廣州太古匯市場調(diào)研報告課件

廣州太古匯市調(diào)報告

GuangZhouTaiGuHuiShiTiaoBaoGao廣州市商圈分布太古匯項(xiàng)目概況太古匯品牌分布太古匯餐飲落位太古匯產(chǎn)品定位太古匯業(yè)態(tài)規(guī)劃太古匯經(jīng)營現(xiàn)狀項(xiàng)目小結(jié)目錄市級商圈區(qū)域級商圈廣州市商圈分布圖北京路商圈中華廣場商圈江南西商圈環(huán)市東商圈天河商圈火車站商圈上下九商圈琶州會展商圈花地灣商圈白云新城商圈新市商圈同和商圈海珠廣場商圈農(nóng)林下路商圈天河北商圈廣園新村商圈白云區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)廣州各商圈分布情況番禺市橋商圈太古匯位置天河路與天河?xùn)|路交屆，與地鐵三號線石牌站連通。發(fā)展商太古地產(chǎn)（97%）與廣州日報（3%）共同持有，由太古地產(chǎn)管理運(yùn)營面積總建筑面積41.6萬㎡，商業(yè)面積12.5萬平方米層數(shù)地上三層、地下二層使用率約45%開業(yè)時間2011年9月業(yè)權(quán)狀態(tài)由太古地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營出租率100%業(yè)態(tài)構(gòu)成國際一/二線的服飾、皮具、休閑餐飲、精品超市等檔次定位中高端國際奢侈時尚品牌與創(chuàng)新的市場概念目標(biāo)客戶群注重時尚的都市專業(yè)人士，企業(yè)家和中產(chǎn)家庭停車位商場部分約800個停車收費(fèi)及優(yōu)惠早上8時-22時5元/半小時當(dāng)天累計消費(fèi)金額滿人民幣1500元免費(fèi)停車2小時說明太古匯綜合商場部分包括地下兩層，地上三層，云集國內(nèi)外181多家知名品牌，全球一線品牌精品、國內(nèi)外品牌時裝、家居生活用品，精致美食佳肴，其中至少有70個品牌是首次登陸廣州。多個國際知名品牌在此設(shè)立旗艦店或概念店，高端品牌超市Ole‘更首度登陸廣州并進(jìn)駐太古匯。太古匯是目前廣州最高檔的精品商場。項(xiàng)目概況地理交通：項(xiàng)目位于廣州市天河中央商務(wù)區(qū)核心地段，天河區(qū)天河路383號；與天河?xùn)|路交界，緊鄰地鐵三號線石牌橋站、1號體育中心站與BRT石牌橋站，多條公交線路行經(jīng)太古匯，穿梭城里城外，非常方便。太古匯商場在東南西北都設(shè)有出入口，不僅如此，每一層樓都有可直接到達(dá)的方式或連通了公共交通設(shè)施。其中，地鐵三號線石牌橋站可直接通往M層；BRT出口則與L1層南門廣場相連，L1層設(shè)有直通L3層平臺花園的樓梯和自動扶梯。項(xiàng)目交通品牌篇負(fù)二層購物品牌負(fù)一層購物品牌二層購物品牌負(fù)二層餐飲負(fù)一層餐飲二層飲食配套三層餐飲產(chǎn)品篇節(jié)日美陳裝飾具有流線感的整體設(shè)計橢圓的中庭，橫貫商場頂層的玻璃天廊都是太古匯商場獨(dú)有的特色。視線范圍可見的手扶電梯分布在場內(nèi)各處，賓客在行進(jìn)時自然看到前方商鋪，于是有效地鼓勵了人流通向商場內(nèi)各個角落。此外，太古匯選用的內(nèi)飾材料的顏色非常柔和：深棕色系的木紋貼紙、實(shí)木扶手、以及采自耶路撒冷的琥珀色石灰石等，降低了水泥建筑的冰冷感?？臻g感及建筑比例逾4米的層高，公共回廊的無柱式設(shè)計，開闊的公共走廊及足夠的戶外區(qū)域營造出在點(diǎn)、線、面的空間感。位于東、南、西三個方向出入口的巨型“玻璃盒”以其通透的設(shè)計令光線順利穿越，賓客穿行其中時，視野得到無限延伸。無柱式玻璃盒的運(yùn)用在國內(nèi)商場建筑中相當(dāng)罕見。玻璃盒四周的框架需要負(fù)責(zé)支撐起整個盒體的重量，因此在建造過程中，選材和力學(xué)計算需得相當(dāng)精密嚴(yán)謹(jǐn)。樓層平面圖——M層餐飲+生活配套精品兒童服裝+玩具時尚女裝+飾品樓層平面圖——MU層餐飲國際二線時尚牛仔服裝品牌高檔鐘表+珠寶運(yùn)動+保健+美容樓層平面圖——二層國際奢侈品牌一拖二商鋪樓層平面圖——三層異國風(fēng)情特色餐飲經(jīng)營篇樓層定位與業(yè)態(tài)主要品牌M中檔品牌+餐飲服飾皮具：Aimer、Blablabra、Broadcast、AppleShop、Chevignon、Croquis、ecco、EP、EQ:IQ、E-WORD、G2000、GUESS、Giordano/Ladies、INITiAL、Jesscia、JNBY、Jack&Jones、KOYOLaidee、MI-TI、Motivi、Ochirly、ONLY、LazySusan、LeSaundaNineWest、TibaoAucheho、Sanse、ShirtShop、VeroModa、ViolaZuopin童裝玩具：BissiniKids、Chicheeduck、Fiona、Kaminey卡米尼、KidsLand、LesEnphant麗嬰房、NikeKids、Toonsland餐飲：Awfully、Chocolate、喜記、翠園、麥當(dāng)勞、Sorabol新羅寶、江南廚子鐘表首飾：Artini、Casio、

