鄭州城市綜合體項目銷售推廣策略(含案例分析150P)

鄭州二七xx廣場2012年度營銷策劃服務(wù)（技術(shù)標(biāo)文本）Together|通和目錄一、2011年鄭州房地產(chǎn)市場回顧與2012市場預(yù)測二、區(qū)域市場分析與年度營銷難點三、庫存房源盤整四、2012年度營銷策略

1、三大核心問題

2、把握三大節(jié)點

3、做好三個升級

4、避免一個隱患五、2012年度營銷推廣工作計劃與鋪排六、新銷售中心包裝與創(chuàng)新物料一、2011年鄭州市場回顧及2012年預(yù)測政策面——1、繼續(xù)執(zhí)行2011年核心調(diào)控政策（限購/限貸/保障房建設(shè)）調(diào)控動因決定調(diào)控走向——持續(xù)高漲的房價和社會資金的瘋狂進(jìn)入，除了引發(fā)民生問題之外，更加不利于擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的實施，不利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，不利于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從這個看度，此次調(diào)控或?qū)㈤L期化。政策面——1、繼續(xù)執(zhí)行2011年核心調(diào)控政策（限購/限貸/保障房建設(shè)）中共中央政治局12月9日召開會議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月12日至14日在北京舉行。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。溫家寶1月31日主持召開國務(wù)院第六次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大五次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》。鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長王萬鵬近日表示，鄭州限購令執(zhí)行時沒有規(guī)定具體的政策截止時間，從這個意義上講，不存在是否繼續(xù)執(zhí)行限購令的問題?！跋乱徊?，鄭州市將與中央對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策保持一致，限購令實施沒有截止日期”。政策面——2、在土地財政的壓力下，地方政府存在放松調(diào)控的強烈沖動?？陀^上，地方政府的救市措施有助于釋放剛性自住需求、擴(kuò)大樓市基本成交量；但是，只要中央政府堅持行政限購、信貸嚴(yán)控（2套以上）的核心調(diào)控政策不動搖，多次置業(yè)及投資投機需求就難以入市，住宅市場總體的下調(diào)態(tài)勢就無法逆轉(zhuǎn)。蕪湖新政的緊急叫停，再次表明中央政府的調(diào)控決心和調(diào)控舉措是不容挑戰(zhàn)的，在調(diào)控的關(guān)鍵時期絕不允許出現(xiàn)擾亂調(diào)控預(yù)期的做法，這一事件將進(jìn)一步加快樓市下行步伐。政策面——3、在中央核心調(diào)控政策不動搖的框架下，信貸政策的定向放松、地方政府的局部微調(diào)，有助于保障剛需，保障樓市軟著陸。首次置業(yè)者。流動性的釋放，客觀上有助于保障剛需入市（信貸），保障樓市實現(xiàn)軟著陸。宏觀調(diào)控繼續(xù)深入推進(jìn)，已不存在任何懸念；隨著銷量的持續(xù)萎縮，市場庫存量快速攀升；2012年，房地產(chǎn)行業(yè)大量債務(wù)將密集到期。市場面——1、在多種力量的綜合作用下，市場或?qū)⑦M(jìn)入全面降價階段。在多種力量的重壓下，2012年市場將積極響應(yīng)購房者預(yù)期，推動房價實質(zhì)性下降。市場面——1、在多種力量的綜合作用下，市場或?qū)⑦M(jìn)入全面降價階段。2011年下半年至當(dāng)前階段。市場面——1、在多種力量的綜合作用下，市場或?qū)⑦M(jìn)入全面降價階段。市場面——2、項目價價格的實實質(zhì)性下下跌、剛剛性需求求的長期期累積、、信貸政政策的定定向扶持持，將推推動剛需需放量入入市，以以價換量量成為市市場主流流。量觸底反反彈價慣性下下跌北上廣等等一線城城市2月樓市成成交量大大幅回升升——根據(jù)北上上廣深四四地的地地方住建建部門網(wǎng)網(wǎng)站房屋屋網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計發(fā)現(xiàn)，，2月份的第第三周(2月20日-26日)，北京住住宅網(wǎng)簽簽成交量量為4417套，其中中新建住住宅簽約約2737套，上漲漲了219.4%；上海樓樓市同期期成交量量環(huán)比上上漲70.5%；廣州上上漲13.11%；深圳上上漲35%。