信立怡高房地產(chǎn)前期策劃基本思路及決策流程

信立怡高房地產(chǎn)前期策劃基本思路及決策流程第一頁(yè)，共113頁(yè)。1、設(shè)計(jì)導(dǎo)向型——憑感覺(jué)傳統(tǒng)的做法2、老板導(dǎo)向型——拍腦袋第二頁(yè)，共113頁(yè)。市場(chǎng)新變化1、城市化進(jìn)程加速帶動(dòng)郊區(qū)大盤(pán)增多，投資風(fēng)險(xiǎn)加大；機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

經(jīng)驗(yàn)主義行不通不再把房子賣(mài)給所有人萬(wàn)達(dá)、海爾、保利、魯商、天鴻……3、目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分的必然要求，鎖定目

標(biāo)客群；4、大開(kāi)發(fā)商普遍重視前期。2、異地開(kāi)發(fā)帶來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)識(shí)的

模糊；第三頁(yè)，共113頁(yè)。核心問(wèn)題目標(biāo)KPI戰(zhàn)略項(xiàng)目定位我們的邏輯思路應(yīng)對(duì)新變化，科學(xué)的做法應(yīng)是：物業(yè)發(fā)展建議回答實(shí)現(xiàn)第四頁(yè)，共113頁(yè)。我們的思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊解析及市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境邏輯思路決定思維導(dǎo)圖：?jiǎn)?dòng)區(qū)策略第五頁(yè)，共113頁(yè)。目標(biāo)的有效溝通

是在競(jìng)爭(zhēng)中一鳴驚人各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？是迅速回收資金開(kāi)發(fā)商不同，項(xiàng)目不同，相應(yīng)的目標(biāo)也有差異。是利潤(rùn)最大化

是打造地產(chǎn)品牌第六頁(yè)，共113頁(yè)。目標(biāo)為現(xiàn)金流下的核心問(wèn)題界定：怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí)現(xiàn)收益——以怎樣的物業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益要求的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低？問(wèn)題1以什么樣的產(chǎn)品，打造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作？問(wèn)題2目標(biāo)明確后，結(jié)合項(xiàng)目特征，確定核心問(wèn)題。第七頁(yè)，共113頁(yè)?？蛻?hù)政治/法律環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)/經(jīng)濟(jì)環(huán)境項(xiàng)目/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一切研究都應(yīng)以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。3C模型—市場(chǎng)分析的切入點(diǎn)第八頁(yè)，共113頁(yè)。電話調(diào)研消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查網(wǎng)絡(luò)、文獻(xiàn)調(diào)研目標(biāo)客戶(hù)訪談實(shí)地“踩盤(pán)”市場(chǎng)調(diào)研的常見(jiàn)方法第九頁(yè)，共113頁(yè)。前期中后期城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到50％（中后期）左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈現(xiàn)20年左右的高速發(fā)展階段，當(dāng)城市化水平達(dá)到70％以后，城市化進(jìn)程將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。市場(chǎng)調(diào)研的分析——宏觀市場(chǎng)的判斷1案例：濟(jì)南城市化第十頁(yè)，共113頁(yè)。市場(chǎng)調(diào)研的分析——宏觀市場(chǎng)的判斷2人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型小于4%4-5%5-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，城市化率、宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期第十一頁(yè)，共113頁(yè)。市場(chǎng)調(diào)研的分析——物業(yè)類(lèi)型的判斷住宅總量分析分析模板戶(hù)型比例分析底商分析模板寫(xiě)字樓總量分析分析模板戶(hù)型比例分析第十二頁(yè)，共113頁(yè)?？杀软?xiàng)目（案例）的KPI分析，導(dǎo)出本項(xiàng)目的KPI策略。案例：成功案例；失敗案例第十三頁(yè)，共113頁(yè)。圣地亞哥（一期）的成功的KPI體系：抓郊區(qū)化市場(chǎng)先機(jī)；面向廈門(mén)、海滄、外圍省市的第一居所，兼顧投資和產(chǎn)業(yè)形成的需求。首期復(fù)合產(chǎn)品入市，一至二期在高形象拉動(dòng)中端產(chǎn)品大量售賣(mài)。首期產(chǎn)品種類(lèi)和戶(hù)型創(chuàng)新，增加陌生區(qū)域吸引力。關(guān)注首期產(chǎn)品的投資性（性?xún)r(jià)比、贈(zèng)送面積型創(chuàng)新戶(hù)型（空中花園）、少量市區(qū)短缺的高檔小戶(hù)公寓）。撥高形象入市，整體形象定位為中高檔。價(jià)格直接與周邊區(qū)隔，與市區(qū)建立聯(lián)系。以品牌、社區(qū)品質(zhì)和人文為核心價(jià)值，持續(xù)打造高尚人文社區(qū)。完善社區(qū)配套，在二至三期建設(shè)?？蛻?hù)策略開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品策略第十四頁(yè)，共113頁(yè)。本項(xiàng)目的KPI指標(biāo)體系分析物業(yè)類(lèi)型：-多種物業(yè)類(lèi)型組合，有效降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

-多種戶(hù)型面積，有效控制總價(jià)，提高性?xún)r(jià)比，擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群；

-預(yù)留產(chǎn)品價(jià)值和投資空間及可見(jiàn)價(jià)值附送，吸引投資需求配套設(shè)施：-多元生活配套設(shè)施，滿足不同客戶(hù)需求；

-分散布置小型配套設(shè)施，提升周?chē)飿I(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值均好；

-完善社區(qū)配套，強(qiáng)調(diào)具有生活濃郁氛圍的設(shè)施和建筑細(xì)節(jié)通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)渠道，吸引客戶(hù)；客戶(hù)的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素是環(huán)境資源稀缺、高性?xún)r(jià)比、交通便捷客戶(hù)策略開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃策略啟動(dòng)期極盡展示風(fēng)情，使項(xiàng)目立勢(shì)；聚集人氣，改善區(qū)域邊緣感，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度；首期產(chǎn)品種類(lèi)和戶(hù)型創(chuàng)新入市，二期在高形象拉動(dòng)中端產(chǎn)品大量售賣(mài)；總體規(guī)劃考慮大規(guī)模社區(qū)的關(guān)鍵因素，拔高項(xiàng)目形象和立意，建立區(qū)域價(jià)值體系；社區(qū)規(guī)劃具較大彈性以滿足客戶(hù)和定位的演變；規(guī)劃完善的配套設(shè)施，展示未來(lái)生活場(chǎng)景產(chǎn)品策略憑什么打動(dòng)這撥客戶(hù)？如何成功啟動(dòng)？如何持續(xù)發(fā)展？主流客戶(hù)是誰(shuí)？來(lái)自問(wèn)卷和典型項(xiàng)目分析全部與客戶(hù)定位有關(guān)第十五頁(yè)，共113頁(yè)?？蛻?hù)定位第十六頁(yè)，共113頁(yè)。1、經(jīng)驗(yàn)判斷：通常的情況

