎn)生新項(xiàng)目。市場(chǎng)空間：市場(chǎng)稀缺性。

酒店式服務(wù)公寓的內(nèi)涵體現(xiàn)。

三、依據(jù)所提出的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的先進(jìn)性。營(yíng)銷策劃方案的貫徹性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可變性。四、結(jié)合本項(xiàng)目兼具出租和銷售的特點(diǎn)，戶型面積指標(biāo)應(yīng)如何確定。

南區(qū)：考慮將南區(qū)定位為酒店式服務(wù)公寓，可能會(huì)有出租客戶，建議多配置一居室和二居室并設(shè)計(jì)多種兩居室戶型。戶型面積指標(biāo)表戶型 一居室 二居室三居室 面積（㎡） 70—80110—130130—150 戶室比 30％ 60％ 10％北區(qū)：考慮將北區(qū)定位高檔公寓，主要用于出售，建議設(shè)計(jì)多種三居室戶型。

戶型面積指標(biāo)表戶型一居室 二居室三居室 四居室面積（㎡）60—70130—150160—180190—210戶室比10％ 15％60％5％

五、根據(jù)產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，塑造本項(xiàng)目形象的具體措施。

廣告公關(guān)活動(dòng)社會(huì)公益活動(dòng)利用新聞媒體推廣六、提出針對(duì)本項(xiàng)目的2—3個(gè)銷售案名，并闡述其含義。香謝·仕家含義：因園林設(shè)計(jì)建議引入法國(guó)主題，以巴黎著名的香榭里大街代表法國(guó)的藝術(shù)文化，“仕家”+體現(xiàn)客戶群體的文化修養(yǎng)及尊貴地位。

云朗名居含義：鄰近綠色公園,空氣清新,天高云薄,令人心曠神怡,此處的居所堪稱名貴高雅,讓人融入自然的懷抱.天地榮庭含義：世間天地為大,寓示***公寓規(guī)模宏大,好似天地的庭堂,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大手筆,為社會(huì)名流打造榮貴的家居.七、銷售前期需要采取哪些準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)投入多少費(fèi)用。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位客戶群體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)公司招標(biāo)物業(yè)管理公司招標(biāo)園林設(shè)計(jì)公司招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)公司招標(biāo)建筑立面設(shè)計(jì)招標(biāo)八、預(yù)預(yù)測(cè)本本項(xiàng)目目廣告告宣傳傳費(fèi)用用的比比例。。市場(chǎng)總總價(jià)值值的3％左左右為為宜。。九、詳細(xì)例例舉雙雙方合合作方方式和和服務(wù)務(wù)內(nèi)容容，并并提出出代理理費(fèi)用用的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。合作方方式：：項(xiàng)目前前期定定位服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定定位客戶群群體定定位取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):人民幣貳貳拾萬(wàn)萬(wàn)元合作方方式：：營(yíng)銷策策劃服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：價(jià)格定定位銷售目目標(biāo)體體系入市時(shí)時(shí)機(jī)與與姿態(tài)態(tài)確定銷銷售方方式公關(guān)計(jì)計(jì)劃推廣成成本預(yù)預(yù)算干擾因因素分分析推廣執(zhí)執(zhí)行監(jiān)監(jiān)控形象包包裝樣板間間設(shè)計(jì)計(jì)要求求取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):人民幣幣貳拾拾萬(wàn)元元合作方方式：：獨(dú)家代代理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：由***組組建營(yíng)營(yíng)銷隊(duì)隊(duì)伍，，全面面負(fù)責(zé)責(zé)銷售售推廣廣工作作，項(xiàng)項(xiàng)目的的廣告告推廣廣費(fèi)用用由開(kāi)開(kāi)發(fā)商商提供供。代理費(fèi)費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：代理傭傭金按按銷售售額的的2.0％％提取取。合作方方式：：聯(lián)合銷銷售服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：由開(kāi)發(fā)發(fā)商與與***共共同組組建聯(lián)聯(lián)合銷銷售體體，共共同負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷銷工作作，由由開(kāi)發(fā)發(fā)商提提供廣廣告宣宣傳費(fèi)費(fèi)用。。代理費(fèi)費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：***按聯(lián)聯(lián)合銷銷售體體成交交額的的1.5％％提取取傭金金。十、本項(xiàng)目目租售售房屋屋的比比例，，并提提出我我公司司的銷銷售計(jì)計(jì)劃和和銷售售周期期，如如果未未能完完成銷銷售計(jì)計(jì)劃的的處理理意見(jiàn)見(jiàn)。銷售周周期：一年銷售計(jì)計(jì)劃：銷售階階段銷售率率南區(qū)北區(qū)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)1個(gè)月月10%10%開(kāi)盤期期1個(gè)月月10%10%強(qiáng)銷期期3個(gè)月月20%30%延續(xù)期期2個(gè)月月5%5%二次強(qiáng)強(qiáng)銷期期3個(gè)月月20%20%延續(xù)期期2個(gè)月月5%5%合計(jì)70%80%南區(qū)租租售比比例：：出售70％出出租租30％％北區(qū)租租售比比例：出售80％出出租租20％％十一、、雙方方公司司合作作的意意見(jiàn)和和要求求？建議合合作步步驟及及合作作內(nèi)容容如下下：第第一一，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目前前期定定位工工作。。第二，，針對(duì)對(duì)本案案特點(diǎn)點(diǎn)制定定項(xiàng)目目營(yíng)銷策策劃方方案。。第三，，組織實(shí)實(shí)施營(yíng)營(yíng)銷策策劃方方案，，獨(dú)家家代理理銷售售