某項(xiàng)目二期住宅及商業(yè)街規(guī)劃建議課件

1福安韓陽(yáng)煌都項(xiàng)目二期住宅及商業(yè)街規(guī)劃建議廈門名相2019.4.151福安韓陽(yáng)煌都項(xiàng)目廈門名相目錄第一部分市場(chǎng)簡(jiǎn)析第二部分商業(yè)街鋪建議第三部分住宅戶型建議

目錄第一部分市場(chǎng)簡(jiǎn)析市區(qū)房地產(chǎn)1市場(chǎng)簡(jiǎn)析市區(qū)房地產(chǎn)1市場(chǎng)簡(jiǎn)析4富春香樟苑榮宏外灘中環(huán)1號(hào)瑞景-名仕城水岸明珠本案天馬山莊城東板塊以新陽(yáng)路為軸心，西側(cè)與市中心相接，北至城郊，南至天馬山，城區(qū)建設(shè)比較成熟，配套相對(duì)完善，板塊素質(zhì)較好。但可開發(fā)地塊稀缺，多為本地農(nóng)民自建房，目前在售本項(xiàng)目。城南板塊位于富春溪與南湖片區(qū)，水景資源豐富，市政配套完善，板塊素質(zhì)較高，幾個(gè)項(xiàng)目體量較大品質(zhì)也較高，已經(jīng)形成水景豪宅聚集區(qū)，目前在售有榮宏外灘、水岸明珠、中環(huán)1號(hào)、富春香樟苑這幾個(gè)項(xiàng)目。城北板塊位于新華路片區(qū)，學(xué)院氛圍好，市政配套完善，目前在售有閩東世紀(jì)城這個(gè)項(xiàng)目。市區(qū)近期在售樓盤分布圖天潤(rùn)國(guó)際麗水東方閩東世紀(jì)城金瑞廣場(chǎng)福安在售項(xiàng)目分布圖4富春香樟苑榮宏外灘中環(huán)1號(hào)瑞景-名仕城水岸明珠本案天馬山5部分住宅效果圖榮宏外灘富春香樟苑5部分住宅效果圖榮宏外灘富春香樟苑6市區(qū)城市綜合體分布圖富春溪城市綜合體陽(yáng)泉城市綜合體秦溪洋城市綜合體包括溪北洋組團(tuán)打造成會(huì)展、酒店、商住區(qū)富春香樟苑、天潤(rùn)國(guó)際、寶龍城市廣場(chǎng)韓陽(yáng)煌都、金瑞商業(yè)廣場(chǎng)隨著房地產(chǎn)開發(fā)加快，新區(qū)逐漸形成三大城市綜合體；6市區(qū)城市綜合體分布圖富春溪城市綜合體陽(yáng)泉城市綜合體秦溪洋城7樓盤名稱占地總體量住宅商業(yè)規(guī)劃金瑞商業(yè)廣場(chǎng)1.24萬(wàn)㎡16.84萬(wàn)㎡（計(jì)容12.37萬(wàn)㎡）6.3萬(wàn)㎡6萬(wàn)㎡6萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)和3座高層住宅，大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐?？偨ㄖ娣e168383平方米，計(jì)容建筑面積123732平方米（其中：住宅建筑面積37440平方米、公寓建筑面積25173平方米、地上商業(yè)建筑面積39391平方米、地下商業(yè)建筑面積19228平方米、社區(qū)配套用房建筑面積2500平方米），不計(jì)容建筑面積44651平方寶龍城市廣場(chǎng)5.23萬(wàn)㎡24.30萬(wàn)㎡——

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集大型超市、時(shí)尚百貨、影院、KTV、餐飲于一體的商業(yè)廣場(chǎng)富春香樟苑3.98萬(wàn)㎡14.36萬(wàn)㎡13.36萬(wàn)㎡1萬(wàn)㎡12層5棟18層3棟31層2棟天潤(rùn)國(guó)際3.96萬(wàn)㎡19.16萬(wàn)㎡11.61㎡8萬(wàn)㎡打造為集五星級(jí)酒店、高端寫字樓等物業(yè)類型為一體的商務(wù)居住綜合韓陽(yáng)煌都12萬(wàn)㎡31萬(wàn)㎡29萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡打造福安最大城市綜合體合計(jì)26萬(wàn)㎡96萬(wàn)㎡79萬(wàn)㎡17萬(wàn)㎡市區(qū)部分樓盤情況一覽表7樓盤名稱占地總體量住宅商業(yè)規(guī)劃金瑞商業(yè)廣場(chǎng)1.24萬(wàn)㎡168市區(qū)商圈分布圖秦溪洋商圈城北城陽(yáng)商圈老城區(qū)商圈坂中商圈陽(yáng)