沈陽某地塊項目戰(zhàn)略定位報告

XX地塊

戰(zhàn)略規(guī)劃

2007/12建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價？核心問題提煉……

XX地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況一、實現(xiàn)社會效益:品牌影響力影響力經(jīng)濟的四個層面發(fā)展商目前的戰(zhàn)略高度形成項目品牌多個品牌項目成就品牌企業(yè)區(qū)域運營商城市運營商產(chǎn)品影響力品牌影響力行業(yè)影響力社會影響力

萬科，金地星河灣，河畔新城

XX地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況二、實現(xiàn)經(jīng)濟效益:利潤最大化產(chǎn)品力經(jīng)濟的四個層面發(fā)展商目前的開發(fā)高度賣地段賣設計賣品質賣服務

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀打造蒲河島區(qū)域品質地產(chǎn)標準明確恒基區(qū)域新價值運營商的角色定位開發(fā)目標區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標新政與經(jīng)濟要點2007年，中國經(jīng)濟面臨著通貨膨脹的嚴重威脅。固定資產(chǎn)投資額與儲蓄率及沈陽消費價格水平CPI居高不下，人均消費率下降至47％。在中國“采取重大措施降低國民儲蓄率”的重要前提下，穩(wěn)定房價成為國家刻不容緩的重要決策。銀行緊縮銀根，第二套房認定標準迅速確定。二次貸款，首付提升至40％。開發(fā)資金不足35％，商業(yè)銀行拒絕放款。主體不封頂，不予放款。銀行貸款利率一年中加息6次，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%上調0.18個百分點今年上半年沈陽商品房銷售額增長36.7%，銷售面積增長28.3%，平均銷售價格增長5.8%。沈陽房價外地人口購房需求加大，平均比例為3：1房貸“轉按揭”取消，信用體系完善，不良貸款經(jīng)驗者不予發(fā)放貸款。土地閑置2年，政府收回。

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標總結中小開發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產(chǎn)大鱷紛紛涌進地產(chǎn)發(fā)展趨勢健康的沈陽市沈陽房地產(chǎn)競爭加劇，品牌開發(fā)商趨于“本土化”本地開發(fā)商趨于“專業(yè)化”新制度和新政策，加劇了開發(fā)企業(yè)的“馬太效應”，窮者愈窮，富者愈富。將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴張，產(chǎn)生一批大型開發(fā)商；一批無土地儲備、信譽不佳和實力不支的中小企業(yè)將被淘汰出局，一部分中小開發(fā)商會轉移到其他中小城市經(jīng)營。大盤時代的到來已成定局，系統(tǒng)化、社會化營銷模式成為發(fā)展新方向預計投資性客戶比例并不會立即遞減，沈陽的剛性需求與“大沈陽”戰(zhàn)略部署成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的最新平衡點。沈陽房價繼續(xù)沿著年增長率5%的幅度，平穩(wěn)上揚。郊區(qū)城市化已成定局。

XX地塊戰(zhàn)略部署市區(qū)北部（大東區(qū)、于洪區(qū)）道義輝山（蒲河）農(nóng)業(yè)高新區(qū)虎石臺在沈陽北部區(qū)域的中觀層面上，市場份額的瓜分和博弈主要來源于四個板快的競爭——區(qū)域/板塊競爭格局地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標

XX地塊戰(zhàn)略部署半徑1500米樓盤分布皇第.龍邸九如溪谷中體.花園一號陽光.洛可可風度泊林泉涌新鎮(zhèn)亞瑟藍灣翔鳳.山水國際山水綠閣水墨丹青大溪地水木康橋七里香堤香藍蒲河1432地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標

XX地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域普通住宅均價2933元/㎡，較沈陽市整體均價相差560元，漲幅空間大。別墅、聯(lián)排價格起伏較大，價值競爭形式明顯。區(qū)域市場均價分析地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標與2005年區(qū)域房價2000元/平米相比，2年間房價上揚1000元。XX地塊戰(zhàn)略部部署區(qū)域內產(chǎn)品品類型豐富富，競爭態(tài)態(tài)勢充分。。目前主力戶戶型的分布布態(tài)勢以緊緊湊型經(jīng)濟濟普通住宅宅的供應集集中。地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標區(qū)域市場產(chǎn)產(chǎn)品分析XX地塊戰(zhàn)略部部署區(qū)域市場成成交量及上上市量分析析區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）

銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）沈河區(qū)8.06110.147.59183.13和平區(qū)13.37-5.1411.334.97皇姑區(qū)12.77-33.1911.86-30.09鐵西新區(qū)48.4927.1444.7431.48大東區(qū)28.21-28.7826.52-31.36東陵區(qū)34.7052.1833.5249.15于洪區(qū)46.133.1444.730.48渾南新區(qū)13.8085.1513.3280.61蘇家屯區(qū)3.87-70.253.62-71.91沈北新區(qū)15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11遼中縣0.230.000.230.00法庫縣0.05-95.100.03-96.35康平縣0.1036.840.10412.312007年9月沈陽市各各區(qū)、縣（（市）商品品房和商品品住宅銷售售面積對比比表地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標大區(qū)域內銷銷售態(tài)勢火火爆，增長長率達到135％。區(qū)域內08、09年總供應量量230萬平米（不不含本案））。理想想狀態(tài)下，，以年平均均增長率100％綜合評估估，預計3年可去化。。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標4座島內橋數(shù)50—120米蒲河水面寬寬3—4米蒲河水深33公里蒲河長度500億元島內預計投投資額10平方公里島占地面積積5平方公里商業(yè)核心區(qū)5座島內橋數(shù)4條主干道1條輕軌20萬未來八年5萬明年居住人口區(qū)域規(guī)劃前前景美好，，西側眾多多新興樓盤盤、北側10公里“蒲河河島”、東東臨棋盤山山風景區(qū)，，三區(qū)環(huán)繞繞。人文指指數(shù)、空氣氣指數(shù)、生生態(tài)環(huán)境、、交通配給給均為優(yōu)上上等級。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標總結隨著大沈陽陽城市效應應逐步完成成，城市進進入增容時時期，城市市外擴趨勢勢明顯，有有關沈北及及沈北新區(qū)區(qū)的政策規(guī)規(guī)劃逐漸明明朗，道義義區(qū)域、虎虎石臺區(qū)域域、輝山農(nóng)農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、蒲河島島區(qū)域逐漸漸成為開發(fā)發(fā)熱土，但但城市化進進程尚處于于起步階段段，未來城城市發(fā)展空空間巨大。。競爭區(qū)域內內具有規(guī)模模性的中檔檔項目，其其年供應量量約在10-15萬㎡之間，，消化量約約在8-12萬㎡之間，，整體均價價在2933元/㎡左右。本項目所在在區(qū)域的住住宅項目客客戶以地緣緣性特征明明顯，多為為首次置業(yè)業(yè)人群，客客戶職業(yè)多多為私營業(yè)業(yè)主，預計計進入08年，隨整體體區(qū)域產(chǎn)品品品質的拉拉升，二次次及多次置置業(yè)者普增增！住宅客戶對對戶型設計計的采光、、建筑尺度度、朝向及及戶型設計計是否嚴謹謹比較關注注，注重社社區(qū)人群的的同質。客客戶購買動動機多是剛剛性置業(yè)需需求所致。。進入08年，預計投投資需求將將呈現(xiàn)增長長態(tài)勢！（（40％政策目前前影響力不不甚明朗））XX地塊戰(zhàn)略部部署產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標編號：A編號：D編號：C編號：BXX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（A）號地塊衛(wèi)衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，，規(guī)模最大大。容易規(guī)?；_發(fā)，坐落于“蒲蒲河島”之之內政府規(guī)劃政政策明朗利于賣點炒炒作，蒲河北岸，，上風上水水。北側山峰呈呈元寶形，，利于增加產(chǎn)產(chǎn)品附加值值地塊內小湖湖增添附加加值劣勢：生態(tài)景觀相對對不足相對評比：二級優(yōu)勢地塊塊蒲河小湖現(xiàn)橋雙向2車道BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（B）地塊衛(wèi)星圖圖優(yōu)勢：地塊平整，劃劃分規(guī)則；北側緊鄰蒲河河；南側緊鄰六車車路；交通便利。