某住宅項目成本匯報復(fù)盤PPT2019

石家莊公司萬和學(xué)府、遠(yuǎn)洋晟庭項目成本專題匯報匯報人：杜瀟2019年7月15日正定萬和學(xué)府項目目

錄項目概述一二成本夯實及分析基本信息—項目資源

規(guī)劃條件：項目土地為住宅用地，容積率≤2.0，限高≤

54米，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。

基礎(chǔ)指標(biāo)：占地5.66萬㎡（84.85畝），總建筑面積16.54萬㎡（規(guī)證），其中地上建面11.42萬㎡（規(guī)證），地下建面5.12萬㎡（規(guī)證）；按預(yù)測繪口徑，地上可售面積10.85萬㎡，可售比（地上可售面積占總建筑面積比例）66%。

貨值：項目總貨值19.37億元；其中住宅1,000套，可售總面積為

10.85

萬㎡，貨值17.77億元；車位1,187個，貨值1.42億元；倉房7,334㎡，貨值0.18億元。

項目分南區(qū)、北區(qū)，合為一期開發(fā)，同一個工規(guī)證，同一期竣備。

聯(lián)合操盤：股比51:49

遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)成本，安聯(lián)方負(fù)責(zé)采購建筑面積（規(guī)證）地上建筑面積

地下建筑面積

地上可售面積核心指標(biāo)備注1#2#3#4#（規(guī)證）（規(guī)證）（預(yù)測繪）5#6#7#住宅119,6196,143105,99813,621108,454共22棟9~18層住宅配建5%的保障房—8#9#10#保障房5,6402,374503——11#配套公建2,374—12#13#14#15#車位配比按≤140㎡戶型1.1個/戶，＞140㎡戶型1.7個/戶，共1,187個16#19#地下車庫37,29422437,070—17#18#20#合計165,430114,23651,19465.6%—21#22#23#項目可售比（地上可售面積占總建

（1.地上無停車位，地下為普通車位，無機(jī)械車位；2.樓座下方為倉房；3.地上面積的5%為保障房，不筑面積比例）

可售）4四項成本變化

啟動會與投決成本目標(biāo)對比投決版

A160,055建面單方（元/m2)135計劃啟動會版

B165,430建面單方（元/m2)118差額（B-A）5,375建面單方（元/m2)-17面積106,565銷面單方（元/m2)203面積金額108,454銷面單方（元/m2)180面積金額-567銷面單方（元/m2)-23序號成本科目金額（萬）2,16736,2086,11112,286（萬）1,94735,8045,92213,099（萬）-220-404-1898131234前期建安2,2623823,3985732,1643,301546-98-97基礎(chǔ)設(shè)施配套358-24-277681,1537921,208245551-4項小計56,7723,5475,32756,7723,4325,2350-115-92678營銷客服合計------649-----649-----56,77257,421649

投決版四項成本56,772萬元（未含售樓處建設(shè)費(fèi)

649萬

），計劃啟動四項成本

56,772萬元（未含售樓處建設(shè)費(fèi)649

萬）。

計劃啟動會四項成本

56,772萬元，建面單方3,432

元/m2，銷面單方5,235元/m2；

現(xiàn)階段方案及現(xiàn)場問題增加成本風(fēng)險3,409萬元，已消化成本2,489萬元，夯實后預(yù)計成本總額

57,421（

56,772+920）萬元，現(xiàn)階段存在成本風(fēng)險920萬，后續(xù)通過洽商變更控制、一些列招采措施、任務(wù)分解等方式逐步消化，目前為止已經(jīng)夯實813萬元，后續(xù)繼續(xù)優(yōu)化備注：1、客服費(fèi)用包含內(nèi)容：開辦費(fèi)等，營銷費(fèi)用：售樓處建設(shè)（軟裝除外）一二項目概述成本夯實及分析多維度、多手段擠壓成本余量前置成本策劃優(yōu)選供應(yīng)商對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

配置適配配置適配

通過對標(biāo)，產(chǎn)品配置方面，遠(yuǎn)洋配置標(biāo)準(zhǔn)低于”金科和金輝“配置表準(zhǔn)。項目遠(yuǎn)洋（萬和學(xué)府）上部真石漆底部石材800元/㎡金科（博翠園）上部真石漆底部石材1,500元/㎡金輝（優(yōu)步大道）上部真石漆底部石材914元/㎡金科（集美郡）真石漆+底部石材外墻工程地下大堂及電梯廳裝飾1000元/㎡2000元/㎡室內(nèi)外裝飾首層大堂及電梯廳裝飾1,500元/㎡700元/㎡1,500元/㎡900元/㎡2,500元/㎡914元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走道裝飾1000元/㎡外窗材質(zhì)入戶門鎖具斷橋鋁，雙玻中空鋼質(zhì)門斷橋鋁，中空玻璃鋼質(zhì)門斷橋鋁，中空玻璃鋼質(zhì)門斷橋鋁，雙玻中空鋼制門門窗普通鎖具普通鎖普通鎖智能鎖具采暖形式地暖無地暖地暖和散熱器無無空調(diào)新風(fēng)無無無無新風(fēng)45元/㎡一體式空氣能熱水器設(shè)置熱水器天然氣太陽能熱水器設(shè)置太陽能熱水器設(shè)置太陽能熱水器設(shè)置景觀園林建面單方400元/㎡500元/㎡560元/㎡480元/㎡3432元/m2--3471元/m2建安成本對比福美瑾園碧桂園

成本差異

內(nèi)部對標(biāo)：正定和福美瑾園

主體建安：低于福美瑾園7元/m2

外部對標(biāo)：正定和碧桂園項目序號

成本類別

正定建安單

遠(yuǎn)洋-碧桂差異原因分析建安單方方園12主體結(jié)構(gòu)

1342

12691467-125遠(yuǎn)洋：首層大堂1500元/m2，標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走廊700元

主體建安：低于碧桂園項目單方263元/m2.室內(nèi)裝飾6048100-40/m2,樓梯間見白。碧桂園：首層大堂2500元/m2，標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走廊800元/m2，樓梯間裝修220元/㎡遠(yuǎn)洋：真石漆1.1*55+石材；

碧桂園：真石漆1.02*106+墻磚34外飾面裝修

112101162166256-540.18*320

主要差異：外立面、門窗、電梯均比正定項目配置略高，剔除差異因素和碧桂園天匯項目，持平。遠(yuǎn)洋：斷橋鋁

650

入戶門1200，防火門建面單方24碧桂園：門窗15313-103鋁合金窗0.28*800，入戶門3600，防火門建面單方26遠(yuǎn)洋：陽臺欄桿180元/米，護(hù)窗欄桿120元/米，樓梯欄桿180元/米

碧桂園：欄桿全部按180元/米考慮5土建其他2727-146機(jī)電工程

38246287372457001027-1745-35108遠(yuǎn)洋機(jī)電成本略高，主要為給排水及電氣成本遠(yuǎn)洋包含水表費(fèi)用、空氣源熱水器費(fèi)用，碧桂園不含遠(yuǎn)洋包含熱表費(fèi)用6.16.2給排水采暖7253776.3

通風(fēng)及新風(fēng)

4545遠(yuǎn)洋：包含戶式新風(fēng)；碧桂園：不含遠(yuǎn)洋采用戰(zhàn)采康力電梯，碧桂園為三菱電梯遠(yuǎn)洋包含甲供配電箱結(jié)論：剔除區(qū)位售價因素，配置差異問題，本項目主體建安內(nèi)部對標(biāo)持平，外部對標(biāo)合理偏低。6.46.56.66.77電梯電氣431303253781202435514028弱電地下車庫面積較大及樓棟較多消防5532205地下車庫面積較大及樓棟較多監(jiān)理費(fèi)1010碧桂園監(jiān)理為內(nèi)部監(jiān)理，費(fèi)用較低。建安單方小計82072

20792393-263多維度、多手段擠壓成本余量前置成本策劃優(yōu)選供應(yīng)商對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

總包重計量

工程做法優(yōu)化總包重計量專項分析總包重計量進(jìn)度表21%項目金額(備注79%29,361.72總包動態(tài)成本金額合約金額已完成未完成重計量金額28,612.35429.18重計量+材料調(diào)差洽商變更1.5%總包重計量專項分析

限額指標(biāo)、中標(biāo)清單、重計量指標(biāo)對比，可控遠(yuǎn)洋安聯(lián)·萬和學(xué)府項目指標(biāo)對比表序號項目名稱設(shè)計限額指標(biāo)甲方限額指標(biāo)

