2003年惠州市惠陽區(qū)市場基礎(chǔ)調(diào)研

惠州市惠陽區(qū)市場基礎(chǔ)調(diào)研一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析；1、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2、惠州市房地產(chǎn)市場發(fā)展基本特點(diǎn)；3、盤點(diǎn)2003年惠州樓市；二、惠陽區(qū)房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析；1、惠陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2、惠陽房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；3、惠陽房地產(chǎn)特征分析；目錄：一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析：1、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：惠州市地處經(jīng)濟(jì)繁榮的珠江三角洲邊緣，毗鄰香港和深圳特區(qū)，素有“粵東門戶”之稱，交通環(huán)境十分優(yōu)越。已構(gòu)成公路、鐵路、航運(yùn)、空運(yùn)、港口五種運(yùn)輸方式并存的運(yùn)輸網(wǎng)。擁有年吞吐量近千萬噸的國家一級口岸惠州港；京九鐵路與廣梅汕鐵路縱貫惠州，在建的惠澳（惠州港）鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌；多條高速公路從惠州過境。水陸交通便利，商賈云集。近年來，惠州抓住了世界經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)和我國加入WTO的有利時(shí)機(jī)，通過努力擴(kuò)大內(nèi)需，開拓外需，并且積極推進(jìn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使到惠州的經(jīng)濟(jì)得到快速的發(fā)展。一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析：惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基本態(tài)勢：（1）工業(yè)生產(chǎn)增長較快，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步改善。2001年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1048億元，而2002年前三季度工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成878.09億元，比2001年同期增長了12.6%增幅居全省第一位。其中市直“五大”集團(tuán)工業(yè)保持快速增長的勢頭，發(fā)揮龍頭作用，TCL、德賽、麥科特、華陽、百路寶五大集團(tuán)完成了315億元，增長38.4%。（2）固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利為了改善投資軟硬環(huán)境和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)，從2002年以來，全市各地集中資金向一批基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目傾斜，促成上馬并加快建設(shè)步伐。2002年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)完成55.36億元，比2001年同期增長34.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.2億元，此2001年同期增長55.6%。一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析：惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基本態(tài)勢：（3）市場繁榮，物價(jià)穩(wěn)定從2002年以來，惠州市抓住國家連續(xù)實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策的機(jī)遇，積極培育內(nèi)外需求，加大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，市場繁榮、物價(jià)穩(wěn)定。2002年前三季度惠州市全市消費(fèi)品零售總額完成107.82億元，比2001年同期增長10.1%。近幾年惠州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較表（注：資料來源于2002年惠州統(tǒng)計(jì)年鑒、惠州統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）年份1998199920002001金額110.06（億元）120.95（億元）132.91（億元）145.25（億元）一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析：惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基本態(tài)勢：（4）居民收入繼續(xù)增加、生活水平穩(wěn)定提高據(jù)市區(qū)居民家庭抽樣調(diào)查，2002年前3季度，人均支配收入總額為8158.92元，人均消費(fèi)性支出6692.76元，剔除物價(jià)上漲因素，實(shí)增比2001年同期增長7.1%和2.7%，從惠州市消費(fèi)品零售總額的增加，人均工資的增加，說明惠州人的生活水平不斷提高，未來的消費(fèi)能力也將不斷增長，將會(huì)給惠州的銷售業(yè)帶來一個(gè)新的增長。