如近郊大盤(pán)的客戶(hù)通常是什么？中心區(qū)域的客戶(hù)通常是什么？2、目前的購(gòu)房群體——典型項(xiàng)目客戶(hù)分析3、未來(lái)可能出現(xiàn)的客戶(hù)——客戶(hù)延展（針對(duì)陌生區(qū)域）

陌生區(qū)域需求有限，需延伸客戶(hù)4、客戶(hù)總量——區(qū)域階層人數(shù)推導(dǎo)還有哪些人的置業(yè)需求尚未滿足？5、本項(xiàng)目可能吸引的客戶(hù)

結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)和4進(jìn)行判斷，可指導(dǎo)后面的形象定位

6、客戶(hù)定位（1）按重要程度定位：核心、重要、邊緣、游離、潛在客戶(hù)（2）按階層劃分客戶(hù)：九格方針（3）近期、中期、遠(yuǎn)期客戶(hù)定位

此項(xiàng)可指導(dǎo)開(kāi)發(fā)策略制定客戶(hù)定位后應(yīng)繼續(xù)推導(dǎo)，指導(dǎo)后面產(chǎn)品定位7、客戶(hù)形象演繹或AIO（Action；Interest；Opinion）分析8、目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值提煉客戶(hù)定位邏輯：八步法則第十七頁(yè)，共113頁(yè)。通常的情況：經(jīng)驗(yàn)判斷第十八頁(yè)，共113頁(yè)?？杀鹊湫晚?xiàng)目客戶(hù)掃描第十九頁(yè)，共113頁(yè)。核心客戶(hù)群重要客戶(hù)群游離客戶(hù)123山東省外客戶(hù)：10%左右置業(yè)目的：度假、投資山東內(nèi)陸城市客戶(hù)：外圍省市如淄博、東營(yíng)等山東內(nèi)陸城市置業(yè)目的：度假、養(yǎng)老（30-40%）投資客戶(hù)（10-20%）產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員：本地需求50-60%置業(yè)目的：剛性需求及換房需求現(xiàn)階段置業(yè)客戶(hù)小結(jié)：第二十頁(yè)，共113頁(yè)?，F(xiàn)階段購(gòu)房群體個(gè)人數(shù)量分析：財(cái)富階層大中型私營(yíng)企業(yè)主100萬(wàn)以上中高端階層年收入10萬(wàn)左右中端階層泛公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)、管理人員、個(gè)體業(yè)者年收入2萬(wàn)以上一般工人等年收入1萬(wàn)左右階層職業(yè)家庭資產(chǎn)/收入中等及以下收入者人數(shù)約150人約1000人約4萬(wàn)人約5萬(wàn)人小型企業(yè)主、大企業(yè)高層、生意人第二十一頁(yè)，共113頁(yè)。對(duì)于本項(xiàng)目可能吸引的目標(biāo)客戶(hù)的分析城市財(cái)富階層區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口中高層樹(shù)標(biāo)桿——高端客戶(hù)具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸引他們的目光也就獲得了城市的關(guān)注地域產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)客戶(hù)養(yǎng)老度假客大盤(pán)投資客在整體開(kāi)發(fā)中扮演的角色客戶(hù)策略對(duì)他們不是必需品或能力的問(wèn)題，而是是否有好東西激發(fā)其消費(fèi)意愿的問(wèn)題——“奇貨可居”通過(guò)給足產(chǎn)品力加以爭(zhēng)取定調(diào)子——中產(chǎn)客戶(hù)具有很強(qiáng)的聚集傾向和自我認(rèn)同需求造勢(shì)——其迫切住房需求和高知文化背景對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)形成有力支撐補(bǔ)充——跟隨型客戶(hù)，良好的市場(chǎng)反響+合適的產(chǎn)品是促成購(gòu)買(mǎi)主要因素對(duì)他們是需求被激發(fā)、以及在選擇對(duì)象中脫穎而出的問(wèn)題“量身定做”，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)上切中要害，直擊其價(jià)值敏感點(diǎn)“積極輻射”，通過(guò)抓住主流客戶(hù)擴(kuò)大市場(chǎng)影響，給足信心與口碑“限時(shí)搶購(gòu)”，通過(guò)控制總價(jià)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)促成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)第二十二頁(yè)，共113頁(yè)。對(duì)于本項(xiàng)目可能吸引的目標(biāo)客戶(hù)的分析城市財(cái)富階層區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口中高層、泛公務(wù)員樹(shù)標(biāo)桿——高端客戶(hù)具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸引他們的目光也就獲得了城市的關(guān)注城市產(chǎn)業(yè)工人階層鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶(hù)外地返鄉(xiāng)客戶(hù)在整體開(kāi)發(fā)中扮演的角色客戶(hù)策略對(duì)他們不是必需品或能力的問(wèn)題，而是是否有好東西激發(fā)其消費(fèi)意愿的問(wèn)題——“奇貨可居”通過(guò)給足產(chǎn)品力加以爭(zhēng)取定調(diào)子——中產(chǎn)客戶(hù)具有很強(qiáng)的聚集傾向和自我認(rèn)同需求造勢(shì)——其迫切的婚房需求對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)形成有力支撐補(bǔ)充——跟隨型客戶(hù)，良好的市場(chǎng)反響+合適的產(chǎn)品是促成購(gòu)買(mǎi)主要因素對(duì)他們是需求被激發(fā)、以及在選擇對(duì)象中脫穎而出的問(wèn)題“量身定做”，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)上切中要害，直擊其價(jià)值敏感點(diǎn)“積極輻射”，通過(guò)抓住主流客戶(hù)擴(kuò)大市場(chǎng)影響，給足信心與口碑“限時(shí)搶購(gòu)”，通過(guò)控制總價(jià)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)促成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)第二十三頁(yè)，共113頁(yè)。本項(xiàng)目客戶(hù)定位——按重要程度區(qū)域來(lái)源：縣城內(nèi)職業(yè)特點(diǎn)：機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員、醫(yī)院、學(xué)校、事業(yè)單位職員置業(yè)目的：自住、少量投資（并不轉(zhuǎn)賣(mài)）置業(yè)特征：大部分已有住房，購(gòu)房目的是為了家庭生活便利、子女就學(xué)經(jīng)濟(jì)能力：個(gè)人月均收入在1000－2500之間，家庭年收入3萬(wàn)以上核心客戶(hù)：約40-50%區(qū)域來(lái)源：縣城內(nèi)職業(yè)特點(diǎn)：中小型企業(yè)主，大企業(yè)主及中高層置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：大部分已有住房，購(gòu)房目的主要是為了改善居住環(huán)境，或以住房作為擁有財(cái)富的標(biāo)志經(jīng)濟(jì)能力：年收入在10萬(wàn)元左右，家庭資產(chǎn)在50萬(wàn)以上重要客戶(hù)：約30-40%邊緣客戶(hù)：約20-30%潛在客戶(hù)：約5-10%核心客戶(hù)區(qū)域來(lái)源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或在縣城謀生的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人職業(yè)特點(diǎn)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、富裕村鎮(zhèn)居民置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：大部分在縣以下有住房，購(gòu)房目的主要是在城市生活，為子女學(xué)業(yè)經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入2萬(wàn)以上區(qū)域來(lái)源：縣城內(nèi)外職業(yè)特點(diǎn)：外地打工或一般工薪階層置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：成家立業(yè)經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約1000元，家庭年收入2萬(wàn)以下第二十四頁(yè)，共113頁(yè)。本項(xiàng)目客戶(hù)定位——按階層第二十五頁(yè)，共113頁(yè)。本項(xiàng)目客戶(hù)定位——按階段第二十六頁(yè)，共113頁(yè)。第二十七頁(yè)，共113頁(yè)。重要客戶(hù)AIO分析第二十八頁(yè)，共113頁(yè)。游離客戶(hù)AIO分析第二十九頁(yè)，共113頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值提煉第三十頁(yè)，共113頁(yè)。概念定位第三十一頁(yè)，共113頁(yè)。目標(biāo)Goal困局Challenge戰(zhàn)略Strategy線索Clue可行性Feasibility第三十二頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品定位第三十三頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第三十四頁(yè)，共113頁(yè)。項(xiàng)目概念定位：后工業(yè)時(shí)代的科技之城、花園社區(qū)經(jīng)典案例借鑒

