淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題學(xué)習(xí)教案課件

會計學(xué)1淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題會計學(xué)1淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

—14區(qū)域經(jīng)濟學(xué)第1頁/共30頁淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第1頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景二、土地流轉(zhuǎn)內(nèi)涵三、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題四、土地流轉(zhuǎn)的建議及對策本文主要框架第2頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景本文主要框架第2頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景1.建國以來土地性質(zhì)的變化2.土地流轉(zhuǎn)的原因和動力第3頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景1.建國以來土地性質(zhì)的變化第3頁/共30頁建國以來我國土地性質(zhì)變化1950—1952年底的土地改革運動，確立的是個體農(nóng)民的土地私有制，而不是集體公有制。1953—1956年底的對農(nóng)業(yè)的社會主義改造，即農(nóng)業(yè)合作化運動的基本完成，使農(nóng)民土地私有制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w公有制。1949—1956年我國農(nóng)村經(jīng)濟形式的變化趨勢是封建剝削的土地所有制——農(nóng)民土地私有制——社會主義公有制。1958年的人民公社化運動，是在土地公有制的基礎(chǔ)上，擴大合作社的規(guī)模，提高公有化的程度，仍然是集體公有制。1978年底實行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制并沒改變土地公有制，農(nóng)民對土地只有使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，而沒有所有權(quán)，經(jīng)營方式改為“分戶經(jīng)營，自負盈虧”第4頁/共30頁建國以來我國土地性質(zhì)變化1950—1952年底的土地改革運動

土地流轉(zhuǎn)原因及動力

土地承包經(jīng)營成本高，收益低1第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力的轉(zhuǎn)移2鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項目的需要3村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要4第5頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)原因及動力

土地承包經(jīng)營成本高，收二、土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵土地流轉(zhuǎn)的含義土地流轉(zhuǎn)的原則及主要模式土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及特點第6頁/共30頁二、土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵土地流轉(zhuǎn)的含義第6頁/共30頁二、什么是土地流轉(zhuǎn)？（一）宏觀定義：土地流轉(zhuǎn)就是對土地資源的優(yōu)化配置土地流轉(zhuǎn)

招標出租建設(shè)用地

建房出租①③②①土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)用地用于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)②土地流轉(zhuǎn)后節(jié)約的建設(shè)用地建房出租③土地的效益（土地增值）反哺給三農(nóng)土地流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地

招標出租土地流轉(zhuǎn)第7頁/共30頁二、什么是土地流轉(zhuǎn)？（一）宏觀定義：土地流轉(zhuǎn)就是對土地資源的(二)微觀定義

土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，將土地使用權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織的一種經(jīng)濟行為。①流出方必須擁有土地承包權(quán)。②流出方讓渡的是土地使用權(quán)。經(jīng)營有兩種式：直接經(jīng)營、間接經(jīng)營。③土地流轉(zhuǎn)是一種經(jīng)濟行為。動因：閑置、投資。閑置的前提是勞動力轉(zhuǎn)移，投資追求土地增量與增值。第8頁/共30頁(二)微觀定義土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，將土地流轉(zhuǎn)基本原則必須在堅持家庭承包制和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。依法：不僅要依法辦事，更要不違法辦事；自愿：不僅要自發(fā)式自愿，更要動員式自愿；有償：不僅要有償，更要讓農(nóng)民共享發(fā)展成果。

政策界限：土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。第9頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)基本原則必須在堅持家庭承包制和穩(wěn)定農(nóng)村土地承土地流轉(zhuǎn)的主要模式

1、互換土地

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進行的簡單交換。2、土地出租

在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。第10頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)的主要模式1、互換土地第10頁/共30頁

3、土地入股

指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，在入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。4、土地轉(zhuǎn)包指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負責(zé)。5、宅基住房