近年惠州市職工年平均工資比較表（單位：元）（注：資料來源于2002年惠州統(tǒng)計(jì)年鑒、惠州統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）年份1995199619971998199920002001年平均工資67166889696678358883960710482同比增長率%3%1%12%13%8%9%-----一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析：2、惠州市房地產(chǎn)市場發(fā)展基本特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、改善人民生活的重要途徑之一。近年來，在國家積極擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀政策引導(dǎo)下，國家鼓勵(lì)住房消費(fèi)，支持、促進(jìn)以住宅業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展，以商品住宅建設(shè)和消費(fèi)為主要發(fā)展方向的房地產(chǎn)業(yè)已成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。（見圖一、圖二）1998-2002年惠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢圖：（圖一）

單位：萬平方米、億元、%項(xiàng)目1998年1999年2000年2001年2002年新開工面積36.347.8158.1249.9192.38新開工面積增長率/31.7%21.56%-14.13%85.09%施工面積105121.29175.04201.30210.97施工面積增長率/15.51%44.32%15%4.8%竣工面積45.638.1472.5673.7087.27竣工面積增長率/16.36%90.25%1.57%18.41%土地開發(fā)面積21.125.8768.4292.7643.04土地開發(fā)面積增長率/22.61%164.5%35.57%-53.6%其中：實(shí)際銷售面積21.224.1250.3554.3556.36實(shí)際銷售面積增長率/13.77%108.7%7.94%3.69%銷售總面積（含預(yù)售）29.531.3458.0091.2072.35空置面積43.375.6056.0347.5347.48空置面積增長率/74.4%-25.9%-15.2%-0.1%其中：一年以上空置面積37.569.9850.4235.8319.21房地產(chǎn)總投資額5.126.6710.3010.6015.88房地產(chǎn)總投資額增長率/30.3%35.2%2.9%49.8%其中:商品房投資額3.84.697.197.8313.88商品房銷售額3.93.748.6911.4813.24商品房銷售額增長率/-4.1%132.4%32.1%15.3%其中:住宅銷售額3.43.347.418.5110.551998-2002年惠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢圖：（續(xù)圖1）1998-2002年惠州市房地產(chǎn)開發(fā)面積趨勢圖：（圖二）

單位：萬平方米

根據(jù)對對以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場具具有如如下特特征：：（1）房地地產(chǎn)投投資開開發(fā)增增長迅迅猛，，房地地產(chǎn)市市場持持續(xù)升升溫：：在2001年我市市房地地產(chǎn)市市場持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，2002年我市市房地地產(chǎn)市場場繼續(xù)續(xù)顯現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)勁增增長態(tài)態(tài)勢：：截止止2002年12月31日，全全市共完成成房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資15.88億元，，比上上年大大幅上上升49.81%，其中商品品房投投資額額13.88億元，，增幅幅達(dá)77.27%；施工工面積積為210.97萬平方方米，，同比比增長長4.8%；新開開工面面積為為92.38萬平方方米，，比去去年大幅幅增長長85.09%；竣工工面積積87.27萬平方方米，，增幅幅也達(dá)達(dá)18.41%。2002年，惠惠州新新開工工的樓樓盤有有新時(shí)時(shí)代花花園、、金旺旺花園園、、金裕裕碧水水灣、西西湖麗麗苑等等；隆隆生地地產(chǎn)、、金寶寶集團(tuán)團(tuán)等大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商也也推出出東湖花花園四四區(qū)三三期、、金世世界花花園、、湯臣臣山水水世家家、麗麗日廣廣場等等樓盤，其其他單單體高高層和和中小小樓盤盤也紛紛紛向向市場場推出出。（（見圖圖三））一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：1999-2002年惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資趨勢勢圖（圖三三）單單位：：億元元一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：根據(jù)對對以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場具具有如如下特特征：：（2）住宅宅建設(shè)設(shè)投資資成為為房地地產(chǎn)開開發(fā)主主體，，個(gè)人人購房房比例例不斷斷提高高。2002年，全全市住住宅投投資額額達(dá)9.95億元，，比上上年增增長28.22%，投資資額占房房地產(chǎn)產(chǎn)總投投資的的62.42%；住宅宅施工工面積積165.03萬平方方米，，占總施工工面積積的78.22%；住宅宅竣工工面積積67.90萬平方方米，，占總總竣工工的77.80%；住宅宅銷售售面積積67.99萬平方方米，，占總總銷售售面積積的93.97%；住宅銷銷售額額為10.55億元，，占總總銷售售額的的79.68%。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2002年惠州州市總總?cè)丝诳谝堰_(dá)達(dá)283萬人，，市區(qū)區(qū)內(nèi)本本地戶戶籍人人口約40萬人，，外來來人口口據(jù)估估計(jì)也也有40多萬人人。