上海高檔別墅市場研究簡報

107/107上海高檔別墅市場研究簡報上海高檔別墅市場研究簡報“大上海富豪區(qū)”呼之欲出世界范圍內(nèi)，凡是發(fā)達國家那些發(fā)展較早的著名城市，都有自己的“富豪住宅區(qū)“大上海富豪區(qū)”呼之欲出世界范圍內(nèi)，凡是發(fā)達國家那些發(fā)展較早的著名城市，都有自己的“富豪住宅區(qū)”，從日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣到美國紐約長島、洛杉磯ORANGECOUNTY、比弗利山、LAGUNABEACH、西雅圖華盛頓湖，這些地方“富豪住宅區(qū)”都擁有世界級的聲譽。在中國，持續(xù)高速的經(jīng)濟發(fā)展促進了高收入群體的特別消費需求，哪里才算是真正的“富豪區(qū)”。莫衷一是。近來，北京、廣州、深圳、成都等城市的“富人社區(qū)”，在國內(nèi)房地產(chǎn)界掀起了陣陣波瀾，一時間，眾說紛紜，萬人注目。而在上海這一造就財富史上風(fēng)云神話的國際大都市，“富人住在哪里”也引起了人們的思考，新財富集團的精英們正在選擇他們的居住地。有跡象表明，一個以上海為核心、包括蘇杭等周邊城市在內(nèi)的“大上海富豪區(qū)”正在形成。從上海最早的花園洋房到九十年代初的高檔外銷別墅，再到近來出現(xiàn)的天價別墅，現(xiàn)代意義上的“富豪住宅區(qū)”已初露端倪。“大上海富豪區(qū)”的一個可能是上海松江佘山周邊。這里是上海唯一一個依山傍水的地方，國家旅游度假區(qū)和松江新城的新建將是這個“富豪住宅區(qū)”非常大的支撐。目前，以上海紫園為首的高檔別墅群已經(jīng)上演，從佘山度假區(qū)的土地批租來看，更多的高檔別墅出現(xiàn)有愈演愈烈的勢頭?！按笊虾８缓绤^(qū)”的另一個可能是在上海周邊風(fēng)景城市附近。由于與經(jīng)濟中心——上海的距離非常近、又有真山、真水，是度假休閑的好去處，具備地理條件優(yōu)越、自然景觀絕佳、區(qū)外配套完備、人居氣氛鼎盛和交通便捷通暢等五大特征，極有發(fā)展“富豪住宅區(qū)”的潛力。其中，蘇州太湖、昆山陽澄湖周圍因風(fēng)景優(yōu)美、距離上海工業(yè)更近，又有蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山工業(yè)園吸引大量500強等跨國公司，具有充足的客源，顯得更加引人注目。上海別墅市場整體情況…………………5上海別墅市場回顧和展望…………6綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型……………………12上海別墅市場的區(qū)域分布……………………13上海別墅市場的價格區(qū)間……………………18上海別墅市場的供需狀況……………………21目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策………………………22上海高檔別墅市場情況………………26高檔別墅市場的定義…………………………27上海高檔別墅市場的發(fā)展……………………28上海高檔別墅市場特征………………………39上海人外省市別墅產(chǎn)品投資研究……………49高檔別墅個案調(diào)查……………53

【第一章上海別墅市場整體情況】

一、上海別墅市場回顧和展望1、上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著"金融風(fēng)暴"所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等"經(jīng)濟型"別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。從1998年至2001年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。關(guān)鍵詞：1/3、高市場接受度2、2001年上海別墅市場2001年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆，更被滬上眾多媒體稱為“別墅年”?？傮w上，2001上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：別墅項目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目21個幾乎與2000年全年的量接近。別墅市場出盤量占2001年上市項目總量的16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項目的開發(fā)建設(shè)上。2001年四個季度純別墅上市量分別為1、6、10、19，呈遞增走勢，平均每月上市3個別墅項目。高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70萬元/棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼別墅的花語墅以及長島別墅中的“貝氏別墅”、云頂別墅等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認(rèn)同。新區(qū)域市場的形成原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。豪宅市場的形成電影“大腕”中的豪宅理論——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價2800-3500美元聞名上海樓市，總共56套已售80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。這一點從2001年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項目占了六席。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名樓盤名稱區(qū)域投放量/萬元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江271.8廣東黃河集團上海公司4新上?；▓@洋房松江127.37茸欣房產(chǎn)6春天花園長寧88.7東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島南匯72.5康橋半島10云頂別墅松江56.48富淘房產(chǎn)3、2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當(dāng)程度的高位風(fēng)險。市場供應(yīng)量不減從2002年1月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭，1月份已上市4個別墅項目，而2001年一季度才1個，前年1季度4個，超過了歷史紀(jì)錄。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。別墅項目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項目，市場競爭將非常激烈。豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣300-3500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價將達到1.3億人民幣，屆時豪宅天價紀(jì)錄將再度刷新。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅——如上海的老別墅。三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右(估計1.5萬套)。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318國道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在15-30公里之間。1、眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式主要分布于如下區(qū)域虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于8000-10000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。據(jù)統(tǒng)計，西郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項目44個，共有別墅1669棟，高級公寓147棟。滬青平公路沿線——依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。主要位于虹橋機場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。滬松公路（泗涇）沿線——排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的R4輕軌）和得天獨厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先的10萬/畝升到35-55萬/畝。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。另外，松江新城300萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨棟為主的高檔度假型別墅上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地大量購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造1.3億天價別墅——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。松江九亭地區(qū)——西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨立別墅售價超過3000元。莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識，同年百佳花園的破土，預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。到2000年為止，整座園區(qū)共有7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。其價格范圍有較大跨度，從2500-10000元/平方米不等。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。閔行顧戴路板塊區(qū)域——板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅、東方蘇荷、皇都花園等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了賣方市場。中心城區(qū)——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。通常物業(yè)有租有售。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。浦東板塊區(qū)域——多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。尤其是浦東新機場的投入運營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地?？們r格209-3500萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的150—3000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。嘉定地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)。多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，平均租金在3000元／天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營銷特色。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。其它地區(qū)——上海其它非主力供應(yīng)區(qū)。南匯靠近浦東一塊，楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。奉賢以海景為特色的別墅：棕櫚灘·海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等普陀邊緣地帶的新建別墅：東渡園景別墅、美墅。

2、行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行30.07%、松江21.68%、浦東18.18%、長寧8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）6.99%。四、上海別墅市場的價格區(qū)間1、總價結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。2、一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在3000-4000元，面積200平方米左右，總價60萬-80萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。獨立式別墅單價多在5000元以上，面積300平方米左右，總價在150萬元以上。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。3、板塊均價

五、上海別墅市場的供需狀況1、長期供不應(yīng)求、但短期嚴(yán)重供過于求。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨立別墅）177萬平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。2001年在建別墅大致在400萬方，銷售面積在100萬平方米上下。2002年預(yù)計新建別墅面積可能在800-1000萬平方米。從長期需求來看，上海別墅需求在5-10萬套，而目前別墅上市總量還不到1.5萬套；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。2、本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占31.2%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。

