20套房地產(chǎn)樓盤開發(fā)相關資料合集（一鍵下載）

海林市九鼎錦繡城項目——開盤價格策略報告——方案思維導圖優(yōu)惠建議競爭樓盤狀況客戶情況分析市場大勢回顧定價策略市場大勢分析第一節(jié)中央及相關部委：密集強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，強化市場監(jiān)管和問責。三季度，房產(chǎn)稅改革再成焦點。財政部部長兩次提到要穩(wěn)步推進個人住房房產(chǎn)稅改革試點。住房用地供應計劃下調(diào)，但仍遠超歷年實際供應最高水平。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，中央督查確保政策落實到位上半年下半年上半年溫家寶總理講話2022/11/16此處添加公司信息價格繼續(xù)上漲，但增幅降低據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)，百城的住宅均價從2011年9月開始連續(xù)9月下跌，今年6月首次止跌后連續(xù)4個月上漲，但近2個月漲幅持續(xù)縮小。2022/11/16此處添加公司信息需求8-9月份成交量有明顯的回落，但相比去年同期仍然有較大的增長。供應9月份推盤較為集中，三季度的供應量顯著增加。下半年推盤激增但成交回落，庫存再次上升2022/11/16此處添加公司信息政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然沒有放松，政策在十八大后會趨于明朗；一線城市從成交量及成交價格上反映，市場有所回暖，但三、四線城市反映較慢，依然處于比較低迷的階段；據(jù)房管局的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海林市城區(qū)去年去化速度約為1200套，去化面積約6萬方；而當前市場上的存量以及潛在存量，初步估計在100萬方以上；去除城市化速度加快、新樓盤進入等情況，以目前速度消化市場存量仍需要十幾年的時間。在一個僅12萬人口的縣級城市，房地產(chǎn)市場的供求顯然是失衡的！可以預測，由于過量的競爭以及供求失衡在有限的市場中，各大樓盤注重跑量，各種優(yōu)惠方式頻出，價格體系較為混亂；競爭樓盤/客戶群體之間博弈達成的市場價格，一段時間內(nèi)不會被打破，近期內(nèi)價格上漲可能性極??；海林市房地產(chǎn)市場的未來，并不樂觀，除非出現(xiàn)“并成牡丹江市下轄區(qū)”等利好消息刺激；競爭樓盤狀況第二節(jié)2022/11/14此處添加公司司信息龍城國際花園園本案亞澳新海林中央上城開發(fā)區(qū)，項目目的直接競爭爭樓盤，對面面市價格起指指導作用老城區(qū)，位置置優(yōu)越，口碑碑效應較好樓樓盤，對面市市價格起參考考作用麗?；▓@和興瀚城2022/11/14此處添加公司司信息開發(fā)區(qū)項目占地面積：8.5萬平米建筑面積：15.6萬平米容積率：1.8建筑風格：地地中海拖斯卡卡納棚戶區(qū)戶數(shù)：：約240戶物業(yè)費用：0.65元/平米*月（多多層）0.8元/平米*月+30元/戶電梯費（高高層）龍城國際花園園一期，約7萬平米，2010年開盤，目前前僅剩下極少少量房源；二期在售房源源，3棟11層小高層，約約200套房源；【推售情況】【價格體系】樓層銷售均價（元/平米）備注1F4950車庫/商鋪2F31983F3358金三銀四4F32685F31986F3198電梯房最低價：3080元/平米最高價：3600元/平米均價：3400元/平米層差：6F及以下，+50元/層；7F及以上，+100元/層多層（已售完完，此為之前前銷售價格））商業(yè)均價7500元/平米規(guī)格：面積約約80-90平米，5.5米層高2022/11/14此處添加公司司信息【優(yōu)惠政策】開盤享受交5000抵10000元優(yōu)惠；全款購房享受受98折優(yōu)惠，按揭揭購房享受99折優(yōu)惠；電梯房1-6F客戶，享受10年免電梯費優(yōu)優(yōu)惠；戶型面積（平米）價格（元/平米）總價（萬元）折后單價（元/平米）折后總價（萬元）主力兩房（多層）85325027.6312426.5主力兩房（電梯）72350025.2336224.2說明：龍城國際花園園一期戶型面面積較大，80平米的兩房占占據(jù)推出戶型型較大的比例例；二期推出青春春公館，面積積有所減小，，70平米左右的兩兩房因為低總總價贏得市場場較多歡迎；；【主力總總價】2022/11/14此處添添加公公司信信息【戶型舉舉例】偏向于于南方方的戶戶型設設計，，實現(xiàn)現(xiàn)短進進深，，大面面寬，，整體體戶型型設計計較優(yōu)優(yōu)秀。。2022/11/14此處添添加公公司信信息【總結(jié)】龍城國國際花花園定定位于于“地地中海海·公園上上·首府””以“領領袖海海林人人居居巔峰峰”作作營銷銷宣傳傳。