中標(biāo)清單指標(biāo)現(xiàn)階段核對完指標(biāo)建筑面積（平米）備注地上鋼筋10.040.360.040.040.0436,862.13（6~11#/17#18#/21~23#）23地上砼0.333.300.333.270.333.5136,862.1336,862.13地上模板456地上鋼筋1~5#/12~16#/19#20#0.040.380.040.333.300.040.333.270.040.343.5376,709.2876,709.2876,709.28地上砼地上模板甲方限額非人防100kg/m2，人防7整體地下鋼筋0.101.050.1/0.140.110.1051,859.04140kg/m289整體地下砼1.002.800.982.651.092.6451,859.0451,859.04整體地下模板10合計165,430.45總包重計量-材料監(jiān)控鋼筋價格波動混凝土價格波動2018年11月至2019年7月材料監(jiān)控與分析，及時預(yù)控成本波動風(fēng)險。總包工程-材料監(jiān)控分析表

材料價跟蹤與清單價對比分析信息價3月序號項目名稱中標(biāo)清單價11月12月1月2月4月5月6月7月365123C30混凝土375380380380380380380380我的鋼鐵網(wǎng)單價中標(biāo)清單價鋼筋11月30日12月29日1月31日2月28日3月29日4月28日5月28日6月28日7月10日一級鋼直徑10mm以內(nèi)4600454860475046904740427048104990497049205050綜合考慮因綁扎和焊接發(fā)生的費(fèi)用三級鋼直徑10mm以內(nèi)綜合考慮因綁扎和焊接發(fā)生的費(fèi)用410039904230420044104520455045804690三級鋼直徑20mm以內(nèi)40803980408067400040304100404041504190419047404290431044704360448043804400421044904250綜合考慮因綁扎和焊接發(fā)生的費(fèi)用三級鋼直徑20mm以外綜合考慮因綁扎和焊接發(fā)生的費(fèi)用三級鋼直徑20mm以內(nèi)抗震綜合考慮因綁扎和焊接發(fā)生的費(fèi)用89399040004230410042004150427041904410429045204470448043804400421044904250三級鋼直徑20mm以外抗震綜合考慮因綁扎和焊接發(fā)生的費(fèi)用3980總包重計量部門協(xié)同交圈節(jié)點設(shè)置確認(rèn)優(yōu)化鋼筋230t，優(yōu)化金額98.9萬元；構(gòu)造柱明確與優(yōu)化，優(yōu)化金額43萬元，合計優(yōu)化142萬元合約鋼筋設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖紙圖集設(shè)計工程鋼筋設(shè)置控制表鋼筋設(shè)置專項優(yōu)化鋼筋節(jié)點設(shè)置原則前置

通過引入萬科造價咨詢資源對標(biāo)萬科翡翠公園圖紙及節(jié)點設(shè)置，明確圖紙節(jié)點設(shè)置與要求；圖集節(jié)點明細(xì)化，鋼筋節(jié)點設(shè)置滿足規(guī)范前提下優(yōu)化。

節(jié)點設(shè)置前置指引現(xiàn)場施工，按照節(jié)點施工。鋼筋需在圖紙中明確內(nèi)容依據(jù)柱-墻柱柱/墻柱第一個箍筋距樓板面的距離柱/墻柱加密區(qū)箍筋根數(shù)計算方式柱/墻柱箍筋加密范圍包含錯開距離柱縱筋伸入基礎(chǔ)錨固形式10016G101-3

66頁四舍五入+1否角筋伸入基底彎折縱筋搭接范圍箍筋間距10*d16G101-1

59頁16G101-1

59頁墻柱基礎(chǔ)錨固區(qū)只計算外側(cè)箍筋暗柱/端柱縱筋搭接范圍箍筋間距暗柱/端柱頂部錨固計算起點是10*d從梁底開始計算錨固剪力墻縱筋搭接接頭錯開百分率≤25%16G101-1

59頁16G101-3

64頁暗梁/邊框梁箍筋、拉筋、側(cè)面縱筋根數(shù)計算方式四舍五入+1起始水平分布鋼筋距摟面的距離起始豎向分布鋼筋距暗柱邊的距離水平鋼筋根數(shù)計算方式100s四舍五入+1……等構(gòu)造柱前置專篇

圖紙表示不清晰，和總包核對產(chǎn)生爭議，經(jīng)與設(shè)計與工程溝通，明確布置范圍，在保證結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的前提下，優(yōu)化布置，減少成本43萬原圖紙文字描述，有爭議。調(diào)整后：構(gòu)造柱平面布置清晰鋼筋設(shè)置專項優(yōu)化

剪力墻縱筋彎折圖集要求為12d，圖紙要求彎折300，優(yōu)化后執(zhí)行12d。通過圖紙對標(biāo)降低成本

圖紙要求接頭率不小于50%，對標(biāo)萬科翡翠公園項目圖紙搭接率均為25%，接頭率越低搭接長度越短，優(yōu)化執(zhí)行25%搭接率。成本夯實-車庫頂面專項優(yōu)化結(jié)構(gòu)找坡優(yōu)化

結(jié)構(gòu)找坡：對標(biāo)萬科車庫頂板做法，建議取消頂板輕集料找坡的做法。頂做板法找明坡細(xì)系數(shù)方案優(yōu)化部位優(yōu)化方案優(yōu)化措施預(yù)估金額方案一（北區(qū)）方案二（南區(qū)）車庫頂面找坡取消找坡改為3%的結(jié)構(gòu)找坡最薄處30厚1:8水泥憎水型膨脹珍珠巖找坡2%改為最薄處

30

厚重量比1:

6（水泥：焦渣）焦渣混凝土，材料替換工程做法優(yōu)化

滿足設(shè)計要求，但屬于隱蔽工程，驗收風(fēng)險可控：對非客戶界面做法進(jìn)行優(yōu)化

地下室底板取消油氈、頂板取消無紡布隔離層、不上人屋面取消石灰砂漿隔離層等。

共36個成本優(yōu)化項，目前已經(jīng)落實345萬元預(yù)估優(yōu)化金額（萬元）序號優(yōu)化部位優(yōu)化前方案優(yōu)化措施責(zé)任部門

責(zé)任人完成情況客梯（非消防梯）電梯機(jī)房與井道照明出線123出線套管為JDG20改成PVC20調(diào)整為機(jī)械電表取消電線管0.4513.405.09設(shè)計部設(shè)計部馬春件馬春件待圖紙落實待圖紙落實待圖紙落實各物業(yè)用配電箱電表智能網(wǎng)絡(luò)電表標(biāo)準(zhǔn)層次臥次臥設(shè)有網(wǎng)絡(luò)、電話等弱電插座設(shè)計部

馬春件設(shè)計部

馬春件456電井門及水暖井門衛(wèi)生間門高1.8m調(diào)整為1.6m2.451.986.13待圖紙落實待圖紙落實待圖紙落實設(shè)置有暖風(fēng)機(jī)安裝管線采用S4級地暖盤管只預(yù)埋管，不安裝線低區(qū)材質(zhì)調(diào)整為S5級設(shè)計部

馬春件設(shè)計部

馬春件地暖管材級別78衛(wèi)生間地漏設(shè)置為2個調(diào)整為一個取消保護(hù)殼0.381.39設(shè)計部

馬春件待圖紙落實待圖紙落實保溫管道外殼管道井內(nèi)保溫材料外包保護(hù)殼防水遇淋浴區(qū)、浴缸區(qū)域從建筑設(shè)計部馬春件完成面沿墻上返1800mm，洗手

全部改為上返300mm，9衛(wèi)生間11.51設(shè)計部

馬春件待圖紙落實盆后墻1200mm，其余上返其余業(yè)主自理300mm工程做法優(yōu)化預(yù)估優(yōu)化金額（萬元）序號優(yōu)化部位陽臺地面優(yōu)化前方案優(yōu)化措施責(zé)任部門

責(zé)任人完成情況10整個陽臺刷防水涂料地漏1m范圍刷防水涂料6.58設(shè)計部設(shè)計部馬春件

待圖紙落實待圖紙落實電梯廳地面做法墊層為50厚1112T4標(biāo)準(zhǔn)層（不含裝配式）取消19.37馬春件細(xì)石混凝土待圖紙落實保障房首層樓梯間地面貼磚（做法為35厚）不貼磚（做法為20厚）0.031.87設(shè)計部設(shè)計部馬春件

待圖紙落實弱電機(jī)房、配電間、變配電室及走廊、車庫樓梯間（頂棚、墻面）待圖紙落實13白色涂料取消馬春件待圖紙落實待圖紙落實1415窗井水泥踢腳取消取消0.300.88設(shè)計部設(shè)計部馬春件馬春件風(fēng)機(jī)房（頂棚、墻面）刷白色涂料屋面（用于雨蓬、挑板風(fēng)道等與主體有熱橋的構(gòu)件部位）最薄處20mm厚1:2.5水泥砂