六、目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策1、風(fēng)險點風(fēng)險之一：供需矛盾突出的風(fēng)險只有5%的潛在消費群，一年的需求量在六七千套，建筑面積在100-200萬平方米，與目前大量的市場供應(yīng)量（800-1000萬平方米，1.5萬套左右）相比差距懸殊。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)肯定是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度,尤其是2002和2003年，將大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。大勢影響在整體經(jīng)濟形勢看好的情況下，別墅的消費自然會增長迅速，但一旦經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，別墅作為奢侈品消費的彈性系數(shù)很大，影響就會十分明顯；如何抓住有利的大勢，準(zhǔn)確把握推案的時機將非常關(guān)鍵。板塊支撐風(fēng)險別墅購買群喜歡相同品位和檔次的人群聚集，別墅也會形成相應(yīng)的板塊效益；而且，更重要的是，每個別墅板塊的背后都有強大的客戶群的支撐。如虹橋和滬青平板塊受虹橋開發(fā)區(qū)的支撐；浦東板塊受張江、金橋等開發(fā)區(qū)眾多外企入駐的需求影響。目前，本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣，離佘山也有一定距離，而松江新城的興起還需要一定的時間催化，將有一定的風(fēng)險。如何找到本案的板塊歸屬和客戶支撐，將是本案的一大重點。風(fēng)險之二：價值取向的風(fēng)險集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：價值選擇風(fēng)險如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；以后來進入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢；遠(yuǎn)離市場熱點區(qū)域、或過早進入“尚無人氣”的潛力板塊，“單打獨斗”；價值創(chuàng)造風(fēng)險如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷；價值傳播風(fēng)險如：過分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境，而輕視營銷作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營銷策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等2、對策從上述分析我們可以看到，別墅市場中即存在誘人的商機，也蘊藏著巨大的風(fēng)險。如何防范、化解別墅開發(fā)中存在的風(fēng)險，成為擺在每一個現(xiàn)實面對市場的發(fā)展商面前的一大難題。通過大量的市場分析和競爭研判，我們認(rèn)為別墅開發(fā)商防范、化解風(fēng)險，至少要做好以下三個方面：（1）順勢而做，適時入市；房產(chǎn)尤其是別墅物業(yè)是非常特殊的商品，一方面需求彈性很大，另一方面較一般商品而言，有著非常特殊的地域特性，一個成功項目對外部環(huán)境有三大先決要求：天時：宏觀經(jīng)濟的起落，房地產(chǎn)行業(yè)興衰，都將直接關(guān)系到項目的成功與否，成為決定項目決定入市時機的首要因素；地利：項目所處地域板塊要具備足夠的成熟度和競爭能力、恰好處在板塊發(fā)展秩序中的合理位置；人和：旺盛的人氣和市場關(guān)注度。把握天時、地利、人和，順應(yīng)大勢，適時入市，是項目成功的先決條件。（2）全局眼光、戰(zhàn)略制勝；激烈的市場競爭要開發(fā)商有全局的眼光，從戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌全局的能力。在拿地的最開始，就應(yīng)以市場的眼光、銷售的眼光，進行充分的價值研判，確立高市場接受度的產(chǎn)品價值創(chuàng)造系統(tǒng)和準(zhǔn)確的推案價值傳遞系統(tǒng)。全局眼光、戰(zhàn)略制勝，是項目成功的關(guān)鍵一環(huán)。（3）整合營銷、努力創(chuàng)新；細(xì)致、充分、深入的市場研判；精準(zhǔn)、到位的市場定位；正確的營銷主題和營銷模式創(chuàng)新的營銷手段整合、創(chuàng)新的營銷推廣系統(tǒng)，是項目成功的實現(xiàn)保證。

【第二章上海高檔別墅市場情況】

一、高檔別墅市場的定義高檔別墅物業(yè)具有明顯的稀有性，所謂“物以稀為貴”。真正的高檔別墅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色、優(yōu)美自然景觀或歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當(dāng)財產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨立式住宅。具體地說，高檔別墅應(yīng)具有5大特征：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅天然（或歷史）形成；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造；五是人文價值無法再生?，F(xiàn)階段，盡管“高檔別墅”有了長足而迅速的發(fā)展，但在價格之外的范疇與嚴(yán)格的高檔別墅定義仍存在著一定的差別，一方面是因為市場發(fā)展帶來了新的變化，另一方面也體現(xiàn)著現(xiàn)今高檔別墅市場具有某些不成熟的特征。本簡報的高檔別墅定義：出于對客觀市場的考慮，我們將高檔別墅定義為，均價10000元以上，總價300萬以上的別墅住宅，它區(qū)別于總價100萬以下的經(jīng)濟型別墅，也區(qū)別于100-300萬之間的中檔別墅。本簡報主要對總價500萬元以上的高檔別墅市場進行研究。

別墅市場是房地產(chǎn)市場中較特殊的細(xì)分市場，而高檔別墅市場更是特殊中的特殊，其供求關(guān)系和發(fā)展有著不同一般房地產(chǎn)市場的特點。本簡報的高檔別墅定義：出于對客觀市場的考慮，我們將高檔別墅定義為，均價10000元以上，總價300萬以上的別墅住宅，它區(qū)別于總價100萬以下的經(jīng)濟型別墅，也區(qū)別于100-300萬之間的中檔別墅。本簡報主要對總價500萬元以上的高檔別墅市場進行研究。別墅市場是房地產(chǎn)市場中較特殊的細(xì)分市場，而高檔別墅市場更是特殊中的特殊，其供求關(guān)系和發(fā)展有著不同一般房地產(chǎn)市場的特點。千百年以前，我國就出現(xiàn)了豪宅，不過大多為當(dāng)時達官貴人所專用的古典式宅第。到了近代，洋人入侵和外商進入，尤其是租界的出現(xiàn)，上海產(chǎn)生了一幢幢帶有異國情調(diào)或中西合璧式的近代花園住宅，房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼的今天，高檔別墅繼90年代初的外銷別墅熱潮之后，又上演了新一輪行情。上海高檔別墅市場按時間的縱向發(fā)展，可以分為兩個階段；第一階段：1992年后，外銷別墅開發(fā)熱潮帶來高檔別墅的迅速發(fā)展；進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場第一次浪潮。這些外銷別墅價格不菲，大多集中在40-50萬美金，購房者大多數(shù)為海外成功者，國內(nèi)和本地人士寥寥無幾。外銷別墅基本分布在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶。其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物。由于對高檔外銷別墅市場需求的估計過于樂觀，導(dǎo)致了外銷別墅的開發(fā)過度，加上前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，但由于規(guī)劃理念、房型設(shè)計等已大大滯后于市場，外銷別墅的去化仍比較困難，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。第二階段：1998年后，特別是2000年后，高檔別墅市場空前發(fā)展；在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等"經(jīng)濟型"別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。2000年后，隨著經(jīng)濟穩(wěn)定高速發(fā)展、居民收入大幅提高、發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政交通設(shè)施、大量跨國集團進駐上海、港臺澳及內(nèi)地大款來滬置業(yè)、中國加入WTO等一系列利好市場面，催化了高檔別墅這一細(xì)分市場的空前發(fā)展，長寧、松江、浦東等地均出現(xiàn)了幾百萬甚至上千萬的別墅，佘山上海紫園一幢1.3億的頂級別墅成了2001年高檔別墅的爆炸性新聞,也預(yù)示著高檔別墅市場的發(fā)展已進入新一輪的加速行情。另一方面，解放前遺留下的花園洋房也不甘寂寞，在市場投資、收藏的追捧下，二手市場價格屢屢創(chuàng)出新高，為高檔別墅市場的發(fā)展起到了推波助瀾作用。上海高檔別墅市場地域的橫向發(fā)展，從市中心“鬧中取靜”（第一圈）進入到郊區(qū)第二圈、第三圈；按照現(xiàn)代人居理論，現(xiàn)代人的居住范圍分為三個圈，第一圈是城區(qū)；第二圈是距城區(qū)30公里范圍，第三圈是距城區(qū)70公里以外的范圍。從最早位于中心城區(qū)第一圈的老式花園洋房，上海高檔別墅包括外銷別墅已經(jīng)發(fā)展到市郊接合部、包括市郊的第二圈、第三圈。但高檔別墅同整體別墅市場在地域上呈同心圓形狀由內(nèi)向外擴散的分布規(guī)律并不盡相同，而是具有相當(dāng)?shù)奶S性，這種跳躍分布特點不能說是價值取向發(fā)展變化的結(jié)果，更大程度上體現(xiàn)的是土地資源稀缺化、上海房地產(chǎn)政策意志和高檔別墅區(qū)對地域的高挑剔性三者之間形成的合力作用。目前上海高檔別墅市場的幾個熱點是西郊、浦東、松江佘山附近。以西郊莊園、鼎邦麗池為代表的西郊高檔別墅區(qū)、以湯臣高爾夫、金色維也納為代表浦東高檔別墅區(qū)和以上海紫園、天馬花苑為代表的松江佘山高檔別墅區(qū)之所以能夠率先發(fā)展，除了它們本身的地域優(yōu)勢之外，還緣于其在近幾年上海整體房地產(chǎn)市場、別墅市場發(fā)展過程中、獲得了新的支撐點。

