豪園產(chǎn)品市場(chǎng)推廣預(yù)案

39/39怡豐-海韻豪園產(chǎn)品推廣方案目錄第一部分市場(chǎng)定位第二部分產(chǎn)品提升第三部分整合宣傳方案第四部分媒體廣告策略第五部分開(kāi)盤時(shí)期媒體廣告打算第六部分開(kāi)盤活動(dòng)方案第七部分價(jià)格策略第八部分銷售渠道第一部分市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的定位是成功的基礎(chǔ)。依照對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的分析結(jié)論為項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰(shuí)，賣什么，從而確定本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方針，即如何賣？項(xiàng)目名稱怡豐—海韻豪園項(xiàng)目推廣定位——南城大道309號(hào)三、廣告語(yǔ)：法式地中海風(fēng)情高級(jí)花園洋房社區(qū)音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化四、目標(biāo)客戶的定位個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）；中小企業(yè)主；周邊單位集團(tuán)購(gòu)買；政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員的換房；周邊其它高收入的客戶；其它區(qū)域有在南岸置業(yè)的客戶。特征描述：擁有穩(wěn)定收入，家庭儲(chǔ)蓄在10—30萬(wàn)之間，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年齡在35—50歲之間，有子女。多為二次置業(yè)，購(gòu)買大戶型的意向較大。檔次定位立足中高檔，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高層階層的理想家園。價(jià)格定位先期低價(jià)入市，以樹(shù)立品牌，聚攏人氣為全然目的，后期價(jià)格自然提升。（具體價(jià)格及價(jià)格策略另附）賣點(diǎn)定位主題語(yǔ)：怡豐—海韻豪園——南城大道309號(hào)品質(zhì)賣點(diǎn)：南岸區(qū)唯一不墅內(nèi)高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念）廣告賣點(diǎn)：概念賣點(diǎn)——法式地中海風(fēng)情高級(jí)花園洋房社區(qū)教育賣點(diǎn)——雙語(yǔ)幼兒園、怡豐實(shí)驗(yàn)學(xué)校配套賣點(diǎn)——怡豐“一卡通”（與海洋公園互動(dòng)）會(huì)所賣點(diǎn)——法國(guó)會(huì)所、產(chǎn)權(quán)式酒店景觀賣點(diǎn)——江景、都市夜景物管賣點(diǎn)——全封閉人性化“三代服務(wù)”論價(jià)格賣點(diǎn)——中檔價(jià)格、高貴享受品牌賣點(diǎn)——香港國(guó)際集團(tuán)、重慶老牌開(kāi)發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動(dòng)第二部分產(chǎn)品提升確定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品來(lái)支撐來(lái)充實(shí)。確實(shí)是講，要把本項(xiàng)目朝“法蘭西”風(fēng)格方向渲染，把她那浪漫的“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)表現(xiàn)出來(lái)，讓慕名而來(lái)的客戶切身感受到淌洋在浪漫的地中海風(fēng)情文化氛圍之中。法蘭西歷史悠遠(yuǎn)，藝術(shù)成就突出，其長(zhǎng)久以來(lái)確實(shí)是一個(gè)令人心馳神往的浪漫國(guó)度。羅亞爾河谷的皇室城堡、艾菲爾鐵塔、盧浮宮及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名勝享譽(yù)世界。法式浪漫生活情調(diào)及居住環(huán)境是現(xiàn)代都市人所追求的一種生活，以法蘭西情調(diào)為主題，配以海洋文化，對(duì)怡豐大廈作特色化的包裝，充分體現(xiàn)物業(yè)的品味和檔次是重新包裝項(xiàng)目的核心。★項(xiàng)目推廣思路：第一方面：從“虛”方面入手，玩感受、玩品味、讓客戶心理上得到滿足！從名稱上進(jìn)行包裝，名稱是產(chǎn)品的名片，是產(chǎn)品的性格，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位，一個(gè)準(zhǔn)確的適當(dāng)?shù)拿Q，對(duì)產(chǎn)品的形象宣傳及推廣起著不可估量的作用。1、在重慶那個(gè)沒(méi)有“?！钡亩际?，做“?！钡奈恼聦?shí)在是沒(méi)有多大空間。據(jù)我所知，重慶是以“?！