取消建筑找坡做法，改為結(jié)構(gòu)16173.410.25設(shè)計部設(shè)計部馬春件

待圖紙落實馬春件

待圖紙落實漿面層加3%防水粉找2%坡找坡地下室房間頂棚、墻面1.0厚水泥基防潮涂料取消18計量間地面聚氨酯防水涂料改完JS防水涂料0.11設(shè)計部馬春件

待圖紙落實工程做法優(yōu)化預(yù)估優(yōu)化金額序號優(yōu)化部位優(yōu)化前方案優(yōu)化措施取消責(zé)任部門

責(zé)任人

完成情況（萬元）1920地下車庫頂棚地下車庫墻面白色防潮涂料白色防潮涂料20.6410.35設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實取消，讓車庫標(biāo)識和視覺導(dǎo)視系統(tǒng)廠家一起考慮消防水泵房、生活水泵房、水泵房走廊、換熱站、送排風(fēng)機(jī)房2122吸音板墻面耐水膩子墻面9.931.08設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實待圖紙落實30mm厚C20細(xì)石混凝土找平首層門廳屋面住宅屋面做法：電梯取消設(shè)計部

馬春件層1.250*250*30，C20預(yù)制混凝土板，縫寬5-8,1:1水泥砂漿填縫；2、25厚粗砂；3、3+3厚SBS改性瀝青防水卷材；23242526、基層處理劑一道；

、20

1:2.5厚

水泥砂漿找平層；

、15.562.70設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實456最薄處30厚1:8水泥憎水型膨脹珍珠巖找坡2%；7、80厚擠塑聚苯板；8、鋼筋混凝土屋面板。14-18層電梯（客梯）載重為

14-18層電梯（客梯）載重調(diào)整為1000kG800kG戶內(nèi)臥室、客餐廳頂面地下車庫地面2mm厚膩子取消148.560.00彩色環(huán)氧地坪漆改金剛砂或耐磨骨料地面耐水膩子墻面27車庫風(fēng)機(jī)房吸音板墻面/頂棚8.16設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實工程做法優(yōu)化

滿足設(shè)計要求前提下，對非客戶界面做法進(jìn)行優(yōu)化：衛(wèi)生間墻\地面防水做法由聚氨酯改為JS、防潮層由水泥砂漿+聚氨酯改為聚合物防水砂漿；設(shè)備夾層墻面取消膩子及涂料做法。預(yù)估優(yōu)化金額序號優(yōu)化部位優(yōu)化前方案優(yōu)化措施責(zé)任部門

責(zé)任人

完成情況（萬元）本建筑物屬于第三類防雷建筑，且最高樓棟為58.3m,建議取消建筑物30m以下每三層，30m以上每兩層，1、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》中綜合第4.2.4第

款GB50057-20104及第7款，第一類防雷建筑物從30米以內(nèi)起每六米設(shè)一道；而對地下部分每層設(shè)置均壓環(huán)，利用外墻架構(gòu)梁內(nèi)兩根以上最大主鋼筋通常焊接成閉合回路28防雷接地夾層地面第二類和第三類防雷建筑物沒有作出要求。

、《民用建筑電氣12.07設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實待圖紙落實2設(shè)計規(guī)范》JGJ16-2008中，11.3.3條第2款以及11.4.3對第二類和第三類防雷建筑物作出要求，分別是超過45米、60米結(jié)構(gòu)圈梁中的鋼筋應(yīng)每三層連成閉合回路，并應(yīng)同防雷裝置引下線連接。1.50厚C20細(xì)石混凝土隨打隨抹2930取消0.003.25設(shè)計部

馬春件平待圖紙落實設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實首層客廳臥室餐廳等房間首層保溫厚度修改80厚擠塑板改為70厚擠塑板裝配式樓棟AAC墻面與加待圖紙落實313233需做抹灰取消改為首層70厚擠塑板，其他層20厚取消26.872.23設(shè)計部

馬春件設(shè)計部

馬春件設(shè)計部

馬春件氣混凝土板墻墻面抹灰待圖紙落實待圖紙落實衛(wèi)生間地采暖保溫衛(wèi)生間防水首層85厚，其他層25厚圖紙第7條：30

厚

1:2.5

水泥砂11.92漿找平3435衛(wèi)生間防水衛(wèi)生間防水頂棚防水底刷1厚JS防水涂料取消頂棚防水11.9216.09設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實地面1.5厚JS聚合物水泥漿防水取消地面一層防水涂料防潮層最薄處30厚1:8水泥憎水型膨脹

改為最薄處

30

厚重量比

1:

6（水泥：珍珠巖找坡2%

焦渣）焦渣混凝土，36大屋面91.80設(shè)計部

馬春件

待圖紙落實多維度、多手段擠壓成本余量前置成本策劃優(yōu)選供應(yīng)商對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

已完合約夯實成本夯實--已簽合同成本夯實已簽合同部分：按施工圖計算，鎖定結(jié)算金額，夯實動態(tài)成本，已簽訂合同36份預(yù)估待發(fā)生金額預(yù)估待發(fā)生合約目標(biāo)成本金額補(bǔ)充協(xié)議序號合同名稱已簽訂合同價已簽合同份數(shù)已發(fā)生洽商小計784,738.3430,015,435.33-一二三前期合同16,291,529.67311,709,825.04----13.00784,725.3417,076,255.01341,725,260.372214-建安工程合同--30,015,435.33基礎(chǔ)設(shè)施工程合同-四328,001,354.71-13.0030,800,160.6730,800,173.67358,801,515.3836未簽合同部分：根據(jù)采購策略，根據(jù)市場價編制施工圖預(yù)算，夯實動態(tài)成本，待簽合同79份預(yù)估待發(fā)生金額序號合同名稱已簽訂合同價

補(bǔ)充協(xié)議合約目標(biāo)成本金額待簽合同份數(shù)備注已發(fā)生洽商

預(yù)估待發(fā)生小計一二三四前期合同建安工程合同基礎(chǔ)設(shè)施工程小計00-00-000010650415.12119900493.178366150.7320891705910650415.12119900493.178366150.7320891705910650415.12119900493.178366150.732089170593038117900前期費(fèi)用情況-限額指標(biāo)

四項成本-前期費(fèi)用

前期費(fèi)用：設(shè)計費(fèi)

前期費(fèi)用：咨詢、測繪三通一平、物業(yè)-報批報建

設(shè)計費(fèi)用限額總費(fèi)用，按實計入，控制綜合限額指標(biāo)70元/㎡內(nèi)。

已發(fā)生費(fèi)用，已簽訂合同均按實計入合約金額合約單方成本目標(biāo)含稅價（萬元）合約單方序號設(shè)計費(fèi)序號合同類別咨詢費(fèi)面積(萬）（元/㎡）（元/㎡）123前期設(shè)計研究規(guī)劃設(shè)計(含概念設(shè)計)方案到擴(kuò)初設(shè)計（一）（二）165430165430218.0867.5613.1849339629.8023.94勘察測繪4.0845678主體施工圖設(shè)計裝配式、被動房住宅設(shè)計費(fèi)施工圖審查235.7629781191.390.351.754.717.19施工圖審查（人防）公共區(qū)域精裝設(shè)計精裝房戶內(nèi)精裝設(shè)計園林景觀設(shè)計前期工程三通一平及臨時設(shè)施費(fèi)165430（三）303.0018.3291016543016543011其他設(shè)計類費(fèi)用(規(guī)委會視頻制作)4.50.27（四）

物業(yè)前期咨詢費(fèi)137.00293.048.28其他設(shè)計類費(fèi)用(裝配式和被動房專家會評審費(fèi))126.10.37（五）報批報建費(fèi)17.7113小計1154.3669.8成本夯實-電梯專項優(yōu)化

電梯專項控制

計劃啟動會電梯專項限額15萬/臺，本項目23棟樓41部電梯，電梯總造價為608萬，平均14.8萬/臺，優(yōu)化成本90萬元。品牌選擇

品牌選擇：

在品牌選擇上通過對比五家電梯廠家報價，康力價格最低，而且跟集團(tuán)也簽署了戰(zhàn)采協(xié)議，因此在品牌選擇上，選定康力作為此次供貨廠家。

型號選擇：設(shè)備型號上選擇經(jīng)濟(jì)型號，同時梯速上在不影響客戶體驗的前提下選擇最低梯速，即10層以下選擇1.0m/s,11層以上選擇1.5m/s.