時間廊、DIVA、IMAGO、ORIENTAL、ViSION、QGGLE、SWATCH家居精品：Cookplus、MerryNest、Phiten法藤、廣天藏品家電數(shù)碼：OSIM、Sunion、Sundan個人護(hù)理用品：萬寧保健品食品零售：Crcare華潤堂GodivaWineShopEnoteca超市：OLEMU中高檔品牌+餐飲服飾皮具：Anagram、Aigle、AmaniExchange、Ashworth、Charles&Keith、CabbeenChic、CanudiloHolidays、Carloatelier、Chocoolate、CKUnder、CKJeans、Columbia、Dazzle、G-Star、Ein、Exception、Izzue、Inroomix、Lafeta、Fiorucci、Mux、Samsonite、StellaLuna、i.t、UnirVogue優(yōu)雅男士生活館、Wielii、Lacoste、Uniqlo、MichaelWyler、Zuczug鐘表首飾、眼鏡：Azp、周生生、Debor、Enzo、Getty、亮視點(diǎn)餐飲：Breadtalk、

漢堡王、Crystaljade、大食代、Fruitspop、genkisushi元?dú)鈮鬯?、Jikaudon自家烏冬、kushiyaki雪村串燒、PacificCoffee、Spaghetti360、星巴克電子影音：BoseOregon、Scientific歐西亞書店：方所化妝品/個人護(hù)理用品：L’occitaneSephora絲芙蘭Vivoplus采活美容美體：英格密兒業(yè)態(tài)分布及主要品牌樓層定位與業(yè)態(tài)主要品牌1F國際一線品牌服飾皮具：Aquascutum、Bally、Burberry、Brioni、Chanel、Daks、Dior、Dunhill、EmporioArmani、Fendi、SalvatoreFerragamo、GiorgioArmani、Hermes、LV、MaxMara、MiuMiu、Paul&Shark、Prada、Versace、Santoni、SergioRossi鐘表首飾：Bvlgari、Iwc、Montblanc萬寶龍、Piaget伯爵2F國際一、二線品牌+國際品牌服飾皮具：AnneFontaine、BadgleyMischka、Coach、CoccinelleFerre、FredaByRodolfo、Giada、Hermes、Jorya、LuLuCheung、LVLongChamp、Marisfrolg、Maryling、Mosiselle、Nisiss、Prada、Pye、Sammy、Theory、FebecaSanver食品：天英茶美容美發(fā)：HairCorner、MarieFrance、Svenson鐘表首飾、眼鏡：Tiffany、Montblanc萬寶龍