即宅基地換住房、承包地換社保。農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。第11頁/共30頁3、土地入股第11頁/共30頁一、法律層面2002年8月29日，第九屆全國人大第29次會議審議通過了《農(nóng)村土地承包法》，對我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)做出了明確的規(guī)定。國家保護依法、自愿、有償進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行為，承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。2005年1月19日，農(nóng)業(yè)部又以《農(nóng)村土地承包法》為根據(jù)，制定頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，圍繞尊重和保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營自主權(quán)，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者、流轉(zhuǎn)方式方法、流轉(zhuǎn)合同與規(guī)范、流轉(zhuǎn)管理等方面進行規(guī)范及完善2008年10月12日，中共中央出臺了《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，并指出建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿平等有償?shù)脑瓌t，允許、鼓勵農(nóng)民以多種渠道、多種形式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。通過法律法規(guī)和政策的研究制定、出臺與逐步健全完善，

2013年11月十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，要堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟。鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀第12頁/共30頁一、法律層面土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀第12頁/共30頁二、操作層面

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)從20世紀80年代中后期興起到現(xiàn)今已經(jīng)發(fā)展了近20年。先后經(jīng)歷了“禁止流轉(zhuǎn)”到“放開流轉(zhuǎn)”，再到“支持流轉(zhuǎn)”，“規(guī)范流轉(zhuǎn)”的制度變遷。

在較長時期內(nèi)，我國土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模是穩(wěn)定的，一般占家庭承包耕地面積的4.5%左右。近幾年，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和改革開放，力度的不斷加大，城市化進程加快，農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式、農(nóng)作物種植模式等，發(fā)生了一系列變化。土地作為基本的生產(chǎn)資料，流轉(zhuǎn)現(xiàn)象日益普遍，流轉(zhuǎn)規(guī)模逐漸加大。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，截至2013年底，全國承包耕地流轉(zhuǎn)面積3.7億畝，是2008年底的3.1倍，流轉(zhuǎn)比例達到26%，比2008年底提高17.1個百分點。經(jīng)營面積在50畝以上的專業(yè)大戶超過287萬戶，家庭農(nóng)場超過87萬個。第13頁/共30頁二、操作層面第13頁/共30頁

2012年土地流轉(zhuǎn)的形式（％）資料來源：全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)第14頁/共30頁

2012年土地流轉(zhuǎn)的形式（％）資料來源：全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)第1全國土地流轉(zhuǎn)各區(qū)域占比第15頁/共30頁全國土地流轉(zhuǎn)各區(qū)域占比第15頁/共30頁全國流轉(zhuǎn)的土地面積比重第16頁/共30頁全國流轉(zhuǎn)的土地面積比重第16頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)特點1．地區(qū)之間土地流轉(zhuǎn)率差距較大52．地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和地塊地理位置影響土地流轉(zhuǎn)對象63．流轉(zhuǎn)土地仍以經(jīng)營糧食作物為主7第17頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)特點1．地區(qū)之間土地流轉(zhuǎn)率差距較大5第17頁/共30

三、我國土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.土地流轉(zhuǎn)動力不足

2.土地流轉(zhuǎn)缺乏項目帶動3.土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的糾紛較多4.土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系沒有建立起來第18頁/共30頁

三、我國土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.土地流轉(zhuǎn)動力不足第18頁/四、土地流轉(zhuǎn)的政策建議

1．完善土地承包經(jīng)營權(quán)

土地確權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ)，土地承包經(jīng)營權(quán)越穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系越明晰，越有利于流轉(zhuǎn)。因此應(yīng)繼續(xù)做好農(nóng)村土地延包后續(xù)收尾工作，妥善解決一些地區(qū)存在的延包遺留問題，做好土地確權(quán)登記、頒證工作，切實做到承包地塊確權(quán)、承包合同、承包經(jīng)營權(quán)證書“三到戶”，完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，依法保障民對家庭承包土地占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利。第19頁/共30頁四、土地流轉(zhuǎn)的政策建議

1．完善土地承包經(jīng)營權(quán)第19頁/共32、加強政府對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)

政府要在土地確權(quán)和流轉(zhuǎn)合同備案的基礎(chǔ)上，組建土

地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)組織，建立流轉(zhuǎn)檔案，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為；為土地流轉(zhuǎn)無償提供信息、合同簽訂、鑒證、法律政策咨詢、糾紛調(diào)解等服務(wù)；村級組織可成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，負責(zé)登記報送土地流轉(zhuǎn)供求信息；各省應(yīng)建立全覆蓋的綜合性農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)有形電子交易市場（或交易所），實現(xiàn)公開、高效交易。第20頁/共30頁第20頁/共30頁3．培育規(guī)模經(jīng)營主體