目前上海高檔別墅市場的幾個熱點是西郊、浦東、松江佘山附近。以西郊莊園、鼎邦麗池為代表的西郊高檔別墅區(qū)、以湯臣高爾夫、金色維也納為代表浦東高檔別墅區(qū)和以上海紫園、天馬花苑為代表的松江佘山高檔別墅區(qū)之所以能夠率先發(fā)展，除了它們本身的地域優(yōu)勢之外，還緣于其在近幾年上海整體房地產(chǎn)市場、別墅市場發(fā)展過程中、獲得了新的支撐點。在未開發(fā)浦東之前，上海的西郊虹橋被認(rèn)為是“風(fēng)水”最好的地方，上個世紀(jì)40年代前便有西郊賓館、虹橋迎賓館和龍柏飯店等鄉(xiāng)村老別墅。早期開發(fā)的高級外銷別墅中，有龍柏花園、羅丹花園別墅、皇朝別墅和滿庭芳花園等知名別墅。近年推出的則有虹橋高爾夫別墅、虹橋中華園、奧玎宮廷別墅等別墅，其中以虹橋高爾夫別墅最令人矚目，雙聯(lián)體的價格在400萬元人民幣左右，獨棟的在80萬美金左右。目前，西郊賓館周邊和上海動物園周邊的別墅區(qū)有44個，共有別墅1669棟，規(guī)模相當(dāng)之大。很多在上海西面郊外的別墅都冠之為"西郊"，如西郊名邸、西郊景園、西郊美林館和西郊莊園。這是因為西郊虹橋的別墅區(qū)域十分成熟，西郊的“牌子”已經(jīng)做出來了。前三個別墅的“西郊”，屬徐涇地區(qū)。在這兒，沿著滬青平公路，有著大量的別墅，像康虹別墅、疊翠別墅、安盛杉莊和上海豪都國際花園等。其中康虹別墅開發(fā)得較早，也最為有名。這兒的別墅整體上開得價位不算高，但吸引力還是不夠大，因為滬青平公路畢竟不是條讓駕車人感覺良好的路段。西郊莊園在閔行的華漕鎮(zhèn)，造勢很大，也確有特點，如1000平方米至3000平方米的私家花園及各種豪華的設(shè)施，其最成功之處利用了靠近美國學(xué)校和新加坡國際學(xué)校兩個貴族學(xué)校的地域優(yōu)勢，用“教育”打動了富豪們的心。另外，西郊莊園所以被人矚目，還有因為它將一套別墅的最高訂價在3500萬元。如果我們也在這兒討論一番，可能正中開發(fā)商的下懷。所以我們不如把它視作開發(fā)商的策略，這樣會使其他房子顯得“便宜”。2、浦東高檔別墅區(qū)浦東的高檔別墅集中在碧云國際社區(qū)附近。碧云國際社區(qū)位于金橋開發(fā)區(qū)西部，占地約4平方公里。該區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建成人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的現(xiàn)代生活示范區(qū)。碧云國際社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，僅靠上海市內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東國際機場通向上海市中心的必經(jīng)之地，南側(cè)與環(huán)境優(yōu)美的上海第一綠肺——世紀(jì)公園湯臣高爾夫球場、東郊國賓館相接，距虹橋國際機場30分鐘車程，浦東國際機場30分鐘車程，現(xiàn)已成為浦東乃至上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。金橋開發(fā)區(qū)和張江高科技開發(fā)園區(qū)為該區(qū)域的高檔別墅吸引了充足的目標(biāo)客源，大量跨國公司的高管人員、高科技從業(yè)人才、投資客的大量存在使得該區(qū)域的高檔別墅市場前景相當(dāng)看好。知名的碧云別墅、四季雅苑等以租賃為主的高檔別墅便在此區(qū)域，雖然租金非常昂貴（碧云的每月租價在7000USD-15000USD之間），但租賃生意非常的好，根據(jù)申萬證券研究所一份有關(guān)浦東金橋的上市公司的報告分析，碧云別墅一期和二期70幢2001年6月底入住客戶為68戶，出租率達97%，2002年5月，碧云別墅三期32幢竣工并交付使用，全部用于出租。報告還稱，公司計劃2002年在碧云別墅東面建設(shè)1萬平方米的歐式單體別墅，用于銷售，目標(biāo)客戶為區(qū)內(nèi)外籍高層管理人員，和碧云別墅形成互補關(guān)系。湯臣高爾夫別墅、金色維也納、東郊別墅也盤踞于此，銷售勢頭甚旺。3、松江佘山高檔別墅區(qū)上海缺乏自然山水。擁有上海獨一無二山水資源的松江佘山顯得異常珍貴，造就了頂級高檔別墅區(qū)概念。佘山風(fēng)景區(qū)是政府重點開發(fā)的旅游項目，國家森林公園、百鳥苑、水面達456畝上海最大的人工湖“月湖”，成為佘山風(fēng)景區(qū)高檔別墅的強力賣點。以天馬別墅、佘山銀湖別墅、上海紫園為代表的佘山稀有山水高檔別墅，售價從幾百萬到上億元，容積率都比較低。上海紫園還尚未發(fā)售時，就引起了諸多關(guān)注，上海紫園一開盤，標(biāo)價1.3億的1#樓即被訂走,更是為上海高檔別墅迅速升溫助了一把力。據(jù)內(nèi)部消息透露，將來在佘山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的高檔別墅遠(yuǎn)不止這幾家，上海紫園的周圍又有天安中國、萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)悄悄地購置了大量土地，從天安中國的月湖山莊0.16的超低容積率來看，這一帶崛起的絕對是高檔別墅，至此上海僅有的稀有山水將得到最大限度的利用，高檔別墅區(qū)雛形已露出水面。（佘山度假區(qū)招商地塊示意圖附后）上海高檔別墅市場供應(yīng)的價值取向發(fā)展，形成了不同特征的供應(yīng)類別；從現(xiàn)階段上海高檔別墅價值支撐上來看，可以將上海別墅市場區(qū)隔成如下幾個大類：1、稀有山水資源豪宅以稀有山水作為構(gòu)造產(chǎn)品價值支持點，突出山水美墅的稀缺性、唯一性，頂級豪宅吸引頂級人士。這一類的代表別墅有：佘山銀湖別墅、天馬花苑、上海紫園等，該類多集中在松江佘山風(fēng)景區(qū)。如前所述，上海僅有的稀有山水區(qū)——松江佘山，還將出現(xiàn)一大批像月湖山莊這樣容積率0.16的超低密度高級別墅，從月湖山莊的規(guī)劃意圖來看，稀有山水也將作為其主要價值支撐點。2、近郊高檔豪宅除了稀有的山水資源外，近郊高檔別墅也是典型的一類。該類別墅雖然沒有珍奇的自然山水，但其更為貼近了傳統(tǒng)豪宅的地段選擇標(biāo)準(zhǔn)。浦西的西郊、浦東的東郊都有該類高檔別墅的代表，西郊的西郊莊園、鼎邦麗池，東郊的湯臣高爾夫別墅、金色維也納、東郊別墅。事實上，這里本身也是幾十年前高檔別墅的專屬領(lǐng)地，西郊有40年代的西郊賓館、虹橋迎賓館和龍柏飯店等鄉(xiāng)村老別墅，也有早期開發(fā)的高級外銷別墅像龍柏花園、羅丹花園別墅、皇朝別墅和滿庭芳花園等知名別墅。東郊則有世紀(jì)公園、湯臣高爾夫球場、東郊國賓館等這樣的資源。該類別墅交通便利，鬧中取靜。由于靠市中心最近，人文資源豐富，地價也最貴，顯得帶有1000平方米以上私家花園的近郊高檔別墅更加尊崇。3、高爾夫球場豪宅“物以類聚，人與群分”?！案徽邠襦彾印庇懈郀柗蚯驁龅牡胤骄陀懈缓?，伴隨高爾夫這項高檔運動在上海的興起，高爾夫球場別墅成為高檔別墅市場中重要的一員?，F(xiàn)在以高爾夫球場為主要價值支撐的有：湯臣高爾夫別墅、大都會高爾夫別墅、山水世紀(jì)旗忠高爾夫·CEO活力別墅、銀濤高爾夫、虹橋高爾夫別墅、天馬花苑、棕櫚灘·海景高爾夫等。高爾夫別墅一般價格可以賣到1500美金/平方米以上，其銷售主要仰仗高爾夫俱樂部相對閉合通道進行，通常面向會員的銷售業(yè)績要好于公眾發(fā)售。4、休閑假日型別墅作為別墅類型之一的休閑度假別墅，在經(jīng)歷了80年代末90年代初的火熱和1997年短暫的興旺之后，又經(jīng)歷了近兩年的沉寂狀態(tài)，價格自1993年以來一直呈下滑趨勢。度假別墅作為極少數(shù)人的消費品，市場容量十分有限，積壓較重，滬青平公路淀山湖邊的威尼斯花園、青浦沈巷鎮(zhèn)太陽島太陽別墅銷售都不好，前者從94年開始，后者從97年開始，但到現(xiàn)在還沒有清盤。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，別墅積壓較重并非開發(fā)過剩，而是缺乏適銷對路的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，度假別墅市場存在著巨大的開發(fā)潛力。近年上海周邊的一些風(fēng)景城市，比如蘇杭，瞄準(zhǔn)了上海休閑假日別墅市場，由于其價格低、又有真山真水，具有較高的投資價值，得到了市場的認(rèn)可。從較早的杭州九溪玫瑰園到現(xiàn)今的蘇州太湖之星，反而取得了較上海幾個度假別墅好得多的市場業(yè)績?，F(xiàn)階段，該類度假型別墅，價格在6000-8000元/平方米上下，面積一般不是很大，所以總價并不高在100萬-300萬之間，這與開發(fā)者的目標(biāo)對象和規(guī)劃思路有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。5、中心城區(qū)老花園洋房近年來，上海悄悄涌動著一股爭購中心城區(qū)老花園洋房的熱潮，成為高檔別墅市場一道非常獨特的風(fēng)景。目前，上海市中心一帶各種獨立老洋房大大小小總共有400多套，一般建筑面積在300～500平方米，而且都擁有100～500平方米的花園，地段則主要在徐匯、盧灣、長寧、虹口等市中心地區(qū)，交通方便。由于不少老洋房為政府部門、部隊或者單位職工所使用，因此，可供買賣、居住的相對比較少，目前能夠在市場上流通的大概只有50多套。對老洋房比較感興趣的客戶群主要有各種基金公司、投資公司、國外駐上海辦事處、港臺人士以及華僑等海外人士。購房者認(rèn)為，老花園洋房普遍地段優(yōu)越、歐式風(fēng)格純正、環(huán)境宜人，即是建筑史上無法復(fù)制的精品，也是上海百年滄桑的見證，作為一種稀缺資源，老洋房賣出一個就會少一個，在未來無疑會越來越升值。因此，無論是作為私家住宅還是投資，前往咨詢洽談的海內(nèi)外公司以及成功人士對其未來市場都非?？春谩Ｓ捎谶@些老洋房大多都是以前高官富賈或者社會名流的住所，歷史以及文化價值是其最大賣點，