鄭州市場場2011年表現(xiàn)——從7月開始，，月度成成交量同同比跌幅幅穩(wěn)定在在40%以上；全全年住宅宅成交量量同比跌跌幅高達(dá)達(dá)49%；鄭州住宅宅限購令令2011年3月4日開始實實施。1月16日，鄭州州市住宅宅與房地地產(chǎn)業(yè)協(xié)協(xié)會發(fā)布布《2011年四季度度鄭州房房地產(chǎn)市市場運行行情況及及2012年展望》，報告稱稱2011年四季度度商品住住宅價格格出現(xiàn)回回落，12月房價比比1月降了649元/平米；商品房庫庫存量創(chuàng)創(chuàng)2008年以來歷歷史新高高，若按按2011年銷售情情況計算算，目前前庫存商商品房（（660萬平米））可賣1年,商品住房（380萬平米）可賣賣9.2個月。調(diào)控成果——銷售萎縮、存存量激增，降降價通道已經(jīng)經(jīng)形成。調(diào)控成果——銷售萎縮、存存量激增，降降價通道已經(jīng)經(jīng)形成。鄭州市場2012年表現(xiàn)——一月商品住宅宅銷售2007套，環(huán)比下降降52.6%；1月商品住宅均均價5799元，環(huán)比下降降3.51%。市場應(yīng)對——大幅降價促銷銷，以價換量量，搶占剛需需的第一波釋釋放橄欖城2月25日住宅開盤，，千萬媒體助助力計劃，原價6800，現(xiàn)價5200元，76折優(yōu)惠，直降降1600，當(dāng)天熱銷273套！通和觀點——1、項目價格的的實質(zhì)性回落落+剛性需求的長長期累積+信貸政策的定定向扶持，共共同推動的第第一波剛需放放量入市，是是一次難得的的需要主動把把握的走量機機會，是各企企業(yè)和項目爭爭奪的重點，，是全年銷量量重要的支撐撐；2、一旦錯過上上半年第一波波剛需放量入入市的機會，，在調(diào)控核心心政策（多次次置業(yè)的限購購+限貸）的重壓壓下，（下半半年）市場或或?qū)⑦M(jìn)入新一一輪再探底和和再平衡，即即客戶再觀望望、需求再累累積、項目再再降價、剛需需再放量。二、區(qū)域市場場分析與年度度營銷難點區(qū)域項目表現(xiàn)現(xiàn)——區(qū)域價格基本本處于僵持狀狀態(tài)，預(yù)計第第一個主動出出擊的項目將將獲得市場剛剛性需求的積積極響應(yīng)。銷售報價優(yōu)惠方式升龍城價格尚未出預(yù)計不超過70002萬元入會，享受入會優(yōu)惠和開盤優(yōu)惠，銷售員講5月初開盤。升龍國際中心精裝現(xiàn)房小戶型；面積52平米，共30套，優(yōu)惠后價格5999-6600?？偡靠罾锩鏈p去56666元，再一次性優(yōu)惠2％，按揭優(yōu)惠1％正商城洋房9000以上，高層6500-6900。排號1000抵1萬，每周日小開盤；按揭1%，一次性3%。德潤黃金海岸6500-6800元，在售主力戶型85平米小三房；將推出21層公寓，面積40-60平米；已封頂，計劃6月前開盤，是否精裝尚未明確。正常樓層一次性3%，按揭2%；頂層一次性4%，按揭3%。重點個案關(guān)注注——升龍城，高品品質(zhì)+剛需產(chǎn)品+大盤首次入市市，將對區(qū)域域市場尤其是是本案形成強強烈的客戶分分流。社區(qū)大門、一一期建筑景觀觀及多套樣板板間的實景呈呈現(xiàn)，對于剛剛需客戶具有有極強的吸引引力和說服力力。重點個案關(guān)注注——升龍城，高品品質(zhì)+剛需產(chǎn)品+大盤首次入市市，將對區(qū)域域市場尤其是是本案形成強強烈的客戶分分流。58平米小兩房89平米小三房125平米三房緊湊合理的戶戶型設(shè)計，鑄鑄就剛需市場場絕對的熱銷銷產(chǎn)品。首批計劃推出出4、5、6#三棟樓，合計計700多套房源，預(yù)預(yù)計均價不超超過7000元/平米；首批主力戶型型為剛需產(chǎn)品品，2梯6戶，58平米小兩房，，89平米小三房，，125平米三房。項目動態(tài)：2萬元入會，享享受入會優(yōu)惠惠和開盤優(yōu)惠惠，銷售員講講5月初開盤（存存在變數(shù)）。。結(jié)論：正視市市場，把握機機會，為全年年業(yè)績墊底堅堅實基礎(chǔ)?？梢源_定的三三點——1、中央政府針針對多次置業(yè)業(yè)的限購、限限貸政策短期期內(nèi)不會松動動（2012年），它將確確保住宅價格格的總體下行行態(tài)勢不會逆逆轉(zhuǎn)；2、地方政府的的政策微調(diào)和和信貸政策的的定向扶持，，有助于刺激激剛需入市，，確保樓市基基本的成交量量，進(jìn)而確保保樓市實現(xiàn)軟軟著陸；3、價格的實質(zhì)性性回落+剛需的長期累累積+信貸政策的定定向扶持，共同推動的的第一波剛需需正在放量入入市，市場首個窗口口期正在形成成。存在變數(shù)的三三點——1、第一波剛需需的放量入市市能夠持續(xù)多多久？