目前，能夠帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的主體主要有經(jīng)營大戶、合作社以及農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，為此首先要鼓勵懂技術(shù)、善經(jīng)營、會管理的能人，受讓農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，集中連片種植，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營大戶。

其次，要大力支持農(nóng)民土地合作社和農(nóng)民土地股份合作社，鼓勵農(nóng)戶持土地入社或以土地折價入股入社。

最后，在折價入股時，各地應(yīng)建立土地流轉(zhuǎn)價格評估指導(dǎo)機制，根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)不同片區(qū)制訂土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的最低指導(dǎo)價格。第21頁/共30頁3．培育規(guī)模經(jīng)營主體第21頁/共30頁4．建立土地流轉(zhuǎn)激勵機制

首先，鼓勵在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)或城鎮(zhèn)獲得穩(wěn)定就業(yè)機會的農(nóng)民長期轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)，對流轉(zhuǎn)期限較長、規(guī)模較大的農(nóng)戶給予一定的獎勵補助；

其次，對流入土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)模較大的各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，地方政府應(yīng)出臺相關(guān)政策，在金融服務(wù)、技術(shù)推廣、用地用電用水和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)基地建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目安排上給予優(yōu)先支持；

最后，鼓勵、扶植農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，以及相關(guān)有投資意愿單位擴大對農(nóng)業(yè)投資，進而提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)率第22頁/共30頁4．建立土地流轉(zhuǎn)激勵機制第22頁/共30頁

長期剪刀差存在，農(nóng)業(yè)稅免征之前，農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地的負擔(dān)重，收益相對較低，承包經(jīng)營土地的積極性不高。許多外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民紛紛將承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給親友或其他農(nóng)戶，也有的以自己享有的土地承包經(jīng)營權(quán)投股或參股。這是過去幾年土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一個最重要的原因。第23頁/共30頁長期剪刀差存在，農(nóng)業(yè)稅免征之前，農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地

土地二輪承包時"增人不增地，減人不減地"的原則，使得農(nóng)村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導(dǎo)致大量勞動力紛紛向本地農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或向外地轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的勞動力中有一部分帶動全家轉(zhuǎn)移，便將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。第24頁/共30頁土地二輪承包時"增人不增地，減人不減地"的原則，使得

因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非農(nóng)建設(shè)項目用地需要，鎮(zhèn)、村將土地承包經(jīng)營權(quán)以租賃的方式從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)出來第25頁/共30頁因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非農(nóng)建設(shè)項目用地需要，鎮(zhèn)、村將

村為培植專業(yè)大戶、承包大戶，一方面鼓勵農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給被培植對象，另一方面將土地從農(nóng)戶手中以租賃或其他方式流轉(zhuǎn)出來再轉(zhuǎn)包給被培植對象,即“反租倒包”。

第26頁/共30頁村為培植專業(yè)大戶、承包大戶，一方面鼓勵農(nóng)戶將土地承包

一是土地流轉(zhuǎn)率在經(jīng)濟發(fā)展水平不同的區(qū)域之間存在比較明顯的差異。2013年全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積已達3.7億畝，超過全國承包耕地面積的12%，浙江省土地流轉(zhuǎn)面積已達733萬畝，占承包耕地總面積的32.6%，其中浙江省寧波市慈溪縣流轉(zhuǎn)土地面積的比重已達58%。上海54.7%的農(nóng)村家庭承包土地實現(xiàn)了各種形式的流轉(zhuǎn)，江蘇省土地流轉(zhuǎn)面積達1024萬畝，占全省農(nóng)戶家庭承包面積的20．5％。湖南省土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)總面積1380萬畝，比2010年增長1.2倍，占耕地面積的22.3%。第27頁/共30頁一是土地流轉(zhuǎn)率在經(jīng)濟發(fā)展水平不同的區(qū)域之間存在比較明顯的