眮?lái)命名的樓盤不多，因此我們提“海”的概念一定要做”海“，就只能是兩個(gè)方面能夠入手，一是”虛“的海，做——海的形象，海的精神、海的文化和海的內(nèi)涵；二是”實(shí)“的海，做——?dú)W洲的地中海、愛(ài)琴海等真正的大海;三是“結(jié)合”怡豐-海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動(dòng)關(guān)系。比如做”虛“的海——我們的生活與”海“如此之近，又是那么遙遠(yuǎn)。/這是一座山水都市，我們呼吸著自由的海洋氣息；/這是一個(gè)象大海一樣寬闊的時(shí)代/這依舊一個(gè)以販賣大海而倍顯繁榮的市場(chǎng)。。。。。。/生活中，大概已擁塞了太多的”?！啊?但我們又會(huì)時(shí)常感受到生活中是那么缺乏海的博大、海的寬容、海的沉靜和海的無(wú)垠。這時(shí)才發(fā)覺(jué)/原來(lái)我們專門少有時(shí)刻能與大海平靜地對(duì)視、交流、相處乃至相融。/我們更不敢奢求能與大海同呼吸，共日夜，四季相伴，時(shí)刻相隨，/在日積月累的感悟之中，體會(huì)一種內(nèi)在的海洋精神境地。直到“海韻豪園”的出現(xiàn)，我們才明白海變了，家也變了。海變得象家一樣溫情了，而家也變得象海一樣更美、更自由、更寬廣了……比如做”實(shí)“的?！黝}為“國(guó)際

濱海

文化

家”，做文化做品味做足家的感受！比如“結(jié)合”?！ㄟ^(guò)與海洋公園不定期的進(jìn)行各種大型聯(lián)誼促銷活動(dòng)，把業(yè)主及準(zhǔn)客戶邀請(qǐng)到海洋公園，體驗(yàn)暢游大海的感受，增進(jìn)進(jìn)展商與業(yè)主之間的良性溝通與互動(dòng)，凡購(gòu)買怡豐—海韻豪園的業(yè)主，可贈(zèng)送會(huì)員卡一名，不僅使業(yè)主嘗到“甜頭”，還可為海洋公園增加收入，可確實(shí)是一舉兩得。二、從“實(shí)”方面入手，通過(guò)眾多的法蘭西元素來(lái)支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來(lái)體現(xiàn)是法式地中海風(fēng)情、高級(jí)花園洋房社區(qū)？大廈工地圍墻：以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤的宣傳定位；大廈裙樓外立面：大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛行的雪白小天使等造型；大廈大門：外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開(kāi)，給人們一種純正的法式地中海風(fēng)情。大門通往花園的道路兩側(cè)：設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國(guó)歷史名人的畫(huà)像，如太陽(yáng)王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂(lè)將軍等，并附上文字簡(jiǎn)介；售樓處和樣板房（在第三部分中詳細(xì)論述）；不墅：粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開(kāi)一“法式”不名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏爾泰居等）；會(huì)所：更名為“盧浮宮”，門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長(zhǎng)長(zhǎng)的、閃耀著紅光的大葉輪，一、二樓開(kāi)設(shè)法國(guó)聞名的“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂(lè)廳、桑拿、高級(jí)餐廳、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。三樓以上為產(chǎn)權(quán)式酒店（高檔客房公寓），實(shí)施酒店式星級(jí)服務(wù)；園林內(nèi)容的更新及豐富：A、泳池改造及增加設(shè)施——⑴瓷片翻新（藍(lán)色）；⑵池底圖案采納不同色彩瓷片組成，如海豹或海豚等圖案；⑶嬉水池增加按摩功能；⑷泳池邊進(jìn)行綠化改造，建議采納高度在0.8～1.0米的灌木叢把泳池圍住,且周邊綠地改造為沙地質(zhì)感的地面；建議在泳池邊硬地加種若干顆大棕櫚樹(shù)；草地跟沙地銜接邊緣采納鵝卵石鋪設(shè)而成；⑺池邊噴水設(shè)施增加3至5個(gè)小造形噴嘴，如青蛙、鯉魚(yú)等造型。B、網(wǎng)球場(chǎng)翻新：防球網(wǎng)重新油漆、地毯更換、球網(wǎng)和球具全部更新；實(shí)際實(shí)施，在場(chǎng)地四周：⑴掛上近界法國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽冠軍獲得者照片、個(gè)人歷史介紹；⑵掛上法國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽的歷史；⑶擺放展示名牌網(wǎng)球拍、網(wǎng)球等用具；C、綠化及小品的豐富：⑴把部分園林設(shè)計(jì)成“法國(guó)迷宮式”園林；⑵增加一些高大喬木類樹(shù)種，如大棕櫚樹(shù)，營(yíng)造出豐富的立體層次感；增加一些有藝術(shù)氣息的休閑椅，并在園林中建筑微型“法國(guó)之窗”，如艾菲爾鐵塔、盧浮宮、透明金字塔等造型縮影；物業(yè)治理：物業(yè)治理方面，加強(qiáng)物管人員的服務(wù)意識(shí)、在服務(wù)中主動(dòng)配合怡豐-海韻豪園的樓盤整體形象，給業(yè)主享受到尊貴完善的社區(qū)服務(wù)。