通和認(rèn)為，在在核心調(diào)控政政策（針對多多次置業(yè)的限限購限貸）的的重壓下，市市場需求的大大幅放量是不不可持續(xù)的，，第二波剛需需的放量入市市時間不可預(yù)預(yù)期。2、區(qū)域市場哪哪個項目將率率先出擊，破破解價格僵局局，推動剛需需放量入市，，必將會對現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)域市場場的價格體系系產(chǎn)生沖擊。。3、升龍城的開開盤時間與開開盤價格（將將對區(qū)域住宅宅市場形成強強烈沖擊）？？結(jié)論：正視市市場，把握機機會，為全年年業(yè)績墊底堅堅實基礎(chǔ)。三、庫存房源源盤整1、庫存房源盤盤整序號統(tǒng)計業(yè)態(tài)截止到11年底已售情況截止到11年底庫存量（含未推）銷售面積（㎡）銷售面積（㎡）1SOHO35081495592室外步行街341069513住宅116481905634政府回購住宅451135底商3827511256商務(wù)酒店6619.827車位1000-庫存面積：90563㎡㎡樓棟：3、4、5、6#樓+1、2#政府回購位置：北區(qū)（（中心位置））總銷售金額：：約6.4億2、住宅庫存概概況戶型：85㎡舒適型兩房127㎡舒適型三房產(chǎn)品特點：一一梯兩戶南南向全明空間間飄窗生活陽陽臺通和觀點：·首置與改善型型剛需為主的的舒適型產(chǎn)品品；·2月25日3#開盤，其中75%為首次置業(yè)；；·婚房剛需集中中釋放，成為為市場回暖主主流，如何抓抓住剛需客戶戶成為營銷關(guān)關(guān)鍵！3、商鋪庫存概概況庫存面積：6951㎡樓棟：12#位置：核心一一環(huán)總銷售金額：：約2億通和觀點：·剩余商鋪產(chǎn)品品位于廣場核核心位置，為為整個xx廣廣場價值最高高的部分；·剩余產(chǎn)品的稀稀缺性，兩座座xx廣場僅僅有；·實現(xiàn)庫存商鋪鋪價值的最大大化，實現(xiàn)高高額溢價是包包裝關(guān)鍵4、SOHO庫存概況庫存面積：49559㎡㎡樓棟：12#B位置：大商業(yè)業(yè)總銷售金額：：約3.4億通和觀點：·庫存40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)SOHO的主體客群為為投資客戶；；·如何提升項目目價值，化解解觀望及猶豫豫情緒是關(guān)鍵鍵小結(jié)：1、住宅庫存較較大，且受政政策調(diào)控，競競爭激烈，強強化xx住宅宅品牌及產(chǎn)品品價值，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)首置、婚房房訴求是傳播播重點；2、商鋪庫存產(chǎn)產(chǎn)品價值最高高，借勢xx商業(yè)地產(chǎn)品品牌優(yōu)勢及年年度招商大會會節(jié)點及商家家資源可實現(xiàn)現(xiàn)較高溢價；；3、SOHO產(chǎn)品以中小額額投資類產(chǎn)品品為導(dǎo)向，強強化項目本身身價值及xx廣場對土地地及區(qū)域價值值貢獻(xiàn)力，為為主訴方向。。四、2012年度營銷策略略1、三大核心問問題2、把握三大節(jié)節(jié)點3、做好三個升升級4、避免一個隱隱患1）、大量的庫庫存住宅怎么么賣？1、三大核心問問題2）、適度靈活活的促銷策略略如何實現(xiàn)?3）、如何PK掉升龍？·線上品牌升級級·xx年度品牌體系系更新；·xx住宅品牌價值值深化>1、繁華與便利利性2、城市中心投投資特性；·針對北區(qū)3、4、5、6號樓，單獨獨提煉產(chǎn)品品價值進(jìn)行行概念包裝裝，建立中心景觀華華宅營銷理理論和價值值包裝體系系；1）、三大核核心問題》大量的庫存存住宅怎么么賣？·線下多渠道道并舉老帶新：充充分挖掘鄭鄭州中原xx廣場及及項目已成成交客戶資資源，以靈靈活有效的的形式，進(jìn)進(jìn)行老帶新新促銷活動動；郊縣渠道：：針對鄭州州市下設(shè)新新鄭市、登登封市、新新密市、滎滎陽市、鞏鞏義市、中中牟縣六大大非限購區(qū)區(qū)域進(jìn)行外外展點設(shè)置置及巡展活活動；經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊隊：組建泛泛經(jīng)濟(jì)人團(tuán)團(tuán)隊，制定定相關(guān)提成成制度，針針對市內(nèi)其其他區(qū)域渠渠道拓展；；媒體活動：：充分結(jié)合合媒體舉辦辦的團(tuán)購類類促銷類活活動，擴(kuò)充充銷售渠道道，如東方方今報購房房補貼，搜搜房網(wǎng)團(tuán)購購活動等1）、三大核核心問題》大量的庫存存住宅怎么么賣？2）、三大核核心問題》適度靈活的的促銷策略略如何實現(xiàn)現(xiàn)？