四川住宅小區(qū)項目市場研究及策劃報告(附圖豐富)

XX項目市場研究及策劃報告（初稿）四川XX房地產(chǎn)股份有限公司二〇一〇年一月十八日XX項目位于成都市青羊區(qū)，距離西三環(huán)路僅1公里。項目位置優(yōu)越，交通便利，成都東西軸線沿線日月大道、光華大道、成飛大道及地鐵四號線，構(gòu)成了四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)。2項目概況項目概況地塊編號規(guī)模(畝)容積率密度性質(zhì)和用地條件179.23不大于3.0總密度≤40%,高層主體≤20%文娛酒店兼商業(yè),兼<50%商業(yè)242.93不大于2.8商業(yè)兼住宅,兼<50%住宅380.17不大于2.6486.01不大于2.53項目概況提綱一、項目發(fā)展背景二、區(qū)域現(xiàn)狀及未來發(fā)展分析三、項目開發(fā)方向及整體定位建議四、項目產(chǎn)品及規(guī)劃建議五、項目開發(fā)進(jìn)度建議六、項目投資財務(wù)評估及風(fēng)險分析41.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場背景1.1、城市背景5一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場情況1.1、城市背景

成都---四川省省會城市，西南地區(qū)重要的特大中心城市和歷史文化名城，素有“天府之國”的美譽，被評為“中國第四城”，是國務(wù)院確定的西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。6一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場情況1.1、城市背景國家綜合配套改革試驗區(qū)全國最佳旅游城市全國宜居城市全國精神文明城市成都市現(xiàn)轄9區(qū)4市6縣，面積1.24萬平方公里，截至08年底全市戶籍人口1124.96萬人，常住人口1270.6萬人，外來人口年均增長率3％以上。7一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場情況1.1、城市背景

我國重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運中心之一，是多條國道的交匯點，是中國六大航空樞紐之一。全國八大通信樞紐之一，中國“八縱八橫”光纖干線網(wǎng)節(jié)點。電話總?cè)萘俊⒁苿与娫捰脩?、網(wǎng)絡(luò)注冊用戶、報刊發(fā)行量等居前列。

是中國西部最重要的科技研發(fā)中心和智力資源庫，匯集了29所高等院校、2700多個科研機(jī)構(gòu)和58萬各類專業(yè)技術(shù)人員四川水電資源可開發(fā)量為1.2億千瓦，占全國可開發(fā)量的27%，成都是中國少見的水能資源豐富、電力供應(yīng)充足并可持續(xù)利用和發(fā)展的大城市。城市優(yōu)質(zhì)資源金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居中國西部各城市首位，證券業(yè)務(wù)成交量僅次于上海、深圳，列全國第3位。西部最大的商貿(mào)中心，背靠四川省8750萬人口的巨大市場，輻射西南、全國乃至部分東南亞和中亞地區(qū)。2008年全國城市競爭力排行榜居西部第一8一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場情況1.1、城市背景

隨著投資環(huán)境的不斷改善，成都正成為國內(nèi)外客商在西部地區(qū)投資的最主要城市之一。世界500強(qiáng)中已有133家在成都設(shè)立了企業(yè)或辦事機(jī)構(gòu)。已有美國、韓國、德國、法國、泰國、新加坡等9個國家及地區(qū)在成都設(shè)領(lǐng)事館。這些都表明成都正成為世界所關(guān)注的城市。9一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場情況1.1、城市背景

城市圈框架：以中心城區(qū)為核心，將向東、南、西、北四個方向發(fā)展，構(gòu)建四大城市次區(qū)域，逐步形成城、鎮(zhèn)、村一體的城市格局。

人口：市域內(nèi)的城市規(guī)模擴(kuò)大，到2020年，總?cè)丝陬A(yù)計將達(dá)1400萬～1500萬人，城市化水平2020年將達(dá)到70%。

發(fā)展定位：國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群；創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通信樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）；建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部規(guī)模最大的第三產(chǎn)業(yè)中心。根據(jù)2003－2020年成都市總體規(guī)劃大綱總體目標(biāo)：把成都建設(shè)成為中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競爭力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市10一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標(biāo)1.3、市場情況1.2、城市指標(biāo)標(biāo)在2008年世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)及地地震的影響響，成都市市總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)受到一定定的影響，，但2009年GDP增速有望達(dá)達(dá)到14.50%。指標(biāo)1：GDP11一、項目發(fā)發(fā)展背景1.1、城市背景景1.2、城市指標(biāo)標(biāo)1.3、市場情況況成都近年來來GDP穩(wěn)步上升，，根據(jù)成都都商報最新新統(tǒng)計顯示示，成都2009年GDP可能達(dá)到4380億元；GDP保持高速增增長，由于于09年房地產(chǎn)市市場回暖的的影響，2009年GDP增長速度有有望達(dá)到14.5%，增速比上上年上升2.4個百分點。。1.2、城市指標(biāo)標(biāo)成都市城市市人口數(shù)量量的不斷增增加，對基基礎(chǔ)設(shè)施、、生活及娛娛樂休閑配配套的需求求量增加。。指標(biāo)2：城市人口口12一、項目發(fā)發(fā)展背景1.1、城市背景景1.2、城市指標(biāo)標(biāo)1.3、市場情況況2009年年末全市市戶籍人口口1204.54萬人,比上年末增增加79.85萬人。人口口自然增長長率為7.07‰‰；隨著人口數(shù)數(shù)量的不斷斷增大，對對基礎(chǔ)設(shè)施施、生活及及娛樂休閑閑配套的需需求量相應(yīng)應(yīng)增加。1.2、城市指標(biāo)標(biāo)成都市三次次產(chǎn)業(yè)增加加值穩(wěn)步上上升，地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，居居民購買能能力增強(qiáng)。。指標(biāo)3：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)13一、項目發(fā)發(fā)展背景1.1、城市背景景1.2、城市指標(biāo)標(biāo)1.3、市場情況況成都市三次次產(chǎn)業(yè)增加加值逐年上上升，地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速，，居民購買買能力增強(qiáng)強(qiáng)；成都市二、、三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展速度度明顯快于于第一產(chǎn)業(yè)業(yè)，說明成成都產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整明明顯，第一一產(chǎn)業(yè)與第第二產(chǎn)業(yè)投投資受災(zāi)后后重建農(nóng)戶戶投資影響響增長迅速速并且有所所回落，第第三產(chǎn)業(yè)再再次迅速發(fā)發(fā)展09年1-11月產(chǎn)值就高高達(dá)2307.61億元。