通過(guò)以上“虛”“實(shí)”結(jié)合，從里到外把項(xiàng)目全力營(yíng)造出純正的重慶首席的法式地中海風(fēng)情高級(jí)花園洋房社區(qū)。第三部分整合宣傳方案房地產(chǎn)營(yíng)銷要緊通過(guò)三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場(chǎng)包裝和一系列的活動(dòng)來(lái)宣傳推廣，為了確保將本項(xiàng)目成功地推入市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，以配合銷售工作的順利進(jìn)行，需要一個(gè)整合的宣傳方案與各銷售時(shí)期相配合。整體構(gòu)架如下：（見(jiàn)下頁(yè)）公共媒體宣傳公共媒體宣傳整體宣傳方案戶外媒體印刷媒體活動(dòng)宣傳報(bào)紙電視電臺(tái)雜志售樓書(shū)宣傳折頁(yè)戶型、價(jià)格插頁(yè)購(gòu)房須知專遞廣告投資置業(yè)指南海報(bào)業(yè)主通訊戶外廣告牌指示牌旗幟車體廣告售樓處工地圍墻條幅、彩旗各項(xiàng)慶典（開(kāi)盤、入伙等）展銷會(huì)促銷活動(dòng)其它活動(dòng)（業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、新聞公布會(huì)等）公共傳播媒體報(bào)紙廣告媒體選擇以《晨報(bào)》為主，《商報(bào)》《晚報(bào)》為輔。宣傳方式前期以文章及新聞報(bào)道的軟廣告為主，向觀眾傳遞樓盤信息，公開(kāi)發(fā)售后以硬廣告為主，以強(qiáng)有力的訴求點(diǎn)，促使客戶購(gòu)樓。電視廣告依照項(xiàng)目具體情況，暫不打算投放電視廣告。電臺(tái)依照項(xiàng)目具體情況，暫不打算投放電臺(tái)廣告。雜志廣告依照項(xiàng)目具體情況，暫不打算投放雜志廣告。印刷媒體售樓書(shū)、折頁(yè)及戶型圖價(jià)格表等插頁(yè)。建議少印售樓書(shū)，以折頁(yè)代替（設(shè)計(jì)思路在隨后）。郵寄、派發(fā)海報(bào)。做單頁(yè)雙面A4的海報(bào)，既可隨報(bào)附送，亦可在促銷點(diǎn)大量派送。業(yè)主通訊怡豐花園業(yè)主已入伙，可考慮出第一期《業(yè)主通訊》。《業(yè)主通訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主的小區(qū)的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)怡豐大廈的銷售。本折頁(yè)的設(shè)計(jì)思路——主基調(diào)：法式地中海風(fēng)情高級(jí)花園洋房社區(qū)★音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情★濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化總要求：共8P，內(nèi)有插頁(yè)帶。紙張規(guī)格、質(zhì)地、色彩的選擇如樣本。設(shè)計(jì)思路指引：★封面：怡豐—海韻豪園效果圖、LOGO圖案、LOGO下方為“怡豐—海韻豪園—南城大道309號(hào)法蘭西國(guó)際名門社區(qū)（配英文）★第2P：上端為“重慶江岸夜景圖”，下端為法蘭西國(guó)際名門社區(qū)的尊貴“詩(shī)句”；★第3P：怡豐大廈效果圖（含怡豐-海韻豪園）、怡豐集團(tuán)國(guó)際進(jìn)展公司、海韻豪園簡(jiǎn)介；★第4P：背景圖為“特不精巧的紅酒與鮮花”、怡豐-海韻豪園的“園林”規(guī)劃及配套；★第5P：背景圖為“會(huì)所配套、展現(xiàn)濃郁的法蘭西風(fēng)情外立面”、上端為“戶型”（窗內(nèi)外的風(fēng)景）闡述、下端為戶型內(nèi)外的裝飾闡述；★第6P：羅馬柱、法蘭西的一些雕塑元素、上端為怡豐—海韻豪園六大經(jīng)典戶型，戶型渲染圖、戶型面積（建筑及套內(nèi)面積）、戶型點(diǎn)評(píng)，下端為“物管”的闡述，以及相關(guān)有“外佬物管圖片”；（最右下角小字標(biāo)注：本宣傳品一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)，進(jìn)展商對(duì)所有內(nèi)容保留最終解釋權(quán)。）★第7P：上端為重慶最繁華的夜景圖片（合折起來(lái)時(shí)與第2P的南岸步行街夜景相呼應(yīng)），圖片的夜色上空洋溢著濃濃的法蘭西浪漫情調(diào)，配上一對(duì)法國(guó)情侶含情脈脈的對(duì)視圖片；下端為“重慶南岸區(qū)的地位及以后展望”，右下端為“項(xiàng)目區(qū)位圖”（把長(zhǎng)江納入地圖，要求簡(jiǎn)潔、立體、直觀）；★第8P：（折合后為封底）為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造經(jīng)典的“裝修標(biāo)準(zhǔn)、合作單位名單”，下端為“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的名稱、地址、郵編、銷售熱線、傳真、網(wǎng)址、電子郵件”等資料。