在載重方面：1-4#、12-16#、19-20#樓共11臺電梯載重由1000KG優(yōu)化為800KG共計節(jié)約成本3.37萬.成本夯實-電梯專項優(yōu)化

有機(jī)房·無機(jī)房電梯對比

以11層/11站為例，有機(jī)房電梯在造價上比無機(jī)房電梯低2.5萬元左右，因此本項目優(yōu)先選擇有機(jī)房電梯，但是由于日照原因13#、14#樓共四臺電梯改為無機(jī)房電梯成本夯實-電梯專項優(yōu)化

功能選型序號內(nèi)容價格強(qiáng)制選擇優(yōu)化配置

無障礙電梯由三側(cè)扶手變?yōu)橐粋?cè)扶手，即實現(xiàn)了無障礙的功能也節(jié)約成本0.72萬。1234電梯并聯(lián)功能五方通話0√√√√15060消防員專用停電應(yīng)急裝置

為了實現(xiàn)更好的客戶體驗首層廳門、轎廂、轎頂由噴塑鋼板換為發(fā)紋不銹鋼。吊頂有四種標(biāo)配選配型號，滿足了需求，無需再增加成本。600012*（井道高+12）56視頻電纜加抗干擾√+350廳門小門套發(fā)紋不銹鋼320√789轎門轎廂發(fā)紋不銹鋼轎頂發(fā)紋不銹鋼單列扶手1020300√√√

無障礙電梯優(yōu)化了殘疾人操縱箱，替換為語音播報功能，同時增加盲人按鈕保障無障礙功能。300101112盲文按鈕（層數(shù)*3+1）*5√√

電梯刷卡門禁系統(tǒng)取消，單臺成本降低2300元，降低到限額15萬/臺以內(nèi)。轎內(nèi)報站鐘功能電梯刷卡模塊502300X成本夯實-防火門專項優(yōu)化

防火門價格：鋼制＞鋼木＞木質(zhì)，綜合評定選用價格優(yōu)勢的木質(zhì)防火門，優(yōu)化成本52萬。鋼制防火門鋼框木質(zhì)防火門木質(zhì)防火門單、子母、雙扇：含稅單價（元/m2）防火等級鋼質(zhì)防火門鋼木質(zhì)防火門木質(zhì)防火門甲乙丙415.00395.01379.99396.08361.08351.09385.08350.10340.10成本夯實-防水專項優(yōu)化

防水品牌優(yōu)化：防水材料品牌選用濰坊雨虹，優(yōu)化金額197.51萬（已優(yōu)化）

優(yōu)化一

優(yōu)化二2.車庫頂板防水做法優(yōu)化：5、0.4厚聚乙烯膜隔離層取消，優(yōu)化金額18.5萬（已優(yōu)化）1.樓座底板防水做法優(yōu)化：3、點粘350#石油瀝青油氈一層取消，優(yōu)化金額27.5萬（已優(yōu)化）序號做法序號做法1種植層:種植土。1自防水鋼筋混凝土底板(抗?jié)B等級P6)23456789無紡布過濾層(≥200g/m2)。2350厚C20細(xì)石混凝土保護(hù)層滿鋪20-30mm厚塑料排蓄水板,凸點向下。點粘350#石油瀝青油氈一層。（優(yōu)化取消）細(xì)石混凝土保護(hù)層,雙向Φ6中距150設(shè)分格縫,縫內(nèi)填高分子密封膏。44厚SBSPYPEII型改性瀝青防水卷材。0.4厚聚乙烯膜隔離層（優(yōu)化取消）56刷基層處理劑一遍4mm厚SBS改性瀝青防水卷材(耐根刺)。C15混凝土墊層100厚(隨打隨抹平)2厚非固化橡膠瀝青防水涂料。7素土夯實最薄處30mm厚LC5.0輕集料混凝土找0.3%的坡。鋼筋混凝土自防水屋面板。成本夯實-防水專項優(yōu)化

優(yōu)化四、建議

優(yōu)化三4.樓座衛(wèi)生間墻面防水做法優(yōu)化：原始做法：防水遇淋浴區(qū)、浴缸區(qū)域從建筑完成面沿墻上返1800mm，洗手盆后墻1200mm，其余上返300mm，調(diào)整為全部改為上300mm，其余業(yè)主自理，優(yōu)化涉及金額11.5萬（未優(yōu)化）3.車庫底板防水做法優(yōu)化：3、0.4厚聚乙烯膜隔離層取消，優(yōu)化金額22.02萬（已優(yōu)化）序號原做法建議做法序號做法123鋼筋混凝土防水板。15厚面磚,DTG砂漿勾縫(用戶自理)5厚面磚,DTG砂漿勾縫(用戶自理)50mm厚C20細(xì)石混凝土保護(hù)層0.4厚聚乙烯膜隔離層235厚DTA粘結(jié)砂漿(用戶自理)。5厚DTA粘結(jié)砂漿(用戶自理)1.2厚JS聚合物水泥漿防水涂料防水涂料,遇淋浴區(qū)、浴缸區(qū)域從建筑完成面沿墻上返1800mm,洗手盆后墻1200mm,其余上返300mm。454mmSBS改性瀝青防水卷材1.2厚JS聚合物水泥漿防水涂料防水涂料全部改為上返300mm，其余業(yè)主自理100厚C15混凝土墊層,隨打隨找平4510厚聚合物防水砂漿找平10厚聚合物防水砂漿找平6素土夯實。刷素水泥漿一道甩毛(內(nèi)摻建筑膠)。刷素水泥漿一道甩毛(內(nèi)摻建筑膠)。成本夯實-防水專項優(yōu)化

優(yōu)化5

優(yōu)化65.樓座陽臺地面防水做法優(yōu)化：2.整個陽臺刷JS防水涂料，調(diào)整為地漏1m范圍刷JS防水涂料,優(yōu)化涉及金額6.5萬（未優(yōu)化）6.樓座衛(wèi)生間地面防水做法優(yōu)化：地面1.5厚JS聚合物水泥漿防水涂料防潮層取消，優(yōu)化金額16.09萬（未優(yōu)化）序號原做法序號原做法建議做法12預(yù)留30厚裝修面層(由業(yè)主自理)1預(yù)留30厚裝修面層(由業(yè)主自理)預(yù)留30厚裝修面層(由業(yè)主自理)1.5厚JS聚合物水泥漿防水涂料,從建筑完成面沿墻上返300mm高,門口垂直外延500mm,兩側(cè)外延200。1.5厚JS聚合物水泥漿防水涂料,從建筑完面沿墻上返300mm高,門口垂直外延500mm,兩側(cè)外延200。350厚C20細(xì)石混凝土,上配3@50鋼絲網(wǎng)片,中間配散熱管,向地漏找1%坡，沿外墻內(nèi)貼20寬擠塑聚苯板,高與墊層上皮平。23地漏1m范圍刷1.5厚JS防水涂料,。456780.2厚真空鍍鋁聚酯薄膜。25厚擠塑聚苯板保溫層(干密度不小于20kg/m3)(首層85厚)。1.5厚JS聚合物水泥漿防水涂料防潮層30厚1:2.5水泥砂漿找平40厚C20細(xì)石混凝土,向地漏找1%的坡。40厚C20細(xì)石混凝土,向地漏找1%的坡。20厚擠塑聚苯板保溫層(干密度不小20kg/m3)。4520厚擠塑聚苯板保溫層(干密度不小20kg/m3)。鋼筋混凝土樓板隨打隨抹平。鋼筋混凝土樓板隨打隨抹平。鋼筋混凝土樓板。多維度、多手段擠壓成本余量前置成本策劃優(yōu)選供應(yīng)商對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

門窗成本策劃

石材成本策劃

景觀成本策劃

地庫成本策劃

市政配套策劃

多專業(yè)協(xié)同被動窗調(diào)研與分析

被動窗產(chǎn)品市場調(diào)研，按照材質(zhì)分主要由塑鋼、鋁合金、鋁包木。由于塑鋼窗的天然保溫優(yōu)勢和成本優(yōu)勢，國內(nèi)的被動房項目塑鋼被動窗，占領(lǐng)大部分市場，采用斷橋鋁合金門窗的被動房項目尚未完全推廣，高端樓盤采用鋁包木，各個廠家也在被動窗新產(chǎn)品研究及國家認(rèn)證過程中，被動窗產(chǎn)品及廠家比較單一，未形成成熟市場。塑鋼窗鋁包塑斷橋鋁合金窗鋁合金聚氨酯對比項目鋁包木窗聚氨酯加玻纖改性材料傳統(tǒng)塑鋼斷橋鋁合金結(jié)構(gòu)強(qiáng)度保溫強(qiáng)度一般優(yōu)秀強(qiáng)度高強(qiáng)度高強(qiáng)度高較好鋁外側(cè)顏色豐富

、木側(cè)為木紋顏色裝飾性共擠覆膜

、顏色多彩雙色噴涂

、木紋轉(zhuǎn)印

、表面處理豐富安全與環(huán)保不耐高溫，可加耐火材料耐高溫，不燃木側(cè)易燃，木側(cè)對油漆要求嚴(yán)格耐候性好氟碳噴涂

10

年不變色木側(cè)易開裂、

霉變、蟲蛀等

對室內(nèi)環(huán)境要求較高耐候、耐腐蝕

耐候性較好

材料表面覆膜不易變色森鷹、奧潤順達(dá)、米蘭、三玉、華興品牌廠家國產(chǎn)：勝達(dá)；進(jìn)口：維卡極景柯饒恩普瑞爾溫格潤易歐思哈爾濱森鷹窗

業(yè)股份有限公

司

；河北奧潤順達(dá)