頭商圈隨著新城區(qū)建設(shè)腳步加快，老城區(qū)商圈逐步延伸，逐漸形成了五大商圈的商業(yè)雛形；8市區(qū)商圈分布圖秦溪洋商圈城北城陽(yáng)商圈老城區(qū)坂中商圈陽(yáng)頭商圈9市區(qū)主要商圈情況一覽表類別陽(yáng)頭商圈老城區(qū)商圈坂中商圈城北城陽(yáng)商圈秦溪洋商圈區(qū)域鶴祥路、中興街、解放路、富春大道新華路、冠后路秦溪路業(yè)態(tài)分布酒吧、KTV娛樂(lè)、酒樓、茶葉、酒業(yè)、餐飲時(shí)尚購(gòu)物、精品服飾、餐飲、德龍超市酒店、旅社、福聯(lián)商場(chǎng)建材、家居、五金、永輝超市興福興超市、酒店（旅社）、汽車專賣店、機(jī)電租金鶴祥路：50-80元/㎡；中興街西段：80--120元/㎡；東段：70-80元/㎡30-60元/㎡新華路：40-70元/㎡；秦溪路：40-60元/㎡售價(jià)鶴祥路：3-5萬(wàn)/㎡中興街西段：4-8萬(wàn)/㎡；東段：3-5萬(wàn)/㎡——冠后路1.5-2.5萬(wàn)/㎡凱興小區(qū)：0.8-2萬(wàn)/㎡實(shí)景9市區(qū)主要商圈情況一覽表類別陽(yáng)頭商圈老城區(qū)商圈坂中商圈城北城商業(yè)部分2商業(yè)街鋪建議商業(yè)部分2商業(yè)街鋪建議11商業(yè)價(jià)值最大化滿足本項(xiàng)目社區(qū)，為其提供日常生活配套的服務(wù)；打造韓陽(yáng)煌都城市綜合體服務(wù)于“秦溪洋商圈”商業(yè)、娛樂(lè)餐飲、金融、商貿(mào)客戶；首家進(jìn)入東部的秦溪洋商圈城市綜合體；業(yè)態(tài)種類組合能夠充分滿足該片區(qū)的商業(yè)需求，做到便捷、實(shí)用、易于投資、有前瞻性。商業(yè)部分的定位方向其核心問(wèn)題：商業(yè)的輻射半徑，所服務(wù)的目標(biāo)客戶群是誰(shuí)？片區(qū)的發(fā)展方向及客戶群的需求構(gòu)成項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃！11商業(yè)價(jià)值最大化商業(yè)部分的定位方向其核心問(wèn)題：商業(yè)的輻射半12商業(yè)規(guī)劃思路建議——打造休閑公園商業(yè)首家“公園環(huán)抱”式購(gòu)物商業(yè)街時(shí)尚女裝、休閑運(yùn)動(dòng)城、品牌手機(jī)專賣店高檔商務(wù)禮品店、特色餐飲一條街社區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目主要有美容美發(fā)、銀行、中介、藥店、診所、攝影沖印店、書店、水果屋、西餅屋等針對(duì)商務(wù)人士飲食、休閑、健身為主的生活潮流空間：養(yǎng)身、健身會(huì)所、肯德基、咖啡吧、西餐廳、牛排館高檔汽車俱樂(lè)部、美容SPA、健身及休閑書吧等休閑一體化辦公生活。投資型特色商務(wù)酒店；高檔大酒樓，宴請(qǐng)會(huì)所；商場(chǎng)商業(yè)街鋪區(qū)域的日漸完善及擴(kuò)充住宅項(xiàng)目的逐漸入住區(qū)域居住氛圍的提升高尚住宅項(xiàng)目完善商業(yè)配套滿足區(qū)域商業(yè)需求獨(dú)特休閑的購(gòu)物街主要考慮到福安現(xiàn)在商圈狀況、本項(xiàng)目周邊臨金瑞廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐等大商業(yè)）、以及本項(xiàng)目所在區(qū)位的自然獨(dú)特的公園景觀，特建議本案的商業(yè)要具有與比鄰商圈互補(bǔ)又能在全市有特色的業(yè)態(tài)街區(qū)；12商業(yè)規(guī)劃思路建議——打造休閑公園商業(yè)首家“公園環(huán)抱”式購(gòu)13高檔汽車俱樂(lè)部、酒樓、銀行、酒店公寓大堂、購(gòu)物廣場(chǎng)（永輝）休閑健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、網(wǎng)吧咖啡館、私房菜、酒吧、精品、服飾、美容美發(fā)、攝影館、首家“公園環(huán)抱”式購(gòu)物商業(yè)街小區(qū)商業(yè)部分整體業(yè)態(tài)分布圖13高檔汽車俱樂(lè)部、酒樓、