【江蘇】現(xiàn)代城市人居商住綜合體建筑方案2022

滬蘇龍湖·

蘇州相城區(qū)湘太路西項(xiàng)目Shanghai

Longfor·Planning

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Design

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road,Suzhou規(guī)劃生成——思維導(dǎo)圖前期分析競品分析條件解讀規(guī)劃方案示范區(qū)策略量化分析規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件建筑高度按照檐口高度計(jì)算與控規(guī)條件不一致，嚴(yán)格按照控規(guī)條件建筑最高點(diǎn)高度執(zhí)行規(guī)劃條件建筑退界南側(cè)和北側(cè)退6m與控規(guī)條件不一致，嚴(yán)格按照控規(guī)條件退界10m執(zhí)行規(guī)劃條件解讀容積率建筑密度綠地率1＜R≤1.05≤35%≤37%盛澤湖盛澤湖盛澤湖建筑限高道路開口建筑退界12M

≤

H≤15M（最高點(diǎn)高度）盛澤湖盛澤湖盛澤湖基本條件平均層數(shù)總體積地庫贈(zèng)送綠地率地庫贈(zèng)送最大化減少浪費(fèi)

贈(zèng)送院子極致化利用露臺(tái)資源分配平均層數(shù)容積率：1.0＜容積率≤1.05建筑密度：≤35%若棟型平均層數(shù)＜3F,

必須與平均層數(shù)＞3F的棟型搭配建筑高度：12M≤建筑高度≤15M平均層數(shù)=容積率/密度=1.05/35%=3F12M≤建筑高度≤15M全4F方案單棟平均層數(shù)=3.49單棟平均層數(shù)=3.43傳統(tǒng)四疊形式傳統(tǒng)四疊形式B130A143D143C167總體積1.

設(shè)置露臺(tái)起始層數(shù)越低，浪費(fèi)露臺(tái)面積越多2.配套做2F更省密度4F做10㎡露臺(tái)，損失面積為10㎡3F做10㎡露臺(tái)，損失面積為20㎡2F做10㎡露臺(tái)，損失面積為30㎡配套做1F配套做2FVVVVVVV單棟V單棟V單棟4F做露臺(tái)3F做露臺(tái)2F做露臺(tái)綠地率分析建筑密度：≤35%綠地率：≥37%建筑占地范圍規(guī)范退地范圍綠地減少范圍1.建筑越方正，綠地?fù)p失越少1.5M1.5M可送院子比例更多1.5M1.5M1.5M2.單元排數(shù)越多，綠地?fù)p失越少可送院子比例更多1.5M1.5M綠地率分析建筑密度：≤35%綠地率：≥37%80M80M80M3.減小消防環(huán)路占地可送院子比例更多80M80M80M建筑占地范圍4.贈(zèng)送院子形式1.5M1.5M規(guī)范退地范圍庭院范圍占用綠地1.5M進(jìn)深占地，庭院進(jìn)深可達(dá)3M相同占地，大進(jìn)深庭院建筑間距分析

建筑間距不同方位日照間距折減＞0°~≤15°

L≥1.0L1日照間距L1=15.275日照間距L2=15.275①3F日照間距（3*3+0.15+0.5-0.9）*1.3=11.375M②4F日照間距（4*3+0.15+0.5-0.9）*1.3=15.275MLL＞15°~≤60°

L≥0.9L1①3F日照間距（3*3+0.15+0.5-0.9）*1.3*0.9=10.24M②4F日照間距（4*3+0.15+0.5-0.9）*1.3*0.9=13.75M3.275

建筑最小間距多層——多層

12M日照間距L1=11.375建筑間距Lmin=12LL日照間距L2=13.751.75a日照間距L1=10.24建筑間距Lmin=12a規(guī)劃方案“限墅令”

背景下，蘇州聯(lián)排、合院、獨(dú)棟政策上不允許小于60m面寬雙拼、多拼聯(lián)排合院獨(dú)棟疊拼掛別墅、合院觸摸底線？旭輝鉑悅湖前嘗試過，規(guī)劃上不通過客研產(chǎn)品定位地上贈(zèng)送（盡可能多做）露臺(tái)/上人屋面/北向花園/悶頂業(yè)態(tài)戶型面積居室梯戶比車位比面積比40%地下贈(zèng)送地上層高地下層高首層3.15m，2層3m上疊130㎡下疊143㎡3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)1T21T21T21T2規(guī)范下限規(guī)范下限規(guī)范下限規(guī)范下限無首層3.15m，2層3m40%南向花園5.6M無疊加露臺(tái)/上人最多10%沿湖排布