針對老業(yè)主主的泛關(guān)系系客戶營銷銷：1、針對老業(yè)業(yè)主贈送專專屬高額購購房優(yōu)惠（（10萬優(yōu)惠卡、、汽車等）），彰顯身身份感與關(guān)關(guān)系屬性，，帶動新業(yè)業(yè)主成交；；2、利用信息息不對稱，，以“內(nèi)部部房”“政政府回購””為噱頭靈靈活促銷，，進(jìn)行業(yè)界界資源及老老業(yè)主的泛泛關(guān)系客戶戶營銷3、三大核心心問題》如何PK升龍？品牌區(qū)分——xx廣場中國國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)第一品牌牌產(chǎn)品/投資價值強強化——中心景觀華華宅，樓棟棟/產(chǎn)品/戶型價值年內(nèi)開業(yè)，，城市中心心價值提升升力立竿見見影跑在前面——開盤、交房房節(jié)點前置置針對性促銷銷——比房行動“退訂升龍龍，享xx額外優(yōu)惠惠”2、把握三大大節(jié)點1）招商大會會的利用與與炒作2）鄭州中原原xx廣場場半年總結(jié)結(jié)3）項目開業(yè)業(yè)的利用與與炒作2、把握三大大節(jié)點1）招商大會會的炒作與與營銷植入入借勢項目招招商大會進(jìn)進(jìn)行媒體宣宣傳炒作，，形成市場場熱點，強強化項目年年內(nèi)必滿場場開業(yè)，開開業(yè)必火爆爆的態(tài)勢，，加深商鋪鋪與SOHO客戶投資信信心；1）招商大會會的炒作與與利用—主題商聚中原，，共贏二七七8大主力店，，數(shù)百國內(nèi)內(nèi)國際知名名品牌簽約約在即！時間：3月28日地點：裕達(dá)達(dá)會議中心心1）招商大會會的炒作與與利用—應(yīng)用傳播，，形成熱點點創(chuàng)新傳播形形式:微直播、微微新聞、微微視頻、微微博互動。。微博直播：：新浪微博博、騰訊微微博開啟大大會微直播播與互動平平臺，鼓勵勵與會者全全程參與，，以轉(zhuǎn)發(fā)量量排名，發(fā)發(fā)放獎品及及購房優(yōu)惠惠；QQ彈出式廣告告：嵌入式式網(wǎng)絡(luò)新聞聞軟文、大大會前后一一周每日一一條QQ彈出出式式廣廣告告；；主流流媒媒體體微微博博新新聞聞：：采采購購大大河河報報、、鄭州州日日報報、、鄭鄭州州晚晚報報、、河河南南商商報報等等認(rèn)證證微微博博進(jìn)進(jìn)行行新新聞聞式式博博文文投投放放彩信信+微視視頻頻：：剪輯輯15秒中中原原xx招招商商大大會會盛盛況況作作為為彩彩信信，，邀邀約約客客戶戶參參加加3月28日招招商商大大會會；；1）招招商商大大會會的的炒炒作作與與利利用用—定向向傳傳播播針對對招招商商商商家家：：借勢勢商商管管名名義義，，邀邀約約意意向向商商家家來來營營銷銷中中心心進(jìn)進(jìn)行行沙沙盤盤講講解解，，把把商商鋪鋪和和SOHO的銷銷售售信信息息提提前前傳傳播播給給前前來來參參加加招招商商大大會會的的商商家家，，針針對對招招商商商商家家給給予予額額外外的的優(yōu)優(yōu)惠惠發(fā)展展應(yīng)應(yīng)邀邀參參加加招招商商大大會會的的商商戶戶成成為為商商鋪鋪和和SOHO的準(zhǔn)準(zhǔn)客客戶戶1）招招商商大大會會的的炒炒作作與與利利用用—商鋪鋪開開盤盤時時間間后后置置建議議：：商商鋪鋪開開盤盤時時間間推推后后到到3月30日，，通通過過招招商商大大會會洗洗腦腦，，實實現(xiàn)現(xiàn)商商鋪鋪的的更更高高溢溢價價，，加加推推SOHO總量量到到10層??！借勢招商大會會的火爆效果果強化市場投投資信心，化化解投資觀望望情緒，通過過招商大會為為商鋪和SOHO客戶洗腦，深深化剩余商鋪鋪及加推SOHO去化量。2、把握三大節(jié)節(jié)點2）鄭州中原xx廣場半年年總結(jié)借勢中原xx廣場主力店店及商家開業(yè)業(yè)半年業(yè)績（（客流、營業(yè)業(yè)額、收入、、繳稅、區(qū)域域貢獻(xiàn)力）等等論證xx廣廣場的四大效效益，驗證二二七項目的投投資價值；1）中原xx廣廣場半年總結(jié)結(jié)—主題中原xx半歲歲了鄭州因你而精精彩時間：五一長長假啟動，為為期一個月2）中原xx廣廣場半年總結(jié)結(jié)—系列活動邀約河南電視視臺都市頻頻道對30位中原xx廣廣場商家代表表、商鋪、住住宅、SOHO業(yè)主代表進(jìn)行行感言實錄，，寄語xx，，做證言式廣告告，在電視臺及及二七項目售售樓部進(jìn)行播播放，制作成成精美紀(jì)念冊冊及光盤發(fā)放放業(yè)主?！抖际蓄l道》中原xx商家家半年訪談實實錄中原xx1300商家贈言，千人手印墻寄寄語二七xx2）中原xx廣廣場半年總結(jié)結(jié)—系列活動制作大型帷幔幔放置二七項項目營銷中心心門前廣場，，邀約鄭州中中原xx廣場場1300個商家進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場簽名贈送送祝福語，或或按手印寄語語二七xx美美好商業(yè)前景景。