做足法蘭西的風(fēng)情，展現(xiàn)怡豐—海韻豪園的賣點(diǎn)，給人第一印象為“品味、精巧、高雅、純正”，讓客戶看到宣傳折頁(yè)就，聯(lián)想到“法蘭西國(guó)際名門社區(qū)、尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情、濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化、悠揚(yáng)的音樂(lè)&高雅的歐式建筑”，抓住客戶的眼球，因此就能抓住大腦，產(chǎn)生“購(gòu)買的欲望”。戶外媒體戶外廣告牌依照本公司對(duì)區(qū)域地段交通流量分析及視覺(jué)效果評(píng)估，以下地點(diǎn)可供本項(xiàng)目作據(jù)點(diǎn)廣告：⑴南坪轉(zhuǎn)盤路段⑵長(zhǎng)江大橋橋頭（暫無(wú)地段）⑶鵝公巖大橋橋頭（暫無(wú)地段）作為流淌的廣告牌可供選擇有：南坪轉(zhuǎn)盤、南坪西路、南坪南路、南城大道、步行街等路段戶外廣告牌一律采納電腦噴繪，具體規(guī)格依現(xiàn)場(chǎng)廣告位而定。路旗在公開(kāi)發(fā)售或促銷活動(dòng)時(shí)，使用路旗廣告來(lái)烘托氛圍，用路旗包裝的要緊地點(diǎn)：工地現(xiàn)場(chǎng)；樓盤通往主干道的道路兩邊。指示牌放在樓盤附近路口和小區(qū)引導(dǎo)客戶參觀的路牌?，F(xiàn)場(chǎng)包裝因房地產(chǎn)的不動(dòng)性，現(xiàn)場(chǎng)包裝在商品房的銷售中有著舉足輕重的地位。現(xiàn)場(chǎng)包裝包含的細(xì)項(xiàng)專門多，有售樓處內(nèi)外的裝飾、樣板房或示范單位、工地圍墻廣告、看板、模型、效果圖等?，F(xiàn)場(chǎng)包裝是與媒體廣告相輔相成的。售樓處售樓處是期樓的“臉面”，以后的項(xiàng)目如何在專門大程度上是通過(guò)售樓處的第一印象來(lái)判不的，因此要花大力氣對(duì)售樓處進(jìn)行設(shè)計(jì)與包裝：售樓處分接待、展示區(qū)兩大部分，面積約200平方米；（設(shè)在裙樓的東側(cè)）以白色為主調(diào)，采納直線曲線相結(jié)合，營(yíng)造空間感，通過(guò)天花和地面的呼應(yīng)，使功能分區(qū)既達(dá)到明顯區(qū)分，又能夠有機(jī)的結(jié)合，給人敞潔明亮的效果。天花以法蘭西國(guó)旗“紅、白、藍(lán)”三色布幔，以波浪造型鋪設(shè)。采納簡(jiǎn)約現(xiàn)代造型的家私，凸顯時(shí)尚韻味。置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果。展板布置：采納5厘平波?2廣告釘固定，不僅成本低且效果好。模型重新制作，把不墅與大廈整體制作，制作比例按1：125，突出園林綠化效果。售樓處外立面，以“白”色為基調(diào)，大面積平波落地窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)采光，頂端215m2純形象大型噴繪廣告，再配以夜景投光燈，使之達(dá)到全方位展示效果。樣板房樣板房是促使消費(fèi)者作用購(gòu)買決定的最有力的催化劑，是現(xiàn)代房地產(chǎn)營(yíng)銷中必不可缺的宣傳媒體。因本項(xiàng)目的高層景觀資源豐富，加且項(xiàng)目現(xiàn)狀因素（如外立面的施工）決定，建議先在B座24層的02、05、06、07房共建四套樣板房。樣板房風(fēng)格定位：大氣超凡簡(jiǎn)約時(shí)尚專為成功人士度身打造藝術(shù)精品，制造人性化、親情化、休閑化的時(shí)尚功能空間，體現(xiàn)簡(jiǎn)約高檔的設(shè)計(jì)風(fēng)格，做到高檔而不奢華，雅致而不單調(diào)，達(dá)到高品位居家文化氛圍，以白色為主調(diào)，采納直線、幾何造型與曲線相結(jié)合，營(yíng)造空間感，通過(guò)天花和地面的呼應(yīng)，使功能分區(qū)既達(dá)到明顯區(qū)分，又能夠有機(jī)的結(jié)合，再以主色調(diào)的搭配，給人以敞潔明亮的效果，又體現(xiàn)了溫馨舒適的居家環(huán)境，木門及門套以深色紅棕配比，實(shí)現(xiàn)顏色反差，襯托出特有的深邃時(shí)空感，體現(xiàn)出現(xiàn)代人的審美內(nèi)涵和層次感，強(qiáng)調(diào)以人為本，煥發(fā)前沿居家裝飾概念，展現(xiàn)高雅、亮麗、潔凈、簡(jiǎn)約和富有文化內(nèi)涵的時(shí)尚空間，使整個(gè)居家溫馨、舒展和閑適。充分展現(xiàn)本項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采納歐化家私，同時(shí)不同的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快的年輕風(fēng)格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風(fēng)格。工地圍墻、看板和彩旗為進(jìn)一步拓展售樓處的廣告張力，工地圍墻和看樓也應(yīng)充分利用。