銀行、酒店公寓大堂、購(gòu)物廣場(chǎng)（永輝14小區(qū)商場(chǎng)裙樓建議：放棄原來(lái)的隔間商業(yè)模式，在面積不變，格局打通做成通透式商場(chǎng)使用商業(yè)街建議：由原來(lái)的五層商鋪改成兩層商鋪+街墅（兩層半）小區(qū)商業(yè)部分布局設(shè)計(jì)建議14小區(qū)商場(chǎng)裙樓建議：放棄原來(lái)的隔間商業(yè)模式，在面積不變，格151#樓布局及建議1#樓業(yè)態(tài)建議：一樓：高檔汽車俱樂(lè)部、酒樓、銀行、酒店公寓大堂、購(gòu)物中心二、三樓：肯德基、咖啡吧、西餐廳、休閑健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、休閑一體化辦公生活。打通成片使用，便于招商及提升商業(yè)檔次在每層的商業(yè)布局中，除主力店和相對(duì)集中功能區(qū)域外，通常采用混業(yè)經(jīng)營(yíng)原則，使消費(fèi)者體驗(yàn)到“逛街”和隨機(jī)購(gòu)物的樂(lè)趣。在動(dòng)線安排方面，弧型動(dòng)線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強(qiáng)，每個(gè)店的可視率更高大堂入口酒店配套、精品、咖啡購(gòu)物中心、酒樓、KTV151#樓布局及建議1#樓業(yè)態(tài)建議：打通成片使用，便于招商及16酒店式公寓大堂效果圖購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)部示意圖大型購(gòu)物超市效果圖汽車高檔服務(wù)會(huì)所效果圖1#樓商場(chǎng)業(yè)態(tài)效果圖16酒店式公寓大堂效果圖購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)部示意圖大型購(gòu)物超市效果圖17一二層平面圖業(yè)態(tài)建議：7.8米挑高，一層4.8米、二樓3米時(shí)尚女裝、休閑運(yùn)動(dòng)城、品牌手機(jī)專賣店高檔商務(wù)禮品店、特色餐飲一條街；社區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目主要有美容美發(fā)、銀行、中介、藥店、診所、攝影沖印店、書店、水果屋、西餅屋等商業(yè)街布局及建議外立面：通透式玻璃幕墻+干掛石材結(jié)構(gòu)17一二層平面圖業(yè)態(tài)建議：7.8米挑高，一層4.8米、二樓318打造具有生活感染力的休閑購(gòu)物公園…18打造具有生活感染力的休閑購(gòu)物公園…19打造具有生活感染力的休閑購(gòu)物公園…19打造具有生活感染力的休閑購(gòu)物公園…20商業(yè)街建筑形態(tài)建議：街墅類型參考廈門蓮花尚院街墅底商兩層商業(yè)+三層別墅

風(fēng)格選取與高層協(xié)調(diào)20商業(yè)街建筑形態(tài)建議：街墅類型參考廈門蓮花尚院街墅底商兩層21車庫(kù)店面電梯街墅沿街規(guī)劃路別墅入口1F2F3F4F5F1.5M14M1.5M4.8M3M室外梯商業(yè)街剖面結(jié)構(gòu)示意圖21車庫(kù)店面電梯街墅沿街規(guī)劃路別墅入口1F2F3F4F5F122商業(yè)街別墅鳥瞰圖12米占3間店面A單元A單元車庫(kù)8米14米B單元B單元車庫(kù)入戶門11米雙拼別墅電梯井外走廊（1.5米寬）200-260㎡1-3層聯(lián)排別墅，使用面積300㎡（不含花園）賣點(diǎn)：商墅，大空間利用，獨(dú)享私家花園，自帶入戶電梯，贈(zèng)送車庫(kù)，迎合部分住宅客戶需求我們?nèi)?