隨隨著外外來人人口的的涌入入和本地居居民二二次置置業(yè)、、投資資置業(yè)業(yè)的增增加，，惠州州市人人均居居住面面積也也由2001年的14.4平方米米進(jìn)一一步逼逼近15平方米米，逐逐步向向小康康水平平的目目標(biāo)邁邁入，房房產(chǎn)開開發(fā)商商在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和和開發(fā)發(fā)過程程中更更加注注重人人性化化，如如東湖湖花園、、江畔畔花園園、金金迪花花園、、藍(lán)波波灣等等綠色色小區(qū)區(qū)都給給人留留下深深刻的的印象。。（見見圖四四）一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：1999-2002年惠州州市住住宅開開發(fā)投投資趨趨勢圖圖：（圖四四）單單位：：萬平平方米米根據(jù)對對以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場具具有如如下特特征：：（3）市場場產(chǎn)品品供大大于求求：目前惠惠州市市房地地產(chǎn)市市場正正處在在高速速發(fā)展展階段段，有有大量量的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目正動(dòng)工工。與與市場場需求求量增增長相相一致致的是是市場場供給給十分分旺盛盛。據(jù)據(jù)2003年3月的最最新統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯顯示，，惠州州的在在售樓樓盤已已達(dá)至至74個(gè)，預(yù)預(yù)計(jì)在在年底將將達(dá)80個(gè)以上上，市市場供供應(yīng)商商品房房數(shù)量量將達(dá)達(dá)兩萬萬多套套。供供需比比約為2：1，市場場供大大于求求，購購房消消費(fèi)者者的選選擇面面增多多，必必然促促使市市場競爭的的進(jìn)一一步加加劇。。一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：根據(jù)對對以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場具具有如如下特特征：：（4）商品品房銷銷售增增幅減減緩，，房地地產(chǎn)銷銷售價(jià)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有有升。。2002年，全全市商商品房房實(shí)際際銷售售額13.24億元，，比上上年增增長15.33%，實(shí)際銷銷售面面積為為56.36萬平方米米，比去去年增長長3.7%。（如銷銷售總面面積則為72.35萬平方米米，比01年回落20.67%，減少的的原因主主要是2002年預(yù)售面面積的減減少）。。但實(shí)際際銷售面面積與竣竣工面積積增幅不不同步，竣工工面積大大于銷售售面積14.92萬平方米米，供求求比為1：0.83。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)看，整整個(gè)惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供應(yīng)在2001-2002年間激增增，競爭日趨激激烈，買買方市場場已逐步步形成。。2002年，全市市商品房房實(shí)際銷銷售平均均價(jià)格為為2349元/平方米，，比上年年上升11.17%，與同年年人均GDP和城鎮(zhèn)家家庭人均均可支配配收入相相比，三者指標(biāo)標(biāo)都呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步上上升的趨趨勢。但但由于目目前房地地產(chǎn)市場場供給過過熱使發(fā)展商商面臨降降價(jià)壓力力。（見見圖五））一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：惠州市房房地產(chǎn)銷銷售情況況變化趨趨勢圖（圖五））單位位：平方方米、億億元根據(jù)對以以上數(shù)據(jù)據(jù)的分析析，近期期惠州市市房地產(chǎn)產(chǎn)的市場場具有如如下特征征：（5）房地產(chǎn)產(chǎn)空置面面積穩(wěn)中中有降，，市區(qū)爛爛尾樓盤盤盤活成成效明顯顯。自1998年以來，，惠州市市商品房房空置面面積逐年年減少。。2002年全市商商品房空置置面積為為47.48萬平方米米，雖絕絕對值較較高，但但比1999年則大幅下降28.12萬平方米米，減幅幅達(dá)37.2%，2002年空置率率（空置置率=全年的空置置面積/以往三年年的竣工工面積之之和）為為25.75%，比2001年的30.41%下降了近近5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，略高高于全國國25%的空置率率警戒線線的水平。市區(qū)區(qū)空置面面積為25.4萬平方米米，空置置率降到到20%，并且本本地幾大房產(chǎn)商商開發(fā)的的樓盤空空置率均均低于10%。在政策策的引導(dǎo)導(dǎo)調(diào)整、、銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)盤活等等因素作作用下，，惠州市市一年以以上的空空置面積積已大幅幅減少，現(xiàn)多多位于轄轄屬縣市市區(qū)，主主要集中中在惠陽陽市和大大亞灣地地區(qū)。（見圖六六)一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：1999-2002年惠州市市房地產(chǎn)產(chǎn)空置變變化趨勢勢圖（圖六））單位位：平方方米一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：3、盤點(diǎn)2003年惠州樓樓市從1998年起，隨隨著全國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場不不斷的升升溫，惠惠州房地地產(chǎn)市場場在經(jīng)歷歷長達(dá)五五、六年年的持續(xù)續(xù)低迷后后，1998年底至1999年快速復(fù)復(fù)蘇，2000年在取消消福利分分房、鼓鼓勵(lì)購房房貸款、、銀行貸貸款利率率連續(xù)下下調(diào)等有有利因素素影響下下，惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資取得得突破性性發(fā)展，，至2001年市場繼繼續(xù)保持持產(chǎn)銷兩兩旺，交交易活躍躍的發(fā)展展態(tài)勢。。