1.2、城市指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)4：社會消費費品零售總總額14成都市社會會消費品零零售總額的的快速增長長，居民消消費能力激激增。一、項目發(fā)發(fā)展背景1.1、城市背景景1.2、城市指標(biāo)標(biāo)1.3、市場情況況2009年成都社會會消費品零零售總額為為1948.6億元，較去去年同比上上漲20.81%；社會消費品品零售總額額增長迅速速，居民消消費能力激激增。1.2、城市指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)5：城市人均均可支配收收入15一、項目發(fā)發(fā)展背景1.1、城市背景景1.2、城市指標(biāo)標(biāo)1.3、市場情況況成都人均可可支配收入入逐年穩(wěn)步步增長，2009年達(dá)到18650元，增幅為為10.08%；2009年，受總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境影影響，增增幅較2008年有所下下降，但但總量仍仍呈高速速增長態(tài)態(tài)勢；成都市人人均可支支配收入入逐年穩(wěn)穩(wěn)步增加加,經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展，，居民購購買能力力增強(qiáng)。。1.2、城市指指標(biāo)指標(biāo)6：居民儲儲蓄余額額16一、項目目發(fā)展背背景1.1、城市背背景1.2、城市指指標(biāo)1.3、市場情情況近年來，，成都居居民儲蓄蓄余額持持續(xù)增加加，2009年1-10月以達(dá)4106億元；成成都居民民購買能能力強(qiáng);2009年增長趨趨勢明顯顯，09年1-10月以達(dá)到到近幾年年來歷史史最高。。成都居民民儲蓄余余額逐年年增加，，今年增增幅大大大提高，，創(chuàng)近幾幾年最高高水平，，居民潛潛在的購購買能力力強(qiáng)。1.3、市場情情況17一、項目目發(fā)展背背景1.1、城市背背景1.2、城市指指標(biāo)1.3、市場情情況成都市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀及未來來趨勢分分析交易突變變：2008年市場持持續(xù)低迷迷，系列列救市政政策下，，2009年出成都都住宅市市場出現(xiàn)現(xiàn)明顯回回暖，交交易持續(xù)續(xù)上升。。09年開始，，成都樓樓市回暖暖跡象明明顯，到到下半年年，已呈呈現(xiàn)出供供小于求求的局面面，可見見成都市市住宅物物業(yè)銷售售量巨大大，需求求旺盛，，市場消消費力大大。住宅宅物業(yè)呈呈現(xiàn)巨大大需求空空間。1.3、市場情情況18一、項目目發(fā)展背背景1.1、城市背背景1.2、城市指指標(biāo)1.3、市場情情況成都市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀及未來來趨勢分分析2008年，受市市場大勢勢影響，，剛性需需求受到到較大壓壓抑。2009年剛性需需求和改改善性需需求得到到了有力力釋放。。從月度度房價增增幅來看看保持持持續(xù)穩(wěn)步步的上升升趨勢，，截止11月房價從從1月的5320元/平米到6530元/平米，增增長了22.7%，月度增增幅為1.8%，整體保保持平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢。。1.3、市場情情況19一、項目目發(fā)展背背景1.1、城市背背景1.2、城市指指標(biāo)1.3、市場情情況成都市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀及未來來趨勢分分析趨勢一：：商業(yè)形態(tài)態(tài)將從復(fù)復(fù)合物業(yè)業(yè)向綜合合體發(fā)展展,全面帶動動商圈升升級，如如今的綜綜合體項項目,已經(jīng)與過過去的復(fù)合合型項目目不同,后者仍偏偏重開發(fā)發(fā),前者則將將更多的的精力投投入到管管理；趨勢二：：開發(fā)商自自留物業(yè)業(yè)比例將將越來越越大，隨隨著投資資者逐漸漸成熟，，開發(fā)商商的實力力逐漸增增強(qiáng)，以以及國家對產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式物物業(yè)的控控制逐步步加強(qiáng)，，一些比比較大型型的賣場場開發(fā)商商不再考考慮銷售售，而是是作為自自留資產(chǎn)或者進(jìn)進(jìn)行其它它渠道的的融資。。除了這這些大賣賣場，開開發(fā)商在在開發(fā)其其它類型型的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)時時也更加加慎重，現(xiàn)在在開發(fā)商商的融資資渠道逐逐漸增多多，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)自自持比例例將會開開始增加加。趨勢三：：專業(yè)市場場開發(fā)將將會逐漸漸集中化化、規(guī)模?；?、郊郊區(qū)化，，從成都都市未來來5-10年的城市市規(guī)劃來來看，位于城城市中的的專業(yè)市市場將會會逐漸退退出到三三環(huán)外，，例如成成都國際際商貿(mào)城城集中接接納荷花花池的商商家外遷，據(jù)新新的城市市商業(yè)規(guī)規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)規(guī)定：：“成都都市中心心城二環(huán)環(huán)路以內(nèi)內(nèi)不再新新建批發(fā)發(fā)市場，，二環(huán)路路至三環(huán)路之間間嚴(yán)格控控制新建建批發(fā)市市場”；；1.3、市場情情況20一、項目目發(fā)展背背景1.1、城市背背景1.2、城市指指標(biāo)1.3、市場情情況成都市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀及未來來趨勢分分析趨勢四：：商業(yè)用房房空置面面積趨勢勢，2008年成都商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供求市市場，存存量很大大，增速速卻在下下降，且且供給區(qū)區(qū)域分布布逐步外外移，商商業(yè)類型型以社區(qū)區(qū)商業(yè)較較多。市市場需求求在全球球危機(jī)、、政策變變化和投投資回報報失望的的雙重打打壓之下下，整體體萎縮；；三環(huán)內(nèi)內(nèi)的商鋪鋪空置率率已高達(dá)達(dá)36.3%，而對于于各項目目的銷售售來說，，出現(xiàn)冷冷熱不均均，好口口岸項目目搶購激激烈，位位置差的的商鋪銷銷售則非非常緩慢慢，常年年空置的的商鋪也也隨處可可見。趨勢五：：地鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)將給成成都商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目注入入新的活活力，隨隨著成成都地鐵鐵的修建建，立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)逐漸漸完善，，南部新新區(qū)、北北部新區(qū)區(qū)等的迅迅速崛起起，許多多商企紛紛紛看好好地鐵延延線的商商機(jī)，期期望著進(jìn)進(jìn)入地鐵鐵輻射的的核心商商圈中來來開展經(jīng)經(jīng)營。趨勢六：：成都商業(yè)業(yè)地產(chǎn)前前景可期期，外資資和國內(nèi)內(nèi)巨頭進(jìn)進(jìn)駐將引引領(lǐng)市場場裂變突突破，從外資和和國內(nèi)商商業(yè)巨頭頭進(jìn)入成成都的步步伐和運運作模式式來看，，“持有有經(jīng)營、、定向開開發(fā)、復(fù)復(fù)合型商商業(yè)群（（含高星星級酒店店、甲級級寫字樓樓、集中中商業(yè)和和散戶商商業(yè)的綜綜合體））、“特特色主題題休閑商商業(yè)”將將是成都都發(fā)展的的方向。。提綱一、項目目發(fā)展背背景二、項目目區(qū)域情情況分析析三、項目目開發(fā)方方向及整整體定位位建議四、項目目產(chǎn)品及及規(guī)劃建建議五、項目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度建議議六、項目目投資財財務(wù)評估估及風(fēng)險險分析212.1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域土土地市場場2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場二、項目目區(qū)域情情況分析析2.1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域土土地市場場2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場2.1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃項目位于于成都市市青羊區(qū)區(qū)。