、Omega、Prince、Jewellery&Watch太子珠寶鐘表、Swarovski、PuyiOptical溥儀眼鏡精品禮品：中藝（香港）3F24小時露天休閑餐飲休閑餐飲：PaulanerBrauhaus、SimplylifeCaféBakery、JapaneseCuisineKoyama、ElementFresh待開業(yè)：An-ticoEnotecaPlzaeria、LianViet&ThaiCuisine業(yè)態(tài)分布及主要品牌樓層業(yè)態(tài)租戶保底租金/扣點(diǎn)M超市華潤Ole112元服飾G2000、BAOSSINI、TOONNSLAND、APPLE、SHOP、SANSE、GIODANO540元/15%-18%餐飲麥當(dāng)勞、新羅寶112-135元/15%MU護(hù)理Mannings310-360元/7%服飾CKjeans、UD、UNIQLO、it、LACOSTE、新秀麗558元/15%-18%餐飲星巴克、面包新語115元/8%-11%1F服飾LouisVuitton/HERMES/PRADA/Chanel/Dior/VERSACE/SALVATORE/FERRAGAMO/GIORGIOAMARNI/DUNHILL540元/10%2F服飾LouisVuitton/HERMS/PRADA540元/10%-13%3F餐飲ElementFresh90元注：1、實(shí)際租金收入以保底租金和營業(yè)額扣點(diǎn)租金兩者取高；

2、太古匯的保底租金以每月每平方米使用面積計算；

3、目前大部分商戶與太古匯簽訂了三年的合約，合約期內(nèi)租金遞增率為6%；

4、另收100元/平方米的管理費(fèi)，以每月每平方米使用面積計算。租金水平經(jīng)營情況1、太古匯經(jīng)過近半年的營業(yè)期，經(jīng)營逐步走向穩(wěn)定；2、1-2層部分奢侈品牌客流理想，開始盈利，發(fā)展商已經(jīng)開始收取扣點(diǎn)租金；3、目前M、MU層大部分商鋪沒有達(dá)到扣點(diǎn)提成的臨界點(diǎn)，仍然以收取保底租金為主；4、國際品牌普遍比國內(nèi)品牌的經(jīng)營情況要理想；5、精品超市、特色書店類市場稀缺的特色業(yè)態(tài)品牌在太古匯收到熱捧。奢侈品精品超市特色書店經(jīng)過半年?duì)I業(yè)期，經(jīng)營情況良好，開始收取營業(yè)額扣點(diǎn)租金。經(jīng)營情況與品牌公司預(yù)期一致，接近扣點(diǎn)提成營業(yè)額的臨界點(diǎn)。國際快時尚品牌國際快時尚品牌廣州旗艦店，形象價值大，雖然不是廣州盈利最好的門店，但目前盈利遞增狀況良好。國內(nèi)主流品牌G2000在天河擁有眾多銷售門店，但在太古匯的營業(yè)狀況不理想，進(jìn)駐太古匯的目的為樹立形象，不介意犧牲盈利?？土髁看?，顧客提袋率較高，人均客單達(dá)350元。方所人氣興旺，已經(jīng)開始收取營業(yè)額扣點(diǎn)租金。作為廣州第二個奢侈品購物中心，太古匯成功吸引原環(huán)市東商圈的高端消費(fèi)群體，開拓天河商圈的高端消費(fèi)市場，提升天河商圈的消費(fèi)檔次，加強(qiáng)商圈輻射力。太古匯帶給天河商圈更多高端市場消費(fèi)潛力，有利于天河商圈品牌升級。170%的進(jìn)駐品牌為國際品牌，有70多個首次進(jìn)駐廣州的品牌：LV、