萬(wàn)科水晶城、重汽翡翠郡為居住文化和工業(yè)遺跡的結(jié)合找到一個(gè)最佳的契合方式競(jìng)爭(zhēng)分析（藍(lán)海戰(zhàn)略）科技概念是市場(chǎng)空白——既銘記企業(yè)的歷史文化又要承擔(dān)恢復(fù)原來(lái)生態(tài)的責(zé)任麗波日化歷史研究本案是生長(zhǎng)于后工業(yè)時(shí)代的成長(zhǎng)于這片土地的，銘記麗波足跡的——科技之城/花園社區(qū)．后工業(yè)時(shí)代花園社區(qū)科技住宅第三十五頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第三十六頁(yè)，共113頁(yè)。在問(wèn)卷調(diào)查中，意向客戶(hù)選擇率最高的是現(xiàn)代式風(fēng)格，比例占到68.5%。目標(biāo)客戶(hù)建筑風(fēng)格選擇：現(xiàn)代風(fēng)格注：政府規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)建筑形式與風(fēng)格要求中的現(xiàn)代建筑相吻合第三十七頁(yè)，共113頁(yè)。■高性?xún)r(jià)比

■城市便利■現(xiàn)代生活目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值取向：現(xiàn)代生活城市便利商業(yè)配套交通配套生活配套現(xiàn)代生活風(fēng)情園林鄰里交流的社區(qū)廣場(chǎng)高品質(zhì)物業(yè)管理社區(qū)智能化泛會(huì)所、泳池高性?xún)r(jià)比高附加值產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于市內(nèi)控制總價(jià)豐富的產(chǎn)品組合第三十八頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第三十九頁(yè)，共113頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考：科技產(chǎn)品創(chuàng)造創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)中空白的科技產(chǎn)品來(lái)趕超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第四十頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第四十一頁(yè)，共113頁(yè)。新功能主義功能主義是現(xiàn)代建筑風(fēng)格的核心,通過(guò)表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，體現(xiàn)建筑形體和內(nèi)部功能的配合?？萍忌鐓^(qū)科技，是創(chuàng)新建筑的溫床，打造舒適的居住環(huán)境，決定了地產(chǎn)產(chǎn)品的生命力。人文社區(qū)功能與科技皆是為人服務(wù)，麗波歷史文化的傳承與現(xiàn)代居住理念的結(jié)合，人本主義才是居住的核心。產(chǎn)品形象定位：新功能主義科技人文社區(qū)第四十二頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第四十三頁(yè)，共113頁(yè)。建筑風(fēng)格建議:現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)尚建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代注重以?xún)?nèi)部功能與建筑形體的配合，擺脫舊的建筑形式束縛，創(chuàng)造時(shí)尚的建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的體型，吸取視覺(jué)藝術(shù)的新成果第四十四頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第四十五頁(yè)，共113頁(yè)。開(kāi)發(fā)檔案：開(kāi)發(fā)單位：北京天恒置業(yè)集團(tuán)公司物業(yè)公司：天恒瑞海物業(yè)管理公司施工單位：北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司；北京市第二建筑工程有限責(zé)任公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)類(lèi)型：普通住宅地理位置：北京市海淀區(qū)清河三街126號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地7.5萬(wàn)平方米，建筑面積19.9萬(wàn)平方米，容積率2.60，綠化率35%。案例一：北京——清上園第四十六頁(yè)，共113頁(yè)?？萍家蛩亟馕霰本┣迳蠄@分析評(píng)價(jià)清上園從住宅產(chǎn)業(yè)化整合技術(shù)，小區(qū)整體規(guī)劃，中水回用，到清潔能源，環(huán)保材料的具體應(yīng)用方面都進(jìn)行了創(chuàng)新，達(dá)到了科技住宅典范的標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)家評(píng)議社會(huì)效應(yīng)科技亮點(diǎn)清上園這一好的人居產(chǎn)品必然要衍生一種生活形態(tài)，并以此推動(dòng)城市的和諧前行。憑借其全新的規(guī)劃觀念、鮮明的節(jié)能意識(shí)，將成為當(dāng)代都市和未來(lái)社會(huì)小區(qū)建設(shè)的典范。在住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)整合方面，引入了住宅產(chǎn)業(yè)化示范項(xiàng)目成功的大開(kāi)間結(jié)構(gòu)體系為主線的創(chuàng)新內(nèi)容。在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方面，將小區(qū)內(nèi)的園林綠化、健身設(shè)施、路邊停車(chē)等與道路系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合。在清潔能源使用方面做技術(shù)準(zhǔn)備，節(jié)能建筑住宅中考慮配備一家一戶(hù)式的全天候太陽(yáng)能生活熱水系統(tǒng)。小區(qū)水環(huán)境方面，除了中水處理回用技術(shù)，還采用美國(guó)最先進(jìn)的反滲透膜技術(shù)提供分質(zhì)供水系統(tǒng)，使住戶(hù)打開(kāi)水龍頭能直接用純凈水。獲得獎(jiǎng)項(xiàng)建設(shè)部科技住宅示范小區(qū)“讓科技為健康服務(wù)”——老百姓用得起的居住科技第四十七頁(yè)，共113頁(yè)。開(kāi)發(fā)檔案：開(kāi)發(fā)單位：北京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑單位：北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)單位：北京威斯頓設(shè)計(jì)公司物業(yè)類(lèi)型：住宅銷(xiāo)售價(jià)格：12600元/平方米地理位置：北京海淀萬(wàn)柳中路南口項(xiàng)目規(guī)模：占地面積2.6萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，容積率3，綠化率63%。