窗業(yè)有限公司

；米蘭門窗有限公司；山東三玉，哈爾濱華興河北勝達(dá)智通新型建材有限公司；維卡塑料（上海）有限公司（德國）北京伍迪建筑科技有限公司（新華幕墻）；溫格潤節(jié)能門窗有限公司

；山東華達(dá)門窗幕墻有限公司（華建）極景門窗有限公司

河南柯饒恩門（山東）窗有限公司被動節(jié)能認(rèn)證價格區(qū)間德國PHI德國PHI德國PHI德國PHI德國PHI德國PHI國家康居1600-2000

元/m21800-2200

元/m22300-2800

元/m2外墻石材調(diào)研分析

通過資源對標(biāo)，進(jìn)行材料替換施工節(jié)點外立面效果

正定新區(qū)外立面效果要求底部采用石材，因石材成本較高需采用材料替換解決成本問題，為保證外墻石材效果，現(xiàn)對石材一體板采用復(fù)合石材板（超薄天然石材和保溫材料復(fù)合產(chǎn)品），正定新區(qū)已有項目使用。

項目石材使用面積為1.89萬㎡，新材料節(jié)約（代替保溫），有待前期、設(shè)計、工程等與政府進(jìn)行溝通。綜合單價（元/㎡）序號名稱小計（元/㎡）1650干掛石材保溫8101.12160550石材一體板550節(jié)省金額（2-1）260元/㎡景觀方案成本策劃

全程參與方案控制，對應(yīng)景觀配置標(biāo)準(zhǔn)的400元/㎡為基礎(chǔ)，前置精細(xì)化管理成本策劃指標(biāo)序號指標(biāo)內(nèi)容限額

400元/㎡指標(biāo)策劃成本測算12≤10%≥60%地面石材使用率軟景

景觀面積/方案分析345雕塑總價

景觀面積/≤35元/≤8%水景面積

景觀面積喬木種類≤30種

提高苗木集中度，大幅度降低采購成本?！?5種加大軟景面積同時相應(yīng)增大草坪及植被面積。6灌木種類78/≤35%≥60%大喬木

喬木數(shù)量

增加性價比較高的本地樹種，以滿足景觀節(jié)草坪面積

軟景面積/點的苗木需求。景觀方案成本策劃草坪面積/軟景面積≥60%≤10%地面石材使用率雕塑總價/景觀面積≤35元≤30種喬木種類地庫方案成本策劃地庫地面做法優(yōu)化：經(jīng)咨詢地坪漆廠家，并考察萬科項目地庫，將地庫地面做法由原環(huán)氧自流平優(yōu)化為“金屬耐磨骨料+鋰基滲透型硬化劑”，保證后期使用效果的同時降低了成本建筑做法優(yōu)化建議綜合單價(元/m2)部位綜合單價（元/綜合單價（元/做法做法））m2m2金屬耐磨骨料+鋰基地庫地面環(huán)氧自流平5024-26滲透型硬化劑40市政配套成本策劃石家莊各行政區(qū)市政繳費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)不同，各市政配套項目繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及壟斷力度也存在很大差異。為最大限度降低項目大小市政配套成本，摸底最低成本實現(xiàn)方式，在滿足驗收前提下最大限度的降低實施成本大小市政成本策劃序號

項目名稱

繳費(fèi)方式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

供應(yīng)商資源情況采購方式備注石家莊各燃?xì)夤竟茌爡^(qū)域需委托三產(chǎn)單位施工，大小市政電力打包整體談判，以量還價，降低實施成本大市政電力配套費(fèi)

石家莊市海華電力123電力工程燃?xì)夤こ?0元/m2，小市政電

北京恒商電力力50元/平米金明燃?xì)獍ㄔO(shè)計及施工，一

新奧燃?xì)獍惆?500元/戶計取，省燃?xì)夤竞颖敝腥紖^(qū)域壟斷集采政府繳費(fèi)：住宅40保障房、幼兒園及l(fā)oft公寓，按政府收費(fèi)文件繳納，被動房部分不做市政供熱，不用繳費(fèi)正定新區(qū)大小市政熱力收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為95元/平米、辦公80元/大市政熱力政府繳費(fèi)平米，商業(yè)100元/平米。安能科技多家三產(chǎn)單位談判，對

元/m2，比競價，熱力表打包談

另需增加判，打破熱力表壟斷費(fèi)

差別熱價需委托三產(chǎn)單位施工，石家莊瑞帕克燃?xì)饧姓勁袦y算表4小市政熱力

市場報價，熱表石建設(shè)冀魯熱力2500元

/塊序號供應(yīng)商初裝價格設(shè)備價格合計用40元/m2正定新區(qū)明廚房1603360

元/戶再興市政多家三產(chǎn)單位談判，對

給水資源1新奧等3200

元/戶567給水工程

需委托三產(chǎn)單位施工專業(yè)廠家施工安裝并河北新大地比競價壟斷45元/m2暗廚房

160+1603520

元/戶河北品德建筑工程河北瀾瀚環(huán)境河北遠(yuǎn)能環(huán)境科技石家莊市通達(dá)市政深圳四季青北京通成達(dá)河北新大地區(qū)域壟斷集采22800

元/戶1602960

元/戶400

元/戶中水工程多家單位談判競價負(fù)責(zé)驗收溝通差值小市政雨污水市場價競標(biāo)市場價競標(biāo)成本策劃前置-多專業(yè)協(xié)同客戶界面上限控制，非客戶界面適配、優(yōu)先集采、責(zé)任分解序號界面分項內(nèi)容控制指標(biāo)狀態(tài)責(zé)任部門責(zé)任人12非客戶界面工藝工法優(yōu)化工程現(xiàn)場組織安排成本優(yōu)化招標(biāo)控制成本降低38元/㎡成本降低4元/㎡成本降低15元/㎡成本降低5%0.75%內(nèi)已落實55%待落實待落實待落實持續(xù)跟蹤持續(xù)跟蹤待落實已落實已落實已落實已落實已落實已落實已落實已落實已落實設(shè)計部設(shè)計部成本部設(shè)計部工程部設(shè)計部成本部成本部設(shè)計部設(shè)計部招采部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部郭浩東、馬春件萬見明、李韶東杜瀟、王建房郭浩東、馬春件萬見明、李韶東萬見明、李韶東杜瀟、李書印杜瀟、王建房郭浩東、馬春件郭浩東、馬春件杜瀟、王建房郭浩東、馬春件郭浩東、高放郭浩東、張博郭浩東、張博郭浩東、張博34非客戶外墻保溫材料替換（多方案比選）提高精細(xì)化管理：嚴(yán)控工程洽商率提高精細(xì)化管理：嚴(yán)控設(shè)計變更率集采降低成本560.75%內(nèi)72%8入戶門1200元/樘15萬元/部55元/㎡9電梯10111213141516真石漆外窗650元/㎡客戶車庫耐磨骨料20元/㎡景觀標(biāo)準(zhǔn)≤400元/㎡≤1500元/㎡≤700元/㎡≤800元/㎡首層大堂精裝標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層大堂精裝標(biāo)準(zhǔn)地下大堂精裝修標(biāo)準(zhǔn)多維度、多手段擠壓成本余量前置成本策劃優(yōu)選供應(yīng)商對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

供應(yīng)商管控思路

石家莊供應(yīng)商庫建立供應(yīng)商管控思路全過程管控多層級管控一覆蓋供應(yīng)商拓展、考察、審核入庫、入圍、應(yīng)用、履約、評審、處罰/淘汰全過程供應(yīng)商管理工作；?

分層級：集團(tuán)事業(yè)部審核、各城市公司管理?

從集團(tuán)內(nèi)總庫中從優(yōu)選擇，建立城市公司分庫，精耕地區(qū)供應(yīng)商庫二內(nèi)外結(jié)合管控供應(yīng)商標(biāo)簽化管理?

通過供應(yīng)商培訓(xùn)、宣傳等加強(qiáng)供應(yīng)商對制度及系統(tǒng)的了解?

入庫考察、定標(biāo)審批、履約評估、供應(yīng)商信息更新維護(hù)等時點賦予供應(yīng)商相關(guān)標(biāo)簽?