將售樓處與工地圍墻有機(jī)地組合為一體，繪以大面積的色彩圖案和簡(jiǎn)要文字，并配上迎風(fēng)招展的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。地盤四周的圍墻能夠羅馬柱、巴洛克柱及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤的宣傳定位。模型本項(xiàng)目模型現(xiàn)狀過(guò)于陳舊，給人以敗落之感，建議重新制作。制作時(shí)務(wù)必把花園當(dāng)作一整體來(lái)描繪，重點(diǎn)突出濃郁的法蘭西建筑風(fēng)格（包括相關(guān)的小品雕塑）。模型為售樓處必備工具，特不是預(yù)售房，它給客戶以來(lái)樓盤直觀清晰的形象體現(xiàn)，間接引導(dǎo)購(gòu)買行為。模型制作要求有三點(diǎn)：一是要真實(shí)細(xì)膩，完美體現(xiàn)；二是要夠大有氣概；三是要切合樓盤賣點(diǎn)，制造性表活動(dòng)宣傳慶典活動(dòng)如：開(kāi)盤慶典、入伙慶典、公司周年慶典及國(guó)慶、春節(jié)等重大節(jié)目。展銷會(huì)如：重慶市的春、秋季住交會(huì)、南坪步行街的長(zhǎng)期展點(diǎn)等。促銷活動(dòng)此類活動(dòng)時(shí)刻靈活，依照銷售情況具體制定，既可與前兩方面活動(dòng)搭配開(kāi)展，也能夠單獨(dú)在某個(gè)促銷采納。促銷方式要緊有：抽獎(jiǎng)旅游價(jià)格優(yōu)惠配送家電、家私。其它舉辦新年酒會(huì)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)舉辦片區(qū)進(jìn)展研討會(huì)及法蘭西生活模式推廣會(huì)組織看樓團(tuán)，或小區(qū)“游園日”。第四部分媒體廣告策略廣告的時(shí)期性及策略（一）廣告預(yù)備時(shí)期（開(kāi)盤前，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期）時(shí)間：2002年10月至2002年11月廣告策略：以“樓體條幅”輻射為主，配合“單張”派發(fā)吸引部分受眾關(guān)注。內(nèi)容：1、超值投資超輕松首付2、準(zhǔn)現(xiàn)樓強(qiáng)市推出+售樓熱線目標(biāo)：引起廣泛關(guān)注，懸念高掛，蓄勢(shì)推出，同意內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。（二）廣告入市時(shí)期（開(kāi)盤時(shí)期+強(qiáng)銷時(shí)期）時(shí)間：2002年11月廣告策略：集中主媒體廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)轟炸內(nèi)容：1、國(guó)際潮流擋不?。。?！——法式地中海風(fēng)情高級(jí)花園洋房社區(qū)將于明登天臺(tái)亮相！2、開(kāi)盤當(dāng)天熱銷68套?。?！3、法蘭西情懷精彩不斷——怡豐-海韻假日系列活動(dòng)目標(biāo)：1、項(xiàng)目登臺(tái)亮相，引爆市場(chǎng)2、迅速扭轉(zhuǎn)原來(lái)不良形象，樹(shù)立嶄新品牌3、將銷售引向高潮（三）廣告推廣時(shí)期（持銷時(shí)期）時(shí)間：2002年12月～2003年2月,共3個(gè)月廣告策略:以定期廣告的形式不斷連續(xù),成為市場(chǎng)持續(xù)不斷的熱點(diǎn)內(nèi)容:1、音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)2、尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情目標(biāo)：以賣點(diǎn)為訴求點(diǎn),將“菜”（賣點(diǎn)）一盤盤端出來(lái)，形成一桌豐盛的“宴席”，將項(xiàng)目完整地展示于消費(fèi)者面前。1、樹(shù)立“法式地中海風(fēng)情高級(jí)花園洋房社區(qū)”2、擦新怡豐的房地產(chǎn)品牌3、達(dá)至最大限度的銷售率，爭(zhēng)取清盤。（四）廣告鞏固時(shí)期（掃尾期）時(shí)間：2003年3月廣告策略：硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目入伙配合公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容：1、盛大入伙，承諾是金2、最后單位，絕版機(jī)會(huì)3、全城聚焦——引領(lǐng)南岸新生活、見(jiàn)證高品質(zhì)生活目標(biāo)：將尾盤全部消化掉，實(shí)現(xiàn)100%銷售媒介策略1、開(kāi)盤前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主2、開(kāi)盤：硬廣告進(jìn)行集中推廣，使項(xiàng)目一夜脫胎換骨。