案例二：北京——鋒尚國(guó)際公寓第四十八頁(yè)，共113頁(yè)。科技因素解析鋒尚國(guó)際公寓通過(guò)自己的創(chuàng)新實(shí)踐，再次引起了人們對(duì)保溫節(jié)能系統(tǒng)的關(guān)注，為中國(guó)住宅建設(shè)提供了一條科技提升居住質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展之路。專(zhuān)家評(píng)議價(jià)格效益科技亮點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模并不算大，然而開(kāi)盤(pán)以后，銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度均創(chuàng)下了京城西部樓盤(pán)的最高紀(jì)錄，在一個(gè)月的時(shí)間里售出150多套房，售價(jià)是相同地段其它普通房屋的2倍。復(fù)合外墻子系統(tǒng):高適應(yīng)性的具有強(qiáng)保溫隔熱雙重功能的外墻系統(tǒng),在國(guó)內(nèi)高層住宅上屬首次使用復(fù)合式外保溫隔熱系統(tǒng)組合外窗子系統(tǒng):多方面滿足窗戶(hù)保溫隔熱等功能，外窗采用斷橋鋁合金節(jié)能窗，配以低輻射率中空玻璃，內(nèi)充惰性氣體氯氣屋面地下子系統(tǒng):屋面做了200毫米厚的聚苯板保溫層，并局部實(shí)行屋面綠化，將外墻100毫米厚的保溫層一直做到地下1.5米深處，另女兒墻做完全相同性能的外保溫，避免出現(xiàn)熱橋混凝土采暖制冷系統(tǒng)：將水管現(xiàn)澆在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓板中，夏季流入不低于20攝氏度的水，通過(guò)低溫輻射的方式均勻地控制室內(nèi)的溫度。“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”鋒尚國(guó)際公寓分析評(píng)價(jià)第四十九頁(yè)，共113頁(yè)。開(kāi)發(fā)檔案：開(kāi)發(fā)單位：福建蘭峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、菲律賓SM集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)：香港何顯毅建筑工程師樓有限公司園林景觀：ArchilierGroup(美國(guó)博萬(wàn)建筑與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公司)物業(yè)管理：香港中海物業(yè)有限公司(國(guó)家首批甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè))發(fā)展顧問(wèn)：香港置業(yè)國(guó)際整合推廣：深圳華美廣告物業(yè)類(lèi)型：住宅商業(yè)綜合體地理位置：福建晉江新城區(qū)，SM廣場(chǎng)東側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：占地520畝，總建筑面積60萬(wàn)平方米，綠化率40%。案例三：福建泉州——蘭峰城市花園第五十頁(yè)，共113頁(yè)?？萍家蛩亟馕鲂^(qū)的建設(shè)對(duì)目前國(guó)內(nèi)外建筑產(chǎn)品體系中先進(jìn)的技術(shù)加以集成運(yùn)用，在當(dāng)?shù)刈≌ㄔO(shè)水平不高的基礎(chǔ)上，工程將先進(jìn)的科技成果轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品，在科技生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化方面起到帶頭和示范作用。專(zhuān)家評(píng)議獲得獎(jiǎng)項(xiàng)科技亮點(diǎn)“國(guó)家康居示范工程”、“泉州市科技計(jì)劃項(xiàng)目”、“晉江市重點(diǎn)工程”。節(jié)能材料應(yīng)用：中空玻璃塑鋼門(mén)窗；墻體使用陶粒砌塊替代粘土磚；小區(qū)建設(shè)中使用了太陽(yáng)草坪燈；室內(nèi)采用節(jié)能型燈具和新型衛(wèi)生潔具。生化垃圾處理和污水處理系統(tǒng)：生化垃圾處理系統(tǒng)的使用，實(shí)現(xiàn)垃圾袋裝化，統(tǒng)一收集，達(dá)到垃圾減量外運(yùn)的目的。污水處理系統(tǒng)處理后的中水主要用于小區(qū)內(nèi)綠化用水，切實(shí)為住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生潔凈的生活空間。住宅智能化管理成套技術(shù)：智能安全防范系統(tǒng)；緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)；物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等。天燃?xì)夤芫€輸送技術(shù)：通過(guò)管線集中將天然氣供應(yīng)到小區(qū)每戶(hù)，并采用智能IC卡計(jì)費(fèi)?！按蛟烊δ苌鷳B(tài)科技型社區(qū)”蘭峰城市花園分析評(píng)價(jià)第五十一頁(yè)，共113頁(yè)。開(kāi)發(fā)檔案：開(kāi)發(fā)單位：山東天泓置業(yè)有限公司投資商：天泰集團(tuán)股份有限公司全程推廣：TBC機(jī)構(gòu)北京銘鼎物業(yè)管理：戴德梁行物業(yè)類(lèi)型：普通住宅案例四：濟(jì)南——天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目概況：

項(xiàng)目坐落于濟(jì)南南部山區(qū)，周?chē)荷江h(huán)抱。

項(xiàng)目總占地170余畝，規(guī)劃總建筑面積約20萬(wàn)平方米，目前一期容積率約1.8，綠化率50%，整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品均為板式高層、小高層住宅，戶(hù)型面積從108㎡到250㎡不等第五十二頁(yè)，共113頁(yè)?？萍家蛩亟馕隹萍剂咙c(diǎn)“不要空調(diào)暖氣的住宅”天泰太陽(yáng)樹(shù)分析評(píng)價(jià)無(wú)縫外墻保溫技術(shù)：墻體采用厚度為100mm的苯板保溫材料，屋頂采用厚200mm的高密度聚苯保溫隔熱板，外墻保溫隔熱板延伸至地下1.5m處，全方位的阻隔能量的流失，使建筑冬暖夏涼。全鋁金屬外墻，空氣隔層保溫干掛技術(shù)：外立面采用合金鋁板干掛技術(shù)。干掛層與墻體中間的流動(dòng)空氣層帶走保溫板凝結(jié)水，有效保證保溫材料的長(zhǎng)期干燥，維護(hù)其保溫性能的持續(xù)有效?？諝鈱雍透蓲鞂釉谙募居行Х乐褂晁肭?，并防止外墻脫落同層后排水技術(shù)：將各個(gè)衛(wèi)生用具管道同一樓層沿墻鋪設(shè)，管道均為暗設(shè)，將污水向后排入同層立管后，通過(guò)墻體內(nèi)排水立管后排出室外。