原為農(nóng)業(yè)棚戶戶區(qū)。有一定人文歷歷史沉淀；南側有坡地森森林景觀；劣勢：噪音問題在日日后實為抗性。相對評分：四級優(yōu)勢地塊塊雙向2車道蒲河雙向6車道，至北站站原為農(nóng)業(yè)棚戶戶區(qū)大面積樹林BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（C）地塊衛(wèi)星圖圖優(yōu)勢：近鄰南側森林林景觀，風水最佳（地地干澤后）近鄰大溪地，，及水庫。交通便利。西南側山坡藏藏風納氣西照完全避免免劣勢：地塊不平整，，噪音問題日后后抗性大；水系資源貧乏乏；相對評分：三級優(yōu)勢地塊塊壩下公園南溝水庫丘陵地帶原生生樹林雙向6車道，至北站站BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（D）地塊衛(wèi)星圖圖優(yōu)勢：地塊平整，整體劃分規(guī)則則，270°水系環(huán)繞四周周，藏風納氣，風風水最佳交通情況便利利。劣勢：面積較小。相對評分：一級優(yōu)勢地塊塊月亮湖雙向2車道蒲河雙向6車道BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標各地塊綜合評評述3142特點：項目地塊南南、北側均有有山地，加之之中間蒲河，，風水氣絕佳佳。17號地塊北側北北側山脈形成成元寶形山勢勢，風水氣絕絕佳。另外，，全部地塊的的原生態(tài)特性性明顯，大部部分地勢平整整，產(chǎn)品規(guī)劃劃可隨地塊特特性振蕩式逐逐步攀升。XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程戰(zhàn)略略一注：在沒有確確認恒基資金金情況的狀況況下，本策略略只作為理想想化模式作為為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為為統(tǒng)一整體，，”有序開發(fā)發(fā)，高開精走走“的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略為主導思思想。前期以高品質質產(chǎn)品（別墅墅、聯(lián)排）快快速提升品牌牌價值，為中中期的洋房產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)造產(chǎn)品品附加值；后期以“別墅墅級”精致普普通住宅產(chǎn)品品，擴大客戶戶群體，實現(xiàn)現(xiàn)利潤最大化化。以振蕩式分階階段蓄勢、分分主題引爆、、鋪墊后期的的方式推廣最優(yōu)產(chǎn)品打造造品牌，創(chuàng)造造高價值、高高品質項目形形象利用一期的高高端形象所帶帶來的附加值值，創(chuàng)造精致致級洋房中高高端產(chǎn)品“別墅級”住住宅打造，同同時完成“附附加值”與““項目利潤””的兩個最大大化XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程判定定方案一1223XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程判定定方案一2132SW恒基品牌的快快速打造附加值操作難難度較大容易失去“蒲蒲河島”規(guī)劃劃的最佳炒作作時機頂級VILLA需要大量廣告告支撐區(qū)域人氣、配配套的不足成成為隱性風險險高開精走的““別墅級”住住宅與洋房容容易取得更大大利潤前期銷售進度度較慢，易造造成資金壓力力D地塊的頂級VILLA特性，易打造造一段時間內內的競爭“真真空”。XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程戰(zhàn)略略二注：在沒有確確認恒基資金金情況的狀況況下，本策略略只作為理想想化模式作為為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為為統(tǒng)一整體，，”有序開發(fā)發(fā)，低開高走走“的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略為主導思思想。前期借助蒲河河島的政府規(guī)規(guī)劃以普通住住宅產(chǎn)品，快快速心音人氣氣，并實現(xiàn)資資金快速回籠籠。同時，為中期期的洋房產(chǎn)品品創(chuàng)造人氣支支撐；后期以以“頂級VILLA””面市，實現(xiàn)利利潤最大化。。