這對那些有著懷舊情結(jié)的海內(nèi)外成功人士，具有非常大的吸引力。老花園洋房市場的價格從400多萬到2000萬不等，可謂寸土寸金，但盡管如此，老花園洋房的價格具有非常大的吸引力。按照國內(nèi)的價格，五六百萬一套的老洋房，雖已經(jīng)比普通的商品房貴了許多倍，但是與香港比較起來，還是非常便宜，這個價格在香港的市中心，最多能買個兩室一廳的房子，而在上海則可以擁有一幢市中心地帶帶獨立花園的老洋房，兩相比較，無論是作為私有住宅還是投資都非常合算。與對老洋房感興趣的人越來越多形成鮮明對比的是，老花園洋房的實際成交速度和成交量并沒有快起來，其中最主要的問題是房源太少，客戶可以挑選的余地不大。2001年

上海老花園洋房總共成交了5套。不過，專業(yè)人士認(rèn)為，這已經(jīng)揭示著老洋房的神秘面紗正在逐漸褪去，并走上正規(guī)的交易軌道，隨著國家對老花園洋房市場進一步放開，供應(yīng)數(shù)量增加以后，交易數(shù)量將迅速上升。

三、上海高檔別墅市場特征以下我們從產(chǎn)品、價格、客源、去化、營銷手段等幾個方面對上海高檔市場進行描述——產(chǎn)品方面高檔別墅市場經(jīng)過幾年的發(fā)展演變，目前許多開發(fā)商在開發(fā)時都把高檔別墅當(dāng)作品來做，不惜花費巨資聘請國外著名的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、園林設(shè)計、球場設(shè)計等公司。無論在設(shè)計上，建筑結(jié)構(gòu)、用料上都非常講究，盡尊榮、豪貴之能事；盡管也有批評家批評現(xiàn)在的高檔別墅是一些沒有靈魂的建筑，批量加工的產(chǎn)物，但高檔別墅的發(fā)展速度足以使這種批評成為以偏蓋全的一家之言，目前上海紫園等高檔別墅已開始采用為客戶量身訂做個性化的模式。目前的高檔別墅通常具有小區(qū)面積比較大，容積率非常低（小于0.2）的特性.規(guī)劃中將景觀優(yōu)勢發(fā)揮到極至,即使沒有山水,也要堆土成坡,引水造河,可謂“煞費苦心”.高檔別墅單棟占地面積通常在3畝以上（上海紫園最貴一棟占地近二十畝），建筑面積在300平方米以上，一般有1000-3000平方米的私家花園，雙車庫。建筑風(fēng)格多種多樣，比較常見的有美國早期殖民式（具有強烈的喬治亞和亞當(dāng)風(fēng)格）、法國香榭麗式、意大利威尼斯式、英國利物浦式、新美國式、現(xiàn)代貝式、新潮貝式等風(fēng)格。小區(qū)配套較為齊全，休閑娛樂場所、餐飲場所、運動健身、貴族學(xué)校應(yīng)有盡有。部分別墅擁有27洞高爾夫球場、18洞高爾夫球場，游艇碼頭等差異化強烈的配套賣點。價格方面從1998年起，上海別墅物業(yè)的價格平均以每年近12%的漲幅攀升，遠(yuǎn)高于全市住宅平均價格的漲幅。一些中高檔別墅項目少則30%以上的漲幅，多則近50%的漲幅。高檔別墅的價格更是急劇上升，2000年以前，200-300萬的別墅也還不多見，而從去年開始500萬以上得高檔別墅像雨后春筍一樣一個一個冒出了頭，并且價格一直摸高2500萬、3500萬，甚至上億。應(yīng)該特別注意的是，目前高檔別墅的主力總價還在千萬以下，少數(shù)天價別墅的出現(xiàn)并不能代表更多的市場意義，不能說明高檔別墅的價格區(qū)間已到達幾千萬的水平，如前所述，這只是開發(fā)商為了提高別墅品質(zhì)、增加注目度的一種整體價格布局或營銷技巧?？驮捶矫鎰e墅客源客層具有廣泛性，來自己五湖四海，各行各業(yè)。高檔別墅的主要目標(biāo)客戶主要來自：外資公司隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長，加入WTO組織，國外駐滬公司進一步上升。如：GE、SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等跨國公司、銀行及其駐滬機構(gòu)。