Low-E玻璃外窗隔熱：金屬度膜Low-E玻璃，有有效阻止外部陽(yáng)光能量的進(jìn)入，不僅不影響室內(nèi)光線，還可以避免反射光污染。鋁合金外遮陽(yáng)卷簾：采用的鋁合金外遮陽(yáng)卷簾除冬季保溫外，夏季也能夠阻擋絕大部分陽(yáng)光的熱輻射能，不僅隔音隔熱、減少能量損失、降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，同時(shí)具備防沙、防盜、防噪音等功能第五十三頁(yè)，共113頁(yè)。案例借鑒經(jīng)驗(yàn)總結(jié)高層建筑成功運(yùn)用太陽(yáng)能技術(shù)，減少小區(qū)居民對(duì)電能、天然氣等能源的消費(fèi)。建筑保溫節(jié)能系統(tǒng)的運(yùn)用，使住宅“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”，通過(guò)建筑科技因素可提高產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格。高效率的科技成果轉(zhuǎn)化率，推動(dòng)區(qū)域住宅建設(shè)水平，引領(lǐng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。科技住宅符合住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，容易獲得政府獎(jiǎng)項(xiàng)，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。第五十四頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品形象定位確定邏輯項(xiàng)目概念定位目標(biāo)客戶(hù)意向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)因素案例借鑒第五十五頁(yè)，共113頁(yè)。建筑科技因素建議原則：中度模式根據(jù)國(guó)內(nèi)實(shí)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，可將科技建筑成本劃分為低、中、高三種梯度模式。低度模式：住宅節(jié)能達(dá)到國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，采用外墻保溫、隔熱措施，每平方米造價(jià)約增加100元。高度模式：住宅實(shí)現(xiàn)高舒適度低能耗的標(biāo)準(zhǔn)，采用輻射式采暖制冷、量換式新風(fēng)、高效保溫外墻體系、外遮陽(yáng)系統(tǒng)等達(dá)到歐洲節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。高層住宅每平方米造價(jià)約增加800元，別墅由于需要獨(dú)立的系統(tǒng)和較多的外墻外窗面積，每平方米造價(jià)增加約1500元。中度模式：節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)與舒適度介于低度和高度之間，依據(jù)不同的自然區(qū)域會(huì)有區(qū)別，根據(jù)相關(guān)建筑設(shè)計(jì)公司在全國(guó)二、三線城市初步探索成果，每平方米造價(jià)增加約400到500元。根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目的初步判斷，建議采用中度模式。第五十六頁(yè)，共113頁(yè)。建筑科技因素建議：太陽(yáng)能集中供熱系統(tǒng)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)雖然初裝費(fèi)用較高,但一次投資,多年受益,不必增加后續(xù)費(fèi)用，出水水質(zhì)清潔衛(wèi)生。另每戶(hù)增加輔助電加熱器，使得太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)全天候供應(yīng)熱水成為可能。第五十七頁(yè)，共113頁(yè)。經(jīng)過(guò)除塵、消毒、除濕等多級(jí)處理的新鮮空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于0.2米/秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，無(wú)噪聲，無(wú)吹風(fēng)感。建筑科技因素建議：健康全新風(fēng)系統(tǒng)第五十八頁(yè)，共113頁(yè)。將各個(gè)衛(wèi)生用具管道同一樓層沿墻鋪設(shè)，管道均為暗設(shè)，將污水向后排入同層立管后，通過(guò)墻體內(nèi)排水立管后排出室外。在優(yōu)化室內(nèi)空間的同時(shí)，有效解決排水噪聲問(wèn)題。建筑科技因素建議：同層后排水技術(shù)第五十九頁(yè)，共113頁(yè)。通過(guò)預(yù)埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來(lái)進(jìn)行制冷制熱，夏季流入不低于20攝氏度的水，通過(guò)低溫輻射的方式均勻地控制室內(nèi)的溫度。建筑科技因素建議：混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)第六十頁(yè)，共113頁(yè)。以太陽(yáng)光為能源，白天充電晚上用，無(wú)需外接電源，安全節(jié)能無(wú)污染，亮度高、安裝簡(jiǎn)便、不敷設(shè)電纜、不消耗常規(guī)能源建筑科技因素建議：太陽(yáng)能草坪燈第六十一頁(yè)，共113頁(yè)。物業(yè)類(lèi)型組合建議邏輯產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則市場(chǎng)供需分析規(guī)劃條件限制物業(yè)類(lèi)型組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考第六十二頁(yè)，共113頁(yè)。-多種產(chǎn)品類(lèi)型，擴(kuò)大客戶(hù)的選擇范圍，降低產(chǎn)品單一帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；-多種面積戶(hù)型組合，有效控制總價(jià)，提高性?xún)r(jià)比，擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群；-產(chǎn)品要有創(chuàng)新，做到產(chǎn)品價(jià)值提升，吸引客戶(hù)的高度喜好；-預(yù)留產(chǎn)品價(jià)值和投資空間及可見(jiàn)價(jià)值附送，吸引投資客需求。濰坊現(xiàn)有樓盤(pán)項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以普通多層和高層為主，相對(duì)單一，沒(méi)有考慮細(xì)分客戶(hù)，未能形成價(jià)值標(biāo)桿。項(xiàng)目產(chǎn)品組合丹桂里高層玫瑰園高層鼎邦麗池高層盛世御景高層北國(guó)之春高層+多層?xùn)|方春天高層+多層產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：創(chuàng)新標(biāo)桿、分層設(shè)置通過(guò)創(chuàng)新標(biāo)桿產(chǎn)品區(qū)來(lái)體現(xiàn)社區(qū)檔次，建議采用創(chuàng)新多層（花園洋房）產(chǎn)品類(lèi)型分層配置，擴(kuò)大客戶(hù)層面，滿足不同客戶(hù)需求。第六十三頁(yè)，共113頁(yè)。物業(yè)類(lèi)型組合建議邏輯市場(chǎng)供需分析規(guī)劃條件限制物業(yè)類(lèi)型組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第六十四頁(yè)，共113頁(yè)。時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)量（萬(wàn)m2）需求量（萬(wàn)m2）08年多層109.1133.8小高層27.314.81高層136.437.5合計(jì)272.8186.1109年多層9888.3小高層24.514.9高層122.555.0合計(jì)245158.2市場(chǎng)對(duì)多層產(chǎn)品最為青睞，市場(chǎng)的供應(yīng)量和去化量均最大，隨著城區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地的減少，多層產(chǎn)品將日益受到市場(chǎng)的追捧。2008和2009年供應(yīng)量均遠(yuǎn)大于需求量，銷(xiāo)售壓力巨大。市場(chǎng)多層產(chǎn)品將供不應(yīng)求，小高層、高層產(chǎn)品銷(xiāo)售將在多層產(chǎn)品短缺的情況下銷(xiāo)售回暖。市場(chǎng)供需量對(duì)比分析：高層供大于求，短期消化難度大第六十五頁(yè)，共113頁(yè)。要素市場(chǎng)總體供應(yīng)情況市場(chǎng)需求情況存在空間建筑形態(tài)市場(chǎng)基本以多層、高層為主多層（64.5%）、小高層（22.5%）、高層（9%）多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代居多，部分歐式現(xiàn)代式（68.5%）、中式（21.5%）現(xiàn)代戶(hù)型結(jié)構(gòu)兩室戶(hù)型、三室戶(hù)型為主兩室（37%）、三室（56.5%）三室戶(hù)型面積戶(hù)型面積供應(yīng)方面主要是集中在80-120㎡左右和120-140㎡之間。71-90㎡（30.5%）、91-110㎡（38%）、111-130㎡（17.5%）71-110㎡市場(chǎng)供應(yīng)以普通多層和高層為主，戶(hù)型集中在80-120㎡與120-140㎡之間。產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)分析：多層市場(chǎng)空間仍然明顯第六十六頁(yè)，共113頁(yè)。