項目目主主打打品品質(zhì)質(zhì)、、環(huán)環(huán)境境與與配配套套，，鄰鄰近近人人民民廣廣場場、、市市政政府府、、人人民民大大街街，，異異國國風風情情的的品品質(zhì)質(zhì)生生活活是是樓樓盤盤的的最最大大賣賣點點；；且項項目目較較早早進進駐駐海海林林，，項項目目品品牌牌和和口口碑碑得得到到大大部部分分市市民民的的認認可可，，其其項項目目的的品品質(zhì)質(zhì)感感也也深深入入人人心心；；2022/11/14此處添加加公司信信息占地面積積：210畝建筑面積積：22萬平米容積率：：1.3綠化率：：46%建筑風格格：ARTDECO物業(yè)形態(tài)：商業(yè)+酒店+多層+別墅+高層中央尚城城2012年10月18日首次開開盤首期開盤盤2#、3#、5#、6#共4棟多層，，共137套，目前前售出約約45套；戶型面積積65-100平米；【推售情況況】2022/11/14此處添加加公司信信息【主力價格格】樓層面價折后價（元/平米）1F（車庫）528051302F（送平臺）328031503F318030504F318030505F310028506F2900280065平米80平米68平米【推售戶型型】【總結(jié)】中央上城城以建設設海林中中央尚務務區(qū)，HOPSCA城市綜合合體的理理念宣傳傳項目，，試圖以以星級酒酒店、市市政配套套、購物物中心以以及高級級住宅打打造綜合合性的商商務居住住中心。。中央上城城區(qū)位與與本案相相似，品品質(zhì)及定定位上有有也相似似之處，，可謂之之直接競競爭樓盤盤。一期占地地面積：：5.05萬平米一期建筑筑面積：：8.6萬平米地下車庫庫：3767.5平米容積率：：1.6綠化率：：48%規(guī)劃戶數(shù)數(shù)：1300戶物業(yè)費：：0.7元/平米*月月亞奧·新海林已修改規(guī)規(guī)劃未建建回遷項目目前前剩下房房源約20-30%；回遷房源源，因為為與政府府關系問問題，現(xiàn)現(xiàn)在也納納入銷售售范籌；；【推售情況】樓層銷售均價（元/平米）備注1F4500車庫2F3030此價格為之前在售價格，但消化極其困難3F33804F31305F29506F2780對于回遷戶戶型最低價：1930元/平米最高價：3150元/平米均價：2700元/平米據(jù)說與開發(fā)發(fā)區(qū)政府談談成了協(xié)議議，免稅費費，故銷售售價格較低低。【價格體系】2022/11/14此處添加公公司信息主力戶型面積（平米）折后均價（元/平米）折后總價（萬元）緊湊兩房54270014.665270017.6標準兩房72270019.4三房95270025.6【主力總價】回遷戶型最最近銷售良良好，最低低不到15萬元/套；【主力戶型】83㎡64㎡40㎡54㎡65㎡65㎡70㎡72㎡95㎡96㎡戶型進深長長，面寬窄窄；各戶型采光光均嚴重不不足；2022/11/14此處添加公公司信息【總結(jié)】亞奧·新海林屬于于本地開發(fā)發(fā)企業(yè)，無無論開發(fā)理理念，規(guī)劃劃設計以及及營銷策略略上與周邊邊樓盤相比比顯得較弱弱，樓盤品品質(zhì)感不強強，其購房房客戶大多多為首次置置業(yè)及進城城群體；亞奧新海林林與本項目目僅一街（（人民大街街）之隔，，價格上可可作一定參參考。老城區(qū)項目目占地面積：：6.34萬平米；建設面積：：20萬平米容積率：3.2綠化率：30%總戶數(shù)：1000戶建筑密度：：28%物業(yè)費用：：未定和興瀚城一期在售目前在售一一期，共625套房源，目目前剩下30%左右，其它它未售；面積區(qū)間：：59—129平米梯戶比：2梯6戶/2梯4戶二期未售后期規(guī)劃用地項目自然銷銷售期間，，月均去化化量20-25套，最高一一月去化32套?！就剖矍闆r】銷售均價：：3500元/平米最低價格：：2800元/平米最高價格：4200元/平米樓層差價：+40元最貴樓層：22層（最最高23層）優(yōu)惠情情況1）開開盤盤當當天天享享受受5000抵扣扣10000元優(yōu)優(yōu)惠惠；；2）全全款款98折優(yōu)優(yōu)惠惠，，按按揭揭付付款款無無優(yōu)優(yōu)惠惠；；商業(yè)業(yè)均價價9000元/平米米，，1#、2#樓，，南南北北向向，，均均價價3700元/平米米3#、4#樓，，偏偏東東西西向向，，均均價價3100左右右在售售商商業(yè)業(yè)，，8800元/平米米【價格格體體系系】2022/11/14此處處添添加加公公司司信信息息主力戶型面積（平米）折后均價（元/平米）折后總價（萬元）一房57350019.5標準兩房75350025.887350030.0三房116350040.1【主力力總總價價】標準準兩兩房房價價格格在在25-30元/套2022/11/14【主力力戶戶型型】98㎡116㎡57㎡87㎡87㎡124㎡相比比市市場場在在售售其其它它戶戶型型，，具具有有贈贈送送空空間間，，此此為為一一大大賣賣點點；；戶型型設設計計依依然然不不太太規(guī)規(guī)整整；；2022/11/14此處處添添加加公公司司信信息息和興興瀚瀚城城屬屬于于老老城城區(qū)區(qū)最最具具代代表表性性的的樓樓盤盤，，地地段段成成熟熟，，周周邊邊配配套套豐豐富富，，價價格格也也較較高高；；【總結(jié)】樓盤銷售均價主力兩房面積折后總價賣點龍城國際花園3120-336072-8524-26品質(zhì)中央上城298065-8119-24城市綜合體亞奧新海林270065-7218-21潛力江南御府280065-8418-23教育和興瀚城350075-8726-30地段/配套麗?；▓@335067-7522-26口碑樓盤價格對比比2022/11/14此處添添加公公司信信息總結(jié)地段是影影響樓盤盤價格極極為重要要的因素素；成熟老城城區(qū)樓盤盤，如和和興瀚城城、麗海?