以振蕩式分階階段蓄勢、分分主題引爆、、鋪墊后期的的方式推廣規(guī)模地塊借助助政府規(guī)劃先先行、提升人人氣；優(yōu)勢地塊借助助生態(tài)、前期期人氣，得到到價值提升最優(yōu)地塊打造造品牌知名度度，創(chuàng)造最高高價值XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程判定定方案二3221XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程判判定方案二二2132SW有效利用政政府規(guī)劃““蒲河島””政策前期的同質質化競爭態(tài)態(tài)勢嚴峻企業(yè)品牌建建設周期長長前期資金回回籠迅速，，風險系數(shù)數(shù)降低頂級VILLA及洋房產(chǎn)品品的設計時時間更為充充裕，完美美產(chǎn)品，體體現(xiàn)價值。。最高產(chǎn)品級級別單價預預計可達20000元。高端產(chǎn)產(chǎn)品的最后后開發(fā)也規(guī)規(guī)避了與大大溪地等高高端項目同同時競爭的的市場態(tài)勢勢。前期產(chǎn)品的的同質化易易影響品牌牌的后期提提升整個開發(fā)流流程，隨著著產(chǎn)品的振振蕩升級，，可實現(xiàn)項項目不斷進化、不斷更新新的的核心心本質。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標定位戰(zhàn)略體現(xiàn)一座面面向未來的的，全方位位進化現(xiàn)階階段市場產(chǎn)產(chǎn)品的，標標桿式新城城價格同質產(chǎn)品價值體現(xiàn)品牌體現(xiàn)差異化體現(xiàn)現(xiàn)進化進化進化XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略注：在執(zhí)行行70/90政策，非別別墅用地前前提下，本本策略只作作為理想化化模式作為為參考總建筑面積積：1347531㎡。90㎡以下套型占占：943271㎡戶型組合策策略，爭取取最大利潤潤值以靈活性戶戶型進行組組合。既可可以把相鄰鄰的兩個單單元(兩戶)設計成可獨獨立存在的的小戶，也也可以考慮慮將來兩個個單元適當當“變革””后形成成一個新的的、更大的的單元；；互搭式別墅墅設計，規(guī)規(guī)避政策風風險以靈活性產(chǎn)產(chǎn)品設計，，規(guī)避政策策風險，””獨立式聯(lián)聯(lián)排“提升升產(chǎn)品價值值。如房檐檐的互搭、、露臺的互互搭等等。。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略高層主要集集中在PH17號地塊西側側，PH06-027地塊北側，，錯位擺放放，打造天天際線效果果，戶型為為70－120之間XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略組團式半圍圍合普通多多層，均勻勻劃分。戶戶型跨度從從90－－130之間17653421XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略小高層沿路路規(guī)劃，打打造天際線線層次感，，戶型跨度度在90－120之間17653421XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略17653421產(chǎn)品升級，，躍層式花花園洋房（（4層）組團規(guī)規(guī)劃，戶型型跨度在130－160之間XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略注：在執(zhí)行行70/90政策前提下下，本策略略只作為理理想化模式式作為參考考17653421聯(lián)排沿湖規(guī)規(guī)劃，設私私家碼頭，，地塊中央央規(guī)劃為’’中央公園園’打造產(chǎn)產(chǎn)品最高級級，單價突突破2萬元。戶型型跨度在300以上123456XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略注：在執(zhí)行行70/90政策前提下下，本策略略只作為理理想化模式式作為參考考大門大門大門大門景觀線（含含泛配套））龍形水系線線（連貫引引用蒲河水水、月牙湖湖水）XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產(chǎn)品定位自我進化的的復合式新新城實踐一個城城市的欲望望精致一一種生活的的本意花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品設計亮亮點“二疊式””類別墅花花園洋房“情景花園園洋房”設設計層數(shù)為為4.5層，分為南南北兩個入入戶口，下下疊戶型南南入口首層層通過獨立立小院，形形成私密性性很強的入入戶形式；；上疊的戶戶型通過外外接樓梯進進入家中，，或者通過過首層的私私家電梯廳廳直接入戶戶。