物業(yè)類(lèi)型組合建議邏輯市場(chǎng)供需分析規(guī)劃條件限制物業(yè)類(lèi)型組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第六十七頁(yè)，共113頁(yè)。規(guī)劃條件限制：必須要有高層建筑沿臥龍東街主體建筑原則不低于40米，且同時(shí)滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求。地塊容積率≤1.80；建筑密度≤20%1.8容積率下，勢(shì)必要包含高層產(chǎn)品按要求臥龍東街沿街建筑為高層建筑第六十八頁(yè)，共113頁(yè)。物業(yè)類(lèi)型組合建議邏輯市場(chǎng)供需分析規(guī)劃條件限制物業(yè)類(lèi)型組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第六十九頁(yè)，共113頁(yè)。藍(lán)海戰(zhàn)略：多樣而非單一的建筑形式提升為了在藍(lán)海中生存，項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建筑形式、社區(qū)環(huán)境等方面加大投入力度。第七十頁(yè)，共113頁(yè)。物業(yè)類(lèi)型組合建議邏輯市場(chǎng)供需分析規(guī)劃條件限制物業(yè)類(lèi)型組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第七十一頁(yè)，共113頁(yè)。產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型：多層產(chǎn)品+花園洋房+高層產(chǎn)品產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型多層產(chǎn)品花園洋房高層產(chǎn)品花園洋房普通多層高層產(chǎn)品第七十二頁(yè)，共113頁(yè)。普通多層：普通中追求變化普通多層獨(dú)特的單元入戶(hù)門(mén)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)居住者的歸屬感。半封閉的院落，增強(qiáng)建筑的圍合感，提升居住的私密性。第七十三頁(yè)，共113頁(yè)。創(chuàng)新多層產(chǎn)品：花園洋房花園洋房首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，層層退臺(tái)，將戶(hù)外綠化景觀引入室內(nèi)。面積介于普通多層與別墅之間,讓更多客戶(hù)用略高于普通住宅的價(jià)格享受到別墅式的生活方式。第七十四頁(yè)，共113頁(yè)。高層產(chǎn)品：?jiǎn)误w鏤空設(shè)計(jì)高層產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議大膽的單體中部鏤空，增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力，豐富立面效果，與其它樓盤(pán)形成差異，成為吸引客戶(hù)眼球亮點(diǎn)。中部鏤空部分可做高層綠化及活動(dòng)平臺(tái)，大大豐富高層住戶(hù)的活動(dòng)空間，增強(qiáng)居住的趣味性。第七十五頁(yè)，共113頁(yè)。戶(hù)型面積配比建議邏輯面積區(qū)間參考市場(chǎng)在售項(xiàng)目型面積進(jìn)行定位；目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值趨向；由于項(xiàng)目定位高檔，價(jià)格較高，為了控制總價(jià)，戶(hù)型面積適當(dāng)縮??；戶(hù)型面積進(jìn)行分級(jí)，以滿足不同層級(jí)的客戶(hù)的需求；根據(jù)同級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及本地市場(chǎng)需求調(diào)查，適當(dāng)控制大戶(hù)型面積；政府90/70政策限制第七十六頁(yè)，共113頁(yè)。樓盤(pán)名稱(chēng)戶(hù)型及面積各戶(hù)型配比北國(guó)之春二室二廳（78m2、86m2、91m2、101m2）三室二廳一衛(wèi)（106m2）三室二廳二衛(wèi)（125m2）78m2（7.5%）86m2（7.5%）91m2（45%）、101m2、106m2、125m2（20%）其余小戶(hù)型（20%）受90/70限制，以1+1戶(hù)型規(guī)避。鼎邦麗池二室二廳（87m2、102m2、）三室二廳一衛(wèi)（110m2）大三室（147m2）87--110m2面積適中，符合大眾人群需求銷(xiāo)售較好。玫瑰園二室二廳（80m2）三室兩廳（110-130m2）大三室（140-150m2）四室二廳（160m2）80m2（20%）110-130m2（40%）140-150m2（30%）160m2（10%）在售典型項(xiàng)目戶(hù)型面積與比例：三室中等戶(hù)型為主第七十七頁(yè)，共113頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)選擇趨向：低總價(jià)，三室戶(hù)型為主從總體上看，價(jià)格（54%）仍是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的首要考慮因素，其次是地理位置（29%）和空氣綠化環(huán)境等因素（24.12%）。根據(jù)中位數(shù)統(tǒng)計(jì)分析得出，市民計(jì)劃購(gòu)房總款為30萬(wàn)，考慮到市民購(gòu)房?jī)r(jià)位就低不就高心理，市民所能接受的房?jī)r(jià)總款要高于30萬(wàn)。意向客戶(hù)對(duì)建筑面積的選擇中，選擇91-110㎡的比例最高，占到37.13%；71-90㎡的占到28.22%；111-130㎡的占到22.58%；在總體上看，兩室一廳一衛(wèi)的戶(hù)型選擇率占到24%，三室一廳一衛(wèi)戶(hù)型的選擇率24.5%，三室兩廳一衛(wèi)戶(hù)型的選擇率占到19%。第七十八頁(yè)，共113頁(yè)。戶(hù)型面積區(qū)間套數(shù)比例一室一廳一衛(wèi)40-50㎡5%兩室一廳一衛(wèi)60-90㎡25%三室一廳一衛(wèi)80-90㎡40%三室二廳一衛(wèi)90-110㎡15%三室二廳二衛(wèi)110-130㎡10%四室二廳二衛(wèi)130-160㎡5%戶(hù)型面積區(qū)間與配比建議：90/70政策下的選擇第七十九頁(yè)，共113頁(yè)。本案戶(hù)型面積區(qū)間與配比建議高層戶(hù)型配比:多層戶(hù)型配比:花園洋房戶(hù)型配比:戶(hù)型一室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積（㎡）40﹤面積≤50 60﹤面積≤9080﹤面積≤9090﹤面積≤110110﹤面積≤130比例（%）10%30%50%5%5%戶(hù)型兩室二廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)面積（㎡）60﹤面積≤9080﹤面積≤9090﹤面積≤110比例（%）25%50%25%戶(hù)型三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積（㎡）90﹤面積≤110110﹤面積≤130130﹤面積≤160比例（%）25%40%15%第八十頁(yè)，共113頁(yè)。戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：玄關(guān)、功能分區(qū)、南北通透入口處設(shè)置過(guò)渡空間，后期裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)玄關(guān)，增強(qiáng)整套房的私密性保證客廳空間的獨(dú)立性，盡量控制無(wú)其他房門(mén)與客廳相對(duì)，使客廳的空間不受任何干擾，客廳應(yīng)保證南向，做到南北通透采光良好廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間等功能用房集中在一起，并與其他功能區(qū)明確分開(kāi)，采用明窗，保證通風(fēng)、采光衛(wèi)生間與陽(yáng)臺(tái)，保證明窗通風(fēng)和采光，大套型在主臥房設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。第八十一頁(yè)，共113頁(yè)。戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、提高實(shí)用率臥室的面積分配保證符合功能尺度要求,符合客戶(hù)改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量的要求，并且將主臥室置于整套戶(hù)型最里面，保證其私密性。公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過(guò)渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過(guò)渡自然，互不干擾。房中無(wú)狹窄的通道或其他難以利用的空間，減小分?jǐn)偅臻g實(shí)用率高。第八十二頁(yè)，共113頁(yè)。地塊資源條件開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃政策要求規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議邏輯規(guī)劃原則第八十三頁(yè)，共113頁(yè)。本地塊資源——項(xiàng)目規(guī)劃所遵循的先決條件和可挖掘的有利資源南部臥龍東街按規(guī)劃打通后,將給項(xiàng)目帶來(lái)良好的交通優(yōu)勢(shì)地塊南部污染嚴(yán)重的亞星廠區(qū)將于2009年或2010初搬遷，區(qū)域整體環(huán)境將得到改善規(guī)劃條件中限制，地塊南側(cè)沿臥龍東街主體建筑，原則不低于40米，且滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求，沿街高層建筑有利于項(xiàng)目形象的展示地塊西南部為百姓家園居住小區(qū)，已形成一定居住氛圍。