屋面/北向花園/悶頂首層3.15m，2層3m上疊143㎡3室2廳3衛(wèi)（寬廳）4室2廳3衛(wèi)（寬廳）首層3.15m，2層3m下疊165㎡（沿湖單元可適當(dāng)增加面積到180㎡）最多10%沿湖排布

南向花園5.6M戶型要求B130D143陽臺(tái)：做完客戶敏感點(diǎn)，盡可能考慮1.8m面寬面寬：盡量大面寬，以大面寬舒適戶型壓倒競品A143C165方案一

：傳統(tǒng)（3+2.5）面寬常規(guī)疊拼143+143166+1663面寬3面寬130+130143+1432.5面寬2.5面寬業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)面積3328060949.428220122449.4設(shè)計(jì)占比（面積）27.18%25642617084614349.78%166合計(jì)23.04%100.00%棟型分布143+143166+1663面寬3面寬130+130143+1432.5面寬2.5面寬疊墅：下疊143

上疊130（2.5面寬）疊墅：下疊166

上疊143（3面寬）產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（2.5面寬）得房率：89.65%AAAAAAA一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（2.5面寬）得房率：89.65%BBBB三層平面圖四層平面圖閣樓層平面圖產(chǎn)品研究-下疊166上疊143（3面寬）得房率：90.21%AAAAAA一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品研究-下疊166上疊143（3面寬+飄窗）得房率：89.65%BBBB三層平面圖四層平面圖BB閣樓層平面圖衍生方案

：（3+3）面寬北露臺(tái)疊拼疊墅：下疊143

上疊130（3面寬）疊墅：下疊170

上疊143（3面寬）業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)232420188840面積301606033331960122453設(shè)計(jì)占比（面積）24.63%14349.27%170合計(jì)26.10%100.00%產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（3面寬）得房率：89.83%AAAAAAAA一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（3面寬）得房率：89.83%BBBB三層平面圖四層平面圖BB閣樓層平面圖衍生方案

：（3+3）面寬南露臺(tái)疊拼疊墅：下疊143

上疊130（3面寬）疊墅：下疊175

上疊143（3面寬）業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)164410246840面積213205863042509122453設(shè)計(jì)占比（面積）17.42%14347.88%175合計(jì)34.70%100.00%產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（3面寬）—頂層南側(cè)退臺(tái)得房率：90.2%AAAAAA二層平面圖一層平面圖產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（3面寬）—頂層南側(cè)退臺(tái)得房率：90.2%BBBB三層平面圖四層平面圖閣樓層平面圖產(chǎn)品研究-下疊175上疊143（3面寬）—頂層南側(cè)退臺(tái)得房率：90.4%AAAAAAAA二層平面圖一層平面圖產(chǎn)品研究-下疊175上疊143（3面寬）—頂層南側(cè)退臺(tái)得房率：90.4%BBBB三層平面圖四層平面圖BB閣樓層平面圖問題思考常規(guī)增加面寬提升舒適度對(duì)貨值提升作用較小是否還有其他兼顧舒適度與貨值的可行方案？融創(chuàng)領(lǐng)館壹號(hào)院——產(chǎn)品

下疊住宅附加值（

A戶型，B戶型）1.南北大庭院創(chuàng)新四疊2.戶內(nèi)直通的地下室ACC

上疊住宅附加值（

C戶型）1.底層庭院地下室南北庭院ABB2.獨(dú)立電梯，庭院入戶3.戶內(nèi)電梯直通地下室4.三四層屋頂大露臺(tái)A南北庭院CABB地下室C戶型A戶型獨(dú)立電梯底層庭院露臺(tái)贈(zèng)送B戶型C地下室融創(chuàng)領(lǐng)館壹號(hào)院——平面圖