2、把握三大節(jié)節(jié)點3）二七xx廣廣場開業(yè)的事事件行銷與炒炒作·利用項目開業(yè)業(yè)進(jìn)展、倒計計時及開業(yè)火火爆場面，進(jìn)進(jìn)行跟蹤報道道，實現(xiàn)項目目品牌全面落落地，強化項項目利好信息息，促進(jìn)剩余余產(chǎn)品銷售鄭州二七xx廣場10月20日盛大開業(yè)8大主力店、數(shù)數(shù)百國內(nèi)國際際知名品牌共共襄一城繁華華！二七xx鄭鄭在綻放3）項目開業(yè)的的利用與炒作作—主題3）項目開業(yè)的的利用與炒作作—系列活動飛艇巡游活動動·開業(yè)當(dāng)日租用用廣告飛艇一一艘巡游于鄭鄭州各大主力力商圈上空，，深化開業(yè)印印象及xx實實力，為開業(yè)業(yè)火爆態(tài)勢造造勢；3）項目開業(yè)的的利用與炒作作—系列活動二七廣場前擺擺放大型花圃圃字陣開業(yè)前一月在在二七廣場上上擺放大型花花圃字陣，字字陣內(nèi)容：鄭鄭州二七xx廣場10月28日盛大開業(yè)制制造市場熱熱點，形成關(guān)關(guān)注3、做好三個升升級1）品牌升級：：xx品牌的的升級與利用用2）體驗升級：：案場與體驗驗營銷并重3）服務(wù)升級：：通和2012年增值服務(wù)1）品牌升級：：xx品牌的的升級與利用用3、做好三個升升級·xx2011年輝煌業(yè)績，借勢xx集集團(tuán)2011年輝煌業(yè)績新新數(shù)據(jù)，及2012年企業(yè)目標(biāo)，，實現(xiàn)品牌深深化，強化市市場信心；·鄭州項目品牌牌落地，利用項目2011年項目熱銷業(yè)業(yè)績、鄭州中中原xx廣場場銷售及開業(yè)業(yè)業(yè)績等市場場口碑深化xx鄭州項目目形象，規(guī)避避鄭州中原xx廣場交房房等不利因素素；·二七xx住宅宅產(chǎn)品的形象象升級。住宅紙媒創(chuàng)意意一：當(dāng)你不知道要要給孩子一個個什么樣的城城堡時，那么，親愛的的，就來xx吧！繁華迷眼，知知者不惑中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出住宅紙媒創(chuàng)意意二：當(dāng)你不知道如如何選擇兩個個人的第一套套房時，那么，親愛的的，就來xx吧！城市中心，價價值永恒中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出住宅紙媒創(chuàng)意意三：當(dāng)你擔(dān)心房價價會降，又害害怕房價會漲漲時，那么，親愛的的，就來xx吧！xx集團(tuán)，實實力保障中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出住宅紙媒創(chuàng)意意三：當(dāng)你不想因為為房子的事而而耽誤了孩子子的事，那么，親愛的的，就來xx吧！龍年婚房，情情定xx中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出2）體驗升級：：案場與體驗驗營銷并重3、做好三個升升級豐富案場包裝裝：完善案場場吊幔、展板板等常規(guī)性物物料，根據(jù)重重要活動和大大事件做新物物料補充，《招商成果手冊冊》《xx中國行側(cè)記》等；中原xx廣場場的利用：1、在中原xx廣場常設(shè)臨臨時接待點及及項目微型沙沙盤、看房車車實現(xiàn)客流互互動；2、充分借勢中中原xx廣場場商家資源進(jìn)進(jìn)行聯(lián)動促銷銷；xx中國行升升級：充分結(jié)結(jié)合xx中國國行，通過xx實力拉升升商鋪及SOHO客戶的投資信信心（武漢中中央文化區(qū)-漢街-武漢xx威斯斯汀酒店）3、做好三個升升級3）服務(wù)升級：：通和2012年增值服務(wù)總經(jīng)理出品監(jiān)監(jiān)控：通和公公司總經(jīng)理親親自監(jiān)控項目目創(chuàng)作與出品品；增設(shè)創(chuàng)作總監(jiān)監(jiān)一人：2011年北京紅鶴溝溝通xx武漢漢中央文化區(qū)區(qū)主創(chuàng)設(shè)計師師；雙AE服務(wù)模式：雙雙AE配置，讓溝通通和工作落實實更細(xì)化更深深入；每月競品監(jiān)測測：市場瞬息息萬變，通和和代理事業(yè)部部將配合xx團(tuán)隊每月對區(qū)域競品項項目提交《二七xx競品品項目市場動動態(tài)監(jiān)測報告告》。4、避免一個隱隱患鄭州中原xx廣場的交房房問題4、避免一個隱隱患中原xx廣場場的交房問題題如何規(guī)避？？