青羊羊區(qū)因青青羊?qū)m而而得名，，幅員面面積67.78平方公里里，常住住人口75萬。是省省、市、、軍首腦腦所在地地，文化化旅游資資源占全全市的2/3，也是成成都空氣氣質(zhì)量最最好、公公園面積積最多、、綠化率率最高的的區(qū)域。。2008年GDP實現(xiàn)354.81億元，居居成都市市各區(qū)縣縣第二，，而其區(qū)區(qū)域綜合合競爭力力在四川川省181個區(qū)縣中中排名第第二。2.1.1、區(qū)域功能規(guī)規(guī)劃格局22232.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)規(guī)劃格局錦江區(qū)：城市中心區(qū)及及東部副中心心商業(yè)服務(wù)為主主新都區(qū)：成都城北副中中心“成(都)-德(陽)-綿(陽)”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶金牛區(qū)：發(fā)展商務(wù)服務(wù)務(wù)、商貿(mào)流通通青羊區(qū)：高新技術(shù)、旅旅游和居住歷史文化保護(hù)護(hù)區(qū)，文化風(fēng)風(fēng)景區(qū)等城市市建設(shè)特別地地區(qū)新都大豐：重點發(fā)展醫(yī)貿(mào)貿(mào)、物流和房房地產(chǎn)未來北部新城城成華區(qū)：重要的物流基基地之一集配套居住、、物流配送、、旅游休閑本案二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場項目位于青羊羊區(qū)中的新興興區(qū)域--青羊新區(qū)。該該區(qū)域占地13.44平方公里，區(qū)區(qū)內(nèi)自然環(huán)境境及基礎(chǔ)條件件優(yōu)越，地勢勢平坦，河流流、湖泊及綠綠舟森林公園園、百仁森林林公園將構(gòu)成成適合生活的的綠化體系，，區(qū)域居住人人口將達(dá)到17萬人。242.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)規(guī)劃格局二、項目區(qū)

2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場本案青羊總部工業(yè)基地根據(jù)《青羊區(qū)2007-2020年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃》項目所在區(qū)域域為金沙—光華商圈西區(qū)區(qū)，該區(qū)域的主主要功能定位位為以商務(wù)辦公、、大型購物、、特色餐飲、、娛樂休閑等等為重點的區(qū)區(qū)域性商務(wù)新新中心，規(guī)劃為城西西的副中心。。252.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)規(guī)劃格局二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場區(qū)位交通便利、光光華大道、日日月大道、成成溫邛高速、、地鐵四號線線距市中心十分分鐘車程輻射成都周邊邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較較快的溫江、、崇州、邛崍崍及都江堰區(qū)區(qū)域規(guī)劃530萬平米住宅用用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)共規(guī)劃中中學(xué)4所，小學(xué)6所，幼兒園10個，農(nóng)貿(mào)市場場10個，2個公交總站……集科研、居住住、商業(yè)等功功能為一體區(qū)域優(yōu)勢將成為功能配配套設(shè)施齊全全、基礎(chǔ)設(shè)施施完善、環(huán)境境典雅優(yōu)美、、商業(yè)文化氣氣息濃郁，以以居住為主的的城市新區(qū)262.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)規(guī)劃格局二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場凱德風(fēng)尚成溫邛高速_青江西路至溫江大道（芙蓉大道）溫江市中心已開通日月大道光華大道即將開通規(guī)劃地鐵四號線區(qū)域交通現(xiàn)狀狀：項目緊鄰公交交總站，58、309、334、518多條公交線路路，出行便利利；項目在交通便便捷的三環(huán)路路、光華大道道、日月大道道0.5-1公里半徑內(nèi)。。成溫邛高速速是邛崍、崇崇州、溫江、、大邑等地的的必經(jīng)之路。。成飛大道即將將通車與武青青北路，光華華大道、培風(fēng)風(fēng)路、日月大大道、成溫邛邛高速組成四四通八達(dá)交通通網(wǎng)；未來規(guī)劃：成都地鐵4號線從本項目目內(nèi)規(guī)劃道路路通過，并設(shè)設(shè)置站點，預(yù)預(yù)計2010年5月動工建設(shè)。。27二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.2、區(qū)域交通現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)規(guī)劃本案晉陽大道28二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.2、區(qū)域交通現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)規(guī)劃區(qū)域交通中長長期發(fā)展規(guī)劃劃：道路系統(tǒng)：通過對現(xiàn)有城城市肌理和道道路設(shè)施現(xiàn)狀狀分析，城西西區(qū)域構(gòu)造了“田””字形的網(wǎng)格格道路體系，，突出主次干干道的規(guī)劃與與布局，以適應(yīng)新區(qū)交交通的需要，，同時也強(qiáng)化化了新城區(qū)作作為成都市西西部門戶和交交通轉(zhuǎn)換樞紐紐的作用。軌道交通：成都市政府目目前需要建立立一條東西向向的快速客流流軌道，通過過交通引導(dǎo)城城市發(fā)展。該該軌道線在新新城區(qū)段沿光光華大道埋設(shè)設(shè)，并且設(shè)兩兩至三個站點點。遠(yuǎn)景規(guī)劃中鐵鐵路西環(huán)線將將改造為城市市輕軌，成為為青羊新城區(qū)區(qū)與其他區(qū)聯(lián)聯(lián)系的快捷通通道，并且與與東西向的軌軌道交通形成成無縫對接。。公共交通：由于青羊區(qū)中中心的外遷，，新區(qū)將擔(dān)當(dāng)當(dāng)成都市西部部門戶的功能能，規(guī)劃擬設(shè)設(shè)立成飛客運運站，逐步承承擔(dān)金沙客運運站的部分功功能，同時為為鐵路西站物物流區(qū)域配套套建設(shè)貨物轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運中心，在金沙生活服服務(wù)區(qū)還保留留金沙公交總總站。靜態(tài)交通：完善交通指示示和增加渠化化交通引導(dǎo)，，在光華大道和和成飛大道等等主干道設(shè)““綠波”信號號系統(tǒng)，加油（氣））站的布局規(guī)規(guī)劃的選址按按照服務(wù)半徑徑為0.9～1.2km的規(guī)定，進(jìn)出出口宜設(shè)置在在次干路上。。29二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.3、區(qū)域內(nèi)生活活配套三環(huán)內(nèi)配套：：學(xué)校：西南財大、中中醫(yī)學(xué)院、劍劍橋雙語實驗驗小學(xué)、成才才七中分校等等醫(yī)院：省人民醫(yī)院、、中醫(yī)學(xué)院附附屬醫(yī)院、西西郊醫(yī)院、青青羊區(qū)第六人人民醫(yī)院、金金沙醫(yī)院等；；銀行：工行，農(nóng)行，，建行等綜合商場:麥德龍、家樂樂福、西單商商城、好又多多、樂賓百貨貨、人人樂等等。其他：杜甫草堂、金金沙遺址公園園、浣共溪公公園、百花潭潭公園、天鵝鵝湖公園等。。