戶型面積A建筑面積：184㎡地下室面積：79㎡庭院面積：180㎡C

戶型面積B建筑面積：181㎡地下室面積：101㎡庭院面積：209㎡AABB

戶型面積C建筑面積：182㎡地下室面積：83㎡庭院面積：104㎡露臺(tái)面積：93㎡單棟平均層數(shù)=3.02F底層花園交通部分僅一層樓梯參與公攤，公共部分建筑面積共34.51㎡，得房率為94.3%贈(zèng)送花園一層平面圖CCAB露臺(tái)地下一層平面圖三層平面圖贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)CAB地下室四層平面圖二層平面圖融創(chuàng)領(lǐng)館壹號(hào)院——借鑒意義北庭院露臺(tái)獨(dú)家電梯A1.單棟平均層數(shù)3.02F，創(chuàng)新四疊三戶，更別墅CA南庭院庭院入戶2.上疊三四層均享受露臺(tái)上疊獨(dú)享電梯直通地下室3.交通部分僅首層樓梯參與公攤，得房率94.08%下疊小戶型+上疊大戶型平均層數(shù)極致化利用資源配置合理化土木鋪淘寶店：https://520/上疊/下疊戶數(shù)立面示意（疊拼按上下等同面積推算）結(jié)論：平均層數(shù)極致，但得房率低結(jié)論：平均層數(shù)極致，但得房率低結(jié)論：平均層數(shù)極致，但得房率低1431671671/2產(chǎn)品120120130130143130下疊143+130下疊130+130下疊120+120上疊1672.93上疊1672.97上疊1432.87平均層數(shù)露臺(tái)贈(zèng)送（所有）5346.548.5結(jié)論：平均層數(shù)極致，但得房率低，上疊地下室不好贈(zèng)送結(jié)論：大面寬戶型，產(chǎn)品競爭力高，但地下室不好贈(zèng)送結(jié)論：大面寬戶型，產(chǎn)品競爭力高，但地下室不好贈(zèng)送143

143120

120130

1302/2產(chǎn)品167167167167143143下疊167+167下疊143+143下疊167+167上疊120+120上疊143+143

3面寬上疊130+130

2.5/3面寬平均層數(shù)露臺(tái)贈(zèng)送3.18473.43243.4913上疊/下疊戶數(shù)立面示意（疊拼按上下等同面積推算）結(jié)論：核心筒遮擋中間戶，戶型不好做結(jié)論：核心筒遮擋中間戶，戶型不好做143

130結(jié)論：核心筒遮擋中間戶，戶型不好做1671671431431671671672/3產(chǎn)品143130120120130120下疊167+167+167上疊143+130下疊143+130+130上疊167+167下疊120+120+120上疊143+143平均層數(shù)3.39412.931143.3437露臺(tái)贈(zèng)送（所有）結(jié)論：得房率高，但平均層數(shù)低，需結(jié)合其他產(chǎn)品搭配結(jié)論：得房率高，上疊獨(dú)立電梯庭院，贈(zèng)送地下室1671301671301431251431252/4產(chǎn)品143143125125下疊143+130+130+143下疊143+130+130+143上疊167+167

單樓梯2面寬上疊167+167

單樓梯，2.5面寬平均層數(shù)露臺(tái)贈(zèng)送3.032.9810790.97上疊/下疊戶數(shù)立面示意（疊拼按上下等同面積推算）結(jié)論：露臺(tái)贈(zèng)送少，占地利用不足，得房率低，戶型復(fù)雜畸形1671431673/4產(chǎn)品143130130143下疊143+130+130+143雙樓梯上疊120+120平均層數(shù)露臺(tái)贈(zèng)送3.4134.5下疊四戶上疊兩戶產(chǎn)品得房率高，露臺(tái)贈(zèng)送多，為方案排布首選產(chǎn)品組合成熟產(chǎn)品

升級(jí)創(chuàng)新滿足規(guī)范的前提下

，更多的贈(zèng)送與附加值關(guān)鍵詞：得房率/陽臺(tái)/飄窗/露臺(tái)/庭院/采光天井/平均層數(shù)/極致

戶型產(chǎn)品為上疊167，下疊130+143下疊小戶型，去化快，上疊大戶型，贈(zèng)送超大露臺(tái)和悶頂，產(chǎn)品好賣，實(shí)現(xiàn)貨值最大化。

6戶為一個(gè)模塊，僅分?jǐn)傄粋€(gè)樓梯，大大提升了得房率。空間形態(tài)僅一層疏散樓梯，北側(cè)視線通透常規(guī)疊拼兩層疏散樓梯，北側(cè)視線封閉空間形態(tài)側(cè)向?qū)訉油寺杜_(tái)，山墻宅間路不壓抑常規(guī)疊拼只有北向退臺(tái)，山墻宅間路空間壓抑空間形態(tài)南側(cè)、側(cè)向露臺(tái)，屋頂形態(tài)豐富常規(guī)疊拼只有北向露臺(tái)，屋頂形態(tài)呆板產(chǎn)品分析——充分利用面寬資源；布局均好，所有戶型均有院落；每戶均可直達(dá)地下室