港、奧、臺同胞及外地駐滬企業(yè)、機構(gòu)

新貴族階層國內(nèi)IT行業(yè)、金融行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、電子行業(yè)、演藝界等行業(yè)的富豪。外國使館人員最早上海的別墅主要是由使館官員購買或承租的，美國、德國、法國、瑞典、日本等國使館官員購買或租賃高檔別墅。

根據(jù)銷售人員的反饋表明，高檔別墅的購買者一般具有幾千萬甚至上億的身價，一般已有過一套或幾套的別墅購買和使用經(jīng)驗，他們對產(chǎn)品的要求會很高，戶型、花園、配套等等都有較高的評價標(biāo)準(zhǔn)。1、客源地域特征統(tǒng)計表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占31.2%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者（比如溫州人）占了25%，港澳、臺同胞則占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。高檔別墅更是呈現(xiàn)買家國際化、住戶國際化的特征?？梢钥闯觯^大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中勝出法寶之一。2、客源年齡特征可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中勝出法寶之一。（根據(jù)我公司在北京高檔別墅項目國際使館村〈單價1000USD-1800USD，總價300萬-800萬〉客源資料整理而得，僅供參考）排名年齡段比例135-45歲70%245-55歲23%325-35歲7%3、客源職業(yè)特征（根據(jù)我公司在北京高檔別墅項目國際使館村〈單價1000USD-1800USD，總價300萬-800萬〉客源資料整理而得，僅供參考）排名職業(yè)比例1金融、投資業(yè)23%2IT、科技業(yè)16%3建筑、建材業(yè)16%4貿(mào)易15%5律師6%6餐飲、娛樂6%7能源、石油6%8體育、演藝6%9其他6%4、客源職位特征以公司上層領(lǐng)導(dǎo)為主，頭銜多為總裁、副總裁、董事長、董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等，或自己開公司當(dāng)老板。5、客戶關(guān)心重點

整體社區(qū)規(guī)劃選址、布局、景觀、會所

別墅的造型及平面設(shè)計造型、材質(zhì)、色彩、動線、配置

綠化面積及養(yǎng)護情況公共綠化、私家花園、樹種選擇、養(yǎng)護管理

生活便利性公共交通設(shè)施、輔助交通設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、生活設(shè)施

安全性保安系統(tǒng)品質(zhì)、保安服務(wù)措施、保安人員素質(zhì)

物業(yè)管理及費用物業(yè)管理項目、服務(wù)精神、費用合理性

社區(qū)人氣是否旺盛居住率、住戶層次

價格和投資回報率價格有沒有競爭力、價格合不合理、投資回報率如何

去化方面一方面，高檔別墅本身的去化特征表現(xiàn)在周期長、速度慢，對經(jīng)濟、對房地產(chǎn)大勢的高依賴性上。高檔別墅價格昂貴，購買者數(shù)量少，購買決策形成時間較長的特點，決定了整體去化速度慢的特征。作為一種奢侈品范疇，對經(jīng)濟環(huán)境變化的反應(yīng)較一般房地產(chǎn)更靈敏。92-93年的外銷別墅、00-02年新的高檔別墅整體去化較好，與經(jīng)濟、房地產(chǎn)發(fā)展較好有著密切的關(guān)系。如果外部經(jīng)濟持續(xù)走好，那么應(yīng)該說高檔別墅的整體去化將有個較好的前景，但經(jīng)濟增長一旦出現(xiàn)停滯，首先受到影響的就是高檔別墅。這是由產(chǎn)品特性帶來的市場高位風(fēng)險，很難避免。另一方面，現(xiàn)階段高檔別墅去化出現(xiàn)加速跡象。上海作為中國經(jīng)濟的橋頭堡，利好不斷，海外人士、港澳臺、外省市人士來滬購置高檔別墅者日益成為潮流?，F(xiàn)階段，滬上高檔別墅去化有加快的趨勢。西郊莊園2002年2月開盤，不到半年，一期70余棟售磬，二期145棟預(yù)定50%以上，天馬花苑距03年6月交房還有一年的時間，也已取得50%的去化業(yè)績，上海紫園5月18日的產(chǎn)品說明會上70多棟達成定購意向，以湯臣高爾夫別墅為代表的高爾夫別墅通過俱樂部會員的內(nèi)部銷售不動聲色完成了去化任務(wù)，前幾年的外銷別墅雖然規(guī)劃、房型等都比較落后，沒有新面世的高檔別墅場面好看，但也最終迎來了“咸魚翻身”的機會，一時間高檔別墅去化形勢喜人。但必須指出的是，以上的去化數(shù)字可能需要一些附加說明，第一、盡管有大量海外、外地的高檔別墅購房力量支持，但由于高檔別墅的自身消費特點，其去化還遠(yuǎn)達不到目前普通房市的火爆程度，目前的開盤熱度很大程度上是基于幾年來的市場蓄水在市場供應(yīng)相對短缺情況下表現(xiàn)，“曇花一現(xiàn)”的局面不無可能；第二、上述去化數(shù)字中包含了許多諸如僅是定購意向等不確定因素，在開發(fā)商進行自身炒作的意圖傾向下，極有可能存在夸大或人為制造去化數(shù)字的情況。營銷方面目前各高檔別墅開發(fā)商注意了營銷方面的特殊性，為自己的產(chǎn)品構(gòu)造了現(xiàn)對完善的營銷組合。產(chǎn)品上，充分挖掘區(qū)位、地段優(yōu)勢，尋找價值支撐，產(chǎn)品本身上創(chuàng)造差異，迎合消費者追求高貴、尊容的心態(tài)；價格上，運用定價策略反襯產(chǎn)品檔次，合理的總價區(qū)間，利用目標(biāo)對象一定價格區(qū)間內(nèi)價格敏感度相對較低，“不求最好，只求最貴”的特點；渠道上，由于特殊的銷售對象，高檔別墅更注重封閉通道的銷售建設(shè)，高爾夫會員俱樂部內(nèi)部發(fā)售是較為常見、并取得了較好的效果，為了更好更多吸引海外客戶，一些高檔別墅開始全球發(fā)售，港澳臺及海外重點城市的路演也較為常見。推廣上，信息溝通分為兩個層次，一方面，依靠大眾傳媒廣告、新聞炒作、傳統(tǒng)的展銷手段擴大影響、增加曝光頻率，另一方面，利用特殊通道針對直接的目標(biāo)對象進行特殊的推廣活動，開盤酒會、新聞發(fā)布會、海外路演、明星見面會等。另外，送私家花園、吸收業(yè)主為高檔俱樂部會員也是較為常用的促銷手段。高檔別墅本身具有的特性，決定了其在營銷模式上不同與一般的住宅，在推廣上，依靠傳統(tǒng)展銷會的喧鬧，或街頭派單等低層次營銷是行不通的。別墅的推廣需要開發(fā)商有更廣的目光，因為它的目標(biāo)客戶不僅僅是上海本土先富起來的部分購房者同時還有臺灣、香港、東南亞及歐美市場的人士。所以在營銷手段和工具上，一是要充分利用現(xiàn)代的信息技術(shù)，二是會利用各方的優(yōu)勢資源，實現(xiàn)以最低的成本獲得最大的收益。