總體來看，目前土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，但在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、流轉(zhuǎn)地塊的地理位置等因素的影響下，不同地區(qū)土地流轉(zhuǎn)對象也存在一定的差異。一方面，經(jīng)濟相對發(fā)達的地區(qū)，流轉(zhuǎn)給工商企業(yè)和種植業(yè)大戶的占有一定比例，如江蘇省泰州市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流向工商企業(yè)的約占25%，流向種植業(yè)大戶的約17%，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)約占流轉(zhuǎn)總量的58%左右；經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)很少有工商企業(yè)的參與，90%以上的土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在農(nóng)戶之間。另一方面，土地位置不同，流轉(zhuǎn)對象也不同。由于城市遠郊及偏遠農(nóng)村的土地利用價值較低，相對近郊農(nóng)村，缺少工商企業(yè)的參與，所以多以農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)為主；而在城市近郊農(nóng)村，流轉(zhuǎn)給工商企業(yè)經(jīng)營的比重明顯較大。第28頁/共30頁總體來看，目前土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，但在地區(qū)

對于農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，由于受讓方多數(shù)是因為家庭存在剩余勞動力或為了增加收入而進行的小規(guī)模流轉(zhuǎn)，所以多數(shù)只是小農(nóng)經(jīng)濟的復(fù)制，經(jīng)營項目也只是停留在原有的作業(yè)種類上。對于能夠形成一定規(guī)模的流轉(zhuǎn)項目，經(jīng)營項目也沒有突破以傳統(tǒng)糧食作物為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。以江蘇省泰州市為例，2013年實現(xiàn)規(guī)模流轉(zhuǎn)12萬畝，其中從事玉米、水稻、大豆等糧食作物生產(chǎn)面積比重為72.8%；從事蔬菜瓜果等經(jīng)濟作物生產(chǎn)面積比重為26.2%；從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)面積比重為1.01%。第29頁/共30頁對于農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，由于受讓方多數(shù)是因為家庭存在剩余勞會計學(xué)31淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題會計學(xué)1淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

—14區(qū)域經(jīng)濟學(xué)第1頁/共30頁淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第1頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景二、土地流轉(zhuǎn)內(nèi)涵三、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題四、土地流轉(zhuǎn)的建議及對策本文主要框架第2頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景本文主要框架第2頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景1.建國以來土地性質(zhì)的變化2.土地流轉(zhuǎn)的原因和動力第3頁/共30頁一、土地流轉(zhuǎn)背景1.建國以來土地性質(zhì)的變化第3頁/共30頁建國以來我國土地性質(zhì)變化1950—1952年底的土地改革運動，確立的是個體農(nóng)民的土地私有制，而不是集體公有制。1953—1956年底的對農(nóng)業(yè)的社會主義改造，即農(nóng)業(yè)合作化運動的基本完成，使農(nóng)民土地私有制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w公有制。1949—1956年我國農(nóng)村經(jīng)濟形式的變化趨勢是封建剝削的土地所有制——農(nóng)民土地私有制——社會主義公有制。1958年的人民公社化運動，是在土地公有制的基礎(chǔ)上，擴大合作社的規(guī)模，提高公有化的程度，仍然是集體公有制。1978年底實行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制并沒改變土地公有制，農(nóng)民對土地只有使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，而沒有所有權(quán)，經(jīng)營方式改為“分戶經(jīng)營，自負盈虧”第4頁/共30頁建國以來我國土地性質(zhì)變化1950—1952年底的土地改革運動

土地流轉(zhuǎn)原因及動力

土地承包經(jīng)營成本高，收益低1第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力的轉(zhuǎn)移2鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項目的需要3村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要4第5頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)原因及動力

土地承包經(jīng)營成本高，收二、土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵土地流轉(zhuǎn)的含義土地流轉(zhuǎn)的原則及主要模式土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及特點第6頁/共30頁二、土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵土地流轉(zhuǎn)的含義第6頁/共30頁二、什么是土地流轉(zhuǎn)？（一）宏觀定義：土地流轉(zhuǎn)就是對土地資源的優(yōu)化配置土地流轉(zhuǎn)

招標出租建設(shè)用地

建房出租①③②①土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)用地用于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)②土地流轉(zhuǎn)后節(jié)約的建設(shè)用地建房出租③土地的效益（土地增值）反哺給三農(nóng)土地流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地