；▓@、、華林御御景等銷銷售均價價比開發(fā)發(fā)區(qū)樓盤盤高約400元/平米左右右；同一區(qū)域域樓盤，，品質(zhì)也也影響價價格；因為規(guī)劃劃，營銷銷推廣等等為市場場客戶帶帶來的品品質(zhì)差異異，同一一區(qū)域不不同品質(zhì)質(zhì)樓盤價價格相差差可達200-300元/平米，如如龍城國國際花園園與亞奧奧新海林林；定價時，，地段/配套是最最重要的的權(quán)衡因因素，其次是項項目的內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)與規(guī)劃劃設計客戶意向向性分析析第三節(jié)節(jié)后上客客量銳減減，行業(yè)業(yè)淡季到到來上客量國慶節(jié)后后上客量量有所下下降，與與海林天天氣逐漸漸變冷原原因有關關；從市場反反饋信息息得知，，房地產(chǎn)產(chǎn)正在進進行傳統(tǒng)統(tǒng)銷售的的淡季；；開盤前置置業(yè)顧問問電話通通知客戶戶上門，，上客量量有所提提升；對截止11月4日積累300組客戶進進行分析析多層房屋屋是客戶戶首選，，觀念仍仍未得到到轉(zhuǎn)變65%的客戶選選擇了多多層；在首推房房源的物物業(yè)配比比及兼搭搭上務必必引起重重視；若把多層層、小高高層看成成一個整整體，則則選擇多多層的客客戶達3/4強。2022/11/14此處添加加公司信信息在針對已已經(jīng)辦卡卡客戶所所做的選選房方案案梳理中中，無論論是第一一、第二二還是第第三選擇擇，多層層受歡迎迎程度大大大高于于電梯房房。2022/11/14此處添加加公司信信息低層物業(yè)業(yè)比高層層物業(yè)更更受歡迎迎多層3F>2F>1F>4F>5F=6F小高層3F>2F>11F>6F>9F>其它商鋪1F>2F客戶在考考慮樓層層選擇時時，不僅僅受自己己喜好影影響，還還受到置置業(yè)顧問問對于樓樓層價格格判斷的的影響；；面積適中中的主力力兩房更更受歡迎迎少部分客客戶選擇擇了一房房房源，，兩房房源的的客戶占占到65%；近20%的客戶希希望選擇擇三房房房源；多層的77平米戶型型受到多多數(shù)客戶戶的歡迎迎；按揭付款款是主流流支付方式式在未進行行其它付付款方式式宣傳的的情況下下，按揭揭付款仍仍然是市市場的主主流付款款方式；；20%的全款比比例高于于其它市市場，或或許這與與當?shù)剌^較低總價價的情況況有關。。首付承受受全款承受受首付8萬/全款承受受21-24萬總價20-25萬元是大大多數(shù)客客戶能接接受的價價格區(qū)間間。前期客戶戶特點來訪量呈呈現(xiàn)穩(wěn)中中有降低低趨勢，，與天氣氣關系極極大；城市居民民/事業(yè)單位位員工來來訪較多多（之前前分析））；選擇住宅宅居多；；77平米左右右兩房選選擇較多多；集中性較較為明顯顯；客戶來訪購房意向價格意向總價21-24萬具有較較高的接接受度；；3000元/平米的價價格是客客戶意向向門檻（（置業(yè)顧顧問訪談談）；投其所好，首首批推售房源源考慮客戶的的需求，實現(xiàn)現(xiàn)兼搭銷售；；用價格實現(xiàn)對對客戶集中性性選擇的分流控制；項目定價策略略第四節(jié)定價方法根據(jù)本案市場場競爭態(tài)勢，，本案采用低開高走、隨行就市的定價基礎，，即按照行業(yè)業(yè)中同類物業(yè)業(yè)的現(xiàn)行平均均價格水平為為基礎來定價價。此種定價價法是為爭取取市場而對競競爭對手的主主動出擊，與與市場的需求求、競爭對手手的態(tài)勢緊密密相連，是最最易被市場接接受、最主動動出擊的定價價方法。采取取此方法，在在很大程度上上就是以競爭爭對手的價格格為定價基礎礎，以稍低于或相當當于競爭對手手的價格入市市。由于競爭對對手的現(xiàn)行價價格已被市場場所檢驗，而而且也反映了了本行業(yè)的集集體智慧，如如果另行定價價，很難了解解購買者對本本案的價格反反應。市場比較法本項目采用項項目素質(zhì)單項項比較與對比比因素權(quán)重法法進行定價分分析，同時選選擇各競爭板板塊中最有代代表性的項目目進行比價，，并根據(jù)各板板塊選取的典典型項目競爭爭關系，設定定不同的權(quán)重重比例，從而而對比得出項項目現(xiàn)階段入入市價格，對項目整體入市市均價進行預預估。Project-1中央上城（新盤）開發(fā)區(qū)最具代代表性的項目目之一，具有有規(guī)模、品質(zhì)質(zhì)、品牌的綜綜合性大盤。。Project-2江南御府（具有口碑的的老盤）臨近牡丹江大大學，主打教教育牌，與項項目有參考性性。Project-3亞澳·新海林（位置接近））與本項目僅一一街（人民大大街）之隔，，且有較大規(guī)規(guī)模的回遷戶戶，可參考。。Project-4和興瀚城（老城區(qū)）位于成熟老城城區(qū)，配套等等均豐富樓盤盤。Project-5麗?；▓@（代表房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展方向的的樓盤）本地開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)，位于于成熟區(qū)域，，市民口碑較較好的樓盤。對比項目選取取競爭產(chǎn)品價格格參考中央上城江南御府亞奧新海林和興瀚城麗?；▓@多層2980元/㎡2800元/㎡2700元/㎡3350元/㎡71㎡81㎡75㎡80㎡72㎡95㎡未推67㎡21萬24萬21萬22.4萬22萬29萬22萬電梯3500元/㎡3350元/㎡未推未推未推75㎡116㎡75㎡26.3萬40.6萬24.6萬本次推售房型型以兩房77平米、三房94平米多層，以及73平米電梯房為主，相關樓樓盤競爭產(chǎn)品品如下：定價評價因素素地段成熟度