四、上海人外省市別墅產(chǎn)品投資研究高檔別墅本身具有的特性，決定了其在營銷模式上不同與一般的住宅，在推廣上，依靠傳統(tǒng)展銷會的喧鬧，或街頭派單等低層次營銷是行不通的。別墅的推廣需要開發(fā)商有更廣的目光，因為它的目標(biāo)客戶不僅僅是上海本土先富起來的部分購房者同時還有臺灣、香港、東南亞及歐美市場的人士。所以在營銷手段和工具上，一是要充分利用現(xiàn)代的信息技術(shù)，二是會利用各方的優(yōu)勢資源，實現(xiàn)以最低的成本獲得最大的收益。早在上世紀(jì)９０年代，香港人、澳門人在珠海、深圳廣為購置第二套住宅，在雙休日回到內(nèi)地度假，這種“第二套房”現(xiàn)象已在當(dāng)?shù)爻蔀樾碌慕?jīng)濟增長點。那么現(xiàn)在，上海高速發(fā)展今天，有條件的居民是否也在外省市購置“第二套房”來提高生活質(zhì)量，享受5+2生活呢！上海人外省市購買別墅的前提——相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟能力上海，作為中國經(jīng)濟的先鋒城市。經(jīng)濟穩(wěn)步快速增長，居民收入逐年提高，人均GDP已超過4500美元。值得注意的是，中產(chǎn)階層正在加速形成，有能力購買“第二套房”的人比想象的更多。上海正在逐步形成橄欖形的收入結(jié)構(gòu)，其中5％以下屬于廉租房的居住者，20％—30％可以租房，或者買到二手房居住，余下的65％的有能力買下新建商品房，其中35％—40％的人群買得起一般的商品房。剩下25％—30％的人屬于中等偏高收入和高收入者，則成為“第二套房”的消費者。他們中有IT精英、成功企業(yè)家、機關(guān)干部、金融職員、高科技領(lǐng)域打拼的專家、某些事業(yè)單位的成功人士，年齡大多在30歲以上。上海人房屋購買能力示意圖上海人房屋購買能力示意圖廉租房5%租房或二手房20%-30%商品房65%第二套房25%-30%上海市外省市購買別墅的動因——度假VS投資為度假購買？NO!上海人具有與生俱來的精明和優(yōu)越感，即使具備經(jīng)濟實力，他們也決不會輕易地為了所謂的“5+2”現(xiàn)代生活方式，到外省市購買別墅。一方面，上海有數(shù)量眾多的郊區(qū)別墅供其選擇，另一方面，除了國外，具有強烈優(yōu)越感的上海人并不認(rèn)為較長時間地住在上海以外的地方會為自己帶來多大的效用；并且，上海人對5+2生活方式有自己的看法：“一個人在５天辛苦工作后，到郊外的別墅，也許第一件事不是享受休閑時光，而是擦去房內(nèi)家具５天的積灰。如果是裝修豪華的別墅，在空關(guān)的多數(shù)時間更有被盜的危險。如果請人看管，讓對方享受的時間比自己還多，又是何苦？在中國，有許多人的第一套房還沒有解困，提“外省市購買第二套房”成為消費熱點是否為時尚早，“5+2”生活方式是否太奢侈了呢？”為投資購買？YES雖然，上海人外省市購買別墅的來進行度假享受的熱情并不高，但這并不等于其放棄了外省市購買別墅進行投資的機會。近年來，上海人在周邊風(fēng)景地帶比如蘇杭等地購買別墅或第二套住宅的大有人在。其理由是，這里的別墅離上海比較近（蘇州距上海只有1小時左右的車程），風(fēng)景好、房價又低（同等價格在上海買不到這樣的房子），投資少、回報高，出租或做旅游生意都可以，而且自己還可以趁閑季前往度假，一舉兩得，豈不美哉！這是標(biāo)準(zhǔn)上海人的投資邏輯。上海人外省市投資別墅特點“蘇杭房”在申城購房市民中炒得熱浪滾滾：早些年杭州人就在九溪玫瑰園的銷售中嘗到了甜頭，目前，這個已經(jīng)全國聞名的別墅區(qū)，來自上海等地的投資客占了大頭。杭州人顯得非常自信：在杭州舉辦大型房展，號召上海人邊看房展，邊游西湖，休閑投資兩不誤！不料，這著實打動了一批上海人的心，使“阿拉們”成為杭州房展的獨特風(fēng)景。近日，太湖中心島嶼上興建的大型度假別墅區(qū)“太湖之星”，把主力目標(biāo)市場對準(zhǔn)了上海，一個月賣掉近70套別墅，客戶中上海人占據(jù)了60％，據(jù)太湖之星的銷售人員介紹，上?？蛻糁械钠叱梢陨鲜怯脕硗顿Y，一成是單位購買，其余為私人度假。上海人目前選擇外省市購買別墅的地點主要在蘇州古城內(nèi)、吳縣太湖風(fēng)景區(qū)、古鎮(zhèn)同里、杭州、周莊、昆山、海寧等地?；旧蠁蝺r4000—8000元／平方米，總價為100—200萬元左右，與上海市區(qū)一套高級公寓花銷差不多。

五、高檔別墅個案調(diào)查（一）蘇州太湖之星案名一期：太湖之星·東方加勒比二期：太湖之星·太湖天地聯(lián)系電話現(xiàn)場售樓處：0512-665189990512-66519882上海接待處：021-64318299021-64319493項目區(qū)域蘇州太湖項目位置太湖國家旅游度假區(qū)長沙島距市中心車程距蘇州市中心15公里、上海90公里自然環(huán)境特征36000頃太湖，湖內(nèi)72峰、48島投資商江蘇航空產(chǎn)業(yè)集團有限公司/南京祿口國際機場/蘇州太湖國家旅游發(fā)展集團有限公司發(fā)展商蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司代理商一期：上海晏子房地產(chǎn)營銷策劃有限公司；二期：上海新聯(lián)康投資顧問有限公司開盤時間2002年2月開竣工日期2003年8月交房占地面積1698畝總建筑面積總戶數(shù)總戶數(shù)：600多棟、一期：72棟銷售率一期一個月銷售90%，三個月全部售磬物業(yè)性質(zhì)度假型獨立別墅規(guī)劃形態(tài)戶戶臨河、家家有港，引入內(nèi)湖11萬平方米。另規(guī)劃高爾夫球場、游艇碼頭、馬場。建筑風(fēng)格羅馬風(fēng)格、意大利文藝復(fù)興風(fēng)格、法國折衷主義風(fēng)格、喬治亞風(fēng)格、法國第二帝國風(fēng)格、都鐸式、維多利亞式建筑面積范圍及主力面積215-306平方米銷售總價區(qū)間及主力總價100萬-200萬單價區(qū)間及平均單價4800-6000/平方米別墅占地面積范圍及主力面積1畝-3畝花園面積范圍及主力面積500-2000平方米客戶來源上?？蛻粽?0%以上客戶層次企業(yè)家、IT人士、演藝界人士小區(qū)配套高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、游艇碼頭、高檔馬場會所面積、會所功能五星級會所：壁球室、健身房、室內(nèi)游泳池、儲蓄所、旅行社、醫(yī)務(wù)室、兒童娛樂室、超市、保齡球室、餐廳、臺球室、乒乓、閱覽室、會議室、桑拿室、KTV包房、歌舞廳、美容美發(fā)廳、酒吧、高爾夫球場、游艇俱樂部、跑馬場、沙灘排球場、網(wǎng)球場、天然泳場、垂釣臺、森林迷宮、陽光浴場、茶座規(guī)劃設(shè)計吳家驊教授（國務(wù)院特殊貢獻專家、《世界建筑導(dǎo)報》總編）建筑設(shè)計公司上海同濟大學(xué)李興無工作室景觀設(shè)計公司（日本）日興建筑設(shè)計咨詢有限公司物業(yè)管理公司深圳福田物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費物業(yè)管理主要服務(wù)內(nèi)容公共設(shè)備維護、日常清潔、安保、維修、帶訂報刊服務(wù)。特色：休閑娛樂活動策劃、組織、實施；水域的安全管理、環(huán)境管理、環(huán)境綠化的高檔次整合、高雅人文環(huán)境的服務(wù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及價格毛坯建材設(shè)備品牌(空調(diào).廚衛(wèi).熱水器等)智能化標(biāo)準(zhǔn)電視監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)兼顧報警系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶接入、VOD點播、智能化擋車系統(tǒng)、家庭保安系統(tǒng)廣告總精神世界級山水景觀天地間至尊華庭