選擇同標(biāo)簽供應(yīng)商入圍競標(biāo)三?通過對內(nèi)部同事進(jìn)行供應(yīng)商考察、評估等培訓(xùn)，提升內(nèi)部管控四供應(yīng)商新資源引入新單位≥50%老單位＜50%首

次

入

圍

新

資

源增加競爭力招標(biāo)管理優(yōu)

秀

資

源首次入圍單位占比≥50%配合度強(qiáng)資源放開，打破戰(zhàn)采，增加優(yōu)質(zhì)資源合理低價原則供應(yīng)商規(guī)范考察考察階段考察前規(guī)范考察動作考察前交底，由考察小組成員，對參加考察人員進(jìn)行交底，明確：考察時間、地點、路線、單位名稱、工程類別；考察單位基本信息（公司性質(zhì)、業(yè)績等情況）；供應(yīng)商接待人員信息掛靠排查；合作意向摸底（含付款方式）；公司基本信息核實（產(chǎn)值、組織架構(gòu)、人員、辦公環(huán)境等）；管理方式摸底（公司與項目的管理權(quán)責(zé)、人材機(jī)勞務(wù)等情況）；公司及團(tuán)隊能力摸底（資金情況、技術(shù)力量、項目團(tuán)隊專業(yè)能力）考察中考察后按照考察情況嚴(yán)格評分，制作考察報告供應(yīng)商關(guān)系維護(hù)：

對履約評估分?jǐn)?shù)較低的單位，進(jìn)行約談，摸排原因，總結(jié)項目管理的缺失，提升雙方能力

對于優(yōu)秀供應(yīng)商，要給與表彰，定期溝通了解對方對我方的建議，改善自身并加強(qiáng)長期合作的意愿；針對優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的利好條件加強(qiáng)：投標(biāo)、履約保證金的減免

不良履約行為約束加強(qiáng)，制定底線管理標(biāo)準(zhǔn)：視不良履約行為出現(xiàn)情況、次數(shù)進(jìn)行黃色預(yù)警（限制投標(biāo)半年），紅色預(yù)警（限制投標(biāo)兩年），列入黑名單（永不合作）石家莊公司供應(yīng)商庫供應(yīng)商庫初步形成

迅速組建石家莊區(qū)域范圍供應(yīng)商資源庫，通過匯集標(biāo)桿房企資源、合作方資源、考察區(qū)域優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源。供應(yīng)商類別碧桂園恒大總包3%2%3%12%地基處理精裝修園林景觀鋼結(jié)構(gòu)消防9%萬科融創(chuàng)6%合作方8%0%1%1%9%2%3%3%4%7%3%石家莊供應(yīng)商庫5%8%智能化8%

3%石家莊供應(yīng)商庫已合作28家

共梳理25類除戰(zhàn)略采購?fù)夤?yīng)商，梳理資源共227個，其中：已考察10未考察38

已有項目合作過供應(yīng)商共28個合作方推薦48家

曾參與石家莊項目投標(biāo)（含中標(biāo)）共53個

標(biāo)桿房企對標(biāo)但未參與投標(biāo)的供應(yīng)商共44個供應(yīng)商227家

被動房門窗、保溫、新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)等特殊資源供應(yīng)商共47個已考察33家未考察114家其余151

石家莊項目合作方推薦供應(yīng)商共48個

精裝單位、小市政單位資源相對匱乏，需要進(jìn)一步拓展，加強(qiáng)對接溝通參與投標(biāo)53家標(biāo)桿房企、合作方優(yōu)秀供貨商重點考察總包資源梳理情況

石家莊公司目前五個項目僅有三家總包合作，總包資源匱乏，梳理標(biāo)桿房企及合作方資源溝通12家，其中3家通過考察，6家總包多種原因需要持續(xù)溝通，3家中字頭公司已溝通，但不建議入庫。在施總包總包資源梳理考察供應(yīng)商標(biāo)桿房企建議考察情況供應(yīng)商合作項目狀態(tài)江蘇建工天元建設(shè)東陽三建恒大.萬科旭輝.榮盛融創(chuàng).華夏擬引入已考察遠(yuǎn)洋建設(shè)遠(yuǎn)洋晟庭建設(shè)中蘇中建設(shè)南通二建河北建設(shè)鴻基建設(shè)瀛源建筑榮盛.保利恒大.融創(chuàng)萬科遠(yuǎn)洋七號福美瑾園保持溝通中天建設(shè)中南建設(shè)建設(shè)中建設(shè)中未考察未考察中天（葛德忠團(tuán)隊）遠(yuǎn)洋新銳萬和學(xué)府中建一局中建二局中建三局萬科融創(chuàng)不建議引入擬引入總包供應(yīng)商概述主要業(yè)績項目名稱供應(yīng)商年產(chǎn)值合同金額建設(shè)體量16000萬9.7萬平米潤江煦園江蘇建工（石家莊公司）20億31000萬19501萬19.6萬平米12.2萬平米恒大御景半島5#地石家莊旭輝南栗項目總承包工程天津金科土建及安裝項目總承包工程天元建設(shè)（北京公司）東陽三建（北京公司）29856萬22808萬23485萬15.4萬平米13.4萬平米13.8萬平米10億20億碧桂園天華苑一期總承包融創(chuàng)凱隆達(dá)項目北戴河新區(qū)健康城康養(yǎng)小鎮(zhèn)二期37361萬15175萬9.9萬平米7.2萬平米濟(jì)南雪山項目A07地塊二期小結(jié)萬和學(xué)府項目：計劃啟動會四項成本56772萬元+920萬元風(fēng)險，通過多方位，多維度成本夯實，920萬元成本風(fēng)險，已夯實813萬元，剩余107萬元，后續(xù)落實責(zé)任，根據(jù)成本策劃協(xié)同各部門繼續(xù)落實。石家莊晟庭項目成本夯實專題匯報石家莊合約專業(yè)2019年7月目錄目錄一目錄二項目概況成本夯實及分析項目概況--區(qū)位及鳥瞰圖

項目位于石家莊市長安區(qū)，地處市中心一二環(huán)之間，定位為萬和系，項目建設(shè)用地4.6萬m2，規(guī)劃建面：

22.4萬㎡，總可售16.4萬m2，可售比73%

主要業(yè)態(tài)為：10棟28-31層被動式高層住宅、兩棟22層的4.5m層高loft公寓（其中一棟裝配式），1棟獨立商業(yè)、1棟別墅，另配保障房

、幼兒園、及地下車庫項目概況--業(yè)態(tài)及施工進(jìn)度遠(yuǎn)洋晟庭項目業(yè)態(tài)及面積指標(biāo)規(guī)劃建筑面積預(yù)測繪可售產(chǎn)品業(yè)態(tài)別墅施工進(jìn)度面積720720未開工保障房5,891主體施工住宅商業(yè)被動式高層住宅111,054113,589主體施工小計獨立商業(yè)底層商業(yè)LOFT公寓小計117,6663,744114,3093,744完工地上4,3114,006基礎(chǔ)施工基礎(chǔ)施工41,93849,9932,43642,03949,789幼兒園未開工公共配套公建配套用房小計2,038主體施工4,47410,2107,8860樓座地下人防地下總計普通地下總計小計正負(fù)零主體施工主體施工車庫及地下

樓座地下面積34,09252,1880總計224,321164,098

可售比73%項目概況--成本變動

成本變動：晟庭項目上線控制版四項目標(biāo)成本10.47億元，經(jīng)多輪成本夯實及優(yōu)化，目前四項成本9.155億（不含ABS貼息0.15億），優(yōu)化金額1.31億，建面單方由4,666元/m2降至4,081元/m2，降低14%；銷面單方由6,471元/m2降至5,579元/m2，降低14%。四項成本（萬元）分類改被動式上線控制版本

版差異（本版-控制版）110,000105,000100,00095,00090,00085,00080,000104,678規(guī)劃面積（㎡）224,321224,321091,554金額建面單方

銷面單方金額建面單方

銷面單方（萬元）

（元/㎡）金額建面單方

銷面單方成本科目（萬元）

（元/㎡）（萬元）

（元/㎡）上線控制版當(dāng)前版（元/m2）（元/m2）（元/m2）建面單方（元/m2）前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)費(fèi)用配套費(fèi)用3,7191662303,313148202-406-18-534-20-284,6664,8004,6004,4004,2004,0003,8003,60079,042

3,524

4,886

67,061

2,990

4,087

-11,981-799-344,0817,8323496284848717,379329615450841-453-285上線控制版當(dāng)前版14,08613,801-13-30銷面單方（元/m2）7,0006,5006,0005,5005,0006,471四項成本合計4,666