三環(huán)外配套：：學(xué)校：樹德中學(xué)、成成都七中、三三十七中、青青羊?qū)嶒炛袑W(xué)學(xué)、泡桐樹小小學(xué)、培風(fēng)小小學(xué)）醫(yī)院：成都市婦女兒兒童醫(yī)院、蘇蘇坡衛(wèi)生院；；菜市：蘇坡農(nóng)貿(mào)市場場；超市：規(guī)劃大中型超超市；其他：國色天香樂園園、青羊綠洲洲公園注：三環(huán)內(nèi)主要以以靠近本項目目的金沙片區(qū)為參考；三環(huán)環(huán)外以光華大道沿線的配套為為參考；三環(huán)內(nèi)三環(huán)外青羊綠舟公園金沙遺址公園浣花溪公園寬窄巷子文殊院302.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊旅旅游配套二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場312.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊旅旅游配套二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場青羊綠舟公園園距離本項目目地約3公里，園內(nèi)有有A、B、C三個區(qū)域。A區(qū)為森林文化化展示、運動動休閑區(qū)；B區(qū)是核心區(qū)，，為民俗文化化演繹區(qū)；C區(qū)為歷史文化化傳承區(qū)。該該公園2009年已建設(shè)面積積共計2.24平方公里，其其他部分將逐逐步形成，預(yù)預(yù)計2~3年陸續(xù)完成。。本案青羊綠舟公園園32二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)33二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)青羊工業(yè)園簡介：青羊工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)屬于于成都市產(chǎn)業(yè)業(yè)布局規(guī)劃20個工業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)之一，，是青羊區(qū)““五區(qū)一帶””戰(zhàn)略規(guī)劃中中十分重要的的區(qū)域。青羊工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)東區(qū)區(qū)位于日月大大道以北，成成飛機(jī)場兩側(cè)側(cè)，其中東區(qū)區(qū)占地面積2.01平方公公里，，是由由成都都置信信與青青羊政政府共共同打打造的的一個個以全全新工工業(yè)模模式來來實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)現(xiàn)代代化和和大力力發(fā)展展園區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和循循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，從而而把關(guān)關(guān)聯(lián)度度較高高的企企業(yè)集集中起起來，，促進(jìn)進(jìn)資源源的綜綜合利利用和和良性性循環(huán)環(huán)的大大型工工業(yè)園園區(qū)。。青羊工工業(yè)集集中發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)重點點功能能區(qū)域域有：：工業(yè)總總部基基地：：以工工業(yè)總總部大大樓為為主體體，輔輔以靈靈活分分割的的小總總部工工作空空間，，是以以科技技研發(fā)發(fā)、高高新技技術(shù)為為主的的高成成長型型工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)的總總部聚聚集地地。航空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)：以以新型型航空空材料料研發(fā)發(fā)、新新技術(shù)術(shù)研發(fā)發(fā)為主主。342.1.5、區(qū)域域情況況總結(jié)結(jié)二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場居住環(huán)環(huán)境特特征：：城西西光華華金沙沙片區(qū)區(qū)一直直貴為為富人人的代代言區(qū)區(qū)域：與區(qū)域域一路路之隔隔的金金沙片片區(qū)中中高檔檔樓盤盤密集集如博博瑞都都市花花園、、博瑞瑞優(yōu)品品道、、中鐵鐵西子子香荷荷、華華府金金沙、、金沙沙祥域域等。。目前前光華華大道道沿線線已經(jīng)經(jīng)初步步形成成中高高檔樓樓盤的的趨勢勢，如如凱德德風(fēng)尚尚、龍龍湖翠翠微清清波、、萬科科光華華大道道項目目、仁仁和春春天大大道、、和黃黃彩蝶蝶園、、金河河谷、、恒大大城、、珠江江國際際新城城等高高檔樓樓盤已已形成成名副副其實實的高高檔消消費密密集區(qū)區(qū)，使使該區(qū)區(qū)域形形成一一個龐龐大的的消費費群體體，并并具有有較強(qiáng)強(qiáng)購買買能力力。商業(yè)價價值：：潛力力巨大大，有有望成成為區(qū)區(qū)域型型商業(yè)業(yè)中心心：該區(qū)域域位于于規(guī)劃劃城西西城市市副中中心，，政府府政策策導(dǎo)向向，使使該區(qū)區(qū)域透透著貴貴族氣氣息，，高檔檔住宅宅項目目密集集，該該片區(qū)區(qū)將是是成都都市未未來的的商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈之之一，，隨著著周邊邊房地地產(chǎn)項項目的的建成成，未未來周周邊消消費人人群的的商業(yè)業(yè)需求求會更更加強(qiáng)強(qiáng)勁；；但目目前區(qū)區(qū)域人人口密密集程程度低低，商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀需需求能能力明明顯不不足。。商務(wù)價價值特特征：：商務(wù)務(wù)價值值潛力力大，，有望望成為為城西西行政政商務(wù)務(wù)副中中心：本案位位于青青羊新新區(qū)核核心區(qū)區(qū)域，，規(guī)劃劃地鐵鐵4號線、、青羊羊工業(yè)業(yè)園等等眾多多因素素，勢勢必帶帶來區(qū)區(qū)域商商務(wù)價價值的的提升升和無無限的的拓展展空間間。目目前金金沙光光華片片區(qū)商商務(wù)價價值的的興起起：如如萬瑞瑞金沙沙中心心，博博瑞商商務(wù)樓樓，仁仁和春春天廣廣場等等新城城西商商務(wù)區(qū)區(qū)的興興起，，帶動動周邊邊商務(wù)務(wù)價值值的迅迅速提提升，，本區(qū)區(qū)域受受該區(qū)區(qū)域影影響具具有明明顯的的交通通優(yōu)勢勢，生生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢；；商務(wù)務(wù)價值值潛力力較大大；2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃352.1.5、區(qū)域域情況況總結(jié)結(jié)二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃交通價價值特特征：：交通通發(fā)達(dá)達(dá)，成成都城城西交交通樞樞紐，，地鐵鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)潛力力股：已建成成溫邛邛高速速公路路、光光華大大道、、日月月大道道、成成飛大大道以以及規(guī)規(guī)劃中中的地地鐵4號線將將該區(qū)區(qū)域與與成都都市區(qū)區(qū)緊密密聯(lián)系系起來來，交交通便便捷。。使成成都這這一西西南交交通樞樞紐的的功能能得以以增強(qiáng)強(qiáng)，從從而形形成立立體交交通的的新格格局；；地鐵鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來來的物物業(yè)商商業(yè)增增值空空間強(qiáng)強(qiáng)大；；文化娛娛樂休休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)：：文化化休閑閑旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)騰飛飛，區(qū)區(qū)域整整體形形象突突出：青羊區(qū)區(qū)及金金沙片片區(qū)是是名副副其實實的成成都古古蜀文文化名名片，，區(qū)域域內(nèi)文文化遺遺址眾眾多，，文化化古跡跡舉世世聞名名，如如金沙沙遺址址，琴琴臺路路，文文殊院院，少少城，，杜甫甫草堂堂等；；金沙沙片區(qū)區(qū)目前前已經(jīng)經(jīng)形成成具有有獨特特文化化氣質(zhì)質(zhì)的休休閑餐餐飲娛娛樂消消費產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈。36二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.2、區(qū)域域土地地市場場2006-2008年青羊區(qū)土地成交示意圖本案06年，力迅地產(chǎn)，土地7畝二類住宅，960萬元/畝06年，天盛地產(chǎn)，土地13畝住宅、商業(yè)用地，1160萬元/畝06年，興城建實業(yè)，土地7畝商業(yè)用地，960萬元/畝06年，龍團(tuán)置業(yè)，土地26畝公共服務(wù)設(shè)施用地180萬元/畝06年東立置業(yè)，土地26畝住宅用地430萬元/畝06年，度基實業(yè)，土地3畝商業(yè)用地696萬元/畝07年，置信地產(chǎn)，土地8畝住宅兼容商業(yè)用地2400萬元/畝07年，交大地產(chǎn)，土地10畝住宅用地2550萬元/畝07年，萬科地產(chǎn)，土地75畝住宅兼商業(yè)用地970萬元/畝07年，新聯(lián)實業(yè)，土地8畝住宅兼商業(yè)用地780萬元/畝07年，天合房產(chǎn)，土地14畝住宅兼商業(yè)用地1680萬元/畝07年，金陽房產(chǎn)，土地47畝住宅兼商業(yè)用地830萬元/畝07年，信德房產(chǎn)，土地7畝住宅兼商業(yè)用地2920萬元/畝08年，中房房產(chǎn)，土地90畝住宅兼商業(yè)用地510萬元/畝07年，興元房產(chǎn)，土地108畝住宅750萬元/畝09年，雙發(fā)實業(yè)，土地16畝住宅用地590萬元/畝07年東立置業(yè)，土地55畝住宅用地530萬元/畝09年，深圳合能，土地45畝住宅用地720萬元/畝注：紅紅色字字體為為項目目3公里內(nèi)內(nèi)成交交土地地37二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.2、區(qū)域域土地地市場場成交時間環(huán)線宗地位置規(guī)模起價(萬元/畝)容積率指標(biāo)用地使用性質(zhì)成交單價（萬元）成交金額（萬元）住宅樓面地價（元/平米）競得人成交單價（萬元）競得人住宅樓面地價（元/平米）5.82-3環(huán)青羊區(qū)金沙村15.75460總≤1.8二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%）59092934916成都蜀信590成都蜀信49167.273環(huán)外青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村16.7460總≤2.9二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%）48080162483建發(fā)480建發(fā)24838.132-3環(huán)青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江1組44.81450①總≤2.4②總≤3.0兼容10%商業(yè)450201652250深圳市合能450深圳市合能22509.42-3環(huán)青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村71.91500≤3.0二類住宅用地950683154750中海興業(yè)950中海興業(yè)475011.202-3環(huán)青羊區(qū)青羊大道西側(cè)地塊12.26500總≤2.8可兼容商業(yè)≤10%）1000122595356成都金陽華英達(dá)1000成都金陽華英達(dá)535611.203環(huán)外青羊區(qū)培風(fēng)村88.07450總≤2.82號可兼容住宅＜50%；3號兼容＜10%商業(yè)；700616523750四川陽城實業(yè)700四川陽城實業(yè)375011.233環(huán)外青羊區(qū)三環(huán)外側(cè)67.65380總≤2.9二類住宅用地（可兼容≤10%商業(yè)）680460003517保利680保利351711.233環(huán)外青羊區(qū)三環(huán)外側(cè)168.21380總≤3.0二類住宅用地（可兼容≤10%商業(yè)）7201211113600華潤720華潤36002009年項目目周邊邊土地地成交交示意意圖注：紅紅色字字體為為項目目3公里內(nèi)內(nèi)成交交土地地38二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.2、區(qū)域域土地地市場場750萬/畝530萬/畝830萬/畝970萬/畝705萬/畝700萬/畝項目周周邊土土地成成交示示意圖圖39二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅宅市場場三環(huán)路路三環(huán)路路成都東東西軸軸線沿沿線光華大大道金沙片片區(qū)新光華華片區(qū)區(qū)本項目目區(qū)域域區(qū)溫江片片區(qū)成溫邛邛高速速40二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場青羊區(qū)區(qū)商品品房情情況2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅宅市場場2009年，市市場有有所回回暖，，青羊羊區(qū)全全年商商品房房供應(yīng)應(yīng)面積積為202.77萬㎡，，銷售售面積積為224.69萬㎡，，該區(qū)區(qū)域一一直為為成都都市的的居住住熱點點區(qū)域域；青羊區(qū)區(qū)商品品房的的價格格從2006年開始始價格格不斷斷攀升升，由由2006年的5049元/平米漲漲至2009年的6300元/㎡；41二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場溫江區(qū)區(qū)商品品房住住情況況2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅宅市場場2009年，供供應(yīng)情情況有有所控控制，，總體體供應(yīng)應(yīng)面積積為158.08萬㎡；；銷售售情況況出現(xiàn)現(xiàn)上升升勢頭頭，銷銷售面面積達(dá)達(dá)到204.34萬㎡；；2009年受購購房優(yōu)優(yōu)惠政政策、、促銷銷活動動和全全國房房地產(chǎn)產(chǎn)整體體回暖暖等多多種因因素的的共同同影響響，交交易逐逐漸活活躍，，成交交價格格逐步步回暖暖，為為4300/㎡；42二、項項目區(qū)區(qū)域情情況分分析2.1、區(qū)域域現(xiàn)狀狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域域土地地市場場2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場金沙區(qū)區(qū)域商商品房房情況況2.3、區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅宅市場場2009年，金金沙區(qū)區(qū)域商商品房房大部部分尾尾盤，，供應(yīng)應(yīng)減少少到43.18萬㎡，，銷售售面積積為85.66萬平米米；06年-07年金金沙沙區(qū)區(qū)域域樓樓盤盤均均價價穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，受受08年5.12地震震和和全全球球金金融融危危機(jī)機(jī)影影響響，，均均價價略略有有下下降降；；2009年，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)大大多多數(shù)數(shù)樓樓盤盤處處于于尾尾盤盤清清盤盤階階段段，，新新盤盤均均價價達(dá)達(dá)到到7500元/㎡；；金沙沙片片區(qū)區(qū)歷歷來來是是成成都都市市居居住住熱熱點點區(qū)區(qū)域域，，其其居居住住價價值值和和投投資資價價值值十十分分突突出出。。