2002年,惠州市房房地產(chǎn)投投資和商商品房銷銷售持續(xù)續(xù)增長，，雖土地地開發(fā)面面積有所所回落，，但新開開工面積積增長迅迅猛，施施工面積積、竣工工面積、、實(shí)際銷銷售面積積穩(wěn)步增增長。相對2002年，2003年惠州樓樓市投資資、開發(fā)發(fā)出現(xiàn)了了大幅度度的增長長，竣工工面積則則繼續(xù)減減少，樓樓市交易易仍呈興興旺之勢勢，2004年將持續(xù)續(xù)增長。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)已已成為惠惠州市城城市建設(shè)設(shè)及投資資的一大大亮點(diǎn)。。一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：3、盤點(diǎn)2003年惠州樓樓市項(xiàng)目金額/面積增長率房地產(chǎn)開發(fā)總投資12.36億-22%商品房施工面積238.1萬13%商品房竣工面積46.09萬-1.80%商品房銷售面積36.88萬29%全市交易宗數(shù)16283宗32%交易面積210.39萬37%交易金額28.17億28%市區(qū)房屋平均價(jià)格1631.3元-18.80%商品房平均價(jià)格1983.3元-15.59%市區(qū)交易宗數(shù)9391宗57.30%市區(qū)交易面積121.3萬65.70%交易金額20.17億41.20%結(jié)論：（1）區(qū)域市市場不成成熟：基數(shù)小、、開發(fā)商商盲目、、利好消息息影響大大。（2）市場起起步階段段的特點(diǎn)點(diǎn)：3年循環(huán)周周期性明明顯（3）顯現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)整：小量高檔檔——大量中檔檔（4）市場信信心明顯顯回升，，供需兩旺。。一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：03年惠州樓樓市興旺旺的幾大大原因：：（1）中海殼牌牌南海石化化項(xiàng)目的的帶動(dòng)下下，惠州州固定資資產(chǎn)投資資呈現(xiàn)出出成倍增增長的態(tài)態(tài)勢，成成為全市市經(jīng)濟(jì)增增長的新新亮點(diǎn)，，對拉動(dòng)動(dòng)惠州經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速增長起起到積極極作用。。2003年上半年年,全市完成成固定資資產(chǎn)投資資84.11億元，比比上年同同期增加加54.07億元，增增長1.8倍,增幅比上上年同期期的18.6%高出161.8個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，增幅幅居全省省同期各各市首位位，投資資額和增增幅均創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高，由由此而帶帶來的惠惠州經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量加加大、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)變化等等等，給給予了惠惠州房地地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的發(fā)發(fā)展后盾盾。一、惠州州市房地地產(chǎn)整體體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：03年惠州樓樓市興旺旺的幾大大原因：：（2）惠州市行行政區(qū)劃劃調(diào)整。2003年6月，經(jīng)過過調(diào)整后后，惠城城區(qū)由原原來管轄轄的10個(gè)鎮(zhèn)（辦辦）增至至22個(gè)鎮(zhèn)（辦辦、場））?；莩浅菂^(qū)面積積從原來來的419平方公里里增至1471平方公里里，區(qū)域域面積擴(kuò)擴(kuò)大2.5倍；新新城區(qū)區(qū)戶籍籍人口口由40.03萬人增增加到到67.07萬人，，增加加67.5%；再加加上經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量的的增加加，財(cái)財(cái)政收收入的的增長長，一一個(gè)新新城區(qū)區(qū)、大大城區(qū)區(qū)的雛雛形已已顯現(xiàn)現(xiàn)出來來，城城市化化進(jìn)程程進(jìn)一一步加加快，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為為第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)將迎迎來更更大的的發(fā)展展空間間。一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：03年惠州州樓市市興旺旺的幾幾大原原因：：（3）惠州州基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)加加快，投資資環(huán)境境進(jìn)一一步優(yōu)優(yōu)化。?；葜葜菀呀?jīng)經(jīng)囊括括四塊塊金牌牌，2003年又被被評為為“廣廣東省省文明明城市市”稱稱號，，加上上市政政府對對兩江江四岸岸的整整治以以及惠惠州大大道和和舊城城的改改造，，市民民樂園園及體體育館館的建建成等等等，，惠州州整體體環(huán)境境大為為改觀觀。目目前，，廣（（廣州州）惠惠（惠惠州））高速速、惠惠（惠惠州））河（（河源源）高高速、、惠（（惠州州）大大（大大亞灣灣）鐵鐵路已已全面面貫通通，惠惠州大大道四四期工工程即即將完完工，，惠州州過境境公路路已完完成總總量的的50%，惠（（惠州州）淡淡（淡淡水））大道道改造造進(jìn)展展迅速速等等等，又又將加加速惠惠州經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的騰飛飛、城城市建建設(shè)規(guī)規(guī)模的的擴(kuò)大大?；莼莩菂^(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場已呈呈現(xiàn)出出向四四周延延伸之之勢。。一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：03年惠州州樓市市興旺旺的幾幾大原原因：：（4）惠州州市金金融運(yùn)運(yùn)行良良好。。