招標出租土地流轉(zhuǎn)第7頁/共30頁二、什么是土地流轉(zhuǎn)？（一）宏觀定義：土地流轉(zhuǎn)就是對土地資源的(二)微觀定義

土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，將土地使用權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織的一種經(jīng)濟行為。①流出方必須擁有土地承包權(quán)。②流出方讓渡的是土地使用權(quán)。經(jīng)營有兩種式：直接經(jīng)營、間接經(jīng)營。③土地流轉(zhuǎn)是一種經(jīng)濟行為。動因：閑置、投資。閑置的前提是勞動力轉(zhuǎn)移，投資追求土地增量與增值。第8頁/共30頁(二)微觀定義土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，將土地流轉(zhuǎn)基本原則必須在堅持家庭承包制和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。依法：不僅要依法辦事，更要不違法辦事；自愿：不僅要自發(fā)式自愿，更要動員式自愿；有償：不僅要有償，更要讓農(nóng)民共享發(fā)展成果。

政策界限：土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。第9頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)基本原則必須在堅持家庭承包制和穩(wěn)定農(nóng)村土地承土地流轉(zhuǎn)的主要模式

1、互換土地

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進行的簡單交換。2、土地出租

在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。第10頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)的主要模式1、互換土地第10頁/共30頁

3、土地入股

指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，在入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。4、土地轉(zhuǎn)包指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負責(zé)。5、宅基住房

即宅基地換住房、承包地換社保。農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。第11頁/共30頁3、土地入股第11頁/共30頁一、法律層面2002年8月29日，第九屆全國人大第29次會議審議通過了《農(nóng)村土地承包法》，對我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)做出了明確的規(guī)定。國家保護依法、自愿、有償進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行為，承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。2005年1月19日，農(nóng)業(yè)部又以《農(nóng)村土地承包法》為根據(jù)，制定頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，圍繞尊重和保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營自主權(quán)，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者、流轉(zhuǎn)方式方法、流轉(zhuǎn)合同與規(guī)范、流轉(zhuǎn)管理等方面進行規(guī)范及完善2008年10月12日，中共中央出臺了《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，并指出建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿平等有償?shù)脑瓌t，允許、鼓勵農(nóng)民以多種渠道、多種形式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。通過法律法規(guī)和政策的研究制定、出臺與逐步健全完善，

2013年11月十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，要堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟。鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀第12頁/共30頁一、法律層面土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀第12頁/共30頁二、操作層面

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)從20世紀80年代中后期興起到現(xiàn)今已經(jīng)發(fā)展了近20年。先后經(jīng)歷了“禁止流轉(zhuǎn)”到“放開流轉(zhuǎn)”，再到“支持流轉(zhuǎn)”，“規(guī)范流轉(zhuǎn)”的制度變遷。

在較長時期內(nèi)，我國土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模是穩(wěn)定的，一般占家庭承包耕地面積的4.5%左右。近幾年，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和改革開放，力度的不斷加大，城市化進程加快，農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式、農(nóng)作物種植模式等，發(fā)生了一系列變化。土地作為基本的生產(chǎn)資料，流轉(zhuǎn)現(xiàn)象日益普遍，流轉(zhuǎn)規(guī)模逐漸加大。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，截至2013年底，全國承包耕地流轉(zhuǎn)面積3.7億畝，是2008年底的3.1倍，流轉(zhuǎn)比例達到26%，比2008年底提高17.1個百分點。經(jīng)營面積在50畝以上的專業(yè)大戶超過287萬戶，家庭農(nóng)場超過87萬個。第13頁/共30頁二、操作層面第13頁/共30頁

2012年土地流轉(zhuǎn)的形式（％）資料來源：全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)第14頁/共30頁

2012年土地流轉(zhuǎn)的形式（％）資料來源：全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)第1全國土地流轉(zhuǎn)各區(qū)域占比第15頁/共30頁全國土地流轉(zhuǎn)各區(qū)域占比第15頁/共30頁全國流轉(zhuǎn)的土地面積比重第16頁/共30頁全國流轉(zhuǎn)的土地面積比重第16頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)特點1．地區(qū)之間土地流轉(zhuǎn)率差距較大52．地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和地塊地理位置影響土地流轉(zhuǎn)對象63．流轉(zhuǎn)土地仍以經(jīng)營糧食作物為主7第17頁/共30頁土地流轉(zhuǎn)特點1．地區(qū)之間土地流轉(zhuǎn)率差距較大5第17頁/共30