6,471

91,554

4,081

5,579

-13,124-585-892104,6785,579上線控制版當(dāng)前版項目概況--住宅配置變動上線控制版-104,678萬住宅全被動房方案真石漆本版(6#樓精裝交付)住宅全被動房方案外墻真石漆+門頭真巖石1000元/m2項目備注外墻工程地下大堂及電梯廳裝飾首層大堂及電梯廳裝飾1000元/m2室保證展示效果，方案優(yōu)化、成本適配內(nèi)2000元/m22000元/m2外裝標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走道裝飾戶內(nèi)裝飾1000元/m21000元/m2飾毛坯抹灰面交付毛坯抹灰面交付（6#為精裝交付，1500元/建面）被動式耐火窗（三玻雙中空雙LOW-E,充氬氣，鋁包木）被動式耐火窗（三玻雙中空雙LOW-E,充氬氣，鋁包木）外窗材質(zhì)門窗單元門入戶門被動式雙開門被動式雙開門被動式子母門（130戶型為單開門）被動式子母門（130戶型為單開門）鎖具采暖形式空調(diào)新風(fēng)一體機(jī)（被動房）智能家居機(jī)械鎖機(jī)械鎖無設(shè)置無增加被動房方案，提升產(chǎn)品競爭力無設(shè)置新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)無無戶式新風(fēng)無樓體泛光照明設(shè)置設(shè)置3/5/7/9/12#已售樓號（3/4/5/7/9/12#）設(shè)置）未戶式凈水器天然氣設(shè)置設(shè)置售部分樓號（6/8/10/11#）取消設(shè)置空氣能熱水器景觀園林一體式空氣源熱水器600元/m2一體式空氣源熱水器480元/m2項目概況--公寓配置變動上線控制版本版(6#樓精裝交付)項目備注loft公寓（其中一棟做裝配式）loft公寓（其中一棟做裝配式）外墻工程全真石漆底商部位為石材，以上真石漆地下大堂及電梯廳裝飾室1000元/m21000元/m2保證展示效果，方案優(yōu)化、成本適配首層大堂及電梯廳裝飾2500元/m2800元/m22500元/m2800元/m2內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走道裝飾裝飾裝配式：滿足驗收標(biāo)準(zhǔn)（1萬/戶）戶內(nèi)裝飾1600元/m2銷售面積成本適配非裝配式：毛坯外窗材質(zhì)單元門入戶門斷橋鋁窗雙玻中空仿銅門斷橋鋁窗雙玻中空仿銅門門窗鋼質(zhì)門鋼質(zhì)門鎖具采暖形式空調(diào)新風(fēng)一體機(jī)機(jī)械鎖暖氣片采暖無機(jī)械鎖暖氣片采暖無智能家居無無戶式新風(fēng)樓體泛光照明戶式凈水器天然氣雙向流新風(fēng)單向流新風(fēng)系統(tǒng)成本適配設(shè)置無無無設(shè)置無無空氣能熱水器無景觀園林600元/m2480元/m2目錄目錄一目錄二項目概況成本夯實及分析成本夯實及分析多維度、多方向成本夯實前置成本策劃對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

配置標(biāo)準(zhǔn)對標(biāo)

目標(biāo)成本對標(biāo)（萬科紫郡）

客戶界面適配夯實對標(biāo)適配--區(qū)位對標(biāo)

萬科紫郡為我司競品項目（與客研營銷競品一致），以我司業(yè)態(tài)一致，萬科紫郡為全裝配式住宅項目，精裝交付；本項目為全被動房住宅，毛坯交付。21-31層住宅序號內(nèi)容（萬科.紫郡）本項目12345開工時間銷售進(jìn)度平均售價（元/m2)產(chǎn)品定位2018-9月銷售中22500元/m2萬科紫系（高端）住宅3.071%2018-6月銷售中20626元/m2萬和系住宅3.073%萬科紫郡容積率可售比本案位置67得房率76%73%8910車位車均面積地下面積占比標(biāo)準(zhǔn)層層高3020%3m3218%3.15m長安區(qū)11

項目毛坯交付/精裝交付精裝毛坯（6#樓精裝）1213首層大堂精裝標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)精裝標(biāo)準(zhǔn)26108002000100014

戶內(nèi)精裝修（可售面積）15741500首二層石材，以上質(zhì)

門頭真巖石+真石漆15外立面裝修感涂料+局部真石漆外墻東南智慧城斷橋隔熱鋁合金耐火窗1617外窗鋁包木被動窗園林景觀標(biāo)準(zhǔn)650元/m2480元/m2對標(biāo)適配--配置對標(biāo)

本項目毛坯交付售價20626元/m2，萬科紫郡精裝交付22500元/m2，因本項目為被動房，配置被動式門窗及新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)；外立面及景觀標(biāo)準(zhǔn)低于萬科，標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)精裝標(biāo)準(zhǔn)高于萬科，主要原因是本項目是遠(yuǎn)洋進(jìn)石首個高端住宅項目，為助力品牌順利落地及產(chǎn)品快速去化，確保公區(qū)精裝效果提高項目競爭力。項目外墻工程地下大堂及電梯廳裝地面瓷磚，墻面瓷磚、肌理漆，局部鋁格柵，石膏板吊頂，遠(yuǎn)洋晟庭萬科紫郡與競品對比真巖石單元入口門頭420元/m2+水包砂真石漆外墻85元

單元門頭及首二層干掛石材15%（800元/m2）

+質(zhì)感涂料70%合理/m2（60元/m2）+15%真石漆涂料（90元/m2）局部真石漆地面瓷磚，墻面墻磚，石膏板吊頂，吸頂燈+筒燈，2500元/m2合理合理偏高室飾筒燈、燈帶；1000元/m2內(nèi)外首層大堂及電梯廳裝

地面瓷磚，墻面瓷磚，局部耐火板，石膏板吊頂，筒燈、

地面石材，墻面墻磚，門套不銹鋼，石膏板吊頂，吸頂燈+筒燈燈帶2000元/m2

2500元/m2裝飾飾標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共

地面瓷磚，墻面乳膠漆+墻磚，不銹鋼門套，石膏板吊頂，

地面地磚，墻面墻磚，門套不銹鋼，乳膠漆天花，吸頂燈；走道裝飾戶內(nèi)裝飾外窗材質(zhì)筒燈1000元/m2毛坯交付/6#樓精裝交付：1500元/m2鋁包木被動耐火窗，窗地比：0.16800元/m2精裝1574元/m2/斷橋鋁雙玻（部分樓三玻）耐火窗，窗地比：0.18偏高，本項目為被動房單元門被動式玻璃雙開門高檔玻璃平開門偏高，本項目為被動房門窗入戶門鎖具采暖形式被動門鋼木復(fù)合入戶門偏高，本項目為被動房機(jī)械鎖無指紋鎖地暖偏低被動房無采暖新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)一體機(jī)偏高，本項目為被動房，設(shè)置新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)雙向流熱交換除霾新風(fēng)系統(tǒng)+日立戶式VRV多聯(lián)機(jī)空調(diào)戶式新風(fēng)VRV多聯(lián)機(jī)空調(diào)智能家居樓體泛光照明無設(shè)置全屋wifi、智能燈光系統(tǒng)偏低合理設(shè)置戶式凈水器已售樓號設(shè)置（安吉爾）未售部分樓號取消設(shè)置（安吉爾）偏低空氣能熱水器景觀園林空氣能一體機(jī)480元/平米空氣能一體機(jī)（史密斯）合理偏低650元/平米對標(biāo)適配--建安成本對標(biāo)

經(jīng)成本對標(biāo)，及配置對標(biāo)，遠(yuǎn)洋外立面標(biāo)準(zhǔn)及首層大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)均低于萬科標(biāo)準(zhǔn)，公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層精裝標(biāo)準(zhǔn)高于萬科標(biāo)準(zhǔn)

后續(xù)工作：持續(xù)與競品對標(biāo)，協(xié)同營銷、市場、設(shè)計對客戶界面進(jìn)行研究，保證客戶界面效果，成本適配，增加產(chǎn)品競爭力。遠(yuǎn)洋晟庭項目（被動房）萬科紫郡(裝配式)成本差異遠(yuǎn)洋-萬科序號成本類別差異原因分析方案差異：1主體結(jié)構(gòu)1762173923遠(yuǎn)洋：被動房28-31層高層住宅，層高3.15m，外墻全現(xiàn)澆，鋁模板，爬升式外墻腳手架萬科：裝配式22-24層高層住宅，層高3m，外墻全現(xiàn)澆，鋁模板，爬升式外墻腳手架遠(yuǎn)洋除首層大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)低于萬科，標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)高于萬科：遠(yuǎn)洋：地下大堂精裝，1000元/m2；首層大堂2000元/m2，59m2/個，標(biāo)準(zhǔn)層1000元/m2，25m2/個萬科：地下大堂無精裝；首層大堂2610元/m2，30m2/個；標(biāo)準(zhǔn)層800元/m2，20m2/個23室內(nèi)裝飾工程99901648131-1549-41遠(yuǎn)洋外裝標(biāo)準(zhǔn)低于萬科：遠(yuǎn)洋：真石漆84.25元/m2萬科：首二層及門頭干掛石材750元/m2，2層以上質(zhì)感涂料60元/m2+局部真石漆90元/m2外飾面裝修工程被動房差異：46門窗工程550333220360330-27遠(yuǎn)洋：鋁包木被動窗2465元/m2；被動入戶門13500元/樘萬科：斷橋鋁耐火窗1020元/m2：鋼木復(fù)合門3800元/樘水電暖安裝被動房差異：被動房取消地采暖成本口徑差異：78戶內(nèi)弱電系統(tǒng)1821-2遠(yuǎn)洋：可視對講13元/m2，無智能化家居系統(tǒng)萬科：可視對講計入市政配套費(fèi)，考慮室內(nèi)智能化費(fèi)用（全屋wifi、智能燈光系統(tǒng)等），2600元/戶，合18元/m2被動房差異：遠(yuǎn)洋：新風(fēng)空調(diào)一體機(jī)45000元/戶；萬科：雙流熱交換除霾新風(fēng)系統(tǒng)5100元/戶設(shè)置戶式VRV多聯(lián)機(jī)空調(diào)（日立品牌）26389元/戶，合176元/m2戶式設(shè)備費(fèi)34526184建安單方小計32584410-1574-1152123剔除精裝剔除被動房剔除裝配式方案差異方案差異方案差異萬科紫郡精裝交付1750元/m2（含戶式空調(diào)176元/m2），除空調(diào)外精裝標(biāo)準(zhǔn)1574元/m2遠(yuǎn)洋為被動式高層住宅，被動房成本增量870元/m2-870-400萬科紫郡為裝配式高層住宅層高3m，50%裝配率，裝配式成本增量400元/m2修正為普通住宅23882436-48對標(biāo)適配--被動門窗對標(biāo)