（二）上海高級別墅（售價RMB500萬元以上）個案市調(diào)案名上海紫園聯(lián)系電話62375555項目區(qū)域松江區(qū)項目位置西佘山南側(cè)、辰山塘東側(cè)、沈磚公路北側(cè)、佘天昆公路西側(cè)。市中心車程離人民廣場30公里，沿滬青平約半小時到達自然環(huán)境特征國家森林公園、百鳥苑、水面達456畝上海最大的人工湖“月湖”人文環(huán)境特征“遠(yuǎn)東第一大教堂”佘山圣母大殿、“世界第一斜塔”護珠塔\松江大學(xué)城發(fā)展商上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司開盤時間2002年5月18日占地面積71.95公頃總建筑面積143520平方米總戶數(shù)150多棟容積率0.178綠化率0.7銷售率購買意向70多人，訂購6幢物業(yè)性質(zhì)獨立別墅規(guī)劃形態(tài)大小島嶼13座，以13座造型別致的鋼結(jié)構(gòu)彩橋連接建筑風(fēng)格別墅采取“度身定造”的辦法，每幢別墅從造型、內(nèi)部設(shè)計到游泳池、網(wǎng)球場、游船碼頭、保齡球館等全部設(shè)施都根據(jù)購買者的意見建造建筑面積范圍及主力面積700-800平米銷售總價區(qū)間及主力總價1500萬-1.3億別墅占地面積范圍及主力面積最大20畝，最小5畝，平均8畝客戶來源美國硅谷排位前10名的成功人士、國內(nèi)著名網(wǎng)站CEO、香港產(chǎn)業(yè)大亨等亞洲富商客戶層次開發(fā)商承諾：銷售一定數(shù)量后，后來者入住必須要經(jīng)過業(yè)主委員會審核。建筑設(shè)計公司澳洲五合國際建筑設(shè)計集團/包括貝聿銘在內(nèi)的百余名世界著名建設(shè)師物業(yè)管理公司未定物業(yè)管理費初定1$/平方米/月物業(yè)管理主要服務(wù)內(nèi)容未定裝修標(biāo)準(zhǔn)及價格精裝修.提供套餐,客戶可更改,但一定只能將標(biāo)準(zhǔn)提高,不能降低.建材設(shè)備品牌(空調(diào).廚衛(wèi).熱水器等)瑞典WIRSBO地?zé)嵯到y(tǒng)、OTIS最新無機房電梯、DAIKIN智能型中央空調(diào)、霧化玻璃。僅廚房家具就達100萬元人民幣案名上海佘山銀湖別墅聯(lián)系電話576228886249555557622333項目區(qū)域松江泗涇。泗陳公路南北兩側(cè)。北東至洞涇河，南東至外婆河、泗涇塘，北西至方松路，南西至祥澤河；北至青浦縣趙巷鎮(zhèn)。項目位置泗陳公路888號（方松路口）距市中心車程至虹橋機場需10分鐘，至人民廣場、外灘25分鐘左右，至浦東國際機場需45分鐘左右。自然環(huán)境特征佘山國家級旅游風(fēng)景區(qū)3公里路程人文環(huán)境特征松江大學(xué)城5-6公里發(fā)展商廣東黃河實業(yè)上海房地產(chǎn)有限公司代理商旭陽傳播·萬欣房產(chǎn)開盤時間2002年1月1日銷售周期開竣工日期一期2001年6月動工，2002年初首期完工占地面積總占地面積約7000畝。一期420畝總建筑面積6萬平方米總戶數(shù)128容積率0.23綠化率0.5銷售率40%物業(yè)性質(zhì)獨立規(guī)劃形態(tài)建筑布局突出親水性,戶戶臨灣、家家枕河的新貼水建筑。堆土造坡。建筑風(fēng)格美式鄉(xiāng)村別墅。建筑下部舒展，上部逐層收縮，屋頂采用四坡頂建筑面積范圍及主力面積B型:6房3廳4衛(wèi)+雙車位總建468.9M2(1F288.54M22F180.36M2)C型:6房3廳5衛(wèi)+雙車位總建459M2(1F2F)D型:5房3廳4衛(wèi)+雙車位總建492M2(1F2F)E型:5房4廳5衛(wèi)+雙車位總建480.09M2(1F314.68M22F165.41M2)F型:5房4廳5衛(wèi)+雙車位總建426.20M2(1F257.67M22F168.53M2)G型:4房3廳4衛(wèi)+雙車位總建359M2(1F2F)H型:6房3廳4衛(wèi)+雙車位總建450.77M2(1F263.56M22F187.21M2)J型:5房3廳4衛(wèi)+雙車位總建404.4M2(1F189.85M22F131.85M23F82.7M2)K型:4房3廳3衛(wèi)+單車位總建300M2(1F2F)L型:4房3廳3衛(wèi)+單車位總建299M2(1F2F3F)M型:4房3廳3衛(wèi)+雙車位總建354M2(1F2F)N型:5房3廳4衛(wèi)+雙車位總建471M2(1F2F)銷售總價區(qū)間及主力總價200-500萬/套單價區(qū)間及平均單價7000-8000元/平方米別墅占地面積范圍及主力面積2畝-5畝花園面積范圍及主力面積500-2000M2客戶來源美國、臺灣、香港、溫州客戶層次CEO、外企高級經(jīng)理、私營老板、華僑會所面積、會所功能7000平方米會所內(nèi)設(shè)日夜便利店/小型花房/室外標(biāo)準(zhǔn)硬地網(wǎng)球場/推桿GOLF果嶺練習(xí)場/室內(nèi)溫水游泳池/壁球館/桌球館/圖書室/兒童嬉戲室/美容美發(fā)院/健身房/棋牌室/桑拿浴/醫(yī)療保健中心/多功能會議廳/中西餐廳/水榭咖啡座/酒吧/紅茶坊/商務(wù)中心/客房/足夠的公共的地下車位物業(yè)管理費2.85元/平方米/月裝修標(biāo)準(zhǔn)及價格毛坯智能化標(biāo)準(zhǔn)家庭智能化終端/VOD視頻雙向點播系統(tǒng)/多光束紅外線報警系統(tǒng)/攝像監(jiān)控/入口設(shè)置遙感免停車系統(tǒng)/入口設(shè)羅格朗可視對講系統(tǒng)/家庭安防報警系統(tǒng)/門窗玻璃破碎磁感主要促銷手段港臺地區(qū)著名影星、歌星捧場廣告總精神曠世之度，完美人生案名天馬花苑(湖光山色)聯(lián)系電話5766260057662668項目區(qū)域松江恒云山與天馬山之間。東：佘天公路西：5120國道南：滬杭公路北：滬青平高速公路項目位置趙昆公路3918弄距市中心車程通過滬青平高速至外灘25分鐘左右自然環(huán)境特征佘山國家級旅游風(fēng)景區(qū)人文環(huán)境特征松江大學(xué)城投資商新加坡經(jīng)緯集團/臺灣經(jīng)緯集團/上海錦江集團/中國國際信托投資公司發(fā)展商上海天馬鄉(xiāng)村俱樂部有限公司代理商自銷開竣工日期2003年8月交房占地面積184公頃總建筑面積1.6萬平米總戶數(shù)35(共210戶)銷售率50%物業(yè)性質(zhì)獨立別墅規(guī)劃形態(tài)利用山水資源、27洞國際級標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場建筑風(fēng)格美式風(fēng)格建筑面積范圍及主力面積434平方米-496平方米四房四廳/五房五廳銷售總價區(qū)間及主力總價USD108.5-124萬單價區(qū)間及平均單價USD2500/平方米別墅占地面積范圍及主力面積平均三畝一棟花園面積范圍及主力面積客戶來源華僑、海外人士、香港人客戶層次企業(yè)主、總裁、明星小區(qū)配套27洞國際級標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場會所面積、會所功能8800平米高爾夫會所和休閑會所。