43二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析2.1、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2、區(qū)區(qū)域域土土地地市市場場2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場光華華大大道道沿沿線線區(qū)區(qū)域域商商品品房房住住宅宅情情況況2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場2.3.1、住住宅宅市市場場2009年的的供供應(yīng)應(yīng)量量超超過過70萬平平米米，，但但其其成成交交量量高高達(dá)達(dá)102.32萬平平米米，，是是歷歷史史最最高高值值，，經(jīng)經(jīng)過過一一系系列列的的供供求求關(guān)關(guān)系系調(diào)調(diào)整整，，目目前前該該區(qū)區(qū)域域基基本本實實現(xiàn)現(xiàn)供供銷銷平平衡衡狀狀態(tài)態(tài)。。2009年受受購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策、、全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體回回暖暖等等多多種種因因素素影影響響，，交交易易逐逐漸漸活活躍躍，，成成交交價價格格逐逐步步回回暖暖；；達(dá)達(dá)到到4700元/㎡㎡。44二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析2.1、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2、區(qū)區(qū)域域土土地地市市場場2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場區(qū)域域樓樓盤盤分分布布金沙板塊2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場2.3.1、住住宅宅市市場場光華華大大道道沿沿線線二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析2.1、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2、區(qū)區(qū)域域土土地地市市場場2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場區(qū)域域典典型型樓樓盤盤光華華大大道道沿沿線線板板塊塊2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場2.3.1、住住宅宅市市場場所屬板塊樓盤名稱環(huán)線總建面(㎡)在售樓棟套型面積區(qū)(㎡)在售套數(shù)均價(元/㎡)最高價(元/㎡)最低價(元/㎡)優(yōu)惠措施當(dāng)期銷售率光華大道板塊凱德風(fēng)尚3環(huán)外46萬1、3、5、7、884-128190730075006900一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%66.00%東立光華杏林3環(huán)外21.6萬1、2、3、4、5、747-157434650068006200一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%87.00%易誠國際2-3環(huán)2.61,2棟50.7-96.8330690085685648一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠3%64.00%中新·公園大道繞城外80萬1、4、6、7棟51-13234300//一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%100%恒大城3環(huán)外68.52萬5，6，7，8，74，76，6688-140355600-5700/5150/90%仁和春天大道3環(huán)外47.76萬44、4591-176223600068005800一次性優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠82.00%興城融域3環(huán)外

1.2.3.4.5.6.7.8棟55-14770495052004600一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%95.00%元益花園3環(huán)外38萬840-110400520056004900一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%38%麗晶港繞城外70萬1，,2，7，11、1271-1206550058005000一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%96.00%頤和京都3換295、643-15599530057004900一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%98.00%46二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析2.1、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2、區(qū)區(qū)域域土土地地市市場場2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場區(qū)域域典典型型樓樓盤盤金沙沙板板塊塊2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場2.3.1、住住宅宅市市場場所屬板塊樓盤名稱環(huán)線總建面(㎡)在售樓棟套型面積區(qū)(㎡)在售套數(shù)均價(元/㎡)最高價(元/㎡)最低價(元/㎡)優(yōu)惠措施當(dāng)期銷售率金沙板塊金沙萬瑞中心2-3環(huán)14.7萬/800/8700//一次性付款優(yōu)惠200元/平米，按揭優(yōu)惠100元/平米/中大君悅金沙二三環(huán)70萬2、4、1棟132㎡50740084006500一次性優(yōu)惠2.5%；按揭優(yōu)惠1.5%58%花樣年華.樂摩筑2-3環(huán)3.1萬1棟50-9076700078006960一次性優(yōu)惠2%，按揭無優(yōu)惠91%優(yōu)品道70802-3環(huán)40萬34、35棟60-90㎡139500102907932一次性優(yōu)惠1%,按揭優(yōu)惠0.5%95%雙璽2-3環(huán)10.2萬7、8棟40-105/7000//雙璽1批次已售罄，2批次現(xiàn)正接受咨詢。中鐵西子香荷2-3環(huán)3.3萬1，2，3,4,6棟80-148㎡7575008000以上7100一次性優(yōu)惠1%70%公元西2-3環(huán)23.39萬1、2棟已售完，4棟今年四五月份開售朗基龍?zhí)?-3環(huán)8.7萬1棟46-120㎡20優(yōu)惠后7000/優(yōu)惠后6400/96%金沙柏林郡2-3環(huán)7.1萬未開盤47二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析2.1、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2、區(qū)區(qū)域域土土地地市市場場2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場區(qū)域域典典型型樓樓盤盤介介紹紹凱德風(fēng)尚開發(fā)商成都信凱實業(yè)有限公司占地約166畝建面約46萬平米建筑形態(tài)18-20F高層公攤15%-16%綠化率50%容積率4.2車位3200梯戶比2梯4戶面積區(qū)間84-129㎡戶數(shù)約4410戶，一期900多戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約園林風(fēng)格互動式園林景觀配套健康步道，寵物公園，3700㎡鄰里中心交房時間2010年年底物管費用1.98元/平米/月2.3、區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場2.3.1、住住宅宅市市場場48二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析2.1、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2、區(qū)域土土地市場場2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場暢銷戶型型戶型點評評：戶型型面積約約89平米。