生活配套交通便捷程度區(qū)位價值地段價值區(qū)域因素外在因素區(qū)域形象特色配套不利干擾外部景觀車位數(shù)量地下車位個體因素內(nèi)在因素建筑品質(zhì)梯戶比產(chǎn)品配置公共裝修戶型特征緊湊度功能性附加值物管服務服務內(nèi)容服務質(zhì)量收費標準開發(fā)商品牌知名度美譽度立面裝飾建筑風格涂料材料營銷推廣推廣調(diào)性公眾形象項目規(guī)劃物業(yè)形態(tài)園林景觀均價制定序號評估項權(quán)重分配本項目中央尚城江南御府和興瀚城亞奧新海林麗海花園分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.441.63.51.431.25231.24.51.82配套0.341.23.81.143.51.0551.530.94.21.263物業(yè)管理0.240.83.50.72.50.530.62.50.53.50.74建筑品質(zhì)0.330.941.230.94.51.352.50.754.61.385項目規(guī)劃0.240.840.840.840.82.50.540.86立面裝飾0.24.50.940.83.50.740.830.640.87開發(fā)商實力及信譽0.140.440.43.80.384.50.4530.340.48戶型設計0.130.340.43.50.3540.430.330.39營銷推廣0.140.440.43.50.3530.330.32.50.2510停車位0.120.230.340.430.340.430.3