3、中期：硬廣告和公關(guān)活動(dòng)結(jié)合，軟性宣傳配合4、后期：促銷活動(dòng)推動(dòng)、業(yè)主的口碑相傳和“傳銷”（業(yè)主向親朋好友介紹）第五部分開(kāi)盤時(shí)期媒體廣告打算(打算時(shí)刻：11月1日～12月31日)月份日期星期媒體內(nèi)容內(nèi)容主題十一月至十二月8周五晨報(bào)整版準(zhǔn)現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓強(qiáng)市推出+售樓熱線29周五晨報(bào)彩半版登臺(tái)亮相引爆市場(chǎng)，當(dāng)天狂銷68套?。。?2周五晨報(bào)彩半版感受法蘭西文化法國(guó)名畫(huà)與盆景展共3天27周五晨報(bào)套紅半版現(xiàn)樓竣工1、“拉-洛舍爾的情懷”怡豐-海韻豪園軟文炒作2、音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)后期宣傳思路：11、12月份——廣告強(qiáng)勢(shì)推廣期，集中主媒體廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)投放把“怡豐—海韻豪園：攬盡五大生活優(yōu)勢(shì)”（賣點(diǎn)）一一呈現(xiàn)，形成豐盛的“宴席”，為元旦的沖刺儲(chǔ)蓄強(qiáng)大勢(shì)能。12月底1月初——元旦期間的高峰期，以脈沖式規(guī)律性廣告投放為主，配合促銷活動(dòng)，如舉方法國(guó)紅酒嘉年華等活動(dòng)，爭(zhēng)取在春節(jié)之前實(shí)現(xiàn)最大化銷售目標(biāo)。2003年1、2月——廣告消化時(shí)期，以脈沖式廣告投放為主；由于春節(jié)期間重慶樓市銷勢(shì)低迷，因此建議現(xiàn)在期適當(dāng)減少?gòu)V告的投放量，以少量軟文鞏固前期廣告效果即可，保持見(jiàn)報(bào)率。2月底3月、4月初——又一廣告投放高峰期，以“典藏單位，絕版至尊”“源于品質(zhì)、止于至善……”為宣傳主題的硬性廣告。結(jié)合項(xiàng)目入伙在即，配合系列主題的軟文，“怡豐-構(gòu)筑無(wú)限新生活”；“引領(lǐng)南岸新生活、見(jiàn)證品質(zhì)新生活”等等。爭(zhēng)取最后一次浪潮定格“百分之百”的銷售藍(lán)圖！一句話，從項(xiàng)目整個(gè)銷售周期（暫定6個(gè)月，從2002年11月至2003年4月）來(lái)看，廣告宣傳的高峰期（波峰）在三個(gè)結(jié)點(diǎn)：第一，前期（11月1日前后）；第二，元旦（12月27日前后）；第三，入伙（明年3月中下旬）。在它們之間為“消化前期并儲(chǔ)量后期”過(guò)渡時(shí)期。另備注：由于項(xiàng)目各種不確定因素的干擾，導(dǎo)致我們坐失了開(kāi)盤銷售的黃金時(shí)期，失去了登臺(tái)亮相最佳時(shí)刻擋，對(duì)今后項(xiàng)目銷售帶來(lái)諸多負(fù)面阻礙，目前已不適宜項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)的組織和實(shí)施，以下開(kāi)盤活動(dòng)方案僅供參考：第六部分開(kāi)盤活動(dòng)方案一、目的： 通過(guò)公關(guān)活動(dòng)，在十一前期（11月2日）正式開(kāi)售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營(yíng)造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。公關(guān)活動(dòng)的考慮因素1、天氣： 重慶天氣復(fù)雜，要充分考慮天氣因素，公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容、場(chǎng)地選擇上要照顧到天氣；2、場(chǎng)地：舊售樓處門口范圍不夠大、且有一定角度斜坡，因此開(kāi)盤活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)定在舊售樓部門口的話，交通問(wèn)題較難處理，也不利于人流秩序，建議深入（花園）里面一些。開(kāi)盤活動(dòng)內(nèi)容上午09:00往常，現(xiàn)場(chǎng)物品設(shè)置，參與人員到位，激昂音樂(lè)起09:00—09:20調(diào)整，修正，溝通準(zhǔn)確到位09:20—09:40預(yù)備到位，激昂音樂(lè)止，輕音樂(lè)起。09:40—10:00舞獅表演10:00—10:07主持人致開(kāi)場(chǎng)白（空投傳單的充氣飛機(jī)預(yù)備起飛）10:07—10:18主持人宣布貴賓上臺(tái)，并致詞10:18—10:20由貴方代表宣布“怡豐—海韻豪園開(kāi)盤”。同時(shí)彩花齊放，舞獅、腰鼓表演，全場(chǎng)鼓掌。