據(jù)了了解，，2003年1至9月惠州州市全全市金金融機(jī)機(jī)構(gòu)居居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存存款余余額比比年初初增長長了16.5%；貸款款投放放力度度在基基建貸貸款和和消費(fèi)費(fèi)貸款款的主主導(dǎo)下下進(jìn)一一步加加大，，貸款款余額額比年年初增增長了了16.9%；外匯匯結(jié)售售保持持大額額順差差；現(xiàn)現(xiàn)金回回籠同同比增增加；；資金金流動(dòng)動(dòng)性、、安全全性、、盈利利性明明顯提提高，，全市市金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)近年年來首首次出出現(xiàn)整整體性性盈利利。一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：03年惠州州樓市市興旺旺的幾幾大原原因：：（5）惠州州經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)了強(qiáng)勁的的發(fā)展展勢頭頭。近幾幾年來來，我我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)連連續(xù)以以2位數(shù)速速度增增長，，2003年1-9月份，，我市市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值407.01億元，，比去去年同同期增增長12.9%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量量和居居民生生活水水平穩(wěn)穩(wěn)步提提高，，居民民收入入不斷斷增加加，支支付能能力顯顯著增增強(qiáng)；；據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，1-9月份我我市城城市居居民人人均可可支配配收入入為10241.22元，比比去年年同期期增長長25.4%；用于于住房房、教教育、、旅游游、汽汽車等等支出出顯著著提高高。由由此，，潛在在的購購房消消費(fèi)群群不斷斷增多多，為為樓市市的發(fā)發(fā)展提提供了了保障障。二、惠惠陽區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)整整體市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：1、惠陽陽區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r：：惠陽區(qū)區(qū)地處處珠江江三角角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)和亞亞太經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長帶帶中心心，南南臨大大亞灣，毗毗鄰香香港，，西依依深圳圳、東東莞市市，中中部與與惠州州相接接；區(qū)區(qū)中心心距省會(huì)廣廣州１１９００公里里，離離深圳圳５８８公里里，水水路到到香港港４７７海里里。全區(qū)總總面積積２１１７８８平方方公里里，轄轄１００個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)：淡淡水鎮(zhèn)鎮(zhèn)、秋秋長鎮(zhèn)鎮(zhèn)、新圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)鎮(zhèn)、永永湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)、霞霞涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)、澳澳頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)、沙沙田鎮(zhèn)鎮(zhèn)、良良井鎮(zhèn)鎮(zhèn)、平潭鎮(zhèn)，人人口50.77萬，其中城城鎮(zhèn)人口１１４.６６萬。市市民以客家家方言為主,普通話也廣廣泛使用。。全市有僑僑胞和港澳澳臺同胞３３０多萬人，是廣廣東著名僑僑鄉(xiāng)之一。。惠陽區(qū)行政區(qū)劃、總戶數(shù)和總?cè)丝诘乩砻娣e鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府村委會(huì)社區(qū)居委會(huì)平均人口暫住人口惠陽區(qū)合計(jì)1910平方/公里1825240

566048227488227488二、惠陽區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r：（2002年末統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)）行政區(qū)域土地面積建成區(qū)面積城鎮(zhèn)從業(yè)人員國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)集體企業(yè)外商投資城鎮(zhèn)私營城鎮(zhèn)個(gè)體1910平方公里22.5平方/公里330562823321394836911718全社會(huì)固定投資國有其他投資額房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積銷售額214206萬元75642萬元8600萬元186.3萬/平方米4450萬元二、惠陽區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r：（2002年末統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)）二、惠陽區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r：（2002年末統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)）惠陽區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)量量（2003——2004年）在售項(xiàng)目在建項(xiàng)目籌建中項(xiàng)目9125二、惠陽區