合計

7.5

7.54

6.63

8.5

5.75

7.99權(quán)重評分（每項5分為滿分，總總分10分為滿分）3.價格預估樓盤得分面均價折后均價中央上城7.3431002980江南御府6.6329802800和興瀚城8.536803500亞澳新海林6.1528802700麗?；▓@7.9935003350九鼎錦繡城7.5？？中央上城與項項目地段相近近，品質(zhì)相近近，且為首次次開盤，同時時也采取低開開高走策略，，具有較高參參考性；其它為在售樓樓盤，經(jīng)過一一段時間銷售售期后，價格格趨于穩(wěn)定，，對于首次開開盤定價參考考意義并不太太大；2022/11/14此處添加公公司信息中央上城在在首期開盤盤中，效果果并不太理理想；當?shù)乜蛻魧τ趦r格極極為敏感；；施工進度及及期房因素素；未建立起如如怡景地產(chǎn)產(chǎn)/龍城國際花花園開發(fā)企企業(yè)的口碑碑；綜上因素，，低于中央央上城的開開盤價格，，對于首次次開盤，以以及以后的的逐步加推推，是較好好的策略。。2022/11/14此處添加公公司信息多層建議均均底價為2800元/平米，加上上開盤優(yōu)惠惠，面價區(qū)區(qū)間為2560-3260/平米。電梯房建議議均底價為為3000元/平米，加上上開盤優(yōu)惠惠，面價區(qū)區(qū)間為2960-3450元/平米。關于層差對于地段、品質(zhì)質(zhì)相近的兩個個樓盤——龍城國際花花園和中央上城，對于樓盤盤具有較高高的參考性性；龍城國際花園多層已已經(jīng)銷售完完畢，在售售小高層。。樓層面價折后售價

（元/平米）緊湊兩房寬敞兩房面積折后總價（萬元）面積折后總價（萬元）11F330832427222.88527.110F345833897223.98528.39F355834877224.68529.18F345833897223.98528.37F335832917223.28527.56F325831937222.58526.65F320831447222.18526.24F315830957221.88525.83F310830467221.48525.42F305829977221.18525.01F300829487220.7