地塊東部緊鄰虞河，隨著虞河綜合整治工程的完成，虞河形象將大為改觀，配合未來(lái)小區(qū)內(nèi)部景觀綠化，成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的亮點(diǎn)

地塊北部海化化工廠根據(jù)濰坊統(tǒng)一規(guī)劃和虞河綜合治理的要求，搬遷已接近完畢，為項(xiàng)目的前期動(dòng)工實(shí)施提供了前提地塊西側(cè)鳶飛路為連接南北的主要城市道路，為地塊提供了便利的交通。

第八十四頁(yè)，共113頁(yè)。地塊居住價(jià)值分析：沿河>中央>沿街沿河地塊，自然景觀資源較好，隨著河道景觀狀況改變，升值潛力巨大。位于地塊中央位置，景觀視線及對(duì)外展示性均一般，地塊價(jià)值適中。沿街地塊，對(duì)外展示性強(qiáng)，道路交通對(duì)居住有一定影響，具有一定商業(yè)價(jià)值潛力備注：地塊價(jià)值分析基于項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，周邊工廠拆遷完畢，未考慮現(xiàn)狀工廠對(duì)地塊影響。第八十五頁(yè)，共113頁(yè)。地塊資源條件開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃政策要求規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議邏輯規(guī)劃原則第八十六頁(yè)，共113頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略:分期開(kāi)發(fā)細(xì)化三期花園洋房：45000㎡普通多層：10000㎡二期高層：80000㎡普通多層：10000㎡花園洋房：5000㎡沿街底商：5000㎡一期：高層：40000㎡普通多層：10000㎡第八十七頁(yè)，共113頁(yè)。地塊資源條件開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃政策要求規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議邏輯規(guī)劃原則第八十八頁(yè)，共113頁(yè)。規(guī)劃政策要求：綠地率、建筑間距、出入口、環(huán)境綠地率要求人均公共綠地不小于1.0平方米，小區(qū)公共綠地結(jié)合城市道路布局，且沿街綠地長(zhǎng)度不小于道路長(zhǎng)度15%。建筑間距要求

多層住宅正面間距≥1.5h；高層居住建筑滿足大寒日日照時(shí)數(shù)≥2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；以及滿足其他規(guī)范要求。出入口開(kāi)設(shè)要求出入口開(kāi)設(shè)在西向、南向。環(huán)境要求沿街建筑均不設(shè)封閉式院墻，確需分隔時(shí)，宜采用樹(shù)木、花草等綠化植物進(jìn)行分隔；建筑均不設(shè)前后院，不單設(shè)儲(chǔ)物間第八十九頁(yè)，共113頁(yè)。地塊資源條件開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃政策要求規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議邏輯規(guī)劃原則第九十頁(yè)，共113頁(yè)。藍(lán)海戰(zhàn)略：提升規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境提升為了在藍(lán)海中生存，項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品建筑形式、等方面加大投入力度。第九十一頁(yè)，共113頁(yè)。地塊資源條件開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃政策要求規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議邏輯規(guī)劃原則第九十二頁(yè)，共113頁(yè)。規(guī)劃原則：以市場(chǎng)需求及消費(fèi)者偏好為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行分塊規(guī)劃建設(shè)，作為制定營(yíng)銷(xiāo)推廣策略的依據(jù)