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：2、惠陽區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀：項(xiàng)目供應(yīng)量量比例二、惠陽區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：2、惠陽區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀：鏈接：1、天時(shí)地利利人和珠珠三角房地地產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)向好；2、外地大鱷鱷再入淡水水鎮(zhèn)惠陽陽房地產(chǎn)再再度“火””起來；3、惠陽28項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目目動(dòng)工；4、惠陽房地地產(chǎn)業(yè)再度度紅火有有關(guān)部門呼呼吁要理性性投資；鏈接1：天時(shí)地利人人和珠三三角房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)向向好惠州：殼牌牌帶地產(chǎn)趨趨旺據(jù)惠州市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局提供供的數(shù)據(jù)表表明，惠州州1~9月房地產(chǎn)開開發(fā)投資保保持較高增增長，完成成9.42億元，增長長30.7％；房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷售售也相應(yīng)活活躍，商品品房銷售面面積29.89萬平方米，，增長61.8％。1~9月全市建筑筑業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率為18％，拉動(dòng)全全市GDP增長1.9個(gè)百分點(diǎn)。。惠州房地產(chǎn)產(chǎn)局有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人分析析說，惠州州房地產(chǎn)的的大好形勢勢與中海殼殼牌項(xiàng)目的的帶動(dòng)是分分不開的。。據(jù)悉，至今年9月，中海殼殼牌項(xiàng)目已已完成投資資65.2億元，占全全市基本建建設(shè)投資65.8％?；蓐柗康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的景況況是惠州經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展見見旺的真實(shí)實(shí)寫照。多多年來，惠惠陽房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直處處在90年代初那場場房地產(chǎn)開開發(fā)熱的陰陰影中。2003年稱得上是是惠陽區(qū)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折折的一年。6月上旬，惠惠陽城區(qū)曾曾經(jīng)最棘手手的爛尾樓樓——29層的富景大大廈，其200多套住房經(jīng)經(jīng)過改造后后全部出售售完，1至4樓的商鋪也也完全租出出。富景大大廈終于見見證到惠陽陽房地產(chǎn)業(yè)業(yè)重現(xiàn)生機(jī)機(jī)的時(shí)候。。數(shù)據(jù)表明明，去年惠惠陽共賣出出1500套商品房，，絕大部分分都是1992、1993兩年遺留的的房產(chǎn)，新新建樓盤比比較少。由于遺留樓樓盤基本消消化完畢，，市民對新新型樓盤的的需求開始始趨勢旺。。2003年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在新舊舊交替中，，又露出了了誘人的笑笑容。日前前，記者在在2003年惠陽區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目一覽覽表中見到到，已批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售、建建設(shè)中和籌籌建中的各各種花園、、大廈、商商住樓等將將近20個(gè)。據(jù)悉，，僅今年開開張的樓盤盤便有6個(gè)。在90年代初在這這里曾經(jīng)折折翅的深圳圳房地產(chǎn)商商們重返惠惠陽的時(shí)候候到了，中中建蛇口發(fā)發(fā)展有限公公司率先拉拉開了進(jìn)軍軍惠陽的序序幕。據(jù)悉悉，該公司司擬投20多億元，開開發(fā)建設(shè)200萬平米泗水水湖濱公園園新區(qū)，其其中100萬平米是通通過土地置置換而來。。深圳振業(yè)業(yè)集團(tuán)在多多次考察后后，在蓮塘塘面圈了5000畝地，欲建建大型高尚尚社區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)正在進(jìn)行行建設(shè)項(xiàng)目目可行性研研究。鏈接接2：外地地大大鱷鱷再再入入淡淡水水鎮(zhèn)鎮(zhèn)惠惠陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)再再度度““火火””起起來來焦點(diǎn)點(diǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)2003年10月29日09:58人民民網(wǎng)網(wǎng)本報(bào)報(bào)廣廣東東惠惠陽陽10月28日電電記記者者潘潘小小平平、、通通訊訊員員盧盧舜舜輝輝報(bào)報(bào)道道：：曾曾經(jīng)經(jīng)是是我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)虛虛熱熱三三大大重重災(zāi)災(zāi)區(qū)區(qū)之之一一的的廣廣東東惠惠州州市市惠惠陽陽區(qū)區(qū)（（原原惠惠陽陽市市）），，經(jīng)過過10年沉沉寂寂之之后后，，如如今今房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)再再度度紅紅火火。