第三方方檢測測機構(gòu)構(gòu)提前前監(jiān)理理：聘聘請第第三方方監(jiān)理理機構(gòu)構(gòu)或監(jiān)監(jiān)理師師針對對中原原xx廣場場每一一戶進(jìn)進(jìn)行交交房監(jiān)監(jiān)理，，符合合交房房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)給客客戶后后出具具相關(guān)關(guān)文本本；小幅分分批交交房：：分樓樓棟小小幅分分批交交房，，規(guī)避避問題題集中中爆發(fā)發(fā)；提前成成立業(yè)業(yè)主會會員會會：由由業(yè)主主委員員會代代表業(yè)業(yè)主處處理相相關(guān)交交房問問題的的交涉涉和突突發(fā)事事件的的解決決；良性事事件的的優(yōu)先先傳播播：交交房過過程中中遇到到值得得傳播播的事事件要要及時時傳播播。五、2012年年度度營銷銷推廣廣戰(zhàn)術(shù)術(shù)1、推廣廣節(jié)奏奏（上上半年年）2.253#住宅開開盤3.24一環(huán)南南商鋪鋪開盤盤4.155#開盤5.2612B開盤6.232#1開盤23456線上主主題銷售節(jié)節(jié)點5.19地下車車位首首批推盤節(jié)節(jié)奏2.6-2.25日主推：：3#樓類型：：住宅宅面積：：13446㎡2.26-3.24日主推：：一環(huán)環(huán)南類型：：商鋪鋪面積：：4791㎡3.25-4.15日主推：：5#樓類型：：住宅宅面積：：13445㎡4.16-5.19日主推：：地下下車位位類型：：住宅宅面積：：--4.16-5.26日主推：：12B類型：：SOHO面積：：30670㎡5.27-6.23日主推：：2#-1類型：：住宅宅面積：：15901㎡線下活活動2011xx集團(tuán)輝輝煌成成就/住宅、、商鋪鋪加推推信息息鄭州二二七xx廣廣場招招商大大會/商鋪加加推信信息xx高高尚住住宅（（獨單單元概概念，，中心心住宅宅價值值）/SOHO稀缺入入市xx精精裝SOHO最后1棟/鄭州中中原xx廣廣場半半年業(yè)業(yè)績高尚住住宅（（74-89㎡婚房））/鄭州中中原xx主主力店店半年年度業(yè)業(yè)績發(fā)發(fā)布元宵節(jié)節(jié)、情情人節(jié)節(jié)促銷銷活動動1、xx中國國行；；2、招商商大會會；3婦女節(jié)節(jié)、植植樹節(jié)節(jié)活動動1、SOHO樣板大大堂開開放活活動；；2、人和和路通通車慶慶典1、中原原xx半年年業(yè)績績發(fā)布布活動動；2、新項項目開開工典典禮；；3五一節(jié)節(jié)、母母親節(jié)節(jié)促銷銷活動動兒童節(jié)、端端午節(jié)、父父親節(jié)暖場場及促銷活活動1、推廣節(jié)奏奏（下半年年）7.21地下車位8.184#開盤11.252#2、1#2、3開盤7891011線上主題銷售節(jié)點10.66#開盤推盤節(jié)奏6.24-8.18日主推：4#樓類型：住宅宅面積：1339.01㎡8.19-10.6日主推：6#樓類型：住宅宅面積：13400㎡6.24-7.21日主推：地下下車位類型：住宅宅面積：--10.7-11.25日主推：2#-1類型：政府府回購住宅宅面積：31579㎡線下活動xx落子鄭鄭州第三城城/新房源加推推/剩余產(chǎn)品促促銷8.25地下車位7.22-8.25日主推：地下下車位類型：住宅宅面積：--8.26-11.17日主推：地下下車位類型：住宅宅面積：--老業(yè)主答謝謝活動/客戶子女暑暑期維系暖暖場活動/建黨節(jié)、建建軍節(jié)促銷銷活動二七項目招招商進(jìn)展、、開業(yè)倒計計時炒作/6#樓王壓軸登登場教師節(jié)活動動/中秋節(jié)活動動/國慶七天暖暖場活動/老業(yè)主廣場場會員卡辦辦理活動二七項目開開業(yè)倒計時時，開業(yè)后后宣/剩余產(chǎn)品促促銷圣誕節(jié)老業(yè)業(yè)主答謝活活動/二七xx地地市客戶體體驗活動2、各階段推推廣主題及及策略》(3月)2.26-3.24日主推推：一環(huán)南南商鋪面面積：：4791㎡第一階段：：體驗先行借借力招招商利用xx中中國行（武武漢站）增增強商鋪客客戶對xx實力認(rèn)知知的強化，，以二七xx招商大大會簽訂的的商家品牌牌發(fā)布和新新項目信息息的公布，，來提升客客戶投資庫庫存商鋪的的信心推廣策略：：推廣主題：：1、二七xx招商大會會開幕在即即2、xx金鋪鋪最最后36席媒介運用：：①商商鋪：：報廣、戶戶外、候車車亭、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)②SOHO：短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、DM直投③住宅：：網(wǎng)絡(luò)、短短信2、各階段推推廣主題及及策略》（3月）線下活動：：①xx中中國行②鄭州二二七xx廣廣場招商大大會③商鋪及及住宅投資資說明會2、各階段推推廣主題及及策略》（3月）軟文示例一一：“二七xx招招商大會””6大熱點期待待揭秘——xx金鋪再掀投投資熱潮1、8大主力店花花落誰家？？2、30%全新商家品品牌，鄭鄭州沒有？？3、多元業(yè)態(tài)態(tài)，助推商商業(yè)升級？？