下疊-130戶型1.南北雙庭院2.戶內(nèi)直通的地下室庭院

下疊-143戶型1.南北雙庭院2.戶內(nèi)直通的地下室庭院143戶型

北向130/143戶型南向庭院贈(zèng)送庭院入戶

上疊-167戶型167戶型北向庭院電梯入戶1.底層庭院2.獨(dú)立電梯，庭院入戶3.戶內(nèi)電梯直通地下室4.三四層屋頂大露臺(tái)5.頂層贈(zèng)送閣樓露臺(tái)閣樓6.南向七面寬產(chǎn)品分析——下疊130戶型

南北庭院贈(zèng)送

南向庭院步入式入戶，提升戶型品質(zhì)130南側(cè)庭院入戶南向庭院贈(zèng)送32.43㎡北側(cè)采光井產(chǎn)品分析——下疊143戶型

南北庭院贈(zèng)送

超高得房率96.5%，與其他得房率89%的疊拼戶型相比，增加7%，因此143*（96.5%-89%）=10平米，實(shí)得一間房

由于超高得房率，143實(shí)現(xiàn)完整4房+1房的布局，大大提升戶型品質(zhì)

客餐廳一體化，近7*7的方正空間空間完整舒適北側(cè)庭院贈(zèng)送25.50㎡南向庭院贈(zèng)送32.43㎡143南側(cè)庭院入戶產(chǎn)品分析——上疊167戶型

三層南向超大露臺(tái)贈(zèng)送，四層南北向均有露臺(tái)贈(zèng)送

超大露臺(tái)面積贈(zèng)送達(dá)90.97㎡悶頂贈(zèng)送：59.94㎡三層南向露臺(tái)贈(zèng)送：40.3㎡四層南北向露臺(tái)贈(zèng)送：40.3㎡

悶頂贈(zèng)送面積59.94㎡，和露臺(tái)一起贈(zèng)送面積總計(jì)150.91㎡。

北向贈(zèng)送庭院，同時(shí)實(shí)現(xiàn)步入式獨(dú)梯入戶

四層超豪華主臥套房北側(cè)庭院贈(zèng)送20.6㎡167北側(cè)庭院獨(dú)梯入戶戶型平面圖上疊：167

下疊:143+130CCAA贈(zèng)送庭院20.6㎡贈(zèng)送庭院20.6㎡

戶型面積A贈(zèng)送庭院25.50㎡贈(zèng)送庭院25.50㎡建筑面積：143㎡庭院面積：57.93㎡

戶型面積B建筑面積：130㎡庭院面積：32.43㎡ABBA

戶型面積

C建筑面積：167㎡庭院面積：20.6㎡ABBA贈(zèng)送庭院32.43㎡贈(zèng)送庭院32.43㎡贈(zèng)送庭院32.43㎡贈(zèng)送庭院32.43㎡戶型平面圖上疊：167

下疊:143+130

戶型面積

C建筑面積：167㎡ABBACC三層露臺(tái)面積：40.3㎡四層露臺(tái)面積：50.67㎡總計(jì)露臺(tái)面積：90.97㎡悶頂面積：59.94㎡贈(zèng)送露臺(tái)40.3㎡CCC贈(zèng)送悶頂59.94㎡贈(zèng)送露臺(tái)50.67㎡戶型指標(biāo)上疊：167

下疊:143+130陽臺(tái)投影

陽臺(tái)面積占

套內(nèi)+陽

凸窗面

公攤面建筑面積贈(zèng)送露臺(tái)面積地下夾

庭院面戶型套型凈套內(nèi)得房率層數(shù)閣樓面積

地下室面積比臺(tái)積積層積130

3房2廳3衛(wèi)

124.6500.00%124.65

0.004.52129.17

570.361F2F00020.429.427.88

32.43143

4房2廳3衛(wèi)

138.83+1房2廳00.00%138.80

0.005.03143.83

531.91027.88

57.9396.50%166160.0400.00%160.04

0.005.80165.84

413.343F4F90.9759.9435.88020.62衛(wèi)239.76車庫分析均分三個(gè)地下室：單個(gè)地庫76/3=25.3萬單個(gè)地庫總價(jià)底，有利于去化143銷售車位130銷售車位166銷售車位35.88㎡20.4㎡29.4㎡27.88㎡