日日前前，，浙浙江江省省賜賜富富集集團(tuán)團(tuán)攜攜資資1億多多元元與與惠惠陽陽區(qū)區(qū)政政府府駐駐地地淡淡水水鎮(zhèn)鎮(zhèn)簽簽了了投投資資““新新陽陽城城””項(xiàng)項(xiàng)目目的的協(xié)協(xié)議議，，這這是是繼繼惠惠州州、、深深圳圳、、東東莞莞、、廣廣州州的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)““大大鱷鱷””游游入入淡淡水水鎮(zhèn)鎮(zhèn)之之后后的的又又一一外外省省““大大鱷鱷””前前來來開開發(fā)發(fā)新新領(lǐng)領(lǐng)地地。?；蓐栮柗糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，是是““中中海海殼殼牌牌””南南海海石石化化項(xiàng)項(xiàng)目目等等多多個(gè)個(gè)特特大大型型建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目““錘錘定定””大大亞亞灣灣之之后后開開始始復(fù)復(fù)蘇蘇，，并并迅迅速速““火火””起起來來。。去去年年底底，，一一家家名名叫叫““中中銘銘豪豪園園””的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司搶搶先先““出出閘閘””，，第第一一期期工工程程數(shù)數(shù)百百套套樓樓房房1個(gè)月月時(shí)時(shí)間間就就銷銷售售了了70%，掀掀起起了了惠惠陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)第第二二次次浪浪潮潮。。與與此此同同時(shí)時(shí)，，惠惠陽陽以以前前開開發(fā)發(fā)的的““爛爛尾尾樓樓””等等存存貨貨舊舊樓樓盤盤也也開開始始盤盤活活，，一一個(gè)個(gè)開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)場場開開發(fā)發(fā)錦錦惠惠大大廈廈后后，，半半個(gè)個(gè)月月便便賣賣了了200多套套。。剎剎時(shí)時(shí)間間，，惠惠州州、、深深圳圳、、東東莞莞以以及及廣廣州州的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商先先后后注注資資淡淡水水房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。日日前前，，記記者者在在2003年惠惠陽陽區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目一一覽覽表表中中見見到到，，已已批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售、、建建設(shè)設(shè)中中和和籌籌建建中中的的各各種種花花園園、、大大廈廈、、商商住住樓樓等等項(xiàng)項(xiàng)目目近近20個(gè)，，其其中中包包括括浙浙江江省省民民營營企企業(yè)業(yè)賜賜富富集集團(tuán)團(tuán)的的““新新陽陽城城””項(xiàng)項(xiàng)目目。。據(jù)悉悉，，今今年年在在惠惠陽陽開開工工的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目約約有有10個(gè)，，主主要要經(jīng)經(jīng)營營中中高高檔檔的的住住宅宅，，他他們們都都非非常常注注重重小小區(qū)區(qū)的的環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)，，大大多多數(shù)數(shù)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目還還設(shè)設(shè)有有直直飲飲水水、、智智能能化化管管理理等等。。項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開工工數(shù)數(shù)量量和和小小區(qū)區(qū)的的環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐剡^過去去近近10年來來所所沒沒有有的的。。據(jù)據(jù)分分析析，，惠惠陽陽的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)客客源源主主要要是是由由本本地地居居民民、、““中中海海殼殼牌牌””南南海海石石化化項(xiàng)項(xiàng)目目員員工工和和惠惠陽陽籍籍外外出出人人員員組組成成，，也也有有深深圳圳、、香香港港等等珠珠三三角角的的物物業(yè)業(yè)投投資資商商大大批批量量購購買買。。他他們們之之所所以以看看好好惠惠陽陽的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，主主要要是是惠惠陽陽的的地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，正正在在成成為為大大惠惠州州海海濱濱城城市市的的新新城城區(qū)區(qū)，，投投資資回回報(bào)報(bào)潛潛力力大大。。浙浙江江賜賜富富集集團(tuán)團(tuán)董董事事長長趙趙張張夫夫直直言言，，惠惠陽陽有有““中中海海殼殼牌牌””石石化化項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來來的的歷歷史史機(jī)機(jī)遇遇，，正正是是投投資資興興業(yè)業(yè)的的最最好好時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)。。與10年前前狂狂熱熱的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相比比，，惠惠陽陽目目前前的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資更更具具理理性性。。率率先先在在淡淡水水鎮(zhèn)鎮(zhèn)開開發(fā)發(fā)高高尚尚社社區(qū)區(qū)的的““中中銘銘豪豪園園””負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人說說，，他他們們的的客客源源并并不不全全靠靠““殼殼牌牌””，，““殼殼牌牌””只只是是錦錦上上添添花花。。