10:20—10:25主持人宣布植樹(shù)活動(dòng)開(kāi)始，由禮儀小組帶貴賓到植樹(shù)現(xiàn)場(chǎng)（怡豐花園內(nèi)）10:25—10:30由禮儀小姐帶貴賓到樓盤展示處參觀，舞獅跟隨表演10:30—10:40調(diào)整時(shí)刻10:40—10:45主持人點(diǎn)評(píng)，宣布文藝表演節(jié)目及抽獎(jiǎng)事項(xiàng)時(shí)刻10:45—10:55歌曲《我想有個(gè)家》六人合唱10:55—11:05主持人點(diǎn)評(píng)：介紹“怡豐—海韻豪園”概況及酬賓活動(dòng)11:05—11:10婚紗秀表演，主持人配音11:10—11:25小品表演11:25—11:30歌曲《把愛(ài)奉獻(xiàn)給你》由開(kāi)發(fā)商職員代表組合演唱11:30—11:40主持人點(diǎn)評(píng)，抽獎(jiǎng)開(kāi)始（獎(jiǎng)品待定）11:40—11:45兒童表演11:45—11:50婚紗秀表演，主持人配音11:50—11:55兒童表演11:55—12:00主持人點(diǎn)評(píng)，介紹下午文藝表演節(jié)目及時(shí)刻12:00—13:30休息用餐，輕音樂(lè)起（物品清點(diǎn)監(jiān)管）13:30—13:40激昂音樂(lè)起，人員全體到位13:40—13:50輕音樂(lè)起，主持人登臺(tái)致辭13:50—14:00陽(yáng)光組合演唱14:00—14:10現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答，禮品多多14:10—14:20歌舞表演，主持人配音14:20—14:40陽(yáng)光地帶演唱，讓臺(tái)上臺(tái)下的人都動(dòng)起來(lái)14:40—15:00主持人點(diǎn)評(píng)，現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答15:00—15:15抽取超值大獎(jiǎng)（僅原大廈業(yè)主及當(dāng)天落訂者有此權(quán)利，禮品待定）15:15—15:20歌舞秀表演15:20—15:40主持人點(diǎn)評(píng)，家庭游戲競(jìng)賽開(kāi)始15:40—15:45陽(yáng)光地帶組合演唱15:45—15:50歌舞秀表演15:50—16:00大合唱《?；丶铱纯础罚鞒秩诵冀裉斓幕顒?dòng)圓滿結(jié)束和祝福新老業(yè)主。第七部分價(jià)格策略差不多準(zhǔn)則低價(jià)位定形象，高素養(yǎng)創(chuàng)品牌。以低價(jià)開(kāi)盤，迅速成交，促進(jìn)資金良性循環(huán)，并制造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤(rùn)創(chuàng)收。講明本區(qū)樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，且本項(xiàng)目產(chǎn)品自身存在的專門性，如：戶型偏大、落后；樓盤忠誠(chéng)度為0；停工后二次開(kāi)盤形象受損嚴(yán)峻等，故定價(jià)不可太高，以保留一點(diǎn)升值空間。由項(xiàng)目的“速戰(zhàn)速捷”營(yíng)銷策略決定其“低開(kāi)高走”價(jià)格策略，前期定位適中，以利后期提價(jià)。各時(shí)期價(jià)格策略第一時(shí)期：籌備期9月20日——10月28日定價(jià)原則：以超低價(jià)面市，試探市場(chǎng)反映。要緊方式：⑴先以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式收取小定，為業(yè)主保留房號(hào)至開(kāi)盤。承諾開(kāi)盤前無(wú)條件退定金。（2）開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)客戶簽合同的享受特不優(yōu)惠，如：一次性付款92折，按揭付款94折，送五通費(fèi)、契稅減半、額外99折、參加開(kāi)盤后一周的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。定價(jià)講明：⑴收受客戶定金，先期穩(wěn)定的購(gòu)買關(guān)系。⑵試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金客戶的心理價(jià)位，為開(kāi)盤定價(jià)提供參考，為盛大開(kāi)盤聚積人氣。2、第二時(shí)期：公開(kāi)期強(qiáng)銷期（10月28日——11月28日）定價(jià)原價(jià)：行情開(kāi)盤緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。要緊方式：差不多定價(jià)：開(kāi)盤最低面價(jià)為1500元/M2，平均單價(jià)為1800元/M2。付款方式：⑴一次性付款94折⑵銀行按揭：首期二成，八成三十年按揭95折。（3）銀行按揭特惠：首期一成，另一成入伙付（或約定時(shí)刻），八成三十年按揭96折。促銷優(yōu)惠：⑴開(kāi)盤一周內(nèi)購(gòu)房享受額外99折⑵參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)（詳情待定）定價(jià)講明：⑴起價(jià)于該價(jià)位，差不多符合本樓盤的“商意中價(jià)”定價(jià)。⑵起價(jià)1352元/M2，有專門好的價(jià)格性能比，便于能有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。⑶起價(jià)不高，日后每時(shí)期升幅50—100元/M2，便于形成價(jià)升量漲的動(dòng)銷態(tài)勢(shì)，而且因?yàn)樯臻g大，易于隨時(shí)調(diào)控，不至于造成“有價(jià)無(wú)市”之態(tài)。⑷最差單位價(jià)格低，其它單元?jiǎng)t可通過(guò)樓宇差價(jià)系數(shù)的修正來(lái)保證差不多的利潤(rùn)空間。