4、獨有模模式+專業(yè)管理理，旺場場保障？？5、年底還還會爆棚棚開業(yè)？？6、最后一一批xx鋪，熱熱銷成定定勢？延伸閱讀讀：鄭州州二七xx廣場場主力力店之“最”執(zhí)行框架架：軟文示例例二：二七xx8大主力店店敲定南鄭州商商業(yè)格局局或改寫寫1、8大主力店店敲定6個，1000余品牌待待被“招招婿”2、“雙千千億”成成新籌碼碼，“訂訂單式商商業(yè)”再再發(fā)力3、商業(yè)格格局或?qū)⒏膶?，，二七區(qū)區(qū)因此多多“心””4、借勢招招商大會會，xx鋪又火火了新聞鏈接接：3月12日“xx中國行（（武漢站站）”圓滿結(jié)束束執(zhí)行框架架：2、各階段段推廣主主題及策策略》（3月）2、各階段段推廣主主題及策策略》(4月)4.16-5.26日主主推：12BSOHO面積：30670㎡第二階段段：持續(xù)炒作作招商成成果深深化住住宅產(chǎn)品品價值持續(xù)炒作作二七xx招商商大會成成果及商商鋪熱銷銷，來提提升客戶戶投資剩剩余商鋪鋪及庫存存SOHO的信心,深化住宅宅產(chǎn)品獨獨單元及及戶型優(yōu)優(yōu)勢推廣策略略：推廣主題題：1、二七xx招商商大會盛盛大開幕幕2、高尚住住宅5號樓入市市/開盤3、xx金金鋪開盤盤熱銷媒介運用用：①①住住宅：報報廣、短短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)②商鋪：網(wǎng)絡(luò)、、短信③SOHO：報廣、、戶外（（15日后）、網(wǎng)絡(luò)、、短信2、各階段段推廣主主題及策策略》（4月）線下活動動：①①網(wǎng)網(wǎng)友專專項團(tuán)購購活動②郊縣縣客戶一一日游活活動③人和和路通車車慶典軟文示例例一：“二七xx”招商商大會圓圓滿落幕幕商場滿鋪鋪率達(dá)95%——xx金鋪清盤在即即1、超95%面積名花有主主2、30%全新品牌商家家首次入鄭，，品牌檔次超超越中原xx3、還有6個月就開業(yè)4、“二七區(qū)商商業(yè)前景被xx改寫”5、xx金鋪開開盤即清盤鏈接：社會各各界寄語鄭州州二七xx廣廣場2、各階段推廣廣主題及策略略》（4月）執(zhí)行框架：軟文示例二：：城市中心置業(yè)業(yè)成剛需購房房主旋律——xx高尚住宅倍受受追捧1、中心：保值值與抗跌性環(huán)環(huán)外難敵；2、戶型：使用用價值至上；；3、品牌：實力力后盾鑄就70年保障；4、熱銷：樓王王組團(tuán)，壓軸軸之作；5、鏈接：xx高尚住宅樓樓棟、戶型價價值全解析2、各階段推廣廣主題及策略略》（4月）執(zhí)行框架：2012年3-4月招商大會階段段廣告示例（商鋪形式））2012年3-4月招商大會階段段廣告示例（住宅整版硬硬廣形式）20123-4月招商大會階段段廣告示例（半軟半硬形形式）2012年3-4月招商大會階段段廣告示例（新聞式軟文文形式）2012年3-4月招商大會階段段廣告示例（軟文硬做形形式）2012年3-4月招商大會階段段廣告示例（候車廳畫面面）2012年3-4月招商大會階段段廣告示例（樓體掛幅畫畫面）2012年3-4月招商大會階段段物料示例（招商大會紀(jì)紀(jì)實手冊）2、各階段推廣廣主題及策略略》(5月)3.25-4.15日主推：：5#樓面積：：13445㎡㎡第二階段：借勢中原xx半年業(yè)績強化SOHO產(chǎn)品稀缺價值值炒作鄭州中原原xx廣場半半年業(yè)績（經(jīng)經(jīng)營業(yè)績、來來客量、區(qū)域域價值貢獻(xiàn)）），提升客戶戶投資庫存SOHO的信心。推廣策略：推廣主題：1、中原xx半半年業(yè)績2、絕版SOHO僅余1棟媒介運用：①①住宅宅：報廣、短短信、網(wǎng)絡(luò)②SOHO：報廣、戶外外、網(wǎng)絡(luò)、短信信2、各階段推廣廣主題及策略略》（5月）線下活動：①①五五一7天暖場及促銷銷活動②母親節(jié)促促銷活動③SOHO投資說明會認(rèn)認(rèn)籌及開盤活活動④xx第三城城開工典禮活活動軟文示例一：：中原xx：開開業(yè)半年，客客流突破800萬——“二七xx”全全線飄紅1、刷新紀(jì)錄來來客人流紀(jì)錄錄，創(chuàng)造奇跡跡2、改變鄭州稀稀缺商業(yè)格局局3、貢獻(xiàn)稅收XX金額，創(chuàng)造就就業(yè)4、二七xx順順勢熱銷2、各階段推廣廣主題及策略略》（5月）執(zhí)行框架：軟文示例二：：中原xx：印印證“城市市中心論”1、城市中心向向西”位移““2、周邊物業(yè)應(yīng)應(yīng)勢升值3、城市市品位位大幅幅提升升4、二七七xx投資資價值值得到到驗證證2、各階階段推推廣主主題及及策略略》（5月）執(zhí)行框框架：：2、各階階段推推廣主主題及及策略略》(6月)5.27-6.23日主主推推：2#-1單元面面積：：15901㎡第二階階段：：借勢中中原xx主主力店店半年年業(yè)績績高尚住住宅婚婚房概概念主打2#樓兩房房賣點點（婚婚房概概念））/通過中中原xx主主力店店半年年業(yè)績績，展展望二二七xx未未來盛盛景，，提升升客戶戶信心心。