戶戶型功能能分區(qū)合合理，客客廳以大大尺度開開間，營營造舒適適居住體體驗，廚廚房與生生活陽臺臺相連，，生活更更加方便便，動靜靜分區(qū)合合理，私私密性好好。戶型點評評：建筑筑面積約約132.15平方米。?？蛷d外外帶錯層層挑高花花園露臺臺；主臥臥帶衛(wèi)生生間和衣衣帽間，，并以270度轉(zhuǎn)角飄飄窗引入入良好采采光；廚廚房與生生活陽臺臺相連，，生活更更方便。。2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅市市場49二、項目目區(qū)域情情況分析析2.1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域土土地市場場2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場區(qū)域典型型樓盤介介紹珠江國際城開發(fā)商成都珠江投資有限公司占地1093畝建面住宅24萬平米，商業(yè)25萬平米建筑形態(tài)高層均價4100綠化率20%容積率5.40車位/梯戶比/面積區(qū)間49-178平米戶數(shù)1410（1期）2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅市市場50二、項目目區(qū)域情情況分析析2.1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域土土地市場場2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場暢銷戶型型珠江克萊萊國際公公寓1戶型1室2廳1衛(wèi)1廚56㎡珠江克萊萊國際公公寓3戶型2室2廳1衛(wèi)1廚78㎡2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場2.3.1、住宅市市場51二、項目目區(qū)域情情況分析析2.1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃2.2、區(qū)域土土地市場場2.3、區(qū)域房房地產(chǎn)市市場區(qū)域住宅宅市場小小結(jié)項目所在在區(qū)域住住宅市場場現(xiàn)狀：：光華大道道兩側(cè)已已有超過過30余家品牌牌開發(fā)商商，因仁仁和春天天大道、、巨龍環(huán)環(huán)島國際際社區(qū)、、中新公公園大道道、凱德德風(fēng)尚等等高端物物業(yè)的拉拉動，人人氣急劇劇上升，，成交量量穩(wěn)步上上揚；光光華大道道的價值值進(jìn)一步步凸顯；；區(qū)域住宅宅均價在在5500元/平方米—8500元/平方米的的水平；；區(qū)域供應(yīng)應(yīng)與成交交的主力力以二房房、三房房為主，，面積在在80㎡——130㎡區(qū)間內(nèi)，，總價在在50-100萬之間。。未來發(fā)展展趨勢：：項目所處處區(qū)域距距離主城城區(qū)距離離不遠(yuǎn)，，成溫邛邛高速、、光華大大道以及及規(guī)劃中中的地鐵鐵4號線、輕輕軌等四四通八達(dá)達(dá)的交通通路網(wǎng)，，可實現(xiàn)現(xiàn)與主城城區(qū)的快快速聯(lián)系系，都市市繁華近近在咫尺尺。另外外光華大大道能讓讓人遠(yuǎn)離離都市的的喧囂，，又能擁擁有豐富富的自然然資源和和生態(tài)資資源。經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃劃和建設(shè)，光光華大道上的的生活、教育育、醫(yī)療配套套等將趨于成成熟和完善，，因此，光華華大道往后的的走勢可望穩(wěn)穩(wěn)步前行，有有機(jī)會成為成成都市一個新新的高尚住宅宅集中區(qū)。2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場52二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市市場成都市辦公物物業(yè)市場綜述述甲級寫字樓、、乙級寫字樓樓、酒店寫字字間、商住樓樓、商務(wù)公寓寓星羅棋布，，構(gòu)成了成都都市寫字樓市市場多元化格格局。對本項項目而言，不不適宜發(fā)展甲甲級寫字樓，，主要關(guān)注為為周邊產(chǎn)業(yè)園園配套的寫字字樓及SOHO類物業(yè)市場。。商住樓/商務(wù)公寓乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園寫字樓甲級寫字樓租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售價4,000-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入駐率–90-95%80-85%80-90%客戶特征中小企業(yè)、個人工作室中小企業(yè)企業(yè)總部實力雄厚的大中型公司；處于發(fā)展階段的中型企業(yè)?？蛻艨紤]點低辦公成本，辦公空間需求不大低辦公成本，辦公空間需求不大辦公環(huán)境舒適，價格合適，符合企業(yè)總部形象注重企業(yè)形象；強(qiáng)調(diào)商務(wù)氣息；商務(wù)配套和服務(wù)齊備物業(yè)特點商務(wù)配套不齊全，缺乏專業(yè)、個性化的服務(wù)意識整體檔次不高，缺乏專業(yè)的、個性化的服務(wù)與商務(wù)配套辦公場所相對獨立，擁有高品質(zhì)生態(tài)及綠化環(huán)境，商務(wù)服務(wù)有待提高專業(yè)形象完善專業(yè)的商務(wù)服務(wù)未來發(fā)展趨勢下降下降上升上升53二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市市場寫字樓空間布布局與成都市市“2軸4片”規(guī)劃發(fā)展展方向一致，，2008年-2009年二季度，城城東、城南寫寫字樓供應(yīng)和和需求量是成成都市寫字樓樓市場主力；；城西由于高新新西區(qū)帶來大大量的寫字樓樓供應(yīng)，近年年來寫字樓市市場較為活躍躍；本項目位于成成都市西區(qū)，，由于靠近成成都發(fā)展最好好的青羊工業(yè)業(yè)園及成飛集集團(tuán)，具有一一定的商務(wù)辦辦公氛圍。成都市辦公物物業(yè)市場綜述述54二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市市場編號名稱1龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)2錦江工業(yè)園3成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)4武侯工業(yè)園5青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)6金牛工業(yè)集中發(fā)展區(qū)市區(qū)各主要工工業(yè)園分布55二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市市場典型項目--青羊工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)開發(fā)商成都青羊工業(yè)業(yè)建設(shè)發(fā)展有有限公司規(guī)模3,053.09畝規(guī)劃分為科技創(chuàng)新新區(qū)、精密加加工區(qū)、綜合合配套服務(wù)區(qū)區(qū)，建設(shè)周期期6年產(chǎn)業(yè)定位著力發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定定位于精密機(jī)機(jī)械加工與電電子電器，發(fā)發(fā)展現(xiàn)代規(guī)劃劃制造工業(yè)與與信息工業(yè)，，走新型工業(yè)業(yè)化道路，發(fā)發(fā)展新型工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)。56二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市市場典型項目--青羊工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)發(fā)展商：成都都青羊工業(yè)建建設(shè)發(fā)展有限限公司（成都都市青羊區(qū)國國有資產(chǎn)監(jiān)督督管理辦公室室、成都置信信實業(yè)（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司、四川合信信實業(yè)有限公公司共同發(fā)起起成立）位置：青羊工工業(yè)集中發(fā)展展區(qū)核心區(qū)域域占地面積：933畝投資規(guī)模：37.3億元總建筑面積：：69萬平方米容積率：1.6綠地率：28%開發(fā)進(jìn)度2004年動工，率先先啟動項目東東區(qū)部分。