高爾夫?qū)Ｙu/25米室內(nèi)溫水游泳池/二片“溫布爾頓”草皮網(wǎng)球場/四片硬地網(wǎng)球場/健身房/壁球房/桌球房/桑拿房/視聽室/棋牌室/咖啡廳/餐廳/兒童嬉水室/兒童樂園/SPA設(shè)施建筑設(shè)計公司美國西海岸建筑事務(wù)所KCV&MDR、松江設(shè)計院景觀設(shè)計公司高爾夫設(shè)計：PCD設(shè)計公司物業(yè)管理公司球場管理：IMG物業(yè)管理費1$/平方米/月物業(yè)管理主要服務(wù)內(nèi)容公共衛(wèi)生、建筑維修、家政一體化、社區(qū)巴士裝修標(biāo)準(zhǔn)及價格毛坯建材設(shè)備品牌(空調(diào).廚衛(wèi).熱水器等)智能化標(biāo)準(zhǔn)周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、單元智能報警和家庭控制、公共設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng)、火警報警系統(tǒng)廣告總精神上海唯一的觀山觀湖高爾夫大別墅案名西郊莊園聯(lián)系電話6221622162218888項目區(qū)域西郊閔行區(qū)新華漕鎮(zhèn)項目位置金豐路588號距市中心車程距人民廣場僅17公里，古北新區(qū)8公里自然環(huán)境特征三條自然河流及縱橫交錯的支流發(fā)展商上海鑫凰園—馬可波羅房地產(chǎn)開發(fā)代理商新亞集團三固房地產(chǎn)咨詢上海公司開盤時間2002-2-2開竣工日期最找入住2002-12-30占地面積1100畝總建筑面積15萬平米總戶數(shù)300余棟容積率0.2綠化率0.73銷售率一期70余棟售磬，二期145棟預(yù)定50%以上物業(yè)性質(zhì)獨立別墅規(guī)劃形態(tài)18座島嶼、5片湖泊、私家水岸建筑風(fēng)格取材英、法、美、意大利、西班牙的32款獨特風(fēng)格的”菜單式”房型建筑面積范圍及主力面積250平方米-1000平方米銷售總價區(qū)間及主力總價300-3500萬單價區(qū)間及平均單價平方米別墅占地面積范圍及主力面積2畝-6畝花園面積范圍及主力面積1000-3000平方米客戶來源港、臺、溫州、日本客戶層次跨國企業(yè)CEO、企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理小區(qū)配套美國學(xué)校\新加坡國際學(xué)校及網(wǎng)球俱樂部會所面積、會所功能12000平方米+800平方米雙會所沙灘網(wǎng)球場/硬地網(wǎng)球場/室內(nèi)網(wǎng)球場/游泳池/健身房/桑拿/超市/餐廳/酒巴建筑設(shè)計公司美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院上海冶金設(shè)計研究院景觀設(shè)計公司盛林景國際景觀設(shè)計有限公司物業(yè)管理費7.5元/平方米/月裝修標(biāo)準(zhǔn)及價格毛坯主要促銷手段購買西郊莊園的業(yè)主都可享有上海網(wǎng)球俱樂部終身會員金卡。廣告總精神私家莊園、私家島嶼、私家城堡案名金色維也納聯(lián)系電話68565656項目區(qū)域浦東項目位置錦繡路333號（錦繡路以南，芳甸路以西）距市中心車程8分鐘自然環(huán)境特征世紀(jì)公園的完美鑲嵌，為小區(qū)提供了清新的自然環(huán)境，浦東著名的生態(tài)景觀河--張家浜潺潺環(huán)繞小區(qū)而過人文環(huán)境特征地處陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)三大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的黃金交叉點，迄今為止上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)規(guī)格最高的別墅住宅區(qū)發(fā)展商上海四季春置業(yè)有限公司代理商金鵬房產(chǎn)開盤時間2002年5月占地面積58000平方米總建筑面積55000平方米總戶數(shù)400戶容積率總體0.9綠化率60%銷售率預(yù)定60戶物業(yè)性質(zhì)單體別墅：12幢（7層、11層）聯(lián)體別墅：10幢2層規(guī)劃形態(tài)全島親水別墅建筑風(fēng)格歐洲經(jīng)典的英式、地中海式建筑面積范圍及主力面積400－500平方米銷售總價區(qū)間及主力總價650-3500萬單價區(qū)間及平均單價8270-20675元/平方米別墅占地面積范圍及主力面積3000平方米花園面積范圍及主力面積1000-2000平方米客戶來源國外駐上海公司人士客戶層次CEO、高級經(jīng)理、企業(yè)家小區(qū)配套醫(yī)院：瑞東醫(yī)院銀行：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行公園：世紀(jì)公園學(xué)校：上南中學(xué)會所面積、會所功能兒童樂園,歌舞廳,棋牌室,健身中心,洗衣店,桌球室,壁球室,網(wǎng)球場,會所,桑拿房,商場，超市建筑設(shè)計公司自己的設(shè)計院景觀設(shè)計公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理費4.9元/平方米/月裝修標(biāo)準(zhǔn)及價格毛坯建材設(shè)備品牌(空調(diào).廚衛(wèi).熱水器等)門窗：彩鋁合金水管：PVC,PPR智能化標(biāo)準(zhǔn)紅外線監(jiān)控,可視對講,報警求助,中央監(jiān)控廣告總精神金色與綠色的交響,音樂與人生的共鳴案名湯臣高爾夫別墅聯(lián)系電話58339999項目區(qū)域上海浦東項目位置龍東大道1號距市中心車程半小時自然環(huán)境特征高爾夫、世紀(jì)公園發(fā)展商上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2000年10月27日銷售周期已開發(fā)至第七期開竣工日期占地面積140萬平方米(含高爾夫園區(qū)\湯臣公寓)總戶數(shù)72棟獨立別墅容積率綠化率60%銷售率85%以上物業(yè)性質(zhì)獨棟別墅