推廣策策略：：推廣主主題：：1、中原原xx主力力店半半年業(yè)業(yè)績2、xx婚房房應(yīng)市市加推推媒介運運用：：①①住住宅宅：報報廣、、戶外外、短短信、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)②SOHO：報廣廣、網(wǎng)絡(luò)、、短信信2、各階階段推推廣主主題及及策略略》（6月）線下活活動：：①①兒兒童節(jié)節(jié)暖場場及住住宅促促銷活活動②端端午節(jié)節(jié)老業(yè)業(yè)主回回饋及及住宅宅促銷銷活動動③父父親節(jié)節(jié)暖場場及促促銷活活動④2#1認(rèn)籌及及開盤盤活動動軟文示示例一一：中原xx：：8大主力力店，，6個月賣賣了X億1、8大主力力店開開業(yè)半半年全全部實實現(xiàn)盈盈利2、部分分商家家年內(nèi)內(nèi)收回回投資資成本本3、帶動動周邊邊，形形成人人流互互動4、城市市品位位因此此提升升5、主力力商家家寄語語：期期待二二七xx更更繁華華2、各階階段推推廣主主題及及策略略》（6月）執(zhí)行框框架：：軟文示示例二二：xx再再掀““婚房房熱””1、各地地掀起起龍婚婚潮，，婚房房剛需需井噴噴；2、品牌牌企業(yè)業(yè)成幸幸福保保障；；3、高高尚尚住住宅宅凸凸顯顯性性價價比比，，為為婚婚房房需需求求量量身身定定制制；；4、全全面面滿滿足足年年輕輕人人生生活活工工作作需需求求鏈接接：：xx婚婚房房價價值值全全接接觸觸2、各各階階段段推推廣廣主主題題及及策策略略》（6月））執(zhí)行行框框架架：：20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段廣告告示示例例（SOHO硬廣廣形形式式））20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段廣告告示示例例（半半軟軟半半硬硬形形式式））20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段廣告告示示例例（新新聞聞式式軟軟文文形形式式））20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段廣告告示示例例（軟軟文文硬硬做做形形式式））20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段廣告告示示例例（（候候車車廳廳））20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段廣告告示示例例（（樓樓體體掛掛幅幅））20125-6月中原原xx半半年年總總結(jié)結(jié)階階段段物物料料示示例例半年年業(yè)業(yè)績績成成果果展展示示手手冊冊2、各各階階段段推推廣廣主主題題及及策策略略》(7-8月)5.27-6.23日主主推推：：4#樓面面積積：：1339.01㎡㎡第二二階階段段：：借勢勢xx第第三三城城新新聞聞炒炒作作中心心景景觀觀華華宅宅價價值值深深化化利用用xx第第三三城城進(jìn)進(jìn)行行炒炒作作，，深深化化xx品品牌牌與與實實力力，，4號樓“中心景觀觀華宅”概念解讀讀推廣策略略：推廣主題題：1、xx落落子鄭州州第三城城2、xx高高尚住宅宅4#新品加推推媒介運用用：①①住住宅：報報廣、戶戶外、短短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)②SOHO：報廣、、網(wǎng)絡(luò)、短短信2、各階段段推廣主主題及策策略》（7-8月）線下活動動：①①建建黨節(jié)節(jié)、建軍軍節(jié)暖場場促銷活活動②暑期期業(yè)主維維系活動動③老業(yè)主主主力品品牌店會會員卡辦辦理活動動3、二七xx招商商進(jìn)展軟文示例例一：xx落子子鄭州第第三城，，引發(fā)業(yè)業(yè)界熱議議1、猜測：：規(guī)模業(yè)業(yè)態(tài)是否否能有新新超越？？2、鄭州五五個xx廣場，，穩(wěn)步邁邁進(jìn)3、xx豪豪宅系產(chǎn)產(chǎn)品獲獎獎亮相鄭鄭州4、鄭州再再多一心心，xx環(huán)狀格格局形成成5、二七xx倍受受追捧2、各階段段推廣主主題及策策略》（7-8月）執(zhí)行框架架：軟文示例例二：xx巔峰峰傳統(tǒng)樓樓市淡季季，開盤盤熱銷95%1、暑期樓樓市新熱熱點2、大品牌牌銷售一一反常態(tài)態(tài)3、剛性需需求和樓樓市淡旺旺季無關(guān)關(guān)4、xx產(chǎn)產(chǎn)品貼合合剛性需需求5、二七七xx勁爆爆銷售售2、各階階段推推廣主主題及及策略略》（7-8月）執(zhí)行框框架：：2、各階階段推推廣主主題及及策略略》(9-10月)8.19-10.6日主主推：