三、我國土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.土地流轉(zhuǎn)動力不足

2.土地流轉(zhuǎn)缺乏項目帶動3.土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的糾紛較多4.土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系沒有建立起來第18頁/共30頁

三、我國土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.土地流轉(zhuǎn)動力不足第18頁/四、土地流轉(zhuǎn)的政策建議

1．完善土地承包經(jīng)營權(quán)

土地確權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ)，土地承包經(jīng)營權(quán)越穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系越明晰，越有利于流轉(zhuǎn)。因此應(yīng)繼續(xù)做好農(nóng)村土地延包后續(xù)收尾工作，妥善解決一些地區(qū)存在的延包遺留問題，做好土地確權(quán)登記、頒證工作，切實做到承包地塊確權(quán)、承包合同、承包經(jīng)營權(quán)證書“三到戶”，完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，依法保障民對家庭承包土地占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利。第19頁/共30頁四、土地流轉(zhuǎn)的政策建議

1．完善土地承包經(jīng)營權(quán)第19頁/共32、加強政府對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)

政府要在土地確權(quán)和流轉(zhuǎn)合同備案的基礎(chǔ)上，組建土

地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)組織，建立流轉(zhuǎn)檔案，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為；為土地流轉(zhuǎn)無償提供信息、合同簽訂、鑒證、法律政策咨詢、糾紛調(diào)解等服務(wù)；村級組織可成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，負責(zé)登記報送土地流轉(zhuǎn)供求信息；各省應(yīng)建立全覆蓋的綜合性農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)有形電子交易市場（或交易所），實現(xiàn)公開、高效交易。第20頁/共30頁第20頁/共30頁3．培育規(guī)模經(jīng)營主體

目前，能夠帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的主體主要有經(jīng)營大戶、合作社以及農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，為此首先要鼓勵懂技術(shù)、善經(jīng)營、會管理的能人，受讓農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，集中連片種植，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營大戶。

其次，要大力支持農(nóng)民土地合作社和農(nóng)民土地股份合作社，鼓勵農(nóng)戶持土地入社或以土地折價入股入社。

最后，在折價入股時，各地應(yīng)建立土地流轉(zhuǎn)價格評估指導(dǎo)機制，根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)不同片區(qū)制訂土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的最低指導(dǎo)價格。第21頁/共30頁3．培育規(guī)模經(jīng)營主體第21頁/共30頁4．建立土地流轉(zhuǎn)激勵機制

首先，鼓勵在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)或城鎮(zhèn)獲得穩(wěn)定就業(yè)機會的農(nóng)民長期轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)，對流轉(zhuǎn)期限較長、規(guī)模較大的農(nóng)戶給予一定的獎勵補助；

其次，對流入土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)模較大的各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，地方政府應(yīng)出臺相關(guān)政策，在金融服務(wù)、技術(shù)推廣、用地用電用水和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)基地建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目安排上給予優(yōu)先支持；

最后，鼓勵、扶植農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，以及相關(guān)有投資意愿單位擴大對農(nóng)業(yè)投資，進而提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)率第22頁/共30頁4．建立土地流轉(zhuǎn)激勵機制第22頁/共30頁

長期剪刀差存在，農(nóng)業(yè)稅免征之前，農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地的負擔(dān)重，收益相對較低，承包經(jīng)營土地的積極性不高。許多外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民紛紛將承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給親友或其他農(nóng)戶，也有的以自己享有的土地承包經(jīng)營權(quán)投股或參股。這是過去幾年土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一個最重要的原因。第23頁/共30頁長期剪刀差存在，農(nóng)業(yè)稅免征之前，農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地

土地二輪承包時"增人不增地，減人不減地"的原則，使得農(nóng)村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導(dǎo)致大量勞動力紛紛向本地農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或向外地轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的勞動力中有一部分帶動全家轉(zhuǎn)移，便將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。第24頁/共30頁土地二輪承包時"增人