1期項目（A、B區(qū)）2006年5月28日交房，已完完成招商。2期項目（C、D區(qū)）2008年9月12日交房，已完完成招商。3期項目全部為為獨棟式產(chǎn)品品，目前正在在招商。產(chǎn)業(yè)定位：發(fā)發(fā)展新型總部部經(jīng)濟(jì)，打造造彰顯和提升升企業(yè)形象氣氣質(zhì)的企業(yè)總總部。57二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場區(qū)域辦公物業(yè)業(yè)市場小結(jié)項目所在區(qū)域域辦公物業(yè)市市場現(xiàn)狀：項目鄰近成都都市三大產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，有較較強(qiáng)的辦公氛氛圍，但目前前周邊配套設(shè)設(shè)施尚未完善善，作為單純純的寫字樓項項目尚需時間間；區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r在4500元/平方米—8000元/平方米的水平平；區(qū)域供應(yīng)的寫寫字樓主要在在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，，面積較大，，缺乏為總部部基地服務(wù)的的中小型企業(yè)業(yè)辦公產(chǎn)所。。未來發(fā)展趨勢勢：項目所處區(qū)域域距離主城區(qū)區(qū)距離不遠(yuǎn)，，成溫邛高速速、光華大道道以及規(guī)劃中中的地鐵4號線、輕軌等等四通八達(dá)的的交通路網(wǎng)，，可實現(xiàn)與主主城區(qū)的快速速聯(lián)系，都市市繁華近在咫咫尺。另外光光華大道能讓讓人遠(yuǎn)離都市市的喧囂，又又能擁有豐富富的自然資源源和生態(tài)資源源。此外，項項目緊鄰三大大工業(yè)園區(qū)，，具有較強(qiáng)的的辦公氛圍。。便捷的交通、、周邊工業(yè)園園的支撐，項項目所在區(qū)域域后期將有望望成為成都市市寫字樓的集集中區(qū)域。2.3、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市市場58二、項目區(qū)域域情況分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場成都市SOHO產(chǎn)品特征側(cè)重辦公與與居住的SOHO項目在產(chǎn)品品上并無太太大差異，，僅在銷售售手法上有有所側(cè)重；；由于土地性性質(zhì)為商辦辦用地，水水電等居住住成本較高高，因此部部分樓盤突突破該規(guī)定定，將水電電調(diào)整為民民用水電，，對銷售帶帶來極大幫幫助。SOHO以60平方米以下下小戶型供供應(yīng)為主，，如客戶需需要大戶型型面積，開開發(fā)商會建建議多個戶戶型打通使使用，由此此降低銷售售風(fēng)險。SOHO物物業(yè)用途側(cè)側(cè)重戶型供應(yīng)比比例戶型面積以以40-60平方米左右右的小戶型型供應(yīng)為主主。59二、項目區(qū)區(qū)域情況分分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀狀及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地地市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場投資客占SOHO購買客戶的的主力，客客戶主要來來自成都及及周邊城市市。投資客為SOHO購買客戶的的主體，自自用客戶基基本為自住住或小型辦辦公企業(yè)，，還有8%的客戶為自自用兼顧投投資的客戶戶；元/㎡客戶購買用用途元/㎡客戶來源60二、項目區(qū)區(qū)域情況分分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀狀及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地地市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場成都市SOHO類產(chǎn)品定位位小結(jié)成都市SOHO公寓產(chǎn)品特特征成都SOHO產(chǎn)品，精裝裝比例較大大，但清水水同樣具有有相當(dāng)大需需求空間；；精裝產(chǎn)品的的優(yōu)勢，一一是交房即即可出租使使用，二是是追求便捷捷，三是裝裝修費用算算進(jìn)按揭，，降低投資資費用；清清水LOFT產(chǎn)品的優(yōu)勢勢，一是空空間豐富，，特點突出出，二是比比較適合辦辦公類需求求，三是依依據(jù)自己喜喜好進(jìn)行裝裝修，凸顯顯個性等。。因此，提供供清水LOFT、精裝兩種種產(chǎn)品，以以滿足不同同的需求。。精裝公寓，，以居住為為主要功能能；清水公寓，，以辦公為為主要功能能。萬達(dá)精裝SOHO開發(fā)經(jīng)驗趨趨勢精裝產(chǎn)品，，投入小，，門檻低，，小面積、、低總價提升性價比比高，適度度提高精裝裝標(biāo)準(zhǔn)有利利于提升產(chǎn)產(chǎn)品競爭置信風(fēng)景LOFT開發(fā)經(jīng)驗達(dá)200%超高得房率率，實際得得房價格大大約3500元/m2。雙層的空間間，拓展辦辦公面積，，豐富的創(chuàng)創(chuàng)意空間，，突出項目目特色。61二、項目區(qū)區(qū)域情況分分析2.1、區(qū)域現(xiàn)狀狀及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地地市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場區(qū)域SOHO物業(yè)市場小小結(jié)項目所在區(qū)區(qū)域SOHO市場現(xiàn)狀：：項目鄰近成成都市三大大產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，以高新新企業(yè)為主主體。區(qū)內(nèi)內(nèi)從業(yè)人員員眾多，且且偏年輕化化，因此SOHO物業(yè)將有極極大的市場場需求；但但該區(qū)域目目前尚未有有此種物業(yè)業(yè)形態(tài)；區(qū)域供應(yīng)的的寫字樓主主要在產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，面面積較大，，為總部基基地服務(wù)的的中小型企企業(yè)非常缺缺乏小型辦辦公場所，，因此此種種物業(yè)形態(tài)態(tài)也是非常常適合其所所用的。未來發(fā)展趨趨勢：項目所處區(qū)區(qū)域距離主主城區(qū)距離離不遠(yuǎn)，成成溫邛高速速、光華大大道以及規(guī)規(guī)劃中的地地鐵4號線、輕軌軌等四通八八達(dá)的交通通路網(wǎng)，可可實現(xiàn)與主主城區(qū)的快快速聯(lián)系，，都市繁華華近在咫尺尺。此外，，項目緊鄰鄰三大工業(yè)業(yè)園區(qū)，具具有較強(qiáng)的的SOHO物業(yè)需求。。產(chǎn)業(yè)園的辦辦公及短期期居住需求求，使該區(qū)區(qū)域發(fā)展SOHO物業(yè)具有極極強(qiáng)的可操操作性。提綱綱一、、項項目目發(fā)發(fā)展展背背景景二、、項項目目區(qū)區(qū)域域情情況況分分析析三、、項項目目開開發(fā)發(fā)方方向向及及整整體體定定位位建建議議四、、項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品及及規(guī)規(guī)劃劃建建議議五、、項項目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度建建議議六、、項項目目投投資資財財務(wù)務(wù)評評估估及及風(fēng)風(fēng)險險分分析析623.1、項項目目屬屬性性及及核核心心價價值值分分析析3.2、項項目目開開發(fā)發(fā)方方向向SWOT分析析3.3、項項目目整整體體定定位位建建議議3.1、項項目目屬屬性性及及核核心心價價值值分分析析3.1.1、項項目目背背景景回回顧顧三、、項項目目開開發(fā)發(fā)方方向向及及項項目目整整體體定定位位建建議議3.1、項項目目屬屬性性及及核核心心價價值值分分析析3.2、項項目目開開發(fā)發(fā)方方向向SWOT分析析3.