集團(tuán)被動房成本增量測算成果：815-1091元/m2，晟庭原測算919元/m2，目前被動窗招標(biāo)完成，中標(biāo)價比原目標(biāo)降低49元/m2，調(diào)整后成本增量為870元/m2，成本增量可控。被動窗面積對標(biāo)遠(yuǎn)洋晟庭項目被動窗價格對標(biāo)窗臺高度（mm）遠(yuǎn)洋晟庭外部對標(biāo)（稅后綜合單價）序號位置序號項目名稱

單位天山國府壹號（含耐火）天山國府壹號東南智匯城（不含耐火）晟庭東南智慧城含耐火

不含耐火被動門連

元1234南向臥室飄窗南向陽臺窗北向臥室窗窗地比6003009000.166006006000.26006006000.171269625702300窗/m2暫未定標(biāo)，均價約2450元/m2元/m2234被動門3620234734932220元/m2被動窗23002300綜合單價240822822450對標(biāo)適配--客戶界面適配夯實

遵循產(chǎn)品定位相匹配、對客戶界面配置重新梳理、并對客戶感受度高的配置進(jìn)行提升，適配后節(jié)約成本8,333萬元；優(yōu)化項落地跟蹤計劃預(yù)估優(yōu)化金額（萬元）序號優(yōu)化部位優(yōu)化前方案優(yōu)化措施優(yōu)化后方案備注責(zé)任部門責(zé)任人落地措施完成時間精裝修標(biāo)準(zhǔn)：按1000元/m2控123地下大堂及電梯廳精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1200元/m22700元/樘成本控制-12-90設(shè)計專業(yè)郭浩東方案及施工圖紙控制已完成制落實LOFT業(yè)態(tài)入戶門成本控制1300元/樘合約專業(yè)設(shè)計專業(yè)李曉峰郭浩東匹配戰(zhàn)采，完成采購建筑做法審批及下發(fā)2020.12滿足石家莊政策優(yōu)化交付做法住宅戶內(nèi)墻面交付標(biāo)準(zhǔn)

滿刮

2厚膩子，膩子面見白交付精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1600元/m2（銷售面住宅戶內(nèi)全部改為毛坯面交付-383已完成4LOFT業(yè)態(tài)戶內(nèi)精裝修取消取消精裝修-5,032合約專業(yè)李曉峰配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整已完成積）5678loft公寓凈水loft公寓每戶配置凈水器取消凈水配置取消取消凈水配置取消戶內(nèi)閣樓搭建單向流新風(fēng)系統(tǒng)康力品牌-226-3,359-226-95合約專業(yè)設(shè)計專業(yè)合約專業(yè)合約專業(yè)李曉峰郭浩東李曉峰李曉峰配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建筑做法審批及下發(fā)配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整已完成已完成已完成已完成戶內(nèi)取消，僅保留過道上贈送面積部分室內(nèi)閣樓搭建loft公寓新風(fēng)系統(tǒng)雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)日立品牌優(yōu)化配置優(yōu)化品牌保障房、公寓電梯品牌夯實配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整9凈水器6#8#10#11#取消凈水器取消取消凈水配置-63合約專業(yè)李曉峰配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整施工圖紙下發(fā)已完成優(yōu)化調(diào)整石材范圍替換為真石漆設(shè)計專業(yè)前期合作郭浩東馬淑敏10

商業(yè)立面材質(zhì)優(yōu)化一二層干掛石材部分石材改為真石漆-20-9,7901,151262019.12對標(biāo)適配成本夯實126#樓毛坯交付真石漆精裝交付真巖石設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)郭浩東郭浩東施工圖紙下發(fā)施工圖紙下發(fā)2020.62020.3住宅門頭區(qū)域?qū)?biāo)適配提升品質(zhì)改為真巖石1,177對標(biāo)適配--客戶界面適配夯實

原外立面三層以下石材成本優(yōu)化后調(diào)整為全部水包砂真石漆，經(jīng)對標(biāo)萬科紫郡項目，門頭部位在保證成本可控前提下，門頭部分由水包砂真石漆優(yōu)化提升為真巖石幕墻，預(yù)計成本增加約26萬元。水包砂真石漆真巖石成本夯實及分析多維度、多手段擠壓成本余量前置成本策劃對標(biāo)適配深挖圖紙合約夯實

非客戶界面工藝及建筑做法優(yōu)化

結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)優(yōu)化深挖圖紙--非客戶界面

經(jīng)過競品對標(biāo)及各專業(yè)深度討論，以通過驗收為標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化建筑做法、結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量、外立面線條等47項，共計優(yōu)化成本2,082萬優(yōu)化項落地跟蹤計劃備注預(yù)估優(yōu)化金額（萬元）序號優(yōu)化部位優(yōu)化前方案優(yōu)化措施優(yōu)化后責(zé)任部門責(zé)任人落地措施落地時間12地下室外墻外墻防水保護(hù)層100厚輕集料砌體保護(hù)層

優(yōu)化設(shè)計做法30厚聚苯板保護(hù)層22.4126.75設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)郭浩東郭浩東圖紙會審下發(fā)圖紙下發(fā)已完成已完成公共走道管井防火門被動門水井1.5*2.1，電井1.0*2.1設(shè)計尺寸優(yōu)化調(diào)整水井1*1.6，電井0.8*1.6T3戶型連廊及單元入口等部位的被動門為與入戶門處被動門同材質(zhì)優(yōu)化為與被動窗同材質(zhì)即鋁包木或斷橋鋁玻璃被動門3優(yōu)化設(shè)計方案130.00設(shè)計專業(yè)郭浩東圖紙會審下發(fā)已完成456保障房入戶門1500元/樘縱筋直徑12冷水ppr管成本控制1000元

/樘4.5061.017.36合約專業(yè)設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)李曉峰郭浩東郭浩東匹配戰(zhàn)采，完成采購設(shè)計變更2020.12已完成已完成填充墻構(gòu)造柱調(diào)整鋼筋直徑調(diào)整管道參數(shù)改成縱筋直徑10由S4級調(diào)整為S5級水表后的給水管材圖紙會審下發(fā)取消集水坑前地漏及相關(guān)排水管（建筑找坡至集水坑）7商業(yè)地塊車庫廢水排水通過地漏排至集水坑排走改變排水方式3.49設(shè)計專業(yè)郭浩東圖紙會審下發(fā)已完成89電梯控制柜出線16平方BYJ電線出線套管為JDG20電線為WDZ-BYJ2.5主燈雙控開關(guān)優(yōu)化電線型號10平方BYJ電線PVC20電線管BV-2.50.275.880.750.050.36設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)設(shè)計專業(yè)郭浩東郭浩東郭浩東郭浩東郭浩東圖紙會審下發(fā)圖紙會審下發(fā)圖紙會審下發(fā)圖紙會審下發(fā)圖紙會審下發(fā)已完成已完成已完成已完成已完成電梯機(jī)房與井道照明出線優(yōu)化配電管材質(zhì)優(yōu)化電線材質(zhì)10

地下室小房電線11

標(biāo)準(zhǔn)層主臥點位12

標(biāo)準(zhǔn)層室內(nèi)取消雙控開關(guān)取消小夜燈接線盒普通單聯(lián)單孔開關(guān)無小夜燈接線盒工程部成本部張超李曉峰13

廚房燃?xì)鈭缶魅細(xì)鈭缶髡{(diào)整燃?xì)鈭缶鞣绞姜毩⒌娜細(xì)鈭缶鞑粏为氃O(shè)立插座7.59圖紙會審下發(fā)正在落實14

室內(nèi)電線15