這種創(chuàng)創(chuàng)新性的““入戶方式式”改變了了原有的““多層住宅宅”單一、、過堂式的的“回家感感覺”，使使家的歸屬屬感更強，，而且上下下兩戶““有天天有地””，上疊疊戶型還還擁有自自己的私私家電梯梯，其性性價比極極高；采用此種種方式，，戶型面面積可控控制在180平米-240平米左右右，上下下兩戶都都在首層層贈送庭庭院面積積，因此此其產(chǎn)品品模式和和別墅產(chǎn)產(chǎn)品極為為接近，，與萬科科和中體體的后期期產(chǎn)品有有一定差差異化，，我們稱稱之為““類別墅墅產(chǎn)品””。XX地塊戰(zhàn)略略部署地塊分析析地塊現(xiàn)狀狀產(chǎn)品定位位宏觀情況況區(qū)域情況況地塊分析析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標下疊側側花園園下疊前前花園園上疊后后花園園上疊入入戶室室外樓樓梯上疊私私家電電梯廳廳上疊戶戶型空空中花花園首層平平面XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標“4+1”平層情情景花花園洋洋房這種產(chǎn)產(chǎn)品的的特點點在于于：每戶不不僅包包含了了室內內空間間，還還包含含了與與外界界情景景環(huán)境境容為為一體體的無無頂板板、半半圍護護的室室外水水平空空間，，即天天、地地、四四周都都屬于于戶內內自有有的情情景花花園和和景觀觀露臺臺；其建筑筑物的的向陽陽面具具有層層層退退臺的的臺階階狀結結構，，其中中一層層的每每兩戶戶中間間設有有單元元門，，一層層的前前中部部凸出出，里里面設設有門門廳，，外面面設有有陽光光房，，陽光光房側側面和和單元元前面面形成成半圍圍合的的情景景花園園；二層的的兩戶戶在中中間有有樓梯梯，在在一層層陽光光房的的部位位退臺臺，形形成二二層的的景觀觀露臺臺；三層的的兩戶戶在中中間有有樓梯梯，在在二層層門廳廳的部部位退退臺，，形成成三層層的景景觀露露臺；；四層的的兩戶戶在中中間有有公共共樓梯梯，公公共樓樓梯上上到四四層為為止，，四層層的兩兩戶分分別設設有戶戶內樓樓梯；；每戶戶在兩兩邊側側部位位退臺臺，形形成四四層的的景觀觀露臺臺；四層半半設有有戶內內樓梯梯，在在坡頂頂?shù)奈晃恢猛送伺_，，形成成四層層半的的景觀觀露臺臺；四四層至至四層層半為為復式式戶型型，以以下為為平層層戶型型；露臺與與廳門門連通通，花花園與與陽光光房或或廳連連通；；XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標四層觀觀景露露臺五層前前觀景景露臺臺三層觀觀景露露臺二層觀觀景露露臺首層情情景花花園XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標五層后觀景露臺XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標采用此此種方方式，，戶型型面積積可控控制在在：所述一一層為為四房房兩廳廳，戶戶內面面積為為140—160平米。。二層為為三房房兩廳廳，戶戶內面面積為為130—140平米。。三層為為三房房兩廳廳，戶戶內面面積為為120—140平米。。四層與與四層層半為為復式式四房房兩廳廳，兩兩層均均有高高觀景景窗，，屋頂頂有天天窗，，戶內內面積積為160—180平米。。所述每每個單單元邊邊側連連接另另一個個單元元，連連成聯(lián)聯(lián)體建建筑。。此種情情景洋洋房，，戶型型面積積較小小，總總價較較低，，功能能齊全全，其其產(chǎn)品品為別別墅向向多層層過渡渡的產(chǎn)產(chǎn)品，，與競競爭對對手比比差異異化明明顯XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標“三疊疊空中中別墅墅”多多層帶帶電梯梯洋房房此種產(chǎn)產(chǎn)品屬屬于洋洋房的的一種種“變變異””，產(chǎn)產(chǎn)品層層數(shù)上上和多多層完完全相相同，，只是是為了了體現(xiàn)現(xiàn)第二二居所所的產(chǎn)產(chǎn)品理理念，，戶型型面積積不宜宜過小小，而而且不不出現(xiàn)現(xiàn)平層層，其其產(chǎn)品品組合合為1、2層為一一戶，，3、4層為一一戶，，5、6層為一一戶，，1、2層贈送送庭院院，3層以上上采用用退臺臺的方方式，，使每每一戶戶都有有空中中花園園。