27.88㎡負(fù)一層平面圖夾層平面圖車庫分析夾層夾層2.6m2.6m5.2m

B15.2m

B1停車停車停車剖面圖車庫分析車庫分析魚骨狀地庫成本最優(yōu)方案按照蘇州住宅提升要求，地庫盡端停車最大為30米負(fù)一層平面圖方案二-極致方案——平均層數(shù)3F（2面寬）產(chǎn)品167143+1302面寬2面寬業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)27727723740面積3601039783395797200設(shè)計(jì)占比（面積）29.38%14332.46%16732.29%1805.87%合計(jì)831122572100.00%棟型分布167143+1302面寬2面寬業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)27727723740面積3601039783395797200設(shè)計(jì)占比（面積）29.38%14332.46%16732.29%1805.87%合計(jì)831122572100.00%170：143：130=1：1：1增加平均層數(shù)產(chǎn)品，進(jìn)行折衷，降低大戶型比例產(chǎn)品新組合：下疊（143+130）上疊170+下疊140，上疊130方案三——（2+2.5）面寬產(chǎn)品180143+1302面寬2面寬170143+1302面寬2面寬130+130143+1432.5面寬2.5面寬業(yè)態(tài)戶型戶數(shù)32832813753面積設(shè)計(jì)占比（面積）34.89%130143170180合計(jì)42723.7646904.0023290.009540.0038.30%19.02%7.79%846122457.76100.00%棟型分布180143+1302面寬2面寬170143+1302面寬2面寬130+130143+1432.5面寬2.5面寬業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)32832813753面積設(shè)計(jì)占比（面積）34.89%42723.7646904.0023290.009540.0014338.30%17019.02%1807.79%合計(jì)846122457.76100.00%空間優(yōu)化方案——相關(guān)分析同面積段產(chǎn)品過多，如何改善？將143產(chǎn)品集中在下疊，面寬增大，130集中上疊產(chǎn)品新組合：8.9m面寬下疊（143+143）上疊170+下疊140上疊130方案四——增加傳統(tǒng)2.5面寬下疊143上疊130產(chǎn)品180產(chǎn)品143+1432.5面寬2.5面寬170143+1432.5面寬2.5面寬130+130143+1432.5面寬2.5面寬業(yè)態(tài)戶型戶數(shù)28047855面積設(shè)計(jì)占比（面積）55.94%130143170180合計(jì)36484.0068538.809476.508025.60122524.9029.78%14.00%446.55%857100.00%棟型分布180143+1432.5面寬2.5面寬170143+1432.5面寬2.5面寬130+130143+1432.5面寬2.5面寬業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)28047855面積設(shè)計(jì)占比（面積）55.94%36484.0068538.809476.508025.60122524.9014329.78%17014.00%180446.55%合計(jì)857100.00%產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（2.5面寬+飄窗）得房率：89.65%AAAAAAAA一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品研究-下疊143上疊130（2.5面寬+飄窗）得房率：89.65%BBBB三層平面圖四層平面圖BB閣樓層平面圖產(chǎn)品研究-下疊175上疊143+143（2.5面寬）得房率：91.2%AAAAAAAAAAAAAAAA二層平面圖一層平面圖產(chǎn)品研究-下疊175上疊143+143（2.5面寬）得房率：91.2%BBBB三層平面圖四層平面圖閣樓層平面圖方案對(duì)比方案一

：下疊170，上疊143

3面寬下疊143，上疊130

2.5面寬方案二

：下疊130+143，上疊167

2面寬方案三

：下疊130+143,上疊167,2面寬下疊140,上疊130,2.5面寬方案四

：下疊143+143，上疊167

2.5面寬下疊143，上疊130

2.5面寬設(shè)計(jì)占比（面業(yè)態(tài)戶型130戶數(shù)32832813753面積設(shè)計(jì)占比（面積）34.89%設(shè)計(jì)占比（面設(shè)計(jì)占比（面業(yè)態(tài)戶型戶數(shù)面積業(yè)態(tài)戶型戶數(shù)面積業(yè)態(tài)戶型戶數(shù)面積積）積）42723.7646904.0023290.009540.00積）130143167180合計(jì)27727723740360103978339579720029.38%32.46%32.29%5.87%130143170180合計(jì)280478554485736484.0068538.