-5層部分，做成別墅群22商業(yè)街別墅鳥瞰圖12米占3間店面A單元A單元8米14米B23商業(yè)街面積配比及效益測(cè)算方案對(duì)比經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算測(cè)算依據(jù)效果分析五層商業(yè)街鋪總體街鋪面積*街鋪均價(jià)=15260*10000=1.5億元五層街鋪均價(jià)按10000元/㎡計(jì)由于本區(qū)域位于新區(qū)開發(fā)，加上2層以上商鋪本身就是比較難以去化且價(jià)格上不去，這樣會(huì)延長(zhǎng)去化時(shí)間，開發(fā)周期拉長(zhǎng)；兩層街鋪+街墅商業(yè)面積5200*1.8萬(wàn)=0.936億元?jiǎng)e墅7200*1萬(wàn)單價(jià)=0.72億合計(jì)：1.65億元兩層街鋪均價(jià)按18000元/㎡計(jì)別墅均價(jià)按10000元/㎡計(jì)本案位于公園周邊居住環(huán)境好，以及區(qū)域沒(méi)有高檔住宅，本案定位街墅可以很大程度提升本案價(jià)值，商鋪兩層也便于去化，縮短開發(fā)周期，盡快回收資金商業(yè)街+街墅戶型：總建9200㎡32套200-250㎡空中街墅，計(jì)7200㎡；兩層街墅暫定為52間計(jì)5200㎡（1樓進(jìn)深14米*面寬4米；2樓進(jìn)深14米*面寬4米）23商業(yè)街面積配比及效益測(cè)算方案對(duì)比經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算測(cè)算依據(jù)效果住宅部分3住宅戶型建議住宅部分3住宅戶型建議25二期住宅戶型建議一：戶型產(chǎn)品配置1#3#5#7#9#中庭景觀和沿湖景觀都是本案的主要賣點(diǎn)，從景觀和陽(yáng)光照射上都是最佳位置，建議規(guī)劃為本案的豪宅部分，中間部分做本案85—125㎡的主力戶型，其中1#樓三角后半部分做單身公寓，其余的做辦公、酒店公寓。西邊角戶型為130-150㎡可看到沿湖景觀的位置，增加豪宅的附加值東邊角戶型為130-150㎡可看到小區(qū)中庭，安靜，景觀視野度佳建議做豪宅中間部分建議做85-125㎡的主力戶型寫字樓SOHO酒店公寓住宅挑高25二期住宅戶型建議一：戶型產(chǎn)品配置1#3#5#7#9#中庭26二期住宅戶型建議二：戶型格局設(shè)計(jì)一期客戶對(duì)戶型反映情況及對(duì)戶型分析：本項(xiàng)目一期的戶型存在有以下缺點(diǎn)：1、暗衛(wèi)，洗手間不采光、不通風(fēng)；2、戶型不方正，布局不合理。（1）房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說(shuō)來(lái)，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。

（2）房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；房間寬度不應(yīng)小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積應(yīng)在10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房?jī)魧挾葢?yīng)在1.5米左右，宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)”特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。

（3）一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。（4）伴隨市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越不明朗，本案在戶型設(shè)計(jì)上建議增加贈(zèng)送面積，可贈(zèng)送入戶花園，提高附加值。（5）1#樓的布局為寫字樓SOHO、酒店公寓（單身公寓）、住宅(挑高戶型）三種26二期住宅戶型建議二：戶型格局設(shè)計(jì)一期客戶對(duì)戶型反映情況及27附：戶型建議平面圖27附：戶型建議平面圖28附：戶型建議平面圖28附：戶型建議平面圖參考戶型一:29評(píng)價(jià)：時(shí)尚靈動(dòng)自由組合，純南向陽(yáng)光臥室，景觀落地陽(yáng)臺(tái)采光良好，格局合理，靈動(dòng)空間，交通面積小，臥室正面朝陽(yáng)，生活充滿燦爛陽(yáng)光臥室分布合理，充分保證主人生活的私密性空間布局緊湊，分寸必用，利用率高靈動(dòng)空間設(shè)計(jì)，廣闊觀景視野參考戶型一:29評(píng)價(jià)：30參考戶型二:評(píng)價(jià)：二房生活，陽(yáng)臺(tái)