此種產(chǎn)產(chǎn)品的的戶型型面積積每戶戶都在在230-260平米左左右；；采用此此種產(chǎn)產(chǎn)品的的最大大利益益點在在于能能夠通通過提提高建建筑高高度，，從而而進一一步減減少建建筑密密度，，為景景觀打打造留留下更更多的的空間間；此外，，為了了需求求差異異化，，我司司建議議該種種產(chǎn)品品要全全部采采用電電梯，，將其其做成成帶電電梯的的空中中別墅墅XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標聯(lián)排別別墅產(chǎn)產(chǎn)品設設計思思考市場高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的客戶戶不是是金字字塔頂頂端的的客群群，而而是金金字塔塔中上上部的的客群群；我們的的產(chǎn)品品要能能滿足足更多多層面面高收收入人人群對對居住住生活活品質質的追追求；；現(xiàn)代家家庭人人口的的組成成沒有有那么么復雜雜；要對總總價進進行控控制，，打造造高性性價比比的產(chǎn)產(chǎn)品；；綜合以以上幾幾點，，我司司提出出，對對本案案的聯(lián)聯(lián)排別別墅進進行““瘦身身”根據(jù)我我司經(jīng)經(jīng)驗：：180-250平方米米左右右的聯(lián)聯(lián)排別別墅已已可以以涵蓋蓋獨立立別墅墅所有有的戶戶內功功能。。這樣樣的聯(lián)聯(lián)排別別墅雖雖然沒沒有獨獨棟別別墅那那樣豪豪華的的空間間和環(huán)環(huán)境，，但在在住宅宅功能能上已已經(jīng)和和獨棟棟別墅墅相差差無幾幾，在在戶內內已具具獨棟棟別墅墅的全全部功功能。。門廳廳、車車庫、、私家家花園園等功功能設設置將將其舒舒適度度拉升升到了了高級級公寓寓無法法企及及的高高度，，在儲儲藏、、露臺臺退臺臺、步步入式式衣柜柜、工工作陽陽臺等等功能能上放放大，，因此此這些些功能能涉及及也是是本案案的產(chǎn)產(chǎn)品亮亮點所所在。。XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價格定定位開發(fā)目目標XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀客戶定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析產(chǎn)品定定位價格定定位開發(fā)目目標對沈北北區(qū)域域內中中高端端產(chǎn)品品意向向客戶戶深度度調查查，共共回收收有效效問卷卷33份，同同時參參閱了了部分分項目目的客客戶構構成分分析資資料及及業(yè)內內人士士、競競爭項項目的的操盤盤手深深度訪訪談。。XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標從上圖可看看出客戶在在選擇此區(qū)區(qū)域內的項項目時較為為重視的各各項要素為為：戶型、地段段、開發(fā)商商的信譽度度、價格合合理、園區(qū)區(qū)景觀、物物業(yè)管理XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標針對區(qū)域內內客戶群體體的行業(yè)來來看一、在本地地區(qū)做個體體的客戶占占近40%,其中以做餐餐飲業(yè)、制制造業(yè)為主主;二、本地區(qū)區(qū)農(nóng)民土地地拆遷的爆爆發(fā)戶占近近30%；三、區(qū)域內內教育院校校的教師占占近25%；四、區(qū)域周周邊的企事事業(yè)單位的的占5%，例：蒙牛牛企業(yè)，伊伊力企業(yè)，，歐盟工業(yè)業(yè)園XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標建筑類別多層小高層高層別墅40.0%36.6%22.0%1.4%多層、小高高層是市場場主力需求求產(chǎn)品。市場調研客客戶評估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標家庭收入普通住宅情景洋房高端住宅6——15萬13——20萬——客群家庭收收入?yún)^(qū)間跨跨度明顯。。市場調研客客戶評估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標置業(yè)時間半年內1年內1-2年內2-3年內比例11.0%27.0%30.5%31.5%近似檔次住住宅需求市市場將在未未來1-3年內出現(xiàn)數(shù)數(shù)量的遞增增。市場調研客客戶評估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標面積（平米）60m2以下80-90m290-100m2100-120m2120m2以上比例23.5%40.3%20.6%12.1%3.5%由于目前區(qū)區(qū)域市場供供給情況，，欲購買本本區(qū)域住宅宅產(chǎn)品的客客戶，選擇擇置業(yè)面積積以80－90m2之間的緊湊湊型兩居為為主。