周邊資源的合理利用與城市總體規(guī)劃銜接，結(jié)合虞河改造整治，形成特色小區(qū)景觀，成為城市南北景觀軸上的亮點(diǎn)通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將河景充分引入小區(qū)，增強(qiáng)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)符合市場(chǎng)供需關(guān)系道路系統(tǒng)通達(dá)便捷；住宅之間形成公共小巷網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)街區(qū)之間的聯(lián)系；配套和公共空間布置便于鄰里交流和融洽；組團(tuán)布置，創(chuàng)造良好鄰里環(huán)境符合消費(fèi)者需求偏好外立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格；園林景觀規(guī)劃加入少量水景點(diǎn)綴，景觀節(jié)點(diǎn)分組團(tuán)布置；物業(yè)類(lèi)型排布要利于價(jià)值最大化，并實(shí)現(xiàn)資源均好性有利于分期開(kāi)發(fā)各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立但又有一定的關(guān)聯(lián)度，使項(xiàng)目具有一定的整體性；各期規(guī)劃有一定的價(jià)值點(diǎn)，使每一期都有持續(xù)亮點(diǎn)物業(yè)類(lèi)型在各組團(tuán)的分布符合分期開(kāi)發(fā)需要第九十三頁(yè)，共113頁(yè)。地塊資源條件開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃政策要求規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略思考規(guī)劃及景觀園林設(shè)計(jì)建議邏輯規(guī)劃原則第九十四頁(yè)，共113頁(yè)。整體規(guī)劃布局建議整體物業(yè)布局從東向西高度遞增，利于將虞河景觀的整體引入小區(qū)。利用樓座錯(cuò)落有致的擺放，增強(qiáng)小區(qū)整體的通透性，將河體景觀優(yōu)勢(shì)最大化，做到小區(qū)內(nèi)大部分住戶(hù)都能有景可觀。沿街布置高層住宅，通過(guò)高層住宅的立面展示性，有效營(yíng)造小區(qū)整體形象。將花園洋房放置在沿河地塊價(jià)值較高的位置，即讓最好的房子享受最好的景觀，又增強(qiáng)虞河景觀的通透性。多層產(chǎn)品集中布置在地塊中間位置，做為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，需保證每期開(kāi)發(fā)中多層數(shù)量，以利于聚集人氣。物業(yè)類(lèi)型高層多層花園洋房面積（㎡）12萬(wàn)3萬(wàn)5萬(wàn)比例60%15%25%第九十五頁(yè)，共113頁(yè)。建筑布局避免兵營(yíng)式布局，采用組團(tuán)圍合式布局，增強(qiáng)小區(qū)空間感，與市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤(pán)形成差異。多層住宅引入院落式布局，增強(qiáng)居住的安定感、歸屬感，同時(shí)半圍合空間也利于景觀環(huán)境的營(yíng)造。建筑空間設(shè)計(jì)建議：圍合式第九十六頁(yè)，共113頁(yè)。市場(chǎng)樓盤(pán)物業(yè)排布方式：兵營(yíng)式金馬怡園東風(fēng)街與濰縣中路交匯處總建筑面積46萬(wàn)平方米中央麗景鳶飛路與福壽東街交匯處總建筑面積22萬(wàn)平方米第九十七頁(yè)，共113頁(yè)。道路系統(tǒng)建議：小區(qū)建議人車(chē)分流，車(chē)行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車(chē)入口處進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)，不與人行道發(fā)生交叉。主要人行道路結(jié)合景觀帶布置在西部和南部設(shè)計(jì)小區(qū)出入口。功能配置建議：在東部沿河處設(shè)計(jì)親水會(huì)所，滿足小區(qū)居民日常休閑娛樂(lè)等功能。可考慮在社區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)幼兒園一所，后期引入知名幼兒教育品牌，提升形象，促進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。親水會(huì)所道路系統(tǒng)與功能配置建議：出入口車(chē)行線路人行線路第九十八頁(yè)，共113頁(yè)。根據(jù)開(kāi)發(fā)分期，進(jìn)行多組團(tuán)規(guī)劃，各組團(tuán)的相對(duì)獨(dú)立性與整體的一致性，并使各組團(tuán)內(nèi)都有一定的景觀資源組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)結(jié)合虞河沿岸景觀設(shè)計(jì)，設(shè)置親水自然景觀帶。通過(guò)沿河景觀帶設(shè)置，將景觀延伸至小區(qū)內(nèi)部，構(gòu)成小區(qū)整體景觀體系。園林景觀建議沿河親水景觀帶沿河景觀向小區(qū)內(nèi)部延伸延伸第九十九頁(yè)，共113頁(yè)。園林景觀細(xì)節(jié)建議：局部水體景觀在分析中看出，分析得出，意向客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目園林景觀的選擇中，水景的選擇比例最高，占到43.54%；選擇植被的占到38.74%。

在注重小區(qū)植被綠化的同時(shí)，添置少許水景，迎合多數(shù)客戶(hù)喜好，提升項(xiàng)目認(rèn)可度。第一百頁(yè)，共113頁(yè)。在項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套中，被訪者需要較多的為室外小型健身設(shè)施（31.5%）。配套規(guī)劃建議：室外健身設(shè)施第一百零一頁(yè)，共113頁(yè)。地下停車(chē)室設(shè)計(jì)建議：1：1將地下停車(chē)室頂板局部開(kāi)口，將陽(yáng)光及自然風(fēng)引入地下停車(chē)空間，結(jié)合環(huán)境在開(kāi)口部位種植綠化，形成各種景觀區(qū)域。1、目標(biāo)客戶(hù)的選擇

在車(chē)位方面，購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位的群體主要是選擇地下車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)場(chǎng)，比例分別占到48.5%和46.9%。選擇兩個(gè)車(chē)位的群體主要是選擇地下車(chē)庫(kù)比例占到73.3%。選擇兩個(gè)以上車(chē)位的群體，主要是選擇地下車(chē)庫(kù)，比例占到100%。2、規(guī)劃要求限制

居民汽車(chē)停車(chē)率不小于100%，居住區(qū)內(nèi)地面停車(chē)率在6%~10%之間。根據(jù)市場(chǎng)需求及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，建議車(chē)位按1：1比例配置。第一百零二頁(yè)，共113頁(yè)。價(jià)格定位第一百零三頁(yè)，共113頁(yè)。多層定價(jià)：3300元/㎡評(píng)估項(xiàng)權(quán)數(shù)北國(guó)之春海信順風(fēng)蘭郡銘?；▓@本案評(píng)估分加權(quán)分評(píng)估分加權(quán)分評(píng)估分加權(quán)分評(píng)估分加權(quán)分1大環(huán)境2081609180816051002地段15913581205755753道路交通88649725407564周邊配套89727568646485產(chǎn)品設(shè)計(jì)10880880770101006小區(qū)景觀86488647568647樓盤(pán)品質(zhì)107709906609908科技因素50000005259開(kāi)發(fā)商品牌563094563063010物業(yè)形象552552563084011營(yíng)銷(xiāo)推廣6742636530954合計(jì)100726768615682均價(jià)300030002900比較價(jià)2818.182664.063215.932899.39本案目前市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)2899.39元/㎡。建筑科技因素增加成本約400元/㎡，得出多層定價(jià)3300元/㎡。第一百零四頁(yè)，共113頁(yè)。評(píng)估項(xiàng)權(quán)數(shù)北國(guó)之春玫瑰園錦繡苑本案評(píng)估分加權(quán)分評(píng)估分加權(quán)分評(píng)估分加權(quán)分評(píng)估分加權(quán)分1大環(huán)境2081609180816051002地段15913581205755753道路交通88649725407564周邊配套89727568646485產(chǎn)品設(shè)計(jì)1088010100770101006小區(qū)景觀86489728649727樓盤(pán)品質(zhì)107709906609908科技因素50000005259開(kāi)發(fā)商品牌563094563063010物業(yè)形象552552563084011營(yíng)銷(xiāo)推廣6742636530954合計(jì)100726796623690均價(jià)320035003500比較價(jià)3041.323033.923876.403317.22高層定價(jià)：3700元/㎡本案目前市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)3317.22元/㎡。建筑科技因素增加成本約400元/㎡，得出多層定價(jià)3700元/㎡。第一百零五頁(yè)，共113頁(yè)?；▓@洋房定價(jià)：3850元/㎡由于花園洋房是濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白產(chǎn)品，無(wú)法找到參照項(xiàng)目，考慮在濰坊市花園洋房產(chǎn)品有一個(gè)認(rèn)知的階段，再根據(jù)其他城市花園洋房和普通多層價(jià)格的差異進(jìn)行推算，我司認(rèn)為至2010年底項(xiàng)目二期銷(xiāo)售之際保持銷(xiāo)售均價(jià)：3850元/平米。第一百零六頁(yè)，共113頁(yè)。主要