付款方式：視市場(chǎng)的反應(yīng)強(qiáng)弱，可及時(shí)修正銀行按揭及建筑付款前后的比例，以起到價(jià)格的微調(diào)作用?，F(xiàn)在的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)劑作用。3、第三時(shí)期：持銷期、（11月28日——3月28日）定價(jià)原則：平穩(wěn)銷售、穩(wěn)中有升、追求利潤(rùn)最大化要緊方式：差不多定價(jià)：起價(jià)和平均單位上漲100元/M2。付款方式：⑴一次性付款96折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭97折。（3）銀行按揭特惠：首期一成，另一成入伙付（或約定時(shí)刻），八成三十年按揭98折。促銷優(yōu)惠⑴買躍式送一個(gè)車位⑵每天前三位購(gòu)房者送電器定價(jià)講明：⑴付款方式盡量靈活⑵廣告強(qiáng)打期：促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯(cuò)出擊，現(xiàn)在的促銷優(yōu)惠不再是銷售的調(diào)劑，而是較為實(shí)質(zhì)性的讓利行為，以抵抗其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)銷售。4、第四時(shí)期掃尾期（3月28日—6月28日）定價(jià)原價(jià)：微利運(yùn)作，盤活余房。差不多定價(jià)：起價(jià)均價(jià)不變。付款方式：⑴一次性付款98折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭無(wú)折扣。促銷優(yōu)惠：⑴買（特價(jià)）房免一年物業(yè)治理費(fèi)⑵買房送全套家用電器或裝修⑶一口價(jià)定價(jià)講明：樓盤接近入伙，應(yīng)利用銷售的慣性通過(guò)價(jià)格杠桿加速尾樓資金的回籠。第八部分銷售渠道限于房地產(chǎn)商品的專門性，一般而言，行之有效的房地產(chǎn)銷售渠道要緊有三種：現(xiàn)場(chǎng)銷售、展銷會(huì)銷售和業(yè)務(wù)員直銷、業(yè)主直銷，以下就逐一簡(jiǎn)述。現(xiàn)場(chǎng)銷售所謂現(xiàn)場(chǎng)銷售，確實(shí)是在樓盤現(xiàn)場(chǎng)建立售樓部以開(kāi)展銷售。這是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的一種最要緊方式，對(duì)大型跨年度進(jìn)展的項(xiàng)目尤顯重要。做好現(xiàn)場(chǎng)銷售，關(guān)鍵在以下兩個(gè)方面：現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝工作要緊內(nèi)容包括：售樓部布置、樣板間布置、環(huán)境綠化、工地圍墻與指示牌的裝飾等?？傊瑒?wù)必讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后有一種濃郁的法蘭西情調(diào)，用“家”的環(huán)境去引導(dǎo)、感染購(gòu)買者。具體方案由廣告公司與裝修公司共同設(shè)計(jì)，聯(lián)合進(jìn)展商、策劃代理公司共同審定。搞好銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育?！坝腥藲獠庞胸?cái)氣”，購(gòu)房者皆有從眾心理（即“羊群效應(yīng)”），故要善于制造旺盛的銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣，具體措施有：重點(diǎn)把握的每個(gè)周末的小高潮。推出促銷方法（看樓者皆可獲贈(zèng)小禮品等），促使更多的人流集中在周末出現(xiàn)。采取多種措施，促使每一個(gè)購(gòu)房者更多地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場(chǎng)。例如：把簽認(rèn)購(gòu)書(shū)、交首期款、辦銀行按揭、交樓手續(xù)、辦理房產(chǎn)證等都安排在銷售現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)五、六次，人氣豈得不旺？采取多種措施延長(zhǎng)購(gòu)房者每次停留的時(shí)刻：①專人照顧購(gòu)房者隨行的小孩，并帶其到兒童娛樂(lè)場(chǎng)所②進(jìn)行各種文娛、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。展銷會(huì)開(kāi)展銷會(huì)銷售是“集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)”。追求的是“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，短時(shí)刻內(nèi)取得銷售績(jī)效。做好展銷會(huì)的策劃與安排，關(guān)鍵要抓好以下幾方面的工作：展銷會(huì)舉辦場(chǎng)所選擇須符合以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：