市場調研客客戶評估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標總價20萬以下25－30萬元30-35萬元35萬以上比例30.6%41.9%20.1％7.4％25－30萬元是本區(qū)區(qū)域客群的的心理預期期；結合目標客客群的購買買面積以90－100之間為多數(shù)數(shù)置業(yè)的心心理上限，，及目標客客群群對于本區(qū)區(qū)域的認知知，客戶心心理價格預預計在3000元／m2（洋房、別別墅另計））潛在購房者者總價承付付能力與市市場單價供供應上較為為一致，且且存在一定定的追漲空空間。。市場調研客客戶評估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標沈陽蒲河島投資客泛地緣拆遷遷戶服務業(yè)產(chǎn)業(yè)主外企技術人人員教育業(yè)投資客二次置業(yè)者者公務員沈北新區(qū)客戶來源拉闊客群的的市場吸納納范疇拉升項目價價格/價值上揚空空間XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標序號項目名稱項目位置總建筑面積容積率上市時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售均價銷售率1七里香堤（四期）新城路56號約25萬㎡1.405.11.20入市07.3.16四期入市6F住宅60-1923300-3400元四期60%11F住宅3000元四期60%2山水綠閣蒲河新城地利南街27號約12萬㎡1.542007.5月6F住宅51-1102260元——3水木康橋（一期）農(nóng)業(yè)高新技術開發(fā)區(qū)108號約6萬㎡1.6306.4月多層35-1242750元40%4水墨丹青聚農(nóng)路36號約16萬㎡1.607.4月多層55-1173300-3400元——5風度泊林（一期）芳草路29號約16萬㎡1.3306.12.15一期入市07.10.27二期開盤多層40-1302800元一期售罄二期13%高層——————6香藍蒲河蒲河鎮(zhèn)政府對面西行50米約8.6萬1.6——多層40-1202600——市場比較參參考數(shù)據(jù)表表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標序號項目名稱項目位置總建筑面積容積率上市時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售均價銷售率7九如溪谷輝山農(nóng)高新技術開發(fā)區(qū)人和街168號約34萬㎡0.732007.8月二期單體別墅2306000-7000元60%聯(lián)排別墅180-200均價5000元50%洋房100-140預計均價4200未售8中體花園一號東陵區(qū)人和街170號約1.8萬㎡0.72006.1聯(lián)排別墅191-2504500100%洋房93/1063600未售9陽光洛可可新城路南側約30萬㎡1.282007.6月認購洋房120-1503500-3700約55％住宅50-1102800約75％10泉涌新鎮(zhèn)新城大路50號約13萬㎡1.182007.9月二期上市聯(lián)排別墅160－3003600－4500約50％11大溪地

約99萬㎡1.82007.10月洋房88-2634300——聯(lián)排別墅253-3507200——12亞瑟藍灣明珠路2號約6.1萬㎡1.2907.9月三組團上市4層洋房70-1403000左右——13翔鳳·山水國際蒲河新城路58號20萬㎡1.3306.8月末洋房——4500——疊拼/聯(lián)排——————獨棟——————市場比較參參考數(shù)據(jù)表表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標市場調研實實際價格情情況表實際均價為為：2933元/平米XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標結論市場實際價價格與客戶戶預期價格格，相差不不遠。加之之明年沈陽陽房地產(chǎn)增長趨勢、、區(qū)域規(guī)劃劃政策趨勢勢。該地塊塊產(chǎn)品銷售售情況將會會看漲。由由于地塊坐落落在沈北新新區(qū)，并且且天然資源源豐富，預預計格漲幅幅情況將在在8％左右。從從目前普通通多層住宅宅的均價2930來看，預計計08年將達到3164元。而通過過調查，目目前客戶的的心理預期期價格為：：3000元，本著低開高走走振蕩式上上揚的價格格策略，預預計本項目目在08年首期普通通多層均價為：