他他們們在在上上這這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目之之前前，，進(jìn)進(jìn)行行了了長長達(dá)達(dá)半半年年的的市市場場調(diào)調(diào)查查研研究究，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)人人們們的的住住房房觀觀念念已已從從““居居者者有有其其屋屋””逐逐步步向向““居居者者優(yōu)優(yōu)其其屋屋””轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，惠陽陽人人正正在在向向富富裕裕的的小小康康生生活活邁邁進(jìn)進(jìn)，，不不再再滿滿足足過過去去““有有居居””就就行行，，而而需需要要一一種種環(huán)環(huán)境境好好、、安安全全舒舒適適的的高高尚尚社社區(qū)區(qū)式式的的住住宅宅。因因此此，，他他們們的的客客源源目目標(biāo)標(biāo)是是看看準(zhǔn)準(zhǔn)這這部部分分人人群群。。深深圳圳地地產(chǎn)產(chǎn)““大大鱷鱷””開開發(fā)發(fā)的的占占地地3平方公里的的大型社區(qū)區(qū)，并沒有有一步便踏踏入商品房房建設(shè)中，，而是先購購下地皮，，搞好外部部環(huán)境，等等待時(shí)機(jī)成成熟時(shí)才正正式開發(fā)住住宅樓房。。什么時(shí)候才才算真正的的時(shí)機(jī)？惠惠陽建設(shè)局局一負(fù)責(zé)人人對記者說說，要待南南海石化下下游產(chǎn)品正正式啟動(dòng)時(shí)時(shí)。如今，，在惠陽一一些開發(fā)商商的座談會(huì)會(huì)上，不再再關(guān)注房地地產(chǎn)如何升升溫，而是是認(rèn)真思考考如何理性性投資的問問題。這說說明，曾歷歷經(jīng)“浩劫劫”的惠陽陽房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)走上上了健康發(fā)發(fā)展的軌道道。鏈接3：惠陽28項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目目動(dòng)工本報(bào)訊（（記者于澤澤

特約約通訊員盧盧舜輝）昨昨日，惠陽區(qū)２８８項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)工奠奠基儀式在在區(qū)、鎮(zhèn)同同時(shí)隆重舉舉行。惠陽陽區(qū)由此迎迎來了一個(gè)個(gè)嶄新的發(fā)發(fā)展時(shí)期，拉開了全全面建設(shè)濱濱海新城區(qū)區(qū)的序幕。。市四套班班子領(lǐng)導(dǎo)柳柳錦州、黃黃業(yè)斌、李李秀峰、劉劉品謀、林林惠純、楊楊有義、謝謝端，來自自新加坡等等國和我國國香港、澳澳門、臺灣灣地區(qū)的客客商及內(nèi)地地的民營企企業(yè)代表，，惠陽區(qū)四四套班子領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、各鎮(zhèn)鎮(zhèn)（辦事處處、開發(fā)區(qū)區(qū)）及區(qū)機(jī)機(jī)關(guān)干部等等參加了該該區(qū)主會(huì)場場的奠基儀儀式。市市委委書記柳錦錦州發(fā)表了了熱情洋溢溢的致辭。。他說，新新年伊始，，萬象更新新，惠州大大地到處涌涌動(dòng)大發(fā)展展的熱潮。?；蓐柍肥惺性O(shè)區(qū)后，，成為惠州州市現(xiàn)代石石化數(shù)碼名名城的重要要組團(tuán)，在在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)全面面協(xié)調(diào)可持持續(xù)發(fā)展中中邁出了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的步伐伐。惠陽區(qū)區(qū)委、區(qū)政政府積極推推進(jìn)實(shí)施““一二三四四五”發(fā)展展戰(zhàn)略，致致力抓好園園區(qū)經(jīng)濟(jì)、、民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)、外向型型經(jīng)濟(jì)和城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)，，引進(jìn)了一一批投資超超億元的項(xiàng)項(xiàng)目，建成成了市政廣廣場、影劇劇院、體育育館、圖書書館、檔案案館等一批批高檔次的的文化市政政設(shè)施，成成為海內(nèi)外外客商投資資的寶地，，實(shí)現(xiàn)了國國民經(jīng)濟(jì)快快速增長和和社會(huì)文明明的全面進(jìn)進(jìn)步，為我我市加快三三個(gè)文明建建設(shè)作出了了突出貢獻(xiàn)獻(xiàn)。今年惠惠陽區(qū)又制制定了動(dòng)工工興建１０００個(gè)項(xiàng)目目的工作目目標(biāo)，并篩篩選出２８８個(gè)項(xiàng)目舉舉行動(dòng)工奠奠基儀式，，不僅全面面展示了新新惠陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)快速速健康發(fā)展展的良好態(tài)態(tài)勢和優(yōu)越越的投資環(huán)環(huán)境，更是是惠陽區(qū)致致力于推動(dòng)動(dòng)新一輪發(fā)發(fā)展潮的具具體體現(xiàn)。。柳柳錦州希希望，惠陽陽區(qū)委、區(qū)區(qū)政府要以以這次重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)工工奠基為契契機(jī)，不斷斷在新的起起點(diǎn)上拓展展新的發(fā)展展空間，進(jìn)進(jìn)一步實(shí)踐踐科學(xué)的發(fā)發(fā)展觀，優(yōu)優(yōu)化整合發(fā)發(fā)展資源，，加快調(diào)整整產(chǎn)業(yè)布局局，加快基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，不斷斷改善服務(wù)務(wù)環(huán)境，增增創(chuàng)新的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢，，為海內(nèi)外外投資者提提供良好的的投資環(huán)境境和廣闊的的市場空間間，勇當(dāng)我我市全面建建設(shè)小康社社會(huì)和率先先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)主義義現(xiàn)代化的的排頭兵。。惠惠陽區(qū)委委負(fù)責(zé)人在在奠基儀式式